Asjaõigus › Omandiasjad

ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE

2-09-44177

2-09-44177 äriruumide valdust vabatahtlikult üle ei anna, on üürileandja sunnitud ruumidesse sisenema omaabi korras. 3.07.2009.a sai hageja kostjalt elektronkirja, milles kostja kirjutas, et hageja ei või üüritud äriruumidesse siseneda enne, kui kostja jurist ütleb, et hageja seda teha võib. Kirjavahetus kostjat esindava advokaadiga äriruumide valduse üleandmiseni ei viinud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks oli asjaolu, et üürilepingu punktiga 4.2.9 kohustus kostja järgima tuletõrje- ja sanitaareeskirju ning vastutama tuleohutuse eest Üüritud äriruumides. Kostja valdusesse antud Kauba tn 14 äriruume tulekahju järgselt üle vaadates ilmnes, et kostja oli oluliselt rikkunud üürilepingu punkti 4.2.9. ja siseministri 8.septembri 2000. a määrusega nr 55 vastu võetud „Tuleohutuse üldnõudeid“. Kostja kasutas ventilatsiooniruumi laona. „Tuleohutuse üldnõuete“ § 3 kohaselt lasub vastutus tuleohutusnõuete täitmise eest objekti valdajal. „Tuleohutuse üldnõuete“ § 38 p 11 järgi on keelatud hoida ehitise ventilatsioonikambris selle teenindamiseks mitteettenähtud seadet või materjali. Ventilatsiooniruumi laona kasutamine on tuleohutuse nõuete oluline rikkumine. VÕS § 276 lg-s 2 on sätestatud, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt. Kostja seda kohustust ei täitnud. Isegi kui kostja ei ole süüdi tulekahju põhjustamises, on üheselt selge, et tuleohutusnõuete eiramine (kergestisüttivate esemete hoidmine ventilatsiooniruumis, tule leviku takistamiseks mõeldud tulekindlate uste pärani lahti hoidmine) aitas kaasa tule levikule ja üürileandjale kahju tekkimisele. Nagu eelpool märgitud, ei ole lepingu esemeks olevad äriruumid tulekahju tõttu käesoleval ajal sihtotstarbeliselt kasutatavad. Ülesütlemisavalduses tõi hageja lepingu ülesütlemise alusena välja ka põhjuse, et ruumide valduse üleandmisest keeldumisega takistab kostja ruumide remontimist. Sellega on takistatud ruumide tulekahjujärgne taastamine ning on seatud ohtu ehitise säilimine. Remondi tegemise takistamine lükkab edasi ruumide uuesti sihipäraselt kasutusse võtmist. VÕS § 76 lg-s 2 on sätestatud, et kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt. Tulekahjus kahjustunud ruumide valduse üürileandjale remondi teostamiseks üleandmisest keeldumine on hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet rikkuv. Lisaks eeltoodule heitis hageja ülesütlemise avalduses kostjale ette, et ta ei ole äriruumi üürilepingut üüri ja kõrvalkulude tasumise osas nõuetekohaselt täitnud. Üürilepingu p 3.3. kohaselt on üürnik kohustatud maksma üüri ja muud lepingujärgsed maksed üürileandja arvete alusel üks kord kuus järgneva kuu 5-ndaks kuupäevaks. Ülesütlemisavalduse esitamise ajaks oli kostjal tasumata üür ja kõrvalkulud kolme kuu eest: 1) 30.01.2009.a arve nr 440, summa 18786,52 kr, maksetähtaeg möödus 5.02.2009.a; 2) 28.02.2009.a arve nr 443, summa 17950,52 kr, maksetähtaeg möödus 6.03.2009.a; 3) 31.03.2009.a arve nr 446, summa 17945,51 kr, maksetähtaeg möödus 5.04.2009.a. Kokku on maksetähtaja ületanud, s.o sissenõutavaks muutunud võlgnevus 54682,55 krooni. Üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmine on lepingu rikkumine. Hageja andis kostjale täiendava tähtaja võla tasumiseks, kuid ka täiendava tähtaja jooksul kostja võlgnevust ei tasunud. VÕS § 313 kohaselt võib üürileandja mõjuval põhjusel tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 315 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik rikub olulisel määral või tahtlikult VÕS § 276 lõikes 2 nimetatud kohustusi. VOS § 276 lg 2 järgi peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 315 lõikes 2 on sätestatud, et äriruumide üürileandja võib üürilepingu VÕS § 315 lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea ülesütlemistähtaega järgima.

2-09-44177 Üüritud äriruumides tuleohutusnõuete rikkumisega on kostja lepingut oluliselt rikkunud, tulekahju järgselt ruumide valduse remondi alustamiseks üleandmisest keeldumisega aga lõi kostja juba tahtlikult olukorra, mis seab kahtluse alla ehitise säilimise, mis andis hagejale aluse üürileping erakorraliselt etteteatamiseta üles öelda. Olukorras, kus üürnik takistab üüritud ruumide sihipärast kasutuselevõttu, oma toimingutega seab ohtu vara säilimise ega maksa üüri, ei saa eeldada, et üürileandja lepingu täitmist jätkab. Lepingu erakorralise ülesütlemisega lõppemisest tulenevalt tekkis üürnikul kohustus anda ruumid üürileandjale üle 30.04.2009.a. Käesoleva hagiavalduse esitamise ajaks on kostja vara üleandmisega viivituses juba neli kuud. Hagejal on tekkinud VÕS § 335 alusel õigus nõuda ruumide tagastamisega viivitamise eest viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri. Võimalik kahju hüvitise nõue on 57 000 kr (4 * 14250) krooni. Üürilepingu sõlmimisel makstud tagatis ei kata üüri- ja kõrvalkulude võlgnevust ja kahjuhüvitist. Nähes asja kokkuleppel lahendamise võimalust, hageja kahjuhüvitist kostjalt käesoleva hagiga siiski ei nõua. Kujunenud on olukord, kus äriruumide üürileping on ülesütlemisega lõppenud, kostja ei ole ülesütlemist kohtulikult vaidlustanud, kuid keeldub äriruumide valdust üle andmast ning tugineb oma väidetes asjaolule, et üürileandja ei või ilma üürniku loata üüritud ruumidesse siseneda. Vaidlusalused äriruumid on alates 1.01.2009.a tulekahju ja kustutustööde tõttu tahmunud ning veekahjustustega. Ruumide olukorra kohta esitab hageja vahetult pärast tulekahju tehtud fotod. Ruumid on seisnud juba kaheksa kuud remontimata. Algamas on kütteperiood, kuid elektrisüsteemi remondita ei ole ruume võimalik kütta (ruumides on elektriküte). On reaalne oht, et üsaks tule- ja veekahjustustele tekivad remontimata ruumides, aga ka hoones tervikuna niiskus- ja külmakahjustused. Kostja ei astunud üürilepingu kestuse ajal mingeid samme ruumide remontimiseks. Üüritud ruume oma valdusse võtmata ei ole võimalik hagejal asuda hoonet remontima. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on vaidlusaluste ruumide omanik, kuid kostja keeldub tema valdusse antud äriruume hageja kui omaniku valdusse andmast, s.o äriruume tagastamast. Hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) § 394 lg-st 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 80 tulenev alus nõuda äriruumide tagastamist. Äriruumide valduse üleandmise viivituse tõttu kannab hageja kahju. Kahju seisneb nii ruumide seisundi halvenemises, aga ka võimatuses saada ruumide kasutamiselt tulu. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Pärast lepingu lõppemist, s.o alates 1.05.2009.a valdab kostja Kuressaares Kauba tn 14 asuvaid äriruume ilma õigusliku aluseta. AÕS § 80 järgi on omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes Õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kohtuistungil jäi hageja nõude juurde.

KOSTJA VASTUVÄITED

2-09-44177 1) Poolte vahel on kehtiv üürileping ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt üüritud ruumide valduse tagastamist. 02.10.2008.a. sõlmisid hageja ja kostja äriruumid üürilepingu, millega hageja andis kostjale üürile Kuressaares Kauba tn 14 asuvad äriruumid (toitlustusruumid). Üürileping sõlmiti tähtajaliselt kuni 27.12.2016.a. 01.01.2009.a. toimus üüritud äriruumides tulekahju, mille tulemusena muutusid ruumid sihtotstarbeliselt kasutuskõlbmatuks. 24.04.2009.a. esitas hageja kostjale Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Üürilepingu ülesütlemise alusena on hageja viidanud VÕS § 315 lg 1 p 2. Hageja on üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses asunud seisukohale, et kostja on rikkunud üürniku hoolsuskohustust ja tuleohutusnõudeid. Samuti on hageja viidanud asjaolule, et üürnik on jätnud tasumata kolme kuu üüri. Kostja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine on tehtud ilma õigusliku aluseta ja on seetõttu tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi, tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Hageja on viidanud üürilepingu ülesütlemisel kahele õiguslikule alusele VÕS § 315 lg 1 p 2 ja VÕS §316 lg 1. VÕS § 315 lg 1 p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub VÕS § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Hageja on ülesütlemisavalduses välja toonud, et kostja on üüritud ruumides tuleohutusnõuete rikkumisega oluliselt lepingut rikkunud. Samuti on hageja leidnud, et tulekahju järgselt ruumide valduse remondi alustamiseks üleandmisest keeldumisega kahjustab kostja üüritud ruume tahtlikult. Kostja hageja väidetega ei nõustu. Kostja on seisukohal, et käesoleval juhul puudus alus VÕS § 315 kohaldamiseks ja isegi kui oleks esinenud alus, ei ole kostja järginud üürilepingu ülesütlemise korda, rikkudes seaduses ettenähtud nõudeid, millest tulenevalt on ülesütlemine tühine. Kostja on seisukohal, et ei ole rikkunud tuleohutusnõudeid. Üüritud ruumides toimunud tulekahju ja hageja viited kostja rikkumistele ei ole kuidagi seotud. Tuleohutusnõuete ja üürniku hoolsuskohustuse rikkumist käsitleb kostja käesoleva vastuse punktis 2. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et VÕS § 315 lg 1 p 2 sätestatud aluste esinemine ei anna üürileandjale kohest üürilepingu ülesütlemise õigust. Üürileandja peab lepingu erakorralise Ülesütlemise õiguse tekkimise eeldusena üürnikku hoiatama ning üürnik peab ka peale hoiatamist panema toime sama rikkumise või jätkama sama kestva rikkumise toimepanemist. Alles pärast nimetatud tähtaja möödumist tekkib üürileandjal ülesütlemise Õigus, kusjuures ülesütlemisest tuleb ka sellisel juhul vähemalt 30 päeva ette teatada. Käesoleval juhul ei ole hageja enne üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist kostjat VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel üürlepingu rikkumisest hoiatanud. Seega ei ole hagejal tekkinud üürilepingu ülesütlemise õigust VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel. Hageja viide VÕS § 315 lõikele 2 on kohatu. Hageja väidab, et üüritud ruumide valduse mitteüleandmisega kahjustab kostja Üüritud ruume tahtlikult. Kostja on seisukohal, et hageja nõue ruumide valduse üleandmiseks on vastuolus seadusega. Pooltevahel on kehtiv leping ja kostjal ei ole kohustust hagejale ruumide valdust üle anda. VÕS § 283 lg 1 peab üürnik taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt peab üürnik lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule.

2-09-44177 Eeltoodust tulenevalt ei ole üürnik kohustatud üürileandjale üle andma ruumide valdust, vaid on kohustatud võimaldama üürileandjal ruumides teha vajalike töid ja kõrvaldada puudusi. Kostja ei ole kunagi takistanud hagejal ruumide remontimist, vaid on palunud, et hageja teataks vastavalt VÕS § 283 lõikele 3 sellest õigeaegselt ette ning arvestaks seejuures ka kostja huvidega. Eeltoodust tulenevalt puudus kostja arvates hagejal ülesütlemiseks VÕS §-s 315 toodud Õiguslik alus. Lisaks VÕS §-le 315 on hageja ülesütlemise alusena välja toonud ka VÕS § 316 lg 1. VÕS § 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles Öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Üüritud ruumides toimunud tulekahju põhjuseks oli hageja kui üürileandja tegevusetus. Seega on ka üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse põhjustanud hageja. Arvestades, et tulekahju tõttu ei saa kostja üüritud ruume vastavalt üürilepingule kasutada, rikub üürileandja kostja suhtes oma lepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendit niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Samuti annab VÕS § 296 lg 1 üürnikule Õiguse keelduda üüri maksmisest ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Eeltoodust tulenevalt puudus kostja arvates hagejal õigus nõuda kostjalt viidatud perioodi eest üüri ega üüri tasumata jätmise korral üürilepingut üles öelda. Kostja on seisukohal, et VÕS § 313 eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud. Hageja poolt 24.04.2009.a. esitatud ülesütlemisavaldus ei toonud materiaalsete eelduste puudumise tõttu kaasa Õigusliku tagajärjena üürilepingu lõppemist ning pooltevaheline üürileping on jätkuvalt kehtiv. 2) Kostja ei ole rikkunud tuleohutusnõudeid ega üürniku hoolsuskohustust. Hageja on üürilepingu ülesütlemisavalduses asunud seisukohale, et kostja on üüritud ruumides rikkunud oluliselt tuleohutusnõudeid. Kostja hageja sellise väitega ei nõustu. Esmalt soovib kostja selguse huvides välja tuua, et üüritud ruumides toimunud tulekahju on otseselt põhjustatud hageja tegevusetusest. Tulekahju sai alguse elektrikilbist, kusjuures on tuvastatud, et ei esinenud ühtegi välist tegurit, mis oleks tulekahju võinud põhjustada. Tulekahju isegi ei levinud elektrikilbist väljapoole. Tekkinud kahjustused on põhjustatud üksnes suitsust ja kuumusest elektrikilbi ümbruses. Üüritud ruumides olev elektrisüsteem oli aegunud ja ei vastanud kehtivatele nõuetele. Hageja oleks saanud tulekahju ära hoida, kui hageja oleks täitnud enda kohustust hoone kommunikatsioonid nõutavas tehnilises seisukorras hoida. Kusjuures kostja on varasemalt korduvalt hageja tähelepanu elektrisüsteemi korrastamise ja kaasajastamise vajadusele juhtinud, kuid hageja ei ole sellele reageerinud. Hageja on kostjale ette heitnud, et kostja kasutas Kuressaares, Kauba 14 asuvat ventilatsiooniruumi laona ning hoidis ventilatsiooniruumis selle teenindamiseks mitteettenähtud seadet ja/või materjali. Hageja hinnangul on kostja seeläbi rikkunud üürilepingu punkti 4.2.9, siseministri 08.12.2000.a. määruse nr 55 § 38 punkti 11 ja VÕS § 276 lõiget 2. Kostja on seisukohal, et ei ole rikkunud tuleohutusnõudeid ega üürniku hoolsuskohustust. Kostja kasutas üüritud ruume, sh vaidlusalust ventilatsiooniruumi vastavalt üürilepingu sõlmimisel ja ruumide ülevaatamisel üürileandjaga kokkulepitule. Hageja esindaja kontrollis enne 01.01.2009.a. toimunud põlengut korduvalt vaidlusaluste ruumide, sh ventilatsiooniruumi seisukorda ning omas algusest peale täielikku ülevaadet ruumide

2-09-44177 kasutusest. Juhul, kui üürileandja oleks leidnud, et kostja hoidis ventilatsiooniruumis selle teenindamiseks mitteettenähtud seadet ja/või materjali, oleks hageja pidanud kostjat sellest viivitamatult informeerima. Hageja ei ole seda aga kordagi teinud ega sellele kordagi viidanud. Ka pooltevahelises üürilepingus puuduvad mis tahes viited selle kohta, et hageja poolt nüüd nn ventilatsiooniruumiks nimetatud ruumi näol oleks olnud tegemist ventilatsiooniruumi või muu ruumiga, millel on kõrgendatud tuleohutusnõuded. Üürilepingu lisaks olevalt kaardilt ei nähtu ventilatsiooniruumile mis tahes viidet. Seega puudus kostjal igasugune alus kõrgendatud nõudeid rakendada. Hageja tegevusest, sh ruumide kasutamise osas pretensioonide mitteesitamisest, võib järeldada, et hagejal ei olnud kostjale pretensioone üüritud ruumide, sh ventilatsiooniruumide kasutamise osas ning kostja kasutas ruume nõuetekohaselt. Hageja ei ole kostjat kordagi informeerinud, et vaidlusalust ruumi ei tohiks kasutada laoruumina ega üürniku poolt kasutatud viisil. Samuti omab olulist tähtsust asjaolu, et ventilatsiooniseade, mis asus vaidlusaluses ventilatsiooniruumis, ei olnud üürilepingu sõlmimisest alates töökorras ning seetõttu kostja seda kordagi ka ei kasutanud. Üüritud ruumide ventileerimiseks paigaldas kostja enda kulul uue ventilatsioonisüsteemi. Kostja hinnangul ei ole põhjendatud nimetada ruumi ventilatsiooniruumiks üksnes seetõttu, et seal asub katkine ventilatsiooniseade, mida ei kasutata. Eeltoodust tulevalt puudub igasugune mõistlik põhjendus, miks vaidlusalust ruumi ei või kasutada muuks otstarbeks, kui ventilatsiooniseadme teenindamiseks. Antud juhul ei ole tõendatud ega isegi tõenäoline, et tulekahju põhjustas nn ventilatsiooniruumis selle teenindamiseks mitteettenähtud seadmete ja/või materjalide hoidmine. Ka hagiavalduses viidatud Lääne-Eesti Päästekeskuse 05.02.2009.a. kirja nr 7.37145 kollaselt ei ole alust kahtlustada kedagi hooletuses või tahtlikus tegevuses. Lääne-Eesti Päästekeskus on küll leidnud, et vaidlusalustes ruumides rikuti „Tuleohutuse üldnõuded“ § 38 lõiget 11 ja § 59 lõiget 5, kuid seda ei oie käsitletud kui tulekahju tekke põhjust. Arvestades, et hageja oli ruumide kasutuse viisist üürilepingu sõlmimisest alates teadlik, kuid hageja ei nõudnud kostjalt kordagi ruumide teistsugust kasutamist, ei saa kostja tegevust kuidagi käsitleda üürilepingu olulise rikkumisena, mis annaks aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes TsMS § 394 palub kostja jätta hagiavaldus rahuldamata ja jätta kostja menetluskulud täielikult hageja kanda. Kohtuistungil jäi kostja oma vastuväidete juurde.

KOHTU SEISUKOHT

2-09-44177 Hageja on viidanud üürilepingu ülesütlemisel kahele õiguslikule alusele VÕS § 315 lg 1 p2ja VÕS §316 lg 1. VÕS § 315 lg 1 p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub VÕS § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Sama paragrahvi 3.1Õike kohaselt peab äriruumi üürnik arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. VÕS § 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Asja materjalidest nähtuvalt, sõlmis OÜ Heikmar 23.02.2007.a OÜ-ga Biaban (registrikood 11322899) äriruumi üürilepingu, millega andis OÜ Biaban kasutusse Kuressaares Kauba tn 14 asuvad ruumid. Üürnik võttis ruumid kasutusse toitlustusettevõtte pidamise sihtotstarbel /tl. 816/. 1.10.2008.a sõlmisid OÜ Heikmar, OÜ Biaban ja OÜ Damavand üürilepingu ülevõtmise lepingu, millega senine üürnik OÜ Biaban andis üürileandja nõusolekul 23.02.2007.a sõlmitud äriruumide üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle OÜ-le Damavand /tl. 17-18/. Tulenevalt lepingu kohustuste ülevõtmisest sõlmisid OÜ Heikmar (hageja) ja OÜ Damavand (kostja) 2.10.2008.a uue äriruumide üürilepingu, mille p-s 13.5. on välja toodud nimetatud üürilepingu seotus 23.02.2007.a üürilepingu kohustuste ülevõtmisega ja 21.02.2007.a koostatud ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktiga /tl. 19-27/. Üürileping oli sõlmitud tähtajalisena kehtivusega kuni 27.12.2016.a. Üürilepingu p-s 4.2.3 kohustus üürnik kasutama äriruume hoolikalt ja sihipäraselt vastavalt lepingule ja äriruumide otstarbele so toitlustuseks. Lepingu punkti 4.2.7. kohaselt kohustus üürnik teatama üürileandjale viivitamatult igast äriruumides ja/või hoones toimunud avariist, tulekahjust jms, võttes koheselt tarvitusele abinõud edasiste kahjude ärahoidmiseks ja tagajärgede likvideerimiseks. Lepingu punktis 4.2.9. kohustus üürnik järgima tuletõrje- ja sanitaareeskirju ning vastutama tuleohutuse eest äriruumides. Pooled leppisid üürilepingu punktis 6.1 kokku, et leping lõpeb selle tähtaja möödumisel. Leping lõpeb ka äriruumide või hoone hävimisel või kasutuskõlbmatuks muutumisel. Lepingu punktis 6.4. leppisid pooled kokku, et üürileandjal on Õigus leping erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult üks kuu ette, kui üürnik ei ole täitnud lepingu tingimusi juhtudel, näiteks kui üürniku tegevus halvendab hoone või äriruumide seisundit (p 6.4.2); üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri või muud lepingus nimetatud tasumisele kuuluvaid makseid või võlgnevusele lisanduvat viivist ühe kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates (p 6.4.4.); üürnik on muul, lepingus sätestamata viisil oluliselt rikkunud lepinguga kokkulepitud tingimusi (p 6.4.8.). Tõendatud on, et 1.01.2009.a toimus lepingu esemeks olevates äriruumides tulekahju /t.l. 28, 29-31, 34/. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et tulekahju järgselt ei ole ruumid taastusremondita sihtotstarbeliselt kasutatavad ning et kostja neid ka käesoleval ajal ei kasuta. 23.04.2009.a esitas hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse /t.l. 41-44/. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et ülesütlemisavaldus on kostjale kätte toimetatud. Hageja on arvamusel, et leping lõppes erakorralise ülesütlemisega ülesütlemisavalduses nimetatud päeval, s.o 30.04.2009.a.

2-09-44177 Kostja hinnangul on üürilepingu ülesütlemine tehtud ilma õigusliku aluseta ja on seetõttu tühine. Kostja leiab, et üürileping ei ole lõppenud ja kehtib edasi. Kohus kostja sellise seisukohaga ei nõustu. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral tuleb VÕS §196 lg-st 1 ja §313 Ig-st 1 tulenevalt hinnata, kas lepingupool so antud juhul üürnik rikkus lepingut ja kas see saab olla mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisele. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks on üldjuhul kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine (VÕS § 196 lg-d 1 ja 2). Tähtaja määramine ei ole VÕS § 196 lg-st 2 tulenevalt vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des2-4 sätestatud juhtudel. Seega on antud vaidluse lahendamisel oluline: 1) kas üürileandja võis üürilepingu erakorraliselt üles öelda lepingu rikkumise tõttu ilma VÕS § 196 lg-s 2 sätestatud rikkumise lõpetamiseks üürnikule mõistlikku tähtaega andmata. 2) kas üürnik rikkus lepingut ning kas tuvastatud rikkumisi saab pidada lepingu p -de 4.2.7 ja 4.2.9 ning 6.4.8 mõttes üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise aluseks. Kohus leiab, et antud asjas on üürilepingu erakorralise etteteatamiseta ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud, esinesid poolte vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemise alused. Üürnik rikkus üürilepingut oluliselt, rikkumise ulatust ja laadi arvestades ei saa eeldada, et üürileandja lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjused olid järgmised: 1)1. jaanuaril 2009.a toimus kostja valduses olevates äriruumides tulekahju. Üürilepingu punkti 4.2.9 kohaselt kohustus kostja järgima tuletõrje- ja sanitaareeskirju ja vastutama tuleohutuse eest üüritud äriruumides. Kostja kasutusse antud Kauba tn 14 äriruume tulekahju järgselt üle vaadates selgus, et kostja on oluliselt rikkunud üürilepingu punkti 4.2.9. ja siseministri 8.septembri 2000.a määrusega nr 55 vastu võetud „Tuleohutuse üldnõudeid“. Üürilepingu p

2-09-44177 ülesütlemiseks. Remondi tegemise takistamine lükkab edasi ruumide uuesti sihipäraselt kasutusse võtmist. VÕS § 76 lg-s 2 on sätestatud, et kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Tulekahjus kahjustunud ruumide valduse üürileandjale remondi teostamiseks üleandmisest keeldumine on hea usu, aga ka mõistlikkuse põhimõtet rikkuv. 3) lisaks eeltoodule ei täitnud kostja äriruumi üürilepingut üüri ja kõrvalkulude tasumise osas nõuetekohaselt. Üürilepingu p 3.3. kohaselt on üürnik kohustatud maksma üüri ja muud lepingujärgsed maksed üürileandja arvete alusel üks kord kuus järgneva kuu 5-ndaks kuupäevaks. Ülesütlemisavalduse esitamise ajaks võlgnes üürnik üürileandjale üüri ja kõrvalkulusid kolme kuu eest. Kostja ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud. Kohus ei nõustu kostja väitega, et kostja ei rikkunud tuleohutusnõudeid. Tuleohutusnõuete rikkumine kostja poolt on tõendatud Lääne-Eesti Päästekeskuse 14.08.2009.a teatisega /t.l. 28/. Lääne-Eesti Päästekeskuse hinnangul ei seisnenud tuleohutuse üldnõuete rikkumine mitte üksnes ventilatsioonikambris selle teenindamiseks mitteettenähtud seadme või materjali hoidmises, vaid ka elektrijaotlas või elektrijaotuspunktis, selle peal, all või vastu mis tahes põlevmaterjali või -eseme hoidmise keelu rikkumises. Toimiku lk 29-34 olevatest fotodest, tunnistajate G Õ /t.l. 126-127/ja T J /t.l. 129-130/ ütlustest nähtuvalt kasutas kostja ventilatsiooniruumi laona, hoides seal muu hulgas tuleohtlikke aineid, elektrikilbiruumi oli kostja sisse seadnud kontori, hoides elektrikilbi vahetus läheduses kergestisüttivaid materjale; tuletõkkeuksi hoidis kostja avatult, mis tõi kaasa suitsukahjustuste laiema leviku kui oleks olnud juhul, kui tuletõkkeuksed oleksid olnud suletud. 9.01.2009.a esitas hageja kostjale pretensiooni, milles juhtis kostja tähelepanu eelnimetatud asjaoludele /t.l. 83/ Kostja väide, et üüritud ruumides toiminud tulekahju põhjuseks oli hageja kui üürileandja tegevusetus, et üüritud ruumides asuv elektrisüsteem oli aegunud ja ei vastanud kehtivatele nõuetele, on kohtu hinnangul paljasõnaline ja tõendamata /vt ka tunnistaja M P ütlused lk 132133/. Asjaolu, et hoone elektrisüsteem oli enne põlengut nõuetekohane, kinnitas kohtuistungil oma ütlustega tunnistaja G Õ /t.l. 126-127/, kes on teinud elektrikuna elektritöid hoones enne põlengut ning kes vaatas elektrisüsteemi üle vahetult pärast tulekahju 1.01.2009.a. Ehitisregistri andmetel on Kauba 14 hoonele väljastatud kasutusluba 1998.a /t.l. 84/, millest võib järeldada, et hoone on ehitatud nõuetekohaselt Üürnik võttis üürilepingu sõlmimisel 21.02.2007.a ruumid aktiga /t.l. 16/ vastu ja mingeid pretensioone hoone elektrisüsteemi osas selles ei esitanud. Ruumide üleandmise ja vastuvõtmise akti järgi oli ruumide üleandmise ajal ventilatsioonisüsteem korras. Ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis on ventilatsioonisüsteemide juures märgitud, et need asuvad ventilatsiooniruumis. Seega oli üürnik teadlik, et tegemist on ventilatsiooniruumiga ja tavapärast hoolsust järgides pidi temale olema selge, et tegemist on ruumiga, mille suhtes tulenevalt „Tuleohutuse üldnõuetest“ kehtivad erinõuded. Kostja üürnikuna oli kohustatud järgima „Tuleohutuse üldnõudeid“ kui üldkohustuslikke nõudeid ilma üürileandja poolse eraldi informeerimiseta. Kostja ei kasutanud ruume nõuetekohaselt. Seega asub kohus sarnaselt hagejaga seisukohale, et kostjaga sõlmitud üürileping on ülesütlemisega lõppenud ja kostjal puudub õiguslik alus Kauba 14 äriruume vallata. Kostja

2-09-44177 käitumine on ilmekalt näidanud, et tal puudub tahe oma majandustegevust üüritud ruumides jätkata. Iga päevaga, mille võrra ruumide remondiga alustamine edasi lükkub, kannab üürileandja kahju. Neil asjaoludel ei saa mõlema poole huve kaaludes eeldada, et leping jätkub. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Pärast lepingu lõppemist, s.o alates 1.05.2009.a valdab kostja Kuressaares Kauba tn 14 asuvaid äriruume ilma õigusliku aluseta. AÕS § 80 järgi on omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes Õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Eelneva alusel kuulub hagi rahuldamisele.

Reena Undrest kohtunik

11 (11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.