Muud › Muud seaduses hagita asjana sätestatud tsiviilasjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Mxxxx Kxxxxxxxx ja Exxxx Sxxxx esitasid 25.02.2011.a kohtule avalduse küttesüsteemi lahtiühendamise õiguse tuvastamiseks ja küttevõla mittetasumise õiguse tuvastamiseks. Avaldajate kaasomandis on elamus asukohaga Kivi 5 Jõgeva linn korteriomand x (registriosa nr xxxxxx). 30 korteriga elamu ühiseks majandamiseks ja korteriomanike huvide esindamiseks on moodustatud korteriühistu Kivi 5. Elamu küttesüsteem on korrast ära juba pikemat aega, seda on tunnistanud ka korteriühistu juhatuse liige Mxxxi Mxxxxx 25.09.2008.a saadetud kirjas. Iga korteri kütmiseks on vaja projektijärgse võimsusega radiaatoreid, kuid ainult viies korteris on säilinud projektijärgsed radiaatorid. Teised korteriomanikud on paigutanud korteritesse oma äranägemisel radiaatorid, mis on erineva võimsusega ning see on viinud elamu küttesüsteemi tasakaalust välja. Üks korter on ennast keskküttesüsteemist ilma korteriühistu põhikirja punktile 3.2.17 vastava loata välja lülitanud ning temalt küttearvete tasumist ei nõuta. Korteriühistu tellis 2008.a Termopilt OÜ-lt elamu küttesüsteemi korrastamise projekti, mille kohaselt toimub osades korterites ülekütmine, osades alakütmine. Projektist nähtub, et majas tervikuna on küttepinda 25% rohkem kui soojakadude kompenseerimiseks vaja on. Küttesüsteemi korrastamise tagajärjel oleks võimalik saada orienteeruvalt 20% energiasäästu. Kuna korteriühistu juhatus ei võtnud midagi ette küttesüsteemi korrastamiseks, taotlesid avaldajad 2008.a sügisel korteriühistu põhikirja p 3.2.17 alusel juhatuselt luba küttesüsteemi üleviimiseks muuliigilisele küttele, kuid seda luba neile ei antud. Juhatuse põhjenduse kohaselt hakkavad avaldajad sel juhul saama liiga odavat kütet. Avaldajad ühendasid keskkütte lahti 01.01.2009.a ning informeerisid sellest korteriühistu juhatust. Sellest ajast tasuvad avaldajad keskkütte eest 20% neilt nõutavast summast. Avaldajad on nõus ühendama neile kuuluva korteriomandi uuesti üldküttesüsteemi,

kui see tehtaks korda vastavalt projektile, võimalik oleks ka keskkütte eest tasumine vastavalt küttepinna võimsusele. Tsiviilasjas nr 2-10-44394 nõutakse avaldajatelt küttevõla tasumist summas 668,35 eurot. Avaldajad leiavad, et kuna kaasomandi (küttesüsteemi kasutamise ja selle eest tasumine) ei toimu kõigi kaasomanike huvides, siis on õigustatud nendepoolne küttesüsteemi lahtiühendamine ning tasumine tegelikult tarbitud kütte eest. Avaldajad leiavad, et korteriühistu oli kohustatud andma neile loa küttesüsteemi lahtiühendamiseks. Kuna neile seda luba ei antud, paluvad avaldajad lugeda kohtulahend nõusolekuks, et nad võivad alates 01.01.2009.a oma korteri küttesüsteemi elamu üldküttesüsteemist lahti ühendada. Samuti paluvad avaldajad tuvastada õigus tasuda kütte eest 20% küttesüsteemi ühendatuse korral tasumisele kuuluvast summast ning tuvastada nende õigus mitte tasuda korteriühistu poolt neile arvestatud küttevõlga 668,35 eurot. 10.03.2011.a määrusega võttis kohus avalduse menetlusse hagiavaldusena ning saatis kostjale menetlusse võtmise ja kirjaliku vastuse nõude määruse koos hagimaterjalidega vastavalt TsMS §-le 394 ning kohustas kostjat vastama hagile kirjalikult 08. aprilliks 2011.a. 07.04.2011.a esitatud vastuses palub kostja jätta hagi läbivaatamata ja lõpetada asjas menetlus. Kostja leiab, et hagejate nõuded on arusaamatud ja ebaselged. Kui kohus jätkab asja menetlust, siis kostja ei tunnista hagi ja palub jätta see rahuldamata. Hagiavalduses esitatud nõuete ebaselguse ja tõendite puudumise tõttu ei saa kostja esitada omapoolseid vastuväiteid ega tõendeid. Kohus 18.04.2011 kirjaga (tl.23) selgitas pooltele selle menetluse olemust, märkides, et tegemist on hagita menetlusega TsMS § 613 lg.1 p.1 järgi, mille lahendamisse tuleks kaasata kõik korteriomanikud. Kohtuistungil 21.04.2011 tegi kohus pooltele ettepaneku lahendada asi hagita menetluses TsMS § 613, § 614 alusel (tl.28). 27.05.2011.a esitasid avaldajad kohtule avalduse täienduse, milles paluvad kaasata protsessi puudutatud isikutena kõik Kivi 5 elamu kaasomanikud, kelle korterites on radiaatorite võimsus suurem kui projektis ette nähtud. Küttesüsteemi korrastamise projektist nähtub, et majas tervikuna on küttepinda 25% rohkem kui soojakadude kompenseerimiseks vaja on. Osade korterite ülekütmise vältimise kaudu on võimalik saada orienteeruvalt 20% energiasäästu, järelikult maksavad kõik kaasomanikud elamu kütte eest 20% rohkem kui elamu kütmiseks vaja oleks. Avaldajad leiavad, et ülekütmise vältimiseks tuleks viia radiaatorite küttepinnad vastavusse ruumide küttevajadustega. Puudutatud isikud keelduvad seda tegemast. Sellest tulenevalt leiavad avaldajad, et kaasomandi osade kasutamine ei toimu kõigi kaasomanike huvides. Avaldajad soovivad, et kaasomanikke kohustataks viima oma korteri ruumide kütmiseks vajalike radiaatorite küttepinnad vastavusse projektis toodud küttevõimsustega. Sel juhul ühendavad ka avaldajad oma korteri küttesüsteemi tagasi elamu üldisesse küttesüsteemi. Selle nõude rahuldamata jätmise korral esitavad avaldajad alternatiivnõude, millega taotlevad lugeda kohtuotsus puudutatud isikute poolt avaldajatele antud nõusolekuks ühendada elamu Kivi 5 Jõgeva linnas korteriomandi nr x küttesüsteem lahti elamu üldisest küttesüsteemist alates 01.01.2009.a ning viia korteriomand üle muuliigilisele küttele koos avaldajate õigusega tasuda kütte eest 20% küttesüsteemi elamu üldisesse küttesüsteemi ühendatuse korral tasumisele kuuluvast summast. 09.08.2011.a korraldava määrusega (tl.45) kaasas kohus menetlusse kõik Kivi tn 5 elamu kaasomanikud. Kõigile kaasomanikele saadeti avaldajate avaldus ja teatati, et neil tuleb anda arvamus selles avalduses taotletu kohta kohtuistungil (tl.49). 07.09.2011.a esitas kostja kohtule vastuse täiendavale avaldusele. Vastuses taotleb kostja enda suhtes algatatud menetluse lõpetamist. Kostja leiab, et hagejate avalduse täiendamise avaldus on oma sisult kui ka vormilt uus avaldus hagita asja algatamiseks. Kuna selles ei ole märgitud puudutatud või kolmanda isikuna KÜ Kivi 5, siis leiab kostja tema vastu esitatud

nõude menetluses on korteriühistu asendatud elamu korteriomanikega. Kostja leiab, et avalduse täiendusega on avaldajad muutnud ka avalduse alust, samuti ei ole avaldajate uus nõue täidetav. Nõudes ei ole märgitud, millist võimsust puudutatud isikud peaksid oma korteris tagama, millised korteriomanikud seda tegema peaksid ja millisel seaduslikul alusel saab konkreetselt korteriomanikult seda nõuda. Kostja leiab, et esitatud avaldus on perspektiivitu. KÜ Kivi 5 üldkoosoleku 06.10.2009.a otsusega on elamu küttesüsteemi renoveerimine planeeritud 2012.a Seega on korteriühistu astunud konkreetse sammu küttesüsteemi tasakaalustamiseks ja seda tehakse kohaselt pärast senise majalaenu kustutamist panga ees. 07.09.2011.a. (tl.65-66) määras kohus mitte arvata KÜ Kivi 5 menetlusosaliste (puudutatud isikute) hulgast välja ja tema suhtes menetlust mitte lõpetada. 26.09.2011 (tl.73-78) esitas puudutatud isik Korteriühistu Kivi 5 seisukohad ja taotlused pärast avaldajate poolt esitatud avalduse muutmist. Korteriühistu Kivi 5 on seisukohal, et avaldajatel puudub materiaalõiguslik alus nõuda elamu kaasomanikelt elamus oleva küttesüsteemi iseseisvat ja eraldi kordategemist, s.t. valitseda kaasomandis olevaid elamu osi. Korteriomanikud valitsevad kaasomandit Korteriühistuseaduse järgi tulenevalt KOS § 2 lg.2, § 8 lg.1 ja KÜS § 151. Avaldajad on elamu üldisest küttesüsteemist eraldunud õigusvastaselt, muutes omavoliliselt kaasomandis olevat küttesüsteemi. Sellist käitumist saab õigustada vaid siis kui selle kiidavad heaks eranditult kõik korteriomanikud. Avaldajad olid teadlikud sellesisulisest elamu juhatuse ja üldkoosoleku otsusest, kus neile nõusolekut ei antud. Omavolilist eraldumist kui õigusvastast tegu on menetletud väärteoasjas nr. 3-10-1536 ja selles asjas tehtud kohtulahendiga on E.Sxxxxxx pandud kohustus seadustada oma õigusrikkumine tsiviilmenetluses nõude esitamisega KÜ Kivi 5 vastu. Korteriühistu Kivi 5 leiab, et tegemist on omapärase olukorraga, kus E.Sxxxx ei ole täitnud kohtulahendiga temale pandud kohustust esitada hagi KÜ Kivi 5 vastu (kuid on alustanud hagita menetlust kolmandate isikute vastu, rikkudes sellega kohtulahendist tulenevat kohustust) ja seda tuleb nõuda kohtutäituri vahendusel. KÜ Kivi 5 on seisukohal, et avalduses esitatud nõudeid ei saa täita, sest nõuete osas on tehtud kehtiv, õigusjõudu omav 06.10.2009 KÜ Kivi 5 üldkoosoleku otsus, mille kohaselt renoveeritakse elamus Kivi 5 kogu elamu küttesüsteem tervikuna, s.h. ka avaldajate korteris. See üldkoosoleku otsus on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik ka avaldajatele. Praeguses tsiviilasjas arutatakse avaldajate avaldust, milles esitatud nõuded põhinevad 2008.a. aasta elamu küttesüsteemi olukorda tuvastaval dokumendil ja avaldajate 01.01.2009.a. omavolilisel teol. Olukord elamus on muutunud alates 06.10.2009. Avaldajad ei ole vaidlustanud 06.10.2009.a. KÜ Kivi 5 üldkoosoleku otsust, millega on nad heaks kiitnud elamu küttesüsteemi remondi otsuse. Üldkoosoleku otsuse järgi on kavandatud küttesüsteemi remont kui elamu küttesüsteemi terviklahendus, mis tähendab vajadusel vana, ebarahuldavalt funktsioneeriva küttesüsteemi asendamist uuega. Puudutatud isik KÜ Kivi 5 leiab, et avaldajate nõuded on ainetud ja menetluses ei ole võimalik saavutada avaldajate poolt seatud eesmärke. KÜ Kivi 5 palub kohtul lõpetada TsMS § 423 lg.2 p.1,2 alusel toimuv kohtumenetlus. Ei ole õiged avaldajate väited, et elamu küttesüsteem oli täiesti korrast ära juba pikemat aega. Küttesüsteemis on häired põhjustanud avaldajad ise oma tegevusega kui pärast korteri omandamist sellesse majja asendasid oma korteris olevad radiaatorid peaaegu kaks korda suuremate radiaatoritega ja seejärel 2008.a. lõpus võtsid oma korterist maha kõik radiaatorid, eraldudes omavoliliselt elamu küttesüsteemist. Puudutatud isik esitas tõendina kohtu määruse 28.12.2010 haldusasjas nr . 3-10-1536 ja KÜ Kivi 5 üldkoosoleku protokolli 06.10.2009. Üldkoosoleku protokollist 06.10.2009 (tl.79-81) nähtub, et päevakorrapunktina1 on arutatud maja küttesüsteemi korrastamise tööplaani võtmist, küttekulude jagamise korra muutmist,

E.Sxxxx ettepanekut ja juhatuse 18.09.2009.a. otsuse kinnitamist. Protokollist nähtub toimunud arutelu käik, on arutatud küttesüsteemi korrastamise võimalikke erinevaid tehnoloogilisi lahendusi, võimalikke maksumusi ja erinevaid rahastamisvõimalusi. On toimunud hääletamine küttesüsteemi korrastamise erinevate lahenduste üle ja otsustati: võtta ühistu 2012-2014.aasta tööplaani küttesüsteemi renoveerimine uue lahenduse alusel. Selle otsuse poolt hääletas 12 liiget, vastuhääli ei antud, 7 liiget ei hääletanud. Üldkoosolek hääletas ettepaneku suhtes muuta küttekulude jagamise korda E.Sxxxx ettepaneku kohaselt. Otsustati jätta küttekulude jagamise kord vastavalt põhikirjale endiseks. Üldkoosolek hääletas ettepaneku üle kinnitada juhatuse 18.09.2009 otsus korteris nr . x maja ühtse küttesüsteemi taastamise kohta. Selle ettepaneku poolt hääletas 18 liiget, 1 ei hääletanud. Üldkoosolekul osalejate nimekirjast (tl.82) nähtub, et üldkoosolekul on osalenud kolmekümnest korteriomanikust 19 (s.h. ka volitatud). Tartu Halduskohtu määrusest (tl.87-90) 28.12.2010 haldusasjas nr . 3-10-1536 nähtub, et on menetletud Exxxx Sxxxx kaebust Jõgeva Linnavalitsuse ettekirjutuse ja otsuse tühistamiseks ning Jõgeva Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks. Määruse kirjeldavast osast ilmneb, et on toimunud vaidlus asjas, milles Jõgeva Linnavalitsus on teinud 24.03.2010 Exxxx Sxxxxxx ettekirjutuse kohustusega taastada hiljemalt 25.maiks 2010 korteris nr . x Korterühistu Kivi 5 kortermaja ühine keskküttesüsteem. Kohtumenetluses esitasid menetlusosalised Tartu Halduskohtule taotluse asjas kompromissi kinnitamiseks ja menetluse lõpetamiseks. Kohus kinnitas kompromissi ja lõpetas asjas menetluse. Muu hulgas on kinnitatud kompromissi p.1.1. järgmises sõnastuses: Kompromissiosalised on leppinud kokku, et kuivõrd antud vaidluse puhul on sisuliselt tegemist kaebaja kui korteriomaniku ja Korteriühistu Kivi 5 vahelise tsiviilvaidlusega kaasomandi eseme valitsemise üle, esitab kaebaja vastava hagi Korteriühistu Kivi 5 vastu oma õiguste tuvastamiseks. Kohus pidas käesoleva hagita menetluse lahendamiseks kohtuistungi 04.oktoobril 2011, kuhu kutsuti kõik kinnistu asukohaga Kivi t. 5 Jõgeva kaasomanikud (tl.50-52). Avaldajad väljendasid seisukoha, et tuleks sõlmida kompromiss, milles pannakse kirja, et ühistu võtab endale plaani maja küttesüsteemi kaasajastamise, s.h. mõõturid radiaatoritele. KÜ Kivi 5 oli seisukohal, et selline otsus on juba korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud 06.10.2010. Seda ei ole vaidlustatud. Otsuse vastuvõtmisel arvestati, et praeguse laenu tasumine lõpeb aastal 2013 ja siis saab asuda uue töö ehk küttesüsteemi renoveerimise juurde. See töö eeldab laenu võtmist ühistule. Avaldajad taotlesid, et kohus teeks otsuse korterxx küttesüsteemist lahkumise seadustamiseks. E.Sxxxx seletas, et korteriühistu juhatus on mitu korda arutanud korteri nr . x ehk avaldajatele kuuluva korteri eraldumist küttesüsteemist, juhatus on mitu korda keeldunud, üldkoosolek arutanud ei ole. Kohtuistungile ilmus 20 Kivi t. 5 elamu kaasomanikku (s.h. avaldajad E.Sxxxx ja M.Kxxxxxxxd) ja on esitatud 6 kaasomaniku volitused enda esindamiseks. Seega esindatud 26 kaasomanikku. Kohus tegi kõigile kohalolijatele ettepaneku esitada oma seisukoht küsimuses, kas korter nr .xx eraldumist üldisest küttesüsteemist on arutatud üldkoosolekul ja milline on kaasomaniku seisukoht selles küsimuses. Kaasomanikud esitasid oma seisukoha ja põhjendasid. KÜ Kivi 5 oli seisukohal, et ka seda küsimust arutas üldkoosolek 06.10.2009, kui otsustati kinnitada 18.09.2009 juhatuse koosoleku otsus maja küttesüsteemi taastamise kohta. Puudutatud isik KÜ Kivi 5 selgitas, et Kivi 5 elamus toimub küttekulu arvestus põhikirja p.3.2.7 kohaselt pindade suuruse järgi. 06.10.2009 üldkoosolek otsustas selle nii ka jätta. Küttekulu jagatakse ruutmeetrite peale ja selle järgi esitatakse arved.

Avaldajad jäid selle juurde, et nende nõue küttesüsteemist eraldumiseks tuleks rahuldada. Kui juhatus on sellest keeldunud, ei ole seda sisuliselt arutatud ja keeldumiseks ei ole põhjust olnud. Tuleb lähtuda kaasomanike huvidest. Küttesüsteemist eraldumisega ei ole korter x omanikud tekitanud kellelegi kahju ja ei peaks maksma selle eest, mida pole tarbinud. Ka korter nr . xx on eraldunud ja maksab vähem. AÕS järgi tuleb tasuda kütte eest omandi suurusest lähtudes. Küttesüsteemist eraldumine ei kahjusta kellegi huve ja kaasomanike keeldumiseks puudub põhjus. Puudutatud isik KÜ Kivi 5 jäi seisukoha juurde, et avaldajad on tegutsenud küttesüsteemist eraldudes omavoliliselt ja mitte heauskselt teiste kaasomanike suhtes. Ühe korteri omanikud ei saa hakata iseseisvalt elamut majandama. Kaasomanikud langetasid otsuse ja kordasid seda ka kohtusaalis. Kohtu seisukohad Kohus lahendab käsitletavat nõuet TsMS § 613 lg.1 p.1, § 614, § 615 lg.1 alusel hagita menetluses, olles kaasanud kõik elamu kaasomanikud ja küsinud nende seisukoha. Kivi t. 5 elamu Jõgeva linnas on jagunenud 30 korteriomandiks (tl.50-51). Korteriomandite omanikud on selle elamu kaasomanikud. Kaasomandi valdamine ja kasutamine toimub Asjaõigusseaduse § 72 sätete kohaselt. AÕS § 72 lg.1 sätestab: Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. § 72 lg.4: Kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. (5) Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest Korteriühistuseaduse § 2 lg.1 sätestab: Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. § 13 sätestab: Korteriühistu otsused (1) Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. (2) Korteriühistu juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras. (3) Korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. (4) Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. § 151. Majandamiskulud (1) Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Käesolevas asjas on tegemist korteriomanike avaldusega- korteri nr .xx omanikud E.xxxxe ja M.Kxxxxxxxx, olles korteri nr . x kaasomanikud kumbki 1⁄2 osas, on ka elamu Kivi t. 5 kaasomanikud ja neile kuulub 683/18594 mõttelist osa sellest kinnisasjast. Nende nõue saada nõusolek korteriomandi nr . x lahtiühendamiseks elamu üldisest küttesüsteemist kujutab endast korteriomaniku nõuet korteriomanike ühisuse liikmete ehk teiste kaasomanike vastu. Selle nõude lahendus puudutab kõigi kaasomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Kuna kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja, s.t. Kivi t. 5 kinnistut kokkuleppe ja kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, on vajalik välja selgitada selle elamu kaasomanike seisukoht avaldajate poolt esitatud nõuetes. Vaidlus kaasomandi eseme valitsemise küsimuses on TsMS § 613 järgi hagita menetluses lahendatav tsiviilvaidlus. Avaldajad on selle vaidluse algatanud avalduse esitamisega kohtule 25.02.2011 KÜ Kivi 5 vastu, millesse hiljem on kaasatud kõik korteriomanikud. Sellega on avaldajad täitnud ka Tartu Halduskohtu määruses 28.12.2010 p.1.1. kinnitatud ja kokku lepitud kohustuse ja selle kohustuse täitmist ei tule enam nõuda muude vahenditega. Uuritud tõendite alusel tegi kohus kindlaks, et Korteriühistu Kivi 5 üldkoosolek 06.10.2009 võttis vastu otsustuse kaasomandis oleva kinnisasja valdamise ja kasutamise teemal, otsustades võtta korteriühistu majandustegevuse aastakavasse elamu küttesüsteemi renoveerimise aastatel 2012-2014. Kohtu hinnangul on sellise otsustuse näol tegemist sisult sama otsustusega, mille tegemist taotlesid avaldajad oma täiendatud avalduse p.-s 1 (tl.40). Üldkoosoleku protokollist nähtub ja toimunud kohtuistungil leidis kinnitust, et küttesüsteemi renoveerimise küsimust on arutatud sisuliselt, planeeritud töö etapid ja käsitletud rahastamisvõimalusi. Sellega on kaasomanikud realiseerinud oma AÕS § 72 lg.1 ettenähtud õiguse vallata ja kasutada kaasomandit kaasomanike enamuse otsuse kohaselt. Kohus märgib, et kaasomanike enamuse otsustus ongi kaasomanike kokkulepe, millega tuleb arvestada ka neil kaasomanikel, kes ei ole enamuses (kes on vähemuses). Otsuse tegemisel osalenud kaasomanike enamus on leidnud, et selline otsus on elamu kaasomanike huvides. See nõue on otsesõnu sätestatud KÜS §-s 13 lõikes 4: Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seetõttu on selline üldkoosoleku otsus kohustuslik ka neile korteriomanikele (kaasomanikele), kes selle otsuse poolt ei hääletanud või kelle soovid erinevat otsustatust. Kivi 5 üldkoosolekul 06.10.2009 on olnud esindatud 19 korteriomanikku ja neist 18 on hääletanud selle otsuse poolt. Üldkoosoleku otsust ei ole KÜS § 13 ettenähtud korras vaidlustatud, seega on otsus jõustunud. Nii on avaldajate poolt lahendada soovitud küsimus lahendatud juba 06.10.2009 ja avalduses esitatud faktilised asjaolud kui nõude alus ei riku avaldajate õigusi (õigus heakorrastatud ja funktsioneerivale küttesüsteemile). Kohus jätab TsMS § 423 lg.2 p.1 alusel selle nõude läbi vaatamata. Avaldajad on soovinud saada nõusolekut nendele kuuluva korteriomandi küttesüsteemi lahtiühendamiseks elamu üldisest küttesüsteemist alates 01.01.2009. Korteriomandiseaduse § 2 sätestab: (1) Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. (2) Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires.

Kinnisasjal paiknev keskküttesüsteem on süsteem kui omavahel seotud objektide terviklik kogum.(Eesti keele sõnaraamat, Tallinn 1999). Avaldajate korteris paiknev (paiknenud) keskküttesüsteem ei ole eraldiseisev vallasasi, vaid omavahel seotud terviklik mõtteline osa kaasomandist, mis kuulub kõigile kaasomanikele ühiselt, see ei moodusta korteriomandi nr .7 omanikele kuuluva korteriomandi eseme reaalosa. Lisaks sellele on keskküttesüsteemi näol tegemist korteriomanike kaasomandi ühiseks kasutamiseks ja selle säilitamiseks vajaliku seadmega. AÕS § 72 lg.3 sätestab: kaasomanikul on õigust ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomandi valdamise ja kasutamise otsustused tuleb teha kaasomanike enamuse otsuse kohaselt. See tähendab, et muudatuste tegemine kaasomanike ühises omanduses olevas keskküttesüsteemis saab toimuda vaid kaasomanike enamuse otsuse kohaselt. Kohus on kontrollinud Kivi t. 5 kaasomanike seisukohti korteris nr . x asuva keskküttesüsteemi osa muutmise (selle lahtiühendamine elamu üldisest küttesüsteemist) asjas kaasomanike küsitlemise teel kohtuistungil. Kaasomanikud olid teemaga sisuliselt kursis. Nende arvates on seda küsimust juba arutatud üldkoosolekul. Kaasomanikud kohtuistungil ei nõustunud sellega, et keskküttesüsteem korteris nr .xx ühendatakse lahti elamu üldisest küttesüsteemist. Kaasomanikud oskasid oma seisukohta põhjendada. Siinjuures märgib kohus, et kohtuistungil osales 20 kaasomanikku, kellest korteri nr . x kaasomanikke kaks (avaldajad E.Sxxxxxja M.Kxxxxxxxx) ja korteri nr. xx kaasomanikke kaks (A.Txxx ja V.Txxx). Korteriühistuseaduse § 11 lg.1 järgi annab iga korteriomand ühe hääle, sama näeb ette ka Korteriühistu Kivi 5 põhikirja p.6.6. (tl.11). 6 korteriomandit olid esindatud volikirja alusel. Seega olid esindatud kokku 24 korteriomandit, kellest vaid korter nr. x hääletas selle korteri küttesüsteemi lahtiühendamise poolt. Sellega tuleb lugeda, et mittenõustumise kohta korter nr. x küttesüsteemi lahtiühendamisega elamu üldisest küttesüsteemist on olemas kaasomanike enamuse otsus. Avaldajate taotlus saada nõusolek korteriomandi nr . x küttesüsteemi lahtiühendamiseks elamu üldisest küttesüsteemist tuleb jätta rahuldamata. Avaldajad on taotlenud õiguse tuvastamist mitte tasuda korteriühistu poolt avaldajatele arvestatud küttevõlga summas 668.35 eurot ja õiguse tuvastamist tasuda kütte eest 20% küttesüsteemi ühendatuse korral tasumisele kuuluvast summast. Avaldusest nähtub, et sellise nõude menetlemine toimub tsiviilasjas nr . 2-10-44394. Nimetatud tsiviilasjas esitatud hagist nähtub, et nõue on esitatud AS Eraküte poolt M.Kxxxxxxxx ja E.Sxxxx vastu soojusenergia müügi teenuse eest perioodil 01.01.200903.07.2010 summas 10457.44 krooni, s.o. 668.35 eurot. Kohus on selles asjas menetluse peatanud kuni tsiviilasjas nr. 2-11-7770 lahendi jõustumiseni. Tsiviilasjas nr . 2-11-7770 on M.Kxxxxxxxx ja E.Sxxxxx esitanud nõude AS Eraküte ja KÜ Kivi 5 vastu eesmärgiga tuvastada kostjate vahel 08.11.2005 sõlmitud soojusenergia ostu-müügi lepingu nr . 3 p.3.11 tühisus sõnastuses: ostja (KÜ) hoones asuvate korterite omanikud tasuvad neile müüja poolt soojusenergia tarbimise eest esitatud arved vastavalt arvel näidatud tingimustele ja tähtaegadele. Ka tsiviilasjas 2-11-7770 on kohus menetluse peatanud kuni käesolevas asjas lahendi jõustumiseni. Kuna AS Eraküte on algatanud võlaõigusliku vaidluse M.Kxxxxxxxd ja E.Sxxxxxvastu 668.35 euro saamiseks ja selles asjas ei ole menetlus lõppenud, siis on tegemist TsMS § 423 lg.1 p.4 olukorraga (kohtu menetluses on samade poolte vahel asi sama eseme kohta samal alusel) ja kohus jätab selle nõude käesolevas asjas läbi vaatamata. Avaldajate nõue saada õigus tasuda kütte eest 20% küttesüsteemi ühendatuse korral tasumisele kuuluvast summast põhineb tõsiasjal, et korteris nr.7 ei ole keskkütteradiaatoreid ehk seadmeid, mille vahendusel võtta vastu soojusenergia ehk AS Eraküte poolt müüdav kaup.

Soojusenergia müümine ja selle eest tasu nõudmine toimub ostu-müügi suhet reguleerivate VÕS § 208 lg.1 ja lg.3 sätete alusel. VÕS § 208 lg.1 sätestab: asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Lg.3 järgi asja müügi kohta seaduses sätestatut kohaldatakse vastavalt õiguse ja muu eseme müügile, muu hulgas energia, vee ja soojuse müügile ühendusvõrgu kaudu, kui seadusest ei tulene teisiti ja see ei ole vastuolus eseme olemusega. Õiguse müüja peab ostjale võimaldama müügilepingu esemeks olev õigus omandada. Neist sätetest tuleneb, et ostjal tuleb tasuda kauba eest, mis on talle üle antud. Käesoleva asja kohtuliku uurimise käigus on tuvastatud, et korteris nr . x ei ole seadmeid, mille vahendusel võtta vastu AS Eraküte poolt müüdavat kaupa (soojusenergiat). Lisaks sellele on tõendamist leidnud ja ei ole vaidlust selle üle, et soojusenergia müügi leping on sõlmitud AS Eraküte (Müüja) ja Korteriühistu Kivi 5 (ostja) vahel. See tähendab, et avaldajad E.Sxxxx ja M.Kxxxxxxxx ei ole soojusenergia müügi lepingu pooleks ja nad ka faktiliselt ja vastava ühendusvõrgu kaudu ei võta vastu müüdavat soojust, nende korteriomandi kütteks kuluv soojusenergia pärineb muudest soojusallikatest. Avaldajad on nõus tasuma keskküttesüsteemi kaudu müüdava soojusenergia eest 20% ulatuses sellest hulgast, mis kuuluks tasumisele selles olukorras kui korter n r. x oleks ühendatud keskküttesüsteemi. Korteriühistu Kivi 5 põhikirja p.3.2.7 sätestab ühistu liikme kohustuse tasuda... elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse P.3.2.7.b: kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Põhikirja p.5.3. sätestab: ühistu liikmed tasuvad kütte, vee ja kanalisatsiooni, vee soojendamise ja muude kommunaalteenuste eest ühistu kaudu. Nende maksete kohta peab ühistu eraldi arvestust. Ühistu tasub teenuse osutajale lepinguga ettenähtud tähtajaks ning teatab järgmisel kuul igale liikmele tema maksete suuruse, mis määratakse üldkoosoleku otsusega (majanduskavas) kehtestatud korras. Kohus on seisukohal, et korteriühistu põhikirjas sätestatud kord kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest tasumiseks on ühistus täitmiseks kohustuslik. Korteriomanikul tuleb tasuda tema korteri kütteks kuluva soojusenergia eest. Kui korteris nr .x ei ole seadmeid (ühiseid kommunikatsioone), mille kaudu soojusenergiat vastu võtta, siis ei saa selle korteri kütteks kuluva soojusenergia mõõtmise puhul võtta aluseks vahetult soojamõõturi näitu, kuna soojamõõturit läbiv soojusenergia ei jõua korterisse nr . x. Avaldajad on pidanud võimalikuks, et nende korterisse võib jõuda umbes 20% küttekogusest- läbi seinte ja muude konstruktsioonide. AS Eraküte kohtuistungil 21.aprillil 2011 seletas, et sellisel juhul võetakse aluseks, kui suur osakaal korteril on üldisest tarbimisest. Korteriühistu Kivi 5 on seisukohal, et korter nr.xx on eraldunud üldisest küttesüsteemist ebaseaduslikult ja omavoliliselt, mistõttu tuleb neil kütte eest tasuda korteri üldpinna suuruse järgi, arvestamata, et nad tegelikult keskküttesoojust ei saa. Kohus sellise seisukohaga ei nõustu. Soojusenergia tarbimine toimub ostu- müügi suhte alusel. Kui avaldajate korteris puuduvad seadmed, mille vahendusel kaupa (soojust) vastu võtta ja tarbida, siis ei ole neil, mille eest ka tasuda. Seda oli võimalik ühistu juhatusel arvestada (võttes aluseks p.-s 3.2.7 sätestatu) maksete kindlaksmääramisel. Kohus nõustub avaldajate seisukohaga selles, et läbi muude kommunikatsioonide ja konstruktsioonide

kasutavad ka korteri nr . x omanikud majja edastatavat soojusenergiat, selle abil säilitatakse ja parendatakse ka korteri nr .xx omanikele kuuluvat kaasomandit ja seetõttu tuleb neil tasuda sedakaudu tarbitava soojusenergia eest. Avaldajate hinnangul võib see olla 20% sellest soojusenergia kogusest, mis korterile müüdaks kui korter oleks ühendatud küttesüsteemi. Sellele määrale vastuväiteid esitatud ei ole ja kohus määrab sellises määras avaldajate kohustuse tasuda selle korteri kütteks kuluva soojusenergia eest. Üldkoosoleku protokollis 06.10.2009 on kajastatud E.Sxxxx ettepanek muuta küttekulude jagamise korda ja otsustati jätta küttekulude jagamise kord vastavalt põhikirjale endiseks. Protokollist ei nähtu, kas sellise arutelu sisu vastas majanduskavas kehtestatud korrale (põhikirja p.5.3 nõue). Samas näeb põhikiri p.3.2.7 ette, et tasuda tuleb „ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest“, mis tähendab, et senine praktika, mille kohaselt maksete suurus määratakse ka nende teenuste eest, mida ühiste kommunikatsioonide kaudu ei tarbita, on vastuolus põhikirjas kehtestatuga. Kohtu hinnangul ei saa sellist arutelu lugeda põhikirjale ja kaasomanikele huvidele vastavalt toimunuks. Seetõttu määrab kohus, et korteri nr . 7 kaasomanikel tuleb tasuda 20% nende korterile arvutatud küttekulude summast alates 01.01.2009 kuni olukorra muutumiseni. Kui asjaolu, et avaldajatele kuuluv korteriomand on eraldatud ühisest küttesüsteemist ilma üldkoosolekult nõusolekut saamata ja õigusvastaselt, on korteriühistule toonud kaasa kahjusid, saab nõuete esitamine nende kahjude hüvitamiseks toimuda muudes menetlustes. Menetluskulude jaotus TsMS § 172 lg.1 järgi hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. § 172 lg.2 järgi kannab avaldaja ise menetluskulud. Kohus jätab menetluskulud avaldajate kanda.

Kohtunik Ülle Raag

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.