Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagiavaldus ja hagejate nõue

p 5.6 kohaselt oli kostjate otseseks kohustuseks killustikukattega tee väljaehitamine, millise kohustuse on hagejad arendajaga sõlmitud arenduslepingu alusel AS-ile Linnakujunduse Büroo üle andnud. Lisaks vee, kanalisatsiooni- ja sidetrasside ehitamise ning liitumislepingute sõlmimise kohustustele on AS Linnakujunduse Büroo astunud nimetatud kohustuste täitmise osas kostjate asemele ning hagejad ei saa enam kostjatele ette heita nimetatud kohustuste mittetäitmist. Hagejad kandsid lepingu eseme ostuhinnast 78 520 krooni lepingu p 4.3.2 järgi otse AS Linnakujunduse Büroo arveldusarvele. Hagejate sellisest tegevusest võib järeldada, et hagejad olid nõus arenduslepingus sätestatud kohustuste ülevõtmisega AS Linnakujunduse Büroo poolt. Seega ei ole kostja müügilepingut rikkunud, mistõttu ei ole täidetud taganemise materiaalsed eeldused ja taganemisavaldus on tühine. Hagejad ei ole kostjatele andnud täiendavat tähtaega tee väljaehitamiseks. Hageja I 03.07.2008 e-kirja ei saa pidada täiendava tähtaja andmisena. Tee väljaehitamata jätmise näol ei ole tegemist olulise lepingurikkumisega, mis annaks hagejatele aluse lepingust taganemiseks. Hagejad on esitanud ka leppetrahvi 40 000 krooni tasumise nõude, kahju hüvitamise ning intressi tasumise nõude. Kuna lepingutest taganemine on tühine ning vaidlusalused lepingud on jätkuvalt kehtivad, puudub hagejatel õiguslik alus eelnimetatud nõuete esitamiseks. Lisaks sai lepingu I p 8.3 alusel leppetrahvi nõude esitada üksnes lepingust taganemisel lepingu p-s 8.1 nimetatud alusel. Lepingu I p 8.1 käsitleb ostja ühepoolset lepingust taganemise õigust kuni lepingu II sõlmimiseni, s.o kuni 28.02.2008. Käesoleval juhul esitasid hagejad taganemisavalduse alles 14.07.2008, mistõttu puudub hagejatel leppetrahvi nõudeõigus. Samuti on alusetu hagejate kahju hüvitamise nõue, kuivõrd hagejad ei ole tõendanud kahju hüvitamise eelduste täitmist. Isegi juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et taganemisavaldus oli õiguspärane, puudub hagejatel õigus nõuda kostjatelt tasutud kodulaenu intresside ja makstud notaritasu ning riigilõivu hüvitamist, kuivõrd kahju hüvitamine ei ole selle sätte eesmärgiks, mille väidetava rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Hagejate intressinõue on põhjendamatu ja alusetu, kuna tühine taganemisavaldus ei too kaasa õiguslikke tagajärgi ning hagejatel puudub nõudeõigus kostjate vastu, sh intressinõue. Lisaks leppisid pooled lepingu I p-s 8.5 kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intressi ei maksta. Juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et taganemine on toimunud õiguspäraselt ning lepingupooled peaksid saadu tagastama, siis tekiks hagejatel samuti kohustus tagastada kostjatele saadu ehk kinnistu omandiõigus. Samas on hagejad kinnistu koormanud kolmandate isikute õigusega (kinnistule on seatud hüpoteek summas 975 000 AS Sampo Pank kasuks ning tähtajatu isiklik kasutusõigus AS Linnakujunduse Büroo kasuks), mis toob hagejatele kaasa kohustuse hüvitada kostjatele üleantu väärtus, mis võrdub lepingu II p-s 5.1.1 märgitud kinnistu ostuhinnaga 900 000 krooni. Seega peaksid hagejad ise tagastama kostjatele sama summa, millise üleandmist nad käesoleva hagiavaldusega kostjatelt nõuavad. Tasaarvestuse tõttu välistab see hagejate nõude rahuldamise, kuna poolte vastastikused nõuded on tasaarvestuse tulemusel kattuvas ulatuses lõppenud. Kostja II on seisukohal, et kostjate kohustuseks lepingu I järgi oli kommunikatsioonitrasside rajamise korraldamine kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni ja sidetrassi rajamise võimalikkuse korraldamine kuni krundi piirideni. Lepingu II sätestatud kohustus tee väljaehitamiseks ei olnud taganemisavalduse tegemise ajaks täidetud. Samas ei ole õige hagejate väide, et juurdepääsu kinnistu piirini ei ole tagatud. Hagejad samastavad meelevaldselt killustikkattega tee puudumise juurdepääsu puudumisega kinnistule. Hageja väidete alusetust tõendab lepingu I p-s 2.2.6 sisalduv kinnitus, mille kohaselt on lepingu esemele tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Ainult lepingute I ja II osa, mille osas eksisteeris viivitus taganemisavalduse esitamise ajal, oli kohustusena üle võetud L&H AS (endise ärinimega Linnakujunduse Büroo AS) poolt arenduslepinguga. Hagi on esitatud valede

kostjate vastu. Hagejad tõlgendavad vääralt ja tehingute poolte tahtele mittevastavalt lepinguid I ja II. Kuna arenduslepinguga võttis kolmas isik üle kommunikatsioonitrasside rajamise korraldamise kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni ja sidetrassi rajamise võimalikkuse korraldamise kuni krundi piirini ning teede ehitamise kohustuse, siis ei ole kostja II rikkunud lepinguid I ja II ning taganemisavaldus on alusetu. Tulenevalt lepingu I p-dest 8.3 ja 8.1 oli hagejatel võimalik taganeda ja nõuda leppetrahvi ainult kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kuna taganemine on toimunud pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, siis ei olnud hagejatel õigust taganeda ning lisaks taganemisel põhinevate nõuete alusetusele on põhjendamatu ka leppetrahvi nõue. Vastavalt lepingu I p-le 8.5 on välistatud ka intressinõue. Kolmanda isiku poolt tee väljaehitamise kohustuse täitmisega viivitamine ei saa olla oluliseks lepingurikkumiseks. Viidatud kohustuse osakaal pooltevaheliste lepinguliste suhete kontekstis on väike. Hagejad ei ole kunagi määranud tähtaega puuduse kõrvaldamiseks ning seetõttu pole neil tekkinud taganemisõigust. Hagi on suunatud mitte taganemisest tulenevate tagajärgede saavutamisele, vaid ainult rahanõude realiseerimisele. Kostjate poolt hagejatele kinnistu omandi üleandmisel oli see vaba piiratud asjaõigustest. Lepinguga II koormasid hagejad kinnistu nii hüpoteegiga summas 975 000 krooni, kui ka isikliku kasutusõigusega, mida hagejad ja kolmas isik lepingu II p 13.7 kohaselt hindasid summale 25 000 krooni. Nähtuvalt hagiavalduses esitatud taotlusest soovivad hagejad tagastada kostjatele hüpoteegiga ja isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu. Hagejatel ei ole õigust nõuda, et kohus kohustaks kostjat II tagastama lepingu II alusel üleantut. Kostja II soovib kasutada oma õigust keelduda hagejatele lepingute I ja II alusel saadu tagastamisest kuni hagejad on tagastanud kostjale II lepingute I ja II alusel üleantu. Kolmanda isiku seisukoht

Asja materjalidele lisatud notariaalsest lepingust (I kd, t.lk 8-12) nähtuvalt sõlmisid müüjad Annely Antropov, kostjad ja ostja hageja I 30.01.2008 (leping I) kinnistu asukohaga Harjumaa Rae vald Järveküla küla Saarma tee 10 müügilepingu. 28.02.2008 (leping II) sõlmisid müüjad kostjad, ostjad hagejad, hüpoteegipidajana AS Sampo Pank ja kasutajana AS Linnakujunduse Büroo müügilepingu muutmise lepingu, müügilepingu osalise ülevõtmise kokkuleppe, kinnistu ühishüpoteegiga koormamise lepingu, isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud (I kd, t.lk 14-21). 14.07.2008 avaldusega (I kd, t.lk 23-25) taganesid hagejad sõlmitud lepingutest. Vastavalt taganemisavalduse p-le 3.1 oli taganemise põhjuseks asjaolu, et müüjate poolt on täielikult täitmata lepingu I p-s 5.6 võetud kohustused ning käesoleva avalduse esitamise ajaks ei olnud rajatud kõvakattega teed, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunkte kinnistu piiril ning tasutud vee- ja kanalisatsioonitrasside ja elektri kuni 16A liitumistasusid, mille rajamise ja liitumistasud sisaldusid kinnistu müügihinnas lepingu II p 5.1.1 kohaselt. Kostjad on seisukohal, et taganemisavaldus ei ole kehtiv materiaalsete eelduste täitmata jätmise tõttu. Kostjad leiavad, et vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingutele, oli kostjatel ainult kohustus korraldada tsentraalse vee- ja kanalisatsiooni ning sidetrasside liitumispunktide rajamist lepingu esemeks oleva kinnistu piirile. Kostjad on seisukohal, et nemad on oma kohustuse täitnud, kuivõrd 17.04.2008 sõlmiti kostjate ja AS Linnakujunduse Büroo vahel arendusleping (I kd, t.lk 99104), mille p 1.4 järgi on lepingu objektiks arendaja poolt tellijatele arendusteenuse osutamine Harju maakonnas Rae vallas Järveküla külas asuva Inno II maaüksuse arendamisel mh lepingu p 1.6.4.2 järgi vee, kanalisatsiooni, tee, sidekanalisatsiooni jm projekteerimine ning p 1.6.4.4 järgi nende ehitamine. Lepingu I p 5.6 kohaselt leppisid müüjad ja ostjad kokku, et müüjad on kohustatud hiljemalt 30.06.2008 korraldama kommunikatsioonitrasside (vee- ja kanalisatsioonitrasside) rajamise kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni ja sidetrassi rajamise võimalikkuse krundi piirini; vastavalt detailplaneeringule ehitama välja killustikkattega tee ning tagama juurdepääsu lepingu eseme krundi piirini. Lepingu II p-ga 5.1.1 muudeti lepingu I p 4.1 ja lepiti kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab kõvakattega tee rajamist, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni ja sidetrasside liitumispunktide rajamise korraldamist lepingu esemeks oleva kinnistu piirile ning lepingu eseme ostuhind sisaldab veeja kanalisatsioonitrasside ja elekter kuni 16A liitumistasusid. Võrreldes lepingu II p 5.1.1 oli lepingu I p-s 4.1 kokku lepitud, et lepingu eseme ostuhind sisaldab tee-, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide rajamise korraldamist lepingu esemeks oleva kinnistu piirile, kuid lepingu eseme ostuhind ei sisalda eelnimetatud kommunikatsioonidega liitumistasusid. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostjad pidid kommunikatsioonide olemasoluks tegema kõik mõistlikult võimaliku või pidid nad oma tegutsemisega saavutama tulemuse st kommunikatsioonitrasside ja tee olemasolu. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe, seda peab tõendama TsMS § 230 lg 1 järgi pool, kes sellele tahtele tugineb. Juhul, kui ei ole võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet, siis VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Seega peab pool, kes tugineb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema poolt mõistetud lepingutingimuse tähendust teine lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Juhul, kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, siis tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb

arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et kostjad müüsid hagejatele elamumaa. Kuivõrd poolte vahel sõlmitud lepingutes on väljendatud vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside, samuti kõvakattega tee olemasolu vajadust, siis tuleb asuda seisukohale, et kostjatele pidi olema üheselt arusaadav ning äratuntav hagejate soov rajada ostetud kinnistule elamu. Arvestades eelnimetatud asjaolu ning samuti lepingu II p-s 5.1.1 kokkulepet lepingu eseme ostuhinna suurendamiseks ja lepingu ostuhinnas liitumistasude sisaldumist, tuleb lepingu p-s 5.1.1 sätestatud kostjate kohustust korraldada kõvakattega tee rajamine, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide rajamine lepingu esemeks oleva kinnistu piirile, mõista nii, et kostjate kohustuseks oli tulemuse saavutamine st kokkulepitud ajal kõvakattega tee rajamine, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide olemasolu. Kui kostjate kohustuseks poleks olnud konkreetse tulemuse saavutamine, siis poleks olnud põhjendatud ka liitumistasude sisaldumine lepingu eseme ostuhinnas. Kuivõrd liitumistasud sisaldusid poolte vahel sõlmitud lepingu ostuhinnas ning hagejad on need kostjatele tasunud, siis ei ole asjakohased kostjate väited, et hagejad jätsid kolmanda isikuga lepingu I p-s 5.7.1 märgitud lepingu sõlmimata. Lepingu I p-s 5.7.1 leppisid hageja I ja kostjad kokku, et hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks kohustub ostja sõlmima ASiga Linnakujunduse Büroo (arendaja) lihtkirjaliku arendus- ja liitumiste korraldamise lepingu. Lepingus II leppisid pooled kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab ka liitumistasusid. Sellest tuleb järeldada, et järelikult puudus vajadus ostjate ja arendaja vahel sellel hetkel eraldi lepingu sõlmimiseks. Seda seisukohta toetab ka asjaolu, et lepinguga II koos sõlmiti hagejate ja kolmanda isikuga samas isikliku kasutusõiguse seadmise leping, teiste lepingute sõlmimiseks hagejate ja kolmanda isiku vahel tahteavaldused puuduvad. Tunnistaja Jaanus Mäekivi ütlused, mille kohaselt ei saanud AS Linnakujunduse Büroo trasse rajada, kuivõrd hagejad ei sõlminud kolmanda isikuga arenduslepingut ning ei teatanud oma plaanidest seoses vaidlusaluse kinnistuga, ei ole veenvad ja on vastuolus tunnistaja eelnevalt antud ütlustega. Nimelt nähtub tunnistaja eelnevatest ütlustest, et kui kinnistu omanikud ei ütle, kus on kinnistu piiril liitumispunkt, ei takista see trasside projekteerimist. Nagu tunnistaja J. Mäekivi ütlustest nähtub, osteti kostjatelt Inno II maaüksusel olevatest kinnistutest (tunnistaja Kristiina Viisalu ütluste kohaselt oli seal 64 kinnistut) ainult ühe kinnistu, ostjateks olid hagejad ning seetõttu alustati uuesti kommunikatsioonide projekteerimisega. Asjas on tõendamata, et see projekt valmis. ÜVVKS § 4 lg 1 kohaselt rajatakse ühisveevärk ja -kanalisatsioon kohaliku omavalitsuse volikogu kinnitatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava alusel. Kui kohalikul omavalitsusel puudub ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava, võib ühisveevärki ja -kanalisatsiooni rajada detailplaneeringu alusel kuni selle arendamise kava valmimiseni tingimusel, et detailplaneering sisaldab käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõudeid. Asjas on tõendamata, et kohalik omavalitsus kinnitas ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni projekti ja andis nõusoleku ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni rajamiseks. Asja materjalidele lisatud vastuse (I kd, tlk 175) kohaselt teatakse, et detailplaneeringu alal, kus asub Saarma tee 10 kinnistu, on välja ehitamata ühisveevärk ja -kanalisatsioon. Samuti on piirkonna arendajal sõlmimata ÜVK arendajaga liitumisleping Water Ser Ehitusjuhtimise OÜga. Siit tulenevalt ei saa AS Elveso väljastada tehnilisi tingimusi nimetatud kinnistu kinnistusisese vee- ja kanalisatsiooni torustiku ning veemõõdusõlme projekteerimiseks. EhS § 2 lg 4 järgi on projekteerimine: 1) ehitise või selle osa arhitektuurne ja ehituslik kavandamine; 2) ehitise tehnosüsteemide kavandamine; 3) ehitises kasutatava tehnoloogia kavandamine; 4) ehitise elueast lähtuv ehitise nõuetele vastava kasutamise ja hooldamise tehnomajanduslik hindamine, lg 5 järgi on projekteerimise tulemuseks ehitusprojekt. Eelnevast tuleb järeldada,

et kuivõrd arenduspiirkonnas oli ühisveevärk- ja kanalisatsioon välja ehitamata, ei väljastatud hagejatele tehnilisi tingimusi, mille alusel oleks saanud asuda ehitist ja selle tehnosüsteeme projekteerima. Sellest tulenevalt ei saanudki hagejad esitada projekti kolmandale isikule, mille puudumisele tunnistaja J. Mäekivi oma ütlustes viitas. Kohus leiab, et kostjate väited, mille kohaselt ei ehitatud kommunikatsioonitrasse välja seetõttu, et hagejad jätsid kolmanda isikuga sõlmimata arenduslepingu, on tõendamata. Tunnistaja K. Viisalu ütlustest nähtuvalt oli kostja II 2008.a augustis-septembris seisukohal, et hagejate poolt oli lepingutest taganemine põhjendatud, tagasitäitmine jäi notari juures vormistamata seetõttu, et notari juurde ei ilmunud kostja I. Asja materjalidele lisatud kirjavahetusest (I tlk 129-135) nähtub samuti, et notari juures aja määramisega tehingu tegemiseks kostja II nõustus. Poolte vahel on vaidlus ka selles, kas kostjate kohustused on kolmandale isikule üle läinud. Kostjad, esitades väite, mille kohaselt on kostjate kohustus kolmandale isikule üle läinud, möönavad sellega, et hagejate poolt esiletoodud tööde tegemise kohustus oli vähemalt algselt kostjate kohustus. VÕS § 175 lg 2 järgi võib kolmas isik võlgniku kohustuse üle võtta ka võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle üksnes tingimusel, et võlausaldaja sellega nõustub. Vastavalt lepingu II p-le 5.1.2 oli hagejatel kohustus tasuda kostjatele 800 000 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest. Nimetatud punkti kohaselt palusid müüjad tasumisele kuuluva summa lepingus märgitud osades üle kanda kolmandale isikule, sh 78 520 krooni AS Linnakujunduse Büroo arvelduskontole. Nimetatust nähtub, et hagejad kandsid AS-ile Linnakujunduse Büroo lepingus märgitud summa üle kostjate palvel, seega on kostja I seisukoht, mille kohaselt näitab selle summa ülekandmine hagejate poolt nõusolekut kohustuse ülevõtmiseks, väär. Nimetatud kostja väitest nähtub vaid, et kostja möönab nende kohustuste olemasolu, millele hagejad on tuginenud. VÕS § 175 lg 1 järgi võib kolmas isik võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et hagejate ja kolmanda isiku vahel taoline leping puudub. Seda tõendavad ka J. Mäekivi ütlused. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et tsentraalseid vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasse ei ole rajatud, kõvakattega tee puudub, veekanalisatsioonitrasside ja elektriga liitumiseks liitumistasusid ei ole tasutud. Seega tuleb asuda seisukohale, et kostjad on rikkunud hagejatega sõlmitud lepinguid. Lepingust taganemiseks on üldjuhul vajalik, et lepingupool oleks lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud vastavalt VÕS § 116 lg-le 1. VÕS § 116 lg 1 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Käesolevas asjas on hagejad leidnud, et andsid kostjatele täiendava tähtaja kuni 10.07.2008 vastavalt 03.07.2008 kirjale (otsuses ekslikult 03.12.2008) (I kd, t.lk 137). Nimetatud kirjast nähtuvalt teatas hageja I kostjatele, et lepingut ei ole kohaselt täidetud. Hageja osutas õigusele lepingust taganeda ja määras selgituste esitamise aja kuni 10.07.2008. Kirja sõnastusest nähtuvalt ei andnud hageja kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega VÕS § 114 mõttes. Samas tuleb osutada sellele, et VÕS § 116 ei defineeri olulist lepingurikkumist ega anna ammendavat loetelu olulistest lepingurikkumistest. VÕS § 116 lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi on olulise lepingurikkumisega tegu ka juhul, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu, p 4 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi

ka edaspidi. Arvestades asjaolu, et hagejad ostsid kostjatelt elamumaa eesmärgiga ehitada sellele elamu, kuid selle eesmärgi realiseerimiseks võimalus puudus, kuivõrd kommunikatsioonitrassid jäid kostjate poolt rajamata, samas oli hagejatel kohustus kostjatelt ostetud kinnisasja müügisumma finantseerijale tasuda igakuiselt laenumakseid ning intressi, siis tuleb asuda seisukohale, et asjas on tõendatud oluline lepingurikkumine tulenevalt VÕS § 116 lg 2 p-st 2. Samuti on tõendatud kostjatepoolne oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi, kuivõrd vastuseks hageja I 03.07.2008 kirjale (I tlk 137) teatas ainult AS Hinnakujunduse Büroo esindaja, et ehitusprojektides tehakse olulisi muudatusi, seejärel alustatakse kooskõlastamist vajalikes ametkondades ning seejärel alustatakse ehitustöödega (I tlk 136). Kostjad kirjale selgitust ei andnud, tähtaega, millal trassid valmivad, hagejatele ei teatatud. Kostja I on asjas tuginenud ka sellele, et hagejad on ebaõigesti taganenud lepingutest kui tervikutest. VÕS § 116 lg 3 kohaselt kui lepingust tulenevad kohustused tuleb täita ositi ja oluline lepingurikkumine leidis aset üksnes mõne kohustuse või kohustuse osa suhtes, võib kahjustatud lepingupool taganeda üksnes selle kohustuse või kohustuse osa suhtes. Sel juhul võib kahjustatud lepingupool kogu lepingust taganeda üksnes siis, kui tal õigustatult ei ole kohustuse osalise täitmise vastu huvi või kui rikkumine on oluline lepingu kui terviku suhtes. Arvestades eespool väljendatud seisukohti, mille kohaselt: 1) puudub käesolevas asjas vaidlus selles, et kostjad müüsid hagejatele elamumaa, ning 2) kuivõrd poolte vahel sõlmitud lepingutes on väljendatud vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside, samuti kõvakattega tee vajaduse olemasolu, siis pidi kostjatele olema üheselt arusaadav ning äratuntav hagejate soov rajada ostetud kinnistule elamu, ei ole kostja I väide asjakohane. Juhul, kui hagejad oleksid lepingust taganenud osaliselt, ainult vaidlusaluste kohustuste osas, siis poleks hagejad saanud kinnisasjale ikkagi elamut rajada. Eeltoodu alusel on hagejate taganemisavaldus põhjendatud ja kehtiv. VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Lepingu II p 5.1.1 järgi tasusid hagejad kostjatele kinnistu müügihinna 900 000 krooni, mis tuleb kostjatel hagejatele tagastada. Kostjad on keeldunud nimetatud summat hagejatele tagastamisest, kuivõrd lepinguga II seati kinnistule hüpoteek ja isiklik kasutusõigus. Vastavalt lepingu II pdele 7.1 ja 7.2 leppisid mõlemad hagejad hüpoteegipidaja AS-iga Sampo Pank kokku, et seavad hüpoteegipidaja kasuks hagejatele kuuluvatele mõttelistele osadele lepingu esemest ühishüpoteegi summas 975 000 krooni ning et lepingu eseme igakordne omanik kohustub alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegipidaja ühishüpoteegiga seatud nõuete rahuldamiseks. Lepingu II p-s 13.3 leppisid hagejad ostjatena ja kasutaja AS Linnakujunduse Büroo kokku, et lepingu esemele seavad kostjad kasutaja kasuks lepingu esemele kinnistusraamatus teisele vabale järjekohale, tähtajatu isikliku kasutusõiguse kraavide ja drenaaživõrgu kaitsevööndi ulatuses kraavide ja drenaaživõrgu ehitamiseks, omamiseks, majandamiseks ja muul viisil kasutamiseks. Vastavalt lepingu p-le 13.1 oli isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu eesmärgiks mh lepingu eseme koormamine isikliku kasutusõigusega kasutaja kasuks kraavide ja drenaaživõrgu ehitamiseks, omamiseks remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks kraavide ja drenaaživõrgu talituse tagamise eesmärgil. VÕS § 111 lg 1 järgi kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või

on kinnitanud, et ta kohustuse täidab; lg 3 kohaselt kohustuse täitmisest ei või keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Käesolevale asjale lisatud Danske Bank AS Eesti Filiaali (end Sampo Pank) kinnituse (II t.lk 246) järgi on hüpoteegipidaja nõus andma nõusoleku kinnisasja Harjumaa, Rae vald, Järveküla küla, Saarma tee 10 osas hüpoteegi kustutamiseks juhul, kui hagejad täidavad 28.02.2008 laenulepingust tulenevad kohustused sh viisil, et kohustuste täielikuks täitmiseks ja nimetatud laenulepingu lõpetamiseks vajalik rahasumma on notari deposiidis. Seega on hüpoteegipidaja nõus hüpoteegi kustutama, kui kostjatelt on kinnistu müügisumma deponeeritud notari deposiitkontole. Asjas on hagejad korduvalt kinnitanud oma valmisolekut kostjatelt ostetud kinnistu, mis on vabastatud kolmandate isikute õigustest, tagastada. Kolmanda isikuna asja menetlusse kaasatud L&H AS (endine AS Linnakujunduse Büroo) ei ole asjas väljendanud, et ta keeldub isikliku kasutusõiguse kustutamisest vaidlusaluselt kinnistult. Asjast nähtub, et kostjatele on korduvalt pakutud tehingu tegemiseks notari aegu (I kd, t.lk 129-135). Kostjate väide oma kohustuste täitmisest keeldumise õiguse kohta ei vasta mõistlikkuse ja hea usu põhimõttele. Hagejad on esitanud ka nõude, milles paluvad vaidlusaluse kinnistu jätta kostjate kaasomandisse. Hagejad ei ole nimetatud nõuet tagasi võtnud või nõudest loobunud. Sisuliselt on hagejate poolt esitatud omandi tagasikandmise nõue, s.t hagetakse tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks. Hagejate nõue on põhjendatud. VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. TsÜS § 68 lg 5 järgi kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Hagejatel on õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi tagasikandmist, kuivõrd kinnistusraamatusse kantud kinnistu omanikena võivad neil lasuda avalik-õiguslikud kohustused, mh näiteks maamaksu tasumise kohustus. Hagejad on esitanud ka kahju hüvitamise nõude, mis seisneb kinnistu ostusumma finantseerijaga sõlmitud laenulepingujärgsetest intressimaksetest ning kinnistu omandamiseks tasutud riigilõivust ning notaritasust. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2 kohaselt kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg 3 järgi lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kuna lepingu II pooleks oli peale kostjate ka hüpoteegipidaja ning lepingu p-s 9 nähtus, et ühishüpoteegiga on tagatud samal päeval, s.o 28.02.2008 hagejate ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud laenulepingust tulenevad nõuded, siis pidi kostjatele olema ettenähtav, et lepingu rikkumisel ning selle tagajärjel lepingust taganemise korral tekib hagejatele kahju kasutult tehtud kulutuste näol, milleks on tehingu tegemiseks tasutud riigilõiv, notaritasu ja eelnimetatud intressid. VÕS § 127 lg 2 alusel tuleb jaatada võlgniku poolt lepingurikkumise tõttu võlausaldajale kasutult tehtud kulutuste hüvitamise kohustuse tekkimist võlgnikule. Seetõttu on hagejate kahju hüvitamise nõue põhjendatud. Kuna asjaolu üle, et hagejad tasusid notaritasude ja riigilõivuna 8560,10 krooni ning intressidena laenuandjale 51 688,39 krooni (arvestus I kd, t.lk 237), pooltel vaidlus puudub, tuleb kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja mõista kahjuhüvitis summas 60 248,40 krooni.

Hagejad on esitanud ka nõude 40 000 krooni suuruse leppetrahvi saamiseks lepingu I p 8.3 alusel. Lepingu I p-dest 8.1 ja 8.3 nähtub, et leppetrahvi nõudeõigus on seotud asjaoluga, kui ostja taganeb müügilepingust enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Käesolevas asjas taganeti müügilepingust peale asjaõiguslepingu sõlmimist, kuivõrd leping I sõlmiti 30.01.2008, leping II 28.02.2008 ning lepingust taganemise avaldus koostati 14.07.2008. Kuivõrd leppetrahvi nõudeõiguse esitamine oli ajaliselt piiratud, jääb hagejate leppetrahvi nõue rahuldamata. Hagejad on palunud mõista kostjatelt välja viivis seisuga 16.03.2010 summas 174 343, 89 krooni ja sealt edasi viivis TsMS § 367 sätestatud alusel kuni põhinõude täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis) alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Hagejate viivisearvestusest nähtuvalt on hagejad arvestanud viivist tagastamisele kuuluvalt müügihinnalt summas 900 000 krooni ja hagejate arvates tasumisele kuuluvalt leppetrahvilt summas 40 000 krooni seadusjärgses määras. Hagejad on viivist arvestanud lepingutest taganemisest. Eeltoodust tulenevalt on hagejate nõue 900 000 krooni saamiseks põhjendatud, kuid hagejate leppetrahvinõue ei ole põhjendatud. Arvestades hagejate esitatud viivisenõuet ning asjaolu, et kostjad ei ole viivise arvestuse aluseks olevatele elementidele vastu vaielnud, tuleb hagejate viivisenõue rahuldada osaliselt (900 000* ll%/360=275*607-166 925 krooni). TsMS § 367 juhindudes tuleb rahuldada ka hagejate nõue ning mõista kostjatelt solidaarselt välja viivis põhinõudelt, s.o 900 000 kroonilt alates 17.03.2010 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Arvestades asjaolu, et hagi tuleb rahuldada osaliselt, hagi rahuldatud ja rahuldamata osasid ning vaidluse olemust, tuleb hagejate menetluskulud 90% ulatuses jätta solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskulud nende endi kanta. Kolmanda isiku menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. Apellatsioonkaebus

lepingud I ja II kostjate kohustusena (lepingu I p 5.6.1, 5.6.2, 5.7.1 ja lepingu II p 5.1), ega määrata konkreetseid tehnilisi tingimusi konkreetse kinnistu suhtes Kohus on jätnud VÕS § 29 lg 5 p 1 tähelepanuta. Asjaolu, et kostjad pidid üksnes korraldama arendus- ja liitumislepingute sõlmimise ja konkreetsed tööd pidid hageja ja arendaja kokku leppima arenduslepingus, kinnitavad muuhulgas kostja II 19.01.2007 täiendavalt esitatud müügipakkumine hagejale I ja kinnistu broneerimisleping 02.03.2007, mille p 8 kohaselt kohustus hageja I 10 päeva jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest sõlmima arendajaga AS-ga Linnakujunduse Büroo lihtkirjalikud arendus- ja liitumislepingud. Nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel oli kostjatel õigus nõuda leppetrahvi 300 krooni iga viivitatud päeva eest. Seega oli nimetatud lepingute sõlmimine AS-ga Linnakujunduse Büroo seatud hagejate (lepingu sõlmimise hetkel ainult hageja I) kohustuseks juba enne müügilepingu sõlmimist. Et tegemist oli lepingute täitmiseks vajaliku kokkuleppega, tõendab muuhulgas ka kohustuse mittetäitmiseks rakendatava sanktsiooni määr. Kommunikatsioonitrasside rajamise ja sidetrassi rajamise võimalikkuse korraldamine sõltus seega hagejate poolt vastava lepingu sõlmimisest ning hagejad olid või pidid olema sellest teadlikud. Vaatamata sellele hagejad oma kohustust ei täitnud. Kohus on vääralt tõlgendanud lepingut ning seega kohaldanud vääralt VÕS § 29 lg-t 5, asudes seisukohale, et kostjate kohustuseks oli tulemuse saavutamine. Väär on kohtu seisukoht, et kostja II tunnistas hagejate õigust lepingust taganeda. Põhjendamatu on kohtu väide, et valmisoleku avaldamine tagasitäitmise vormistamiseks olukorras, kus tegelikkuses jääb vastav dokument vormistamata, viitab hageja II lepingutest taganemise aluste olemasolule. Kohtu seisukoht on meelevaldne ning ei põhine tõenditel. EhS § 2 lg-s 4 on toodud ära loetelu tegevustest, mida loetakse projekteerimiseks. Kohus on asunud väärale seisukohale, et EhS § 2 lg 4 p-des 1-4 loetletud tegevused peavad toimuma samaaegselt ning alles kõigi nimetatud tegevuste lõpetamisel valmiv dokument on ehitusprojekt EhS § 2 lg 5 kohaselt. Iga EhS § 2 lg 4 p-des 1-4 loetletud tegevuse lõppemisel koostatav dokument on eraldi projekt. Käesoleval juhul ei olnud hagejatel kanalisatsiooniprojekti kinnistusiseseks vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning veemõõdusõlme osas, mis ei tähenda, et hagejatel ei oleks pidanud olema kinnistul asuva hoone projekti. Tunnistaja J. Mäekivi ütlustest selgub, et hagejatel oli selline projekt, ent see ei saanud kohaliku omavalitsuse heakskiitu ning sellest asjaolust tingituna hagejad projekti AS-le Linnakujunduse Büroo ei esitanud. Kuna projekti hagejad ei esitanud, ei olnud võimalik määrata ka liitumispunktide asukohta. Nimetatud asjaolu kinnitab, et hagejate enda tegevuse tõttu jäid kommunikatsioonitrassid AS Linnakujunduse Büroo poolt välja ehitamata. Kohtu seisukoht, mille kohaselt puudub hagejate nõusolek kohustuse üleminekuks AS-le Linnakujunduse Büroo, tugineb üksnes lepingu II p-le 5.1.2, kuid jätab arvestamata broneerimislepingu, kus oli kokku lepitud kohustus sõlmida leping AS-ga Linnakujunduse Büroo. VÕS § 175 lg 1 sätestab, et kolmas isik võib võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Lepingu I p 5.6 kohaselt oli kostjate otseseks kohustuseks üksnes killustiku kattega tee väljaehitamine (p 5.6.2). Selle kohustuse on kostjad arendajaga sõlmitud arenduslepingu alusel AS-ile Linnakujunduse Büroo üle andnud. Vee, kanalisatsiooni- ja sidetrasside ehitamise ja liitumislepingute sõlmimise kohustustuse täitmises on AS Linnakujunduse Büroo astunud kostjate asemele ning hagejad ei saa enam kostjatele ette heita nimetatud kohustuste mittetäitmist. AS Linnakujunduse Büroo oli nimetatud kohustustest teadlik, sest ta oli lepingu II pooleks ja sellest tulenevalt teadlik lepingu I sisust ja tingimustest. Et tagada lepingute täitmine, sõlmisid kostjad ja AS Linnakujunduse Büroo 17.04.2008 arenduslepingu, millise sõlmimisel juhinduti kostjate, Rae valla ja AS Linnakujunduse Büroo vahel 03.12.2007 sõlmitud avalikult kasutatava tee, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja

vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kohustuse üleandmise, tehnovõrkude ja -rajatiste püstitamise kohustuse ja kinnistute koormamise kokkuleppest. Eelnimetatud arenduslepingu objektiks oli arendaja poolt arendusteenuse osutamine Harju maakonnas Rae vallas Järveküla külas asuva Inno II maaüksuse väljaarendamisel, s.h vee ja kanalisatsioonitrassi ehitus, side ehitus, teede ehitus ja asfalteerimine, vajalike liitumislepingute sõlmimine (p 1.6.4.4). Käesoleval juhul tuleb hagejate tegevusest broneerimislepingu sõlmimisel ja ostuhinna osalisel ülekandmisel AS-ile Linnakujunduse Büroo järeldada, et hagejad olid nõus arenduslepingus sätestatud kohustuste ülevõtmisega AS Linnakujunduse Büroo poolt. Lisaks nähtub lepingu I p-st 5.7.1 hagejate endi kohustus sõlmida AS-iga Linnakujunduse Büroo arenduse ja liitumiste korraldamise leping, seega olid hagejad teadlikud arendaja kohustustest ehitada mh vee, kanalisatsiooni- ja sidetrassid, rajada tee ning sõlmida vajalikud liitumislepingud, mistõttu saaksid hagejad nimetatud kohustuste täitmist nõuda üksnes AS-ilt Linnakujunduse Büroo, mitte kostjatelt. Kohus on otsuses õigesti asunud seisukohale, et hagejad ei andnud kostjatele täiendavat tähtaega VÕS § 114 mõttes, mistõttu ei ole taganemise alusena kohaldatav VÕS § 116 lg 2 p

taganemisavaldus ei oleks tühine. Otsusest ei nähtu, et kohus oleks selle väite osas seisukoha võtnud. Tulenevalt VÕS § 111 lg - st 1 oli ning on kostjatel jätkuvalt õigus keelduda viivise tasumisest, kuna kostjad ei ole kohustatud hagejatele midagi tasuma enne, kui hagejad on üle andnud koormatistest vabastatud kinnistu. Kuna kostjad on õigustatult keeldunud lepingu järgselt neile üle antud summa tagastamisest, on kohus ebaõigesti rahuldanud hagejate viivisenõude. Kostja I esitas kohtule protsessuaalse tasaarvestuse nõude, kuid kohus ei ole otsuses nimetatud nõude osas seisukohta võtnud. Kohus on jätnud lepingu olulise rikkumise temaatikat ning lepinguliste kohustuste üleandmist analüüsides tähelepanuta kostjate viited broneerimislepingule kui dokumendile, millest tulenes hagejate kohustus eraldi lepingu sõlmimiseks kolmanda isikuga, samas mitte selgitades, mille tõttu kohus nimetatud tõendit ei hinda. Loetletud tegevusega on kohus rikkunud TsMS § 442 lg-t 8. Tallinna Ringkonnakohtu 07.07.2010 määruses on antud selged juhised hagi piiride osas. Vaatamata Tallinna Ringkonnakohtu määrusele ning Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-85-10, 32-1-42-10 ja 3-2-1-31-10 on maakohus ise sisustanud ning seejärel rahuldanud nõude, mida hagejad tegelikkuses hagis ei esitanud. Sellise käitumisega on kohus rikkunud TsMS § 439. Eelnevalt viidatud menetlusõiguse normi rikkumised on kaasa toonud ebaseadusliku kohtuotsuse.

õigesti lepinguid ja asunud õiguspäraselt seisukohale, et kuivõrd poolte vahel sõlmitud lepingutes on väljendatud vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside, samuti kõvakattega tee olemasolu vajadust, pidi kostjatele olema arusaadav ja äratuntav hagejate soov rajada ostetud kinnistule elamu. Maakohus ei jätnud seejuures lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg 5 tähelepanuta ega kohaldanud sätet vääralt, nagu on väitnud apellant. Lepingu tõlgendamine on toimunud kooskõlas seadusega ja s.h on käsitletud lepingu olemust ja eesmärki. Hagejad on piisavalt põhjendanud, milline kostjatepoolne lepingu rikkumine oli aluseks lepingust taganemisele ja et neile oli lepingu täitmine olulise tähtsusega, kuna oli oluline, et kinnistule rajatav elamu oleks võimalik ühendada kommunikatsioonidega. Ebaõige ja asja materjaliga ei ole kooskõlas apellandi väide, et menetluse kestel ei tuvastatud, et hagejatel oleks kadunud huvi lepingu täitmise vastu. Maakohus on seda põhjendanud ja kohtuotsus on selles osas kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8. Apellandid väidavad, et isegi kui nad on lepingut rikkunud, ei olnud tegemist olulise rikkumisega, ning nendele oleks tulnud anda täiendav tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Hagi asjaolusid hinnates on maakohus õigesti tuvastanud, et tegemist oli olulise lepingu rikkumisega kostjate poolt ja hagejatel oli alust lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega määramata. Ringkonnakohus ei nõustu vastustaja I apellatsioonkaebuse vastuses oleva seisukohaga, et ta täitis täiendava tähtaja andmise kohustuse, sest oma 03.07.2008 e-kirjas ta märkis, et ootab selgitusi 10.juulini 2008. Maakohus leidis õigesti, et tegemist ei olnud kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisega VÕS § 114 mõttes ja sellega saab nõustuda. Samas ei väida apellandid oma kaebuses, et täiendava tähtaja andmisel oleksid nad lepinguga endale võetud kohustused täitnud. Vastustaja I on kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele märkinud, et apellantide vastuväidete olemus viitab apellantide püüdele oma kohustustest õigusvastaselt vabaneda ja viia vastutus Meelis Niine kontrolli alla olnud äriühingusse aktsiaselts L&H (endine ärinimi AS Linnakujunduse Büroo, kus Meelis Niin oli veel kuni 01.07.2009 äriühingu ainuaktsionär). Kostjatel oli lepingu järgi kohustus saavutada tulemus, st kokkulepitud ajal kõvakattega tee rajamine, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide olemasolu. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et 28.02.2008 lepingusse liitumistasude lisamine ise tõendab seda, et hagejad said väga üheselt aru, et kostjad tagavad kommunikatsioonide väljaehitamise. Kostjate poolt lepinguliste kohustuste täitmata jätmine oli oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 mõttes ning seega on lepingust taganemine põhjendatud. Ekslik on apellantide väide, mille kohaselt olid nad andnud rida lepingujärgseid kohustusi üle kolmandale isikule ja seetõttu ei ole nemad lepingut rikkunud. Asjaolu, et reaalselt pidi liitumise võimalikuks tegema kolmas isik, ei muuda kostjate kohustusi hagejate ees, sest tegemist ei olnud kohustustega, mida kostjad oleksid pidanud seadusest, tehingust või kohustuse iseloomust tulenevalt täitma isiklikult. Tegemist oli kohustustega, mida võis täita kolmas isik ja kohus ei ole kohaldanud seadust vääralt, kui leidis, et kolmas isik ei astunud võlgniku asemele lepingusse. Asjaolu, et hagejad tasusid lepingu eseme ostuhinnast 78 520 krooni kostjate palvel AS Linnakujunduse Büroo arvele, ei anna alust järeldusteks, et hagejad oleksid andnud nõusoleku kostjate kohustuste üleandmiseks kolmandale isikule. Seega on ekslik apellandi väide, et maakohus kohaldas vääralt VÕS § 175 lg 1. Asjaolu, et apellandid olid sõlminud 17.04.2008 arenduslepingu ( I kd lk 99-104), ei oma hagejate jaoks tähtsust, ega anna alust järeldusteks, et kostjatel puudus kohustus täita lepinguga endale võetud kohustusi. Lepingust ei nähtu ja sellele ei ole pooled tuginenud, et nad oleksid leppinud lepingus sätestatust erinevalt kokku poolte õigustes ja kohustustes ning lepingust taganemise täiendavates alustes. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille

alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise. Apellandid on esitanud vastuolulisi väiteid ja tuginenud muu hulgas sellele, et juhul, kui tee ehitamise kohustus kolmandale isikule üle ei läinud, on nad lepingulised kohustused tegelikult hagejate ees kommunikatsioonide rajamise osas nõuetekohaselt täitnud, sest nad on taganud hagejatele pinnastee kaudu juurdepääsu kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Ringkonnakohus apellantidega ei nõustu, sest lepingus olid apellandid võtnud endale kohustuse rajada kõvakattega tee, vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktid kinnistu piiril. Samuti ei olnud kostjad tasunud vee- ja kanalisatsioonitrasside ja elektri kuni 16A liitumistasusid, mille rajamise ja liitumistasud sisaldusid müügihinnas lepingu p 5.1.1 kohaselt. Eeltoodut kogumis hinnates nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ja ei korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. Kohus ei ole rikkunud tõendeid hinnates TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud nõuet hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, arvestades, et ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu. Apellantide väidetel kohaldas maakohus vääralt ehitusseaduse sätteid. Ringkonnakohus sellega ei nõustu ja ei korda maakohtu otsuse põhjendusi TsMS § 654 lg 6 kohaselt. Kostjad ei tõendanud oma väidet, et nad ei ehitatud kommunikatsioonitrasse välja seetõttu, et hagejad ei esitanud projekte. Nõustuda saab vastustajatega, et teede ja kommunikatsioonide rajamine ei eelda elamu ja selle eriosade projektide olemasolu, vaid need kohaldatakse rajatud kommunikatsioonidele vastavateks. Tegemist oli uusarenduspiirkonnaga, kus esmalt projekteeritakse teed ning rajatakse teed ja trassid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte vahel sõlmitud leping on lõppenud hagejate poolt lepingust taganemise tõttu ja lepingu täitmise võlasuhe on muutunud VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks. VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hagejatel on õigus saada kostjatelt tagasi kostjatele tasutud ostuhind ja müügihinna väljamõistmise on maakohus õigesti lahendanud. Järgmisena käsitleb ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väiteid seoses kahju hüvitamise nõudega. Apellatsioonkaebuses on väidetud, et hagejatel ei ole õigust nõuda tasutud kodulaenu intresside ning makstud notaritasu ja riigilõivu hüvitamist. Maakohus on leidnud, et 28.02.2008 sõlmitud lepingu pooleks oli ka hüpoteegipidaja ja et hüpoteegiga tagati laenulepingust tulenevad nõuded, pidi olema kostjatele ettenähtav, et lepingust taganemise korral tekib hagejatele kahju kasutult tehtud kulutuste näol (riigilõiv, notaritasu, intressid) kokku 60 248, 40 krooni. Ringkonnakohus nõustub siinkohal apellantidega ja leiab, et VÕS § 127 lg 2 kohaselt ei tule kahju hüvitada ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Lepingu rikkumisega iseenesest adekvaatses kausaalseoses olev kahju tuleb hüvitada üksnes juhul, kui selle kahju ärahoidmine oli selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Riigikohus on 7.12.2011 otsuse nr 3-2-1-106-11 p-s 12 käsitlenud laenuintressi kostjalt väljamõistmist ja leidnud, et hageja väidetav kahju (intressikulu) ei ole hõlmatud poolte sõlmitud lepingu kaitse-eesmärgiga sõltumata sellest, kes kahju põhjustas või kas kahju oli ettenähtav. Käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades leiab ringkonnakohus, et riigilõivu ja notaritasu 8560,10 krooni ning kodulaenuintressi 51588,39 krooni väljamõistmiseks puudub alus. Apellandid on kaebuses väitnud, et hagejate viivise nõudel puudub õiguslik alus, kuna lepingu p-s 8.5 leppisid müüjad ja ostja kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt

rahasummalt intressi ei maksta. Hagejad on põhjendanud, et nad ei olegi lepingust tulenevalt nõudnud kasutusintressi, vaid alates tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest viivitusintressi. Maakohus nõustus hagejatega ja rahuldas viivise 174 343,89 krooni nõude seisuga 16.03.2010. Ringkonnakohus leiab, et otsuse tühistamiseks selles osas ei ole alust ja nõustub maakohtu käsitlusega ja ei korda TsMS § 654 lg 6 kohaselt põhjendusi. Lisaks eeltoodule on lepingu p-s 8.5 kokkulepe tühine VÕS § 106 lg 2 alusel, kuna tühine on kokkulepe, millega välistatakse vastutus kohustuse tahtliku rikkumise puhuks. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus vastastikuste kohustuste täitmisega seonduvat. Apellatsioonkaebuses on kostjad vaidlustanud omapoolse kohustuse täitmise ja leidnud, et neil on alus keelduda, kuna 28.02.2008 lepinguga on kinnistule seatud hüpoteek ja isiklik kasutusõigus ja neil on õigus tagasi saada koormatisevaba kinnisasi. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Maakohus on otsuse põhjendustes käsitlenud kohustuste üheaegset täitmist, kuid jätnud selle kajastamata resolutsioonis, millega on rikutud TsMS § 436 lg 1. Nimetatud menetlusnormi rikkumine toob kaasa otsuse osalise tühistamise ja uue otsuse tegemise kohustuste samaaegset täitmist puudutavas osas. Ringkonnakohus ei loe põhjendatuks apellantide vastuväiteid tasaarvestuse kohta, kuna tuvastamist ei leidnud TsMs § 442 lg 8 rikkumist. Tsiviilasja toimikust ei nähtu tasaarvestuse võimalust. Samuti ei tuvastanud ringkonnakohus maakohtu poolt hagipiiride ületamist ja ei nõustu vastavate kaebuse väidetega. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust. Ringkonnakohus arvestab, et maakohtu otsus kuulub osalisele tühistamisele. Lisaks arvestab ringkonnakohus menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel, et kohtuotsus on jõustunud hagi rahuldamata jäetud osas ning apellatsioonkaebuse osalist rahuldamist. Ringkonnakohus jätab maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest TsMS § 163 lg 1, 173 lg 3alusel hagejate kanda solidaarselt 15% ja kostjate kanda solidaarselt 85%. Kolmanda isiku menetluskulud jäävad tema enda kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Mare Merimaa

Tiit Kollom

Riigikohtu 24.09.2012 kohtuotsuse

RESOLUTSIOON:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.