Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

1(8)

Tsiviilasi nr: 2-08-12986

Jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD

Hageja nõue ja põhjendused Hageja esitas 08.04.2008.a Harju Maakohtusse hagi, milles palus kohustada kostjat viivitamata vabastama kinnisasi aadressil XXX, Tallinn ja mille kinnistusraamatu registriosa nr on XXX. Samuti kohustada kostjat kustutama tema kasuks seatud hüpoteek, mis koormab eespool viidatud kinnisasja. Hageja lõplikuks nõudeks hüpoteegi kustutamise osas peale täpsustamist jäi taotlus tuvastada kostja nõusolek kinnistu XXX, Tallinn, registriosa nr XXX neljandasse jakku kantud hüpoteegi kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja 2, hageja 3, OÜ K(algsed ostjad), kostja ja LAS 15.06.2006.a notariaalse lepingu, mille alusel kohustus kostja müüma ostjatele kinnisasja ja mille kohaselt koormati kinnisasi kostja kasuks hüpoteegiga, mis tagas samast müügilepingust tulenevaid nõudeid. 05.01.2007.a sõlmisid OÜ Kja OÜ K notariaalse lepingu, millega OÜ Kandis hagejale 1 üle kõik müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused, mis OÜ-le Kviidatud müügilepingust ja selle raames sõlmitud kokkulepetest osaks said. Ülalviidatud kinnisasja omandiõigus kanti ostjatele ja hiljem 1/3 kinnisasja osas hagejale 1, üle. Lepingu kohaselt pidi kostja peale seda, kui hagejad tasuvad täielikult ostuhinna, andma üle kinnisasja otsese valduse ja kustutama vaidlusalust kinnisasja koormava hüpoteegi. Hagejad leiavad, et ostuhind on täielikult tasutud, sest minimaalseks ostuhinnaks pidi olema kokku 2 750 000 krooni. Teist sama palju pidid ostjad tasuma müüjale eeldusel, et kinnisasja suhtes kehtestatakse detailplaneering, mis annab õiguse ehitada vähemalt kolmekordse äri- või elamuhoone üldpinnaga 1 200m2. Müügilepingu pooled leppisid kokku, et juhul, kui detailplaneeringus kehtestatakse väiksem üldpind, siis vähendatakse proportsionaalselt ka lepingu eseme ostuhinda, kuid ostuhind ei saa olla väiksem kui 2 750 000 krooni. Müügilepingus leppisid ostjad ja müüja kokku, et juhul, kui detailplaneeringut ei kehtestata hiljemalt 31.01.2008.a, muudetakse poolte kokkuleppel lepingu eseme ostuhinda. Juhul, kui ostuhinna muutmise osas ei saavutata kokkulepet, on lepingu eseme ostuhinnaks sõltumatu atesteeritud hindaja poolt määratud ostuhind, mille alusel tasutakse ülejäänud ostuhind. Vastavad kokkulepped on kajastatud müügilepingu p-s 3. (vt t lk 15). Viidatud kuupäevaks detailplaneeringut ei kehtestatud. Hagejad tellisid AS AVK käest hindamise, mille kohaselt oli kinnisasja turuväärtuseks 27.11.2007.a seisuga ca 1 220 000 krooni. Sellest tulenevalt leidsid hagejad, et kuivõrd tasutud on juba 2 750 000 krooni, siis on ostuhinna tasumise kohustus täidetud ja nad nõuavad kostjalt hüpoteegi kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust ja kinnisasja üleandmist. Kostja vastuväited

2(8)

Tsiviilasi nr: 2-08-12986

Kostja vaidles hagile vastu, leides, et ta on nõus hageja poolt esitatud nõuded täitma üksnes siis, kui kostjale tasutakse kokkulepitud ostuhind. Kostja hinnangul oli müügilepingu eesmärgiks vaidlusaluse kinnisasja arendamine selliselt, et sellele saaks ehitada kolmekordse, 1200m2 üldpinnaga hoone, kuid hagejad on lepingu sõlmimisest peale üles näidanud pahatahtlust. Kogu perioodi jooksul lepingu sõlmimisest alates on kostja huvi tundnud, kuidas planeeringuga asjad arenevad, kuid hageja ei ole omalt poolt planeeringu tegemiseks midagi ette võtnud. Kostja on mitmel korral palunud vähemalt hageja volitust, et omaniku esindajana nende eest ise asju ajada, kuid hageja ei ole reageerinud. Kostja väitel sai ta teada, et Tallinna linnavalitsus algatas Kopli liinide planeeringu, mis asub vaidlusaluse kinnisasjaga külgneval alal. Kostja väitel soovis ta, et vaidlusalune kinnisasi hõlmataks ka Kopli liinide planeeringu juurde, kuid Kopli liinide planeering oli kohtuvaidluste tõttu peatatud. Kostja hinnangul on tema teinud kõik võimaliku, et täita kohustusi, mis lepingu kohaselt lasuvad hagejal. Kostja leiab, et kuivõrd Kopli liinide detailplaneeringu menetlemine oli pikka aega peatatud, et siis lepingu täitmise tähtajad selleks ajaks peatuvad. Kohtuotsus 09.10.2008 Maakohus oma 09.10.2008 otsusega rahuldas hagi täielikult. Kohus leidis, et kõik OÜ K õigused ja kohustused, mis tal algsest müügilepingust tulenevalt lasusid, on hagejale 1 üle läinud ning hageja 1 saab käesolevas menetluses esitada nõudeid, mis kuuluvad algse müügilepingu kohaselt ostjale OÜ K. Samuti leidis kohus, et lõplikuks, tasumisele kuuluvaks ostuhinnaks on mitte rohkem kui 2 750 000 krooni, mis on kostjale tasutud. Sellega asub kohus seisukohale, et kostja suhtes on ostuhinna tasumise kohustus täielikult täidetud. Kohus leidis, et kostja vastuväide, et hagejad tegutsesid pahatahtlikult või et kostja ei saanud detailplaneeringu läbiviimiseks vajalikke toiminguid hageja tegevuse või tegevusetuse tõttu teha, jätta arvestamata. Ringkonnakohtu 08.04.2009 otsus Ringkonnakohus oma 08.04.2009 otsuses leidis, et maakohtu 09.10.2008 otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 646 ja § 656 lg 1 p 1 alusel tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus otsustas asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, kuna leidis, et asja arutamisel esimese astme kohtus rikuti menetlusõiguse normi, so õigusliku ärakuulamise põhimõtet, mis toob ilmselgelt kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohus leidis, et lepingulise esindaja M. Aunveri kohtuistungile kutsumata jätmisega on maakohus rikkunud õigusliku ärakuulamise põhimõtet, mis on toonud endaga kaasa kohtuotsuse tühistamise. Menetlus maakohtus Kohus andis pooltele tähtaja täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamiseks kuni 26.01.2009. Hageja 16.02.2010 kirjaliku seisukoha kohaselt oli detailplaneeringu koostamise eest vastutav kostja, kuivõrd kostja oli kinnistu omanik. Linnavalitsuse tegevus ei kvalifitseeru lepingu p 3.4 vääramatu jõu alla.

3(8)

Tsiviilasi nr: 2-08-12986 Kostja esitas 15.02.2010 täiendavad kirjalikud seisukohad. Kostja täienduste kohaselt kuivõrd detailplaneeringu mitte kehtestamine lepingus märgitud tähtajaks 31.01.2008 tulenes Tallinna Linnavalitsuse tegevusest, siis on tegemist vääramatu jõuda lepingu p 3.4 mõttes. Linn ei võtnud vastu planeeringut seetõttu, et linna ja kolmanda isiku vahel oli käimas kohtuvaidlus Kohtuistungil 16.02.2010 selgitas kostja, et Tallinna Linn ei võtnud vastu planeeringut seetõttu, et linna ja ES vahel oli käimas kohtuvaidlus. Linn ei võtnud planeeringut vastu mõistliku aja, 3-4 aasta, jooksul. Kostja pöördus korduvalt (25.10.2007 ja 09.01.2008) linna poole, millest linn pidi aru saama, et kostja on huvitatud planeerimismenetluse kiirendamisest.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus tuvastas, et 15.09.2006.a sõlmisid LAS, OÜ Vägilane, OÜ K, POÜ ja COÜ lepingu, millega võttis kostja aadressil XXX, Tallinn, asuva kinnisasja omandiõiguse üleandmise kohustuse, kohustuse anda vastava kinnisasja valdus üle ostjatele peale ostuhinna täielikku tasumist ja kohustuse kustutada kostja kasuks seatud ja vaidlusalust kinnisasja koormav hüpoteek (vt t lk 11 jj). Lepingu p 3.3. kohaselt müüja ja ostja leppisid kokku, et juhul, kui detailplaneeringut ei kehtestata hiljemalt 31.01.2008, muudetakse poolte kokkuleppel lepingu eseme ostuhinda. 05.01.2007.a sõlmisid OÜ K ja OÜ K kinnistu mõttelise osa müügilepingu, võlakohustuse ülekandmise ja asjaõiguslepingu, mille alusel võttis hageja 1 üle kõik õigused ja kohustused, mille oli OÜ K eelmisena nimetatud lepingu alusel omandanud. Vaidlusaluse kinnisasja valdus on kostjal. Vaidlusalust kinnisasja koormab hüpoteek, mis on seatud kostja kasuks. Kostjale on ostuhinnana tasutud 2 750 000 krooni ja selle raha suhtes on täidetud lepingus kokku lepitud korraldused, mistõttu tuleb vastava raha osas ostuhinna tasumise kohustus lugeda nõuetekohaselt täidetuks. Tallinn linn kehtestas lepingu esemeks olnud kinnisasja hõlmava detailplaneeringu 31.07.2008 ning detailplaneeringu kohaselt on kinnistule lubatud ehitada 3-korruseline hoone pinnaga 405 m2 ning kinnistu sihtotstarbeks on 70 % elamumaa ja 30 % ärimaa. Kuivõrd algses müügilepingus ostjana määratletud isikute ring ei lange käesolevas menetluses hagejatena esinevate isikute ringiga kokku, st algses müügilepingus olid ostjateks küll hageja 2 ja hageja 3, kuid mitte hageja 1, siis kontrollib kohus käesolevas lõigus, kas hageja 1 saab esitada kostja vastu nõudeid, mis algsest müügilepingust tulenevalt kuulusid ostjatele. 05.01.2007.a sõlmisid OÜ Kja hageja 1 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, võlakohustuse ülekandmise ja asjaõiguslepingu, millega omandas hageja 1 kõik õigused ja kohustused, mida OÜ Kostjana algse lepingu alusel oli omandanud. VÕS § 179 lg 1 kohaselt on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks vajalik võlausaldaja ehk käesoleval juhul kostja nõusolek. Kohus loeb tuvastatuks, et vastava nõusoleku andis kostja algse müügilepingu p-s

4(8)

Tsiviilasi nr: 2-08-12986 lõplik ostuhind, mis kinnisasja müügilepingu alusel hageja nõude maksmapaneku eeldusena tasumisele kuulub. Ostuhinna suurust reguleerivad lepingu p-d 3.1. jj. Lepingu p 3.2. kohaselt tasuti ostuhinnast 2 750 000 krooni enne müügilepingu sõlmimist notari deposiitarvele ja lepingu alusel anti notarile vastava summa käsutamisega seotud korraldused, mille mittetäitmist ei ole ükski käesoleva vaidluse pool esile toonud. Lepingu p 3.3. kohaselt tuleb veel tasuda 2 750 000 krooni, kuid seda üksnes juhul, kui kinnisasja suhtes koostatakse hiljemalt 31.01.2008 detailplaneering, mille kohaselt võib kinnisasjale ehitada vähemalt 1200m2 suuruse hoone, mis on kolmekordne. Lepingu kohaselt kuulus ostuhind, juhul, kui detailplaneeringut viidatud ajaks ei kehtestata, muutmisele. Kusjuures ostuhinda pidi vähendatama poolte kokkuleppel. Seejuures vaidlevad pooled selle üle, kas lepingu p 3.3. kohaselt peab sõltumatu hindaja ostuhinna määramisel aluseks võtma hindamise aja või detailplaneeringu kehtestamise aja. Kostja väitel said pooled asuda läbirääkimistele ostuhinna üle üksnes pärast detailplaneeringu kehtestamist ning kuna hindamine sai toimuda üksnes pärast läbirääkimiste nurjumist, siis pidi ka hindamine toimuma igal juhul pärast detailplaneeringu kehtestamist. Kohus leiab, et kostja seletus lepingu sisule on ebaloogiline ning lepingu tekstist nähtub, et läbirääkimisi saab alustada vahetult pärast detailplaneeringu kehtestamisega seotud tähtaja 31.01.2008 möödumist. Seda on pooled ka käesoleval juhul teinud ning kostja on 31.01.2008 keeldunud notaribüroos ostuhinna muutmise kokkulepe sõlmimisest. Pooled vaidlevad küsimuses, kas lepingu p 3.4 sätestatud vääramatu jõu regulatsioon hõlmab ka selliseid juhtumeid nagu linnavalitsuse tegevus üldiselt või linna ja kolmanda isiku vahelisest kohtumenetlusest tulenev takistus. Kohtuistungil osutas kohus asjaolule, et tõlgendus, mille kohaselt igasugune omavalitsuse tegevus kujutab endast vääramatu asjaolu, läheb vastuollu ülejäänud lepinguga. Kuivõrd detailplaneeringu menetlemine on omavalitsuse pädevuses, siis ei saaks sellise tõlgenduse korral ka teoreetiliselt tekkida olukorda, kus ületatakse lepingus sätestatud tähtaega ning pooltel ei oleks seetõttu mingisugust põhjust tähtajas kokku leppida. Asjaolu, et detailplaneeringuid kehtestab omavalitsus, oli pooltele lepingu sõlmimise ajal teada ja sellega oli võimalik lepingu sõlmimisel arvestada, mistõttu ei ole õige lugeda seda vääramatuks asjaoluks. Lepingu üldisest mõttest tuleneb, et vääramatuks asjaoluks pidasid lepingupooled üksnes selliseid asjaolusid, mida lepingu sõlmimisel ette näha ei olnud võimalik. Kohus märgib, et üheks asjaoluks, mida lepingu sõlmimisel ette näha ei ole võimalik, on ka planeerimismenetluse kui haldusmenetluse peatamine kohtulahendi alusel. Selline olukord väljuks planeerimismenetlus tavapärastest raamidest ning seda saaks lugeda vääramatuks asjaoluks lepingu p 3.4 mõttes. Kui aga planeerimismenetlus kestab kauem kui tavapäraselt tulenevalt planeeringu enda asjaoludest (nt ekspertiisi teostamine vms aeganõudev toiming), ei ole tegemist menetlusvälise mõjutuse ega vääramatu asjaoluga. Käesoleval juhul ei ole kostja suutnud selgitada, kas kohus on planeerimismenetluse peatanud ning kui jah, siis kui kaua on selline kohtu keeld kestnud. Samuti ei ole kostja selgitanud, kuidas üldse toimus menetluse takistamine (haldusaktiga või muul teel). Üksnes viitest, et ajakirjanduse andmetel vaidles ESomavalitsusega planeeringu hõlmatava kinnistuga seotud hoonestusõiguse konkursi tingimuste üle, ei saa järeldada planeerimismenetlus takistatust. Kohus on andnud kostjale tähtaja täiendavate tõendite esitamiseks ning küsinud kostja seisukohti selles küsimuses kohtuistungil, kuid kostja ei ole suutnud peatamise kohta ühtegi arusaadavat seletust anda. Seega leiab kohus, et kuigi kohtu keeld või muul viisil kohtu seatud

5(8)

Tsiviilasi nr: 2-08-12986 taksitus võib olla vääramatuks asjaoluks lepingu p 3.4 mõttes, ei ole kostja sellise asjaolu esinemist tõendanud. Ka asja esmasel läbivaatamisel osutas kohus, et kostja ei ole esitanud konkreetseid väiteid, millise kohtumenetluse tõttu, mis asjaoludel, mis kuupäevast, mis kuupäevani oli millise planeeringu kehtestamise menetlus peatatud ning et kostja ei ole esitanud asjaolusid, et mis ajal tema planeerimismenetluse peatamisest teada sai ning mida ta oleks seejärel saanud selles osas ette võtta. Kohus on seisukohal, et ka kostja enda tegevusetus on põhjustanud detailplaneeringu kehtestamise edasilükkamist. Toimikumaterjalidest nähtuvalt on kostja esitanud 31.03.2008.a taotluse vaidlusaluse kinnisasja maa sihtotstarbe muutmiseks ja ehitusõiguse määramiseks. See on alles kaks kuud peale seda, kui lepingujärgselt oleks pidanud suurema ostuhinna tasumise eelduseks olev planeering kehtestatud. Selles osas vt t lk 115, so Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuskiri kostjale, millest ilmneb, et kostja on vastavasisulise taotluse esitanud 31.03.2008.a so kaks kuud peale seda, kui planeering pidi olema juba kehtestatud. Seega on toimikus tõendid, et kostja asus reaalselt, tulemusi andvaid samme planeeringu kehtestamiseks astuma kaks kuud peale seda, kui planeering pidi juba kehtestatud olema. Seda, et kostja oleks varasemalt astunud samme, mis viiksid planeeringu kehtestamiseni, toimikust ei nähtu. Nö teabenõudeid, milles uuritakse, kas hageja on planeeringu kehtestamiseks vajalikke samme astunud ja mis olid suunatud Tallinna linna poole, ei saa käsitleda sammudena, mis viiksid reaalselt planeeringu kehtestamiseni. Kohus peab oluliseks rõhutada, et käesoleva tsiviilasja raames ei ole kohtule esitatud ka asjaolusid, mis viitaksid sellele, et kostja oleks võinud või pidanud eeldama, et planeeringu menetlemise korraldavad hagejad. Kostja esitas ka vastuväite, mille kohaselt oli detailplaneeringu koostamine hagejate kohustus. Hagejad sellega ei nõustunud ja vaidlesid sellele vastu. Hagejate hinnangul ei tulene kinnisasja müügilepingust, et detailplaneeringu kehtestamise kohustus lasuks hagejatel. Hagejate hinnangul räägitakse detailplaneeringust lepingus üksnes ostuhinna määratlemise punktis (p 3.3.), mille kohaselt on ostuhind suurem, eeldusel, et detailplaneering kehtestatakse. Kohus nõustub sellise hagejate väitega. Kohtu hinnangul ei ole käesoleva vaidluse raames esile toodud asjaolusid, mis viitaksid sellele, et vastava detailplaneeringu läbiviimise või sellele kaasa aitamise kohustus lasuks hagejatel. Lepingus on lihtsalt öeldud, et juhul, kui detailplaneering kehtestatakse, on ostuhind kõrgem. Seega hagejal detailplaneeringu menetlemise või sellele kaasa aitamise kohustust ei lasunud ning lepingut tuleb mõista pigem selliselt, et juhul, kui kostja soovib saada lepingu alusel suuremat ostuhinda, peab ta hoolitsema selle eest, et detailplaneering kehtestataks. Lepingust ei tulene ka hagejate kohustust detailplaneeringu menetlemisele mingil viisil kaasa aidata. Juhul, kui see oleks olnud poolte soov, oleksid pooled selle lepingus ka määratlenud. Kuivõrd seda lepingus sätestatud ei ole, siis ei saa ka järeldada, et hagejatel lasus kohustus detailplaneeringu menetlemisele kaasa aidata. Sellist järeldust toetab ka asjaolu, et kinnisasja müügileping on allutatud kohustuslikule notariaalsele vorminõudele ja notar professionaalina peab hoolitsema selle eest, et poolte tahe saaks lepingus kajastatud ning et pooled saaksid lepingus sätestatud tagajärgedest kohaselt teavitatud. Eespool toodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejatel ei olnud detailplaneeringu koostamisega seoses mingeid kohustusi, mistõttu tuleb arvestamata jätta kõik need kostjate vastuväited, et ostuhinna lõplikuks suuruseks ei ole 2 750 000 krooni, sest hagejad ei ole täitnud detailplaneeringuga seotud kohustusi. Arvestamata tuleb jätta ka need kostja vastuväited, mis seonduvad sellega, et hagejad tegutsesid pahatahtlikult ning ei andnud kostjale hagejate nimel tegutsemiseks vajalikku volikirja või ei andnud kostjale informatsiooni. Käesoleva asja toimikus on kostja ise esitanud mitmeid pöördumisi Tallinna linna erinevate struktuuriüksuste poole, millele on vastatud. Kostja ei ole

6(8)

Tsiviilasi nr: 2-08-12986 esitanud ühtegi dokumenti, milles oleks keeldutud kostjale vastamast või oleks öeldud, et kostja, kui konkreetse kinnisasja omanikuks mitteolev isik ei saa selle kinnisasja suhtes detailplaneeringu läbiviimiseks vajalikke toiminguid teha. Vastupidi t lk 115 nähtub, et Tallinna linn on vastanud kostjale positiivselt ning andnud juhiseid, kuidas detailplaneeringu menetlemisel käituda. Kostja on esitanud 18.04.2008.a RAOÜ-le materjalid konkreetse kinnisasja liitmiseks menetletava detailplaneeringu juurde (t lk 116). Need asjaolud viitavad sellele, et kostja sai ka kinnisasja mitteomanikuna tegutseda detailplaneeringu läbiviimisel ja kostja ei ole esitanud asjaolusid, mis viitaksid sellele, et hageja tegevus või tegevusetus oleks kostjat detailplaneeringu läbiviimisel takistanud. Sellest tulenevalt tuleb ka see kostja vastuväide, et hagejad tegutsesid pahatahtlikult või et kostja ei saanud detailplaneeringu läbiviimiseks vajalikke toiminguid hageja tegevuse või tegevusetuse tõttu teha, jätta arvestamata. Kohus loeb tuvastatuks selle, et hagejad ja kostja ei ole ostuhinna vähendamise osas käesoleva ajani kokkuleppele jõudnud. Lepingu kohaselt (p 3.3.) pidi kokkuleppe mittesaavutamise korral ostuhinnaks olema sõltumatu atesteeritud hindaja poolt määratud ostuhind, mille alusel tasutakse ülejäänud ostuhind. Kohus loeb tuvastatuks, et hageja tellis kinnisasja hindamise AS-lt AVK. Hinnangu (vt t lk 44 jj) koostas JT, AS AVK atesteeritud hindaja (EKHÜ ja Kutsekoja poolt väljastatud kutsetunnistus AKH 031206). Vastava hinnangu kohaselt oli vaidlusaluse kinnisasja turuväärtus 27.11.2007.a seisuga 1 220 000 krooni. Kostja hindamise tellimisele ja hindamisel esitatud hinnale vastuväiteid ei esitanud, kostja on esitanud vastuväited üksnes hindamise aluseks olevale ajahetkele (neid vastuväiteid käsitles kohus ülalpool). Kuigi väärtuse määramise aeg ei lange 100 % kokku kokkuleppele mittejõudmise ajaga (31.01.2008), on tegemist väga lähedase ajaga ning kohus peab võimalikuks hinnangust lähtuda. Kinnisvara hindamisest tulenevalt leidsid hagejad, et hagejad ei pea ostuhinda juurde tasuma, sest ostuhinnana on tasutud 2 750 000 krooni ja sellega on lõpliku ostuhinna tasumise kohustus täidetud. Kohus nõustub selles osas hagejatega. Täiendava ostuhinna tasumise eelduseks olevat detailplaneeringut kehtestatud tähtaegselt ei kehtestatud, atesteeritud hindaja poolt määratletud hinnangul on vaidlusaluse kinnisasja turuväärtus ca 1 220 000. Müügilepingu alusel on ostuhinnana tasutud 2 750 000 krooni. Seega asub kohus seisukohale, et lõplikuks, tasumisele kuuluvaks ostuhinnaks on mitte rohkem kui 2 750 000 krooni, mis on kostjale tasutud. Sellega asub kohus seisukohale, et kostja suhtes on ostuhinna tasumise kohustus täielikult täidetud. Kohus leiab, et hagi rahuldamise eeldused on täidetud. Hüpoteegi kustutamise nõude aluseks on lepingu p 3.6., mille kohaselt on ostja ja müüja kokku leppinud, et müüja on kohustatud kustutama käesoleva lepingu alusel müüja kasuks seatava hüpoteegi, kui ostja on täitnud tasumata ostuhinna tasumise kohustuse. Kohtu hinnangul on see kohustus täidetud ning muid, hüpoteegi kustutamise nõude sissenõutavust takistavaid asjaolusid ei esine. Valduse üleandmise nõude materiaalõiguslik alus tuleneb lepingu p-st 3.9., mille kohaselt lepivad müüja ja ostja kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 30 kalendripäeva jooksul peale lepingu eseme ostuhinna lõplikku tasumist müüjale. Eespool tuvastas kohus, et ostuhind tuleb lugeda täielikult tasutuks. Kohus asub seisukohale, et kuivõrd kinnisvara hindamine teostati 2007.a lõpus ja ostuhinna suurust mõjutav detailplaneering pidi kehtestatama 31.01.2008.a, siis sellest ajast alates tuleb ka asuda vastavat 30 päevast tähtaega arvestama, mis käesoleva kohtuotsuse tegemise ajaks on möödunud, mistõttu on ka valduse üleandmise nõue muutunud sissenõutavaks. Menetluskulude jaotus

7(8)

Tsiviilasi nr: 2-08-12986 TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja 3 jätab kohus menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Peeter Pällin Kohtunik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.