Asjaõigus › Omandiasjad

Lõpetada kaasomand Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr. xxxxxxxx kantud Tallinnas Xxxxx xxx xx asuva korteriomandi nr. xx (katastritunnus 78401:111:0013) suhtes. Jagada Tallinnas Xxxxx xxx xx asuv korteriomand nr. xx kaheks korteriomandiks nii, et selle koosseisu kuuluvatest I ja II korrusel asuvatest ruumidest (maja plaanil ja eksplikatsioonis tähistatud ruumid nr. xx-x kuni xx-xx, nr. xx-xx ja xx-xx ning nr. xx-xx kuni xx-xx) moodustatakse uus korteriomand nr. xx reaalosa üldpinnaga 590, 6 m2, mis moodustab 5906/38707 mõttelist osa kinnistust; pärast mitteeluruumist nr. xx reaalosana uue mitteeluruumi nr. xx moodustamist jääb mitteeluruumi nr. xx (plaanil ja eksplikatsoonis tähistatud I korruse ruumid nr. xx-xx kuni xx-xx ja nr. xx-xx kuni xx-xx) reaalosa suuruseks 470, 2 m2, mis moodustab 4702/38707 mõttelist osa kinnistust.

Jätta Tallinnas Xxxxx xxx xx moodustatud mitteeluruum nr. xx Danske Bank A/S Eesti filiaali ainuomandisse ja mitteeluruum nr. xx Irina Puškarjova ainuomandisse.

Tuvastada irina Puškarjova kohustus anda nõusolek Tallinnas Xxxxx xxx xx asuva korteriomandi nr. xx jagamiseks ja uute korteriomandite kinnistamiseks vajalike kõikide kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Kaasomandi jagamisel jääks hagejale 590, 6 m2 ja kostjale 470, 2 m2. Hüvitise vajalikkuse üle otsustamisel tuleb arvestada kaasomandi tekkimise asjaolusid. Poolte kaasomand ei tekkinud lepingu kaudu, vaid erastamisvea parandamise järel moodustatud uue reaalosa kinnistamisel korteriühistu poolt. Seetõttu on näilikult tekkinud pooltele võrdsetes mõttelistes osades kuuluv korteriomand. Hageja omandas kaasomandi 6. novembri 2000. a. enampakkumisel, mil kõik Xxxxx xxx xx eluruumid olid reaalosadena erastatud. Müügiobjekti kirjelduses näidati, et sellega kaasneb õigus ca 582 m2 üldpinnale. Hagejal oli õiguspärane ootus, et ta saab oma valdusesse antava reaalosa ainuomanikuks ega omanda üksnes valdust kasutuskorra järgi. Tallinna Linnakohtu 10. juuni 2005. a. otsus tsiviilasjas nr. 2/221-1166/05 kõrvaldas korteriomandite kinnistamiseks vajaliku näilise kaasomandi elu- ja mitteeluruumide omanike vahel ning viis mitteeluruumidele vastava kaasomandiosa kajastamise õigesse suurusesse, kuid ei kõrvaldanud mitteeluruumide omanike reaalosadele vastavate mõtteliste osade ekslikku võrdses suuruses kajastamist. See viga kandus üle ja võimendus ka mitteeluruumide kui reaalosade kajastamisele näilikult võrdses suuruses. Hüvitise määramisel tuleb lähtuda ka hea usu põhimõttest. Hüvitise määramisega kaasneks kostjale alusetu tulu, hageja kannaks aga erastamisvea pooliku lahendamise tõttu kulutusi. Kostja on tunnustanud oma tahteavaldustega hagejat ainuomanikuna vaidlusaluste ruumide suhtes. Hageja palus jätta hüvitise välja mõistmata. Esimese astme kohtu otsus

kaasomandi reaalosadeks jagamise tulemusena jääb hagejale enam pinda kui kostjale. Hüvitise formaalsed eeldused on täidetud ning hageja vastuväited ei anna alust jätta hüvitis välja mõistmata. Kostja, kes oli hagejaga kaasomanik võrdsetes osades, on kaasomandi reaalosa jagamise tulemusena saanud vähem pinda. Sellega on kostja omandi väärtus vähenenud ja kostja on õigustatud saama hüvitist. Hageja on väitnud, et poolte kaasomand ei tekkinud mitte lepingu kaudu, vaid erastamisvea parandamise järel moodustatud uue reaalosa kinnistamisel korteriühistu poolt. Seetõttu on näilikult tekkinud pooltele võrdsetes mõttelistes osades kuuluv korteriomand. Hageja omandas kaasomandi 6. novembri 2000. a. enampakkumisel, mil kõik Xxxxx xxx xx eluruumid olid reaalosadena erastatud. Müügiobjekti kirjelduses näidati, et sellega kaasneb õigus ca 582 m2-le üldpinnale. Hagejal oli õiguspärane ootus, et ta saab enda valdusesse antava reaalosa ainuomanikuks ega omanda üksnes valdust kasutuskorra järgi. Kohtu hinnangul ei anna need väited alust jätta kostjalt hüvitis välja mõistmata. Hageja omandas kaasomandi. Seega pidanuks hageja teadma, milline on kaasomandiga seotud õiguslik regulatsioon. Kaasomanikud valdavad kaasomandit vastavalt kasutamiskokkuleppele (AÕS § 72 lg. 1) ning müügiobjekti kirjelduses sai kirjas olla just kaasomandi kasutuskord. Seda kasutuskorda ei ole keegi vaidlustanud ning hageja sai neid ruume ka tegelikult kasutada. See aga ei tähenda, et hageja sai ennast pidada nende ruumide ainuomanikuks ning selline arusaam ei saa välistada teiste kaasomanike õigusi. Hageja pidanuks teadma, et kaasomanikud võivad otsustada teistsuguse kaasomandi kasutuskorra ning ainuomand tekib alles kaasomandi reaalosadeks jagamisel, s. o. praegu. AÕS § 77 lg. 3 ei ole hageja omandi tekkimisest selles küsimuses muutunud. Kohus ei nõustu hageja väitega, et kaasomandi võrdsus on näilik. Selline kanne on kinnistusraamatus ning seda kannet ei ole vaidlustatud. Pooltel on tegelik võrdsus kaasomandis. Kui kostja võõrandaks kaasomandi osa olukorras, kus kaasomand oleks reaalosadeks jagamata, oleks kostjal õigus saada hageja kaasomandiga võrdset hinda. Kui kostja võõrandaks korteriomandi pärast kaasomandi jagamist, arvutataks hind käibes ruutmeetrite järgi ning kostja saaks seetõttu vähem müügitulu. Seetõttu toob kaasomandi reaalosadeks jagamine kostjale reaalselt kaasa vara väärtuse vähenemise ning see ei ole näilik. Kui eeldada erastamisvea olemasolu, siis ka see fakt ei anna alust hüvitise välja mõistmata jätmiseks. Kostja ei pea haldusorgani poolt tehtud võimaliku vea tõttu oma omandi osast tasuta loobuma. Haldusorgani või kolmandate isikute vead kostja õigusi omandile ei vähenda. Hageja on esile toonud küll kaasomandi näilise võrdsuse, kuid on seda talunud ega ole kinnistusraamatu vastavat kannet vaidlustanud. Hageja pidanuks teadma, et kaasomandi jagamisel lähtub kohus kinnistusraamatusse kantud kaasomandi suurusest. Kohus eeldab kinnistusraamatu kande õigust. Kui kostja peab erastamisvea tõttu kandma täiendavaid kulutusi, siis tõusetub kahju hüvitamise küsimus, mille subjektiks on vea teinud ja sellega kahju põhjustanud isik. Hüvitise väljamõistmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Asjaolu, et kostja on tunnistanud hageja kasutusõigust ruumide suhtes, ei tähenda seda, et kostja oleks nõus ruumide hagejale kinkimisega. Hüvitise suurus tuleb kindlaks määrata edasise menetluse käigus. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu vaheotsuse resolutsiooni punkti 5 ja jätta rahuldamata Irina Puškarjova nõude tunnustada tema õigust saada kaasomandi lõpetamisel hüvitist. Pooled ei vaidle kaasomandi tekkimise aluseks olevate asjaolude üle, mis tekkis esmakordselt eluruumide korteriomanditena kinnistamisel tehtud kinnistusraamatu kandega. Kanne tehti Tallinna Linnakohtu 10. juuni 2005. a. otsuse järel tsiviilasjas nr. 2/221-1166/05, millega parandati Xxxxx xxx xx elamu eluruumid erastanud isikute hagi alusel erastamisviga ja lõpetati korteriomanike näilik kaasomand varem reaalosades kajastamata mitteeluruumide

suhtes. Kohtuotsuse alusel moodustati kõigist elamu mitteeluruumidest esmakordselt üks ühine reaalosa nr. xx ja sellele vastav mõtteline osa majast vähendati varasema eksliku 34% asemel 27, 4%-ni. Kuna varem kajastusid nii hagejale kui ka kostjale kuulunud mõttelised omandiosad kogu elamu suhtes ühesuguse väära arvuna, kanti uue mitteeluruumi kui reaalosa kaasomandiosad kinnistusraamatusse võrdsetes mõttelistes osades. Seejuures kohus hageja ja kostja kaasomandi tekke asjaolusid ei uurinud. Pooled on üksmeelel vajaduses lõpetada selliselt tekitatud kaasomand ja jagada asi kaheks korteriomandiks vastavalt tegelikule valdusele, mille pooled on tehingutega omandanud. Põhihagis tehtud otsusega kaasomand vastavalt ka lõpetati. Tallinna Linnakohtu nimetatud otsuse mõtteks oli kõrvaldada vaid erastamisviga. Kuid viga parandati üksnes eluruumide omanike jaoks, ühendades kõik mitteeluruumid kokku. Mitteeluruumide omanike omavahelistes suhetes jäi viga parandamata ja see kandus kinnistusraamatu kandesse. Tsiviilasjas ei tõusetunud üldse küsimust mitteeluruumide omanike omavahelistest omandisuhetest. Kuna ehitisregistris kajastati nii hagejale kui kostjale (koos õiguseellasega) kuulunud kaasomandiosad kogu elamule vääras võrdses suuruses (17%), siis kanti sama proportsioon (s. t. kaasomandiosad võrdses suuruses) ka kinnistusraamatusse, selgitamata, kuidas hageja või kostja tegelikult omandasid neile kuuluva asja, s. o. kaasomandiosa kogu elamu suhtes. Seega tekkis poolte kaasomand mitte ühise tegevuse või kahepoolse lepingu alusel, vaid tekkis esmakordselt maa kinnistamise toimingute käigus, kus erineval viisil omandatud vallasasja mõttelised osad kinnistati korteriühistu avalduse alusel ühe korteriomandina. AÕS § 77 lg. 3 sätestatud rahalise hüvituse väljamõistmine ei ole obligatoorne, vaid on kohtu kaalutlusõiguslik otsustus. AÕS § 71 kohaselt on kaasomanike asjad ühises asjas võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Antud juhul ilmneb tehingutest selgesti, et kaasamandiosad ei olnud võrdsed, tekkinud on näilikult pooltele võrdsetes mõttelistes osades kuuluv korteriomand. Seaduse analoogia kohaldamise õigus annab kohtule võimaluse hinnata faktiliste asjaolude alusel poolte kaasomandiosad teistsuguseks, kui nähtub kinnistusraamatu kandest. Hageja omandas Xxxxx xxx xx elamu konkreetsete ruumide valduse 6. novembril 2000. a. toimunud enampakkumisel, kusjuures müügiobjekti kirjelduses näidati, et sellega kaasneb õigus ca 582 m2-le üldpinnale (pärast remonti 590,6 m2). AÕS § 90 lõike 1 kohaselt vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja loetakse oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Hageja taotles, et maakohus tuvastaks hüvitisenõude suhtes tehtavas vaheotsuses, kellele kuulus pärast enampakkumist nn. 582 m2 üldpinna kui reaalosa omand, s. t., kas omand sellele hooneosale kui reaalosale läks üle vaid hagejale, jäi kahasse hagejale ja kostjale (koos õiguseellasega) või kuulus pooltele üheskoos kõigi eluruumid erastanud isikutega. Puudub alus tõlgendada faktilisi asjaolusid nii, nagu tekkinuks hagejal tehingu kaudu kaasomand üksnes kostjaga, sest enne enampakkumist ei olnud vastav kaasomandiosa ega reaalosa 1060, 8 m2 kui üks tervik mitte kordagi tsiviilkäibes olnud. Formaalselt olid tsiviilkäibes olnud mõttelised osad kogu elamust, kuigi see eiras otseselt AÕS RakS § 13 lõikes 4 sätestatut. Formaalselt omandas hageja tehinguga 77% mõttelist osa kogu elamust, samas oli hageja poolt ostetud asi siiski reaalosana selgesti piiritletud. Liiati oli müüdud asi kajastatud vääras suuruses, sest reaalosale vastav tegelik mõtteline osa oli 15, 26%. Kaaludes, kas hageja peab maksma kaasomandi lõpetamisel kostjale rahalist hüvitust osade väärtuse ühtlustamiseks, tuleb kohtul lähtuda ka hea usu põhimõttest. Kostja oli varem ise korduvalt teinud tahteavaldusi, millega tunnustas hageja ainuomandina tema valduses olevaid mitteeluruume suuruses 590, 6 m2. Kostja oli hageja omandit korduvalt tunnustanud nii kirjaliku kui kaudse tahteavalduse teel kui ka kohtumenetluses vaikimisega. Kõik elu- ja mitteeluruumide omanikud on nii algselt küsimuse lahendamiseks ettevalmistatud kõigi osapoolte notariaalse kokkuleppe ajal kui ka hiljem korduvalt teinud tahteavaldusi,

tunnustamaks 590, 6 m2 mitteeluruume just hageja ainuomandina. Pannes hagejale kohustuse maksta kostjale rahalist hüvitist, omandaks kostja alusetult tulu, hageja aga kannaks erastamisvea parandamisel tekitatud ja näilikult võrdses suuruses kajastatud kaasomandi lõpetamisel põhjendamatuid kulutusi. Faktiliselt ei tulene ühestki tõendist, et hagejal tekkis kaasomand üksnes kostjaga või et kohtuvaidluse pooled oleksid sõlminud mingi kasutuskorra kokkuleppe. Hageja, osaledes kohtutäituri korraldatud vallasvara enampakkumisel, eeldas õiguspäraselt, et saab hinna tasumisel tema valdusesse antava reaalosa ainuomanikuks, mitte ei omanda üksnes kasutuskorraga määratud valdust. Müügiobjekti kirjelduses on vastuolud ja kohus pidanuks asjaoluna tuvastama selle osaliste tegeliku tahte ka tehingu objekti suhtes. Vaidlust ei saa olla selles, et müüdi ja osteti kaasomandiosa kogu maja suhtes, mitte üksnes kasutuskorda. Samas oli kaasomandiosa müük ilmselges vastuolus AÕS RakS § 13 lg. 4 viimases lauses sätestatuga, mille kohaselt ehitist võib reaalosadeks jagada vaid tervikuna, sest korterid oli juba müüdud reaalosadena. Faktiliselt moodustab elamu elu- ja mitteeluruumide üldpind (s. o. reaalosade summa) 3870, 7 m2, kuigi seda näitajat mingil põhjusel müügiobjekti kirjelduses üldse ei kasutatud. Lähtudes kaasomandiosa suurusest (17%), võinuks reaalosa arvutuslikult olla 658 m2 (0, 17 x 3870, 7 = 658), seega isegi 76 m2 võrra suurem kui on kirjeldatud kasutus- ja valdusõigustuses. Samas ei saa olla kahtlust, et müüdud asja hind kujundati, lähtudes reaalosast (582 m2), sest mõttelised osad, mis hõlmasid ka eluruumidele vastavat osa, ei saanud enam eraldi käibes olla. Kohus on oma järelduses ekslikult hinnanud, nagu omandanuks apellant müügitehinguga poole (50%) mitteeluruumide pinnast (1060, 8 : 2 = 530, 40 m2), mistõttu kaasomandi lõpetamisel hagejale jääv 590, 6 m2 võrduks nagu kostja poolt ruumide hagejale kinkega. Kohus jättis tähelepanuta, et enne enampakkumist polnud kõnealune omandiosa (27, 4% osa elamust ehk 1060, 8 m2 3870, 7 m2-st) või reaalosana 1060, 8 m2 pinnaga mitteeluruum kui tervik mitte kordagi tsiviilkäibes olnud. Kohus jättis tõendeid hinnates tähelepanuta, et tsiviilasjas nr. 2/221-1166/05 tehtud otsuse alusel lõpetasid eluruumid erastanud isikud oma väära ja näiliselt jätkuvalt kestva kaasomandi (erastamisvea) nii hageja kui kostjaga, välistades oma ainuomandi (reaalosad) käesoleva tsiviilasja poolteks olevate isikute ainuomandist (s. o. mitteeluruumi reaalosast). Sellise välistamise tulemusena moodustus esmakordselt mitteeluruumi reaalosa, kusjuures ei tõusetunud üldse küsimust selle reaalosa omanike omavahelistest omandisuhetest. Teiseks vaidluse esemeks oli taotlus vähendada hooneregistri dokumentides vääras suuruses kajastunud mitteeluruumidele vastav mõtteline osa tegeliku suuruseni. Kuna ehitisregistris kajastati nii hagejale kui kostjale kuulunud kaasomandiosad kogu elamule võrdses vääras suuruses, siis kanti sama proportsioon ka kinnistusraamatusse, jättes tähelepanuta, kuidas hageja ja kostja neile kuuluvad asjad, s. o. kummalegi eraldi kuulunud kaasomandiosad kogu elamu suhtes omandasid. Kohus jättis tähelepanuta, et kõnealune korteriomand ei sattunud hageja ja kostja kaasomandisse nende ühise tegevuse või kahepoolse lepingu alusel, vaid tekkis erastamise objektiks olnud maa kinnistamise toimingute käigus, kus erineval viisil omandatud vallasasja mõttelised osad kinnistati korteriühistu avalduse alusel ühe korteriomandina. Seejuures lähtus korteriühistu kinnistamisavalduses näilisusest, et nii hageja kui kostja vallasasjana omandatud asi (kaasomandiosa kogu elamu suhtes) kajastus samas ekslikus arvväärtuses (mõlemal 17%). Pooled ei ole kunagi sõlminud maa erastamise käigus kaasomandisse kinnistatud mitteeluruumide kasutamiskokkulepet, nagu kohus ekslikult väidab. Vastustajale enne mitteeluruumide omandi kinnistamist kuulunud vallasvara enampakkumise akt ja selle hindamise akt lähtusid eeldusest, et kostja reaalosa omand ulatub mitteeluruumidele suurusega 470, 2 m2. Sama kinnitas kostja ise varasemas kohtumenetluses. Kohus jättis selle asjaolu ja seda näitavad tõendid tähelepanuta. Tõenditest nähtub, et kuni erastamisvea parandamiseni ja korteriomandite kinnistamiseni kuulusid nii hagejale kui kostjale mõttelised osad kogu elamust, mis olid siiski ka

reaalosadena selgesti piiritletud ja tehingutes hinnati mõttelisi osi just sellisena, et hageja omand hõlmab ca 582 m2 ja kostja omand ca 470, 2 m2. Pooled ei ole teinud ühtegi tehingut kaasomandiosadega asjast, mis kuulus vaid neile (kaasomandiga mitteeluruumi korteriomandist). Kohus järeldas, et kaasomandi võrdsus on tegelik, sest kinnistusraamatu kannet ei ole vaidlustatud. Kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta AÕS § 56 lõikes 1 sätestatu, mille kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsus on vaieldav, kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Antud asjas ei saa olla vaidlust, et pooled olid ise vastavate tehingute osalised ega saanud kaasomandi tekkimise tegelikest asjaoludest teada kinnistusraamatu kandest. Nii puudub apellandi omandamistehingus mistahes märge, et tema poolt ostetav asi on koormatud Irina Puškarjova (varasemalt koos OÜ-ga Gotlin) kaasomandiõigustega. Irina Puškarjovale enne kinnistamist kuulunud vallasvara enampakkumise akt ja selle hindamise akt lähtusid selgesti eeldusest, et kostja omand ulatub mitteeluruumidele suurusega 470, 2 m2. Nõudes kaasomandi lõpetamisel hagejalt rahalist hüvitist, soovib kostja kinnistusraamatu kande ära kasutada alusetuks rikastumiseks, seega käitub vaieldamatult vastuolus hea usuga. Kohus on jätnud selle asjaolu arvesse võtmata. AÕS § 56 lõikes 4 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui isikule tehakse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes sooritus või kui isikuga tehakse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes tehing, mis sisaldab paragrahvis nimetamata kasutust kinnistusraamatusse kantud õiguse kohta. Kuna kostja teab, et kinnistusraamatusse kantud andmed pole tõesed, ei saa ta kaasomandi lõpetamisel ja uute reaalosade moodustamisel (seejuures omandamistehingutes näidatud suuruses) nõuda hagejalt mingit hüvitist kaasomandiosade võrdsustamiseks. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja oli kogu aeg teadlik, et kinnistusraamatusse kantud andmed on tema kasuks ebaõiged. Hageja on taotlenud kinnistamise käigus tekkinud kaasomandi lõpetamist vastavalt omandamistehingutes kajastatud reaalosade suurustele ja kostja oli sellega korduvalt nõustunud. Kuna kostja on kaasomandi tekkimise asjaoludega täielikult kursis, on ilmselgelt väär ka kohtu hinnang, nagu peaks kostja hagejalt hüvitise mittesaamisel haldusorgani poolt tehtud võimaliku vea tõttu oma omandi osast tasuta loobuma või olema nõus ruumide hagejale kinkimisega. Kohus on vormistanud põhihagi rahuldamise vaheotsuses, kuigi põhihagi nõuete suhtes ei ole tegemist vaheotsusega TsMS § 449 mõistes, vaid lõppotsusega. Vaheotsuse tegemise taotluse (nõude tuvastada rahalise hüvituse põhjendatus) esitas vastuhagis kostja. Samas ei tasunud kostja vastuhagilt riigilõivu, mis TsMS § 371 lg. 1 p. 10 kohaselt pidanuks olema aluseks vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumiseks. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Apellatsiooniastmes ei ole vaidlustatud maakohtu otsust osas, millega kohus lõpetas poolte kaasomandi, jagades korteriomandi kaheks korteriomandiks ja andes need poolte ainuomandisse, ning tuvastas kostja kohustuse anda uute korteriomandite kinnistamiseks vajalikud nõusolekud. Kooskõlas TsMS § 651 lõikega 1 ei kontrolli kolleegium otsuse seaduslikkust ja põhjendatust selles osas. Maakohtu otsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 3 tühistada osas, millega kohus tunnustas kostja õigust saada vähemsaadud reaalosa eest hagejalt hüvitist. Tühistatud osas tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostjal hagejalt kaasomandi lõpetamisel enamsaadava osa eest hüvitise saamise õigust tunnustas maakohus vaheotsusega, milles märkis, et hüvitise suurus tuleb kindlaks määrata

edasises menetluses. Kolleegium leiab, et seejuures rikkus maakohus menetlusnorme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. Maakohus ei saanud lahendada küsimust kostja hüvitise saamise õigusest vaheotsusega. TsMS § 449 lg. 1 kohaselt, kui menetluses on hagi raha saamiseks, eelkõige tekitatud kahju hüvitamiseks, ja nõutava rahasumma suuruse tõendamine on väga kulukas ja keerukas ning nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta on kohtul võimalik otsust teha, võib kohus poolte taotlusel teha vaheotsuse nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta. Vaidlustatud otsuses ei põhjendanud maakohus seda, et vaidlusaluses asjas oleksid osundatud menetlusnormis sätestatud vaheotsuse tegemise eeldused täidetud. Kolleegium leiab, et neid eeldusi ei olnud täidetud. Nii esitas kostja vastuhagi hagejalt rahasumma väljamõistmiseks, nõudes hagejalt 1.677.000 krooni väljamõistmist ja paludes kohtul määrata hagilt tasutava riigilõivu suurus (kd. II, tl. 71 – 74). Riigilõivu kostja vastuhagilt ei tasunud, kuid vastuhagiavalduse edastas ta ka hagejale (kd. III, tl. 89). Vastuolus § 372 lõikega 1 ei lahendanud kohus vastuhagiavalduse menetlusse võtmise küsimust: kohus ei teinud määrust vastuhagi menetlusse võtmise ega ka sellest keeldumise või puuduse kõrvaldamiseks tähtaja määramise kohta. 3. detsembri 2008. a. eelistungil palus kostja käsitleda tema vastuhagi vastuväidetena, kohus ei võtnud aga selleski osas mingit seisukohta, pakkudes samas välja, et lahendab osaotsusega kaasomandi jagamise ja kompensatsiooni õiguse tuvastamise, millega pooled nõustusid (kd. III, tl. 92). Edasises menetluses esitas hageja vastuväited kostja nõudele hüvitise saamiseks (kd. III, tl. 96 – 100), kostja aga taotles vastuseks hageja vastuväidetele kaasomandi reaalosadeks jagamist vastavalt hageja ettepanekule ja hageja kohustamist tasuma kostjale hüvitist hageja omandisse jääva omandi osa suurendamise eest 1, 56% võrra (kd. III, tl. 113 – 115). Vastuolus TsMS § 392 lg. 1 punktiga 1 ei selgitanud maakohus välja, kas kostja soovib, et menetletaks tema vastuhagi hagejalt hüvitise väljamõistmiseks, jättes seega täitmata eelmenetluse ülesande. Samas küsis kohus pooltelt veelkord nõusolekut osaotsuse tegemiseks kaasomandi jagamiseks ja kompensatsiooni osas. Selle nõusoleku pooled ka andsid (kd. III, tl. 122). Tegelikult ei teinud kohus osaotsust, vaid tegi vaheotsuse, kusjuures selle sissejuhatuses ja kirjeldavas osas ei kajastanud kohus kostja poolt esitatud vastuhagi ning ka otsuse põhjendusest ja resolutsioonist ei nähtu, nagu oleks kohus kostja vastuhagi lahendanud. Eespooltoodust nähtub, et vaheotsust ei teinud maakohus tema menetluses oleva rahalise nõudega hagi kohta, kuigi vaheotsuse tegemine eeldab TsMS § 449 lg. 1 kohaselt taolise hagi kohtu menetluses olekut. Eespooltoodust nähtub ka, et pooled olid nõustunud küll osaotsuse tegemisega, kuid kumbki neist ei olnud taotlenud vaheotsuse tegemist. Seega oli täitmata formaalne eeldus vaheotsuse tegemiseks – poole sellekohane taotlus. Lisaks sellele leiab kolleegium, et vaheotsust hüvitise nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta eraldi selle nõude lõplikust lahendamisest ei oleks vaidlusaluses õigussuhtes selle olemusest tulenevalt võimalik teha isegi juhul, kui vaheotsuse tegemise kaks eespoolosundatud eeldust oleksid täidetud. Kostja on hagejalt hüvitist nõudnud AÕS § 77 lg. 3 alusel, mille kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Osundatud sätte alusel rahalise hüvitise määramise eelduseks on kaasomandi jagamise tulemusena tekkinud reaalosade väärtuste erinevus, võrreldes kaasomanikele kuulunud mõtteliste osade väärtustega. Selle üle otsustamine, kas kaasomandi jagamise tulemusena tekkinud reaalosade väärtuste suhe erineb kaasomanikele kuulunud mõtteliste osade väärtuste suhtest, eeldab nende reaalosade väärtuste tuvastamist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti; eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). AÕS § 77 lõikes 3 sätestatud olukorra kohta ei ole seaduses sätestatud teisiti ja kui pooled ei ole selle kohta sõlminud ka kokkulepet, siis oleneb hüvitise saamise õigus

reaalosade harilikust väärtusest ehk turuhinnast. Korteriomandite turuhinda võib mõjutada mitte üksnes reaalosadeks olevate ruumide pinna suurus, vaid ka nende heakorrastatuse tase, kvaliteet, korteriomandisse kuuluvate ruumide asend üksteise suhtes, aga samuti paiknemine hoones, kasutusmugavus, majandusliku kasutuse võimalused, sealhulgas see, millisel konkreetsel otstarbel on korteriomandi reaalosaks olevad ruumid kasutatavad jmt. Igal juhul ei ole kaasomandi jagamise tulemusena tekkinud reaalosade harilikku väärtust tuvastamata võimalik otsustada selle üle, kas reaalosade väärtus vastab kaasomanikele kuulunud mõtteliste osade väärtusele ning seega, kas kaasomanikul on õigus saada teiselt kaasomanikult hüvitist. Vaidlusaluses asjas ei ole esitatud ka mingeid asjaolusid, mille põhjal võiks järeldada, et nõutava rahasumma suuruse tõendamine võiks olla väga kulukas või keeruline, mis samuti on vaheotsuse tegemise eelduseks TsMS § 449 lg. 1 järgi. Kolleegium leiab, et vaheotsuse tegemise eesmärgiks on kohtumenetluse lihtsustamine, kiirendamine ja kulude kokkuhoid, mida vaidlusaluses asjas ei ole vaheotsuse tegemisega võimalik saavutada. Eespoolkirjeldatud menetlusõiguse normide rikkumised on TsMS § 656 lg. 2 lauses 2 sätestatud olulised rikkumised, mille kõrvaldamine apellatsioonimenetluses ei ole võimalik. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul esmalt täita eelmenetluse ülesanne ja selgitada välja, kas kostja soovib oma vastuhagi menetlemist, lahendades vajadusel vastuhagi vastuvõtmiseks vajalikud küsimused, sealhulgas hagihinna määramine ja vastuhagiavalduselt riigilõivu tasumine. Seejärel tuleb asi lahendada, arvestades kujunenud menetluslikku olukorda. Menetluskulud kogu vaidluse kohta tuleb maakohtul jaotada vastavalt asja lõpliku lahendamise tulemusele, kõiki nõudeid arvestades.

Iko Nõmm

Kaupo Paal

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.