Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on lahendis nr 32-1-85-05 märkinud, et: „Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg-st 1 tulenevalt seega juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega". Faktiliste asjaolude ning esitatud kaardimaterjali põhjal on AÕS § 156 lg. 1 eeldused täidetud, kuivõrd hagejal puudub juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu on tema huvid ilmselgelt ülekaalus kostja õiguste kitsenduste suhtes. Samuti on juurdepääsu seadmine võimalik maakorralduslikult, kuivõrd juurdepääsutee on olemas, uue tee rajamise võimaluse on hageja väljapakkunud üksnes alternatiivina, arvestades kostja võimalikke huve. Hagejale kuuluval kinnistul asuvad ehitised, mille kasutamiseks ja mille juurde pääsemiseks on vaja kasutada autotransporti. Seetõttu soovib hageja juurdepääsu kostja omandis oleva kinnistu kaudu ka autotranspordiga. Viidatud Riigikohtu lahendis 3-2-1-85-05 Riigikohus leidis, et: „Lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada sedagi, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs oma kinnisasjale mujalt kui kostja maatüki kaudu. Asjaolu, et juurdepääs teise kinnisasja kaudu võib olla selle omanikule vähem koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu, võib olla üheks hagi rahuldamata jätmise aluseks.'' Hagejal ei ole võimalik juurdepääs teiste kinnistute kaudu, kuivõrd hageja kinnistu piirneb igast küljest kostja kinnistuga. Ajalooliselt on juurdepääs hageja kinnistule toimunud kostja kinnistut läbiva tee kaudu, mis on kasutusel olnud juba aastakümneid. Selletõttu on hageja seisukohal, et läbipääsu tee läbi kostja kinnistu ei ole kostjale ebamõislikult koormav. Riigikohtu tsiviilkolleegium märkis oma 30.03.2004.a. lahendis nr. 3-2-1-33-04, et: „AÕS §-dest 1 ja 5 tuleneb asjaõiguste numerus clausus'e põhimõte. Selle põhimõtte kohaselt sätestab seadus lisaks asjaõigustele ka nende tekkimise, lõppemise ja sisu. Erinevates seadustes on sätestatud juhud, mil reaalservituut saab tekkida kohtuotsuse alusel, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 15 lg 1, maaparandusseaduse § 13 lg 5. Juurdepääsu tagamist kinnisasjale kohtuotsuse alusel tekkiva reaalservituudiga ei näe ette ükski seadus. Seetõttu leiab kolleegium, et kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt AÕS §-dele 64 lg 1 ja 4 ja 140 lg 3. Märkusega hagejale kuuluva kinnisasja kinnistusregistriosas saab kolmandatele isikutele kehtivaks muuta ka tasu maksmise kohustuse. Tasu määramisel tuleb arvestada poolte seisukohti ja kohus ei või määrata suuremat tasu, kui soovib koormatava kinnisasja omanik. Kuna tasu suuruse saab AÕS § 156 lg 1 nõude lahendamisel määrata kostja soovil ka ilma sellekohase hagita, ei nõua tasu kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemise otsustamine hagi esitamist. Kohtuotsusega otsustakse tasu väljamõistmine kostjatest kinnisasjaomanike kasuks. Tasu määratakse kinnisasja kasutamise eest. Kinnisasja võõrandamisel ja sellekohase märkuse olemasolul kinnistusraamatus läheb tasu saamise õigus üle kinnisasja uuele omanikule." Viidatud lahendist tulenevalt tuleb käesoleva tsiviilasja lahendamisel kanda Lääne-Viru Maakohtu Kinnistusosakonna Lääne-Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa kolmandasse jakku märkus kohtuotsusega tagatava juurdepääsutee kohta hageja kinnistule ja hagejalt kostjale väljamakstava tasu kohta juurdepääsutee eest. Hageja leiab, et mõistlik tasu tee kasutamise eest oleks üks kroon juurdepääsutee ruutmeetri eest aastast. Kuivõrd teealune pindala on 297,5 (3,5*85) ruutmeetrit kuuluks hageja poolt tee kasutamise eest tasumisele 297.5 (1*297,5) krooni aastas. Hageja peab siinkohal ka vajalikuks märkida, et nimetatud summa ületab teealuse pindala maamaksu mitmekordselt, mistõttu tuleb hagejapoolset pakkumist käsitleda igati proportsionaalsena. Kostja on seni hoidunud igasugustest läbirääkimistest juurdepääsu kasutamise ja selle eest maksmisele kuuluva rahasumma osas, mistõttu on hageja sunnitud kohtu poole pöörduma. Hageja palub hagi rahuldada ning määrata juurdepääs Xxxx kinnistule asukohaga Xxxx, mille kohta on avatud Viru Maakohtu Kinnistusosakonna Lääne-Viru kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr. xxxx selliselt, et juurdepääs kulgeb üle Xxxx'a kinnistu asukohaga Xxxx, mille kohta on avatud Viru Maakohtu Kinnistusosakonna Lääne-Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr. xxxx kinnistu nimi, kinnistul asuva 3,5 meetri laiuse 85 meetrit pikkusega pinnastee kaudu jalgsi ja mootorsõidukitega (juurdepääs on kajastatud hagile lisatud plaanil), ning määrata Xxxx kinnistu (registriosa nr. xxxx) omaniku poolt Xxxx'a kinnistu (registriosa nr. xxxx) omanikule makstavaks tasuks juurdepääsu kasutamise eest 297,5 krooni aastas, ning jätta menetluskulud kostja kanda. II. Kostja kirjalik vastus. Kostja kohtule 10.09.2008.a. saabunud kirjalikus vastuses hagile teatab, et kostjal ei ole võimalik hagi õigeks võtta. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et pooltele kuuluvad hagiavalduses märgitud kinnistud, kuid paljude teiste asjaoludega kostja nõus ei ole. Hagile lisatud väljavõttest nähtub, et Xxxx kinnistu kohta on registriosa avatud 18.07.2006.a. Seega ei ole alust väitel, et kinnistu kuulus hageja vanaisale. Kostja kinnistu kohta on registriosa avatud 19.01.2004.a. ning sel ajal ei olnud teisi kinnistuid, mille omandisuhe riivanuks kostja õigusi. 1970. aastal toimunu ei ole asjakohane teistsuguse õigusliku olukorra tõttu. Seega ei ole võimalik rääkida mingisugusest ajaloolisest teest. Samuti ei ole kellelgi olnud vaja hageja kinnistule pääseda, sest seal asuvad vaid varemed. Pooltel on juurdepääsust juttu olnud ja kostja on pakkunud hagejale võimalust arutada tee rajamist kohast, kus see ei segaks oluliselt kostja elu. Hageja on nõudnud aga ligipääsu ainult peaväravast. Samuti on kohatu hagis märgitud nõudmine, et tee rajamise kulud peaks kandma kostja. Seejuures taotleb hageja tee kasutamise eest sellise summa määramist, mis ei kataks isegi tee hoolduskulusid. Hagiavaldusest ei nähtu, mismoodi kujutab hageja ette kostja õiguste tagamist ja mismoodi peaks toimuma tee hooldamine. Ajal, kui hageja sai kinnistu omanikuks, oli talle teada olukord, et kostja kinnistu ümbritseb tema kinnistut. Sellest tulenevalt on kostja teadlikult astunud olukorda, kus tema kinnistut ümbritseb teine kinnistu. Hageja taotletav tee viib hageja kinnistu ääreni, mis piirneb lagunenud seinaga. Seega ei ole võimalik sealtkaudu kinnistule pääseda. Kostja vaidleb vastu hageja nõudele pääseda kinnistule selliselt, et see toimuks mh mootorsõidukiga kostjale kuuluva maja eest mööduva pinnastee kaudu. Kostja ei saa pinnasteed ise sõidukitega kasutada, sest see ei ole piisavalt tugev. Samuti rikuks maja eest läbisõitmine oluliselt koormatava kinnisasja omaniku privaatsust ning takistaks tema tegevust. Oluline on ka asjaolu, et maja kasutab Virumaa Kunstimuuseum ning et aeda on paigutatud mitmed kunstiteosed. Seepärast peab olema takistatud vaba ligipääs kinnistule, eelkõige autoga. Kostjale peab jääma kontroll tema kinnistul asuva vara suhtes. Hageja ei ole põhjendanud, miks tal on vaja piiramatut juurdepääsu ja seejuures veel mootorsõidukitega. Hageja kinnistul asuvaid ehitisi ei ole võimalik kasutada. Eelnevast lähtudes leiab kostja, et esitatud hagi on ennatlik. Kui on tahe pidada läbirääkimisi ja küsimus lahendada, on kostja selleks valmis. Seejuures on hagejale korduvalt pakutud võimalust kinnistu müüa, samuti arutleda ligipääsu üle jalgsi, sh peaväravast. Kostja nõustub, et mõeldav on pidada läbirääkimisi ka tee rajamise üle, kuid ei mõista, miks peaks need kulud kandma kostja. Kui pooled siiski kokkulepet ei leia, soovib kostja oma väiteid tõendada. Arvestades, et hagis esitatud väited on kõik tõendamata, leiab kostja, et vaieldavad asjaolud tuleb välja selgitada eelmenetluses ja seda on võimalik teha ka kirjalikult. Pinnastee kandvuse tõendamise osas on kostjal vajalik pidada täiendavaid konsultatsioone. Samuti on vajalik välja töötada kasutamise eest makstava tasu metoodika, mis peaks katma kulusid ning sisaldama ka hüvitust privaatsuse rikkumise ja võõra kinnisasja kasutamise eest. Kostja rõhutab, et ei ole olnud hagejale juurdepääsu võimaldamise vastu, kuid ei ole nõustunud kõigi hageja nõudmistega. Hageja ei ole üldse arvestanud AÕS § 156 lg. 1 viimase lausega, et juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seetõttu ei soovi kostja sõltumata asja lahendamise viisist kulusid kanda ning leiab, et kõik kulud peab kandma hageja. Asja kohtus menetlemise korral taotleb kostja kohtu seisukohta AÕS § 156 lg. 3 tõlgendamise osas, sest ühenduse puudumisest teadis hageja juba maatüki kinnistamise ajal ning tegemist on analoogilise olukorraga kui senise ühenduse tahtlik katkestamine.

III. Asja kohtulik arutelu. Hageja esindaja selgitab, et hageja jääb alternatiivnõudena haginõude täpsustuses esitatu juurde ja palub määrata tee kasutamise tasuks 297,50 kr. Hageja leiab, et nimetatud viisil juurdepääsu tagamine on kõige vähem kulukam hagejale ja kõige vähem koormavam kinnistu omanikule. Taotletav tee on plaanil tehtud tumedalt. Kaks teelõiku kuuluvad M. V, teine on avalikult kasutatav tee, mis kulgeb kinnistu kõrvalt. Tee hakkab kulgema 3,5 m laiuselt. Hagi täpsustusest 100 m ulatuses tuleb välja jätta. Hageja poolt taotletava juurdepääsu teede näol on tegemist kõvakattega teedega, mida on kasutatud ajalooliselt ja mida kasutab aastaringselt ka kostja ise. Kostja poolt pakutud tee ei ole aastaringselt teena kasutatav. Uue tee ehitamine on aga hagejale ülemäära kulukas. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda põhjendusel, et kostja on põhjustanud kohtus käimise. Kostja esindaja leiab, et lähtuda tuleks mitte hagejale odavamast ja mugavamast variandist, vaid kostjat vähem koormavast variandist, milleks on kostja poolt esitatud variant, mille kohaselt saaks ligi kostja kinnistu tagumisest küljest. Kui läheneda mõisa peaväravale, siis keerata vasakule, seejärel mööda avalikult kasutatavat teed paremale ja veelkord paremale. Mõisa peaväravast vaadates teiselt poolt kinnistut. Kinnistu omanik otsustab ise, mis teda kõige vähem koormab. Antud juhul on võimalik hageja kinnistule ligi pääseda kostja poolt pakutud viisil. Hagejal oleks mõistlik kasutada seda teed, mida mööda käidi paikvaatlusel, alates kinnistu taga olevalt teelt, punktist Xxxx, kuni hageja kinnistuni. Sealt saaks hageja paremini kinnistule ligi ja see koormaks kostjat vähem, samuti ei oleks hagejal vaja arvestada aega, vaid saaks kinnistule ligi nagu ta ise tahab ja millal tahab. Hageja alternatiivselt nõutav tee läheb aida eest mööda ja esimene tee on otse mõisa eest läbi. Oluline on see, et ükski arutluse all olev juurdepääsutee ei vii hageja kinnistuni nii, et see oleks pidevalt kõvakattega. Kõvem tee on aida ja mõisa vahelt minev puude alune tee. Puudel all olevat teed ei saa kasutada. Aida eest mineval teel on takistusi. Hageja peab arvestama, et seal toimuvad üritused. Kui toimub üritus, siis autoga ligipääsu ei tohiks üritada. Kostja on nõus kostja pakutava tee kasutamisega ilma tasuta. Kostja leiab, et tasu peaks sõltuma kitsenduse ulatusest ja seda peaks määrama siis, kui tee on paika pandud. Menetluskulud oleks vaja jätta poolte endi kanda. Kostja ei ole põhjustanud kohtusse pöördumist. Hageja soovis ligipääsu peaväravast igal ajal autoga. Jalgsi ligipääsu osas eriarvamusi ei ole olnud, kuid probleemiks on mitme tee kasutamine eri aastaaegadel. Kui hageja soovib tingimata ligipääsu ka autoga, siis saab see olla põhjendatud sõiduautoga ja kostja poolt pakutud teed mööda. Põhimõtteliselt on hageja saanud kinnistuni nii jalgsi kui ka sõiduautoga. IV. Kohtu tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused. TsMS § 438 lg. 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Vastavalt TsMS § 439 ei või kohus ületada nõude piire, ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 442 lg. 5 näeb ette, et kohus lahendab selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Sama paragrahvi lg. 8 kohaselt peavad kohtu järeldused põhinema tuvastatud asjaoludel, samuti peab kohus kohaldama vastavat seadust. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, vaadanud läbi toimikus olevad hagiavalduse ja selle täpsustuse, dokumentaalsed tõendid ja poolte kirjalikud seisukohad, tuvastas: 1) vaidlust pole selles, et hageja kinnistu ei piirne avaliku teega, küll aga piirneb igast küljest kostja kinnistuga. Pooltel pole olnud kokkuleppeid läbipääsu võimaldamise kohta üle kostja kinnistu. 2) hageja soovib juurdepääsu määramist jalgsi ja mootorsõidukiga läbi kostja kinnistu kas otse kinnistul asuva mõisahoone eest või mõisahoonega külgnevalt läbi kinnistu ja mööda puudealust alleed kuni hageja kinnistuni.

3) kostja ei ole hageja soovitud alternatiivpakkumistega nõus, leiab, et hageja peaks välja ehitama tee kostja kinnistu nn. peavärava vastasküljest nn. punktist Xxxx otse läbi rohumaa oma kinnistuni. 4) kostja, hoolimata oma kirjalikus vastuses märgitust, kohtu antud ajast ja selgitustest ei ole kirjalikus vastuses nimetatud eeldatavaid tõendeid esitanud ega ole hagejaga kohtuväliselt võimaliku juurdepääsu üle läbirääkimisi pidanud. 5) kohaldamisele kuuluvad AÕS §-de sätted AÕS kaitseb isiku õiguspärast valdust.

ehitamine hagejale ülemäära kulukas, kuivõrd kohas, mida kostja pakub, ei ole olemas isegi mitte jalgrada. Tegemist on rohumaaga, mis varasem on ilmselt olnud puuviljaaed.

Kuigi kostja pole tõendanud, et mõisahoone esine maa-ala ei ole oma pinnasekatte tõttu igal aastaajal läbitav, samuti seda, et kinnistul asub muuseumivara, peab kohus kostja privaatsuse huvides otstarbekaks määrata hageja kinnistuni juurdepääsuks hageja esitatud alternatiivne juurdepääs kinnistu keskelt mööda puudeallee alust teed, et välistada peaväravate avatus ööpäevaringselt ja sellega vaba juurdepääs kelle tahes poolt, mis tahes ajal ja mis tahes transpordiga. Seega kuulub hagi juurdepääsu määramiseks rahuldamisele ja juurdepääsuteeks tuleb määrata avalikult teelt Xxxx kinnistuni läbi Xxxx kinnistu viiv umbes 3,5 m laiune kruusakattega tee umbes 50 m ulatuses kuni puudealleeni ja sealt edasi killustikukattega tee puudealleed pidi umbes 100 m ulatuses kuni Xxxx kinnistuni.

/allkiri/

Sirja Tooming

Lea Herne

Tartu Ringkonnakohtu 15.02.2010

RESOLUTSIOON

Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Viru Maakohtu 17. juuli 2009 otsus muutmata. Jätta poolte menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus M V kanda.

Kohtuotsus jõustus 19. aprillil 2010. a. Riigikohtu kohtumäärusega. Nooremreferent

Lea Herne

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.