Kohtulahend

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

lepingutasu 900 000 krooni, leppetrahvi 40 000 krooni, kahju kantud notaritasu ja riigilõivu näol 8560 krooni 10 senti, kahju tasutud kodulaenuintressidena 28 191 krooni 11 senti, pangale tasutud intressid 23 497 krooni 28 senti, viivise 16. märtsi 2010 seisuga 174 343 krooni 89 senti ja viivise tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel kuni põhinõude täitmiseni. Harju Maakohus kaasas 27. aprilli 2010. a määrusega menetlusse kostjate poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna Aktsiaseltsi L&H (varasema ärinimega AS Linnakujunduse Büroo, edaspidi kolmas isik).

võimalik taganeda ja nõuda leppetrahvi ainult kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Lepingu I p 8.5 järgi on välistatud ka intressinõue. See, et kolmas isik viivitab tee väljaehitamise kohustuse täitmisega, ei saa olla oluliseks lepingurikkumiseks. Hagejad ei ole määranud tähtaega puuduse kõrvaldamiseks. Kostja II soovis kasutada oma õigust keelduda hagejatele lepingute I ja II alusel saadu tagastamisest, kuni hagejad ei ole tagastanud kostjale II lepingute I ja II alusel endale üleantut.

võtta ka võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle üksnes tingimusel, et võlausaldaja sellega nõustub. Lepingu II p 5.1.2 järgi oli hagejatel kohustus tasuda kostjatele 800 000 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest, müüjad palusid selle summa lepingus märgitud osades üle kanda kolmandale isikule, sh 78 520 krooni kolmanda isiku arvelduskontole. VÕS § 175 lg 1 järgi võib kolmas isik võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Hagejad ja kolmas isik ei ole lepingut sõlminud. Pooled ei vaidle selle üle, et tsentraalseid vee-, kanalisatsiooni- ja sidetorustikke ei ole rajatud, kõvakattega teed ei ole, kommunikatsioonidega liitumise tasusid ei ole tasutud. Seega asus kohus seisukohale, et kostjad on rikkunud hagejatega sõlmitud lepinguid. Lepingust taganemiseks peab teine lepingupool olema lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud VÕS § 116 lg 1 järgi. VÕS § 116 lg 1 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. 3. juuli 2008 kirjas teatas hageja I kostjatele, et lepingut ei ole kohaselt täidetud. Hageja osutas õigusele lepingust taganeda ja andis selgituste esitamiseks aega 10. juulini 2008. Kirja sõnastusest nähtuvalt ei andnud hageja kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega VÕS § 114 mõttes. Kuna hagejad ei saanud elamut ehitada, kostjad jätsid kommunikatsioonid rajamata, samas oli hagejatel kohustus kinnisasja müügisumma finantseerijale tasuda iga kuu laenumakseid ning intressi, on tõendatud oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi. Samuti on tõendatud oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi, kuivõrd vastuseks hageja I 3. juuli 2008 kirjale teatas ainult kolmanda isiku esindaja, et ehitusprojektides tehakse olulisi muudatusi, seejärel alustatakse kooskõlastamist vajalikes ametkondades ning seejärel alustatakse ehitustöödega (I kd, tl 136). Kostjad kirjale selgitust ei andnud, tähtaega, millal kommunikatsioonid valmivad, hagejatele ei teatatud. VÕS § 189 lg 1 järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma ühel ajal, vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Lepingu II p 5.1.1 järgi tasusid hagejad kostjatele kinnistu müügihinna 900 000 krooni, mis tuleb kostjatel tagastada. Kostjad on keeldunud nimetatud summat hagejatele tagastamast, kuivõrd lepinguga II seati kinnistule hüpoteek ja isiklik kasutusõigus. Asjale lisatud Danske Bank AS Eesti Filiaali kinnituse järgi on hüpoteegipidaja nõus hüpoteegi kustutama, kui kostjatelt on kinnistu müügisumma deponeeritud notari deposiitkontole. Hagejad on kinnitanud oma valmisolekut kinnistu, mis on vabastatud kolmandate isikute õigustest, tagastada. Kolmas isik ei ole keeldunud isikliku kasutusõiguse kustutamisest vaidlusaluselt kinnistult. Kostjatele on korduvalt pakutud tehingu tegemiseks notari aegu. Kostjate väide oma kohustuste täitmisest keeldumise õiguse kohta ei vasta mõistlikkuse ja hea usu põhimõttele. Hagejad on esitanud kinnistu kostjate kaasomandisse jätmise nõude, mis sisuliselt on omandi

tagasikandmise nõue, st hagetakse tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks. Hagejate nõue on põhjendatud. VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. TsÜS § 68 lg 5 järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Hagejatel on õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi tagasikandmist, kuivõrd kinnistusraamatusse kantud kinnistu omanikena võivad neil lasuda avalik-õiguslikud kohustused, mh näiteks maamaksu tasumise kohustus. Põhjendatud on hagejate kahju hüvitamise nõue, mis koosneb kinnistu ostusumma finantseerijaga sõlmitud laenulepingu järgsetest intressimaksetest ning kinnistu omandamiseks tasutud riigilõivust ning notaritasust. VÕS § 127 lg 2 alusel peab võlgnik lepingurikkumise tõttu võlausaldajale kasutult tehtud kulutused hüvitama. Lepingu I p-dest 8.1 ja 8.3 nähtub, et leppetrahvi nõudeõigus on seotud asjaoluga, kui ostja taganeb müügilepingust enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejad taganesid müügilepingust pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, seega ei ole leppetrahvinõue põhjendatud. Hagejate viivisearvestusest nähtuvalt on hagejad arvestanud viivist tagastamisele kuuluvalt müügihinnalt 900 000 krooni ja hagejate arvates tasumisele kuuluvalt leppetrahvilt 40 000 krooni seadusjärgses määras. Hagejad on viivist arvestanud lepingutest taganemisest. Eeltoodust tulenevalt on hagejate nõue 900 000 krooni saamiseks põhjendatud, kuid hagejate leppetrahvinõue ei ole põhjendatud. Arvestades hagejate esitatud viivisenõuet ning asjaolu, et kostjad ei ole viivisearvestuse aluseks olevatele elementidele vastu vaielnud, tuleb hagejate viivisenõue rahuldada osaliselt. TsMS §-st 367 juhindudes tuleb rahuldada ka hagejate nõue ning mõista kostjatelt solidaarselt välja VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivis põhinõudelt, s.o 900 000 kroonilt alates 17. märtsist 2010 kuni põhinõude tasumiseni.

solidaarselt 15% ja kostjate kanda solidaarselt 85%. Kolmanda isiku menetluskulud jäid tema enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jõustus maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel osas, milles maakohus jättis hagejate nõude 40 000 krooni suuruse leppetrahvi saamiseks rahuldamata. Maakohus on tõlgendanud õigesti lepinguid ja asunud õiguspäraselt seisukohale, et kostjatele pidi olema arusaadav ja äratuntav hagejate soov rajada ostetud kinnistule elamu. Maakohus ei jätnud lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-t 5 tähelepanuta ega kohaldanud sätet vääralt. Hagejad on põhjendanud, milline kostjate lepingu rikkumine oli aluseks lepingust taganemisele ja et neile oli lepingu täitmine olulise tähtsusega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et tegemist oli kostjate olulise lepingurikkumisega ja hagejatel oli alust lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega määramata. Kostjatel oli lepingu järgi kohustus saavutada tulemus, st kokkulepitud ajal kõvakattega tee rajamine ning tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetorustike liitumispunktide olemasolu, mida tõendab lepingusse liitumistasude lisamine. Kostjate lepinguliste kohustuste täitmata jätmine oli oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 mõttes ning seega on lepingust taganemine põhjendatud. Asjaolu, et tegelikult pidi liitumise võimalikuks tegema kolmas isik, ei muuda kostjate kohustusi hagejate vastu, sest tegemist ei olnud kohustustega, mida kostjad oleksid pidanud seadusest, tehingust või kohustuse iseloomust tulenevalt täitma isiklikult. Kolmas isik ei astunud võlgniku asemele lepingusse. Lepingust ei nähtu ja sellele ei ole pooled tuginenud, et nad oleksid leppinud lepingus sätestatust erinevalt kokku poolte õigustes ja kohustustes ning lepingust taganemise täiendavates alustes. Kostjad ei tõendanud oma väidet, et nad ei ehitatud kommunikatsioone välja seetõttu, et hagejad ei esitanud projekte. Teede ja kommunikatsioonide rajamine ei eelda elamu ja selle eriosade projektide olemasolu, vaid need kohandatakse rajatud kommunikatsioonidele vastavateks. Tegemist oli uusarenduspiirkonnaga, kus esmalt projekteeritakse ning rajatakse teed ja kommunikatsioonid. Poolte sõlmitud leping on lõppenud hagejate lepingust taganemisega ja lepingu täitmise võlasuhe on muutunud VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks. VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hagejatel on õigus saada kostjatelt tagasi kostjatele tasutud ostuhind ja müügihinna väljamõistmise on maakohus õigesti lahendanud. Maakohus on ekslikult leidnud, et 28. veebruaril 2008 sõlmitud lepingu pooleks oli ka hüpoteegipidaja ja et hüpoteegiga tagati laenulepingust tulenevad nõuded, kostjatele pidi olema ettenähtav, et lepingust taganemise korral tekib hagejatele kahju tehtud kulutustena (riigilõiv, notaritasu, intress), kokku 60 248 krooni 40 senti. Lepingu rikkumisega iseenesest adekvaatses kausaalseoses olev kahju tuleb hüvitada VÕS § 127 lg 2 kohaselt üksnes juhul, kui selle kahju ärahoidmine oli selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Riigilõivu ja notaritasu 8560 krooni 10 sendi ning kodulaenuintressi 51 588 krooni 39 sendi väljamõistmiseks ei ole alust.

Kostja I väitel ei ole hagejate viivisenõudel õiguslikku alust, kuna lepingu p-s 8.5 leppisid müüjad ja ostja kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intressi ei maksta. Hagejad on põhjendanud, et nad ei olegi lepingust tulenevalt nõudnud kasutusintressi, vaid alates tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest viivitusintressi. Maakohus on õigesti rahuldanud viivisenõude seisuga 16. märts 2010. Lisaks on lepingu p 8.5 tühine VÕS § 106 lg 2 alusel, kuna tühine on kokkulepe, millega välistatakse vastutus kohustuse tahtliku rikkumise puhuks. Apellatsioonkaebuses on kostjad vaidlustanud omapoolse kohustuse täitmise ja leidnud, et neil on alus keelduda, kuna 28. veebruari 2008. a lepinguga on kinnistule seatud hüpoteek ja isiklik kasutusõigus ja neil on õigus tagasi saada koormatisevaba kinnisasi. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Maakohus on otsuse põhjendustes käsitlenud kohustuste ühel ajal täitmist, kuid jätnud selle kajastamata resolutsioonis, millega maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1. Nimetatud menetlusnormi rikkumine toob kaasa otsuse osalise tühistamise ja uue otsuse tegemise kohustuste samaaegset täitmist puudutavas osas. Põhjendatud ei ole kostjate vastuväited tasaarvestuse kohta, kuna tuvastamist ei leidnud TsMS § 442 lg 8 rikkumine. Tsiviilasja toimikust ei nähtu tasaarvestuse võimalust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

pakkusid koormatistevaba omandi üleandmist. Selline pakkumine ei tulene ei maakohtu viidatud ekirjavahetusest (I kd, tl 129-135) ega allkirjastamata lepingu kavandist (I kd, tl 124-127), milles on reguleeritud üksnes omandi tagastamine, aga ei ole puudutatud isikliku kasutusõiguse või hüpoteegi kustutamist. Kui aga kostjatel ei olnud (ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi) kohustust vastu võtta koormatistega omandit, neile ei olnud tegelikult pakutud koormatistevaba omandit ja nad pidid müügihinna tagastamise kohustuse täitma samal ajal hagejate kohustusega anda neile üle kinnistu koormatisevaba omand, ei saanud kostjad olla oma kohustuse täitmisega viivituses. Seega ei olnud ka alust neilt VÕS § 113 järgi viivist välja mõista.

Selgitamist vajab üleantu tagastamine juhtudel, mil enne tagastamist on tagastatava asja füüsilises või asjaga seotud õiguslikus olukorras toimunud mingid muudatused. Nt praegusel juhul võib tagastatava kinnistu väärtus olla selle hüpoteegiga ning isikliku kasutusõigusega koormamise (kinnistusraamatu andmetel on isiklik kasutusõigus siiski 21. mail 2012 kinnistusraamatust kustutatud) tagajärjel vähenenud. Sellisel juhul võib müüjal olla ostja vastu VÕS § 189 lg 4 alusel asja väärtuse vähenemise hüvitamise nõue või VÕS § 189 lg 2 p 2 alusel tagastamise asemel väärtuse hüvitamise nõue. VÕS § 189 lg 4 kohaselt, kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja väärtuse vähenemine. VÕS § 189 lg 2 p 2 kohaselt tuleb tagastamise või väljaandmise asemel hüvitada üleantu väärtus, kui lepingupool on üleantud eseme ära tarvitanud, võõrandanud, koormanud kolmanda isiku õigusega või ümber töötanud. VÕS § 189 lg 2 p 2 saab kohaldada mh juhul, mil asja kolmanda isiku õigusega koormamine on muutnud asja majandusliku väärtuse õigustatud isiku jaoks sisuliselt nullilähedaseks, nt asja pikaajalise ja tasuta hoonestusõigusega koormamise korral vms. Kolmanda isiku õigusega koormamine VÕS § 189 lg 2 p 2 tähenduses peab olema selle punkti kohaldamiseks võrdväärne teiste samas punktis nimetatud alustega, nt võõrandamisega. VÕS § 189 lg-t 4 saab kohaldada aga eelkõige siis, kui kolmanda isiku õigusega koormamine ei ole asja väärtust nii ulatuslikult vähendanud. Praeguses kohtumenetluses võis vähemalt kostja I seisukohtadest välja lugeda soovi tugineda VÕS § 189 lg 2 p-le 2, kuid hiljemalt kassatsiooniastmes ei ole sellele tuginetud. Kolleegium märgib õiguse ühetaolise kohaldamise huvides veel järgmist. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi on müügihinna hagejatele tagastamise kohustus seatud sõltuvusse hagejate poolt koormatisevaba kinnisasja omandi üleandmisest. Kinnisasja omandi koormatisevaba üleandmise kohustus ei tulene aga seadusest. VÕS § 189 lg 1 näeb ette kohustuse tagastada lepingu alusel üleantu. See, kuidas toimub tagastamine, sõltub lepingujärgsest sooritusest: asjade puhul toimub see omandi ja/või valduse üleandmise teel. Sooritused tuleb tagastada natuuras, nii nagu nad on tehtud. Lepingujärgse täitmise järel kahjustada saanud lepingueseme parandamise kohustust VÕS § 189 lgst 1 ei tulene. Seega ei oleks hagejatel iseenesest kohustust tagastada kostjatele koormatistevaba omand. Hagejad ei ole aga ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebust esitanud.

väljamõistetud 10 668 euro 45 sendi suuruse viivise (ja tulevikus tekkiva viivise) osas ja tasus selle eest õigesti kautsjonit 106 eurot 68 senti. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.