Asjaõigus › Omandiasjad

kompromissi (I kd, t lk 332-334, 342). Kompromissi kohaselt jäi XXXmitteeluruum nr 39 hagejale ja XXXmitteeluruum M98 jagati kaheks eraldi korteriomandiks, millega OÜ G omandisse jäi korteriomand pindalaga ligikaudu 682,50 m2 koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga ning hagejale jäi korteriomand pindalaga ligikaudu 104,50 m2 koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga. Ülejäänud ruumide osas menetlus jätkus. 09.09.2005 esitas AS Sampo Liising hagi OÜ G ja IPvastu kaasomandi lõpetamiseks, milles palus lõpetada kaasomand XXXreaalosa nr 39 suhtes (II kd, t lk 4-6). Asja number oli 2/22823828. 20.02.2006 palus hageja lubada enda õigusjärglasena menetlusse astuda AS-il Sampo Pank (II kd, t lk 61), mille kohus 16.03.2006 määrusega rahuldas (II kd, t lk 66-67). 05.05.2006 määrusega liideti tsiviilasjad ühte menetlusse, tsiviilasja numbriks jäi käesoleva tsiviilasja number (II kd, t lk 74-75). 17.11.2006 palus AS Sampo Pank lubada end IPnõudes asuda kostja õigusjärglasena OÜ G asemele (I kd, t lk 351-352). 14.08.2007 peatas kohus menetluse kuni tsiviilasja nr 2-0710625 lahendi jõustumiseni (I kd, t lk 396). Menetluse peatamise põhjuseks oli asjaolu, et OÜ G ja AS Sampo Pank vahelised omandisuhted ei olnud selged. 10.04.2008 taotles AS Sampo Pank menetlus uuendada ja kaasata kostjaks OÜ V . Samuti täpsutas taotleja ka oma nõuet (III kd, t lk 3-5). 06.05.2008 uuendas kohus menetluse ja kaasas kostjana AS Sampo Pank hagis OÜ V (III kd, t lk 11-12). 29.05.2008 esitas AS Sampo Pank hagiavalduse tervikteksti (III kd, t lk 17-22). 10.10.2008 muutis Danske Pank A/S Eesti filiaal (AS Sampo Pank õigusjärglane - III kd, t lk 47-48) hagi eset ja palus menetlus OÜ V vastu lõpetada (III kd, t lk 43-44). 29.10.2008 lõpetas kohus menetluse OÜ V suhtes (III kd, t lk 57-58). 27.11.2008 esitas IPvastuhagi, milles palus tuvastada hageja kohustuse olemasolu tema poolt esitatud kaasomandi jagamise nõude rahuldamise korral tasuda kostjale hüvitist hagejale reaalosana jääva kostjale kuuluva kaasomandi osa eest omandi osade ühtlustamiseks summas 1 677 000 krooni (III kd, t lk 71-74). 03.12.2008 lõpetas kohus menetluse OÜ G suhtes (III kd, t lk 90-91). 31.03.2009 tegi kohus vaheotsuse, millega lõpetas kaasomandi XXXkorteriomandi nr 39 suhtes, jagas korteriomandi nr 39 kaheks korteriomandiks nii, et selle koosseisu kuuluvatest I ja II korrusel asuvatest ruumidest (maja plaanil ja eksplikatsioonil tähistatud ruumid nr 39-1 kuni 39-39, nr 39-48 ja 39-49 ning nr 39-71 kuni 39-84) moodustatakse uus korteriomand nr 40, reaalosa üldpinnaga 590,6 m2 ja mis moodustab 5906/38707 kinnistust; pärast mitteeluruumist nr 39 reaalosana uue mitteeluruumi nr 40 moodustamist jääb mitteeluruumi nr 39 (plaanil ja eksplikatsioonis tähistatud I korruse ruumid nr 39-40 kuni 39-47 ja nr 39-50 kuni 39-70) reaalosa suuruseks 470,2 m2 ja mis moodustab 4702/38707 mõttelist osa kinnistust. Kohus jättis 31.03.2009 vaheotsusega Tallinnas, XXXmoodustatud mitteeluruum nr 40 Danske Bank A/S Eesti Filiaali ainuomandisse ja mitteeluruum nr 39 IPainuomandisse. Kohus tuvastas IPkohustus anda nõusolek Tallinnas, XXXasuva korteriomandi nr 39 jagamiseks ja uute korteriomandite kinnistamiseks vajalike kõikide kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja tunnustas IPõigust saada vähemsaadud reaalosa eest Danske Bank A/S Eesti Filiaalilt hüvitist (III kd, t lk 123-126). Danske Pank A/S Eesti filiaal vaidlustas vaheotsust osas, millega kohus tunnustas hüvitise saamise õigust (III kd, t lk 128-136). 23.11.2009 otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus

vaheotsuse osaliselt hüvitise saamise õiguse tunnustamise osas. Ülejäänud osas jäi vaheotsus muutmata (III kd, t lk 169-178). 29.03.2010 eelistungil märkisid pooled, et esitada tuleb vastuhagi, kuna ringkonnakohtu istungil sellest räägiti. Kohus määras vastuhagi esitamise tähtajad (III kd, t lk 193). 24.05.2010 esitas IPvastuhagi 872 100 krooni saamiseks (III kd, t lk 199-203). 01.06.2010 jättis kohus IPtaotluse menetlusabi saamiseks rahuldamata (III kd, t lk 194-196). 11.06.2010 vähendas IPvastuhagi nõuet 500 000 kroonini (III kd, t lk 250-251). 15.06.2010 määrusega andis kohus menetlusabi ning võimaldas vastuhagilt tasuda riigilõiv osamaksetena 9 kuu jooksul. Kohus võttis vastuhagi menetlusse (III kd, t lk 256-257). Kostja vastuhagi Kohtuotsusega on jagatud XXXasuv endine eluruum nr 39 suurusega 1060 m2, mis kuulus pooltele võrdsetes osades. Jagamise tulemusena jäi hageja omandisse 590,6m2 ja kostja omandisse 570,2m2. Seega sai hageja endale suurema reaalosa 60m2 võrra. Kostja leiab, ta on õigustatud selle osa eest saama hüvitist. 28.04.2010 SKekspertiisiarvamuse kohaselt on XXXkinnistu mitteeluruumi turuväärtus vastuhagi esitamisel ajal 17 000 krooni/m2. 60 m2 suuruse pinna turuväärtus oleks seega 1 020 000 krooni. Kostja on sellest summas nõust maha arvestama trepikoja ja vaheruumi suurustega kokku 8,70 m2. Seda arvestades oleks õige hüvitise suurus 872 100 krooni. Kostja vähendas vastuhagi nõuet 500 000 kroonini seoses kostja halva majandusliku seisukorraga ja madalseisuga kinnisvaraturul. Vastuseks hageja vastusele vastuhagile märgib kostja, et õige ei ole tugineda mitte kummagi reaalosa turuväärtusele, vaid keskmisele turuväärtusele, kuna algselt oli kinnisasi ühendatud ja moodustas ühtse terviku. Hageja vara väärtuse vähenemist tuleb hinnata selle hetke seisuga. Hageja vastus vastuhagile Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Rahalise tasaarvestuse määramine ei ole seadusest tulenev absoluutne kohustus, ka Riigikohus on öelnud, et seda tuleb käsitada kohtu võimaluse, mitte kohustusena. Poolte kaasomand oli näilik. Tallinna Linnakohtu 10.06.2005 otsusega tsiviilasjas nr 2/221-1166/05 parandati XXXelamu eluruumide erastanud isikute hagi alusel erastamisviga ja lõpetati kõigi korteriomanike osaline näilik kaasomand varem üldse reaalosadeks kajastamata mitteeluruumi suhtes, samuti viidi mõttelise osa summa 106,6%-lt 100%-ni. Erastamisviga kandus kinnistusraamatu kandesse. Hageja tahe oli suunatud konkreetse reaalosa ainuomanikuks saamisele. Vaid erastamisvea tõttu pidi hageja taluma, et kuni korteriomandite kinnistamiseni kajastus omand ehitusregistris kõigi korteriomanike kaasomandis oleva asjana. Hüvitise määramisel tuleb lähtuda ka hea usu põhimõttest. Kostja pidi teadma pinna tegelikku suurust kui enampakkumisel elamu mõttelise osa omandas. Kostja ei saa väita, et sai kaasomandi tekkimise tegelikest asjaoludest teada alles kinnistusraamatu kandega. Pooled on tunnustanud teineteise kaasomandit sellisena nagu see nüüd reaalosades jagati. Vallasvara enampakkumise akt ja selle hindamise akt lähtusid eeldusest, et kostjale kuulub omand mitteeluruumidele suurusega 470,2 m2. Nõudes kaasomandi lõpetamisel rahalist hüvitist soovib kostja alusetult rikastuda. See on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjale jääv reaalosa on hageja reaalosast faktiliselt kallim. Turuhinda võivad mõjutada mitmed faktorid nagu heakord, kvaliteet jm. SKOÜ ekspertarvamus, mis on koostatud

XXXelamu tegelikkuses olematu II korrusel asuva ca 60 m2 suuruse büroopinna kohta ei ole adekvaatne. Hageja leiab, et kostja mitteeluruumi nr 39 väärtus on 7 970 000 krooni ja hageja mitteeluruumi nr 40 turuväärtus on 7 940 000 krooni. Kostja leiab, et reaalosade hindamisel tuleb arvestada nende turuväärtust. Hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Kohtu põhjendused Käesolevas menetluses on jäänud omavahel vaidlema kaks esialgset hagejat, kelle hagid on liidetud ning kostjad menetlusest lahkunud. Kuivõrd menetluse käigus on kujunenud välja, et hagejaks on nimetatud Danske Bank A/S Eesti filiaali ja kostjaks IP, siis peab kohus ka käesolevas otsuses hagejaks Danske Bank A/S Eesti filiaali ja kostjaks IP. Menetlusse on jäänud kostja vastuhagi hüvitise 500 000 krooni saamiseks. Ülejäänud nõuetes on lahendid tehtud. Pooled olid nõus, et kohus lahendab asja kirjalikus menetluses ning kohus leiab, et asja võib lahendada Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 alusel kirjalikus menetluses kohtuistungit pidamata. Seisukohad on pooled kohtule edastanud, asja on ka suuliselt mitmel korral eelistungitel arutatud. Kostja soovib hüvitist XXXasuva endise eluruumi nr 39 eest. Nimetatud korteriomand kuulus enne jagamist pooltele võrdsetes osades (III kd, t lk 46-47). Kaasomand jagati Harju Maakohtu 31.03.2009 vaheotsusega. Vaheotsusega jagati korteriomand nr 39 kaheks korteriomandiks nr 39 ja nr 40. Uus korteriomand nr 39 reaalosa suurusega 470,20 m2 jäi kostja ainuomandisse (III kd, t lk 212, 242-243) ja uus korteriomand nr 40 reaalosa suurusega 590,60 m2 jäi hageja ainuomandisse (IV kd, t lk 38). Kostja on leidnud, et kuivõrd hageja sai matemaatiliselt arvestades rohkem pinda 60 m2 (trepikoda ja vaheruumi maha arvestades 51,30 m2) võrra, on kostjal õigus saada hüvitist. Kostja tugineb asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-le 3. Vastavalt AÕS § 77 lg 3 „kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks.“ Kohus on 31.03.2009 vaheotsusega tuvastanud kostja õiguse saada vähemsaadud reaalosa arvel hüvitist, kuid selle on ringkonnakohus tühistanud. TsMS § 658 lg 2 järgi on ringkonnakohtu seisukohad asja uuel läbivaatamisel maakohtule kohustuslikud. Ringkonnakohus on viidanud, et AÕS § 77 lg 3 alusel rahalise hüvitise määramise eelduseks on kaasomandi jagamise tulemusena tekkinud reaalosade väärtuste erinevus, võrreldes kaasomanikele kuulunud mõtteliste osade väärtustega. Nimetatu eeldab nende reaalosade väärtuste tuvastamist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 järgi oleneb hüvitise saamise õigus reaalosade harilikust väärtusest ehk turuhinnast. Kostja on märkinud, et tema arvates ei ole õige tugineda mitte kummagi raalosa turuväärtusele, vaid keskmisele turuväärtusele, kuna algselt olid reaalosad kinnisasjas ühendatud ja moodustasid ühtse terviku. Hageja leiab, et reaalosade väärtuste hindamisel tuleb arvestada nende turuväärtust. Kohus nõustub hagejaga. Ringkonnakohus on antud küsimuses oma seisukoha andnud ning käesolevas vaidluses tuleb tuvastada pooltele

kuuluvate reaalosade turuväärtus TsÜS § 65 alusel. Nimetatu on AÕS § 77 lg 3 kohaldamise eelduseks. Kostja on esitanud SKOÜ 28.04.2010 ekspertarvamuse nr 4258, mille kohaselt on XXXpinnaühiku turuväärtus 28.04.2010 seisuga ca 17 000 krooni/m2 (III kd, t lk 213-227). Hageja on esitanud PKOÜ eksperthinnangu nr 1063/0610H, mille järgi mitteeluruumi nr 39 turuväärtus on 7 970 000 krooni ja mitteeluruumi nr 40 turuväärtus on 7 940 000 krooni (IV kd, t lk 10-38). Hageja väidab, et kostjale kuuluv reaalosa on kallim kui hagejale kuuluv reaalosa. Kohus leiab, et arvestada tuleb PKOÜ hinnangut. SKOÜ arvamust ei saa kohus arvestada, kuna selles arvamuses on tuvastatud XXXpinnaühiku turuväärtus. Ringkonnakohus on aga märkinud, et korteriomandite turuhinda võib mõjutada mitte üksnes reaalosadeks olevate ruumide pinna suurus, vaid ka nende heakorrastatuse tase, kvaliteet, korteriomandisse kuuluvate ruumide asend üksteise suhtes, aga samuti paiknemine hoones, kasutusmugavus, majandusliku kasutuse võimalused, sh see, millisel konkreetsel otstarbel on korteriomandi reaalosaks olevad ruumid kasutatavad jmt. See seisukoht tähendab seda, et turuväärtust saab kindlaks teha vaid konkreetse objekti (antud juhul konkreetse korteriomandi) suhtes, mitte aga keskmiselt kogu maja pinnaühiku turuväärtuse kaudu. Ringkonnakohtu seisukohale vastab just hageja poolt esitatud eksperthinnang, kus on märgitud konkreetsete korteriomandite turuväärtus. Seda hinnangut ümberlükkavaid tõendeid esitatud ei ole, pooled on erinevatel seisukohtadel hindamise lähteülesande ja põhimõtete osas. Nimetatu on aga õiguslik, mitte eriteadmisi eeldav küsimus, mille on paika pannud ringkonnakohus. Seetõttu puudus ka vajadus teostada ekspertiis selgitamaks hageja vara väärtuse vähenemise suurus. Kaasomandi jagamisele eelnenud eksperthinnangud ei oma kohtu arvates tähendust, sest antud juhul tuleb tuvastada kaasomandi baasil moodustatud kahe uue korteriomandi turuväärtus. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostjale kuuluva reaalosa turuväärtus on 7 970 000 krooni (korteriomand nr 39) ja hagejale kuuluva reaalosa turuväärtus (korteriomand nr 40) on 7 940 000 krooni. Seega on kinnitust leidnud hageja väide, et kostjale kuuluva reaalosa väärtus on suurem kui hagejale kuuluva reaalosa väärtus. Seega ei ole hagejale kuuluva reaalosa väärtus väiksem kui kostjale kuuluva reaalosa väärtus ning AÕS § 77 lg 3 sätestatud eeldus hüvitise määramiseks ei ole täidetud. Seetõttu jääb vastuhagi hüvitise 500 000 krooni saamiseks rahuldamata. Täiendavalt märgib kohus, et hageja teised vastuväited vastuhagile ei ole kohtu arvates põhjendatud. Kohus ei nõustu hageja väitega, et kaasomandi võrdsus oli erastamisvea tõttu näilik. Kaasomandi kanne oli kinnistusraamatus ning seda kannet ei ole vaidlustatud. Pooltel oli tegelik võrdsus antud kaasomandis. Kui kostja oleks võõrandanud kaasomandi osa situatsioonis, kus kaasomand oli reaalosadeks jagamata, oleks kostjal õigus saada hinda vastavalt oma kaasomandi osale, s.o võrdselt hagejaga. Kasutuskorra mittevastavus kaasomandi osale ei ole ebatavaline ning on lahendatav kaasomanike omavahelise kokkuleppega. Asjaolu, et kostja tunnustas hageja kaasomandit kui ka järgis kasutuskorda, ei tee kostjat pahauskseks isikuks. Käesolev vastuhagi on esitatud 24.05.2010. väljamõistmisele praegukehtiv seadus.

Seetõttu

kohaldub

menetluskulude

TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Meelis Eerik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.