Asjaõigus › Omandiasjad

2(9)

kustutamiseks nõusoleku andmisest keeldumine on kostjale ainus reaalne võimalus mõjutada hagejat täitma oma kohustust kostja ees. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Maakohus rahuldas hagi. Kohus kohustas Riverside OÜ andma nõusoleku RMF Group OÜ omandis oleva kinnistu registriosa nr. 24502901 III jakku kande nr. 1 all kantud eelmärke kustutamiseks ja kinnistu registriosa nr. 24503001 III jakku kande nr. 1 all kantud eelmärke kustutamiseks. Kohus märkis, et Riverside OÜ-l on õigus keelduda nõusoleku andmisest kuni võlgnevuse 360 000 krooni tasumiseni. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Pooled sõlmisid 14.10.2005 Tallinnas Tähetorni 100f asuva kinnistu 3880/7890 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu. 13.06.2006 sõlmisid pooled võlaõigusliku müügilepingu muutmislepingu, mille kohaselt loeti lepingu esemeks esialgsest kinnistust eraldatav kinnistu suurusega 3843 m2 aadressiga Tähetorni 100g, Tallinn. Lepingu eseme omandi üleandmise tagamiseks kanti kinnistu Tähetorni 100f registriossa eelmärge kostja kasuks. Hageja ja kostja sõlmisid hagiavalduses nimetatud kinnistu müügilepingust tuleneva vaidluse raames kohtuasjas 2-07-41777 kompromissi, mille kohaselt hageja kohustus täitma asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused, muuhulgas korraldama detailplaneeringu kehtestamise ja kinnistu jagamise, hiljemalt 29.05.2009. Kostja esitas 16.06.2009 hagejale lepingust taganemise avalduse seoses asjaõiguslepingu sõlmimise eelduste täitmata jätmisega, samuti nõude leppetrahvi tasumiseks ettemaksu tagastamiseks. Kinnistu Tähetorni 100f jagati 13.07.2009 kolmeks eraldiseisvaks kinnistuks aadressidega Tähetorni 100g, Tähetorni 100h ja Tähetorni 100f ning jagamise käigus kanti eelmärge üle iga kinnistu registriossa. Kostja on juba andnud nõusoleku Tähetorni 100f kinnistult eelmärke kustutamiseks ning hageja on selle kinnistu võõrandanud. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjal on kohustus anda nõusolek eelmärgete kustutamiseks kinnistutelt Tähetorni 100g ja Tähetorni 100h AÕS § 63 lg 8 alusel. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest kuni kostja nõudmiste rahuldamiseni ning selle üle, kas lepingupoolel on õigus keelduda pooltevahelise lepingu alusel seatud eelmärget kustutamast kuni lepingust tulenevate kohustuste täitmiseni. Vastavalt VÕS § 111 lg-le 1, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS §-s 111 sätestatud õiguskaitsevahend kuulub kohaldamisele ka lepingu tagasitäitmise õigussuhtes VÕS § 189 alusel. Eelmärge on seejuures lepingu alusel omandatud asjaõigus kui lepingu alusel omandatud ese vastavalt TsÜS §-le 48. Seega kuulub ka eelmärge tagasitäitmisele VÕS § 189 alusel ja ka eelmärke kustutamisele kohaldatakse VÕS § 111 lg 1. VÕS § 111 alusel täitmise vastuväite esitamise korral rahuldab kohus hagi, kuid määrab TsMS § 445 kohaselt, et otsus kuulub täitmisele pärast otsuses märgitud tingimuste rahuldamist. Seega tuleb kohtul täitmise vastuväite esitamisel kontrollida, kas vastuväites nimetatud nõue on olemas. Kostja vastuse kohaselt on tal hageja vastu ostuhinna ettemaksu 160 000 krooni tagastamise ja leppetrahvi 200 000 krooni nõue. Hagis ega vastuses kostja vastusele ei ole hageja esitanud vastuväiteid leppetrahvi ja ettemaksu tagastamise nõuetele ega väidet, nagu oleks kostjapoolne lepingust taganemine tühine. Kohtuistungil hageja lepingust taganemise õiguspärasust, ettemaksu tagastamise nõuet ega lepptrahvi nõuet ei tunnistanud. Tulenevalt TsMS § 330 lg-test 1 ja 3 oleks pidanud need väited esitama hiljemalt 19.05. Tulenevalt TsMS § 331 lg-st 1, kui menetlusosaline sama seadustiku §-des 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli

3(9)

mõjuv põhjus. Kohus leidis kohtuistungil, et hageja väidete menetlemine põhjustaks selgelt asja lahendamise viibimise asja arutamise edasilükkamise tõttu. Hageja väitel ei esitanud ta oma väiteid varem, sest arvas, et kostja vastuväited täitmise osas ei ole asjakohased. Asjaolude asjakohasuse ebaõige hinnang ei vabasta TsMS §-st 331 tulenevast vastutusest. Hageja pidi ka subjektiivselt teadma asjaolude asjakohasust, kuivõrd kostja on oma vastuses asjakohasust mahukalt põhjendanud. Seega ei olnud hagejal mõjuvat põhjust oma väidete esitamisega hilinemiseks. Kostja vaidles vastu asja arutamise edasilükkamisele ja uute väidete menetlemisele. Hageja on oma väidete esitamisega hilinenud ning tal puudub hilinemiseks mõjuv põhjus, mistõttu tuleb keelduda menetlemast hageja väiteid, et leppetrahvi ja ettemaksu tagastamise nõuded on alusetud ja et kostjapoolne lepingust taganemine oli tühine. Kuivõrd hageja ei ole esitanud lepingust taganemisest tekkinud nõude osas vastuväiteid, loetakse kostja faktilised väited selles osas omaksvõetuks vastavalt TsMS § 231 lg-le 4. Vastavalt TsMS § 231 lg-le 2 ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Vastavalt TsMS § 231 lg-le 4 omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Seega loeb kohus omaksvõetuks kostja nõudega seotud faktilised väited või eeldused, kuid peab siiski kontrollima, kas kostja nõue on nendel asjaoludel ka õiguslikult võimalik. Kostja väitel on ta taganenud lepingust seetõttu, et hageja ei saavutanud kompromissilepingus sätestatud tähtajaks asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusi (detailplaneeringu kehtestamine ja kinnistu jagamine). Kostja ei ole väitnud, et ta oleks andnud hagejale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks, seega on kostja lähtunud eeldusest, et kohustuse rikkumine oli oluline lepingurikkumine, mis andis õiguse lepingust taganeda (VÕS § 116 lg. 1). Hageja ei ole lepingust taganemisele ega sellest tulenevatele nõuetele vastuväiteid esitanud ei hagis ega vastuses kostja vastusele ning vastuväidete olemasolu ei nähtu ka hageja seisukohtadest ega tõenditest. Seega võttis hageja omaks kostja eelduse, et asjaõiguslepingu sõlmimise eelduste saavutamata jätmine (kinnistu jagamine) kujutas endast olulist lepingurikkumist, mis võis olla aluseks lepingust taganemisele. Kostja selgitas kohtuistungil, et vahetult pärast tähtaja saabumist esitas ta hagejale leppetrahvi nõude, kuid hageja teatas, et ta keeldub leppetrahvi tasumast. Hageja nimetatud väitele vastuväiteid ei esitanud, seega on väide tõendatud hageja omaksvõtuga. Vastavalt VÕS § 116 lg 2 p-le 4 võib lepingupool lepingust taganeda, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud poolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida oma kohustusi ka edaspidi. Seega oli kostjal lisaks VÕS § 116 lg-s 1 sätestatud alusele ka alus taganeda lepingust VÕS § 116 lg 2 p 4 alusel. Harju Maakohtu 29.05.2008 kompromissimääruse p 4 kohaselt, kui asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused ei ole täidetud hiljemalt 29.05.2009 hagejast sõltuvatel põhjustel, kohustub hageja tasuma Riverside OÜ-le ühekordse leppetrahvi summas 200 000 krooni ja pooled lepivad kokku uue tähtaja, mille jooksul saavutatakse asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused. Vaidlust ei ole selles, et nimetatud tähtajaks kinnistuid jagatud ei olnud, seega tekkis kostjal leppetrahvi nõudmise õigus. Põhjendatud ei ole hageja väide, et kuna 14.10.2005 müügilepingu p 5. 2 kohaselt müüja kohustub teatama asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast ostjale vähemalt 15 tööpäeva ette, siis tekkis leppetrahvi tasumise kohustus alles 15 päeva pärast tähtaega. Lepingu sõnastusest sellist järeldust teha ei saa. Samuti ei saa teha järeldust, et leppetrahvi nõue tekib üksnes siis, kui lepitakse kokku täiendavas tähtajas. Vaidlust ei ole selles, et kostja on tasunud lepingu alusel ettemaksu 160 000 krooni. VÕS § 189 lg 1 alusel kuulub ettemaks tagastamisele kostjale.

4(9)

Seega on kohus tuvastanud, et kostjal on hageja vastu nõue kokku summas 360 000 krooni. Vastavalt eespool selgitatule on kostjal õigus keelduda eelmärke kustutamisest kuni tema nõude rahuldamiseni. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub maakohtu otsuse täielikult tühistada ja uue otsusega tuvastada kostja kohustus anda hagejale nõusolek tema omandis olevatel kinnistute registriosade nr. 24502901 ja 24503001 III jakku kannete nr 1 tehtud eelmärgete kustutamiseks hageja taotletud sõnastuses ning asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega. Maakohus on väljunud nõude piiridest. Resolutsioonis maakohus justkui rahuldab hagi, kuid sisuliselt on hagi jäetud rahuldamata. Samas on maakohus teinud otsuse kostja väidetava nõude osas, mille osas kostja hagi esitanud ei ole. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta hageja vastuväited nii väidetavate kohustuste väidetava vastastikkuse osas kui kostja esitatud väidetavate nõuete osas üldse. Kui kohus oleks leidnud, et kostjal ei ole nõusoleku andmise kohustust, oleks tulnud jätta hagi rahuldamata. Seda aga maakohus teha ei saanud, kuna nõusoleku andmise kohustus on tuvastatud ning seda kinnitab ka kostja ise. Käesoleval juhul ei oleks õigustatud ega põhjendatud isegi vastuhagi esitamine ega selle ühine läbivaatamine samas menetluses TsMS § 373 lg 1 alusel. Nimelt ei oleks võimalik vastuhagi suunatud tasaarvestamisele, kuna poolte vahel ei ole samaliigilisi nõudeid, mida tasaarvestada, võimaliku vastuhagi rahuldamine ei välista ei täielikult ega osaliselt põhihagi rahuldamist, kuna hageja asjaõiguslik nõue on absoluutne, kostja poolt sisuliselt tunnustatud ning sõltumatu mistahes muudest võimalikest võlaõiguslikest suhetest poolte vahel; võimaliku vastuhagi ja põhihagi vahel olla võiv mistahes muu vastastikune seos ei võimaldaks nende ühise läbivaatamise käigus asja õiget ja kiiremat läbivaatamist, kuna võimaliku vastuhagi rahuldamisest või rahuldamata jätmisest sõltumata tuleks hageja hagi täies ulatuses tingimusteta rahuldada. Lisaks on hageja käsitlenud poolte kohustuste vastastikkust materiaalõiguslikust aspektist oma vastuses kostja vastusele. Isegi kui hageja ei oleks esitanud ühtegi vastuväidet, ei oleks saanud sellest seada sõltuvusse hageja taotluse rahuldamist või rahuldamata jätmist. Tegemist on asjasse puutumatute vastuväidetega. Maakohus on otsuses vääralt asunud seisukohale, et hagis ega vastuses kostja vastusele ei ole hageja esitanud vastuväiteid leppetrahvi ja ettemaksu tagastamise nõuetele ega väidet, et kostjapoolne lepingust taganemine oli tühine, aga samuti, et kuivõrd hageja ei ole esitanud lepingust taganemisest tekkinud nõude osas vastuväiteid, loetakse kostja faktilised väited selles osas omaksvõetuks. Hageja on oma vastuses kostja vastusele punktis 1.5 selgesõnaliselt esitanud vastuväite, et ta keeldub väidetavate kohustuste täitmisest endiselt, kuna peab taganemist õigustamatuks. Kostja ei ole seni oma väidetavaid nõudeid hageja vastu maksma pannud. Selles vaidlus puudub. Hageja kordas oma vastuväidet ka maakohtu istungil. Hageja on teinud kohtule ja kostjale selge tahteavalduse ning esitanud vastuväited väidetavatele leppetrahvi tasumise ning ettemaksu tagastamise nõuetele. Kostja esindaja on kohtuistungil selgitanud, et vahetult pärast tähtaja saabumist esitas ta hagejale leppetrahvi nõude, kuid hageja teatas, et ta keeldub leppetrahvi tasumast. Hageja ei pidanud põhjendatuks esitada vastuväidet väitele, mille kohaselt ta keeldus leppetrahvi tasumast. Seetõttu on arusaamatu maakohtu seisukoht, et kuna hageja ei ole kunagi esitanud selle väitele vastuväiteid, loeb kohus leppetrahvi tasumise kohustuse omaksvõetuks. Hageja ei ole võtnud kostja poolt vastuväiteina esitatud nõudeid mitte kunagi omaks. Kohus on omal initsiatiivil, ilma kostja poolt vastava nõude esitamiseta, tuvastanud, et kostjal on hageja vastu nõue 360 000 krooni. Kuna hagi ei ole esitatud, see ei ole selle vaidluse esemeks ning hageja on esitanud neile väidetavatele nõuetele selgesõnalised vastuväited, ei saa maakohus lugeda nõude olemasolu tuvastatuks.

5(9)

Maakohus leidis, et hagi kuulub rahuldamisele täitmise reservatsiooniga, tuginedes TsMS §-le 445, kuid ei viita konkreetsele alusele. TsMS § 445 ükski lõige ei anna alust sellise lahendi tegemiseks antud olukorras. Lisaks on sellise lahendi näol tegemist sisutu otsusega – see ei ole kummagi osalise suhtes täitedokumendiks, ehk kohus ei ole asja lahendanud sisuliselt. Lisaks muudele küsimustele jääb hageja ka menetluskulude küsimuses oma varasemate seisukohtade juurde – kostja oma õigusvastase käitumisega on põhjustanud kohtumenetluse käesolevas asjas. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus 17.01.2011 otsusega tühistas Harju Maakohtu 25.06.2010 otsuse, tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Riigikohus 20.06.2011 otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 17.01.2011 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 25.06.2010 otsus tuleb tühistada osaliselt menetlusnormide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Maakohus on asja hinnaks lugenud 25 000 krooni, s.t on lugenud haginõude ilmselt mittevaraliseks TsMS § 132 lg 1 mõttes. Kolleegium leiab, et see ei ole põhjendatud, kuna sisuliselt mõjutab ka n-ö tühi eelmärge seda koormava õigusena kinnistu väärtust ning hagi hinnaks peaks lähtudes TsMS § 122 lg-st 2 ja § 126 lg-st 2 olema rahasumma, mille võrra eelmärked kinnistute väärtust vähendavad. Samuti tuleks hagihinda arvutades liita TsMS § 134 lg 1 esimese lause järgi ühes hagis sisalduvad nõuded, s.t nõuded eelmärgete kustutamiseks mõlemalt kinnistult. Hageja palus saata asi läbivaatamiseks maakohtule, kuna hagihinna määramisel oleks vajalik koguda täiendavaid tõendeid ja vajadusel määrata ekspertiis. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusoleku kostja kasuks hageja kinnistutele kinnistusraamatusse kantud eelmärgete kustutamiseks. Kostja nõustus nõusoleku andma, kui hageja maksab talle 360 000 krooni. Maakohus tegigi otsuse, milles kohustas kostjat andma taotletud nõusoleku, kuid lubas kostjal keelduda kohustust täitmast kuni hageja on tasunud 360 000 krooni. Selliselt tegi maakohus otsuse, milles tagas hagejale eelmärgete kustutamise raha maksmise vastu. Raha maakohus hagejalt välja ei mõistnud, s.t maakohtu otsus ei saanuks olla kostjale täitedokumendiks hagejalt 360 000 krooni saamiseks. Apellatsioonkaebuses on hageja vaidlustanud otsust vaid osas, millega tagati hagejale eelmärke kustutamine raha maksmise vastu summas 360 000 krooni, s.o reservatsiooni osas. Ringkonnakohus kontrollib otsust vaid selles ulatuses. Hageja nõuab kostjalt nõusoleku andmist hageja kinnistutele kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärgete kustutamiseks, kuna eelmärgetega tagatud õigus on lõppenud. Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda mh asjaõiguse omandamise nõude tagamiseks. Eelmärge tagab nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks ja see on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud.

6(9)

Praeguses asjas on eelmärge kantud kinnistusraamatusse poolte kokkuleppel, tagamaks müügilepingust kostjale tulenevat hageja kinnistu jagamisel tekkiva uue kinnistu omandamise nõuet. Kande kustutamiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Asjaõigust puudutava märke kustutamisel on puudutatud isikuks KRS § 341 lg 2 p 6 järgi märke järgi õigustatud isik. Puudutatud isiku nõusolekut asendab alates 1. juulist 2010 jõustunud KRS § 341 lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus (sisuliselt sama tulenes ka enne 1. juulit 2010 kehtinud KRS § 341 lg-st 7). Sama põhimõte tuleneb ka TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 esimesest lausest. Kostja kui eelmärgete järgi õigustatud isiku nõusolek on seega vajalik märgete kustutamiseks ja nõusoleku saab põhimõtteliselt kohtulahendiga asendada, kui kostjal on kohustus nõusolek anda. Kostja nõusoleku nõudmise õiguslik alus on AÕS § 63 lg 8, mille kohaselt on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest vabastab (kehtiv) lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Seega vabastab kostja kehtiv müügilepingust taganemine hageja ka kohustusest anda kostjale üle müügilepingu alusel omand kinnistule, s.t eelmärkega tagatud nõude täitmisest. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1), kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, s.t taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Pooled on olnud põhimõtteliselt sama meelt, et eelmärgetega tagatud kostja õigus müügilepingu alusel hagejalt kinnistu omandamiseks on lõppenud kostja müügilepingust taganemise tõttu. Seega tuleks eelmärked AÕS § 63 lg 8 alusel kinnistusraamatust kustutada. Vaidlust ei ole selle üle, et vaidlusaluse lepingu alusel sai hageja kostjalt ostuhinna ettemakse ja kostja sai vaidluse all olevad eelmärked. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et eelmärge on lepingu alusel omandatud asjaõigus, mis koormab lepinguesemeks olnud asja, ning et eelmärge tuleb vastavalt VÕS § 189 lg-le 1 tagastada lepingu järgi saadud ettemakse tagastamise, selle pakkumise, tagatise andmise või kinnituse vastu, et ettemakse tagastatakse. Pooled ei vaidle selle üle, et ettemakse kostjale tagastatud ei ole. Hageja ei ole pakkunud ettemakse tagastamist ega andnud selleks tagatist ega kinnitanud, et ta ettemakse tagastab. Hageja on leidnud, et ta ei peagi ettemakset tagastama. Hageja ei ole maakohtus täpsustanud, millel tema selline väide põhineb. Hageja positsioon on vastuoluline. Ühelt poolt tugineb hageja menetluses lepingu lõppemisele taganemise tõttu (vt tl 3), teisalt väidab, et ta ei tunnusta taganemist ega sellest tulenevaid kostja nõudeid (vt tl 60, 122). Maakohtu istungil on hageja esindaja vastuoluliselt märkinud koguni järgmist: "Oleme nõus sellega, et kostja taganes lepingust, aga meie arust on see taganemine ebaõige." (vt tl 72 pöördel). Samal ajal ei ole võimalik lugeda taganemine toimunuks (kehtivaks) oma nõude rahuldamise õigusliku alusena ja vaidlustada selle toimumine kostja nõuete õigusliku alusena. Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu, s.t taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Selliselt tagatakse, et pool, kellelt

7(9)

taganemise tõttu lepingu alusel üleantu tagastamist nõutakse, ei satuks saadu väljaandmisega ebasoodsasse olukorda seeläbi, et tema enda vastunõude täitmine ei oleks tagatud. Sarnane vastastikune tagasitäitmine on sätestatud ka vastastikuse lepingu tühisuse korral VÕS § 1034 lg 3 alusel. Maakohus leidis ebaõigesti, et eelmärge tuleks lugeda müügilepingu järgi üleantuks, mille kostja peaks hagejale tagastama VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel. Eelmärge on nõude täitmist aktsessoorselt tagav tagatisõigus, mis lõpeb koos tagatava nõudega. Kuna praegusel juhul tagas eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on maakohtu otsuse järgi taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge. Seega ei saa seda tagastada, sh hageja nimele kanda. Seda kinnitab ka erisättena AÕS § 63 lg 8, mis annab nõudeõiguse lõppenud nõude tagamiseks seatud eelmärke kustutamiseks. Maakohus on ekslikult kohaldanud VÕS § 189 lg 1 esimest lauset. Seetõttu ei ole kostjal VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes õigust keelduda eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest, isegi kui tal on õigus nõuda VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel ettemaksu tagastamist. Peale selle leiab kolleegium, et leppetrahvi sissenõudmine ei ole tagasitäitmise käigus lahendatav ja seega ei ole leppetrahvi nõudele VÕS § 189 kohaldatav, tegemist ei ole müügilepingu järgi üleantu tagastamisega. Seega ei ole kostjal ka õigust keelduda VÕS § 111 lg 1 alusel eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest leppetrahvi nõudele tuginedes. Maakohtu otsusest ei ole võimalik järeldada, mis alusel lubas maakohus kostjal keelduda nõusoleku andmisest kuni leppetrahvi maksmiseni. Eelnev ei välista, et kostjal võib olla õigus keelduda eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest VÕS § 110 lg 1 esimese lause alusel, mille järgi võib võlgnik keelduda kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos. Maakohus ei ole kontrollinud kostja täitmisest keeldumise õigust VÕS § 110 lg-le 1 tuginedes. Asja uuel läbivaatamisel on seda võimalik teha. Riigikohtu samas asjas tehtud otsuse kohaselt võib eelkõige müügilepingu järgi tasutud ettemaksu tagastamise nõude ja müügilepingu täitmiseks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku saamise nõude vahel olla piisav seos VÕS § 110 lg 1 teise lause mõttes. Sellele nõudele tuginedes kostja kohustuse täitmisest keeldumise õiguse tunnustamiseks tuleb VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgi tuvastada ka ettemaksu tagastamise nõude sissenõutavus ja see, et nõue ei ole piisavalt tagatud. Seejuures märkis Riigikohus, et müügilepingust taganemisel tekkiv tagastamisnõue muutub sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast lepingust taganemist. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul välja selgitada, kas ka kostja leppetrahvi nõue vastab VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgsetele tingimustele, s.t kas see nõue on sissenõutav ja ei ole piisavalt tagatud ning kas selle ja hageja eelmärke kustutamise nõusoleku nõude vahel on piisav seos. Leppetrahvi nõudele tuginemist ei välista iseenesest see, et hageja kostja nõuet ei tunnusta. Nõude olemasolu ja kohustuse täitmisest keeldumise õigus tehakse selgeks kostja täitmisest keeldumise õigust hinnates. Muu hulgas saab ka vastuväitena esitatud leppetrahvi nõude puhul taotleda VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi vähendamist. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seega uuesti hinnata hagi rahuldamise põhjendatust ja kostja täitmisest keeldumise ja selle ulatuse õigsust. Selleks tuleb hinnata, kas kostja vastunõuded on piisavalt seotud hageja nõudega, on sissenõutavad ja kas need ei ole piisavalt tagatud, s.t kas need vastavad VÕS § 110 lg 1 nõuetele. Kui see on nii, saab kohus asja lahendada VÕS § 110 lg-le 5 tuginedes. Seejuures tuleb selgeks teha ka hageja positsioon kostja lepingust taganemise kehtivuse osas. Kolleegium leiab, et maakohus ei toiminud menetluslikult õigesti, kui välistas hilinemise tõttu istungil hageja vastuväidete esitamise kostja nõuetele ja luges, et hageja on kostja väited

8(9)

omaks võtnud. Asja lahendamisel tuleb võrdväärselt tagada kõigi TsMS §-s 2 nimetatud tsiviilkohtumenetluse ülesannete täitmine, s.t asi tuleb lahendada nii õigesti, mõistliku aja jooksul kui ka võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt tuleb ka kohtu kohustusi menetluse korraldamisel lugeda võrdväärseks ja piirjuhtumitel kaaluda, milline kohustus väärib n-ö esmajärjekorras täitmist. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust. Üks võistleva menetluse tunnus on ka see, et pooled peavad oma väited, tõendid ja vastuväited esitama menetluses võimalikult aegsasti ning hilinenult esitatut kohus menetluses arvestama ei pea (vt TsMS §-d 329-331). Selliselt tagatakse ka asja mõistliku aja jooksul lahendamise põhimõtte järgimist. Kohtu esmane roll on anda poolte esitatule õiguslik hinnang. Samas ei tohi kohtu õiguslik hinnang tulla pooltele üllatuslikult, s.t kohus peab vähemalt suulises menetluses üldjuhul poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile juhtima ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust. Seega on kohtu kohustus võimaldada pooltele õigussuhte võimalikust õiguslikust kvalifikatsioonist lähtudes esitada ka väiteid ja vastuväiteid. Kolleegium leiab, et maakohus pidanuks peale pooltele õigusliku olukorra selgitamist andma võimaluse väidete ja vastuväidete esitamiseks. Asja uuel läbivaatamisel on seda võimalik teha. Hageja taotles asja saatmist esimese astme kohtule. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti tulenevalt materiaalõiguse normide ebaõigest kohaldamisest ja ei ole andnud hagejale võimalust uute väidete esitamiseks 26.05.2010 kohtuistungil, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et uute väidete esitamise, tõendite kogumise (ekspertiisi määramine) ja nende uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse § 24 lg-ga 5 ja TsMS § 688 lg-tega 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Gaida Kivnurm

Riigikohtu kohtuotsusega 18.04.2012

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.