2-09-4740
Kohus
Pärnu Maakohus
Kohtunik
Reena Undrest
Määruse tegemise aeg ja 28.aprill 2011.a. Kuressaare kohtumaja koht Tsiviilasja number
2-09-4740
Tsiviilasi
AS Vestman Varahaldus, J D ja S L avaldus K S vastu juurdepääsu õiguse saamiseks ja kinnistusraamatusse sellekohase märkuse kandmiseks Avaldajad
Menetlusosalised ja nende esindajad
2-09-4740
Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalesid
E T( k)- M 3/12; Eesti Vabariik Saare Maavanema kaudu (Lossi 1 Kuressaare) 5.aprill 2011.a. Avaldajate esindaja Margus Sorga, puudutatud isikud K S, tema esindaja v adv Madis Saar, Valjala valla esindaja Pille Pukk, J P, Ü S, J E, OÜ Hiire Õnn esindaja Arvo Vaarmets, E Tja OÜ Schnurberg esindaja Mihkel Tasa
2-09-4740 avaldajatele avalduse esitamise hetkel kuulunud kinnisasjade, mille kinnistusregistriosade numbrid on XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX ja XXXXXXX, igakordsete omanike kasuks kinnistusregistriosa 1. jakku märkus käesoleva kohtumääruse resolutiivosa punktis 2 nimetatud juurdepääsuõiguse kohta. Menetluskulude jaotus
2-09-4740 asuva avaldaja 02.06.2008. a ettepanekuga), kuid tulemusetult, mistõttu avaldajad pöördusid kohtu poole juurdepääsu määramiseks üle K Sle kuuluva kinnistu. Avalduse esitamisega taotlevad avaldajad juurdepääsu määramist oma kinnistutele avalikult kasutatavalt teelt üle K Sle kuuluva K kinnistu käesolevale koondavaldusele lisatud plaanil märgitud asukohas ja kinnistusraamatusse sellekohase märkuse kandmiseks, tuginedes kõikidele käesolevas tsiviilasjas kogutud tõenditele. Juurdepääsuõiguse määramine avalduses taotletud juurdepääsuteena üle K kinnistu on põhjendatud, kuna taotletav juurdepääs avaldajatele kuuluvatele kinnistutele üle K kinnistu on ainus tegelikkuses olemasolev juurdepääsutee ning mis on ka lühim juurdepääs, samas kui mujalt puudub avaldajatele kuuluvatele kinnistutele juurdepääs üldse või on juurdepääsukohad sellised, mida ei ole võimalik sõiduautoga läbida. 30.09.2010. a kohtuliku paikvaatluse tulemustega on tõendatud, et avaldajatel puudub kinnistute eesmärgipärase kasutuse kohane (näiteks sõidukiga) juurdepääs oma kinnistutele avalikult kasutatavalt teelt mujalt kui K kinnistu kaudu. Avaldajad põhjendavad seisukohta järgmiselt. 1) Avaldajate nõue juurdepääsu saamiseks ja sellekohase märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks tugineb AÕS § 156 ja on põhjendatud. Avaldajad tuginevad nõude esitamisel Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lõikele 1: Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Avaldajad paluvad kohtul tuvastada avalduse aluseks olevad asjaolud. Avaldajad leiavad, et nende huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjadele üle K S kinnisasja kaalub üles K S huvi oma kinnisasja kasutamise keelamise vastu. Avaldajad leiavad, et juurdepääsu määramise vajadus on avalduses esitatud asjaoludega ja menetluse käigus kogutud tõenditega tõendatud. Avaldajate huviks on juurdepääsuõiguse kandmine kinnistusraamatusse märkusena avaldajate kinnisasjade igakordsete omanike kasuks. Ka kohtupraktika on üheselt toetanud servituutide seadmist kinnistutele juurdepääsu tagamiseks, näiteks Riigikohtu 27. septembri 2XXX. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05 ja
2-09-4740 Juurdepääsutee asukoht on tähistatud koondavaldusele lisatud juurdepääsutee plaanil punase joonega. Juurdepääsutee üle K kinnistu kulgeb enamuses osas mööda K kinnistu piiri ning asub üldjoontes K kinnistu ühes servas. Tee paiknemise asjaolu tuleb juurdepääsu määramisel arvestada, sest nii koormab see kinnisasja võimalikult vähe. Kuivõrd K kinnistu ei ole hoonestatud ja seda ei kasutata (välja arvatud teises servas põllumajanduslikuks otstarbeks), on võssa kasvanud ja hooldamata, siis on ilmselge, et juurdepääsutee üle K taotletud asukohas oleva tee kaudu koormab K kinnistut võimalikult vähe. Asjaolud, et K kinnistu ei ole hoonestatud, see on hooldamata, võssa kasvanud ja et seda ei kasutata, on fikseeritud 30.09.2010. a kohtuliku paikvaatluse protokollis punkti 3 alumises lõigus („K kinnistu on hoonestamata, võssa kasvanud ja hooldamata. Kinnistul asuvad paekivist hoone varemed.“). Avaldajad on seisukohal, et antud juhul ei ole sellist ülimalt kaalukat põhjust, mida tuleks kaaluda kui juurdepääsuteed taotletud asukohas välistavat. Võimalus, et K. S saaks võibolla püstitada sellesse kinnistu ossa elumaja, ei ole antud juhul tõsiselt võetav, sest taolise hoone püstitamise eelduseks on kehtestatud detailplaneering ja ehitusluba, kuid antud juhul on ka Valjala vald väljendanud seisukohta (tl 57-59, Valjala Vallavalitsuse vastus), et ta ei pea õigeks ega tõenäoliseks sellesse kinnistu ossa ehitise püstitamist lubada. Olukorras, kus K kinnistule hoone püstitamine tee asukoha lähedusse pole juba planeerimisest tulenevalt kindel ning et kinnistu omanik võib-olla asub vastavaid eeltoiminguid tegema ja lõpuks veel ka ehitama, pole küll sellist põhjendatud tähelepanuväärivat huvi, et kohalik juurdepääsutee tuleks viia mujale. Tuleb ka arvestada, et eelnevalt kirjeldatud teelõigu kasutamise jätkamiseks ei ole vajalik teha täiendavaid kulutusi, v.a tee hooldus: juurdepääsutee saamine mujalt toob kaasa eelkõige suuri kulutusi ning lisaks tuleks kõrvaldada vastuolu Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga "Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused" (kehtestatud 2007. a) määratletud K-S väärtusliku maastiku kasutamise tingimustega (vt allpool). 3) Juurdepääsuõiguse maakorralduslik võimalikkus ja vajadus lähtuda kehtivast teemaplaneeringust. Üle K kinnistu kulgev L tee asub K-S väärtuslikul maastikul. Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga "Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused" (kehtestatud 2007. a) määratletud K-S väärtuslikul maastikul kehtivad järgmised tingimused: 1) saarte traditsioonilise maastikupildi säilitamiseks on määrava tähtsusega pärandkoosluste (loopealsed, puisniidud, rannaniidud, aruniidud) jätkuv majandamine ja vajadusel taastamine. Põllu-, heina- ja karjamaad on vajalik hoida kasutuses; 2) hoida traditsioonilist maastikustruktuuri (üldine maakonna asustusmuster, külade struktuur, teedevõrgustik ja maastiku väikeelemendid); 3) teede ja liinirajatiste asukohavalikul eelistada olemasolevaid trasse/koridore – teid, pinnasteid, elektriliine; õhuliinidele eelistada maakaableid; 4) maastikulised väikevormid nagu kiviaiad, tarad, üksikud puud ja väiksemad puudegrupid, alleed, kivihunnikud, endised talukohad, kui maastikku kujundavad elemendid, tuleb säilitada; 5) kompaktse hoonestusega alade asukohavalik väärtuslikel maastikel toimub ainult üldplaneeringu alusel. Eelnevalt nimetatud punkt 3 sätestab otsesõnu teede ja liinide asukohavalikul nõude eelistada olemasolevaid koridore: teid, pinnasteid. Kuna Valjala vallal kehtivat 5(28)
2-09-4740 üldplaneeringut ei ole, siis on eelnevalt nimetatud teemaplaneering ainus kehtiv planeering, millest planeerimisel ja ehitusel lähtuda. Järelikult peaks olema ülimalt kaalukad põhjused, miks senist teed – teeühendus üle K kinnistu mööda senist pika traditsiooniga teed – ei peaks eelistama. Avaldajad on eelnevalt märkinud, et selles asukohas on tee olnud juba vähemalt alates 1923. aastast. Avaldajad leiavad, et põhimõtteliselt on õige arvestada ka detailplaneeringut, millega on tegelikult leitud, et juurdepääsutee üle K kinnistu on parim viis juurdepääsu saamiseks K, S, T, Oja ja JO KINNISTUtele (tl 20-26) ja mis on märgitud detailplaneeringule lisatud plaanile (tl 27). Detailplaneering on kehtestatud 26.10.2004. a Valjala Vallavolikogu määrusega nr 15. See teelõik on Valjala valla menetletavas üldplaneeringus kajastatud kui avalikult kasutatav tee (K S ei ole vaatamata korduvatele pöördumistele andnud nõusolekut K kinnistut läbiva tee avalikult kasutatavaks muutmiseks). Avaldajad taotlevad juurdepääsu määramist oma kinnistute sihtotstarbeliseks kasutamiseks mitte rohkem kui detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.4 sätestatud mahus. Eelnevalt esitatud asjaoludega on tõendatud, et juurdepääs on maakorralduslikult võimalik ja on välistatud ka K S väite, et maakorralduslikult ei ole juurdepääsuõiguse määramine avaldajate taotletud asukohta võimalik, õigsus. 4) Juurdepääsu saamine mujalt on äärmiselt raskendatud ja ebamõistlik ning seetõttu on põhjendatud eelistada juurdepääsuteed üle K kinnistu. Juurdepääsu saamine mujalt kui taotletud kohast on samas äärmiselt raskendatud, sest puuduvad teed, mida mööda pääseks avaldajate kinnistutele mootorsõidukiga. Selline asjaolu tuleneb otseselt 30.09.2010. a paikvaatluse protokolli punktidest 2-6. Avaldajad on küll seisukohal, et ehitustehniliselt on võimalik ükskõik millisest kohast alati sobiliku tasemega tee rajada, sealhulgas protokolli punktides 2-6 märgitud võimalikest kohtadest, kuid selle kaasuse asjaolusid arvestades ei oleks need lahendused õiged, mõistlikud ega otstarbekad. Esimene alternatiivne juurdepääs (protokolli punkt 2 kohaselt NK teelt-K küla-K sadama teed mööda-L teed mööda-MR teed mööda-L teed mööda) on umbes 3 km pikk ja on ühelt poolt K sadama poolt kuni L teeni heas korras ja teiselt ehk L tee poolt kuni L kinnistuni heas seisukorras ja sealt edasi kuni K kinnistuni Rahuldavas seisundis, kuid L tee nurgast mööda MR ja R teed kuni J/K kinnistu piirini L teel sõiduautoga läbimatu pinnastee (protokoll lk 2), mis on kohati isegi jalgsi väga raskesti läbitav (protokoll lk 3 ülalt esimene lõik: edasi liikudes, muutub jalgsi läbi saamine vaevaliseks, kuna raja peale on langenud Kd ja oksad). Seega on selle tee kasutussevõtmine põhimõtteliselt võimalik, kui rajada puuduvas osas tee. Seda teed tegelikkuses ei kasutata, kuid tee rajamisel pole see välistatud. Teine alternatiivne juurdepääs ehk juurdepääs K kinnistule (protokolli punkt 3 kohaselt NK teelt üle K kinnistu-üle reformimata riigimaa ja üle OÜ-le Hiire Õnn kuuluva P kinnistu – mööda P teed kuni M ja K piirinurgani ja sealt üle K, S – S, T ja O KINNISTU piirinurgani) on avaldajate arvates välistatud, sest see on küll kuni M kinnistuni autoga läbitav, kuid edasi mitte ning siitkaudu ei ole ka väljakujunenud teekasutust: protokolli lk 2 järgi „Teed siin ei ole, rada ka ei ole, tegemist on heinamaaga. Liigume üle kiviaia ja läbi Kvõsa K kinnistule. Maastik on jalgsi raskesti läbitav, ei ole mingit teed ega rada. S kinnistule jõudes on maapind endiselt vesine ning liigume väga kõrge rohu sees. Tegemist on soise alaga, paremal pool paistab roostik ja meri.“. Kolmas alternatiivvõimalus (protokollis punkt 4: N-K teelt üle K kinnistu O KINNISTUle. Sealt edasi Tle ja Sle, Kle jne) on samuti avaldajate arvates välistatud, sest esiteks eeldab see samuti tee rajamist ja teiseks tähendaks see samuti teiselt poolt kiviaia lõhkumist, et O KINNISTUlt edasi pääseda, mis poleks kooskõlas eelpool viidatud Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga "Asustust ja maakasutust suunavad 6(28)
2-09-4740 keskkonnatingimused" (kehtestatud 2007. a) määratletud K-S väärtuslikul maastikul kehtivate tingimustega. Samuti soovib O KINNISTU omanik taastada kiviaia K kinnistu naabruses, kohas kus see on olnud (nn K kinnistu ringi juures). Neljas alternatiivvõimalus (protokolli punkt 5: N-K teelt üle K kinnistul asuva P teelt keerates K ja riigimaa nurgast vasakule üle riigimaa L teele) poleks avaldajate arvates õige, sest tähendaks ca 300 m pikkuse teelõigu rajamist ja teisalt tähendaks riigimaa koormamist samasuguse koormatisega nagu K Sle kuuluva K kinnistu puhul, kuid K kinnistul on tee olemas, kasutatav ja ümberkaudsed kinnistud on harjunud seda kasutama. Samuti poleks see kooskõlas eelpool viidatud Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga "Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused" (kehtestatud 2007. a) määratletud K-S väärtuslikul maastikul kehtivate tingimustega. Viies alternatiivvõimalus (protokolli punkt 6: N-K teelt üle K kinnistu P teele nii, et tee kulgeks K piiri mööda üle haritava põllu loomalauda poole) ei oleks mõeldav samadel põhjustel nagu eelnevalt kirjeldatud neljanda alternatiivvõimaluse puhul. Kokkuvõtvalt välistavad avaldajate arvates alternatiivsete juurdepääsuvõimaluste kasutamise eelkõige järgmised asjaolud: 1) tee rajamine, mis võimaldaks ligipääsu sõidukitega, mis on vajalikud avaldajate kinnistute eesmärgipäraseks kasutamiseks, on kulukas, seejuures on 30.09.2010. a paikvaatluse protokolli punktides 2-6 märgitud alternatiivvõimalused kas liiga pikad (protokolli punkt 2), vajaksid soise ja pehme pinnase läbimist (punktid 3 ja 4) ja lisaks eelnevale tuleks lõhkuda olemasolevat keskkonda ülemääraselt (kiviaedade lõhkumine); 2) avaldajate poolt taotletud juurdepääsutee ja selle alternatiivvariandid asuvad K-S väärtuslikul maastikul vastavalt Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringule "Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused" (kehtestatud 2007. a), mille kohaselt kehtivad K-S väärtusliku maastiku kasutamise suhtes piiravad tingimused (vt eespool), mis välistavad antud asjaoludel alternatiivvõimaluste kasutamise; 3) tegelikkuses ei kasutata ja ei ole võimalik kasutada alternatiivvõimalusi; 4) menetlusse kaasatud ümberkaudsete kinnistute omanikud, kes on avaldanud arvamust käesolevas menetluses esitatud juurdepääsuvõimaluste kohta, on kõik pidanud õigeks avaldajate poolt taotletud juurdepääsu ning kahtlemata tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka ümberkaudsete kinnistute omanike huve. Arvestades eeltoodud kokkuvõttes märgitud asjaolusid, siis on ebaotstarbekas ja AÕS § 156 sätetega vastuolus jätta need väited tahaplaanile, et vältida K. Sle kuuluva kinnistu osa läbimist ning hr Sle hüpoteetilise ehitusõiguse või muu õiguse realiseerimist. Avaldajate arvates on kõige otstarbekam jätkata selle teelõigu kasutamist ja selle kaudu juurdepääsuõigus määrata, sest antud juhul on avaldajate huvi juurdepääsu vastu üle K kinnistu on ülekaalukam võrreldes K S kinnisasjale juurdepääsust tuleneva kitsendusega. 5) AÕS § 156 mõte ja eesmärk on tagada igale kinnistuomanikule mõistlik ja otstarbekas ligipääs oma kinnistule, arvestades selleks koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 realiseerimisel peab muuhulgas arvestama TsÜS § 3 sätestatud seaduse tõlgendamise reeglitega: seaduse sätet tõlgendatakse koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. K. S leiab õigesti, et tuleb arvestada kõige otstarbekama lahendusega ning seejuures hinnata koormatava kinnisasja omaniku huve. Antud juhul ongi avaldajad puudutatud isiku huvidega mõistlikult arvestanud. Nimelt on avaldajad taotlenud juurdepääsuõigust puudutatud isikule kõige vähemkoormaval viisil: 7(28)
2-09-4740 juurdepääsutee kulgeks puudutatud isikule kuuluva pikliku kujuga K kinnistu ühest servast ja enamasti mööda kinnistu piiri, mida nagunii on kasutatud väga pikka aega tänaseni teena, mida mööda liiklevad kohalikud elanikud või suvekodude omanikud. Avaldajad leiavad, et antud juhul – kui puudutatud isikule kuuluvat K kinnistut tuleks läbida umbes 90 m ulatuses juba olemasolevat teed pidi, mis on konkurentsitult lühim maa ja see asub K kinnistu ühes servas ning seejuures on K kinnistu hoonestamata – on see täiesti kindlalt väites otstarbekaim ja puudutatud isikut mitteoluliselt koormav juurdepääsuõigus. Loomulikult on seaduses sätestatud juurdepääsu andmise kohustus nagunii iga koormatava kinnistu omaniku huvide vastane, kuid seaduse mõtte kohaselt ongi selline riive põhjendatud, kui naaberkinnisasja omanik vajab juurdepääsu oma kinnistule. Võib kindlalt väita, et kui AÕS § 68 sätestab omandi kui absoluutse võimu asja üle, siis järgnevad sätted asuvad järjekindlalt omanike õigusi piirama ning kahtlemata peab omanik võimaldama hea usu põhimõtet arvestades naabrile üle oma maa ligipääsu, kui selleks mõistlikud võimalused puuduvad. Antud juhul juurdepääsuks muud mõistlikud võimalused puuduvad ja puudutatud isiku kahtlus avaldajate huvide põhjendamatu eelistamise osas ei oleks õige – avaldajatel on seadusega kaitstud huvi oma kinnistutele pääsemiseks otstarbekamal ja mõistlikumal viisil ning see on kaalukam huvi kui puudutatud isiku huvi tema kinnistu koormatisest puutumata jätta. Samuti peab K. S lihtsalt arvestama asjaoluga, et tema kinnistu asub avalikult kasutatava tee ääres ja seda kasutavad tegelikkuses oma kinnistule pääsemiseks tema naabrid mööda L teed ja P teed. Seejuures ei ole väheoluline fakt, et need teed asuvad K kinnistu ühes servas ning K kinnistu omanik saab omale vajadusel elamu püstitada mujale K kinnistu maa-alale (kinnistu on 2,2ha suur). On oluline märkida, et puudutatud isikule kuuluval K kinnistul ei ole mingisugust hoonestust, seega ei ole tema huvide kahjustamine kindlasti ulatuslik, arvestades ka nimetatud kinnistu kuju. Kuna taotletud juurdepääs üle K kinnistu on heas seisukorras, siis ei too juurdepääsuõiguse kinnistamine kaasa ulatuslikke teetööd ja selleks vajaliku rasketehnika kasutamist: mingisuguseid teeehitustöid avaldajad ei kavanda. Järelikult ei ole ette näha K kinnistu seisukorra halvendamist, samas oleks selle seisukorra taastamine nagunii avaldajate või nende kinnisasjade igakordsete omanike kohustus. Looduses jääb tee asukoht samaks. 6) Detailplaneering omab asja lahendamisel tähtsust Avaldajad ja K. S on sarnasel seisukohal, et detailplaneering iseenesest ei ole selles määratud kohas juurdepääsuõiguse saamise õiguslikuks aluseks. Samas on planeeringul kohaliku elu korraldamisel tähtis roll ja seega tuleb seda dokumenti arvestada. Samuti tuli detailplaneeringu kehtestamisel arvestada selle piirkonna kohta kehtiva Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga "Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused". Planeerimisseaduse (PLS) § 7 lg 2 punkt 2 sätestab (2007. a kehtinud redaktsioonis), et maakonnaplaneeringu võib koostada teemaplaneeringuna kehtiva maakonnaplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks vastavalt käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud eesmärkidele ning sama paragrahvi lg 3 sätestab, et maakonnaplaneeringu eesmärgiks on teede, raudteede, veeteede ja tehnovõrkude koridoride, lennuväljade, sadamate ja jäätmete ladestamise kohtade ning muude tehnorajatiste paigutuse määramine. PLS § 7 lg 3 sätestab, et kehtestatud maakonnaplaneering on aluseks valla ja linna üldplaneeringute koostamisele, kehtestatud üldplaneeringu puudumise korral valla ja linna detailplaneeringute koostamisele ning projekteerimistingimuste väljaandmisele. Seega on kohalik omavalitsus detailplaneeringuga korrektselt lahendanud juurdepääsuküsimuse avaldajate kinnistutele. Tulenevalt asjaolust, et lisaks otstarbekuse kriteeriumile asub puudutatud isikule kuuluv K kinnistu Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga "Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused" 8(28)
2-09-4740 määratletud K-S väärtuslikul maastikul, siis ei ole uute teede rajamine õige. Ilma uute teede rajamiseta ei ole aga juurdepääs avaldajate kinnistutele võimalik. Eelnevalt kirjeldatud kõige esimene alternatiivvariant (umbes 3 km pikkune ring avaldajate kinnistuteni) on ebaotstarbekas väga suurte kulude ja pika ümbersõidu tõttu. 7) Juurdepääsuõiguse tingimustest Avaldajad taotlevad juurdepääsuõigusena määratud tee laiuseks 3,5 m. Avaldajad taotlevad ja peavad õigeks määrata tasuks juurdepääsu eest ühekordse tasuna 13 000 krooni. Tasu suuruse määramisel on õige juhinduda senisest maakasutusest, tee asukohast K kinnistu ühes servas. Juurdepääsuõiguse hinna arvutamisel on lähtutud kinnistu tegelikust väärtusest ning varasematest, juba 2006. a tehtud ettepanekutest. mis 27.05.2010. a OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangu 081/050S järgi (lisatud käesolevale koondavaldusele, punkt 9) on kogu K kinnistu turuväärtus 30 000 krooni. Turuväärtuse leidmisel on hindaja arvestanud võimalikult sarnaste kinnisasjade tegelikke müügihindu. Arvestades, et taotletava juurdepääsutee alla jääb ca 315 m2 suurune ala, siis on tee alla jääva maa väärtuseks ca 430 krooni. Kui arvestada, et K kinnistu omanik kaotaks omandiõiguse maa-alale, mis jääb teest kuni kinnistu piirini O KINNISTU suunas, siis selle maa-ala suurus on ca 1560 m2 ja selle väärtuseks on ca 2130 krooni. Avaldajad on esitanud novembris 2009. a kohtule ka OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa ekspertarvamuse 148/119S, millest nähtuvad eeltoodud maa-alade suurused ning et võrreldes novembri 2009. a lõpuga on mai lõpuks 2010. a K kinnistu turuhind ning eeltoodud K kinnistu osade turuhind veelgi vähenenud. Arvestades eeltoodut, on tasu 13 000 krooni avaldajate arvates kindlasti mõistliku suurusega tasu (pigem liiga kõrge, kuna võrdub ligi poole K kinnistu, mille suurus on 2,2ha, väärtusega). Tee korrashoid toimuks avaldajate ehk kinnistute igakordsete omanike poolt. Juurdepääsuõigus on vajalik ja põhjendatud sõidukitega, mis on vajalikud avaldajate kinnistute eesmärgipäraseks kasutamiseks ehk sõiduautode ja muu tehnikaga. Juurdepääsuõiguse määramisel arvestada asjaoluga, et praegusel hetkel on avaldajate kinnistud hoonestamata ning avaldajad soovivad tulevikus oma kinnistute ehitusõigust realiseerida. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes AÕS § 156 lõikest 1 paluvad avaldajad: 1.Avaldus Rldada ja määrata tähtajatu juurdepääsuõigus üle K S’le (S), isikukood 37803080035, kuuluva kinnistu, mille kinnistusregistriosa nr on XXXXXXX, edaspidi nimetatud „teeniv kinnisasi“, AS-ile Vestman Varahaldus, registrikood 10174758, asukoht Pärnu linn, kuuluvate kinnistute, mille kinnistusregistriosa numbrid on XXXXXXX, XXXXXXX ja XXXXXXX, J D’le, , kuuluva kinnistu, mille kinnistusregistriosa nr on XXXXXXX, ja S L’ile, , kuuluva kinnistu, mille kinnistusregistriosa nr on XXXXXXX, edaspidi nimetatud „valitsevad kinnisasjad“, igakordsete omanike kasuks järgmiselt: 1) juurdepääsuõigus määrata juurdepääsuteena; 2) juurdepääsutee asukoht on koondavalduse lisaks oleval juurdepääsutee plaanil „Valjala vald K küla K kinnistu teeservituudi koordinaadid“, edaspidi nimetatud „plaan“, tähistatud punase joonena, mis on juurdepääsutee ala telgjooneks ja mille asukoht on märgitud plaanile koordinaatidena; 3) juurdepääsutee ala on 3,5 meetri laiune, ulatudes 1,75 m mõlemale poole juurdepääsutee telgjoont; 4) valitseva kinnisasja igakordsetel omanikel ja valitsevat kinnisasja kasutamiseks õigustatud isikutel on õigus kasutada juurdepääsuteed vastavalt valitsevate kinnisasjade sihtotstarbelisele kasutusele ehk mootorsõidukitega, mopeediga, 9(28)
2-09-4740 jalgrattaga ja jalgsi ning teeniva kinnisasja omanik on kohustatud juurdepääsuteealal hoiduma mistahes tegevusest, mis takistab valitseva kinnisasja omanikul või selleks õigustatud isikul, juurdepääsuõiguse teostamist; 5) juurdepääsu eest makstakse ühekordset tasu 13 000 (kolmteist tuhat) krooni, mille AS Vestman Varahaldus tasub teeniva kinnisasja omaniku poolt näidatud kontole 5 (viie) tööpäeva jooksul kohtulahendi, millega kohus juurdepääsuõiguse määras, jõustumisest; 6) juurdepääs määratakse tähtajatult valitsevate kinnisasjade igakordsete omanike kasuks teeniva kinnisasja koormatisena juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemisega; 7) valitsevate kinnisasjade omanikud kohustuvad juurdepääsutee alla jäävat maa-ala omal kulul korras hoidma, sealhulgas teostama hooldus- ja parandustöid, arvestades juurdepääsutee üldist seisundit kinnistusraamatusse märkuse tegemise ajal. Teeniva kinnisasja omanikul on tee korrashoiukohustus juhul, kui ta kasutab teed juurdepääsuks temale kuuluvale kinnistule; 8) juurdepääsuõiguse kinnistusraamatusse kandmise kulu, välja arvatud käesoleva kohtuasja menetluskulu, kannavad valitsevate kinnisasjade omanikud. 2.Kanda K S’i ( omandisse kuuluva kinnisasja, mille kinnistusregistriosa nr Pärnu maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonnas on XXXXXXX, kinnistusregistriosa 3. jakku märkus käesoleva avalduse punktis 1 nimetatud juurdepääsuõigusega koormamise kohta kinnisasjade, mille kinnistusregistriosade numbrid on XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX ja XXXXXXX, igakordsete omanike kasuks, samuti kanda avaldajatele avalduse esitamise hetkel kuulunud kinnisasjade, mille kinnistusregistriosade numbrid on XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX ja XXXXXXX, igakordsete omanike kasuks kinnistusregistriosa 1. jakku märkus käesoleva avalduse punktis 1 nimetatud juurdepääsuõiguse kohta. 3.Panna kõik menetluskulud K S kanda.
2-09-4740 nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikast tulenevalt peavad AÕS § 156 alusel esitatud juurdepääsu nõude Rahuldamiseks olema täidetud järgmised eeldused: 1)juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele; 2) taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus; 3) juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega; 4)senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel. Tulenevalt asjaolust, et K, S, T, Oja ja JeO KINNISTUd on moodustatud O maaüksuse baasil, on puudutatud isik seisukohal, et juurdepääsu nõude Rahuldamise eelduste olemasolu tuleb hinnata endise O maaüksuse piire arvestades. Teisisõnu, kui Oja maaüksusel oli enne osadeks jagamist juurdepääs avalikult kasutatavale teele või on O maaüksuse piire arvestades võimalik nõuda mõistlikumat juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, võrreldes juurdepääsuga üle K kinnistu, siis tuleb avaldajate nõue puudutatud isiku vastu jätta Rahuldamata. Puudutatud isik leiab, et antud olukorras on analoogia alusel kohaldatavad AÕS § 156 lg 2 ja lg 3. Asjaolusid arvestades ei tohiks O maaüksuse osadeks jagamine mõjutada avaldajate nõude Rahuldamist. Vastasel korral võiks süveneda praktika, kus kinnistu omanik jagab enne juurdepääsu nõude esitamist oma kinnistu osadeks, et mitme erineva juurdepääsu võimaluse hulgast saada endale meelepärasem. TsMS § 230 lg 1 (TsMS § 477 lg 1 kaudu) tulenevalt peavad juurdepääsu nõude Rahuldamise eelduste olemasolu tõendama avaldajad. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Riigikohtu tsiviilkolleegium on kohtuasjas nr 3-2-1-41-08 (kohtuotsuse punkt 20) eraldi rõhutanud avaldaja kohustust tõendada, et tema kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Puudutatud isik on seisukohal, et avaldajad ei ole käesoleval juhul tõendanud sisuliselt mitte ühegi puudutatud isiku vastu esitatud juurdepääsu nõude Rahuldamise eelduse olemasolu. Avaldajate paljasõnalised väited nende eelduste olemasolu kohta ei ole juurdepääsu nõude Rahuldamiseks piisavad. Alljärgnevalt käsitleb puudutatud isik eraldi kõiki juurdepääsu nõude Rahuldamise eeldusi. Juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt: Puudutatud isik selgitas 15.09.2009.a kohtule esitatud menetlusdokumendis (punktid 2.1.6. kuni 2.1.9.), et puudutatud isikule teadaolevalt on avaldajatel tegelikult olemas juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Valjala valla poolt kinnistu omanikega sõlmitud eratee avaliku kasutamise lepingutest tulenevalt ulatub avalikult kasutatav tee N-K teelt mööda K sadama teed, L teed, MõisR teed ja L teed (edaspidi ka Avalik Tee) kuni endise O maaüksuse piirini. TeeS § 4 lg 3 teine lause sätestab, et tee omaniku nõusolekul ja tingimustel ning valla-või linnavalitsuse ja eratee omaniku vahel sõlmitud lepingu alusel määrab eratee avalikuks kasutamiseks ning nimetab teehoiu korraldamise eest vastutava isiku valla- või linnavolikogu kohaliku omavalitsuse huvidest lähtudes. Lepingus nähakse ette eratee kasutamise kord ja tähistus, hüvitis eratee omanikule ning teehoiukulude kandjad. Puudutatud isik esitas oma 15.09.2009.a menetlusdokumendi lisadena 6-9 kohtule Valjala valla ning O , T, L ja K kinnistute omanike vahel sõlmitud eratee avaliku kasutamise lepingud. Puudutatud isikule teadaolevalt on sarnased lepingud sõlmitud ka teiste Avaliku Tee alla jäävate kinnistute omanikega. Kohus ja menetlusosalised tutvusid Avaliku Teega 30.09.2010.a toimunud vaatluse käigus. Avaliku Tee vaatluse tulemused on kajastatud 30.09.2010.a paikkonna vaatluse protokolli punktis 2. Nimetatud protokolli kohaselt on Avalik Tee heas seisukorras ja sõiduautoga läbitav K kinnistu piirist kuni (hinnanguliselt) K kinnistu keskpaigani ning siis edasi 11(28)
2-09-4740 mööda L teed kuni N-K teeni. K kinnistu keskpaigast kuni L teeni on tee olemas, kuid see on kohati sõiduautoga läbimatu. Samas on ka see Avaliku Tee osa jalgsi läbitav. Seega kinnitab paikkonna vaatluse protokoll, et Avalik Tee on kogu ulatuses jalgsi läbitav, kuid teatud lõigud ei ole sõiduautoga läbitavad. Asjaolu, et Avalik Tee on teatud osas sõiduautoga läbimatu, ei oma puudutatud isiku arvates käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast määravat tähendust. Valjala valla ja Avaliku Tee alla jäävate kinnistu omanike vahel sõlmitud lepingute (vt puudutatud isiku 15.09.2009.a menetlusdokumendi lisad 6-9) punkti 2.2 kohaselt korraldab Valjala Vallavalitsus tee hoiu, hoolduse ja vajadusel remondi ning vastutab ohutuks liiklemiseks vajalike tingimuste eest teel. Seega on Valjala Vallavalitsus võtnud endale kohustuse viia Avalik Tee liiklemiseks sobivasse seisundisse. Avalik Tee on sõiduautoga osaliselt läbimatu just seetõttu, et Valjala vald ei ole asunud täitma kinnistute omanikega sõlmitud lepingutest tulenevaid kohustusi. Lepinguga võetud kohustuste täitmata jätmine Valjala valla poolt ei saa olla puudutatud isiku vastu esitatud nõude Rahuldamise aluseks. Kuna avaldajatele kuuluvatele kinnistutele on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, see tee on jalgsi läbitav ning Valjala vald on kinnistute omanikega sõlmitud lepingutega võtnud endale kohustuse viia tee liiklemiseks sobivasse seisukorda, tuleb avaldajate poolt puudutatud isiku vastu esitatud nõue jätta Rahuldamata. Juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus: Koondavalduse punkti 4 kohaselt tuleneb juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus avaldajate arvates justkui sellest, et (a) Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Teemaplaneering – Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ (edaspidi ka Teemaplaneering) kohaselt tuleb K-S väärtuslikul maastikul teede asukohavalikul eelistada olemasolevaid trasse/koridore, (b) O maaüksuse detailplaneeringus on leitud, et juurdepääsutee üle K kinnistu parim viis juurdepääsu saamiseks avaldajate kinnistutele ning (c) Valjala valla menetletavas üldplaneeringus on K kinnistul asuv teelõik kajastatud kui avalikult kasutatav tee. Puudutatud isik leiab, et ükski avaldajate poolt esile toodud asjaolu ei kinnita avaldajate poolt nõutava juurdepääsu maakorralduslikku võimalikkust. Puudutatud isik rõhutab esmalt, et avaldajate viited Teemaplaneeringule ja sellest tulenevale nõudele eelistada K-S väärtuslikul maastikul teede ja liinirajatiste asukohavalikul olemasolevaid trasse/koridore – teid, pinnasteid, elektriliine, ei oma käesoleva vaidluse õige lahendamise sisukohast tähtsust, kuna: -O maaüksuse detailplaneering ei hõlmanud puudutatud isikule kuuluvat K kinnistut. Seetõttu ei saanud O maaüksuse detailplaneeringu menetlemisel lahendada ka küsimust, kus peaksid paiknema teed K kinnistul. Seda enam, et K kinnistu omanik ei olnud kaasatud O maaüksuse detailplaneeringu menetlusse. Tulenevalt ei oma tähtsust Teemaplaneeringust tulenev soovitus teede asukoha valimiseks ning Valjala valla võimalik kohustus juhinduda O maaüksuse detailplaneeringu menetlemisel Teemaplaneeringust. Teemaplaneeringu olemasolu ega selles sisalduvad soovitused ei anna kohalikule omavalitsusele õigust asuda otsustama planeeringualast väljapoole jäävaid kinnistuid ja nende omanike õigusi puudutavaid küsimusi; -Teemaplaneering sätestab üksnes soovituse (mitte kohustuse), millest teede asukoha valikul lähtuda. Sellise soovituse sisaldumine Teemaplaneeringus ei tähenda, et juurdepääsunõude läbivaatamisel tuleks puudutatud kinnistute omanike õigused ja huvid jätta kaalumata ning juurdepääsunõude Rahuldamise eeldused kontrollimata; -Puudutatud isik juhib tähelepanu, et olemasoleva trassi/koridorina Teemaplaneeringu tähenduses on käsitletav ka Avalik Tee. Tulenevalt ei anna Teemaplaneering ühelgi juhul alust eelistada üle K kinnistu väidetavalt kulgevat teed Avalikule Teele. Puudutatud isik selgitab, et avaldajate viited O maaüksuse detailplaneeringule ei oma samuti käesoleva vaidluse õige lahendamise seisukohast mingisugust tähendust. Puudutatud isik ega K 12(28)
2-09-4740 kinnistu eelmine omanik ei olnud O maaüksuse detailplaneeringu menetlusse kaasatud. K kinnistu omanikud ei ole O maaüksuse detailplaneeringu menetluses andnud ühtegi nõusolekut ega kooskõlastust O maaüksuse baasil moodustatud kinnistutele juurdepääsu lahendamiseks K kinnistu kaudu. Seetõttu ei oma O maaüksuse detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.4. sisalduv deklaratsioon, et planeeritud maa-alale pääseb N-K teelt läbi K kinnistu, mingisugust õiguslikku tähendust. O maaüksuse detailplaneeringu materjalidest ei nähtu, et detailplaneeringu menetlemisel oleks O maaüksuse baasil moodustatavatele kinnistutele juurdepääsu küsimusega sisuliselt tegeletud. Samuti ei nähtu detailplaneeringu materjalidest, et oleks analüüsitud erinevaid juurdepääsu võimalusi, kaasatud menetlusse nende kinnistute omanike, kelle kinnistute kaudu võiks juurdepääsu küsimuse põhimõtteliselt lahendada. Puudutatud isiku arvates on üllatav, et Valjala Vallavolikogu pidas võimalikuks Oja maaüksuse detailplaneeringu kehtestamist olukorras, kus juurdepääsu küsimus oli lahendamata. Samuti on üllatav, et O maaüksuse omanik AS Vestman Varahaldus, kes oma interneti koduleheküljel avaldatud andmete kohaselt on kinnisvara valdkonnas tegutsenud juba 1996.a alates, ei pööranud detailplaneeringu koostamisel juurdepääsu küsimusele mingisugust tähelepanu ning alustas moodustatud kinnistute müüki heausksetele omandajatele ilma, et oleks tagatud juurdepääs müüdavale kinnistule. Puudutatud isikutele teadaolevalt pakub AS Vestman Varahaldus ka hetkel S, K ja T kinnistud oma koduleheküljel müügiks eksitava teabega (kui lähtuda avaldajate väitest, et nendele kinnistutele juurdepääs puudub), et juurdepääs kinnistutele on olemas (puudutatud isiku 15.09.2009.a menetlusdokumendi lisad 10, 11 ja 12). Puudutatud isik peab täiendavalt vajalikuks rõhutada, et teeseadus ei võimalda detailplaneeringuga määrata avalikuks kasutamiseks erateed või kinnistu osa, mis asub planeeringualast väljaspool. Ka planeerimisseadus ei sätesta võimalust kitsendada planeeringualast väljajääva kinnistu omanike õigusi. Asjaolu, et K kinnistul asuv teelõik on Valjala valla menetletavas üldplaneeringus kajastatud kui avalikult kasutatav tee, ei oma samuti tähendust. Puudutatud isik selgitab, et teeseadus ei võimalda määrata üldplaneeringuga eraomandis olevat teed avalikult kasutatavaks teeks. Eraomandis oleva tee avalikuks kasutamiseks määramine eeldab TeeS § 4 lg 3 tulenevalt sellekohase lepingu sõlmimist tee omaniku ja valla- või linnavalitsuse vahel. Sellist lepingut Valjala Vallavalitsuse ja puudutatud isiku vahel sõlmitud ei ole. Puudutatud isik rõhutab täiendavalt, et Valjala valla üldplaneeringut ei ole käesolevaks hetkeks kehtestatud. Menetletaval üldplaneeringu puudub igasugune iseseisev õiguslik tähendus. Arusaamatuks jääb, kuidas seondub juurdepääsu maakorraldusliku võimalikkusega avaldajate väide, et avaldajad taotlevad juurdepääsu määramist oma kinnistute sihtotstarbeliseks kasutamiseks mitte rohkem kui O maaüksuse detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.4. Koondavaldusest ei selgu, mida peavad avaldajad silmas “oma kinnistute sihtotstarbelise kasutamisena” ja “detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.4 sätestatud mahuna”. Avaldajad ei ole kirjeldanud oma kinnistute sihtotstarbelise kasutamisega seotud asjaolusid ja vajadusi. Juurdepääsu maakorraldusliku võimalikkusega seonduvalt märgib puudutatud isik täiendavalt, et K kinnistul asuv teelõik ei kujuta endast tegelikult olulises osas midagi enamat kui ca 1,5 kuni 2 m laiust rööpapaari. Seega tooks koondavalduses nimetatud parameetritega (3,5 m lai) juurdepääsu määramine tegelikult kaasa vajaduse teostada ulatuslikke tee-ehitustöid. Avaldusest ei selgu, et avaldajad oleksid uurinud ja analüüsinud, kas 3,5 m laiuse tee rajamine puudutatud isiku kinnistule on üldse võimalik. On ilmne, et olemasolevast rööpapaarist laiema tee ehitamine toob kaasa olulised mõjutused nii K kinnistule kui ka selle looduskeskkonnale. Koondavaldusest ei nähtu, et selliste mõjutuste 13(28)
2-09-4740 lubatavast oleks arvestatud. Juhul, kui avaldajad ei kavanda tee-ehitustööde teostamist, ei ole olemasoleva rööpapaari laiusest laiema juurdepääsu määramine millegagi põhjendatud. Avaldajate huvi ülekaalukus võrreldes puudutatud isiku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega: Koondavalduse kohaselt seisneb avaldajate huvi ülekaalukus võrreldes puudutatud isiku õiguste kitsendusega justkui selles, et (a) K kinnistu on hoonestamata, seda ei kasutata (välja arvatud teises servas põllumajanduslikuks otstarbeks), see on võssa kasvanud ja hooldamata (koondavalduse punkt 3, punkt 6 eelviimne lõik), (b) avaldajad taotlevad juurdepääsu puudutatud isikule kõige vähem koormaval viisil (koondavalduse punkt 6) ning (b) juurdepääsu saamine mujalt on raskendatud (koondavalduse punkt 5). Puudutatud isik on seisukohal, et avaldajate poolt esile toodud asjaolud ei põhjenda avaldajate huvi ülekaalukust. Asjaolu, et K kinnistu on hoonestama ja seda ei kasutata, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust. Seadusest ega ka kohtupraktikast ei tulene, et puudutatud isiku huvid ja õigused tuleb juurdepääsu nõude läbivaatamisel jätta arvestamata ja kaalumata juhul, kui temale kuuluval kinnistul puudub hoonestus ning kinnistu on nõude läbivaatamise ajal kasutusest väljas. Puudutatud isiku huvide ja õiguste kitsendamise põhjendatust tuleb ka sellisel juhul kaaluda. Juurdepääsunõude läbivaatamisel on oluline välja selgitada nõude Rahuldamisega kaasnevate kitsenduste ulatus ja mõju puudutatud isiku õigustele. Kui juurdepääsunõude Rahuldamine välistab puudutatud isikule kuuluva kinnistu teatud viisil kasutamise või piirab kasutamist, siis tuleb seda arvestada sõltumata sellest, kas nõude läbivaatamise ajal kinnistut taolisel viisil kasutatakse või mitte. Puudutatud isik osundab, et ka avaldajate kinnistud on hoonestamata, kasutusest väljas, võssa kasvanud ja hooldamata. Kui lähtuda avaldajate seisukohast, mille kohaselt omab juurdepääsunõude läbivaatamisel hoonestuse olemasolu ja kinnistu kasutamine olulist tähtsust isikute õiguste ja huvide kaalumisel, siis on ilmne, et avaldajatel ei saa olla mistahes ülekaalukat huvi hoonestamata ja faktilisest kasutusest väljas olevatele kinnistutele pääsemiseks. Seega on avaldajate seisukohad hoonestuse olemasolu ja kinnistu kasutamise küsimuses vastuolulised – avaldajad väidavad samaaegselt nii seda, et hoonestuse puudumist puudutatud isiku kinnistul tuleb vaidluse lahendamisel arvestada kui ka seda, et hoonestuse puudumine avaldajate kinnistutel ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Puudutatud isik peab siiski vajalikuks rõhutada, et olukorras, kus avaldajate kinnistutel hoonestus puudub ning nende kinnistute kasutamine ei ole intensiivsem võrreldes näiteks K kinnistu kasutamisega, jääb avaldajate ülekaalukas huvi võrreldes puudutatud isiku huviga arusaamatuks. Üksnes asjaolu, et avaldajad soovivad oma kinnistutele lihtsalt juurde pääseda, ei tähenda, et nende huvi sellise juurdepääsu vastu oleks automaatselt kaalukam võrreldes puudutatud isiku huvidega. AÕS § 156 ei tulene, et kinnisasja omaniku juurdepääsu nõue tuleks ilmtingimata Rldada ka siis, kui kinnisasja omanikul puudub nõude esitamise hetkel otsene vajadus kinnistule juurdepääsemiseks. Avaldajad ei ole koondavalduses näidanud, millisel eesmärgil nad praegu juurdepääsu oma kinnistutele üldse vajavad. Puudutatud isik ei nõustu avaldajate väitega, mille kohaselt taotlevad avaldajad juurdepääsu puudutatud isikut kõige vähem koormaval viisil. Juurdepääsu määramine puudutatud isikut kõige vähem koormaval viisil toimuks üksnes juhul, kui (a) juurdepääs määratakse üle kolmanda(te) isiku(te) kinnistute või (b) kui juurdepääsu määramine üle kolmanda(te) isiku(te) kinnistu ei ole objektiivselt võimalik, siis määratakse juurdepääs üle K kinnistu puudutatud isiku õigusi ja huve kõige vähem riivaval viisil. Antud juhul taotlevad avaldajad juurdepääsu neile kõige sobivamal viisil. Avaldajad ei ole kogu kohtumenetluse käigus teinud mistahes jõupingutusi juurdepääsu küsimus lahendamiseks puudutatud isiku huve ja õigusi arvestaval viisil. Ilma sisulisi põhjendusi esitamata on avaldajad vaielnud vastu ka juurdepääsu tee asukoha muutmisele K kinnistu piires. 14(28)
2-09-4740 Puudutatud isik on jätkuvalt seisukohal, et avaldajate kinnistutele juurdepääsu määramine avaldajate poolt nõutud viisil koormab puudutatud isikut kõige enam. Puudutatud isik põhjendab oma seisukohta järgnevalt: Faktiliselt kasutavad K kinnistust lõunapoole jäävate kinnistute omanikud oma kinnistutele juurdepääsemiseks nn P teed (tähistatud punasega puudutatud isiku 22.03.2010.a menetlusdokumendi lisal 1). Paikkonna vaatluse protokollis nähtub, et P teed kasutavad oma kinnistule pääsemiseks M kinnistu omanikud (protokolli punkt 3). Seetõttu ei ole välistatud, et Valjala Vallavalitsus või P teed kasutavad isikud astuvad lähitulevikus samme P tee õiguspärase kasutamise tagamiseks (täna toimub P tee kasutamine ilma puudutatud isiku nõusolekuta). Puudutatud isiku huvidest lähtuvalt on põhjendatud lahendada K kinnistu juurdepääsuna kasutamise küsimus terviklikult. Ei ole mõeldav, et K kinnistut hakkab tulevikus läbima mitu erinevat juurdepääsuteed, kuna sellisel juhul muutuks K kinnistu sisuliselt teisi kinnistuid teenivaks kinnisasjaks ning K kinnistu kasutamine mistahes muul eesmärgil oleks sisuliselt võimatu või äärmiselt piiratud. Täiendavalt tuleb arvestada asjaoluga, et K kinnistut koormab AS-i Eesti Energia kasuks seatud tähtajatu isiklik kasutusõigus kinnistul elektrivõrgu rajamiseks ja omamiseks, ASile Eesti Energia lasuva elektrivõrgu arendamiskohustuse täitmise tagamiseks täiendavate elektriliinide ehitamiseks, elektriliinide remontimiseks, korrashoiuks , hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks elektrivõrgu talitluse tagamise eesmärgil. Kõnesolev isiklik kasutusõigus on seatud AS-i Eesti Energia ja K kinnistu eelmise omaniku vahel 12.01.2004.a sõlmitud lepingu alusel (puudutatud isiku 22.03.2010.a menetlusdokumendi lisa 2). Puudutatud isik selgitab, et K kinnistu koormati isikliku kasutusõigusega AS-i Eesti Energia kasuks muuhulgas seetõttu, et tagada avaldajatele kuuluvate kinnistute elektriga varustamine. Seega on puudutatud isiku õigusi avaldajate huvides juba ühel korral piiratud. AS-i Eesti Energia kasutusõiguse ala ehk elektripaigaldiste kaitsevöönd on tähistatud 12.01.2004.a sõlmitud lepingu lisaks nr 2 oleval skeemil (puudutatud isiku 22.03.2010.a menetlusdokumendi lisa 3). ElOS § 12 lg 1 kohaselt on elektripaigaldise kaitsevöönd elektripaigaldist, kui see on iseseisev ehitis, ümbritsev maa-ala, õhuruum või veekogu, kus ohutuse tagamise vajadusest lähtudes kehtivad kasutuspiirangud. Vastavalt ElOS § 12 lg 2 on elektripaigaldise kaitsevööndis keelatud tõkestada juurdepääsu elektripaigaldisele, põhjustada oma tegevusega elektripaigaldise saastamist ja korrosiooni ning tekitada muul viisil olukorda, mis võib ohustada inimest, vara või keskkonda, samuti korraldada kõrgepingepaigaldise õhuliini kaitsevööndis massiüritusi. ElOS § 12 lg 3 p 1 tulenevalt on elektripaigaldise kaitsevööndis elektripaigaldise omaniku loata keelatud ehitada. Avaldajate poolt kohtule esitatud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangu kohaselt paikneb K kinnistu koguni 5% (st 0,11 ha) ulatuses elektripaigaldise kaitsevööndis. Avaldajate poolt nõutud juurdepääs asub K kinnistul paiknevate hoone varemate vahetus läheduses, läbides sisuliselt endise hoone õueala. Seetõttu muudaks juurdepääsu lahendamine avaldajate poolt nõutud kohas hoone ehitamise varemate asukohta võimatuks. Samas on K kinnistu hoonestamine tulevikus kõige tõenäolisem just varasema hoone varemate asukohta. Puudutatud isik osundab, et ka avaldajate poolt esitatud Teemaplaneeringu kohaselt tuleb elamuehitusel arvestada endist hoonestust. Eelnevat arvestades ei ole puudutatud isiku huvide ja õiguste tagamise vajadusest lähtuvalt vastu võetav, et puudutatud isikule kuuluv K kinnistu on lähemas tulevikus koormatud elektripaigaldise kaitsevööndi ja kahe juurdepääsuteega. Nimetatud asjaolu on avaldajad jätnud täielikult arvestamata. Avaldajate poolt esitatud väide, mille kohaselt on juurdepääsu saamine mujalt raskendatud, ei too vältimatult kaasa juurdepääsu määramist avaldajate poolt soovitud viisil. Menetlusosaliste poolt kohtule esitatud dokumentaalsetest tõenditest ja 30.09.2010.a paikkonna vaatluse protokollist nähtub, et on olemas mõistlikke ja puudutatud isikuid vähem koormavaid viise avaldajate kinnistutele juurdepääsu määramiseks: 15(28)
2-09-4740 Avalik Tee. Avalikku Teed on kirjeldatud paikkonna vaatluse protokolli punktis 2. Puudutatud isik on käesoleva menetlusdokumendis selgitanud, et avaldajatel on Avaliku Tee kaudu olemas juurdepääs neile kuuluvatele kinnistutele, kuna Valjala vald on Avaliku Tee alla jäävate kinnistute omanikega sõlminud eratee avaliku kasutamise lepingud. Ka avaldajad ise möönavad koondavalduse punktis 5, et selle tee kasutusse võtmine on põhimõtteliselt võimalik, kui rajada puuduvas osas tee. See osa teest, mis avaldajate arvates puudub, on oranžiga tähistatud avaldajate poolt 01.12.2009.a toimunud kohtuistungil esitatud plaanil. Arvestades tee kogupikkust, on tegemist võrdlemisi lühikese osaga, mistõttu tee rajamisega seotud kulud ei ole ilmselt suured. Puudutatud isik rõhutab, et vajadus tee osaliselt rajada, ei tähenda seda, et juurdepääsu saamine Avaliku Tee kaudu oleks välistatud. Seadusest ei tulene, et juurdepääsu saamine ei tohi avaldajale kulusid põhjustada. On tavapärane, et juurdepääsust huvitatud isikul tuleb juurdepääsu saamisega (sh tee rajamisega) seoses kulutusi kanda. Juurdepääs N-K teelt üle K kinnistu O KINNISTUle. Kõnesolevat juurdepääsu on kirjeldatud paikkonna vaatluse protokolli punktis 4. Protokollist järeldub, et see tee on kuni O KINNISTU piirini olemas ja kasutatav. Seetõttu on eksitav avaldajate poolt koondavalduse punktis 5 märgitu, mille kohaselt eeldab see juurdepääs tee rajamist. Asjaolu, et teatud väiksemahulisi tee rajamisega seotud töid tuleks teha endise O maaüksuse piires, ei oma antud juhul tähendust. Käesoleva vaidluse esemeks on juurdepääsu määramine avaldajate kinnistutele. Puudutatud isik on selgitanud, et juurdepääsu määramisel tuleb lähtuda O maaüksuse endistest piiridest ning Oja maaksuse jagamine ei tohi mõjutada avaldajate nõude Rahuldamist (käesoleva menetlusdokumendi punkt 3.3.). See, kuidas lahendatakse teede rajamine endise O maaüksuse piirides, on avaldajate omavahelise kokkuleppe küsimus. Juurdepääs mööda nn P teed ja riigile kuuluvat reformimata maad. Nimetatud juurdepääsu on kirjeldatud paikkonna vaatluse protokolli punktis 5. Protokolli kohaselt on P tee K kinnistu ja reformimata riigimaa piirinurgani läbitav. Edasi tuleks looduslikule rohumaale rajada tee ca 300 m ulatuses. Puudutatud isik rõhutab, et Maa-amet on 31.08.2010.a kohtule edastatud seisukohas muuhulgas avaldanud, et kui kohus peab vajalikuks ja otstarbekaks ning määrab juurdepääsu üle riigile kuuluva reformimata maatüki, siis tuleb maa osas maareformi eeltoimingute tegijal arvestada nimetatud juurdepääsu olemasoluga ning see juurdepääsutee maareformi läbiviimise käigus tagastatavast, munitsipaalomandisse antavast või riigi omandisse jäetavast maast välja arvata või koormata servituudiga. Seega on Maa-amet põhimõtteliselt aktsepteerinud juurdepääsu määramist üle reformimata riigi maa. Puudutatud isik selgitab, et juurdepääsu P tee kaudu on puudutatud isik kompromisslahendusena avaldajatele pakkunud ka 22.03.2010.a menetlusdokumendi punktides 3.6. kuni 3.12. Puudutatud isik kordab, et vajadus rajada tee 300 m ulatuses üle reformimata riigi maa ei takista juurdepääsu määramist kõnesoleva juurdepääsu kaudu. Eelnevast järeldub, et juurdepääsu määramine avaldajate poolt nõutust erineval viisil ei ole võimatu. Samas koormavad kõik eelnevalt kirjeldatud alternatiivsed juurdepääsu lahendused puudutatud isikut avaldajate poolt taotletust oluliselt väiksemal määral. Senise ühenduse katkemine: Juurdepääsu nõude Rahuldamise eelduse, mille kohaselt ei või senine ühendus avalikult kasutatava teega olla katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel, olemasolu võib samuti antud juhul tähendust omada. Puudutatud isik on eespool näidanud, et avalikult kasutatav tee ulatub käesoleval hetkel sisuliselt endisele O maaüksuse piirini kohas, kus praegu asub JO KINNISTU. Sellest tulenevalt leiab puudutatud isik, et O , K, S ja T kinnistute omanikud ei saa nõuda juurdepääsu K kinnistu kaudu, kuna juurdepääs nendele kinnistutele katkes O maaüksuse osadeks jagamise tõttu st O maaüksuse omaniku 16(28)
2-09-4740 AS Vestman Varahaldus tahtel. Täiendavalt omab O maaüksuse jagamine tähendust AÕS § 156 lg 2 kontekstis. Puudutatud isik on kokkuvõtvalt seisukohal, et avaldajate poolt puudutatud isiku vastu esitatud juurdepääsu nõude Rahuldamise eeldused ei ole täidetud ning koondavaldus tuleb juba ainuüksi seetõttu jätta Rahuldamata. Avaldajad ei ole esitanud tõendid, mis kinnitaksid nende eelduste olemasolu Avaldajate väide, mille kohaselt on K kinnistul asuv teelõik teena reaalselt kasutuses vähemalt alates 1920. aastatest, on asjassepuutumatu ja tõendamata. Koondavalduse punktides 3 ja 4 viitavad avaldajad sellele, et K kinnistul asuv teelõik on teena reaalselt kasutuses juba väga pikka aega, vähemalt alates 1920. aastatest. Avaldajate arvates peaksid olema ülimalt kaalukad põhjused, miks senist teed – teeühendus üle K kinnistu mööda senist pika traditsiooniga teed – ei peaks eelistama. Puudutatud isik osundab esmalt, et avaldajad ei ole tõendanud oma väidet, mille kohaselt on K kinnistul asuvat teelõiku ajalooliselt teena kasutatud. Vastupidi, 01.12.2009.a toimunud kohtuistungil avaldajate poolt esitatud ja väidetavalt
ndatel aastatel koostatud kaardilt nähtub üheselt, et L tee lõpeb endise O maaüksuse ja K kinnistu piiril. Puudutatud isik on seisukohal, et isegi juhul, kui K kinnistut oleks pikema perioodi jooksul kasutatud avaldajate kinnistutele juurdepääsemiseks, ei saa puudutatud isiku kinnistu selline omavoliline kasutamine luua õiguslikku alust puudutatud isiku kinnistu kasutamiseks tulevikus. Puudutatud isik rõhutab, et ta ei ole andnud ühtegi nõusolekut K kinnistul asuva rööpapaari kasutamiseks teena mistahes eesmärgil. Asjaolule, et K kinnistul asuv rööpapaar ei kujuta endast kohaliku tähtsusega ja olulist juurdepääsuteed, kinnitab muuhulgas ka asjaolu, et K maaüksuse tagastamise korralduses (puudutatud isiku 15.09.2009.a menetlusdokumendi lisa 13) puuduvad igasugused viited tee olemasolule ning sellega kaasnevatele võimalikele kitsendustele. Lisaks eelnevale peab puudutatud isik vajalikuks märkida, et Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikast tulenevalt ei ole varasem tava juurdepääsu kohta üle koormatava kinnistu ainumäärava tähendusega3. Seega ei tooks K kinnistul asuva rööpapaari pikaajaline kasutus, juhul, kui selline kasutus oleks tõendatud, vältimatult kaasa juurdepääsu nõude Rahuldamist. Avaldajad ei ole millegagi põhjendanud oma nõuet, mille kohaselt tuleb avaldajate kinnistutele võimaldada juurdepääsu ka mootorsõidukitega Avaldajad taotlevad juurdepääsu võimaldamist sõidukitega, mis on vajalikud avaldajate kinnistute eesmärgipäraseks kasutamiseks. Avaldajate arvates tuleb juurdepääsu määramisel arvestada asjaoluga, et praegusel hetkel on avaldajate kinnistud hoonestamata ning avaldajad soovivad tulevikus oma kinnistute ehitusõigust realiseerida. Puudutatud isik on seisukohal, et avaldajad ei ole juurdepääsu võimaldamist mootorsõidukitega sisuliselt põhjendanud. Kohtupraktikast tulenevalt peab autoga juurdepääsu võimaldamine olema eraldi põhjendatud. Avaldajad selliseid põhjendusi esitanud ei ole. Puudutatud isik leiab, et koondavalduses esile toodud asjaolusid arvestades saab antud juhul kõne alla tulla üksnes juurdepääsu määramine avaldajate kinnistutele jalgsi juurdepääsemiseks. Mootorsõidukiga juurdepääsu võimaldamise põhjenduseks ei saa olla avaldajate ebamäärane soov „tulevikus oma kinnistute ehitusõigust realiseerida.“ Puudutatud isik selgitab, et Valjala vald ei ole avaldajatele väljastanud ühtegi ehitusluba, samuti ei ole avaldajad Valjala vallale esitanud ühtegi taotlust ehitusloa saamiseks. Kinnistute praegust kasutust arvestades ei ole sõidukite ja muu tehnikaga juurdepääsu võimaldamise nõue kuidagi põhjendatud. Puudutatud isik rõhutab, et avaldajatele ei pea olema tagatud kõiki võimalikke kinnistuste kasutuseesmärke arvestava juurdepääsu kohene määramine. 17(28)
2-09-4740 Puudutatud isiku vastuväited juurdepääsutingimustele Koondavalduse punkti 8 kohaselt taotlevad avaldajad juurdepääsu määramist üle K kinnistu järgmistel peamistel tingimustel: (a) tee laius 3,5 m, (b) ühekordne tasu juurdepääsu eest summas 13 000 krooni, (c) tee korrashoid toimub avaldajate kulul, (d) juurdepääsu võimaldatakse ka mootorsõidukitega ning (e) juurdepääs määratakse tähtajatult. Puudutatud isik leiab, et avaldajate poolt pakutud juurdepääsutingimused on olulises osas ebamõistlikud, puudutatud isiku huve ja õigusi eiravad, mistõttu tuleb need juurdepääsutingimuste määramisel kohtu poolt jätta arvestamata. Juhul, kui kohus peab puudutatud isiku vastuväidetele vaatamata võimalikuks juurdepääsu määramist avaldajate poolt soovitud asukohas, palub puudutatud isik juurdepääsutingimuste määramisel arvestada muuhulgas järgnevate asjaoludega: Tee laius. Koondavalduse kohaselt peaks juurdepääsutee ala olema 3,5 m lai, ulatudes 1,75 m mõlemale poole juurdepääsutee telgjoont. Puudutatud isik on eespool (käesoleva menetlusdokumendi punkt 3.18.) selgitanud, et K kinnistul asuv teelõik, mille kaudu juurdepääsu määramist avaldajad soovivad, on tegelikult 1,5 kuni 2 m laiune rööpapaar. Avaldajad on kinnitanud, et nad ei kavatse teostada tee-ehitustöid ega muul viisil olemasoleva tee olukorda oluliselt muuta, mistõttu ei ole mõistlik ega põhjendatud juurdepääsutee määramine 3,5 m laiusena. Tee laius peab võrreldes olemasoleva rööpapaari laiusega jääma samaks. Ühekordne tasu. Avaldajad peavad õigeks määrata tasuks juurdepääsu eest ühekordse tasuna 13 000 krooni. Puudutatud isik leiab, et tasu juurdepääsu talumise eest peab olema mõislik ja piisav. Arvestades asjaolu, et avaldajad soovivad tähtajatut juurdepääsu kokku viie kinnistu teenindamiseks, ei ole avaldajate poolt pakutud ühekordne tasu kindlasti piisav. Puudutatud isik selgitab, et avaldajate poolt nõutud juurdepääsu võimaldamisel muutub sisuliselt kasutuskõlbmatuks ca 1 500 m2 osa puudutatud isikule kuuluvast kinnistust. Samas on puudutatud isik kohustatud tasuma maamaksu ka selle kinnistu osa eest ning täitma muid olemasolevaid või tulevikus lisanduda võivaid kohustusi. Puudutatud isiku arvates peab tasu juurdepääsu võimaldamise eest välistama sellise olukorra tekkimise, kus koormatud kinnisasja omaniku poolt seoses juurdepääsu tõttu kasutuskõlbmatuks muutunud kinnistu osaga kantavad kulutused ületavad juurdepääsu võimaldamise eest saadava tasu. Avaldajate poolt pakutud lahenduse korral on sellise olukorra tekkimine vältimatu. Avaldajate poolt pakutud ühekordse tasu mõistlikust ei tõenda ka avaldajate poolt esitatud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang. Eksperthinnangu kohaselt on oluliseks K kinnistu turuväärtust alandavaks teguriks asjaolu, et krunt paikneb 5% ulatuses elektripaigaldise kaitsevööndis. Puudutatud isik on eespool (käesoleva menetlusdokumendi punkt 3.24.2.) selgitanud, et K kinnistu koormamine isikliku kasutusõiguse AS Eesti Energia kasuks toimus eelkõige avaldajate huvides. Seega lähtuvad avaldajad ühekordse tasu suuruse pakkumisel K kinnistu madalast turuväärtusest, mille on põhjustanud nende enda kinnistute elektrienergiaga varustamise tagamine. Puudutatud isik on 22.03.2010.a kohtule esitatud menetlusdokumendi punktides 3.2. ja 3.3. selgitanud, et K kinnistu müügihind on vähemalt 200 000 krooni. Puudutatud isik põhjendas oma hinnangud viidetega T, S ja K kinnistute müügipakkumistele (puudutatud isiku 15.09.2010.a menetlusdokumendi lisad 10-12) ja internetiportaalis city24.ee avaldatud müügikuulutustele. Puudutatud isik jääb K kinnistu müügihinna osas oma varasema seisukoha juurde. Igakuine tasu. Puudutatud isik leiab, et lisaks ühekordsele tasule peavad avaldajad puudutatud isikule maksma ka igakuist tasu, mille suurus vastab juurdepääsuteega koormatud kinnistu osalt tasumisele kuuluvale maamaksule ning teistele kehtivatele või tulevikus lisanduda võivatele avalik-õiguslikele maksudele ja koormatistele. 18(28)
2-09-4740 Tee korrashoid. Koondavalduse resolutsiooni punkti 1 alapunktis 7 kirjeldatud avaldajate kohustus teostada oma kulul tee hooldus- ja parandustöid on liiga üldsõnaline. Avaldajate hoolduskohustuse täitmine peab olema seotud konkreetse tähtajaga (nt 5 päeva puudutatud isikult vastava nõude saamisest) ning võimaldama puudutatud isikul nõuda näiteks leppetrahvi tasumist juhul, kui avaldajad nimetatud kohustusi ei täida. Puudutatud isik leiab, et lisaks kohustusele hoida korras juurdepääsutee alla jäävat maa-ala, peab avaldajatel olema ka kohustus tagada kõigi õigusaktidest tulenevate ja tee kasutamisega seotud kohustuste täitmine. Avaldajad peavad vabastama puudutatud isiku kõikidest nõuetest, mida kolmandad isikud seoses tee või selle kasutamisega puudutatud isiku vastu esitavad (nt nõuded, mis tulenevad sõiduki purunemisest tee seisukorra tõttu). Samuti peavad avaldajad tagama teega külgneva K kinnistu osa korrashoiu (nt prahist, mida teed kasutavad isikud sõiduki aknast välja võivad visata). Puudutatud isiku kohustused. Koondavalduse resolutsiooni punkti 1 alapunkti 7 teise lause kohaselt on teeniva kinnisasja (st K kinnistu) omanikul tee korrashoiukohustus juhul, kui ta kasutab teed juurdepääsuks temale kuuluvale kinnistule. Puudutatud isikule jääb arusaamatuks, kas tee korrashoiukohustus läheb kogu ulatuses K kinnistu omanikule üle isegi juhul, kui K kinnistu omanik kas või ühe korra seda teed kasutab. Puudutatud isik on seisukohal, et tee korrashoiukohustuse K kinnistu omanikule ülekandmine ei ole mistahes tingimustel põhjendatud. K kinnistul on juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldajad täidavad tee korrashoidu kohustust juurdepääsu saamise ühe tingimusena. Kahju hüvitamine. Avaldajatel peab olema kohustus hüvitada tee kasutamisega seoses K kinnistu igakordsele omanikule tekitatud kahju; Õigustatud isikud. Koondavalduse resolutsiooni punkti 1 alapunktis 4 jääb ebaselgeks mõiste „valitsevat kinnisasja kasutamiseks õigustatud isikud“ tähendus. Arusaamatuks jääb, milliseid isikuid kõnesoleva mõiste hõlmab – kas silmas on peetud kinnistuid mõne asjaõiguse või võlaõigusliku lepingu alusel kasutama õigustatud isikuid või veel kedagi. Puudutatud isik leiab, et juurdepääsutingimused peavad õigustatud isikute osas olema selged ja üheselt mõistetavad. Puudutatud isik leiab, et juurdepääsutingimuste, sh tasu suuruse, määramisel tuleb muuhulgas arvestada asjaoluga, et O maaüksuse osadeks jagamine toimus AS Vestman Varahaldus ärihuve silmas pidades. K, S ja T kinnistute müügikuulutusi silmas pidades võib eeldada, et O ja JO KINNISTUd müüdi arvestusega, et nendel kinnistutel on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Samuti võib eeldada, et juurdepääsu olemasolu kajastus ka kinnistute hinnas ning kajastub ka K, S ja T kinnistute hinnas. Seega taotleb AS Vestman Varahaldus juurdepääsu määramist eelkõige kasumiteenimise eesmärgil. On ilmne, et sellise eesmärgi saavutamine ei saa toimuda puudutatud isiku arvel. Tulenevalt on nõude Rahuldamise korral põhjendatud tavapärasest suurema tasu määramine juurdepääsu kasutamise eest. Eelnevast tulenevalt puudutatud isik palub jätta AS-i Vestman Varahaldus, J D ja S L’e avaldus Rahuldamata ning jätta kõik menetluskulud AS-i Vestman Varahaldus, J D ja S L’e kanda.
2-09-4740 lahenduse muutmise osas. Arutelude tulemusel jõuti ka kõiki osapooli Rahuldavate tulemusteni. Planeeringu aruteludest ei võtnud osa K kinnistu omanik, seega Valjala Vallavolikogu järeldas planeeringut kehtestades, et K kinnistu omanikul vastuväiteid antud planeeringu kehtestamise osas ei ole ja ta nõustub planeeringu lahendusega. Lisaks O KINNISTU jagamisel tekkinud viiele kinnistule on antud tee juurdepääsuteeks veel kolmele kinnistule. Üldplaneeringu lahendusena on kavandatud sellesse piirkonda elamuala. Valjala vald on teinud ettepaneku antud teed arvele võtta avaliku kasutusega teena. Tee on kantud valla teeregistrisse ja lepingud teiste kinnistute omanikega on sõlmitud. Teed ei ole võimalik olnud avaliku kasutusega teeks nimetada, kuna lepingut ei ole seni sõlmitud K Sga. Leping on saadetud K Sle tähitud postiga 31.01.2006 aastal. K S on lepingu ka kätte saanud, kuid ei ole vastanud ega lepingut allkirjastanud. Valjala Vallavalitsus on teadlik AS Vestman Varahalduse püüdlustest saavutada K Sga kohtuväline kokkulepe, mida aga senini saavutatud ei ole. Valla esindaja on korduvalt K Sga suheldes selgitanud, et tegu on ajaloolise teega, mida on kasutatud aastakümneid ja maakorralduslikult ei ole mõistlik teed kusagile mujale ümber tõsta (uut juurdepääsuteed teistelt kinnistutelt rajada). AÖS § 156 lõikest 1 tulenevalt „Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve". Avalikult teelt juurdepääsu Rahuldamise eelduseks AÕS § 156 lõike 1 järgi on juurdepääsu puudumine naabruses asuvatelt kinnisasjadelt avalikule teele, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääs taotletavate kinnistuomanike huvide ülekaal ning õigustatud ootus antud tee kasutamiseks võrreldes kinnisasjaga, mille kaudu juurdepääsu soovitakse. Valjala vald on arvamusel, et tegu on ajaloolise teega, mitte uue rajatava teega. Seega ei kahjusta antud tee avalikuks kasutamiseks kuulutamine, samuti reaalservituut, kinnisasja omanike huve. Tegu on ajaloolise teega ja kinnistu omanik oli selle olemasolust teadlik seda kinnisasja omandades. K S on K kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse asjaõiguslepingu alusel 22.11.2004 aastal. Avalikkuse seisukohalt on tegu teega, mida mõõda on võimalik naaberkinnistu omanikel ja külarahval liikuda ning tee võimaldab avalikku juurdepääsu merele. Seega palub vald kohtul arvestada juurdepääsu määramisel varasemaid tee kasutamise tavasid ja koormust, mis kindlasti oluliselt ei suurene. 7.OÜ Hiire Õnn on kategooriliselt vastu võimaliku juurdepääsutee määramisele üle osaühingule kuuluva P kinnistu ning leiab, et ka edaspidi tuleks kasutada reaalselt olemasolevaid ajalooliselt väljakujunenud teid /II kd lk 71/.
20(28)
2-09-4740
2-09-4740 Juhul aga, kui kohus siiski peab vajalikuks ja otstarbekaks ning määrab juurdepääsu üle riigile kuuluva reformimata maatüki, siis olenemata sellest, kas kõnealune riigile kuuluv reformimata maatükk kuulub tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele või riik otsustab selle tulevikus jätta enda omandisse, tuleb selle maa osas maareformi eeltoimingute tegijal arvestada nimetatud juurdepääsu olemasoluga ning see juurdepääsutee maareformi läbiviimise käigus tagastatavast, erastatavast, munitsipaalomandisse antavast või riigi omandisse jäetavast maast välja arvata (moodustades sellest eraldi katastriüksuse) või koormata servituudiga, et vältida edaspidi samalaadsete probleemide tekkimist.
2-09-4740 Seda, katastriüksuse kaardile katkendliku joonega märgitud, teed tegelikkuses ei eksisteeri ja seega ka ei kasutata. Seega on tema veendumuse kohaselt alternatiivvõimalused (mida on selgitanud kohtuasja osalised teistes kohtudokumentides) K kinnistut mitte läbimata, liikumiseks kas liiga pikad või vajaksid soise ja pehme pinnase läbimist ning tegelikkuses neid tänapäeval ei kasutata. Seega ühineb ta menetlusse kaasatud ümberkaudsete kinnistute omanikega, kes on avaldanud arvamust käesolevas menetluses esitatud juurdepääsuvõimaluste kohta, et kõige õigemaks tuleb pidada avaldajate poolt taotletud juurdepääsu ning kahtlemata tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka ümberkaudsete kinnistute omanike huve vastavalt Asjaõigusseaduse §156 lõikele 1. Antud juhul läbib kõnealune tee K kinnistut ühest servast vaid 90m ulatuses, mis on ilmselgelt lühim võimalik tee, ning K kinnistut mitteoluliselt koormav kinnisomandi kitsendus, seega otstarbekaim lahendus kõnealusele kohtuvaidlusele. Ülejäänud puudutatud isikud ei ole kohtule oma seisukohti kirjalikult esitanud. Kohtuistungil osalenud E Tvolitatud esindaja ja Schnurberg OÜ juhatuse liige Mihkel Tasa arvas, et avaldajate kinnistutele peaks juurdepääsu määrama M kinnistu omanike huvidest lähtuvalt mööda P teed ja üle riigi reformimata maa.
2-09-4740 Kohus leiab, et avaldaja AS Vestman Varahaldus ei ole kunagise nn suure O KINNISTU jagamisel katkestanud juurdepääsu ei enda ega teiste avaldajate kinnistutele, kuna ka endine O KINNISTU ei piirnenud avalikult kasutava teega. Avaldajate soovitav tee üle K kinnistu on olnud ka ajalooliselt kasutatav tee kunagisele O KINNISTUle. Seega ei mõjutanud kunagise O maaüksuse jagamine avaldajate kinnistute ühendust avalikult kasutatava teega ning AÕS § 156 lg 2 antud juhul avaldajate nõudele ei kohaldu. Samuti ei kohaldu eeltoodud põhjendusel antud asjale AÕS § 156 lg 3, kuna vaidluse all ei ole olnud, et avaldajad oleksid end ise faktilise tahtliku teoga juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud, nt senise tee üles kündnud, sellele midagi ehitanud vms ja taotlevad nüüd juurdepääsu mujalt üle naaberkinnisasja. AÕS § 156 lg 1 esimesest lausest tulenevalt on juurdepääsu nõude Rahuldamise esimene eeldus avalikult kasutatavalt teelt vajaliku juurdepääsu puudumine avaldajate kinnisasjadele.
2-09-4740 ka üle K R kuuluva O kinnistu, kelle väitel on samuti juurdepääs hetkel välja ehitamata. Kõnealune muldkattega tee muutub tema teada kevadel ja sügisel vihmaste ilmade korral läbimatuteks. Tema hinnangul on antud teelõigu korrastamine ja täitmine ebaotstarbekas. Seega võib kohtu hinnangul kõnealuse juurdepääsu rajamine olla avaldajatele ebamõistlikult kulukas. 2) Ka juurdepääsu K kinnistule avalikult N-K teelt üle K kinnistu, üle reformimata riigimaa ja üle OÜ-le Hiire Õnn kuuluva P kinnistu – mööda P teed kuni M ja K piirinurgani ja sealt üle K, S – S, T ja O KINNISTU piirinurgani ei ole kohtu arvates käesoleval ajal võimalik avaldajate kinnistutele juurdepääsuna kasutada, sest see on küll kuni M kinnistuni autoga läbitav, kuid edasi mitte ning siitkaudu ei ole ka väljakujunenud teekasutust. P tee viib vaid M kinnistuni ja lõpeb M õueväravas. Paikvaatlusel kohus tuvastas et edasi teed ei ole, tegemist on heinamaaga, isegi jalgsi liikumist takistasid kiviaiad ja Kvõsa. Maapind oli edasi liikudes vesine ning rohi oli väga kõrge. Ka siia oleks tee rajamine avaldajatele ebamõistlikult kulukas. P kinnistu omanik OÜ Hiire Õnn ei ole nõus sellega, et üle tema kinnistu määraks kohus avaldajatele juurdepääsu. 3) Juurdepääsu N-K teelt üle K kinnistu O KINNISTUle ja sealt edasi Tle ja Sle, Kle ei ole käesoleval ajal samuti võimalik mootorsõidukiga aastaringselt avaldajate kinnistuteni juurdepääsuna kasutada, küll aga jalgsi. Aastaringseks kasutamiseks eeldab see heinamaal kulgev juurdepääs tee rajamist ja teiselt poolt kiviaia lõhkumist, et O KINNISTUlt edasi pääseda. Käesoleval ajal on see põld kasutusel ja mingit teed või rada siin ei ole. 4)juurdepääsu N-K teelt üle K kinnistul asuva P teelt keerates K ja riigimaa nurgast vasakule üle riigimaa L teele ei ole käesoleval ajal võimalik kasutada, sest see on looduslik rohumaa, kuhu tuleks ca 300 m pikkune teelõik ehitada. Kohtu hinnangul vajaks eelnimetatud juurdepääsu rajamine olulisi kulutusi. 5) juurdepääsu N-K teelt üle K kinnistu P teele nii, et tee kulgeks K piiri mööda üle haritava põllu loomalauda poole ei ole käesoleval ajal samuti võimalik kasutada, kuna tegemist on haritava põllumaaga kuhu tuleks rajada tee.
2-09-4740 kinnitavad ka Valjala vallavalitsus, väärikas eas olev puudutatud isik E K (sünd. 1915), kelle väitel on seda teed kasutatud alates 1923. aastast, kui ehitati L talu, samuti M.A.K, OÜ Hiire Õnn, T.Loit, T.Elvisto, J.P ja K.R. Lisaks avaldajate kinnistutele on see ajalooline tee juurdepääsuks veel kolmele kinnistule: L, J ja K kinnistutele. Valjala Vallavolikogu 26.10.2004.a määrusega /I kd lk 45/ on kehtestatud avaldajate kinnistute kohta detailplaneering, mille seletuskirjast nähtuvalt on planeeringujärgselt ehitusõiguse saanud K, S, T ja Joja. Juurdepääs planeeritud maa-alale on määratud K-N teelt läbi K kinnistu, mööda kiviaedadega ääristatud teed. Eeltoodust nähtub, et K.S kinnistul asuval juurdepääsul ei esine ka maakorralduslikke takistusi, kuna seda on pika aja kestel teena kasutatud ja võrreldes teistega ei vaja see juurdepääs tee rajamiseks selliseid olulisi kulutusi kui teistel vaadeldavatel naaberkinnistutel. Arvestada tuleb siin ka asjaolu, et K kinnistul kulgev nn L tee asub K-S väärtuslikul maastikul /vt Saare Maakonnaplaneeringu teemaplaneering I kd lk 99-122/ ja seal kehtivad tingimused, mille kohaselt muuhulgas tuleb hoida traditsioonilist teedevõrgustikku ja teede asukohavalikul eelistada olemasolevaid teid ja pinnasteid.
2-09-4740 punase joonega tähistatud tee, mille asukoht on märgitud plaanile koordinaatidena. Nimetatud kitsenduse kohta tuleb teha kanne kinnistusraamatusse. Kohus peab põhjendatuks määrata avaldajatele eelnimetatud juurdepääsuõiguse eest ühekordseks tasuks 13 000 krooni 830.85 eurot ja edaspidi 15 eurot kuus. Lisaks on avaldajad kohustatud nimetatud juurdepääsu omal kulul korras hoidma ja hooldama. Tasu määramisel on kohtu arvates oluline, et K.S pidi tee kasutamisest tuleneva koormisega arvestama juba kinnistu omandamisel 2004.aastal, samuti varasema kinnisasja tasuta kasutamise tavaga. Kohus määrab juurdepääsutingimused kindlaks vastavalt avaldajate poolt taotletud tingimustele, pidades neid antud juhul põhjendatuks. Asjaoludest tulenevalt peab juurdepääsu õigus antud juhul hõlmama autoga ligipääsu võimalust. Siinkohal peab kohus õigustatuks märkida, et pooled võivad asjaolude muutmise (nt kinnisasjade piiride muutmine, kulutuste tegemine tee korrashoiuks jne) korral esitada hagi juurdepääsutingimuste muutmiseks või juurdepääsu lõpetamiseks või piiramiseks, nagu Riigikohus on leidnud ka 30. märtsi 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04.
Reena Undrest kohtunik
Jõustumismärge: Tallinna Ringkonnakohtu 05.09.2011 määruse, mis jõustus 05.10.2011, resolutsioon:
27(28)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.