D. M. ja S. M. hagi A. K. vastu nõuete tasaarvestamiseks, 82 217,40 krooni saamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.oktoobri 2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A. K. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20.aprill 2010, avalik kohtuistung Hageja D. M. (ik XXXXXXXXXXX, elukoht XXXX XXX
X, XXXXXX XXXX, XXXX XXXX XXXXXXXX)
Hageja S. M. (ik XXXXXXXXXXX, elukoht XXXX XXX X,
XXXXXX XXXX, XXXX XXXX XXXXXXXX)
Hagejate lepingulised esindajad Stanislav Tšerepanov ja Diana Kuznetsova Kostja A. K. (ik XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X, XXXX XXXX, XXXXXXXX), volitatud esindaja Nikolai Pozdnjakov
Menetlusosalised ja nende esindajad
Tsiviilasja hind 97 217,40 krooni apellatsioonimenetluses
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 30.oktoobri 2009 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.16.05.2008 esitasid D. M. ja S. M. kohtule hagi A. K. vastu nõuete tasaarvestamiseks ja 82 217,40 krooni saamiseks. 15.09.2009 esitasid hagejad täiendava nõude kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt omandasid hagejad (ostja I) 1⁄2 suuruse mõttelise osa ning kostja ja N. P. (ostja II) 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga XXXX XXX X, XXXXXX XXXX, XXXX XXXX 29.03.2006 sõlmitud müügi-ja asjaõiguslepinguga. Kinnistu müügihinnaks oli 1 700 000 krooni. Hagejad sõlmisid laenulepingu, et maksta müüjale ettemaksu 200 000 krooni, mille hagejad müüjale ka tasusid. Seega oli kumbki ostja kohustatud tasuma müügihinnast 850 000 krooni. N. P. tasus müügihinnast 220 000 krooni ja 1 480 000 krooni tasus D. M..
3.N. P. (kostja abikaasa ja S. M. ema) suri 16.04.2007 ning tema pärija on kostja. Kostja ei ole finantseerinud kinnistu arendamist, elamu ehitamist, parendamist ega tasunud hooldamistasusid. Territooriumi korrastamisele on kulunud 42 500 krooni, tänavaplaatide paigaldusele 30 000 krooni, piirdeaia paigaldamisele 30 000 krooni, kuuri ehitamisele 30 000 krooni, küttekamina-ahju ehitamisele 40 677,20 krooni, prügikonteineri ostmisele 1805 krooni, kompostri ostmisele 1130 krooni, sanitaartehnika ja materjali ostmisele 2220 krooni, õhupuhasti ostmisele 1690 krooni. Hagejad maksavad igal aastal maja kindlustuse eest 3594 krooni ja elukindlustust igakuiselt 235 krooni. Kokku on makstud 195 315 krooni ning sellest on kostja kohustatud hüvitama hagejatele 97 650 krooni. Hagejad on tasunud kinnistu ostmisel 630 000 krooni kostja eest ning nimetatud summa kuulub neile tagastamisele koos intressidega alates 27.10.2005 summas 121 986 krooni.
4.Hagejad tegutsesid kostja kasuks käsundita asjaajamise korras. Kui hagejad ei oleks kostja eest tasunud 630 000 krooni, ei oleks kostja ega tema abikaasa saanud osta 1⁄2 kinnistust. Hagejate nõuded kostja vastu on kokku 849 636 krooni (630 000+ 97 650+121 986). Kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtuseks on (1 500 000/2) 750 000 krooni. Nõuete tasaarvestamisel tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista 82 217,40 krooni. Kostja vastus hagiavaldusele
5.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole nõus nõuete tasaarvestamisega. Kostja ei ole alusetult rikastunud 630 000 krooni ulatuses. Kostja ja tema abikaasa kontol oli raha 830 000 krooni (kostja ja tema abikaasa korteri müügist saadud raha). Sellelt kontolt anti sularaha hagejatele laenu tagastamiseks ning kinnistuga seotud kulude tasumiseks. Müügilepingus puudub kokkulepe ostuhinna tasumise kohta. Kostja abikaasa N. P. pangakontodelt nr XXXXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXX võeti raha ja anti hagejatele kinnistuga seotud kulude ja teenuste eest tasumiseks ning seda raha kasutas isiklikult ka S. M.. Seega on hagejate nõue kostjalt raha saamiseks alusetu. Hagejad saavad nõuda kostjalt ainult nende kulutuste hüvitamist, millised on vajalikud kinnistu säilitamiseks. Kinnistu koos kõigi parendustega on jäetud hagejate omandisse. Hagejate
poolt märgitud kulutustest on asja säilitamiseks vajalikud ainult maamaks, sanitaartehnika ostmise ning kinnistu kindlustamise kulud. Kostja on samuti tasunud prügi äraveo ja elektri eest, mida tehti kostja abikaasa kontolt. Kostja ei ela alates 16.04.2007 kinnistul asuvas elamus ning ei ole seal teenuseid tarbinud.
6.Kostja ei ole nõus, et peab hagejatele hüvitama väidetavalt tasumata ostuhinnalt 630 000 krooni ja intressi 2 aasta ja 6 kuu eest summas 104 567,40 krooni. Hagejad on võtnud ise laenu ning puudus kokkulepe, millises ulatuses ostjad ostuhinna kinnistu eest tasuvad. Kostja on tasunud kinnistu eest vähemalt 766 200 krooni. Hagejad on seega tasunud kostja eest 83 800 krooni. Nimetatud summalt on intress 15 997,39 krooni. Kostja on nõus hüvitama poole sanitaartehnika ostmiseks kulunud summast, s.o 1110 krooni. Kostja abikaasa tasus tehingu tegemisel riigilõivu krooni ja notaritasu, mille kostja tasaarvestab summas 4466,67 krooni hagejate nõudega. Kostja hinnangul peaks olema tema hüvitis omandi kaotamise eest (602 500 + 4466,67 – 83 800 – 15 997,39 – 1110) 506 059,28 krooni.
7.Kostja vaidles vastu kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamise nõudele. Kostja leiab, et seda nõuet ei saa käesoleva hagi raames lahendada, kuna see tuleks läbi vaadata koos kostja hüvitise nõudega. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
8.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, tuvastades, et hagejatel on kostja vastu nõue summas 736 763,90 krooni, mis on tasaarvestatud kaasomandi lõpetamisel (kinnistu asukohaga XXXXXXX, XXXX XXXX, XXXXXX XXXX, XXXX XXX X, kinnistu registriosa nr XXXXXXXX) kaasomandi kaotamisest tuleneva kostja rahalise hüvitisega summas 602 500 krooni. Kohus mõistis kostjalt välja 82 217,40 krooni solidaarselt hagejate kasuks ning tuvastas, et kostjal on nõusoleku andmise kohustus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriossa nr XXXXXXXX teise jakku kantud senise kaasomanike kohta tehtud kande kustutamiseks ja ühisomanikena D. M. ja S. M. kohta uue kande tegemiseks. Menetluskulud jättis kohus 89% ulatuses kostja kanda ja 11% ulatuses solidaarselt hagejate kanda.
9.Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle: hagejad ja kostja koos abikaasa N. P.ga ostsid 29.03.2006 hüpoteekide loovutamise lepingu, hoonestatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingutega (edaspidi müügileping) kinnistu asukohaga XXXX XXXX, XXXXXX XXXX, XXXX XXX X (endine XXXXXX X-X, edaspidi kinnistu) ostuhinnaga 1 700 000 krooni; asjaõiguslepingutega on kinnistusraamatusse kantud sisse 1⁄2 suuruses mõttelises osas ühisomanikena hagejad ning 1⁄2 suuruses mõttelises osas ühisomanikena N. P. ja kostja; kostja päris N. P. vara ning on kantud 1⁄2 suuruses mõttelises osas kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse; pooled on sõlminud kompromissilepingu, millega kinnistu jääb hagejate ühisomandisse ning kostja saab omandi kaotamise eest hüvitise, mis määratakse kindlaks käesolevas tsiviilasjas (kompromiss on kinnitatud 03.10.2008 määrusega; kinnistu turuväärtuseks on 1 205 000 krooni ja kostjale määratav hüvitis omandi kaotamise eest peab olema 602 500 krooni.
10.Kohtu hinnangul on tasaarvestuse formaalsed eeldused täidetud. Hagejad on esitanud avalduse nõuete tasaarvestamiseks menetlusdokumendis ning puudub vaidlus, et see on kostjale menetluse käigus toimetatud. Hagejad esitasid tuvastushagi, millega nad paluvad tuvastada, et neil on kostja vastu nõue summas 832 217,40 ja lugeda tasaarvestatuks hagejate ja kostja vastastikused nõuded.
11.Pooled tuginevad kinnistu hindamise ekspertiisiaktile nr 8320/09, mille kohaselt tuleks hagejatel tasuda kostjale asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 alusel omandi kaotamise eest hüvitis 602 500 krooni (esialgses nõudes oli selleks summaks 750 000 krooni). Hagejad
leiavad, et neil on kostja vastu nõue summas 630 000 krooni, mille nad tasusid kostja ja tema abikaasa eest kinnistu ostuhinnana. Puudub vaidlus, et N. P. maksis ostuhinnast 220 000 krooni. Kostja ei vaidle vastu, et kinnistu ostuhinna ülejäänud osas on müüjale tasunud hagejad ning see asjaolu on tõendatud D. M. pangakonto väljavõtete ning maksekorraldustega. Puudub vaidlus, et hagejad on võtnud pangast laenu ning on tõendatud, et nimetatud laenuga maksis D. M. kinnistu ostuhinna kinnistu müüjale. Kostja leiab, et summa ei kuulu tasaarvestamisele, kuna tegelikult on kostja tasunud kinnistu eest vähemalt 766 200 krooni. Kostja on 13.03.2009 menetlusdokumendis võtnud omaks, et hagejad on tasunud kinnistu ostmiseks kostja eest maksimaalselt 83 800 krooni. Kostja väidete kohaselt võeti raha välja kostja abikaasa pangakontolt sularahas ning sellega tasuti hagejate pangalaenu. Kostja ja tema abikaasa müüsid korteriomandi ning kostja abikaasa kontole kanti 800 000 krooni 08.03.2006. Kostja abikaasa N. P. pangakonto väljavõttest nähtub, et tema kontolt on korduvalt välja võetud sularaha. Kostja väidab, et nimetatud sularaha andis N. P. oma tütrele S. M.le. Kostja on nende summadena välja toonud 07.04.2006 pangakontolt välja võetud sularaha 150 000 krooni; perioodil 18.08.2005 kuni 18.07.2006 välja võetud sularaha kokku 340 700 krooni; perioodil 29.03.2006 – 15.07.2007 teiselt pangakontolt välja võetud sularaha kokku 55 500 krooni. Kohtu hinnangul on tõendamata, et kostja abikaasa pangakontolt väljavõetud sularaha on kasutada kinnistu ostuhinna tasumiseks. Müügilepingu p 4.3 kohaselt kohustusid ostjad tasuma ostuhinnast 500 000 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest müüja palvel pangale müüja kohustuse osaliseks täitmiseks. Nimetatud summa on tasutud D. M. poolt 31.03.2006 tema pangakontolt Swedbank AS-lt laenulepingu alusel saadud rahalistest vahenditest. Kostja abikaasa pangakontolt ei ole enne seda ega ka samal ostuhinna tasumise päeval sularaha välja võetud ega hagejate pangakontole kantud. Kohtu hinnangul puudub seos kostja abikaasa pangakontolt väljavõetud sularaha ning kinnistu ostuhinna tasumise vahel. Kostjal tulnuks tõendada, et need summad, mis kostja abikaasa pangakontolt välja võeti, maksti hagejatele ostuhinna hüvitamiseks.
12.Müügilepingu kohaselt oli kinnistu ostuhinnaks 1 700 000 krooni. Tulenevalt müügilepingu p 4.3 tuli see ostjatel tasuda solidaarselt. Kuna müügilepingus ostuhinna tasumise kohta teisi kokkuleppeid kaasomanike vahel ei olnud, siis kuulub kohaldamisele võlaõigusseaduse (VÕS) § 65 lg 3. VÕS § 65 lg 3 kohaselt tekib solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. VÕS § 69 lg 1 järgi peavad omavahelises suhtes solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Tulenevalt VÕS § 69 lg 2 läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikule üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas. Kuna kohus ei ole tuvastanud teistsugust ostuhinna tasumise kokkulepet hagejate, kostja ja kostja abikaasa vahel ja asi osteti kaasomandisse võrdsetes osades, tulnuks kostjal ja tema abikaasal tasuda pool kinnistu ostuhinnast, s.o 1 700 000/2 = 850 000 krooni. Käesoleval juhul on kostja tasunud oma kaasomandi eest üksnes 220 000 krooni. Seega on kostjal tasumata 630 000 krooni. Tulenevalt VÕS § 69 lg-st 2 on hagejatel õigus nõuda kostjalt ostuhinna tasumata osa 630 000 krooni. Kostja esindaja väidab, et kostjale tuleb hagejatelt välja mõista omandi kaotamise eest rahaline hüvitis ning hagejad ei saa kostjalt raha nõuda. Samas on kohus tuvastanud, et kostja on saanud kaasomandi selle eest osaliselt tasumata. Seega on põhjendamatu, et kostja saab kaasomandi kaotamise eest rahalise hüvitise, arvestamata seda, et ta ei ole kinnistu kaasomandi omandamise eest täies ulatuses tasunud.
13.Kohtu hinnangul ei kuulu hagejate poolt tehtud kulutused summas 97 650 krooni, kostja poolt hüvitamisele AÕS § 72 lg-st 4 tulenevalt, kuna need ei ole asja säilimiseks vajalikud. Nimetatud kulutuste osas on tasaarvestus põhjendatud üksnes summas 2 220/2 =1110 krooni, mida kostja tunnistas.
14.Tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1 ja VÕS § 69 lg-st 2 on hagejate tasaarvestuse nõue intresside osas põhjendatud. Käesolevas asjas on tõendamist leidnud, et hagejad võtsid laenu selleks, et tasuda kinnistu ostuhinna eest. Kaasomanikud on kohustatud kandma ühisel asjal lasuvaid koormatisi.
15.Hagejad on maksnud maja kindlustuse eest 7188 krooni. Kostja on kohustatud VÕS § 69 lg 2 alusel hüvitama poole ehitise kindlustuskuludest, s.o 3594 krooni. Tulenevalt müügilepingu p-st 8.2 on ostjad kohustatud hüpoteegiga koormatud vara kindlustama hüpoteegipidaja poolt eelnevalt aktsepteeritud kindlustusandja juures. Hagejate elukindlustuse maksumusest poole hüvitamine ei ole põhjendatud.
16.Kostja on esitanud omapoolse tasaarvestuse avalduse 13.03.2009 menetlusdokumendis summas 4466,67 krooni, mis koosneb poolest müügilepingu sõlmimisel tasutud notaritasust ning riigilõivust. Hagejad tunnistavad selles osas tasaarvestust summas 5015/2 =2 507,50 krooni. Kostja abikaasa poolt riigilõivu tasumine on tõendatud kostja abikaasa pangakonto väljavõttega. Kostja ei ole tõendanud, et tal on tasaarvestamiseks nõue ka poole notaritasu osas, sest D. M. on sellele nõudele vastu vaielnud. Seega ei ole selles osas kostja tasaarvestus kehtiv. Kostja on vastuses välja toonud, et on teinud kinnistule kulutusi summas 66 271,20 krooni ning on tasunud osutatud teenuste eest. Samas pole kostja selgitanud, mis kulutustega on tegemist ja ta ei ole esitanud selle summa osas menetluses nõuet.
17.Kostjale omandi kaotamise eest hüvitise nõude tasaarvestamisel võtab kohus tulenevalt VÕS § 201 lg-st 1 arvesse hagejate taotluse, mille kohaselt tuleb esmalt tasaarvestada hüvitisega ostuhind, intressid ja seejärel kulutused. Hagejatel on tasaarvestatavaid nõudeid summas 630 000+104 567,40+1110+3594-2507,50 = 736 763,90 krooni. Kinnistu mõttelise osa turuväärtusest pool on 602 500 krooni (hagejad on ekslikult märkinud 625 000 krooni, kuigi tuginevad ekspertiisiaktile). Seega ületab hagejate nõue kinnistu poolt turuväärtust, mis tuleks hagejatel kaasomandi lõpetamisel kostjale välja maksta. Hagejate nõue kostjalt 82 217,40 krooni väljamõistmiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
18.Hagejate nõue kostja nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks, mis seisneb kinnistusraamatu senise kaasomanike kohta tehtud kande kustutamises ja hagejate kandmises ühisomanikena kinnistusraamatusse AÕS § 65 lg 1 alusel, kuulub rahuldamisele. Puudub vaidlus, et pooled on kokku leppinud kaasomandi lõpetamise viisis – kinnistu antakse hagejate ühisomandisse ning neil on kohustus maksta kostjale välja tema osa rahas (AÕS § 77 lg 2). Samas pole kuni käesoleva ajani kannet kinnistusraamatusse selle kokkuleppe põhjal tehtud. Tasaarvestuse tulemusena ei ole hagejatel kostja ees kaasomandi lõpetamisest tulenevat hüvitise maksmise kohustust. VÕS § 186 p 2 tulenevalt lõpeb võlasuhe tasaarvestusega. AÕS § 65 lg 1 kohaselt on kande muutmiseks vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi kande parandamine puudutab. Kui isik nõusolekut ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi. Nõusoleku andmine kinnistusraamatu kande parandamiseks on ühepoolne tahteavaldus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Kohtu poolt kinnitatud poolte kokkulepe annab hagejatele õiguse nõuda kostjalt nõusoleku andmist enda kustutamiseks kinnistusraamatust ja hagejate kandmiseks kinnisasja ühisomanikena kinnistusraamatusse.
Apellatsioonkaebus
19.Kostja palus maakohtu otsuse täielikult tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
20.Maakohus rikkus tõendite hindamisel menetlusõiguse normi. D. M. kinnitas kohtule antud seletustes, et hagejate ning kostja ja tema abikaasa N. P. vahel oli suuline kokkulepe selle kohta, et kostja ja tema abikaasa tagastavad pärast vaidlusaluse kinnistu müügilepingu sõlmimist hagejatele kostja eest tasutud rahasummad kinnistu ostmiseks. Maakohus jättis selle tähelepanuta, asudes seisukohale, et kostja abikaasa arveldusarvelt raha väljavõtmine ja selle raha hagejatele üleandmine pärast vaidlusaluse kinnistu müügilepingu sõlmimist ei oma seost poolte poolt tehtud kulutustega selle kinnistu omandamiseks. Kostja on tagastanud hagejatele nende poolt kinnistu ostmiseks tehtud kulude hüvitamiseks sularaha kokku 546 200 krooni - 150 000 krooni, mis oli võetud kostja abikaasa poolt tema arveldusarvelt ja antud üle S. M.le ning raha, mis oli S. M. poolt võetud kostja abikaasa kahelt arveldusarvelt – vastavalt 340 700 krooni ja 55 000 krooni.
21.Kostja ja tema abikaasa said 2006.a jaanuaris korteriomandi asukohaga XXXXXX XXX XX-XX,Tallinnas müügist ettemaksu 300 000 (kokku oli müügihind 1 100 000) ning ettemaksu summa anti ostja V. Z. juuresolekul sularahas üle hagejatele vaidlusaluse kinnistu ostmiseks. 800 000 krooni kanti N. P. arveldusarvele. Ettemaksu hagejatele üleandmist tõendab asjaolu, et D. M. arveldusarvele kanti 14.01.2006 sularaha 250 000 krooni, millest ta kandis 200 000 krooni üle ettemaksuna vaidlusaluse kinnistu ostmiseks. D. M. tasus pangalaenuga kinnistu eest ainult 500 000 krooni, ülejäänud osas (300 511,34 krooni) kasutas ta pangalaenu muu vara omandamiseks. Seega on esimese astme kohtus leidnud tõendamist, et kostja on tasunud vaidlusaluse kinnistu ostmiseks 220 000 krooni ning 846 200 krooni (546 200 pärast kinnistu müügilepingu sõlmimist ja 300 000 enne kinnistu müügilepingu sõlmimist). Seega on kostja tasunud vaidlusaluse kinnistu omandamiseks kokku 1 066 200 krooni, s.o peaaegu kogu raha, mis kostja ja tema abikaasa said oma korteriomandi võõrandamisest.
22.Kohus on hinnanud ebaõigesti ka asjas olevat dokumentaalset tõendit (kostja abikaasa arveldusarve väljavõtet), mille kohaselt on kostja abikaasa 09.08.2006 tasunud vaidlusaluse kinnistu kindlustamise eest 3594 krooni. Maakohus on aga märkinud, et kostja ei vaidlustanud asjaolu, et hagejad on maksnud maja kindlustamise eest 7188 krooni, pannes sellega kostjale kohustuseks hüvitada hagejatele maja kindlustamise kulu 3594 krooni.
23.Nõuded kostja vastu on põhjendamatud ning kostjale tuleb määrata ja hagejate poolt maksta õiglane hüvitis omandi kaotamise eest.
24.Hagejate nõue kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks on samuti põhjendamatu, kuna nõue omandi üleandmiseks tuleb rahuldada samaaegselt rahalise nõude täitmisega. Vastus apellatsioonkaebusele
25.Hagejad palusid jätta kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
26.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.
27.Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hagejatel on kohustus maksta kostjale kaasomandi lõpetamisel hüvitist 602 500 krooni. Vaidlus on selle üle, kas hagejatel on kostja vastu nõue, mida saab tasaarvestada kostja hüvitisenõudega ning saada täiendavalt kostjalt veel 82 217,40 krooni, samuti selle üle, kas kostjal on kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu omaniku kohta tehtud kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks.
28.VÕS § 186 p 2 järgi on üheks võlasuhte lõppemise aluseks tasaarvestus. VÕS § 197 lg-d 1 ja 2 sätestavad, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada. VÕS § 200 lg 4 kohaselt tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. See aga ei tähenda, et tasaarvestust saab teostada vaid poolte kokkuleppel. VÕS § 200 lg 4 mõte on selles, et tasaarvestada ei saa nõuet, mida ei ole lubatud tasaarvestada, või nõuet, mis ei ole tegelik ehk olemasolev või sissenõutav.
29.Kostja esitas käesolevas asjas kohtu kaudu omapoolse tasaarvestuse avalduse, milles soovis muu hulgas tasaarvestada tema abikaasa poolt tasutud notaritasu pooles ulatuses. Maakohus leidis ebaõigesti, et kostja tasaarvestus ei ole selles osas kehtiv, sest hagejad vaidlesid sellele vastu. Selline seisukoht ei ole kooskõlas seaduse mõttega. Kostja ja tema abikaasa poolt kinnistule tehtud kulutuste tasaarvestamise osas leidis kohus ebaõigesti, et kostja oleks pidanud esitama menetluses vastava nõude. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Kostja on vastava avalduse esitanud ning kohus oleks pidanud seega kontrollima, kas kostja nõue oli kehtiv ja lubatav ning selleks ei ole kostjal vaja esitada nõuet (hagi).
30.Hageja tasaarvestuse nõude aluseks oli muu hulgas asjaolu, et nad on tasunud kahe aasta elamu kindlustuse eest kokku 7188 krooni, millest kostja osa on 1⁄2, s.o 3594 krooni. Hagejad ei ole täpsustanud, milliste aastate eest nad seda arvestavad. Samas nähtub kostja abikaasa N. P. konto väljavõttest, et ta on tasunud 09.08.2006 D. M. eest oma kontolt ERGO Kindlustuse AS-le 3594 krooni arve nr 1265314 alusel (t lk 103). Sama arve on hagejad lisanud hagiavaldusele nende nõuet tõendava dokumendina (t lk 67). Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta luges kostja kohustuseks hüvitada hagejatele veel 3594 krooni.
31.Ebaselgeks jääb maakohtu otsuse põhjendus osas, kus kohus käsitles kostja kohustust hüvitada hagejatele nende poolt võetud pangalaenu intressid. Otsusest ei selgu, miks kohus luges hagejate poolt kinnistu ostmiseks võetud laenu intresse asjal lasuvaks koormatiseks AÕS § 75 lg 1 tähenduses ja nende tasumise kohustust poolte solidaarseks kohustuseks, mille osas on hagejatel kostja vastu tagasinõue VÕS § 69 lg 2 järgi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tegemist asjal lasuva koormatisega AÕS § 75 lg 1 tähenduses. Kohus oleks pidanud tegema kindlaks, kas ja milline oli poolte kokkulepe hagejate poolt võetud pangalaenu intressi hüvitamiseks. Kostja on sellise kokkuleppe olemasolu eitanud. Vastava kokkuleppe olemasolu peavad tõendama hagejad. Maakohus ei ole sellele hagejate tähelepanu juhtinud.
32.Samuti ei ole maakohus selgitanud välja, milline oli poolte kokkulepe selles osas, kuidas pidi toimuma kinnistu eest tasumine ja hilisem võimalik tasaarvestamine. Muu
hulgas oleks kohus pidanud tegema kindlaks, kelle raha eest tasuti müüjale kinnistu eest. Kostja väitel said kostja ja tema abikaasa 2006.a jaanuaris oma korteriomandi (asukohaga XXXXXX XXX XX-XX XXXXXXX) müügist ettemaksu 300 000 (kokku oli müügihind 1 100 000) ning see raha anti ostja V. Z. juuresolekul sularahas üle hagejatele vaidlusaluse kinnistu ostmiseks. Ülejäänud summa - 800 000 krooni kanti kostja abikaasa pangaarvele. D. M. pangakonto väljavõttest nähtub, et 14.01.2006 kandis ta oma pangakontole sularaha 250 000 krooni. Kostja väitel kandis D. M. sellest 200 000 krooni üle ettemaksuna vaidlusaluse kinnistu ostmiseks. D. M. pangakonto väljavõttest nähtub, et ta tasus 17.01.2006 kinnistu müüjale ettemaksu 200 000 krooni. Maakohus ei ole eeltoodud asjaolusid kontrollinud, kuigi tegemist võis olla kostja ja tema abikaasa panusega korteriomandi eest tasumisel lisaks 24.03.2006 N. P. poolt kinnistu ostmiseks notari kontole kantud 220 000 kroonile. Samuti ei ole maakohus välja selgitanud, mille jaoks kulutati ülejäänud osa kostjate korteri müügist saadud rahast. Asjaolu, et kostja abikaasa N. P. pangakontolt ei võetud enne kinnistu ostmist ega ostuhinna tasumise päeval sularaha välja ega kantud raha hagejate pangakontole, ei tähenda iseenesest seda, et kostja koos abikaasaga ei ole hagejatele oma osa ostuhinnast hüvitanud, nagu maakohus leidis. Kostja väitel andis ta koos abikaasaga hagejatele enne kinnistu ostmist 300 000 krooni ja pärast kinnistu ostmist sularahas 546 200 krooni. N. P. pangakonto väljavõtetest nähtub, et tema kontolt on võetud pärast kinnistu ostmist peaaegu igal päeval välja sularaha, põhiliselt 10 000 krooni suuruste summade kaupa. Pangakontode väljavõtetest järeldub ka asjaolu, et N. P. kontodelt on tehtud ülekandeid ehitusmaterjalide, mööbli, kodumasinate, elektri- ja prügiveoarvete jm eest tasumiseks. Eeltoodu viitab sellele, et pooled tegutsesid ja panustasid kinnistusse ning sellel asuvasse elamusse koos. Kohus ei ole hinnanud selles osas poolte käitumist ning selles kontekstis hagejate väite usutavust, et nad ei tea, mille jaoks N. P. oma kontolt sularahas välja võetud summasid kasutas. Kostja väitel võttis sularaha N. P. kontolt välja tema tütar S. M..
33.Kuna maakohus ei ole eelmärgitud väidetele ja asjaoludele hinnangut andnud ning välja selgitanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, leiab ringkonnakohus, et maakohus rikkus asja läbivaatamisel selgitamiskohustust ja TsMS §-s 392 sätestatud eelmenetluse ülesandeid. TsMS § 392 kohaselt peab kohus eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Maakohus eeltoodut ei järginud ja puudulik eelmenetlus võis kaasa tuua ebaõige lahendi tegemise. Kohus oleks pidanud eelmenetluses pooltele selgitama, milliseid asjaolusid nad tõendama peavad, s.o eelkõige seda, millised kokkulepped olid hagejate ning kostja ja tema abikaasa vahel kinnistu ostmisel (selle eest tasumise kohta) ning kuidas neid täideti. Kohtuotsuse puudulikkus ei ole ringkonnakohtu poolt kõrvaldatav ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest uute faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite esmakordse hindamise korral peab olema pooltele tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus vajadusel teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
34.Kostjal ei ole kohustust anda nõusolekut kinnistusraamatu omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks seni, kuni ei ole välja selgitatud, kas ja kui palju on ta õigustatud hagejatelt saama hüvitist kaasomandi osa kaotamise eest ning kuni ta ei ole hüvitist kätte saanud.
35.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
G. Kivinurm
E.Liiv
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.