Asjaõigus › Omandiasjad

m2, kokku 123,5 m2 , mis on 22,53 m2 vähem pinda kui vastab temale kuuluvale mõttelisele osale. Kostja I valdab korterit nr 5, mis asub II korrusel ja mille pindalaks on 36,6 m2 ning keldrikorrusel kuuri nr 5-1, pindalaga 3 m2, kokku 39,6 m2 suurust pinda, mis on 11,1 m2 rohkem kui tema mõttelisele osale peaks vastama. Kostja II valdab korterit nr 1 I korrusel pindalaga on 36,5 m2 ja keldrikorrusel kuuri nr 1-1, pindalaga 2,2 m2, kokku 38,7 m2, mis on 10,27 m2 vähem kui vastab temale kuuluvale mõttelisele osale. Kostja III valdab korterit nr 6 II korrusel pindalaga 52,8 m2, mis on 16,94 m2 rohkem pinda kui vastab temale kuuluvale mõttelisele osale. Kostja IV valdab korterit nr 2 I korrusel pindalaga on 53 m2 ja keldrikorrusel kuure nr 2-1 pindalaga 2,1 m2 ning 2-2 pindalaga 2,8 m2, keldrikorrusel mitteeluruumi nr 10 pindalaga 39,6 m2, mitteeluruumi nr. 11 pindalaga 60,5 m2 ja ametiruumi pindalaga 9,1 m2, kokku 158 m2, mis on 12,24 m2 rohkem kui vastab temale kuuluvale mõttelisele osale. Kostja V valdab korterit nr 4 I korrusel pindalaga 41,6 m2, keldrikorrusel kuuri nr 4-1 pindalaga 2,3 m2, kokku 43,9 m2, mis on 8,04 m2 rohkem pinda kui vastab temale kuuluvale mõttelisele osale. Kuivõrd väljakujunenud olukord kinnistu oluliseks osaks oleva elamu valdamisel ja kasutamisel ei arvesta kõigi kaasomanike huve (7-st kaasomanikust 4 valdavad ja kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevast elamust oluliselt suuremat ja 3 kaasomanikku oluliselt väiksemat pinda, kui nende kaasomandi mõttelisele osale vastama peaks), on kaasomanikud aastate vältel üritanud leida lahendust tekkinud olukorrale. Kaasomanike 20.08.2007 koosolekul otsustati kaasomand lõpetada ning jagada kinnistu reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel. Vaatamata sellele ei ole kostjad soostunud astuma ühtegi konkreetset sammu antud otsuse ellurakendamiseks. Ainsaks õiglaseks kaasomandi lõpetamise viisiks saaks olla korteriomandite moodustamine. Korteriomandi reaalosaks saaks olema kaasomanike faktilises valduses olevad korterid ja keldriruumid ning reaalosade suurusest lähtuvalt määrataks ka maa ja kaasomandisse jäävate elamuosade mõtteliste osade suurused. Kuivõrd korteriomandite kui kinnistu jagamise tulemusel tekkivate reaalosade väärtus ei hakka vastama kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, on hagejatel osade ühtlustamiseks kostjate I, III, IV ja V vastu rahalise hüvitise saamise õigus AõS § 77 lg 3 alusel. Vastava nõude on hagejad juba küll esitanud, kuid vastavate rahaliste hüvitiste suuruse saab kindlaks määrata pärast moodustatavate korteriomandite kinnistamist. Seejärel saab kohus jätkata hagejate vastava nõude menetlemist. Tulenevalt AõS §-st 621, KRS §-st 341 lg 7 ja TsÜS §-st 68 lg 5 paluvad hagejad tuvastada kostjate vastavate nõusolekute olemasolu kinnistu jagamiseks ja korteriomandite moodustamiseks. Kostja I vastuväited

Kostja vaidleb hagile vastu ja peab õigeks jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja välja mõista hagejatelt. Hagi on põhjendamatu ja tõendamata. Tegelikkuses ei soovi hagejad mitte kinnistu jagamist reaalosadeks, vaid korteriomandite moodustamist. Kostja arvates ei ole kinnistut maakorralduslikel ja ehitustehnilistel põhjustel reaalosadeks võimalik jagada. Seega on nõue alusetu ja ei põhine seadusel. Kui majas oleksid ka moodustatud korteriomandid, siis ka sellisel juhul on kõik korteri ja maja välisseinad, katus, elektri-ja veesüsteemid jms kaasomandis. Seega jätkuks ka omandi efektiivsem majandamine ja vajalike ning kasulike kulutuste tegemine, sh. katuse remontimine kaasomandi säilimise olukorras. Korteriomandiseaduse § 1 lg 2 kohaselt on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Seega soovivad hagejad kaasomandit lõpetada viisil, kus kaasomand säilib varasemast veidi vähendatud kujul. Sellist võimalust AÕS § 77 lg 2 ette ei näe. Nimetatud sättes on antud ammendav loetelu kaasomandi lõpetamise võimalustest. Võimalust kaasomand ümber kujundada uueks kaasomandiks seal ei ole. Põhiseaduse § 32 kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Hagejad soovivad tegelikult kostja kaasomandi suurust muuta, nimetades seda mõtteliste osade ühtlustamiseks. Kostja leiab, et temal on põhiseadusest tulev õiguslik ootus, et tema mõttelise osa suurus jääb samaks ja seadus kaitseb tema omandit ühtlustamise vastu. Hagejad põhistavad omandi ühtlustamist sellega, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad kaasomandit korras, millest lähtuvalt osadel kaasomanikel on kasutada rohkem pinda kui seda võimaldaks mõtteliste osade suurus. Kaasomandi kasutuskord on kokkulepitud ja selles osas vaidlus puudub. Elamu on kinnistu oluline osa. Kinnistu ühe olulise osa kasutamisega ei ole võimalik põhjendada kinnisomandi suuruse muutmist. Täiesti ebaõige on omandi suuruse muutmise arvestuse aluseks pinna ruutmeetrite võtmine, kusjuures pinna ruutmeetrite arvestus summeerub ühtemoodi nii korteri elamispinna, korteri abipinna kui keldri kuuripinna osas. On arusaamatu, miks dimensioonina on kasutatud ühte pinna ruutmeetrit aga mitte näiteks ühte ruumi kuupmeetrit. KOS § 4 kohaselt tekivad korteriomandid notariaalselt tõestatud ühise kinnistamisavalduse alusel. Hagejad pole kohtule nimetatud avaldust esitanud. Hagejate soov ei asenda kinnistamisavaldust. Kostja arvates ei ole kooskõlas seadusega ka hagejate nõue kohtule kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Hagejate nõuet ei saa pidada AÕS § 65 järgseks nõudeks kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks. Kinnistusraamat ole ebaõige. Hagejate nõue on suunatud sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 64 järgi. Kuna kostja on kinnistusraamatusse kantud kinnisasja omanikuna, siis on ta puudutatud isikuks, kelle nõusolek on asjaõiguse üleandmisel vajalik KRS § 34-1 lg 2 p-i 3 järgi. Kostja nõusoleku kinnisomandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 järgi asendada kohtuotsusega. Seega saaks hagi rahuldava kohtuotsuse resolutsiooniga lugeda kostja omanikukande muutmisega nõustunuks. Seda pole aga hagejad taotlenud. Kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada nii välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb kaasomandis oleva asja harilikust väärtusest. Hüvitise väärtuse määramisel võetakse arvesse omandi kaotamise ajahetk ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Hagejad aga arvestavad mitte kinnistu hariliku väärtusega, vaid selle oluliseks oleva elamu pinna ruutmeetrite turuväärtusega.

Eeltoodud kaalutlustel tuleb hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud mõista välja hagejatelt. Kostjate III ja V vastuväited Kostjad III ja V omandasid küll ehitise mõttelise osa, kuid teadsid ja eeldasid, et antud mõttelise osa suurus vastab korteri nr 6 ja 4 suurustele. Kostjate näol on tegemist heausksete omandajatega, kes ei teadnud ega pidanudki teadma, et korteri suurus ei vasta kaasomandi mõttelisele suurusele, mille nad omandasid. Kostjate näol on tegemist tarbijatega, kelle puhul ei ole korteri ostu sooritamine igapäevaseks tegevuseks. Seega ei saa eeldada, et kostjad oleks pidanud kaasomandit ostes hakkama tegema erinevaid arvutusi, et välja selgitada mõttelise osa vastavus korteri tegelikule suurusele. Kostjad on nõus kaasomandi lõpetamisega ning reaalosadena korteriomanditeks jagamisega, kuid ei ole nõus hüvitise maksmisega hagejatele. Täiesti alusetu on nõuda Kostjatelt juba omandatud korterite eest täiendavate rahasummade tasumist kolmandatele isikutele. Ruutmeetri hinnad vastasid täielikult korteri müügi hetkel kehtinud keskmisele turuhinnale. Samuti on arusaamatu kuidas saavad hagejad nõuda hüvitist keskmise turuväärtuse järgi. Kostja III ja Kostja V on väga suurtes ulatustes teinud korteritele kulutusi tehes korterites kapitaalremonti, millest tulenevalt on tõusnud ka korterite väärtus olulises määras. Kostjad nõustuvad, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid seda tuleks teha viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Maja eksplikatsiooniplaanid on koostatud ja kontrollitud 1997 ning enamike korterite plaanid on käesolevaks hetkeks muutunud. Sellest tingituna võiks olla otstarbekas ka uute eksplikatsiooniplaanide tellimine. Võib olla tegemist eksimusega korterite mõtteliste osade suuruse välja arvutamisel. Mõtteliste osade suurused võivad olla ekslikult valed juba peale esimesi kaasomandi mõtteliste osade müügitehinguid. Kostja IV vastuväited Kostja hagi ei tunnista kuna leiab, et hageja poolt esitatud andmete ja dokumentide alusel ei ole kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel võimalik ning rahalise hüvitise väljamõistmise nõue on alusetu. Kaasomandi lõpetamisel reaalosadeks jagamise ja korteriomandite moodustamise teel tuleb järgida maalkorraldusseadusest tulenevaid nõudeid ja Tallinna linna detailplaneeringust tulenevaid nõudeid. Maakorraldusseaduse § 5 loike 1 kohaselt on maakorralduse nõuded seadusest, tehnilistest ja majanduslikest teguritest tulenevad tingimused, mille täitmine tagab kinnisasja otstarbeka kasutamise ja majandamise. Sama paragrahvi lõike 2 punktid 5 ja 6 sätestavad, et maakorralduse läbiviimisel lähtutakse eelkõige kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamisest, lihtsate ja selgete piiride loomisest ning looduslike piiride arvestamisest ning kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimisest. Arvestades hagejate ja kostjate kaasomandis oleva ehitise projekti ning maatüki ja ruumide paiknemist, on kostja seisukohal, et tegemaks kindlaks, kas kaasomand on maakorraldusseaduse mõistes jagatav (§ 13 lg 4), tuleks tellida hoonele vastav ekspertiis. Vältimaks edasisi vaidlusi leiab, kostja, et eksperdi peaksid hagejad ja kostjad ühiselt määrama ja lähtuvalt ekspertiisi tulemusest otsustama kaasomandi lõpetamise viisi. Hageja I valduses on ka kaks katusekorrusel asuvat panipaika (asetsevad maja katusekorruse plaanil kahel pool ruumi nr 50), mida ruumide eksplikatsioonis loetletud pole. Nimetatud asjaolu suurendab oluliselt hageja I poolt kasutatuvat kaasomandi osa ja seetõttu pole hagis toodud arvutused tõesed.

Arvestades asjaolu, mille kohaselt viitavad hagejad hagiavalduses soovile seada hoones paiknevatele eluruumidele ja mitteeluruumidele korteriomandid, oleks mõistlik eeldada, et võimalikud ettepanekud reaalosadeks jagamise kohta peaksid vastama hoone plaanidele ja eksplikatsioonidele, kinnitatuna selleks pädeva ameti poolt. Kostja peab siinkohas silmas korteriomandi seaduse § 5 lg 3, mille kohaselt tuleb korteriomandite registriosade avamiseks lisada kinnistamisavaldusele muuhulgas riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid. Nimetatud plaane kostjale esitatud ei ole. Kostja on seisukohal, et rahalise hüvitise maksmise nõue hagejale II on põhjendamatu. Hagis kirjeldatud kaasomandi kasutuskord on kaasomanike poolt sellisel kujul algselt kokkulepitud ning sellega ei ole kahjustatud teiste kaasomanike huve. Hageja II õigused kasutada talle kuuluvat kaasomandi osa ei ole kostja tegevuse tõttu kitsendatud ning seega on rahalise hüvitise nõue põhjendamatu ning hageja viited vastavatele võlaõigusseaduse sätetele alusetud. Kostja IV on ainuisikuliselt kandnud kõik kaasomandile tehtud parenduste kulutused, välisfassaadi värvimine, aia ehitus, ühiskoridoride remont, mille hüvitamist ta pole teistelt kaasomanikelt nõudnud. Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist ning kohtukulude jätmist hagejate kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagejate avalduste, kostjate vastuste ja esitatud tõenditega ja ärakuulanud pooled, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXX kohaselt on pooled Tallinnas, XXXkinnistu kaasomanikud (II kd lk 13-14). Nõude tõendamiseks esitasid hagejad kohtule koos hagiavaldusega ruumide eksplikatsiooni (I kd lk 19-20), millest nähtub elamus paiknevate ruumide suurus. Eksplikatsioonil märgitu kohaselt on plaanistus tehtud ja kontrollitud märtsis 1997. Kostjate III ja V vastuväidete kohaselt, ei ole selle eksplikatsiooni kohaselt võimalik kaasomandi lõpetamine korteriomandite moodustamise teel, kuna sellel märgitud ruumide suurus ei vasta tegelikkusele. Pärast 1997.aastat on paljudes korterites tehtud omavolilisi ümberehitusi, sh ka hagejate korterites. 11.11.2008 kohtuistungil nõustusid hagejad pindade ülemõõtmise vajadusega ja sellega, et mõõtmise tellivad kostjad (II kd lk 70). Kostjate tellimusel tegi Tallinna tehnilise inventariseerimise büroo mõõdistused detsembris 2008 (II kd lk 141-164), hagejad nendega ei nõustunud, mistõttu neid ei kooskõlastanud Tallinna linna Planeerimisamet. 30.03.2009 esitasid hagejad uue ehitise eksplikatsiooni (II kd lk 116-122), mis avalduses märgitu kohaselt vastab varem esitatule (II kd lk 103). 09.04.2009 kohtuistungil (II kd lk 166) leidsid kostjad, et kaasomandi lõpetamisega peaks kaasnema kinnistusraamatusse õigete andmete kandmine. Hagejad kinnitasid, et esitasid kostjate poolte tellitud plaanidele märkusi, mõõtmistes olid ebatäpsused, nt arvati hageja korteri pinna sisse küttekoldealune pind. Seoses omavolilise ümberehitusega võivad pooled kooskõlastamise asemel trahvi saada. 10.06.2009 avalduses märgib hageja, et Tallinna Linnaplaneerimisameti teabe kohaselt uusi plaane (kostjate esitatud) ei kooskõlastata kuna korterites tehtud ümberehitused on seadustamata (II kd lk 194 p 8). 28.09.2009 avalduses (III kd lk 41-43 p 3) kinnitavad hagejad veelkord, et nn uute ja vanade eksplikatsioonide vahel on erinevus mitte mõõdistus- või arvestusvigade tõttu vaid eranditult seetõttu, et enamikes korterite on tehtud ümberehitusi. 29.09.2009 kohtuistungil (III kd lk 45-46) kinnitasid kostjad, et on kaasomandi lõpetamisega nõus, aga mitte lähteandmetega; kinnistusraamatusse tuleks kanda õiged andmed. Hageja

kinnitas kohtuistungil, et hagi põhineb ehitisregistris olevatel andmetel, mitte korterite tegelikel suurustel. Hagejatele on kohus korduvalt selgitanud, et hagi rahuldamine ei ole võimalik tõendite alusel, mille kohaselt korterite suurused on ebaõiged (29.09.2009 kohtuistungi protokolli I lehe pöördel) ning kuna pooled ei suutnud omavaheliste vastuolude tõttu esitada õigeid kooskõlastatud mõõtmistulemusi, tegi kohus ettepaneku ekspertiisi läbiviimiseks, et saada õigeid mõõtmisandmeid. 04.02.2010 teatasid hagejad kohtule, et ekspertiisi määramist taotlenud ei ole (III kd lk 112-115). 27.11.2009 esitasid hagejad taotluse ehitustehnilise ekspertiisi teostamiseks elamus tehtud ümberehituste kohta. 16.03.2010 määrusega jättis kohus taotluse rahuldamata TsMS § 293 lg 1 alusel. AÕS § 51 kohaselt peetakse kinnistusraamatut kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Kinnistusraamatu eesmärgiks on tsiviilkäibes kindlate aluste kindlustamine. KOS § 3 kohaselt võib kinnisomandi jagada korteriomanditeks. § 4 lg 3 kohaselt tekivad korteriomandid kinnistusraamatusse kandmisega. KOS § 5 lg 1 järgi avatakse korteriomandite kinnistamise korral igale korteriomandile üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa ja kinnisasja senine registriosa suletakse. Registriosa esimesse jakku kantakse ka korteriomandi reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus ( lg 2). Korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused (lg 3). Viidatud sätetest ja kinnistusraamatu kannete õigsuse eeldamise (AÕS § 56 lg 1) põhimõttest tulenevalt puudub alus hagi rahuldamiseks kuna hagejad ei ole esitanud kohtule tõendeid, mis kajastaksid kinnistusraamatusse hagi rahuldamise tagajärjel kandmisele kuuluvate pindade suurust õigesti. Rahuldamata jätmisele kuuluvad kõik hagejate nõuded, kuna kõik nõuded on seotud vaidlusaluste pindade suurusega. Tulenevalt TsMS § 126 lg 2, § 124 lg 1, § 132 lg 1on hagihind 378 801,27 krooni (15 000+348 801, 27+15 000). Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta hagejate kanda võrdsetes osades. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjatel õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.