2-08-49991/44 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.Marti Kuusik esitas kohtule hagiavalduse Marika Vartla vastu juurdepääsutee ja selle kasutamise eest tasu määramiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub M. Kuusikule Lääne-Virumaal Rakvere vallas XXX külas XXX kinnistu. Kinnistule juurdepääsu tagamiseks esitas hageja kinnistu XXX Mõis omanikule M. Vartlale ettepaneku sõlmida vastavasisuline notariaalne kokkulepe, mille järgi kulgeks juurdepääsutee XXX kinnistule mööda ajalooliselt kujunenud teed. Kostja hageja ettepanekule ei vastanud. Hageja taotleb seetõttu AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutee määramist ja kinnistusregistri registriosasse nr XXX (XXX Mõis) märkuse kandmist juurdepääsu kohta XXX kinnistule. Faktiliste asjaolude ning esitatud kaardimaterjali põhjal on AÕS § 156 lg 1 eeldused täidetud, kuivõrd hagejal puudub juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu on tema huvid ilmselgelt ülekaalus kostja õiguste kitsenduste suhtes. Samuti on juurdepääsu seadmine võimalik maakorralduslikult, kuna juurdepääsutee on olemas. Hageja soovib juurdepääsu kostja omandis oleva kinnistu kaudu ka autotranspordiga. Hagejal ei ole võimalik juurdepääs teiste kinnistute kaudu. Ajalooliselt on juurdepääs hageja kinnistule toimunud kostja kinnistut läbiva tee kaudu, mis on kasutusel olnud juba aastakümneid. Selletõttu on hageja seisukohal, et läbipääsu tee läbi kostja kinnistu ei ole kostjale ebamõislikult koormav. Mõistlik tasu tee kasutamise eest oleks üks kroon juurdepääsutee ruutmeetri eest aastast. Kuivõrd teealune pindala on 297,5 (3,5x85) ruutmeetrit, kuuluks hageja poolt tee kasutamise eest tasumisele 297.50 (1x297,5) krooni aastas. Hageja palus hagi rahuldada ning määrata juurdepääs XXX kinnistule selliselt, et juurdepääs kulgeb üle XXX Mõisa kinnistu kinnistul asuva 3,5 meetri laiuse 85 meetrit pikkusega pinnastee kaudu jalgsi ja mootorsõidukitega, määrata XXX kinnistu omaniku poolt XXX Mõisa kinnistu omanikule makstavaks tasuks juurdepääsu kasutamise eest 297.50 krooni aastas ning jätta menetluskulud kostja kanda.

3.Viru Maakohtu 17. juuli 2009 otsusega rahuldati M. Kuusiku hagi M. Vartla vastu juurdepääsutee ja selle kasutamise eest tasu määramiseks ning määrati XXX kinnistule asukohaga Lääne-Virumaa Rakvere vald XXX küla, registriosa nr XXX , juurdepääsuteeks jalgsi ja mootorsõidukitega avalikult teelt läbi XXX Mõisa kinnistu, Lääne-Virumaa Rakvere vald XXX küla, registriosa nr XXX , kulgev umbes 3,5 m laiune kruusakattega tee umbes 50 m ulatuses kuni puudealleeni ja sealt edasi killustikukattega tee puudealleed pidi umbes 100 m ulatuses kuni XXX kinnistuni. Samuti määrati otsusega XXX kinnistu omaniku poolt XXX Mõisa kinnistu omanikule juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 297.50 krooni aastas igakordse omaniku kasuks ja kanti Lääne-Viru Maakohtu Kinnistusosakonna Lääne-Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX kolmandasse jakku märkus, mille kohaselt XXX Mõisa kinnistu on koormatud tähtajatu tasulise juurdepääsuõigusega XXX kinnistu kasuks tasuga juurdepääsutee eest 297.50 krooni aastas. Otsuse põhjenduste kohaselt on vastavalt Riigikohtu lahenditele 3-2-1-33-04, 3-2-1-45-04 ja 3-2-1-85-05 avalikult kasutatavale teele juurdepääsu rahuldamise eelduseks l) avalikult teelt vajaliku juurdepääsu puudumine, 2) taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalus ja 3) juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Riigikohus on otsuse nr 3-2-1-33-04 p-s 18 märkinud järgmist: AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega juurdepääsu nõude rahuldamise esimene eeldus on avalikult teelt vajaliku juurdepääsu puudumine hageja kinnisasjale. Hagejal juurdepääs oma kinnistule puudub, seega hageja huvi on vaieldamatult ülekaalukam kui kostja kinnistu kitsendused. Hagejal ei ole võimalust luua juurdepääsu oma kinnistule ka mingit teist teed mööda kostjat mittekoormaval viisil. Kostja kinnistu külgneb avalikult kasutatava teega, on teega piirnevalt osaliselt aiaga piiritletud endise mõisahoone ja seda ümbritseva pargi osas. Mõisahoone ette viib avalikult teelt tee mõne meetri ulatuses. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-45-04 kohaselt tuleb arvestada nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omanike kõiki huve ja asjaolusid kinnisasjade kasutamisel. Kostja seisukoht, et vähemkoormav oleks kostjale see, kui hageja ehitaks endale uue tee kostja pakutud kohast, ei ole mõistlik, kuivõrd kaks võimalikku juurdepääsuteed on juba olemas ja pole võimalik väita, et nende kasutamine kitsendab kostja õigusi sedavõrd, et oleks häiritud kostja väidetav privaatsus või oleks takistatud kostja äritegevus. Kostja kõik vastuväited on TsMS § 230 alusel põhistamata ja tõendamata. Kostja pole esitanud ühtegi mõistlikku põhjendust selle kohta, miks ei võiks hageja nii jalgsi kui autoga kasutada sama teed, mida kasutab kinnistu omanik või et kostja kinnistul paiknevad väidetavalt muud äriühingud. Hagejal tuleks ainult seda teed pikendada mõne meetri võrra. Kostja ei tõendanud, et kinnistu nn. peaväravast ja mõisahoone eest viiv tee pole oma pinnasekatte tõttu kasutatav ega aastaringselt läbitav. Kostja väitel korraldatakse mõisahoones üritusi ja mõisahoonet kasutatakse Virumaa Muuseumi poolt näituste korraldamiseks. See asjaolu on tõendamata. Kuid selleks, et mõisahoonet saaks kostja viidatud eesmärkidel kasutada, on vajalik mõisahoonele juurdepääs, mis on olnud olemas aastaid avalikult teelt nn. mõisa peaväravast ja mõisahoone eest läbi. Ei ole olemas teed otse läbi kinnistu kostja märgitud punktini Tiigi, vaid mõisaesine tee on käesolevaks

ajaks kaarega välja ehitatud teeks mööda puudealleed mõisaaiaga külgneva kruusakattega teeni. Kostja kasutab kruusateed ise ja väidetavalt kasutavad seda ka äriühingud oma vajadustest lähtuvalt ning ilmselt mistahes transpordiga. Samuti, nagu selgus paikvaatlusest, oleks uue tee ehitamine hagejale ülemäära kulukas, kuivõrd kohas, mida kostja pakub, ei ole olemas isegi mitte jalgrada. Tegemist on rohumaaga, mis varasemalt on ilmselt olnud puuviljaaed. Pooltel pole olnud kokkuleppeid läbipääsu võimaldamise kohta üle kostja kinnistu. Paikvaatlus tõendab, et hageja kinnistu ei piirne avaliku teega, küll aga on ümbritsetud igast küljest kostja kinnistuga. Paikvaatluse tulemusena selgus, et hageja kinnistul asuvad varemed, kinnistul puudub elekter ja muud eluliselt vajalikud trassid. Kinnistu on metsistunud ja vajab seega korrastamist selleks, et seda kasutada kas elamumaana või mistahes muuks otstarbeks. Järelikult on hagejal oluline juurdepääsu olemasolu mitte ainult jalgsi, vaid ka mootorsõidukiga. Viimast ainuüksi kasvõi selleks, et teha enda kinnistusele pääsemise otstarbeks teed. AÕS § 156 lg 2 järgi on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks asjaolu, et senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel. Asjaolu, et hageja kinnistu on kantud registrisse hiljem kui kostja oma, ei tähenda, et ühendus avaliku teega oleks katkenud hageja tahtel. Järelikult pole arvestatav kostja sellekohane vastuväide, et hageja on ise seadnud end olukorda, kus tal juurdepääs puudub ja et ühendus avaliku teega oleks nagu katkenud hageja tahte tõttu. Kinnistusregistri andmeist nähtub, et hageja soetas kinnistu ajaliselt hiljem kui kostja oma kinnistu. Tõendamata on, kas kinnistul asuvad varemed kuulusid hageja vanaisale või tema esivanematele. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-36-09 kohaselt on AÕS § 156 lg 1 eesmärgiks säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. AÕS § 156 lg-st 2 tuleneb, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka sama paragrahvi lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid AÕS § 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati. Asjas on tuvastatud, et hageja pääses oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kuid praeguseks on ta selle ühenduse kaotanud. Seega tuleb hagejale tagada AÕS § 156 lg 2 alusel ühendus avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kaaludes, milline juurdepääsutee on kostjat kõige vähem koormav. Kuigi kostja pole tõendanud, et mõisahoone esine maa-ala ei ole oma pinnasekatte tõttu igal aastaajal läbitav, samuti seda, et kinnistul asub muuseumivara, peab kohus kostja privaatsuse huvides otstarbekaks määrata hageja kinnistuni juurdepääsuks hageja esitatud alternatiivne juurdepääs kinnistu keskelt mööda puudeallee alust teed, et välistada peaväravate avatus ööpäevaringselt ja sellega vaba juurdepääs ükskõik kelle poolt, mistahes ajal ja mistahes transpordiga. Seega kuulub hagi juurdepääsu määramiseks rahuldamisele ja juurdepääsuteeks tuleb määrata avalikult teelt XXX kinnistuni läbi XXX Mõisa kinnistu viiv umbes 3,5 m laiune kruusakattega tee umbes 50 m ulatuses kuni puudealleeni ja sealt edasi killustikukattega tee puudealleed pidi umbes 100 m ulatuses kuni XXX kinnistuni. Hageja pakutava juurdepääsu tasu suuruse kohta on kostja vaid kinnitanud, et ei soovigi tasu, kui hageja ehitab endale uue tee kostja poolt võimalikuks peetavast kohast. Kuna kostja pakutud juurdepääsutee ehitamise võimalus ei ole mõistlik, sellega ei ole võimalik arvestada, siis tuleb tasu määrata hageja pakutud määras ja selles nõudes hagi rahuldada.

4.M. Vartla esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 17. juuli 2009 otsuse tühistamist ning hagi rahuldamata jätmist või juurdepääsu kostja poolt pakutud viisil määramist või asja uueks arutamiseks Viru Maakohtule saatmist. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole otsuse põhjendused arusaadavad ja jälgitavad. Otsuse põhjenduste esimeses punktis leiab kohus, et juurdepääsu nõude rahuldamise esimene eeldus on vajaliku juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt. Järgnevalt leiab kohus aga, et selle esimese eelduse esinemisega on ühtlasi tõendatud ka hageja ülekaaluka huvi esinemine võrreldes kostja kitsendustega. Kohus on põhjendamatult samastanud Riigikohtu lahendites toodud avalikult kasutatavale teele juurdepääsu rahuldamise esimese ja kolmanda eelduse. Riigikohtu praktika kohaselt vajavad kõik eeldused põhjalikku analüüsi. Kaevatavas otsuses selline analüüs eelduste eksliku samastamise tõttu puudub; 2) tulnuks huvide võrdlemisel käsitleda ka kostja poolt pakutavat teed. Tegemist ei ole rohumaaga, vaid vana rohtukasvanud teega. Tee on märgitud kõigil plaanidel, sealhulgas ka vastustaja poolt erastamisel aluseks olnud plaanil. Vaidlust ei ole selles, et praegu seda teed ei kasutata ja et kohtu poolt määratud tee on paremas seisukorras. Kohtu seisukohast vajab tee kandvus tõendamist. Järelikult ei saa teed lugeda rohumaaks ega juurviljaaiaks pelgalt vaatluse tulemusel; 3) on vastustaja kinnistul varemed ning vastustajal puudub hetkel vajadus ja võimalus mootorsõidukitega kinnistule pääsemiseks. Põhjendatud ei ole piiranguteta ligipääsu andmine ning seda mistahes mootorsõidukiga. Kohtu poolt määratud tee kasutamisel tuleks ületada muru, mis asub keset apellandi kinnistut. Selle muru all puudub vana tee ning seal asuvad vanad settekaevud. Seega lõhutaks sealt ülesõidul apellandi muruplats ning ohtu satuvad vanad settekaevud. AÕS § 156 ei anna vastustajale õigust tee rajamiseks apellandi maale ega luba apellandi maal parkida. Kui vastustaja ei saa oma kinnistule sõita ega seal parkida, siis on see põhjus sellest kohast juurdepääsu nõude rahuldamata jätmiseks; 4) lahknevad otsuse punktis 2 viidatud Riigikohtu otsusest tulenevad järeldused selles otsuses märgitust. Riigikohus on viidanud võimalusele, mis oleks vastustajale oluliselt odavam ja samaaegselt apellandile vähem koormavam. Antud juhul jääb otsusest mulje, et kuivõrd tee on olemas, siis järelikult apellandil õigused puuduvad ja pole midagi arutada; 5) ei sätesta seadus juurdepääsu puhul olemaolevast teed, vaid võimaluse oma kinnistule pääseda. Seega on jalgtee selleks täiesti sobilik. Samuti ei tähenda juurdepääsuõigus tingimusteta juurdepääsu autoga. Reaalselt on olemas võimalus, et olemasolevad teed puuduvad üldse ning need tuleb rajada; 6) nähtub MTÜ Viikingid poolt esitatud dokumentidest ürituste korraldamine ja vastava tegevuse pidev laiendamine. Juurdepääsu määramisel ei saa apellant ega kinnistu rentnik seda teed vabalt kasutada, näiteks autosid teele parkida. Pidev õigus üle apellandi kinnistu käia ning ka autoga juurde pääseda koormab ülemäära apellanti ning ei ole samas vastustajale vältimatult vajalik; 7) ei saa vastustaja tasu määramise nõuet esitada. Vastustajal on õigus nõuda juurdepääsu, kuid mitte tasu apellandile (TsMS § 3 lg 1).

5.M. Kuusik taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulude M. Vartla kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole vaidlust selle üle, et vastustajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Samuti ei esitanud apellant eelnevas menetluses ega apellatsioonkaebuses väidet, et kohtu poolt määratud juurdepääs ei oleks maakorralduslikult võimalik. Kohus analüüsis otsuses avalikult kasutatavale teele juurdepääsu hagi rahuldamise kõiki kolme Riigikohtu lahendites toodud eeldust ning otsustas põhjendatult hagi rahuldada; 2) on kohus käsitlenud apellandi poolt juurdepääsuna pakutud teed ning leidnud, et uue tee rajamine ei ole põhjendatud, esitades ka põhjendused, mille tõttu kohus sellisele järeldusele jõudis. Kuna vastustaja oli seisukohal, et apellandi poolt välja pakutud juurdepääsutee ei ole käsitletav teena, taotles vastustaja menetluse käigus oma seisukoha tõendamiseks vaatluse läbiviimist. Vaatluse käigus koostatud vaatlusprotokoll on dokumentaalseks tõendiks, millega vastustaja oma väidet tõendas. Võttes arvesse, et antud tsiviilasjas toimus kolm istungit, oli apellandil võimalus esitada kõiki tsiviilkohtumenetluse seadustikus lubatud tõendeid, mis tõendaksid tema poolt väljapakutud juurdepääsulahenduse sobivust. Vastavasisulisi tõendeid apellant ei esitanud, mistõttu oli kohtul ainsaks tõendiks apellandi poolt soovitud juurdepääsu mittesobivuse osas vaatlusprotokoll ning kohus lähtus otsuse tegemisel õigustatult nimetatud tõendist; 3) on kohus õigustatult seadnud juurdepääsu vastustajale kuuluvale kinnistule nii sõidukiga kui jalgsi. Vastustaja nõustub kohtu poolt esitatud põhjendustega ning leiab, et need on piisavad õigustamaks juurdepääsu seadmist ka sõidukiga. Vastustaja kinnitas omapoolset valmidust rajada tee kohtuotsusega määratud juurdepääsuteest kuni enda kinnistuni (ca 10 m). Apellandi väide, et AÕS § 156 ei anna õigust tee rajamiseks, on väär. AÕS § 156 käsitleb juurdepääsu ning ei välista juurdepääsu tagamiseks ka tee rajamist. Samuti on nimetatud väide apellandi enda huve kahjustav, kuna tee rajamise puhul kuni vastustaja kinnistuni oleks võimalik kahjustus apellandi kinnistule (pinnakihile) minimaalne; 4) on settekaevude olemasolu vastustaja poolt rajatava tee asukohas apellandi poolt tõendamata, vastava väite esitas apellant alles apellatsioonimenetluses. Seega ei olnud kohtul võimalik nimetatud väite osas ka otsuses seisukohta võtta. Apellandi poolt apellatsioonkaebuse punktis 4.3 toodud väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks; 5) ei esitanud apellant menetluse jooksul kordagi ühtegi konkreetset ettepanekut tee korrashoiu küsimuse lahendamiseks. Kohus määras kindlaks juurdepääsu kasutamise tasu, mille vastustaja kohustub apellandile tasuma. Kuna apellant tasu suurusele vastu ei vaielnud, eeldab vastustaja, et see on piisav ka tee korrashoiuks tehtavate kulutuste katmiseks; 6) on poolte kokkuleppel võimalik lahendada ka apellandi poolt hüpoteetiliselt tekkida võiv olukord sõidukite parkimiseks; 7) on kohtul tulenevalt AÕS § 156 lg-st 1 kohustus lahendada tasu küsimus ka juhul, kui koormatava kinnisasja omanik vastavasisulist nõuet ei esita. Kohus oleks saanud käesoleval juhul otsustada, et vastustajal puudub juurdepääsu tasu tasumise kohustus, kuna apellant ei väljendanud menetluse jooksul kindlat seisukohta tasu nõudmise ega tasu suuruse osas. Et aga vastustaja oli hagiavalduses esitanud taotluse tasu suuruse kindlaksmääramiseks ning apellant

7.Maakohus on õigesti märkinud, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg-st 1 tulenevalt juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Apellandi seisukoht, et maakohus on lugenud esimese eelduse esinemisega ühtlasi tõendatuks kolmanda eelduse esinemise, ei ole põhjendatud. Juurdepääsuõiguse andmise nõude näol on tegemist taotlusega kohtule lahendada poolte huvide kaalumisel õiglusest lähtudes kinnisasjale juurdepääsu küsimused. Riigikohus on 27.09.2005 otsuses nr 3-2-1-85-05 märkinud, et naaberkinnisasjade omanike õigused tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada, et oleks võimalik inimeste mõistlik ühiselu. Maakohus on kaalunud poolte huvisid ja õigesti leidnud, et hageja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle kostja kinnisasja kaalub üles kostja huvi oma kinnisasja kasutamise keelamise vastu. Seejuures on maakohus arvestanud hagejal tekkida võivaid kulutusi seoses uue tee rajamisega, kui kohus oleks hagi rahuldamisel lähtunud kostja pakutud juurdepääsutee võimalusest, ning mitte senisest juurdepääsu kasutamise tavadest. Maakohus on arvestanud ka sellega, et kuivõrd kaks võimalikku juurdepääsuteed on juba olemas, siis kolmanda rajamine ei oleks mõistlik ja koormaks üleliia hagejat. Oluline on siinjuures märkida, et kostja kasutab XXX Mõisa kinnistut ärilistel eesmärkidel ning tema eesmärk on suunatud sellele, et mõisa külastatavus suureneks (t.l 69-76). Sellest tulenevalt on ilmne, et hageja liikumine mööda mõisaga piirnevat teed ei saa olla niivõrd koormav kostjale ega rikkuda tema privaatsust sedavõrd, et seda hagejale keelata. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja poolt juurdepääsutee kasutamine võiks takistada või oleks takistanud kostja äritegevust. Eelnevast järeldub, et kohus ei ole ületanud diskretsiooni piire ja kohtu poolt hageja pakutud alternatiivse (kostjat vähem koormava) juurdepääsutee määramine on põhjendatud. Ekslik on apellandi väide, et juurdepääsutee määramisel ei ole kohus kaalunud tema poolt pakutud juurdepääsuteed. Maakohus on teostanud vaatluse (t.l 55) ning selle protokoll tõendab, et kostja pakutud juurdepääsu näol (t.l 54 olevast punktist Tiigi kuni hageja kinnistuni) on