Rutt Sakjas, Helvi Uibo ja Lea Peips hagi Jaan Uibo vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
3 009.19 eurot (47 083.67 krooni)
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rutt Sakjase, Helvi Uibo ja Lea Peipsi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid (hagejad): Rutt Sakjas, Helvi Uibo, Lea Peips, apellantide esindaja Elina Madal Vastustaja (kostja): Jaan Uibo
RESOLUTSIOON
1.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Tartu Maakohtu 29. juuni 2010 otsus
2.Tühistada Tartu Maakohtu 29. juuni 2010 otsus osas, millega maakohus pani kaasomanikule Jaan Uibole kohustuse maksta teistele kaasomanikele Helvi Uibole, Rutt Sakjasele ja Lea Peipsile välja nende osa rahas vastavalt nende osa suurusele, igaühele 1/6 osa 58 333.33 krooni. Teha tühistatud osas uus otsus, millega panna Jaan Uibole kohustus maksta välja Helvi Uibole tema osa rahas 5 006.41 eurot, Rutt Sakjasele tema osa rahas 5 006.41
eurot ja Lea Peipsile tema osa rahas 5 006.41 eurot.
Muus osas jätta Tartu Maakohtu 29. juuni 2010 otsus muutmata.
4.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „4.1. Lõpetada Helvi Uibo, Jaan Uibo, Rutt Sakjase ja Lea Peipsi kaasomand Valgamaal xxx asuvale Xxx kinnistule, kinnistusregistriosa number 17122 Tartu Maakohtu Valga kinnistusjaoskonnas.
4.2.Jätta Valgamaal xxx asuv Xxx kinnistu, kinnistusregistriosa number 17122 Tartu Maakohtu Valga kinnistusjaoskonnas, Jaan Uibole ja panna Jaan Uibole kohustus maksta välja Helvi Uibole tema osa rahas 5 006 (viis tuhat kuus) eurot 41 senti, Rutt Sakjasele tema osa rahas 5 006 (viis tuhat kuus) eurot 41 senti ja Lea Peipsile tema osa rahas 5 006 (viis tuhat kuus) eurot 41 senti.
4.3.Menetluskulud maakohtus jätta poolte kanda võrdsetes osades.“
5.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta 57,52% ulatuses Helvi Uibo, Rutt Sakjase ja Lea Peipsi kanda ning 42,48% ulatuses Jaan Uibo kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Rutt Sakjas, Helvi Uibo ja Lea Peips esitas hagi Jaan Uibo vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub Valgamaal XXXXX kaasomandina H. Uibole 1/6 mõttelises osas, R. Sakjasele 1/6 mõttelises osas, L. Peipsile 1/6 mõttelises osas ja J. Uibol 3/6 mõttelises osas. XX kinnisasi on hoonestatud kinnistu ning hagejad soovivad kaasomandit lõpetada, kuivõrd nende võimalus kinnistut ja sellel asuvaid hooneid kasutada on kostja poolt takistatud. Hagejad ei nõustunud kostja väitega, et tema poolt ehitatud hoonete väärtus on 250 000 krooni. Kostja poolt püstitanud hoone on ebaseaduslikud. Hoonete juurde maamõõtmise ja muude vajalike toimingute eest on tasunud hagejad. Hagejad ei olnud nõus kostja ettepanekuga eraldada
kinnistust maatükk müügiks, mis tähendaks kaasomandi jagamist reaalosadeks ning tooks kaasa täiendavad kulutused. Samuti hagejatel puudub huvi kinnistu reaalosade vastu. Hagejad palusid lõpetada H. Uibo, R. Sakjase, L. Peipsi ja J. Uibo kaasomand Xxx kinnistule, andes kinnisasja J. Uibole, pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Hagejad esitasid nende kaasomandi väärtuse arvestuse: hoonestatud kinnistu hind + metsamaa hind + metsa hind + matsaraietest saadud kasum, kokku 832 505 krooni, pool sellest moodustab 416 252 krooni. Juurde arvestada tuleks hagejate kulutused mõõdistamisele, inventariseerimisele ja raietöödele. Hagejate nõue kokku oli 425 000 krooni. Hagejad olid nõus ekspertiisi läbiviimisega kinnistu maksumuse kindlaksmääramiseks, kusjuures ekspertiisi käigus tuleks eraldi teha kinnistu ja metsa hindamine.
2.Kostja J. Uibo tunnistas nõuet osaliselt. Kostja oli nõus jagama kaasomandit ja pakkus seda teha järgmiselt: hagejad võiksid müüa 1⁄2 osa kinnistust ja sellest saadava raha omavahel ära jagada,. 1⁄2 osa kinnistust jääks kostjale. Kostja leidis, et tema ja ta isa on kinnistu ning hoonete parandamiseks ja säilitamiseks teinud nii palju kulutusi, et kui ta peaks maksma kaasomanikele 50%, siis võrduks see teistkordse maksmisena juba tasutud asja eest. Kostja oli huvitatud kinnistu endale jätmisest ning oli nõus hüvitama hagejatele nende kaasomandi suurusele vastava õiglase hinna. Kostja ei olnud nõus maksma hagejatele 425 000 krooni nende kaasomandi eest. Kostja arvates tuleks kinnistu hindamisel arvesse võtta tema poolt ehitatud hooned, mille väärtuseks on 250 000 krooni. Kostja nõustus ekspertiisi läbiviimisega kinnistu väärtuse kindlaksmääramiseks.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus 29. juuni 2010 otsusega lõpetas H. Uibo, J. Uibo, R. Sakjase ja L. Peipsi kaasomandi Valgamaal xxx asuvale Xxx kinnistule, mille kinnistusregistriosa number 17122 Tartu Maakohtu Valga kinnistusjaoskonnas. Kohus jättis Xxx kinnistu kaasomanikule J. Uibole ja pani talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele, s.o. H. Uibole, R. Sakjasele ja L. Peipsile välja nende osa rahas vastavalt nende osa suurusele, igaühele 1/6 osa 58 333.33 krooni, kokku kuulub väljamaksmisele 1⁄2 kinnistu väärtusest ehk 175 000 krooni. Kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda võrdsetes osades. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei vaielnud pooled kaasomandi lõpetamise üle, vaid vaidlus toimus kaasomandi viisi lõpetamise üle. Hagejad ei nõustunud kostja ettepanekuga, et kinnistu jagatakse reaalosadeks. Pooled pakkusid välja variandi müüa kinnistu avalikul enampakkumisel, kuid kohtu arvates on sellel variandil puudused: kinnistu läheks välja mitu põlvkonda kestnud omandist ning müük avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele ei arvesta kostja panust uute hoonete ehitamise näol. Mõlemad pooled on kinnistu kaasomandi lõpetamise viisina pakkunud, et see jääb kostja omandisse ja kostja maksab hagejatele nende osad välja rahas. Kohus leidis, et kinnistu jätmine kostja omandisse ja kostja poolt hagejatele nende osa väljamaksmine rahas vastab kõige enam poolte tegelikule tahtele. Pooltevaheline vaidlus kinnistu hinna üle põhineb kostja väitel, et ta on teinud kulutusi kinniste parendamisse ning tema arvates ei ole õiglane, kui seda ei arvestata hagejatele kuuluva osa väljamaksmisel.
Pooled ei ole menetluses vaidlustanud ekspertide antud hinnanguid kinnistu osade (hoonestatud osa ja metsaga kaetud ala) väärtusele, kuid kostja arvates ei ole praegusel ajal võimalik sellist maatükki 300 000 krooniga müüa: karjääri tõttu on seal pidev müra, ümbrus korratu, põhjavesi taandunud. Kohus leidis, et kinnistu hinna ja kaasomanikele väljamakstava kompensatsiooni määramisel tuleb arvesse võtta järgmised eksperthinnangus sisalduvad asjaolud: 1) ekspert on hinnatava osa mõtteliseks suuruseks arvestanud hoonete juurde kuuluva umbes 1,4 ha suuruse maatüki; 2) ca 150 m hoonestatud katastriüksuse põhjapiirist asub kasutuses olev liivakarjäär, juurdepääs on rahuldav mööda kruusateed ja pinnaskattega teed; 3) elamu on ehitatud 1930. a, muude hoonete kohta ehitisregistris andmeid ei ole. Ekspert eeldas, et elamul on kasutusluba; 4) elamu on väga halvas seisukorras, laut-kuuri seisukord on lauda osas rahuldav, kuuri osas halb, sauna seisukord on väga halb, otstarbekam on hoone lammutada, saun-suvemaja konstruktsioonide ja siseviimistluse seisukord on hea, garaaži seisukord on hea. Kinnisasjal asub ka neli väiksemat kuuri. Kõik kuurid on halvas või väga halvas seisukorras ja hindamisel nendega ei arvestatud. Ekspert leidis, et objekti turuväärtus on 300 000 krooni. Tuginedes eksperdi arvamusele, poolte esitatud tõenditele ning arvestades kasutuses oleva karjääri vahetut lähedust (mis võimaliku ostja jaoks maatüki väärtust vähendab) ja lisaväärtuste puudumist, mis kõnesoleva maatüki väärtust tõstaks, leidis kohus, et eksperdi poolt hinnatud hoonestatud kinnistuosa väärtusest umbes 1/3 ehk 100 000 krooni moodustab maatüki väärtus ja 2/3 ehk 200 000 krooni moodustab hoonete väärtus. Hinnatava kinnistu hoonestatud osa hinda on kõige enam kujundanud saun-suvemaja ja garaaži olemasolu. Saun-suvemaja asub tiigi kaldal. Tiik on rajatud kostja isa poolt, saun ja garaaž on ehitatud 1989-1991 kostja poolt. Kostja hinnangul on ta suurendanud kinnistu väärtust 250 000 krooni võrra, tehes kulutusi kinnistule ja ehitanud hooned. Hagejad olid nõus, et eksperdi poolt hinnatud hinnast võib maha võtta, kuid 250 000 krooni on liiga palju. Kostja ei ole oma kulutusi tõendanud. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ehitatud hooned, s.o saun-suvemaja ja garaaž, on ehitatud ehitusloata ja nende olemasolu ei kajastu registrites. Kohtu hinnangul ei tähenda see, et nende hoonete olemasolu saaks eitada või et neid ei tuleks arvestada kui olemasolevaid. Küll on kohus arvestanud, et potentsiaalse ostja jaoks võib hoonetel nõutava dokumentatsiooni puudumine või vajadus teha edaspidi täiendavaid toiminguid hoonete arvelevõtmiseks, kinnistu hinda alandada. Kaasomandi lõpetamisel teistele kaasomanikele nende osade eest kompensatsiooni määramisel tuleb arvestada, et üks kaasomanikest on andnud olulise panuse kinnistu väärtuse tõstmisesse ja tema panuse võrra tuleb väljamakstavat kompensatsioonisummat vähendada. Kohus ei pidanud põhjendatuks, et kinnistu hoonestatud osa hinnatud turuväärtusest, s.o 300 000 kroonist, moodustab umbes 250 000 krooni kostja panus. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud arvestada kaasomandi lõpetamisel makstava kompensatsiooni määramisel kõiki kostja poolt aastate jooksul tehtud kulutusi ja väljaminekuid kinnistul. Kostja on kasutanud kinnistut oma elukohana (2001. aastani) ja pärast seda oma ema elukohana. Seetõttu on vajalik, et kostja ise teeb kulutusi enda ja oma ema elukoha korrashoiuks, parandamiseks ja säilitamiseks. Ka hagejad on teinud kinnistule kulutusi, näiteks mõõdistamistööde, inventariseerimise, kinnistusraamatusse kandmise jms. näol. Kohus luges hagejate kulutusi kaasomaniku tavapäraselt vajalikeks kulutusteks oma kaasomandile, mis ei vaja eraldi hüvitamist. Kohus luges kogu kinnistuosa väärtusest umbes 2/3 ehk 200 000 krooni tulenevat hoonete väärtusest, ning – arvestades eeskätt eksperdi hinnangut hoonete seisukorrale, aga ka fotodelt nähtuvat – 3/4 sellest ehk 150 000 krooni luges kostja poolt rajatud ehitiste hinnaks ja 1/4 ehk 50 000 krooni muude ehitiste väärtuseks. Poolte vahel ei ole vaidlust metsaga kaetud kinnistu osa ja metsa turuväärtuse osas. Ekspert on hinnanud maaüksuse metsamaa ja metsa turuväärtuse seisuga 19.07.2009 summale
170 000 krooni. Kokku on eksperdid hinnanud Xxx kinnistu väärtuse + 170 000 krooni = 470 000 krooni.
300 000
Kohus leidis, et kinnistu hoonestatud osa hinnanud ekspert on oma arvamuse kujundanud tuginedes hindadele kinnisvaraturu aktiivses faasis. Käesolevaks ajaks on turusituatsioon oluliselt muutunud ning turuaktiivsus ning hinnad on langenud. Neid asjaolusid arvestades leidis kohus, et kahe eksperdi poolt 2009. aastal hinnatud kinnistu hoonestatud osa ning metsamaa ja metsa turuväärtus kokku 470 000 krooni kajastab käesoleval ajal kogu kinnistu (8,09 ha) kui terviku väärtust. Hagejad nõudsid kompensatsiooni kostja poolt 2004. aastal maharaiutud metsa eest. OÜ Metsaekspert hindas alates 2004. aastast tehtud raieid 99,2 tihumeetrile ja raietest saadud kasumi 62 505 kroonile. Pooled ei ole tõstatanud vaidlust tehtud raietest saadud kasumi üle. Kostja oli nõus hüvitama maharaiutud metsa. Kohus leidis, et tehtud raietest saadud kasum on ühise asja vili. AÕS § 71 lg 2 järgi kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. See tähendab, et tehtud raietest saadud kasumist on hagejatel õigus poolele ehk 31 252 kroonile. Arvestades, et kostja panus kinnistu väärtuse suurendamisse on umbes 150 000 krooni ja hagejate osa tehtud raietest saadud kasumist (saamata jäänud vili) on 31 252 krooni, leidis kohus, et on õiglane lugeda kinnistu kogu väärtus, mis kuulub kompensatsiooni arvestamisel jagamisele, 120 000 krooni võrra madalamaks ekspertide poolt hinnatust ehk 470 000 kroonist. Seetõttu lähtus kohus kaasomandi osa väljamaksmisel hagejatele summast 350 000 krooni ehk hinnast, millest on maha arvestatud kostja panus. Kui kinnistu hinnaga 350 000 krooni jääb kostjale, kelle osa suurus kaasomandis on 3/6, siis hagejatele tuleb välja maksta nende osad rahas ehk 1/6 + 1/6 + 1/6 kinnistu väärtusest. 1/6 kinnistu väärtusest (maha arvestades kostja panuse hoonete ehitamisse) on 58 333.33 krooni.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.R. Sakjas, H. Uibo ja L. Peips esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu 29. juuni 2010 otsuse tühistamist osas, mis käsitleb kinnistu omanikele H. Uibole, R. Sakjasele ja L. Peipsile hüvitamisele kuuluva osa suurust. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kinnistu hindamise ekspertiisakti kohaselt kinnistu väärtuseks 300 000 krooni, kusjuures hindamisel on lähtutud vaid hoonetealusest maast pindalaga 1,4 ha (kinnistu kogupindala on 8,09 ha). Samuti on asjas esitatud kinnistu metsa turuväärtuse ja teostatud raiete eksperthinnang, mille kohaselt on kasvava metsa turuväärtus 170 000 krooni ja teostatud raiete kasum 62 505 krooni. Kokku on kinnistu väärtus vähemalt 532 505 krooni, kusjuures ei ole arvestatud kogu kinnistu maksumusega, vaid 1,4 ha kinnistu maksumusega. Hagejate hinnangul võib ülejäänud kinnistuosa 6,69 ha väärtus kokku olla 100 000 krooni, mis teeks kinnistu väärtuseks 632 505 krooni. Kohus on oma suva järgi hinnanud kostja poolt ebaseaduslikult ehitatud hoone maksumuseks 150 000 krooni, mille ta on hüvitamisele kuuluvast kinnistuväärtusest maha arvanud; 2) on hagejad seisukohal, et ehitades uued ehitised on kostja võtnud endale riisiko ebaseadusliku ehitise võrra suurendada kinnistu väärtust ka teiste kaasomanike kasuks, kuid samavõrd pani ta ka teistele kaasomanikele vastuste ebaseadusliku ehitise olemasolu eest. Asjas ei ole hinnatud, kas kostja poolt ehitatud hoone üldse saaks kasutusloa. Sel juhul oleks igati põhjendamatu vähendada teiste kaasomanike osa. Eelkõige ei ole kaasomanike osa vähendada õiglane seetõttu, et kostja ei ole millegagi tõendanud, et tema panus on 150 000 krooni. Mitte ühtegi väidetava parenduse teostamine kostja poolt ei ole tõendatud.
Hagejate arvates tuleb kaasomandi lõpetamisel jagada kogu kinnistu väärtus 632 505 krooni, millest apellantidele hüvitamisele kuuluks kokku 1/2 - s.o 316 252 krooni. Igale hagejale jääks sel juhul 105 417 krooni. Kohus leidis, et hagejate poolt kantud kulutused mõõdistamistööde, inventariseerimise, kinnistusraamatusse kandmise jms näol on hagejate kulutused kaasomaniku tavapäraselt vajalikud kulutused kaasomandile, mis ei vaja eraldi hüvitamist. Hagejad arvavad, et nimetatud kulutused ei kuulu hüvitamisele nende omandiosa ulatuses, kuid need tuleks hüvitada kostja osa ulatuses, kuna hagejatel ei ole kohustust teha kulutusi kostja eest ja nimetatud kulutuste kandmisest on hüve saanud hagejate kõrval ka kostja. Hagejad on seisukohal, et kuna kostja on teinud neile olulisi takistusi nende kaasomandi kasutamiseks, ei ole nad oma omandist saanud tarbida isegi sedavõrd, et nende poolt tehtud kulutused oleksid nö ära tarvitatud nende endi poolt. Samuti on kostja teinud takistusi, et hagejad saaksid panustada oma kaasomandi osa korrashoiuks tehtavasse kulutustesse. Kostja on omavoliliselt teostanud metsaraiet, millest saadud tulu ei ole ta hagejatega jaganud. Samuti ei ole ekspert hinnangu andnud turu aktiivses faasis. Kinnisvaraturg hakkas langema juba 2008. aastal, mistõttu 2009. aastal ei saanud turg aktiivne olla. 3) ei ole hagejad nõus, et kohus jättis menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades. Tegemist on hagejate nõuet põhiliselt rahuldava otsusega, mistõttu kulud tuleb jätta kostja kanda.
5.J. Uibo vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuse kohaselt: 1) on kohus põhjendatult mõistnud kostjalt iga hageja kasuks välja 58 333.33 krooni. Esitatud ekspertiisiaktist nähtub, et hoonestatud kinnistu ei asu puhkealal vms looduskaunis kohas, mis annaks kinnistule lisaväärtust. Kinnistu väärtust vähendab hoopis asjaolu, et kinnistu põhjapiirist ca 150 m kaugusel asub liivakarjäär, üldine hoonete seisukord on halb või väga halb. Heas seisukorras on üksnes kostja poolt ehitatud ehitised ehk saun-suvemaja ja garaaž. Kohus on põhjendatud jõudnud järeldusele, et hoonestatud kinnistu osa väärtusest umbes 1/3 ehk 100 000 krooni moodustab maatüki väärtus ja 2/3 ehk 200 000 krooni moodustab hoonete väärtus. Arvestada tuli ka seda, et hoonestatud osa hinda on kõige enam kujundanud saun-suvemaja ja garaaži olemasolu. Oluline on ka asjaolu, et tiigi on rajanud vastustaja isa, mistõttu on hagejate panus hoonestatud kinnistu väärtuse suurendamisse olnud sisuliselt olematu. Tähtsust ei oma hagejate väide, et kostja poolt ehitatud ehitiste puhul on tegemist ebaseaduslike ehitistega, sest need on ehitatud ehitusloata. Ekspert on hinnangut andes lähtunud sellest, et ehitised on ehitatud ehitusloata, mistõttu on hinna kujundamisel ehitusloa puudusega arvestatud; 2) ei tohiks isikud kaasomandi lõpetamisega saada tasu ebaõiglaselt. Riigikohus asjas nr 3-2-1-65-10 leidis, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Kohus on põhjendatult leidnud, et hinnatava kinnistu hoonestatud osa hinda on kõige enam kujundatud saun-suvemaja ja garaaži olemasolu. Vastupidine olukord oleks ebaõiglane ja võimaldaks hagejatel alusetult rikastuda, sest nad ei ole midagi teinud, et parendada hoonete seisukorda. Juhul, kui poleks kostja hoonete eest hoolitsenud või kui seal poleks keegi elanud, siis poleks tõenäoliselt ühtegi hoonet kinnistul säilinud. Hagejate poolt soovitav summa 316 252 krooni ehk igale apellandile 105 417 oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane, sest tänu kostjale on kinnistul veel hooneid, mis on midagi väärt; 3) leidis kohus õigesti, et ekspert andis oma hinnangu ajal, mil kinnisvaraturg oli aktiivses faasis. Kohtuotsuse tegemise ajaks oli turu aktiivsus ja kinnisvarahinnad langenud. Seetõttu leidis kohus, et kohtuotsuse tegemise ajal on mitte ainult 1,4 ha kinnistu väärtus, vaid kogu 8,09 ha kinnistu väärtus 470 000 krooni. Järelikult on alusetud hagejate väited, et ülejäänud
kinnistuosa 6,69 ha väärtus kokku võib olla 100 000 krooni. Hagejad ei ole viidanud ühelegi tõendile, millest nähtuks, et kohus oleks seda valesti hinnanud; 4) rahuldas kohus osaliselt hagi makstava kompensatsiooni suuruses, mistõttu ei saanud kohtu otsuse näol olla tegemist hagejate nõuet põhiliselt rahuldava otsusega. Kuna kaasomandi lõpetamine toimub mõlema poole huvides, siis on täiesti mõistlik, et kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda võrdsetes osades.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 29. juuni 2010 otsus tuleb tühistada osas, millega kohus pani kaasomanikule J. Uibole kohustuse maksta teistele kaasomanikele H. Uibole, R. Sakjasele ja L. Peipsile välja nende osa rahas vastavalt nende osa suurusele, igaühele 1/6 osa 58 333.33 krooni. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega paneb J. Uibole kohustuse maksta välja H. Uibole tema osa rahas 5 006.41 eurot, R. Sakjasele tema osa rahas 5 006.41 eurot ja L. Peipsile tema osa rahas 5 006.41 eurot. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata.
7.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses on maakohtu otsust vaidlustatud üksnes kostja poolt hagejatele väljamaksmisele kuuluva osa suurust rahalises vääringus ning ringkonnakohus kontrollibki maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust selles osas.
8.Nähtuvalt maakohtule esitatud hagiavaldusest on hagejate nõudeks olnud kaasomandi jagamine AÕS § 77 kohaselt. Hagejad ei ole esitanud nõuet AÕS § 71 lg 2 järgi, s.o nad ei ole esitanud hagi kostja vastu neile langevale osale vastava osa ühise asja viljast väljamõistmiseks (kostja poolt raiutud metsast saadud tulu). Kuna hagejad ei ole vastavat nõuet esitanud, siis maakohus, määrates kindlaks kaasomanikele väljamaksmisele kuuluvate osade suurused arvestades seejuures kostja poolt raiest saadud tulu 62 505 krooni, on rikkunud TsMS § 439, ületades nõude piire ning tehes otsuse nõude kohta, mida ei ole esitanud. Samuti on maakohus ebaõigesti arvestanud kaasomanike osade rahalise suuruse kindlaksmääramisel kostja väiteid selle kohta, et tema tegevuse (saun-suvemaja ja garaaži ehitus aastatel 1988-1990) tulemusena on suurenenud kinnistu väärtus. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et asja materjalide kohaselt on kinnistu kinnistusraamatusse kantud 18.06.2003. Alates kinnistusraamatusse kandmisest muutusid ehitised TsÜS § 54 lg 1 alusel kinnisasja olulisteks osadeks, s.o nii saun-suvemaja kui garaaž olid kaasomandis ning kui kostja leidis, et need olid vallasasjadena tegelikult tema omandis, siis oli tal õigus esitada hagejate vastu kas alusest rikastumisest või muust õiguslikust alusest tuleneva nõude, kuid ta ei ole seda teinud. Samuti ei ole ta esitanud enne ehitiste all oleva maa kinnistamist ega ka pärast kinnistamist teiste kaasomanike vastu kulutuste hüvitamise nõuet. Iseenesest oli kostjal võimalik menetluse kestel esitada VÕS §-st 197 tuleneva tasaarvestuse vastuväite, kuid antud juhul ei ole kostja seda korrektselt teinud. Kostja paljasõnaline väide tema poolt kinnistu väärtuse suurendamise kohta ei saa olla tasaarvestuse teostamise aluseks, sest tema vastunõue on ebaselge ning seetõttu tuleb jätta kostja vastuväide rahuldamata.
9.Asjas oleva AS Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnangu (tl 61) kohaselt on Xxx kinnistul paiknevate hoonete ja hoonetealuse maa pindalaga 1.4 ha turuväärtuseks 300 000 krooni. Metsaekspert OÜ eksperthinnangu järgi on maaüksuse metsamaa ja metsa turuväärtus 170 000 krooni (metsamaa pindala 4.83 ha).
Ebaõige on apellandi väide, et kinnistu turuväärtuse kindlakstegemisel on arvestatud vaid hoonetealust maad 1.4 ha. Metsaekspert OÜ eksperthinnangust nähtuvalt on turuväärtuse arvutamisel arvesse võetud ka metsamaad 4.83 ha, seega on arvestatud kokku maad 6.23 ha. Arvestades kogu kinnistu suurust 8.09 ha, on järelikult jäetud arvesse võtmata turuväärtuse kindlaksmääramisel 1.86 ha, mille moodustab loodulik rohumaa ja muu maa (s.h veealune maa). Ringkonnakohus leiab, et loodulik rohumaa ja muu maa ei tõsta oluliselt kinnistu turuväärtust ja seetõttu loeb kinnistu turuväärtuseks eksperthinnangute järgi saadud 470 000 krooni. Kinnistu on jäetud kostjale ning seetõttu tuleb vastavalt AÕS § 77 lg-le 1 panna talle kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Hagejatele kokku kuulub kinnistust 1⁄2 mõttelist osa, s.o rahaliselt 235 000 krooni. Kuna igale hagejale kuulub 1/6 mõttelist osa kinnisasjast, siis on igaühe osa rahas 78 333.33 krooni (5 006.41 eurot) ning see tuleb kostjalt välja mõista nende kasuks.
10.Maakohus on õigesti jätnud kaasomandi jagamise nõude lahendamisel hagejate poolt väidetavalt kantud mõõdistamistööde, inventariseerimise, kinnistusraamatusse kandmise jms kulutused arvestamata. Iseenesest õige on hagejate väide, et tegemist võib olla kulutusega AÕS § 75 mõttes ning seetõttu peaks ka kostja kandma kulutusi vastavalt temale kuuluva osa suurusele, kuid hagejad ei ole antud asjas kulutuste hüvitamise nõuet esitanud. TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud.
11.Asjakohatud on hagejate väited selle kohta, et kostja on takistanud nende poolt kaasomandi korrashoiuks tehtavate kulutuste tegemist ning kostja on omavoliliselt teostanud metsaraiet. AÕS § 72 lg 2 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teiselt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Juhul, kui kostja rikkus teiste kaasomanike õigusi, siis oli neil võimalik esitada vastav hagi kohtule, kuid kaasomandi jagamise menetluses ei ole nimetatud väited asjakohased.
12.Õige on hagejate väide, et ekspert ei ole andnud hinnangu kinnisvaraturu aktiivses faasis, vaid on juba eksperthinnangu andmisel arvestanud kinnisvaraturu langusega.
13.Maakohus on õigesti jätnud menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades ning hagejate vastupidine väide ei anna alust selles osas maakohtu otsust muuta. Kaasomandi lõpetamist soovivad mõlemad pooled ning seetõttu ei ole tegemist otsusega ühe poole kahjuks. Hagejate nõude hüvitise väljamõistmiseks rahuldab kohus osaliselt ning seetõttu tuleb TsMS § 163 lg 1 kohaselt jätta menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades.
14.Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 alusel 57,52% ulatuses H. Uibo, R. Sakjase ja L. Peipsi kanda ning 42,48% ulatuses J. Uibo kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.