Osaühing BIC Balti hagi Aktsiaselts YIT Ehitus vastu 287 625 krooni väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetlus Vaidlustatud kohtulahend
287 625 krooni Harju Maakohtu 14.09.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Osaühing BIC Balti apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
06.05.2010, avalik kohtuistung Hageja Osaühing BIC Balti (registrikood 10412258, asukoht Lühike jalg 5-5, Tallinn), esindaja advokaat Indrek Lillo; Kostja Aktsiaselts YIT Ehitus (registrikood 10093801, asukoht Pärnu mnt 102c/Kauba 2a, Tallinn), esindaja advokaat Kaido Tori.
RESOLUTSIOON
1.Muuta Harju Maakohtu 14.09.2009 otsust põhjendavas osas ning jätta hagi rahuldamata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha
ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.17.09.2008 esitas Osaühing BIC Balti (hageja) Harju Maakohtule hagiavalduse Aktsiaseltsi YIT Ehitus (kostja) vastu, milles palub mõista kostjalt välja leppetrahvi kokku summas 287 625 krooni.
2.30.05.2006 sõlmiti poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, millega kostja müüjana kohustus ehitama Vääna-Jõesuu külas Männimetsa tee 6 asuvale kinnistule korterelamu, jagama selle korteriomanditeks ning võõrandama korteriomandiks oleva ridaelamuboksi nr 6 hagejale (edaspidi müügileping). Müügilepingu punkti 6.1 järgi tuli asjaõigusleping müügilepingu eseme üleandmiseks kostjalt hagejale sõlmida võimalikult lühikese tähtaja jooksul arvates päevast, kui müügilepingu ese on korteriomandina kinnistusraamatusse kantud või vastav avaldus on kinnistusraamatu pidajale esitatud ning tingimusel, et hageja on kostjale täielikult tasunud kogu ostuhinna või taganud selle vastavalt müügilepingule. Müügilepingu punkti 6.2 kohaselt pidi asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma jaanuaris 2007.a, kuid mitte hiljem kui 31.03.2007. 21.05.2007 sõlmiti poolte vahel võlaõigusliku müügilepingu muutmise leping ja asjaõigusleping (edaspidi ka 21.05.2007 leping).
3.Müügilepingu p. 7.1. nägi ette, et korteriomandi otsene valdus antakse hagejale üle hiljemalt 7 päeva jooksul arvates kogu ostuhinna tasumisest kostjale või arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest, olenevalt sellest, kumb toimub hiljem. Sama punktiga on kostjale pandud kohustus teavitada hagejat valduse üleandmise ajast ja kohast vähemalt üks päev ette. Müügilepingu punkt 7.2 sätestab, et valduse üleandmise või vastuvõtmise kohustuse täitmisega viivitamisel on teisel lepinguosalisel õigus nõuda viivitanud lepingupoolelt leppetrahvi 0,05% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Müügilepingu p-s 7.3 on pooled kokku leppinud, et valduse üleandmisel allkirjastavad nad üleandmise-vastuvõtmisakti, mis loetakse hageja poolt antud täitmise kviitungiks ja milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev, üleantavad dokumendid ja esemed, mõõdikute näidud ning võimalikud avastatud puudused ja nende kõrvaldamise tähtaeg.
4.Kostja ei ole kuni käesoleva ajani lepingu esemeks oleva korteriomandi valdust vastavalt müügilepingus kokkulepitud korrale hagejale üle andnud. 02.11.2007 toimunud kohtumisel selgitas hageja seadusjärgne esindaja, et hagejal ei ole võimalik lepingu esemel siseviimistlustöid teostada enne, kui kostja poolt antakse talle lepingu ese valmis kujul üle. Müügilepingu kohaselt tuli lepinguese üle anda sellises olukorras, et sealt oleks võimalik edasi minna siseviimistlustöödega. Lepingu ese aga sellises olukorras ei olnud. Kõigil korrustel esinesid sellised puudused, mis ei võimaldanud lepingu eseme sihipärast kasutamist. Seintes ja laes esines läbijooks, mistõttu ei olnud ostjal kuidagi võimalik siseviimistlust teostada, et lepingu ese eluasemena kasutusele võtta. Lepingu esemel esines ka mitmeid muid puudusi, kuid vee läbijooks ja sellest tulenevalt niiskuskahjustused välistasid lepingu eseme eesmärgipärase kasutamise.
5.22.11.2007 kõrvaldati kostja poolt vee läbijooks ja vastavad niiskuskahjustused. Pärast seda sai hageja hakata lepingu eseme siseviimistlust teostama ning kõige varasemalt saab sellest kuupäevast lugeda lepingu eseme valduse ostjale üleläinuks.
6.Tulenevalt eespooltoodust esitas hageja kostjale arve leppetrahvi tasumiseks lepingu eseme valdusega viivitamise eest summas 287 625 krooni. Arve koostamisel lähtus hageja sellest, et kostja viivitas valduse üleandmisega ajavahemikul 29.05.-22.11.2007, seega kokku 177 päeva. Leppetrahvi suuruses on pooled kokku leppinud müügilepingu p-s 7.3, mille kohaselt on see 0,05% ostuhinnast. Ostuhinnaks oli 21.05.2007 lepingu p-i 2.1 kohaselt 3 250 000 krooni, mis teeb leppetrahvi suuruseks iga viivitatud päeva eest 1652 krooni. Kuna hageja on lugenud viivitatud päevade arvuks 177 päeva, siis on viivise suuruseks kokku 287 625 krooni. Eelnimetatud arve esitati hagejale 21.01.2008 koos kirjaliku pretensiooniga. Kostja ei ole esitatud arvet tasunud ega ka põhjendanud arve tasumata jätmist. Samuti ei ole kostja vastanud hageja poolt kostjale koos arvega saadetud pretensioonile.
7.Kostja ei ole oma kohustust täites toiminud heas usus, sest ta ei ole kuni tänase päevani üritanud hagejale korteriomandi valdust üle anda. Kuigi pooltevaheline leping nägi sõnaselgelt ette valduse üleandmise kirjaliku aktiga, on kostja poolte vahel toimunud kirjavahetuses väitnud, et seda teha ei ole vaja. Hea usu printsiibi vastane on olnud ka hageja arvele ja pretensioonile vastamata jätmine. Kui kostja ei nõustunud arve ja pretensiooniga, siis tulnuks tal vastata ja selgitada, miks ta leiab, et ta arvet hagejale tasuma ei pea. Kostja vastus
8.Kostja vaidles hagile vastu.
9.Kostja ei ole viivitanud hagejale korteriomandi otsese valduse üleandmisega. Müügilepingu esemeks oleva korteriomandi otsene valdus läks kostjalt hagejale üle tähtaegselt. Müügilepingu p. 7.1 nägi ette, et müügilepingu esemeks oleva korteriomandi otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt seitsme päeva jooksul arvates kogu ostuhinna tasumisest müüjale või arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest, olenevalt sellest kumb toimub hiljem. Kooskõlas müügilepingu p-ga 7.3 pidid ostja ja müüja allkirjastama müügilepingu eseme üleandmisel lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti. Käesoleval juhul saabusid mõlemad valduse üleandmiseks ettenähtud eeldused üheaegselt. 21.05.2008 alandasid pooled lepinguga kokkuleppeliselt korteriomandi müügihinda seniselt 3 600 000 kroonilt 3 250 000 kroonile, müügihind loeti ostja poolt täies osas tasutuks (ostja poolt oli müüjale nimelt tasutud varem kokkulepitud ostuhinnast 3 250 000 krooni) ja kanti üle müügilepingu esemeks oleva korteriomandi omandiõigus. Tulenevalt faktist, et poolte vahel sõlmiti asjaõigusleping 21.05.2008 ja sama lepinguga loeti lõplikult tasutuks ka müügihind, saabus müügilepingu p. 7.1 arvestades korteriomandi otsese valduse üleandmise lõpptähtaeg seega 28.05.2007.
10.03.05.2007 sõlmitud lihtkirjalikus kokkuleppes fikseerisid pooled, et hageja ei oma tööde mahu osas kostjale mingeid pretensioone, millest on ainuvõimalik järeldada, et juba seisuga 03.05.2007 olid kostja poolt tööd kokkulepitud mahus faktiliselt teostatud (ehk siis pooled leppisid kokku tööde mahu vähendamises ja hinna alandamises, milline kokkulepe vormistati 21.05.2008 ka notariaalses vormis). Korteriomandi otsene valdus anti kostja poolt hagejale faktiliselt üle juba 15.05.2007. Viimast väidet tõendab 15.05.2007 poolte esindajate poolt allkirjastatud akt Männimetsa tee 6-6 vee- ja elektriarvestite näitude kohta korteri valduse üleandmisel, seisuga 15.05.2007. Korteri otsese valduse üleandmine oli loomulik jätk 03.05.2007 allkirjastatud kokkuleppele, võimaldamaks hagejal alustada seoses hinna alandamisega temale langenud tööde teostamisega (parketi paigaldus jms).
11.Ülaltoodud asjaolusid kinnitab ka 21.05.2007 lepingu p-s 1.4.3 sisalduv müüja esindaja kinnitus, et korteri ehitustööd ei ole täismahus lõpetatud ning tegemata tööde maht kirjeldatakse lihtkirjalikus lepingu eseme valduse üleandmise aktis. Nimelt pidaski kostja vastava lihtkirjaliku akti (kokkuleppe) all silmas osapoolte vahel eelviidatud 03.05.2007 sõlmitud kokkulepet tööde mahu vähendamiseks ja hinna alandamiseks (millega loeti kostja poolt teostatud ehitustööde maht nõuetekohaseks ja lepiti kokku pooleliolevate ehitustööde teostamine hageja poolt ning eelnevaga seoses hinna alandamine 350 000 krooni võrra). Asjaolu, et kostja nõudis hiljem ekspluatatsiooni käigus korteriomandil ilmnenud puuduste kõrvaldamist ja hageja need garantiitööde korras ka kõrvaldas (mille üle vaidlus puudub), ei muuda olematuks fakti, et korteriomandi otsene valdus oli kostjalt hagejale juba varem üle antud. Kuivõrd müügilepingu punkti 7.2 kohaselt saab leppetrahvi nõuda vaid siis, kui lepingupoole poolt viivitataks lepingu esemeks oleva korteriomandi valduse üleandmisega ning käesoleval juhul faktiliselt mingit viivitust müüja poolt ei esinenud, on hageja poolt esitatud leppetrahvi nõue igal juhul täielikult alusetu.
12.Lisaks eeltoodule oleks hageja minetanud õiguse nõuda leppetrahvi. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 156 lg-st 1 tuleneb, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud summa. Vastavalt VÕS § 159 lg-le 2 kaotab pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul peale kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Arvestades müügilepingu p-s 7.1 sätestatut ja asjaõiguslepingu sõlmimist 21.05.2007, tuli kostjal anda müügilepingu esemeks oleva korteriomandi otsene valdus hagejale üle hiljemalt 28.05.2007. Juhul, kui hageja leidis, et kostja rikkus lepingu eseme otsese valduse üleandmise kohustust, siis oli hageja hiljemalt 29.05.2007 kostja poolt vastava kohustuse rikkumisest vaieldamatult teadlik. Hageja ei ole esitanud leppetrahvi nõuet mõistliku tähtaja jooksul pärast kohustuste rikkumise avastamist, mistõttu hageja on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. Kostja sai hageja leppetrahvi nõude (s.t hageja 21.01.2008 pretensiooni ja arve) esmakordselt kätte alles 24.01.2008, mis on seitse kuud pärast seda, kui hageja pidi olema avastanud leppetrahvi nõude aluseks oleva kohustuse rikkumise ja rohkem kui kaks kuud pärast leppetrahvi nõude aluseks oleva kohustuse hageja poolt täidetuks lugemisest (hagiavalduses on hageja lugenud korteriomandi otsese valduse kostjalt hagejale üleläinuks 22.11.2007).
13.Juhul kui kohus peaks siiski asuma seisukohale, et hageja ei ole minetanud leppetrahvi nõudmise õigust ning leppetrahvinõue on ka sisuliselt põhjendatud, oleks leppetrahvinõue summas 287 625 krooni ebamõistlikult suur ja ebaproportsionaalne. Kostja taotleb seetõttu (alternatiivselt) leppetrahvi summa vähendamist mõistliku suuruseni vastavalt VÕS § 162 lg-le
1.Vaidluse asjaolusid arvestades võiks leppetrahvi mõistlikuks suuruseks pidada mitte rohkem kui 10 000 krooni. Kostjal puuduvad andmed selle kohta, et hageja oleks kandnud kohustuse täitmise väidetava viivitamisega seoses lisakulutusi või mistahes muud reaalset kahju. Poolte vahel puudub vaidlus, et pärast puuduste ühist fikseerimist 02.11.2007 kõrvaldas kostja oma töös ilmnenud puudused juba 22.11.2007. Maakohtu otsuse põhjendused
14.Harju Maakohus jättis 14.09.2009 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
15.Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle. Pooled sõlmisid 30.05.2006 müügilepingu. Müügilepingu p-st 7.1 lähtudes ja arvestades asjaõiguslepingu sõlmimist 21.05.2007, pidi kostja lepingu esemeks oleva korteri otsese valduse hagejale üle andma hiljemalt 28.05.2007. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel oli hagejal kui ostjal õigus nõuda kostjalt müügilepingu p-i 7.2 alusel leppetrahvi 0,05%
ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Hageja esitas kirjaliku pretensiooni leppetrahvi nõudega kostjale 21.01.2008 ning kostja sai selle kätte 24.01.2008.
16.Pooltel on vaidlus selle üle, kas kostja on oma müügilepingu p-st 7.1 tulenevat lepingu eseme otsese valduse üleandmise kohustust rikkunud. Juhul kui kostja on nimetatud kohustust rikkunud, on pooltel vaidlus selle üle, kas hageja on esitanud leppetrahvinõude mõistliku aja jooksul arvates lepingurikkumisest teadasaamisest ning ei ole seetõttu kaotanud õigust leppetrahvi nõuda (VÕS § 159 lg 2). Juhul kui hageja leppetrahvinõue on õiguslikult põhjendatud ning hageja ei ole kaotanud õigust leppetrahvi nõuda, on kostja esitanud ka taotluse VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi vähendamiseks.
17.Vastavalt poolte vahel 30.05.2006 sõlmitud müügilepingu p-le 7.1 tuli müügilepingu eseme (kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi) otsene valdus anda ostjale üle hiljemalt seitsme päeva jooksul arvates kogu ostuhinna tasumisest müüjale või arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest, olenevalt sellest, kumb toimub hiljem. Müüja kohustus sama lepingupunkti järgi teavitama ostjat valduse üleandmise ajast ja kohast vähemalt üks päev ette. Pooled sõlmisid müügilepingus viidatud asjaõiguslepingu 21.05.2007 ning puudub vaidlus selles, et korteriomandi valduse üleandmise kohustus muutus sissenõutavaks 28.05.2007.
18.Kostja vastuväidete kohaselt anti korteri otsene valdus hagejale üle juba 15.05.2007. Nimetatud väidet kinnitavat 15.05.2007 allkirjastatud akt vee- ja elektriarvesti näitude fikseerimise kohta valduse üleandmisel. Kostja käsitluse kohaselt saab sellega täidetuks lugeda müügilepingu p-st 7.1 tuleneva otsese valduse üleandmise kohustuse. Kohus kostja taolise käsitlusega ei nõustunud.
19.Müügilepingu p. 7.3 kohustas andma müügilepingu eseme ostjale üle müügilepingus ettenähtud seisundis. Müügilepingu eseme valduse üleandmisel pidid pooled sama lepingupunkti kohaselt allkirjastama lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks ja milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev, üleantavad dokumendid ja esemed, mõõdikute näidud ja võimalikud avastatud puudused ja nende kõrvaldamise tähtaeg. Müüja kohustusi seoses müügilepingu eseme valmisehitamisega reguleeris müügilepingu kolmas punkt, mida pooled hiljem muutsid 21.05.2007 lepinguga. Seega ei saa müügilepingu p. 7.1 kohaseks täitmiseks kostja poolt lugeda korteriomandi ostjale üleandmist mistahes seisundis, vaid selle reaalosaks olev eluruum pidi olema valmis ehitatud poolte poolt kokkulepitud mahus ning teostatud tööd pidid omama vähemalt tavapäraselt oodatavat kvaliteeti. Asja materjalidest nähtuvalt korteriomand 28.05.2007 sellises seisundis ei olnud. Veel 02.11.2007 on pooled allkirjastanud akti, milles on fikseerinud korteri väljaehitamisel teostatud tööde defektid. Aktist nähtuvalt esinesid sellel hetkel vee läbijooksud korteri seintest ja laest ning nendest tekkinud niiskuskahjustused. Taoliste puuduste esinemisel ei saa kostja kohustusi müügilepingu eseme reaalosaks oleva korteri väljaehitamisel lugeda kohaselt täidetuks. Suurema osa 02.11.2007 aktis fikseeritud puudustest kõrvaldas kostja hageja poolt esitatud tõenditest nähtuvalt 22.11.2007. Nimetatud kuupäeval on pooled allkirjastanud kaetud tööde akti ning hageja hinnangul võib sellega lugeda kostja poolt võetud kohustused korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi väljaehitamisel kohaselt täidetuks. Kostja poolt kohtumenetluses esitatud väidetele ülalviidatud 15.05.2007 akti kohta räägib sisuliselt vastu ka kostja juhatuse liikme R.Soosalu 29.10.2007 kiri hagejale, milles kostja esindaja möönab, et üleandmise protseduuri formaalset külge, nagu see on määratletud pooltevahelises võlaõiguslikus lepingus, pole erinevatel põhjustel täpselt järgitud (eelkõige vastava akti vormistamise kaudu).
20.Kohus märkis, et iseenesest puudub vaidlus selles, et kostja kohustuste maht müügilepingu esemeks oleva korteri valmisehitamisel vähenes võrreldes müügilepingus algselt fikseerituga.
Poolte selline tahe nähtub eeskätt 03.05.2007 sõlmitud lihtkirjalikust kokkuleppest. 21.05.2007 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu p. 1.4.3 sisaldab samuti kinnitust, et korteri ehitustööd ei ole täismahus lõpetatud. Sama lepingu p-st 2.1 nähtub kokkulepe müügihinna (ostuhinna) alandamiseks 350 000 krooni võrra. Samas on kohtu arvates ülaltoodu põhjal meelevaldsed kostja tõlgendused, et ülalviidatud 02.11.2007 ja 22.11.2007 aktides nimetatud tööde tegemise kohutus tal puudus või et tegemist oli pisipuuduste kõrvaldamisega garantiiremondi käigus. Kohtu arvates oli tegemist oluliste vajakajäämistega ehitustöödes, mis kuulusid kostja poolt teostamisele. Samuti ei ole usutav kostja väite, et 21.05.2007 lepingu p-s 1.4.3 nimetatud lihtkirjaliku akti näol on pooled silmas pidanud ülalnimetatud 03.05.2007 lihtkirjalikku kokkulepet. Kuivõrd poolte ühist tegelikku tahet 21.05.2007 lepingu p. 1.4.3 osas ei ole õnnestunud menetluse käigus kindlaks teha, tuleb seda kooskõlas VÕS § 29 lg-ga 4 tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohtu hinnangul nähtub juba 21.05.2007 lepingu p. 1.4.3 sõnastusest, et lepingu eseme valduse üleandmise akt ei ole veel allkirjastatud (vaid seda kavatsetakse teha tulevikus). Samuti puudub mõistlik põhjendus sellele, miks ei võinud pooled 21.05.2007 lepingu p-s 1.4.3 otseselt vastavale aktile viidata, kui see juba väidetavalt allkirjastatud oli.
21.Lähtudes ülaltoodust, on kohtu hinnangul tõendatud hageja väide, et kostja oli alates 29.05.2007 kuni vähemalt 22.11.2007 viivituses poolte vahel 30.05.2006 sõlmitud müügilepingu p-st 7.1 tuleneva müügilepingu eseme (korteriomandi) otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega. Poolte esitatud asjaolude põhjal puudub alus väita, et kostja rikkumine oleks vabandatav (VÕS § 103). Seega tekkis hagejal vastavalt müügilepingu p-le 7.2 õigus leppetrahvi nõudmiseks suuruses 0,05% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Samas nõustus kohus kostjaga selles, et hageja on leppetrahvi nõudmise õiguse VÕS § 159 lg-s 2 sätestatust lähtudes kaotanud. Vastavalt VÕS § 159 lg-le 2 kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Eesti kohtute senise praktika põhjal mahub mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab seejuures arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist (Riigikohtu 20.03.2008 lahend nr 3-2-1-15-08 või 11.05.2009 lahend nr 3-2-1-44-09). Leppetrahvinõude aegumise tähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 järgi kolm aastat. Vastavalt TsÜS § 147 lg-le 1 algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, ning sama paragrahvi teise lõike kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist.
22.Vaidlustamata asjaolude kohaselt muutus hageja nõue müügilepingu eseme otsese valduse üleandmiseks käesoleval juhul sissenõutavaks 28.05.2007 ning alates 29.05.2007 oli hageja kostja väidetavast lepingurikkumisest teadlik. Hageja esimese leppetrahvinõude on kostja kätte saanud 24.01.2008. Seega on hageja leppetrahvinõude kostjale esitanud rohkem kui seitse kuud pärast kohustuse rikkumise avastamist ning kaks kuud pärast kohustuse täitmist kostja poolt. Kohtu hinnangul ei ole leppetrahvi nõudmine toimunud mõistliku aja jooksul. Hagejal puudusid objektiivsed takistused leppetrahvi nõudmiseks oluliselt varem. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja juba 10.10.2007 esitanud e-kirja teel pretensiooni müügilepingu eseme üleandmise kohta. Kostja juhatuse liikme vastuses nimetatud pretensioonile on kostja eitanud kohustuse rikkumist. 02.11.2007 on hageja pöördunud uuesti kostja poole lepingu täitmise nõudega. Kuivõrd esitatud tõenditest nähtuvalt keeldus kostja müügilepingust tuleneva kohustuse täitmisest, võinuks hageja mõistlikult käituva võlausaldajana teatada leppetrahvi nõudmisest juba 2007.a oktoobris-novembris. VÕS § 159 lg 2 eesmärk on tõkestada õiguste
kuritarvitamist leppetrahvi nõude esitamisele ajalise piiri seadmisega ja seeläbi võlgnikku lepingulises suhtes kaitsta. Leppetrahvi nõude esitamisest teatamine peab tagama selle, et võlausaldaja käitumine on võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvi nõuet oma edasises käitumises arvestada (Riigikohtu 20.03.2008 lahend nr 3-2-1-15-08).
23.Hageja väited leppetrahvi nõude (või vastava teate) varasema esitamise kohta suulises vormis ei ole menetluse käigus tõendamist leidnud. Hageja väited selle kohta, et leppetrahvinõude esitamisel keeldunuks kostja üldse edaspidisest koostööst lepingu täitmisel, on kohtu arvates üksnes oletusliku iseloomuga. Liiatigi oleks hagejal olnud võimalik sellisel juhul kasutada teisi võlausaldajale antud õiguskaitsevahendeid, eeskätt müügilepingust taganeda. Võttes aluseks ülaltoodu, tuleb hageja poolt esitatud leppetrahvinõue jätta rahuldamata, kuna hageja vastav nõudeõigus on VÕS § 159 lg 2 alusel lõppenud. Seetõttu ei pidanud kohus vajalikuks võtta seisukohta kostja poolt vastavalt VÕS § 162 lg-le 1 esitatud leppetrahvi vähendamise taotluse osas.
24.Hageja on muu hulgas asunud seisukohale, et kostja käitumine ei ole heauskne, kuna kostja pole väidetavalt käesoleva ajani üritanud hagejale korteriomandi valdust üle anda ning jätnud vastamata ka hageja poolt esitatud arvetele ja pretensioonile. Kohtu hinnangul ei anna need hageja poolt välja toodud asjaolud käesoleval juhul siiski alust kostja vastuväidete suhtes TsÜS § 138 lg 1 ja VÕS § 6 lg 2 rakendamiseks ning seeläbi hageja nõude rahuldamiseks. Lisaks tuleb heausksust võlasuhtes vastavalt VÕS §-le 139 eeldada. Apellatsioonkaebus
25.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 287 625 krooni. Menetluskulud jätta kostja kanda.
26.Hageja ei nõustu kohtu käsitlusega sellest, et ta on kaotanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi. Maakohus on iseenesest õigesti märkinud, et Eesti kohtute senise praktika põhjal mahub VÕS § 159 lg 2 tähenduses ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab seejuures arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist. Käesolevas asjas on kohus tuvastanud, et hageja esitas leppetrahvi nõude 7 kuud pärast kohustuse rikkumise avastamist. Kohus on ise esmalt öelnud, et mõistlik aeg peab jääma kohustuse rikkumise avastamise ja hagi aegumistähtaja vahele. Antud juhul jääb ka hageja ametlik pöördumine (7 kuud) hagi aegumistähtaja esimese neljandiku sisse. Seetõttu jääb hagejale arusaamatuks esimese astme kohtu väide, et mõistlik aeg peab jääma ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja hagi aegumistähtaja vahele. Hageja leiab, et siin ei ole kohus arvestanud Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Riigikohus on leidnud, et nimetatud nõude aegumistähtaega tuleb mõistliku aja leidmiseks koos teiste vajalike asjaoludega arvestada. Riigikohus on märkinud, et vastasel korral kaotaks aegumistähtaega reguleeriv norm leppetrahvi nõude korral suuresti oma tähenduse (Riigikohtu 29.04.2008 lahend nr 3-2-1-28-08). Käesoleval juhul tuleb arvestada ka seda, et kuna kostja tegutses tahtlikult, siis aegumistähtajaks ei ole mitte 3 aastat, maakohus on ekslikult leidnud, vaid 10 aastat. Kostja tahtlikkust näitab see, et ta on oma vastustes hagejale märkinud, et asja üleandmine on formaalsus ning ta ei peagi seda tegema. TsÜS § 146 lg 2 sätestab ehitiste puudustest tulenevatele hagidele 5-aastase tähtaja ning sama paragrahvi lg 4 näeb, et kui kohustusi rikuti tahtlikult, siis on nõude aegumistähtajaks 10 aastat.
27.Lisaks eelnevale ei ole hageja meelest esimese astme kohus õigesti tuvastanud seda, millisest hetkest tuleb hakata lugema VÕS § 159 2. lõikes sätestatud mõistlikku aega. Hageja on seisukohal, et juhul, kui on tegemist vältava rikkumisega, siis tuleb seda hakata lugema hetkest,
mil vältav lepingurikkumine on lõppenud. Kui seda hakata lugema vältava lepingurikkumise algusest, siis võib tekkida kummaline olukord, kus nt liiga hilja vastaspoole poole pöördudes, ei olegi hagejal õigust õiguskaitsevahendina leppetrahvi nõuda ning sellest tulenevalt ei ole ka kostjal mingit põhjust lepingurikkumist lõpetada. Seega tekib olukord, kus lepingurikkumine kestab, kuid hageja on juba leppetrahvinõudmise õiguse kaotanud.
28.Kohus ei ole käesolevas asjas arvestanud kõiki kaasuse asjaolusid ja poolte käitumist. Kohus ei ole arvestanud seda, et hageja on teinud kostjale korduvaid järelepärimisi selle kohta, millal korter üle antakse. Kohus ei ole arvestanud seda, et kostja töövõtja ja suure firmana ignoreeris kostja järelepärimisi. Kuigi leping näeb otsesõnu ette asja üleandmise, vastas kostja lihtsalt, et üleandmine ei ole üldse oluline ja et see on lihtsalt formaalsus. Kohus ei ole arvestanud ka seda, et kostja ei pidanud vajalikuks vastata ka hageja poolt talle kohtueelselt esitatud arvele ja vastavale leppetrahvinõudele.
29.Eelnevate asjaolude puhul oleks kohus pidanud lähtuma sellest, et kui hageja oleks koheselt esitanud väga konkreetse leppetrahvi nõude, siis oleks see võinud kaasa tuua selle, et kostja ei olekski hagejale korterit üle andnud ning hageja poolt osundatud praaktöid kõrvaldanud. Asjaoludest on näha, et kostja oli nõus lõpuks praagi parandama tänu hageja pidevatele järelepärimistele ja pealekäimisele. Hageja ei julgenud esitada kirjalikus vormis konkreetset leppetrahvi nõuet, sest kartis, et pärast seda ei ole tal lootustki saavutada praaktööde parandamist. Sellisele kartuse arvestatavusele on rõhunud ka Riigikohus. Asjas, kus lepingupool õigusvastaselt lepingu ennetähtaegselt üles ütles, leidis Riigikohus, et VÕS § 159 lg-s 2 märgitud mõistliku aja kulgemine ei hakka kulgema mitte lepingu ülesütlemisest teadasaamisest, vaid lepingu lõppemisele päevale järgnevast päevast. Riigikohus on seda seisukohta põhjendanud sellega, et see võimaldab pooltel kuni lepingu tegeliku lõppemise kuupäevani saavutada veel lepingu lõppemise vältimiseks vajalikke kompromisse ning vältida seega ka asjatut leppetrahvi nõude esitamist (Riigikohtu 29.04.2008 lahend nr 3-2-1-28-08). Seega on kohtupraktikas ka seda rõhutatud, et leppetrahvi nõude esitamine ei pruugi olla vajalik, kui see võib halvendada poole väljavaateid kompromissiks. Sellest tulenevalt oligi hagejal põhjendatud kartus, et kui ta kostjale leppetrahvi nõude esitab, siis ei paranda kostja ehitises praaktööd. Arvestada tuleb seda, et kostja näol on tegemist suure ehitusfirmaga.
30.Maakohtu seisukoht hageja väidete osas, et kostja ei käitunud heauskselt, jääb ebaselgeks. Kohus on viidanud, et vastavalt seadusele tuleb heausksust eeldada, kuid antud juhul on hageja tõendanud vastupidist. Hageja tõendas, et kuigi pooled olid kokku leppinud korteri üleandmises vastava aktiga, ei kavatsenud kostja seda teha (kostja on vastava kavatsuse puudumist expressis verbis ka väljendanud). Hageja tõendas ka seda, et kostja likvideeris lepingu esemel olevad kõige olulisemad puudused pärast ligi poole aasta pikkust hagejapoolset pealekäimist. Kolmandaks tõendas hageja ka seda, et kostja ei vaevunud vastama hageja poolt esitatud kohtueelsele leppetrahvi nõudele. Kui kostja oleks VÕS § 159 lg 2 rajaneva vastuväite esitanud hageja nõudele juba kohtueelselt, siis võib-olla ei oleks hageja kohtusse pöördunudki. Need asjaolud kogumis näitasid, et kostja ei tegutsenud hea usu põhimõtet järgides ning et sellest tulenevalt ei olnud alust pidada hageja leppetrahvinõuet lõppenuks.
31.Hageja küsis 24.08.2009 toimunud kohtuistungil kostja käest, et mis oleks olnud kostja jaoks teistmoodi, kui hageja oleks esitanud leppetrahvi nõude näiteks 3 kuu jooksul? Kostja vastas sellele, et siis oleks kostja saanud planeerida oma rahavoogusid, planeerinud oma rahalisi vahendeid. Kostja oleks arvestanud leppetrahvi võimalusega. Need argumendid ei ole tõsiseltvõetavad, sest leppetrahvist teatamise mõte ei ole rahavoogude planeerimine, vaid see, et süüdiolev isik saaks vajadusel leppetrahvi suurenemist vältida ning teiseks oli kostja professionaalne kinnisvara arendaja, kes ise töötas vastavad lepingud välja ja pidi arvestama
leppetrahvi võimalusega. Kostja väide, et ta ei teadnud, et lepingu rikkumise korral ähvardab teda leppetrahv, ei ole tõsiselt võetav.
32.Lisaks eelnevale on hageja kogu menetluse vältel tuginenud ka sellele, et pöördus korduvalt suuliselt kostja poole ning hoiatas kostjat, et kui muul viisil ei õnnestu asja lahendada, siis kavatseb hageja nõuda lepingust tulenevat leppetrahvi. Selle kohta on maakohus märkinud, et vastavate hoiatuste esitamine suulises vormis ei ole tõendamist leidnud. Hageja leiab, et tal ei olnud võimalik seda tõendada, kuivõrd kohus ei rahuldanud hageja taotlust kuulata hageja seaduslik esindaja, kes kostjaga vahetult suhtles, vande all üle. Kohus jättis nimetatud taotluse rahuldamata 22.04.2009 toimunud kohtuistungil, kuna kohtu arvates saab vaidlusalust asjaolu tõendada üksnes dokumentaalse tõendiga. See kohtu seisukoht ei tulene seadusest. Seega maakohus ühelt poolt nõudis hagejalt nimetatud asjaolu tõendamist, kuid teiselt poolt selleks hagejale võimalust ei andnud. Selle tõendi tagasilükkamisega on maakohus oluliselt rikkunud protsessiõiguse norme. Vastus apellatsioonkaebusele
33.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsus
1.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu arvates on maakohus ekslikult leidnud, et hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi, kuid nõude maksmapanemist välistab VÕS § 159 lg 2. Kolleegiumi hinnangul ei ole hagejal leppetrahvi nõudmise õigust üldse tekkinud.
3.Vaidlust ei ole selle üle, et pooled sõlmisid 03.05.2007 hinnamuutmise kokkuleppe, milles pooled on muuhulgas kokkuleppinud, et kostja ei pea hagejale müüdavat korteriomandit lõpuni valmis ehitama. Pooled on 03.05.2007 leppinud kokku, et siseviimistluse tegemine jääb hageja ülesandeks ja kostja alandab seetõttu korteriomandi hinda 350 000 krooni võrra (tl 73). Seega ei saa lepingu täitmise hindamisel lähtuda enam 30.05.2006 sõlmitud lepingu p-st 7.3, mis sätestas kostja kohustuse anda korteriomand üle valmis kujul (tl 14). Maakohtu vastupidine käsitlus ei ole hinnaalandamise kokkuleppe sisust tulenevalt paikapidav.
4.Hinnaalandamisele järgnevalt on pooled 15.05.2007 allkirjastanud akti vee- ja elektriarvestite näitude fikseerimise kohta valduse üleandmise seisuga (tl 72). Kuna aktis on sõnaselgelt kirjas, et valdus on hagejale üle antud ning hageja ei vaidlusta, tõsiasja, et tal oli alates viimatinimetatud kuupäevast korteriomandile ligipääs, puudub alus väiteks, et kostja on valduse üleandmisega viivitanud. Valdus (possessio) tähendab puhtfaktilist võimu asja üle. Tegelik võim tähendab võimalust asja mõjutada ja teiste isikute mõjuavaldusi asjalt välistada. Tegeliku võimu olemasolu eeldab asjaga ruumilise suhte olemasolu ja selle ajalist kestvust, asjale mõju avaldamise ja teiste isikute mõjuavalduste kõrvaldamise võimalust ning tahet valdamiseks. Kuna poote vahel ei ole erimeelsust selle üle, et hagejal oli ostetud korterile sellesisuline ligipääs alates 15.05.2007 olemas ning kostja ei ole alates nimetatud kuupäevast teinud hagejale takistusi eluruumi valdamiseks, puudub alus hagi rahuldamiseks.
5.Hageja on tunnistanud, et tema poolt kostja vastu suunatud pahameele tegelikuks põhjuseks on avastatud vihmavee läbijooksud, mis väidetavalt takistasid viimistlustööde
lõpetamist. Müüdud asjas esinenud puudusi ei saa samastada valduse üleandmisega ja seetõttu ei ole võimlik hagi alust silmas pidades kostjapoolsete muude võimalike lepingu rikkumistega käesolevas vaidluses arvestada. Müüdud asja puudused võivad anda ostjale aluse kasutada müüja suhtes õiguskaitsevahendeid, (nõuda puuduste kõrvaldamist (VÕS § 222), keelduda kuni puuduste kõrvaldamiseni omapoolse kohustuse täitmisest (VÕS § 111), alandada hinda (VÕS § 112) või nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 115)), kuid neid nõudeid ei saa maksma panna tuginedes lepingu p-s 7.2 sätestatud valduse üleandmise kohta käiva leppetrahvi nõudmise kaudu.
6.Asjal esinenud puuduste osas olgu märgitud, et hageja on viidanud ehituse võimalikele puudustele alles 10.10.2007 alustatud kirjavahetuses (tl 35) ning konkreetsemalt on puudused pooltevahel fikseeritud 02.11.2007 (tl 37). Vaidlust ei ole selles, et hageja poolt viidatud puudused likvideeris kostja garantiiremondi korras 22.11.2007.
7.Eeltoodu põhjal ei ole hagejal õigust kostjalt leppetrahvi nõuda ja hagi tuleb jätta seetõttu rahuldamata. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
Iko Nõmm
Mare Merimaa
Gaida Kivinurm
Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 24.08.2010 määrusega
RESOLUTSIOON
1.Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2010 kohtuotsuse põhjendava osa punktis 7 sisalduv ilmne ebatäpsus, lugedes põhjendava osa punktis 7 õigeks jätta apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja/apellandi Osaühingu BIC Balti kanda.
2.Toimetada käesolev määrus kätte kõigile isikutele, kellele on kätte toimetatud kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.