2-07-28487/47 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused 01.08.2007 esitas hageja Harju Maakohtusse avalduse kaasomandi kasutuskorra määramiseks, mille 11.09.2007 muutis hagiavalduseks kostja vastu kaasomandi lõpetamiseks. Poolte kaasomandis on korteriomand üldpinnaga 71,9 m2 aadressiga XXXXXXXX XX/XXXXXXX XX võrdsetes mõttelistes osades. Lisaks on pooltel kummalgi 1/16 mõttelist osa garaažist üldpinnaga 216,9 m2, mis asub samal aadressil ja mille alusel pooled saavad kasutada parkimiskohta nr X. Kostja on alates 2004. aastast takistanud hagejal korterisse pääsemist ja hagejal ei ole võimalik kasutada garaažikohta nr X. Kaasomandi kokkuleppel jagamine ei ole võimalik ja reaalosadeks korterit ning garaaži jagada ei saa. Hageja soovis, et kohus jätaks korteri ja garaaži hagejale ja mõistaks hagejalt välja kompensatsiooni kaasomandi osa eest kostjale summas 1 500 000 miljonit krooni. Hageja palus tuvastada ka vastavad kostja nõusolekud kinnistusraamatu kande muutmiseks ning asendada kohtuotsusega kostja vastavad tahteavaldused. Hageja 08.05.2008 vastuväidete kohaselt vastuhagi ei tunnistanud. Vaidlusaluse korteri näol oli tegemist mõlema poole ühise koduga. Asjaolu, et kostja alates 01.06.2004 selle kasutamist hagejale ühepoolselt ja omavoliliselt ei ole võimaldanud, ei anna alust viidatud korterit lugeda rohkem seotuks kostjaga. Kostjale kuulub lisaks korterile veel vähemalt 6 elamumaa kinnistut. Kinnistu tähtsust hagejale näitab valmisolek maksta kostjale 1 500 000 krooni hüvitist, samal ajal, kui kostja soovib tasuda korteri eest üksnes 1 000 000 krooni hüvitist. Sellistel asjaoludel ei saa mõlema kaasomaniku huvisid järgivaks lugeda otsust, kus korter jäetakse isikule, kes soovib selle eest maksta vähem. Nimetatud olukord oleks soodne ainult kostjale ja tooks põhjendamatu ebaõigluse kaasa hagejale, kes jääks ilma korterist ning saaks hüvitisena vähem raha, kui on nõus ise korteri eest maksma. Olukorra lahendaks kaasomanikevaheline enampakkumine, milleks hageja annab oma nõusoleku. Enampakkumise korraldamisel tuleb korter ja parkimiskoht jätta isikule, kes teeb suurema pakkumise. Alternatiivse vastuväitena vastuhagile märkis hageja, et vastuhagi rahuldamisel palub hageja kohtul kohustada kostjat samaaegselt tasuma väljamõistetud hüvitist, so vastuhagi saab rahuldamisele kuuluda ainult tingimuslikult. 09.03.2009 avalduses muutis hageja osaliselt hagi eset ja palus kostjale määratava hüvitise suuruseks lugeda 1 200 000 krooni. Hageja avaldas, et ekspertiis ei pruugi kajastada korteri ja garaaži tegelikku ja õiglast väärtust. Samas majas on müügil korter hinnaga 40 757 krooni ruutmeeter. 12.10.2009 avalduses täpsustas hageja veelkord nõudeid, paludes kaasomanikevahelise enampakkumise nõuet käsitleda alternatiivse nõudena ja määratledes kostjale väljamõistetava hüvitise suuruse kaasomandi osa kaotuse eest kaasomandi 1⁄2 mõttelise osa turuväärtusena. Kostja vastuväited ja vastuhagi 11.04.2008 esitatud vastuses palus kostja jätta hagi rahuldamata, vaieldes vastu mitte kaasomandi lõpetamisele, vaid selle hageja poolt pakutud viisile. Hageja pole korteris elanud alates 01.06.2004. Kaasomandi lõpetamise viis peab olema põhjendatud ja õiglane. Kostja hinnangul tuli lähtuda eelkõige sellest, milline on poolte suhe kaasomandisse. Kostjale on korter alates müügilepingu sõlmimisest 09.09.1998 olnud kodu ja alaline elukoht, mistõttu kostja on huvitatud

korteri endale jätmisest. Hagejale kuulub lisaks vaidlusalusele korterile praegune elukoht XXXXXX XX-X Tallinnas, mistõttu hageja jaoks ei oma sisulist tähtsust, kas korter ja garaaž jääb kostja omandusse ja kostja kohustub tasuma hagejale rahalise hüvitise. Sellest tulenevalt kaalub korteris elava kostja huvi jätta korter ja garaaž enda omandusse üles hageja huvi. 12.01.2009 täienduste kohaselt kaotaks kostja oma pikaajalise ja olemasoleva kodu, mis on tema jaoks emotsionaalselt ja majanduslikult oluliselt kahjustav, riivaks tema põhiõigust kodu puutumatusele. Hageja ei ole põhistanud korteri enda ainuomandisse taotlemist äärmise vajadusega sinna ise elama asuda. Hageja on kinnitanud, et ei ela korteris alates 01.06.2004. Sellel kuupäeval viis hageja korterist oma asjad välja, kuid juba sellele eelnevalt polnud ta korteris ligi aasta jooksul elanud. Kostja palus jätta korteri ja garaaži omandiõigus kostjale. Kaasomanike vaheline enampakkumine ei oleks antud asjaoludel mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Hagejale on teada, et kostja soovib oma kodu säilitada ning on valmis tasuma hagejale rahalist hüvitist. Ettepanek on läbinähtavalt suunatud sellele, et sundida kostjat tasuma hagejale kuuluva kaasomandi eest oluliselt kõrgemat hinda kui see on kaasomandi väärtust arvestades õiglane. Kuna poolte huvid kaasomandi suhtes ei ole võrdsed, ei ole kaasomandi jagamine nimetatud viisil mõistlik ega võimalik. Sellisel juhul oleks konkureerimine näilik. 11.04.2008 esitas kostja vastuhagi, milles kordas vastuses esitatud väiteid ja palus lõpetada kaasomand, jätta korter ja garaaž talle ning mõista hageja kasuks välja rahaline hüvitis, samuti tuvastada kohustus teha vastavad tahteavaldused kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kohtuistungil 30.09.2009 täpsustas kostja hüvitise suurust ja palun välja mõista hüvitisena pool eksperdi määratud kaasomandi hinnast. Kohtuotsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Vaidlust ei olnud poolte vahel selles, et poolte kaasomandis on korteriomand üldpinnaga 71,9 m2 aadressil XXXXXXXX XX/XXXXXXX XX Tallinnas ja sinna juurde kummalegi kuuluv 1/16 mõttelist osa garaažist. Kaasomanikud jagavad omavahel küll kahte eraldi omandiõigust, kuid nende jätmine erinevate poolte kanda ei ole otstarbekas, sest korteri ja garaaži kasutamine koos on majanduslikult otstarbekas ja selle üle pooled ei vaidle. Poolte vahel on vaidlus üksnes kaasomandi lõpetamise õiglase viisi osas. Vaidluse kohtuväline lahendamine ei ole andnud tulemusi. Jättes kaasomandis oleva asja ühe kaasomaniku omandisse, otsustab kohus teise kaasomaniku omandist ilmajätmise sellele asjale. Seega riivab kaasomandi lõpetamine PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, kuid kaasomandi lõpetamisel ei saa kohus arvestada kostja viidatud kodu puutumatuse põhimõttega, sest kaasomandi lõpetamine ei ole kodu puutumatuse riive. Asja materjalidest nähtub, et mõlemale poolele kuulub muid kinnisomandeid, seega ei ole kaasomandi lõpetamisel määrav ka muu elukoha puudumine. Vaidlusalune kinnisomand on poolte esiletoodu kohaselt olnud mõlema koduks. Hageja on toonud esile asjaolu, et kostja on alates 2004. aastast takistanud hagejal korterisse pääsemist ja hagejal ei ole võimalik kasutada garaaži. Samas pole hageja väitnud, et asuks korterit ise kasutama, kui see tema omandisse jäetaks. Kostja on selgitanud, et tegemist on tema pikaajalise ja olemasoleva koduga, millest ilmajäämine oleks tema jaoks emotsionaalselt ja majanduslikult kahjustav ja ta sooviks oma kodu säilitada. Kohtul on AÕS § 77 lg 2 järgi võimalik valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida vaidluse pooled on taotlenud hagis või

vastuhagis. Omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Õiglust ei taga see, kui üks kaasomanik on võimeline ja soovib maksta teisele rohkem hüvitist, kuid teine ei soovi hüvitist, vaid asja jätmist endale. Sellises olukorras ei oleks õiglane ka kaasomanikevaheline enampakkumine, sest see ei tagaks mõlema kaasomaniku huvidega arvestamist ja riivaks põhjendamatult kostja huvi kasutada korterit edasi oma elukohana ja maksta kaasomandi kaotuse eest õiglast hüvitist. Hageja on viidanud, et City24.ee kinnisvaraportaalis müüakse analoogseid kortereid oluliselt kõrgema hinnaga. Nimetatut on ekspert selgitanud asjaoluga, et portaalis sisalduv hind on müüja küsitav pakkumishind ja teadlik ostja asub ostuläbirääkimistesse sellise võrreldava korteri müüjaga, kelle pakkumishind on väikseim ja seetõttu on ekspert ekspertiisiaktis lähtunud nende müügisolevate võrreldavate korterite pakkumistest, mille pakkumishind on väiksem võrreldes hageja esindaja poolt nimetatuga. Eksperthinnanguga koosmõjus eksperdi täiendavate vastustega luges kohus tõendatuks, et vaidlusaluse kaasomandi turuväärtuseks on 04.03.2009 seisuga 1 365 000 krooni. Kohtul puudus alus kahelda eksperthinnangu õigsuses. Ekspert on leidnud, et ekspertiisi eseme turuväärtus ei ole muutunud võrreldes ekspertiisi tegemise ajaga. Kostja nõue kaasomandi lõpetamiseks tema poolt taotletud viisil on põhjendatud ja kuulus rahuldamisele (AÕS § 77 lg 2). Arvestades asjaoluga, et hagejale kuulub 1/2 mõttelist osa kaasomandist, tuli kostjale panna kohustus tasuda hagejale 682 500 krooni. KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 38 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus rahuldamata hageja nõude tahteavalduse tuvastamiseks ja rahuldas kostja nõue ning tuvastas, et hagejal on nõusoleku andmise kohustus kannete tegemiseks kaasomandi lõpetamise kohta. Kuivõrd tegemist on vastastikkuste kohustustega, pidas kohus mõistlikuks hageja taotlust määrata otsuse täitmisel poolte kohustused samaaegsetena (TsMS § 445 lg 1). Apellatsioonkaebus V-Ü. K. palub tühistada maakohtu 15.10.2009 otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule ning määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja jätta poolte menetluskulud kostja kanda. Riigikohus on 09.05.2006 lahendis nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Apellant on seisukohal, et kohus ei ole otsust tehes kaalunud piisaval määral poolte huvisid, millest tulenevalt on kohaldanud ebaõigesti AÕS § 77 lg-tes 1 ning 2 sätestatut. Otsus on sisulises osas põhjendamata. Otsusest ei nähtu mistahes põhjendused, miks kohus on pidanud põhjendatuks vastustaja vastuhagis esitatud nõuet ning leidnud, et hageja nõue ei kuulu rahuldamisele. Otsuses puudub nõutud asjaolude ning tõendite analüüs, millele tuginedes on kohus seesugusele järeldusele jõudnud. Kohus on otsuses põhjendatult märkinud, et kõnealune korter on olnud mõlema poole elukohaks, mistõttu ei saa korterit pidada rohkem seotuks vastustajaga pelgalt asjaolu tõttu, et vastustaja korteris käesoleval hetkel elab. Samuti on kohus otsuses märkinud, et vaidluse lahendamisel ei

oma tähtsust küsimus sellest, kumb kaasomanik on nõus teisele kaasomanikule suuremat hüvitist pakkuma. Eelnevast nähtuvalt sisaldab otsus põhjalikku analüüsi asjaoludest, mida kohus arvesse võtma ei pea, kuid otsusest ei nähtu asjaolud, millele tuginedes on kohus asja sisuliselt lahendanud. Apellandi hinnangul on kohus otsust tehes jätnud poolte huvid ja õigused kaalumata, mistõttu ei ole asjas tehtud lahend õiglane ega piisaval määral põhjendatud. On oluline, et seesuguse vaidluse lahendamine sõltub peaasjalikult kohtu diskretsiooniõigusest, mistõttu peavad ka otsusest olema üheselt tuvastatavad motiivid, miks on kohus just seesugusele järeldusele jõudnud. Samuti ei nõustu apellant kohtu seisukohaga, mille kohaselt ei tagaks kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine asjas õiglast lahendit. Apellant on seisukohal, et olukorras, kus kohtul puudub võimalus tuvastada ning motiveerida ühe vaidluse poole suuremat huvi ning õigust saada kaasomandis oleva kinnistu ainuomanikuks teisele poolele hüvitise maksmise läbi, tagab õiglase lahendi just nimelt kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine. Lisaks asjaolule, et enampakkumisel määratakse kindlaks tasutava hüvitise suurus, tagab enampakkumise läbiviimine ka mõlemale kaasomanikule võrdse võimaluse oma huvide kaitseks. Apellant ei nõustu talle väljamõistetud hüvitise suurusega. Kohus on põhjendamatult lähtunud üksnes tsiviilasjas läbiviidud ekspertiisi tulemusest. Otsust tehes tulnuks arvesse võtta asjaolu, millise hüvitise tasumiseks oli valmis apellant. Samuti ei ole kohus otsuses hüvitise kindlaksmääramisel võtnud arvesse, et tema poolt väljamõistetud hüvitis on väiksem ka summast (vastustaja ei pidanud korteri väärtust suuremaks kui 2 000 000 krooni ning garaaži väärtust suuremaks kui 50 000 krooni), mida nägi võimaliku hüvitisena ette vastustaja oma vastuhagi avalduses. Eelnevast tulenevalt ei taga antud asjaolude eksisteerimisel tsiviilasja õiglast lahendit lähtumine tsiviilasjas läbiviidud ekspertiisi tulemist. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks maakohtust erineval viisil, küll aga tuleb maakohtu otsuse põhjendusi ja resolutsiooni täpsustada. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel kaaluma poolte huvisid õiglusest lähtudes. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsustus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Maakohtul oli võimalus kaaluda, kas jätta kaasomandis olnud vara hagejale või kostjale või panna see kaasomanikevahelisele enampakkumisele.

Õige on apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt on maakohtu otsuse põhjendav osa mõneti vastuoluline ja halvasti jälgitav. Maakohtu otsusest peab olema arusaadav, miks maakohus just sellisel viisil kaasomandi lõpetas. Kolleegiumi arvates on poolte kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamisel oluline arvestada sellega, kummale pooltest on kaasomand koduks. Vaatamata sellele, et poolele võib kuuluda muud kinnisvara, on inimesel tavaliselt üks koht, mis on talle püsivaks elupaigaks ja millega on tekkinud emotsionaalne side. Vaidlust ei ole, et kostja on elanud XXXXXXXX XX XX/XXXXXXX XX XX asuvas korteris nr X alates 1998. aastast kuni tänase päevani ja hageja on sealt lahkunud 2004. aastal ning ostnud endale elamiseks uue eluaseme. Kolleegiumi arvates ei ole veenev hageja väide, et ta soovib ise asuda korterisse elama. Käesolevas asjas ei ole määrava tähtsusega, millistel asjaoludel hageja 2004. aastal kodust lahkus. Kaaludes poolte huvisid ja silmas pidades eelkõige õiglust, on kolleegiumi arvates põhjendatud, et kaasomand jääb kostjale, kellele see on olnud koduks. Õige on maakohtu põhjendus, et kaasomanikevaheline enampakkumine riivaks kostja huvi kasutada korterit edasi elukohana. Pooltevahelisel enampakkumisel on määrav ainult raha ja muud olulised asjaolud jääksid arvestamata. Enampakkumise läbiviimine võib olla põhjendatud juhul, kui kummalgi pooltest pole kaalukat huvi, mis annaks aluse jätta kaasomand talle või oleks huvi võrdne. Maakohus on hagejale kaotatud omandi eest välja mõistnud hüvitise. Kolleegium leiab, et maakohus on hüvitise suurust piisavalt põhjendanud ja selles osas kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 neid ei korda. Maakohus on kaasomandi kui terviku hariliku väärtuse kindlakstegemiseks määranud ekspertiisi ja riiklikult tunnustatud ekspert T. O. arvamuse järgi on vara väärtuseks 04.03.2009 seisuga 1 365 000 krooni. Menetluse käigus on ekspert vastuseks hageja küsimustele kirjalikult selgitanud keskmise hariliku väärtuse kujunemise metoodikat. Kolleegiumi arvates kaebuse väited ei anna alust eksperdi arvamuses toodud väärtuses kahelda. Asjaolu, et pooled on menetluse käigus ise pakkunud vara eest kõrgemat hinda, ei tähenda seda, et eksperdi arvamus oleks vale. Hageja lõplikuks nõudeks oli jätta kaasomandis olev vara talle ja välja mõista temalt kostja kasuks pool vara harilikust väärtusest ja kostja nõue oli analoogne. Seega poolte eelnevalt pakutud summadega ei pidanud maakohus otsuse tegemisel arvestama. Apellant on viidanud, et samas piirkonnas on kinnisvaraportaalides müügil võrreldavaid kortereid tunduvalt kallima hinnaga ja maakohus oleks pidanud seda arvestama. Kolleegium leiab, et maakohus on põhjendatult jätnud kuulutused arvestamata, kuna hariliku väärtuse leidmisel tuleb lähtuda võimalusel tegelikult toimunud tehingutest, mida on analüüsinud oma arvamuses ekspert T. O.. TsMS § 442 lg 5 järgi peab olema kohtuotsuse resolutsioon selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Käesolevas asjas on maakohus sõnastanud resolutsiooni viisil, mis on raskesti jälgitav ja ebaselge. Eeltoodu tõttu täpsustab kolleegium maakohtu otsuse resolutsiooni ja sõnastab selle viisil, mis on selge. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi apellandi kanda.