Muud › Muud hagiasjad

Hageja M. J. on H. J. üldõigusjärglasena õigus esitada kostjate vastu hagis esitatud nõudeid seetõttu, et juhul, kui H.J. õiguste rikkumist ei oleks toimunud, oleks ta saanud üürnikuna erastada vaidlusaluse korteri, saades korteri omanikuks. Pärija on õigustatud asuma õigusjärglasena pärandaja asemele muuhulgas ka korteri erastamise nõudeõiguse osas. Kostjate vastuväited Kostjad ei tunnista hageja nõudeid. Kostja T. K. vastuväidete kohaselt on ta saanud xxxxx x-xx korteriomandi omanikuks kinnistusraamatu kandega registriosas nr. 211x. Korter on omandatud õiguslikul alusel, seega tema, kui omaniku õigused võivad olla kitsendatud vaid AÕS § 68 lg 2 tulenevatel alustel – seadusega või teiste isikute õigustega. T.K. omandas korteri 20.12.2005.a. toimunud enampakkumisel, olles täitnud enampakkumisest osavõtuks vajalikud tingimused ning osutudes suurima pakkumise tegijana korteri ostjaks. T.K. puudus informatsioon väidetavast üürilepingust ja H. J. soovist korteri erastamiseks, kuna tema enampakkumisest osavõtjana ei osalenud M.J. ja enampakkumise komisjoni lahkarvamuste arutelul.T.K. oli küll teadlik, et korteris elab H. J. , kuid ühistu V. likvideerijalt saadud teabe kohaselt ei olnud H.J. sõlmitud üürilepingut. Andmed korteri ostu-müügilepingu notariaalseks vormistamiseks esitas müüja, T.K. viibis notari juures vaid eelnevalt ettevalmistatud lepingu sõlmimisel.Lepingu p.3.2. kohaselt sai T.K. endale korteri kaudse valduse. Müügilepingu tühisuse tunnustamiseks TsÜS § 87 alusel puuduvad õiguslikud alused, kuna väidetav 16.10.2000 sõlmitud üürileping ja avaldus korteri erastamiseks samast kuupäevast ei saa olla usaldusväärsed dokumendid – T. majaraamatu kohaselt asus H. J. elama 2001.a. jaanuarikuus. Hageja õiguseellasel H.J. puudus enampakkumise toimumise ajal õigus korteri ostueesõigusega erastamiseks, kuna isegi juhul, kui eeldada, et üürileping oli olemas, siis tulenevalt eluruumide erastamise seaduse (EES) §-dest 5 lg 1 ning 22 lg 61 tuli erastamistoimingud eluruumide erastamise eesõigust omavate üürnikega teostada hiljemalt 2001.a. 31.detsembriks. V. tolleaegne likvideerija M. J. oli jätnud vastavad toimingud teostamata. Korteri eest tasumise ajal 15.11.1995.a. puudus H. J. mistahes kasutussuhe vaidlusaluse korteri suhtes. V. (xxxxxxxxxxxxxxx) on seisukohal, et hagi on põhjendamatu. V. likvideerija valduses ei olnud xxxxx x-xx enampakkumise ajal nimetatud korteri erastamise õigust tõendavaid dokumente. M. J. , kes oli ühistu likvideerija kuni 10.0x.2003 , ei andnud H. M. vabatahtlikult üle ühistu V. likvideerimismenetluse jätkamiseks vajalikku dokumentatsiooni, mistõttu H.M. võttis enda valdusse dokumentatsiooni, mis asus korteris , kus asus teatud ajal ühistu V. kontor. Dokumentatsiooni äravõtmise juures viibis neljaliikmeline komisjon ning leitud dokumentide kohta koostati nimekiri . Nende dokumentide hulgas ei olnud eluruumide üürilepinguid ega erastamisavaldusi, nimetatud dokumentatsiooni ei ole M.J. H.M. üle andnud ka hilisemalt vaatamata isegi vastavatele kohtu poolt tehtud korraldustele. Seega ei olnud H.M. ühistu V. esindajana teadlik väidetavalt H. J. kuulnud korteri erastamise õigusest.

M. J.

esitas vahetult enne 20.12.2005 toimunud enampakkumist ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) esindajale H. J. allkirjaga eluruumi erastamise avalduse, kuid kuna koos avaldusega ei olnud esitatud sellel märgitud lisasid – eluruumi üürilepingut ega erastamisväärtpaberi maksekorraldust, siis otsustas enampakkumise komisjon jätta avalduse tähelepanuta ning enampakkumist jätkata.

Hageja poolt kohtumenetluses esitatud EVP maksekorraldus 15.11.95.a. ei tõenda H. J. erastamise õiguse olemasolu- kuna H.J. sel ajal nimetatud korteris ei elanud, ei saanud tal olla ka korteri erastamisõigust. Ka müügilepingu notariaalsel vormistamisel ei ole esitatud notarile ebaõigeid andmeid H.J. kasutusõiguse kohta. V. likvideerija H.M. ei olnud teadlik, et H. J. on müüdava korteri suhtes sõlmitud üürileping, kuna vastavat dokumenti ei olnud üle antud, samas oli teada, et H.J. kasutab nimetatud korterit ning vastav asjaolu, nagu ka korteri väljanõudeõiguse loovutamine, on müügilepingu p.3.2. kajastatud . Seega ei ole müügileping, mille tühisuse tunnustamist hageja taotleb, vastuolus ei seaduse ega ka heade kommetega. Enampakkumisel ei ole rikutud seadust, hageja õiguseelnejal puudus EES § 5 lg 1 p 1 sätestatud ostueesõigus enampakkumisel müüdava korteri suhtes,sest EES § 22 lg 61 kohaselt tuli kohustatud subjektil, s.o. ühistul V. (xxxxxxxxxxxxxxx) kuni 01.06.2001 esitatud erastamisavalduste osas erastamistoimingud lõpetada 31.detsembriks 2001.a. Alates 10.0x.2003 määras kohus ühistu V. likvideerijaks H. M. . Eluruumide, sealhulgas xxxxx x-xx korteri müügitehingu eesmärgiks oli ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) varade müük, mis oli ühistu likvideerija seadusest (TsÜS § x lg 5) tulenevaks kohustuseks. Seadusest tuleneva kohustuse täitmine ei saa olla heade kommete vastane. V. (xxxxxxxxxxxxxxx) on esitanud vastuväite ka asjaolule, et nimetatud ühistu oli erastamise kohustatud subjektiks, kuna ühistu ei olnud ei T. õigusjärglane ega ei moodustunud põllumajandusreformi kohustatud subjektide reformi käigus. Juba moodustatud ühistule anti üle T. varad. Mõlemad kostjad on pärast esialgse hageja H. J. surma esitanud taotluse menetluse lõpetamiseks TsMS x lg 1 p 5 alusel seoses asjaoluga, et vaieldav õigussuhe ei võimalda õigusjärglust. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused Kohus on seisukohal, et hageja nõue on õiguslikult põhjendamata, mistõttu hagi rahuldamisele ei kuulu. Kõigepealt analüüsib kohus esialgse hageja H. J. surma järgselt menetlusse astunud hageja M. J. õigusjärgluse aluseid vaieldavas õigussuhtes. Selleks tuleb kohtule esitatud asjaolude alusel võtta seisukoht, milline õigussuhe oli H.J. ühistuga V. (xxxxxxxxxxxxxxx). Pooltel ei ole vaidlust selles, et H. J. alates 2001.a. jaanuarikuust xxxxx x-xx korteris. Nimetatud asjaolu nähtub ka ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) poolt esitatud väljavõttest majaelanike ja KÜ liikmete registrist 1999 ja 2001.a. kohta (tl.71-72 ja 75), samuti müügi- ja pandilepingu (tl.33-39) p.3.2. Pooled vaidlevad selle üle, kas H. J. oli kehtiv üürileping korteri kasutamiseks. Hageja on esitanud kohtule eluruumi üürilepingu (tl.6-7 koopia, tl.108a originaal) milline on sõlmitud xx.xxxxxxxxx xxxx.. ühistu V. likvideerija M. J. poolt H. J. T. , majas xx.x xxxxxxx xx.xx andmise kohta. Üürilepinguga kohustus üürnik tasuma kõiki eluruumide kasutamisega seonduvaid makseid. KÜ S. raamatupidamise andmetel (saldoteatis seisuga 30.09.2007 tl.92) ei olnud korteril nr.1x võlgnevusi , nimetatud teatise on H.J. allkirjastanud krt.nr.1x üürnikuna. Ka KÜ liikmete registris (tl.72) on märgitud H.J. staatuseks „üürnik“.

V. 20.12.2005.a. korraldatud enampakkumisel on ühistu likvideerija H. M. kinnitanud enampakkumisest osavõtjale R.R. , et enampakkumisel olev kolmetoaline korter nr.1x on üürilepinguga koormatud korter, üürileping on olemas ning üürilepingu lõpetamine jääb uue omaniku pädevusse. Lisaks sellele, et H.M. on kinnitanud üürilepingu olemasolu, võib enampakkumise helisalvestuse (tl.x) stenogrammi (tl.26-27) põhjal järeldada, et H. R. on üürilepinguga ka tutvunud, sest ta on kommenteerinud: „üürilepingu järgi ma ei näe siin ühtegi summat, mida ta peaks tasuma“, H. M. on vastanud, et arveid ei ole saadetud, sest eesmärk ei ole raha teenida inimeste pealt, vaid vara on tarvis erastada ja ühistu V. likvideerida. Kohus leiab, et eelpoolkirjeldatud tõendi – enampakkumise helisalvestise ja selle stenogrammi (tl.11-29) näol ei ole tegemist lubamatu tõendiga TsMS § 238 lg 3 p 1 mõttes, s.o. kuriteo või põhiõiguse õigusvastase rikkumisega saadud tõendiga. Helisalvestis on saadud avaliku toimingu – enampakkumise salvestamisel. Enampakkumisteade oli avaldatud 23.11.2005 väljaandes Ametlikud Teadaanded (tl.76), enampakkumise kord oli sätestatud vara müügi reglemendis (tl.77-78), milles on sätestatud, et vallasvara müük on avalik, s.t. enampakkumisel osalemine ei ole piiratud isikute ringiga, kes osalevad sellel vara ostusooviga (pakkujatena). Avalikul enampakkumisel helisalvestamise näol ei ole tegemist eraviisilise jälitustegevusega karistusseadustiku (KarS) § 137 mõttes, mille objektiivne koosseis sisaldab teona teise inimese jälgimist tema kohta andmete kogumise eesmärgil, millega kahjustatav õigushüve on eneseteostusvabadus (KarS kommenteeritud väljaanne , § 137 komm.1 , 3.1 ja x). Hageja poolt esitatud helisalvestise näol on tegemist dokumentaalse tõendiga TsMS § 272 lg 1 mõttes, mis sisaldab andmeid asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta ning mida on võimalik kohtuistungil tajutaval kujul esitada. Kohtuistungil ülekuulatud tunnistajate A. M. , I. L. A. V. (istungi protokoll tl.163-165) ei ole ümber lükatud hageja poolt esitatud helisalvestise sisu. Nimetatud tunnistajad viibisid 20.12.2005 toimunud avalikul enampakkumisel – A.M. enampakkumise käigu protokollijana ning I.L. ja A.V. vastavalt vara müügi reglemendi p.3.5 manukatena. Tunnistajad on kinnitanud M. J. kohalviibimist enampakkumisel ja asjaolu, et ta esitas ühe paberi, millest tekkis küsimus, kas on võimalik enampakkumist jätkata. See paber oli seotud M.J. emaga, avaldus tema eelisõigusest erastada korter. Komisjon arutas seda ja leiti, et see avaldus ei ole küllaldane põhjus enampakkumise katkestamiseks. Kohtule on esitatud ka enampakkumise komisjoni koosoleku erakorraline protokoll (tl.7x), millest nähtub, et M. J. poolt esitatud avalduse alusel, millel puudusid lisad, enampakkumist ei peatatud. Kohtu hinnangul ei oma üürilepingu kehtivuse seisukohast tähendust asjaolu, kas üürileping oli üle antud ühistu V. endise likvideerija M. J. poolt uuele likvideerijale H. M. enne enampakkumise toimumist , vahetult selle toimumise eel või ei antud seda üldse üle, mistõttu ei hinda kohus siinkohal tõendina ühistule V. kuuluvast korterist nr.16 05.06.2003 leitud dokumentide nimekirja (tl.62-66) ega dokumentide kättesaamisega seonduvate probleemide tõendamiseks esitatud kirjalikke tõendeid (tl.56-61 ning 68-70). Ka asjaolu, et H. J. rahvastikuregistrisse kantud elukoht ei olnud vastavalt AS Andmevara väljavõttele rahvastikuregistrist (tl.99) aadressil T. , xxxxx x-xx oma üürilepingu kehtivuse seisukohast tähtsust. Seega loeb kohus tõendatuks asjaolu, et H. J. ja ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) vahel oli sõlmitud xx.xxxxxxxxx xxxx.. üürileping, mis kehtis ka xxxx.x. . J. xxxxxx xx.xxxxxx xxxx.x. tl.117).

Seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt, mis on välja antud 16.12.2008 (tl.12x-125), on H. J. pärandvara- asjad, rahaliselt hinnatavad õigused ja kohutused, sealhulgas õigusjärglus tsiviilprotsessides nii hagejana kui kostjana, üle läinud M. J. . Käesolevas asjas omab tähtsust asjaolu, kas M. J. on üle läinud H.J. üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused ja milline on nende ulatus. Tulenevalt Võlaõigusseaduse (VÕS) § 321 lõigetest 1 ja 6 lähevad eluruumi üürniku surma puhul, kui üürnikuga üüritud eluruumis koos elanud perekonnaliikmed ei astu üürilepingusse, üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle üürniku pärijale. Sellisel juhul võib üürniku pärija või üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üürniku surmast üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette. Kuna H.J. puudusid temaga koos elanud abikaasa või perekonnaliikmed, siis tuleb lugeda tema ja ühistu V. vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle läinuks tema pärijale M. J. . Kohtule ei ole esitatud andmeid lepingu ülesütlemise kohta. Järgnevalt tuleb anda hinnang, kas H. J. oli eluruumi üürnikuna eluruumide erastamise seaduse (EES) § 5 lg 1 p 1 tulenev õigus osta üürilepingu alusel kasutatav eluruum, asukohaga T. - 1x. EES § 5 lg 1 p 1 sätestab, et üürilepingu alusel kasutatava eluruumi puhul on eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 1995 aasta 1 märtsiks, kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast 1995.aasta 1.märsti, on eelpoolviidatud isikutel osundatud seaduse §

lg

alusel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Tulenevalt EES § 22 lg 61 sai avaldusi üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide erastamiseks vastavalt EES § 22 5. lõikele esitada 2001. aasta 1. juunini ning kohustatud subjektidel tuli erastamise toimingud nimetatud tähtpäevaks esitatud avalduste osas lõpetada 2001. aasta 31. detsembriks, välja arvatud juhul, kui eluruumi erastamisel on esitatud kohtule kaebus ja kohtuvaidlus ei ole lõppenud. Käesolevas asjas on H. J. avaldus eluruumi erastamise kohustatud subjektile – ühistule V. – esitatud xx.xxxxxxxxx xxxx.., milline asjaolu on tõendatud tl.108a (ümbrik originaaldokumentidega) oleva avaldusega, millel on ühistu V. likvideerija M. J. kinnitus andmete kontrollimise kohta. Kohtu arvates ei ole ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) esindaja käesolevas kohtumenetluses esitatud väited selle kohta, et ühistu V. võib mitte olla erastamise kohustatud subjektiks(tl.115-116), asjakohatud ja ümber lükatud hageja poolt esitatud tõenditega, sealhulgas ühistu V. põhikirjaga (tl.126-128, 130-132). Eelnevast võib teha järelduse, et kuigi H. J. esitanud seaduses sätestatud tähtaja jooksul avalduse eluruumi, mida ta üürilepingu alusel kasutas- T. -1x, erastamiseks, oli ta oma õiguse nimetatud eluruumi ostueesõigusega erastamiseks kaotanud pärast 31.detsembrit 2001. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et erastamistoiminguid oleks takistanud enne 31.12.2001 vaidlusaluse eluruumi erastamisel kohtule esitatud kohtule esitatud kaebus, milles kohtuvaidlus ei olnud lõppenud. Kohtu hinnangul ei oma käesolevas asjas tähendust, et vastavalt erastamisväärtpaberi maksekorraldusele 15.novembrist 1995 (tl.9) oli Heli J. tasunud ühistule V. kokku 3677x EVP krooni korterite T. ,1x,16,18 erastamiseks, sest erastamistehingut ei ole tegelikult toimunud. Seda kinnitab ka H.J. avaldus ühistu V. likvideerijale 20.12.2005 (tl.73), millest nähtub, et H.J. soovib realiseerida üürilepingu alusel tema kasutuses oleva eluruumi erastamise õigust. Eluruumi erastamise avalduse esialgsest

esitamisest 16.10.2000.a. kuni 10.aprillini 2003 oli ühistu V. likvideerijaks M. J. , nimetatud asjaolu on tõendatud kohtuotsusega likvideerijaks määramise kohta (tl.100) ning Põlva Maakohtu kirjaga (tl.69), milles viidatakse kohtu määrusele 13.02.2003, mis jõustus Tartu Ringkonnakohtumäärusega 10.0x.2003 ning millega M.J. kutsuti ühistu V. likvideerijast tagasi. Kuna hageja M. J. õiguseelnejal ei olnud õigust eluruumi erastamiseks, siis ei saanud see õigus ka pärijale üle minna. Hagi on esitatud 05.jaanuaril 2006.a. ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) ja T. K. vahel sõlmitud kolmetoalise korteri nr.1x, mis asub T. , L. vallas, majas nr.x, müügilepingu tühisuse tunnustamiseks TsÜS §-de 8x, 86,87 ja 138 alusel ja kinnistusraamatu registriosas nr.211x korteri nr.1x II jaos omaniku – T. K. kustutamiseks AÕS § 65 alusel. TsÜS § 8x lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ning tühise tehingu järgi saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Tühine on nii heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing (TsÜS § 86), kui seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus (TsÜS § 87). Vaidlusalune ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) ja T. K. vaheline tehing (notariaalakti ärakiri tl.33-39) ei ole vastuolus ei heade kommetega ega ka seadusega. Tehingu eesmärk oli müüa ühistu V. (xxxxxxxxxxxxxxx) vara- eluruum. Kohustus vara müümiseks põhineb seadusel– vastavalt TsÜS § x lg x müüvad likvideerijad muuhulgas juriidilise isiku vara. Eluruumi müük on toimunud avaliku enampakkumise korras EES § 9 lg 1 alusel , mis sätestab, et avalikul enampakkumisel erastatakse muuhulgas üürilepingu alusel kasutatavat eluruumi, mille eesõigusega erastamiseks ei ole esitatud avaldust käesoleva seaduse §-s 5 sätestatud tähtaegadeks, või kui avalduse esitanud isik on tunnistatud eluruumi erastamise õigusest loobunuks. Kohus on seisukohal, et kuna H. J. olnud realiseerinud oma õigust eluruumi erastamiseks seaduses sätestatud tähtajaks, siis tuleb ta tunnistada eluruumi erastamise õigusest loobunuks, seda vaatamata asjaolule, et erastamise toimingute lõpuleviimine seaduses sätestatud tähtajaks ei pruukinud sõltuda erastamise õigustatud subjektist. Samas õigustatud subjektil oli õigus kohustatud subjektilt nõuda erastamise toimingute tähtaegset lõpuleviimist. Käesolevas asjas ei ole esitatud ka mingeid põhjendusi, miks M. J. ühistu V. likvideerijana ei viinud H. J. poolt üürilepingu alusel kasutatava eluruumi erastamistoiminguid lõpuni. Eluruumi erastamisel avalikul enampakkumisel ei ole erastamise korra rikkumisi esile toodud, andmed erastatava eluruumi kohta on avaldatud vastavalt EES § 9 lg 2 sätestatule (tl.76). Kohus leiab, et hageja ei saa nõuda müügilepingu tühisuse tunnustamist asjaolu tõttu, et müüja esindaja on tehingu notariaalsel tõestamisel avaldanud, et lepingu eseme (eluruumi) otsese valdaja H. J. ei ole müüja üürilepingut sõlminud (müügilepingu p.3.2), sest üürilepingu olemasolu ei toonud kaasa tehingu kehtetust. Nimetatud asjaolu avaldamata jätmist ei saa pidada ebamoraalseks ka tehingu teise poole – T. K. suhtes ega heade kommete vastaseks, sest tehingu teisele poolele oli teada, et temale antakse üle korteri kaudne valdus. T. K. kantud kinnistusraamatusse kinnisasja – korteriomandi, mille reaalosa on eluruum nr.1x, omanikuna 10.10.2006.a.(tl.9). Kuna korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi omandamise tehing vallasasjana on kehtiv, on kinnistusraamatu kanne õige ja puuduvad alused selle kustutamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel. TsMS § 173 lõigete 1 ja 3 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Menetluskulude jaotuses

näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kuna kohusjätab hagi rahuldamata,tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. Vastavalt TsMS § 17x lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Epp Tombak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.