Harju Maakohus,
Kohtunik
Heli Käpp
Otsuse avalikult teatavaks
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-11-18064
Tsiviilasja hind
11 067,82 eurot
Tsiviilasi
K OÜ hagi OÜ IV vastu äriruumi valduse rikkumise lõpetamiseks, valduse taastamiseks, ning võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks Hageja K OÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindajad vandeadvokaat Madis Saar ja advokaat Grete Säde (Advokaadibüroo Kaevando & Partnerid, Roseni 7, 10111 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja OÜ IV(registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslik esindaja EL(isikukood XXX; elukoht XXX) Kostja lepinguline esindaja advokaat Andres Veski (Advokaadibüroo Sirje Must, Õpetaja 9, 51003 Tartu, e-post [email protected])
Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
22.11.2011 G. S , M. S , E. L ja A. Veski osavõtul; poolte nõusolekul kohus jätkas menetlust ja teeb otsuse kirjalikus menetluses
Kohtule esitatud hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt sõlmisid Tallinnas aadressil XXX asuva hoone omanikud EK, IMM ja HP 25.07.1994 kostjaga rendilepingu. Rendilepinguga andsid ehitise omanikud kostjale rendile hoone I korrusel asuvad ruumid üldpinnaga 52,11 m2 ning keldriruumid üldpinnaga 17 m2. Rendilepingu alusel kohustus kostja tasuma igakuiselt üüri 8534 krooni (545,42 eurot) ning kõrvalkulusid. Rendileping oli sõlmitud tähtaegsena kehtivusega kuni 25.07.2009.a. 08.03.2007.a sõlmitud asjaõiguslepingu alusel sai 19.03.2007 Tallinnas XXX asuva kinnistu omanikuks BS (2011) SPOÜ. Omaniku vahetusega läks rendileping ning sellest tulenevad rendileandja õigused ja kohustused BSSP OÜ-le üle. Kostjal tekkisid BSSP OÜ ees esimesed võlgnevused 2007.a. Kostja maksedistsipliin paranes küll mõneti 2008.a, kuid 2008.a teises pooles ja 2009.a esinesid kostjal jälle probleemid arvete tasumisel. Kostja rendilepingust tulenev võlgnevus BSSP OÜ ees on kokku 4522,78 eurot. Rendileping lõppes 25.07.2009.a. Enne rendilepingu lõppemise tähtaja saabumist teavitas BSSP OÜ kostjat rendilepingu lõppemisest. BSSP OÜ selgitas kostjale, et soovib pärast rendilepingu lõppemist äriruumi vabastamist kostja poolt. Pärast rendilepingu lõppemist keeldus kostja äriruumi valdust BSSP OÜ-le tagastamast vaatamata BSSP OÜ korduvatele sellesisulistele palvetele. Rendilepingu kehtivuse perioodi viimase kuu (juulikuu) eest esitas BSSP OÜ kostjale arve nr 080809/1, millega nõudis äriruumi tagastamisega viivitamise eest rendilepingus kokkulepitud üüri tasumist. Alates rendilepingu lõppemisest 25.07.2009.a puudus kostjal õigus äriruumi rendilepingu alusel vallata ja kasutada. BSSP OÜ ja TV sõlmisid 27.04.2007.a üürilepingu, millega BSSP OÜ andis TV kasutada osad kinnistul asuva hoone ruumid. BSSP OÜ ja TV sõlmisid lepinguga 1 seoses mitmeid lisasid. Lepingu 1 lisaga 5 (sõlmitud 01.09.2009.a) andis TV kõik lepingust 1 tulenevad õigused ja kohustused üle N OÜ-le. Vastava lisaga anti N OÜ-le kui uuele lepingu 1 poolele täiendavalt üle ilusalongina kasutatav äripind esimesel korrusel üldpinnaga 52,11 m2 üürihinnaga 7250 krooni. Seega alates 01.09.2009.a sai N OÜ uueks äriruumi üürnikuks. Kuivõrd N OÜ oli lepingu 1 alusel õigus anda ruum allüürile, siis lubas N OÜ kostjal äriruumis nende omavahelise kokkuleppe alusel edasi tegutseda. Seega kasutas kostja alates 01.09.2009.a äriruumi TV sõlmitud allüürilepingu alusel. BSSP OÜ sõlmis 26.05.2010.a hagejaga äriruumide üürilepingu (edaspidi ka leping 2), millega BSSP OÜ andis hagejale tasu eest mitteeluruumina kasutamiseks territooriumi ja kinnistu ärimaa otstarbega, sealhulgas ka äriruumi. Leping 2 sõlmiti selle punkti 2.4 kohaselt tähtajaga kuni 01.01.2026.a. Lepingu kohaselt on hagejal õigus anda äriruumid allüürile. Seoses sellega, et kinnistu, sealhulgas äriruum anti 26.05.2010.a hagejale rendile, lõppes BSSP OÜ ja N OÜ vaheline leping 1. N OÜ ja BSSP OÜ vahelise lepingu 1 lõppemise tõttu lõppes ka N OÜ ja kostja kui üürniku ja allüürniku suhe. Alates 26.05.2010.a puudus
kostjal seega õigus ka kostja ja N OÜ vahelise allüüri suhte alusel äriruumi vallata ja kasutada ehk kostja valdus muutus pärast lepingu 2 sõlmimist omavoliliseks ja ebaseaduslikuks. BSSP OÜ ja hageja sõlmisid 03.09.2010.a nõude loovutamise lepingu, millega BSSP OÜ loovutas hagejale BSSP OÜ-l kostja vastu oleva 95 262,67 krooni ehk 6088,39 euro suuruse nõude hagejale. Kostja on keeldunud äriruumist välja kolimast ehk äriruumi kasutamist lõpetamast ja valdust hagejale üleandmast, vaatamata hageja korduvatele sellesisulistele palvetele. Kostjal puudub mistahes lepingust või seadusest tulenev õigus äiruumi käesoleval hetkel vallata ja kasutada. Eeltoodust tulenevalt palub hageja: 1) kohustada kostjat lõpetama Tallinnas XXX kinnistul asuva hoone esimesel korrusel asuva 52,11 m2 suuruse ilusalongina kasutatava äripinna valduse rikkumine ja andma äripinna otsene valdus üle hagejale; 2) mõista kostjalt hageja kasuks välja rendilepingust tulenev võlgnevus kokku 5308,78 eurot, millest 4522,78 eurot moodustab põhivõlgnevuse ja 786 eurot viivise. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista hagi esitamise ajaks veel mitte sissenõutavaks muutunud viivise seadusjärgses määras põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni.
Kostja tunnistab hagi osaliselt. Kostja on nõus andma hagejale üle renditava ruumi otsese valduse. Kostja ei nõustu aga hagis esitatud rahalise nõudega. Kostja vastuväidete kohaselt on ebaõige hagiavalduses esitatud väide nagu oleks rendileping lõppenud 25.07.2009.a. Rendileandja, kelleks sellel ajal oli BSSP OÜ, ei teavitanud enne rendilepingu lõppemise tähtaja saabumist kostjat soovist rendileping lõpetada. Rendisuhe kestis edasi ja kostja tasus endiselt temale esitatud arvete alusel renti nii BSSP OÜ-le kui ka TV. Küll aga on erinevate rendileandjate poolt püütud takistada kostja majandustegevust, katkestades nii vee- kui ka elektriga varustamist. Selline rendileandja käitumine on tekitanud olukorra, kus faktiliselt on kostja majandustegevuse jätkamine muutunud võimatuks.
22.11.2011 korraldaval kohtuistungil hageja jäi oma nõuete juurde. Kostja istungil seletas, et pärast kostja vastuse esitamist ei ole keegi tundnud huvi ruumide valduse tagasisaamise vastu. Kostja on nõus ruumide valduse kohe tagastama, kui kostja pakutud kompromissi ei sõlmita. Kostja ei ole nõus võlgnevuse suurusega, kostaja väidetel tasus üüri- ja kommunaalteenuste eest ka kostja seaduslik esindaja oma isiklikult kontolt, võlgnevus hageja ees võib olla maksimaalselt 1-2 kuud. Kostja soovis oma vastuväiteid võlgnevuse suurusele täiendavalt tõendada.
lõppemise aega tuvastada ning seetõttu kohus poolte vastavaid väiteid ja tõendeid ei analüüsi. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 kohaselt peab pärast lepingu lõppemist üüritud asja koos päraldistega tagastama.
Heli Käpp kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.