Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

korterile tehtud parenduste maksumusega, pangalaenu ainuisikuliste tagasimaksetega ja majapidamiskulude kandmisega. Pangalaenu tagastamine lõpeb 2011. a., nii et korteriomand ei ole veel täielikult poolte oma. Kohtuistungil pakkus kostja vaidlusaluse korteriomandi väärtuseks 275.000 krooni ning nõustus sellest poole, s. o. 137.500 krooni, hageja kasuks väljamõistmisega. Esimese astme kohtu otsus

Kuna pooltel puudus vaidlus kaasomandi jagamise viisi üle, on kohus põhjendamatult jätnud hageja põhinõude rahuldamata ja rahuldanud alternatiivse nõude. Kohus ei ole põhjendanud, miks vastustaja õigus omandile kaalub üle apellandi õiguse omandile ja kodule. Kaasomandi sel viisil lõpetamine on ebaõiglane, kuna apellandil puudub materiaalne võimalus osaleda korteriomandi enampakkumisel, samas on apellandil võimalus maksta vastustajale välja tema osa lähtuvalt turuväärtusest. Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-45-06 märkinud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus ei ole poolte huvisid kaalunud ning ei ole arvestanud, et apellant kasutab kaasomandit koos poolte alaealise lapsega elukohana. Kuna pooled on nõus kaasomandi lõpetamisega ja jagamise viisiga ning vaidlus on hüvitise suuruse üle, on apellandi arvates mõistlik ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Vastustaja seisukoht I. T. palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades ei ole maakohus järginud menetlusõiguse norme, otsus tuleb TsMS § 657 lg. 1 p. 3 ja § 656 lg. 1 p. 5 alusel tühistada, tsiviilasi saata aga uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Nii tühistab ringkonnakohus TsMS § 656 lg. 1 p. 5 kohaselt esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohtus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Nõuded otsuse põhjendusele sisalduvad TsMS § 442 lõikes 8, mille kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas; kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega; kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima; kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama; alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta. Nii rahuldas maakohus hagi kaasomandi lõpetamiseks hageja poolt alternatiivsena pakutud viisil, põhjendades seda üksnes tõdemusega, et pooled ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandi lõpetamise viisis ja nad vaidlevad ka kinnistu turuväärtuse üle. Otsuse põhjenduse põhjal võib mõista, et kohus valis kaasomandi lõpetamise viisiks müügi avalikul enampakkumisel selleks, et vältida pooltele kuuluva korteriomandi turuväärtust puudutava vaidluse sisulist lahendamist. Kolleegium ei saa niisuguse põhjendusega nõustuda. Riigikohus on oma lahendites märkinud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ning kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel tuleb poolte huvisid kaaluda (3-2-1-45-06 punkt 20, 3-2-1-99-09 punkt 17, 3-2-1-65-10 punkt 17). Mingeid faktilisi asjaolusid, mis võimaldaksid poolte vastastikuste huvide kaalumist ja millega võiks põhjendada kaasomandi lõpetamise viisi valikut, maakohtu otsus ei sisalda. Tõenduslik osa otsusest üldse puudub, kuigi pooled on oma väidete tõendamiseks esitanud hulgaliselt tõendeid, sealhulgas kinnistu turuväärtuse kohta. Otsusest ei nähtu ka, miks ei ole kohus arvestanud poolte faktiväidetega. Juba ainuüksi otsuse sisulise põhjenduse puudulikkus tingib otsuse tühistamise ja tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise. Nõustuda ei saa ka maakohtu seisukohaga, nagu tuleks pärast otsuse jõustumist menetluskulude kindlaksmääramisel mõista kostjalt välja riigilõiv, mille tasumisest oli hageja vabastatud hagi esitamisel. TsMS § 190 lg. 3 kohaselt mõistab kohus menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida hageja võis tasuda osamaksetena, hagi rahuldamise

korral kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. Seega tuleb osundatud normi kohaselt otsustada kaotanud poolelt riigituludesse riigilõivu väljamõistmine kohtuotsusega, millega asi sisuliselt lahendatakse. Lisaks eespooltoodule ei ole maakohus pööranud tähelepanu asjas olulist tähtsust omavale asjaolule, et hagejale kuuluvale mõttelisele osale poolte kaasomandis olevas asjas on seatud kostja ja kohtutäituri kasuks käsutamise keelumärge (kd. I, tl. 136). Poolte apellatsioonikohtu istungil antud selgituste kohaselt on keelumärge seatud täitemenetluses, mida on alustatud hagejalt poolte ühise lapse ülalpidamiseks väljamõistetud elatise võla sissenõudmiseks. AÕS § 63 lg. 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Sellest sättest tulenevalt keelab keelumärge üldjuhul kannete tegemise kinnistusraamatusse ka kohtulahendi alusel. Kinnistusraamatusse kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg. 1 järgi üldjuhul nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Keelumärkel on käsutuskeelu tähendus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg. 1 mõttes. Osundatud normi kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine; tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub seda käsutuskeeldu. Nii oleks, näiteks, tühine ka kohtutäituri poolt kohtuotsuse alusel korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel tehtav käsutuskeeldu rikkuv käsutus. Sellest tuleneb, et hageja omandi käsutamine on tagajärjetu, kui käsutuskeelu järgi õigustatud isik (kostja ja kohtutäitur) käsutusega ei nõustu. Käsutuskeelu tähendust on Riigikohus põhjalikult käsitlenud, näiteks, lahendites 3-2-1-48-04 ja 3-2-1-167-10. Kohus ei või teha otsust, mis formaalselt võiks küll jõustuda, kuid mille alusel toimuv käsutus oleks tühine. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hageja mõttelisele osale seatud käsutuskeeluga arvestada ja muuhulgas välja selgitada, millised on võimalused hageja kaasomandiosale seatud käsutuskeelu kustutamiseks. Vastuseks vastustajale leiab kolleegium, et nõustuda ei saa tema seisukohaga, nagu põhineks vaidlustatud kohtuotsus kostja õigeksvõtul. Nii ei sisalda tsiviilasja toimik avaldust, milles hagi õigeksvõtt sisalduks (TsMS § 440 lg. 3), samuti ei ole kostja õigeksvõttu kohtuistungil protokollitud (TsMS § 440 lg. 2). Pealegi ei ole kohus otsust rajanud kostja õigeksvõtule, vastupidi, otsuse põhjendavas osas sõnaselgelt märgitust, et „pooled ei ole käesoleva ajani kokkulepet saavutanud kaasomandi lõpetamise viisi ega ka kinnisasja turuväärtuse osas“ (kd. I, tl. 241), võib järeldada, et kohtu arusaamise kohaselt kostja hagiga ei nõustunud. Seega ei mõistnud ka maakohus kostja poolt kohtuistungil avaldatut kui hagi õigeksvõttu. Maakohus on pidanud tsiviilasja hinnaks 90.000 krooni (5752, 05 eurot) ja kuigi taolist hinda ei ole otsuses piisavalt põhjendatud, peab ringkonnakohus praeguses menetlusstaadiumis TsMS § 137 lõikes 1 (apellatsioonkaebuse esitamise puhul on tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust) sätestatut arvestades võimalikuks lähtuda samast hinnast. Siiski ei takista see maakohut edasises menetluses määramast tsiviilasja hinda kindlaks kooskõlas TsMS §-s 136 sätestatud põhimõtetega. Menetluskulud, sealhulgas apellatsioonimenetluse kulud tuleb maakohtul jaotada asja uuel sisulisel läbivaatamisel vastavalt selle tulemusele.

Reet Allikvere

Ande Tänav

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.