Asjaõigus › Omandiasjad

(kergestisüttivate esemete hoidmine ventilatsiooniruumis, tule leviku takistamiseks mõeldud tulekindlate uste pärani lahti hoidmine) aitas kaasa tule levikule ja üürileandjale kahju tekkimisele. Äriruumid ei ole tulekahju tõttu sihtotstarbeliselt kasutatavad. Ülesütlemisavalduses tõi hageja lepingu ülesütlemise alusena välja ka põhjuse, et ruumide valduse üleandmisest keeldumisega takistab kostja ruumide remontimist. Sellega on takistatud ruumide tulekahjujärgne taastamine ning on seatud ohtu ehitise säilimine. Remondi tegemise takistamine lükkab edasi ruumide uuesti sihipäraselt kasutusse võtmist. VÕS § 76 lg-s 2 on sätestatud, et kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Tulekahjus kahjustunud ruumide valduse üürileandjale remondi teostamiseks üleandmisest keeldumine on hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet rikkuv. Lisaks eeltoodule heitis hageja ülesütlemise avalduses kostjale ette, et ta ei ole äriruumi üürilepingut üüri ja kõrvalkulude tasumise osas nõuetekohaselt täitnud. Üürilepingu p 3.3 kohaselt on üürnik kohustatud maksma üüri ja muud lepingujärgsed maksed üürileandja arvete alusel üks kord kuus järgneva kuu 5-ndaks kuupäevaks. Ülesütlemisavalduse esitamise ajaks oli kostjal tasumata üür ja kõrvalkulud kolme kuu eest: 30.01.2009 arve nr 440 summas 18 786, 52 krooni, maksetähtaeg möödus 05.02.2009; 28.02.2009 arve nr 443 summas 17 950, 52 krooni, maksetähtaeg möödus 06.03.2009; 31.03.2009 arve nr 446 summas 17 945, 51 krooni, maksetähtaeg möödus 05.04.2009. Kokku on maksetähtaja ületanud, s.o sissenõutavaks muutunud võlgnevus 54 682, 55 krooni. Üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmine on lepingu rikkumine. Hageja andis kostjale täiendava tähtaja võla tasumiseks, kuid ka täiendava tähtaja jooksul kostja võlgnevust ei tasunud. Üüritud äriruumides tuleohutusnõuete rikkumisega on kostja lepingut oluliselt rikkunud, tulekahju järgselt ruumide valduse remondi alustamiseks üleandmisest keeldumisega aga lõi kostja juba tahtlikult olukorra, mis seab kahtluse alla ehitise säilimise, mis andis hagejale aluse üürileping erakorraliselt etteteatamiseta üles öelda. Olukorras, kus üürnik takistab üüritud ruumide sihipärast kasutuselevõttu, oma toimingutega seab ohtu vara säilimise ega maksa üüri, ei saa eeldada, et üürileandja lepingu täitmist jätkab. Lepingu erakorralise ülesütlemisega lõppemisest tulenevalt tekkis üürnikul kohustus anda ruumid üürileandjale üle 30.04.2009. Hagi esitamise ajaks on kostja ruumide üleandmisega viivituses juba neli kuud. Hagejal on tekkinud VÕS § 335 alusel õigus nõuda ruumide tagastamisega viivitamise eest viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri. Võimalik kahju hüvitise nõue on 57 000 krooni. Üürilepingu sõlmimisel makstud tagatis ei kata üüri- ja kõrvalkulude võlgnevust ja kahjuhüvitist. Nähes asja kokkuleppel lahendamise võimalust, hageja kahjuhüvitist kostjalt ei nõudnud. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Poolte vahel on kehtiv üürileping ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt üüritud ruumide valduse tagastamist. Üürileping sõlmiti tähtajaliselt kuni 27.12.2016. Üürilepingu ülesütlemine on tehtud ilma õigusliku aluseta ja on seetõttu tühine. VÕS § 315 lg 1 p 2 sätestatud aluste esinemine ei anna üürileandjale kohest üürilepingu ülesütlemise õigust. Üürileandja peab lepingu erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimise eeldusena üürnikku hoiatama ning üürnik peab ka peale hoiatamist panema toime sama rikkumise või jätkama sama kestva rikkumise toimepanemist. Alles pärast nimetatud tähtaja möödumist tekkib üürileandjal ülesütlemise õigus, kusjuures ülesütlemisest tuleb ka sellisel juhul vähemalt 30 päeva ette teatada. Käesoleval juhul ei ole hageja enne üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist kostjat hoiatanud. Seega ei ole hagejal tekkinud üürilepingu ülesütlemise õigust VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel. Samuti ei ole kostja kunagi takistanud hagejal ruumide remontimist, vaid on palunud, et hageja teataks vastavalt VÕS § 283 lg-le 3 sellest õigeaegselt ette ning arvestaks seejuures ka kostja huvidega. Üüritud ruumides toimunud tulekahju põhjuseks oli hageja kui üürileandja tegevusetus. Seega on ka üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse põhjustanud hageja. Arvestades, et tulekahju tõttu ei saa kostja üüritud ruume vastavalt üürilepingule kasutada, rikub üürileandja kostja suhtes

oma lepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendit niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Samuti annab VÕS § 296 lg 1 üürnikule õiguse keelduda üüri maksmisest ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Eeltoodust tulenevalt puudus hagejal õigus nõuda kostjalt viidatud perioodi eest üüri ja üüri tasumata jätmise korral üürilepingut üles öelda. Kostja ei ole rikkunud tuleohutusnõudeid ega üürniku hoolsuskohustust. Üüritud ruumides toimunud tulekahju on otseselt põhjustatud hageja tegevusetusest. Tulekahju sai alguse elektrikilbist, kusjuures on tuvastatud, et ei esinenud ühtegi välist tegurit, mis oleks tulekahju võinud põhjustada. Tulekahju isegi ei levinud elektrikilbist väljapoole. Tekkinud kahjustused on põhjustatud üksnes suitsust ja kuumusest elektrikilbi ümbruses. Üüritud ruumides olev elektrisüsteem oli aegunud ja ei vastanud kehtivatele nõuetele. Hageja oleks saanud tulekahju ära hoida, kui hageja oleks täitnud enda kohustust hoone kommunikatsioonid nõutavas tehnilises seisukorras hoida. Kostja on korduvalt hageja tähelepanu elektrisüsteemi korrastamise ja kaasajastamise vajadusele juhtinud, kuid hageja ei ole sellele reageerinud. Kostja kasutas üüritud ruume, s.h vaidlusalust ventilatsiooniruumi vastavalt üürilepingu sõlmimisel ja ruumide ülevaatamisel üürileandjaga kokkulepitule. Hageja esindaja kontrollis enne 01.01.2009 toimunud põlengut korduvalt vaidlusaluste ruumide, s.h ventilatsiooniruumi seisukorda ning omas algusest peale täielikku ülevaadet ruumide kasutusest. Juhul, kui üürileandja oleks leidnud, et kostja hoidis ventilatsiooniruumis selle teenindamiseks mitteettenähtud seadet ja/või materjali, oleks hageja pidanud kostjat sellest viivitamatult informeerima. Hageja ei ole seda aga kordagi teinud ega sellele kordagi viidanud. Ka puuduvad üürilepingus mis tahes viited selle kohta, et ventilatsiooniruumiks nimetatud ruumi näol oleks olnud tegemist ventilatsiooniruumi või muu ruumiga, millel on kõrgendatud tuleohutusnõuded. Üürilepingu lisaks olevalt kaardilt ei nähtu ventilatsiooniruumile mingit viidet. Samuti ei olnud ventilatsiooniseade, mis asus ventilatsiooniruumis, üürilepingu sõlmimisest alates töökorras ning seetõttu kostja seda kordagi ka ei kasutanud. Üüritud ruumide ventileerimiseks paigaldas kostja enda kulul uue ventilatsioonisüsteemi. Lisaks ei ole tõendatud ega isegi tõenäoline, et tulekahju põhjustas nn ventilatsiooniruumis selle teenindamiseks mitteettenähtud seadmete ja/või materjalide hoidmine. Ka Lääne-Eesti Päästekeskuse 05.02.2009 kirja kollaselt ei ole alust kahtlustada kedagi hooletuses või tahtlikus tegevuses. Lääne-Eesti Päästekeskus on küll leidnud, et vaidlusalustes ruumides rikuti tuleohutuse üldnõuete § 38 lg 11 ja § 59 lg 5, kuid seda ei ole käsitletud kui tulekahju tekke põhjust. Arvestades, et hageja oli ruumide kasutuse viisist üürilepingu sõlmimisest alates teadlik, kuid hageja ei nõudnud kostjalt kordagi ruumide teistsugust kasutamist, ei saa kostja tegevust kuidagi käsitleda üürilepingu olulise rikkumisena, mis annaks aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja tunnustas hageja õigust Kuressaares Kauba 14 asuvad äriruumid kostja valdusest välja nõuda ja kohustas kostjat äriruumid hagejale tagastama (üle andma). Menetluskulud jäid kostja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 01.01.2009 toimus lepingu esemeks olevates äriruumides tulekahju ja et tulekahju järgselt ei ole ruumid taastusremondita sihtotstarbeliselt kasutatavad ning et kostja neid ka käesoleval ajal ei kasuta. Poolte vahel ei ole vaidlust ka selles, et ülesütlemisavaldus on kostjale kätte toimetatud. Kohus leidis, et üürilepingu erakorralise etteteatamiseta ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud, esinesid poolte vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemise alused. Üürnik rikkus üürilepingut oluliselt, rikkumise ulatust ja laadi arvestades ei saa eeldada, et üürileandja lepingu täitmist jätkab. Tuleohutusnõuete rikkumine kostja poolt on tõendatud Lääne-Eesti Päästekeskuse 14.08.2009

teatisega. Lääne-Eesti Päästekeskuse hinnangul ei seisnenud tuleohutuse üldnõuete rikkumine mitte üksnes ventilatsioonikambris selle teenindamiseks mitteettenähtud seadme või materjali hoidmises, vaid ka elektrijaotlas või elektrijaotuspunktis, selle peal, all või vastu mis tahes põlevmaterjali või eseme hoidmise keelu rikkumises. Toimikus olevatest fotodest, tunnistajate G. Õ. ja T. J. ütlustest nähtuvalt kasutas kostja ventilatsiooniruumi laona, hoides seal muu hulgas tuleohtlikke aineid, elektrikilbiruumi oli kostja sisse seadnud kontori, hoides elektrikilbi vahetus läheduses kergestisüttivaid materjale; tuletõkkeuksi hoidis kostja avatult, mis tõi kaasa suitsukahjustuste laiema leviku kui oleks olnud juhul, kui tuletõkkeuksed oleksid olnud suletud. 09.01.2009 esitas hageja kostjale pretensiooni, milles juhtis kostja tähelepanu eelnimetatud asjaoludele. Kostja väide, et üüritud ruumides toiminud tulekahju põhjuseks oli hageja kui üürileandja tegevusetus, et üüritud ruumides asuv elektrisüsteem oli aegunud ja ei vastanud kehtivatele nõuetele, on paljasõnaline ja tõendamata. Asjaolu, et hoone elektrisüsteem oli enne põlengut nõuetekohane, kinnitas kohtuistungil oma ütlustega tunnistaja G. Õ., kes on teinud elektrikuna elektritöid hoones enne põlengut ning kes vaatas elektrisüsteemi üle vahetult pärast tulekahju 01.01.2009. Ehitisregistri andmetel on Kauba 14 hoonele väljastatud kasutusluba 1998.a, millest võib järeldada, et hoone on ehitatud nõuetekohaselt. Üürnik võttis üürilepingu sõlmimisel 21.02.2007 ruumid aktiga vastu ja mingeid pretensioone hoone elektrisüsteemi osas selles ei esitanud. Ruumide üleandmise ja vastuvõtmise akti järgi oli ruumide üleandmise ajal ventilatsioonisüsteem korras. Ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis on ventilatsioonisüsteemide juures märgitud, et need asuvad ventilatsiooniruumis. Seega oli üürnik teadlik, et tegemist on ventilatsiooniruumiga ja tavapärast hoolsust järgides pidi temale olema selge, et tegemist on ruumiga, mille suhtes tulenevalt tuleohutuse üldnõuetest kehtivad erinõuded. Kostja üürnikuna oli kohustatud järgima tuleohutuse üldnõudeid kui üldkohustuslikke nõudeid ilma üürileandja poolse eraldi informeerimiseta. Kostja ei kasutanud ruume nõuetekohaselt. Seega kostjaga sõlmitud üürileping on ülesütlemisega lõppenud ja kostjal puudub õiguslik alus Kauba 14 äriruume vallata. Kostja käitumine on ilmekalt näidanud, et tal puudub tahe oma majandustegevust üüritud ruumides jätkata. Iga päevaga, mille võrra ruumide remondiga alustamine edasi lükkub, kannab üürileandja kahju. Neil asjaoludel ei saa mõlema poole huve kaaludes eeldada, et leping jätkub. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Pärast lepingu lõppemist, s.o alates 01.05.2009 valdab kostja Kuressaares Kauba 14 asuvaid äriruume ilma õigusliku aluseta. AÕS § 80 järgi on omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning asi saata tagasi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Maakohus ei ole arvesse võtnud asjaolu, et kostja seaduslik esindaja Assadollah Beigi ei valda eesti keelt ning tema suhtlemiskeelteks on inglise või rootsi keel. Seetõttu jäi asjas toimunud kohtuvaidluste sisu kostja esindajale arusaamatuks ning ta ei olnud võimeline esitama vastuväiteid hageja argumentidele või esitama küsimusi tunnistajatele. 15.12.2009 edastatud kohtukutses kostjale ei nimetata vajadust teavitada kohut tõlgi kaasamise vajadusest kohtuistungil. Kostja teavitas kohut 20.01.2010 toimunud kohtuistungil enda võimetusest kohtusaalis toimuvast aru saada. Kuigi kohus oli nimetatud asjaolust teadlik, ei teinud ta midagi tõlke tagamiseks l6.03.2010 toimunud kohtuistungil. Kuigi nii 20.01.2010 kui 16.03.2010 toimunud istungitel oli kostja esindatud ka lepingulise esindajaga, juhindus nimetatud esindaja üksnes

eestikeelsest dokumentatsioonist, kuna ei valda piisavalt ei inglise ega rootsi keelt seadusliku esindajaga kohtuistungi käigus operatiivseks suhtlemiseks. Seetõttu ei olnud kostjal võimalusi esitada piisavaid argumente enda kaitsmiseks hageja nõuete vastu. l6.03.2010 kohtuistungil esinesid hageja tunnistajatena G. Õ. ja T. J.. Nende kutsumisest kohtuistungile ei olnud kostjat eelnevalt teavitatud, seega puudus kostja seaduslikul esindajal võimalus neid küsitleda ning nende esitatud väiteid vaidlustada. Mitmesugustel asjaoludel ei olnud kostja seaduslikul esindajal võimalik viibida enne 20.01.2010 toimunud mitmetel kohtuistungitel (nendel viibis kostja lepinguline esindaja) ega isiklikult tutvuda kohtu toimikus olevate materjalidega. Materjaliga ei olnud kostja seaduslikul esindajal võimalik tutvuda ka 16.03.2010 istungil. Peale kohtuotsuse kättesaamist tekkis kostja seaduslikul esindajal põhjendatud kahtlus hageja esitatud tõendusmaterjali (fotode) ehtsuses. Materjalidega tutvudes avastas kostja seaduslik esindaja, et vaidlusalustes äriruumides 01.01.2009 asetleidnud tulekahju järgselt hageja tehtud ning kohtule tõendina esitatud fotodel on esemete asukohta muudetud, seega on sisuliselt tegemist võltsinguga. Selles küsimuses tegi kostja seaduslik esindaja 27.04.2010 avalduse politseile, soovides nimetatud asjas uurimise alustamist. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Kostjat esindas kohtumenetluses eesti keelt valdav lepinguline esindaja, kes osales kõigis menetlustoimingutes. Tõele ei vasta väide, et kostja ei olnud teadlik tunnistajate ülekuulamisest. Mõlema hageja taotletud tunnistaja ülekuulamisest oli kostja esindaja eelnevalt teadlik, vastuväidet ta sellele taotlusele ei esitanud. Mingeid takistusi toimiku materjaliga tutvumiseks ja seisukoha kujundamiseks kostjal ei olnud. Kostja seadusliku esindaja väidetav kahtlus fotode ehtsuse suhtes oleks tulnud esitada tähtaegselt, vastasel juhul kohus sellist avaldust ei menetle (TsMS § 331 lg 1). Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Pärnu Maakohtu otsuse tühistamiseks. Tulenevalt TsMS § 657 lg 1 p-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ning apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ei korda ringkonnakohus hagi rahuldamise põhjendusi, sest nõustub maakohtu otsuses sisalduvate vastavate motiividega. Vastuseks apellandile märgib kolleegium alljärgmist. Pärnu Maakohus ei rikkunud asja menetlemisel protsessiõiguse norme. Käesolevas asjas on kostjaks juriidiline isik - äriühing -, kelle lepinguliseks esindajaks oli eesti keelt valdav Margus Rebane. Nimetatud isik on kostja nimel esitanud nii vastuse hagiavaldusele kui muud menetlusdokumendid (s.h taotlused tõendite esitamiseks). Seadusest tulenevalt võib isik menetluses osaleda isiklikult (juriidilise isiku seaduslik esindaja) või lepingulise esindaja kaudu. Antud juhul on kostja valinud lepingulise esindaja, kes on teda menetluses ka esindanud. Esindajal on selle menetlusosalise õigused ja kohustused, keda ta esindab, tema tehtud menetlustoiming loetakse tehtuks esindatud menetlusosalise poolt (TsMS § 217 lg 5). TsMS § 217 lg 6 kohaselt loetakse esindaja käitumine ja teadmine võrdseks menetlusosalise käitumise ja teadmisega. Vaid siis, kui menetlusosaline ei valda eesti keel ja tal ei ole menetluses esindajat, kaasatakse võimaluse korral tõlk (TsMS § 34 lg 1). Apellandi väide selle kohta, et tema seaduslik esindaja ei saavutanud piisavat kontakti lepingulise esindajaga, ei viita menetlusnormi rikkumisele. Nimetatud asjaolule ei viita ka apellatsioonkaebuses sisalduv arutlus, mille kohaselt ei olnud kostja seaduslikul esindajal võimalik erinevatel põhjustel osaleda kohtuistungitel ega toimiku materjaliga tutvuda. Kostja lepinguline esindaja on kõigist menetlustoimingutest osa võtnud, mingeid takistusi toimiku materjaliga tutvumiseks tal ei esinenud. Vajalikud menetlusdokumendid on temani jõudnud õigeaegselt. Väide, nagu poleks kostjat eelnevalt teavitatud hageja tunnistajate ülekuulamisest 16.03.2010 istungil, ei ole kooskõlas asja materjaliga.

Toimikust nähtuvalt on hageja esitanud tunnistaja ülekuulamise taotluse kohtule 16.10.2009 menetlusdokumendis (tl 81-82). 20.01.2010 istungil esitas kostja taotluse tõendite esitamiseks (s.h kahe tunnistaja ülekuulamiseks). Kohus määras uue istungi aja ning ühtlasi ka tõendite esitamise lõpliku tähtaja (istungi protokoll tl 113). 05.02.2010 esitas hageja taotluse veel teisegi tunnistaja ülekuulamiseks, kinnitades samas, et taotlus on edastatud ka kostja esindajale. 10.02.2010 kirjas on kohus palunud kostjalt seisukohta hageja taotluse suhtes (tl 119). 27.02.2010 kirjas on kostja esindaja kinnitanud, et ei oma vastuväiteid OÜ Heikmar poolt esitatud tunnistaja ülekuulamise taotlusele (tl 121). 16.03.2010 toimunud kohtuistungil kuulati poolte taotletud tunnistajad üle (ühe tunnistaja ülekuulamise taotlusest on kostja esindaja istungil loobunud - protokoll tl 123). Maakohus on kõiki toiminguid läbi viies vastavaid reegleid järginud. Ka 16.03.2010 kohtuistungil osales kostja esindaja, kohtuistungi protokollist nähtuvalt on kostja esindaja tunnistajaid ka küsitlenud. Mingeid vastuväiteid kohtu tegevuse kohta ei ole kostja eelneva menetluse kestel esitanud. TsMS § 333 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Kui kostja ei olnud nõus kohtu tegevusega 20.01.2010 istungi läbiviimisel või muude toimingutega, pidi ta sellest kohut koheselt teavitama. Ringkonnakohus jätab rahuldamata apellandi taotluse asja läbivaatamiseks kohtuistungil, kuna see on esitatud hilinenult. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima (TsMS § 663 lg 7). Kaebus sellist märget ei sisalda. Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.

Ü. Jänes

M. Klaar

I. Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.