2-07-51142
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Lukiina Vismann
Otsuse tegemise aeg
18. detsember 2009, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-51142
Tsiviilasi
EP’i hagi Korteriühistu vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks
Tsiviilasja hind Menetlusosalised
1 500 000 krooni Hageja: EP (ik xxx, elukoht xxx), esindaja Aleksandr Kostja Korteriühistu (reg kood xxx, asukoht -xxx), esindaja Indrek V (AB Valdma & Partnerid, )
Kohtuistungi toimumise aeg
10.11.2009 Hageja esindaja Aleksandr H Kostja esindaja Indrek V
Kohtuistungil osalejad
Jätta hagi rahuldamata.
Jätta rahuldamata EP’i hagi Korteriühistu kinnistusraamatu kande parandamiseks.
vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja
Jätta menetluskulud (sh riigi kasuks välja mõistetud riigilõiv) EP’i kanda. Kohtuotsus saata pooltele ja Justiitsministeeriumile. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule esitades apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 21.märtsil 2001 AS S , kui EÜ (pankrotis) liige ja korteri aadressil xx x osamaksu omanik ja otsene valdaja müüs korteri Tallinn xxx osamaksu ja korteri valdamise õiguse hagejale 190,000.- krooni eest ja hagejast sai EÜ (pankrotis) liige kõikide õigustega ja kohustustega. Ostu-müügi tehingu ajal maksis hageja EÜ (pankrotis) sissemaksu ja kuna müügiajal selles korteris elas AS S töötaja pr A M ja ostu-müügi lepinguga oli hagejale pandud kohustus enne sissekolimist ära oodata üürilepingu lõppemine, siis jäi hageja seda aega ootama ja tegi ettemaksu AS S kassase 15,000.- krooni. Ülejäänud summa pidi hageja maksma, kui saab korteri võtmed kätte. 14.03.2003 kandis hageja üle AS S kontole ülejäänud summa 175,000.- Hageja ja tema lapsed: K P ja J P on kantud Rahvastikuregistrisse aadressil xxx alates 19.04.2002. Hageja esitas kohtusse hagi A M ’i väljatõstmise nõudes. Tallinna Linnakohtu määrusega 20.01.2005 tsiviilasi nr 2/1251001/04 jäeti hagi A M vastu väljatõstmise nõudes läbi vaatamata, kuna teine pool esitas dokumendi, et hageja korter on vormistatud kinnistusraamatusse hoopis KÜ nimele. 15.12.2003 pöördus hageja EÜ juhatuse poole kirjaliku taotlusega üle anda korter xxx hageja omandisse. EÜ juhatus ignoreeris hageja taotlust ja vastust pole hageja tänaseni saanud. Vastavalt Kinnistusraamatu andmetele on käesoleva korteri omanikuks hageja asemel sisse kantud KÜ ja aluseks on märgitud EÜ juhatuse poolt esitatud dokumendid. Hageja on pöördunud ka Majandus- ja Kommunikatsiooni Ministeeriumi poole asja lahendamiseks. Vastus on lisatud. Kuna kande ebaõigsuse tuvastamisel on määrav, kes oli vallasasjast korteri valdajaks (omanikuks) korteriomandi esmakinnistamise ajal ja Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsusega 3-2-1-49-05, 17. mai 2005 on lahendatud, et kui korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaõigeks, kuna see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Eeltoodu järeldub EES §-st 211, mille kohaselt on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Samuti sätestab EES § 214 lg 5, et korteriomandi omanikuna kantakse kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Samale seisukohale on asunud kolleegium 23. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-18-05 (RT III 2005, 11, 113). Eluruumide erastamise seaduse viidatud sätetest tulenevalt saab ebaõige kinnistusregistri kande parandamist AÕS § 65 alusel nõuda korterit selle esmakinnistamise ajal vallasasjana omanud isik. Põhjusi, miks vallasasjast korteri omanikul on otsenõue enda kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, on käsitletud Riigikohtu 21. märtsi 2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 10). Hageja ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata. Hageja leiab, et Korteriühistu juhatus seadusevastaselt omandas Tallinnas xxx korteri osamaksu omaniku ja korterivaldaja õigused ebaõigete dokumentide esitamise teel Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumile. Ülalnimetatud dokumentidega on tõestatud, et hageja on korteri Tallinnas xxx korterivaldaja ja osamaksu omanik. Hageja palub tunnistada Korteriühistu juhatuse poolt Majandus- ja Kommunikastsiooniministeeriumile esitatud dokumendid seadusvastaseks, Kinnistusraamatu kande xxx korteri omaniku kohta ebaõigeks, tunnustada EP’i omandiõigust kinnistusraamatusse kantud korteriomandile -144, kohustada KÜ’t korteriomandi otsese valduse üleandmiseks EP’ile hiljemalt 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest, sellest keeldumisel tõsta KÜ koos kõikide seal elavate isikutega nimetatud korteriomandist välja ja tuvastada KÜ kohustus anda nõusolek hageja kandmiseks kinnistusraamatusse Tallinnas xx x korteriomandi omanikuna. Kostja seisukoht I Esitatud nõuded Hageja esitas nõude tunnistada KÜ juhatuse poolt MKM-le esitatud dokumendid seadusevastaseks ning kinnistusraamatu kande xxx korteri omaniku kohta ebaõigeks. Hageja ei ole täpsustanud milliste MKM-le esitatud dokumentide seadusevastaseks
tunnistamist hageja nõuab, hagi tuleks jätta selles osas rahuldamata. Hageja esitas nõude tõsta kostja ja kõik aadressil -144, Tallinn elavad isikud korteriomandist välja. Hageja ei ole isikuliselt täpsustanud, kelle vastu nõue peale kostja on suunatud ja hagi tuleks selles osas jätta rahuldamata. II Liikmelisus
eluruumi kui vallasasja või korteriomandi omanikud) – vastavalt ES 14 on eluruumi omanikuks ühistu ja ühistu liikmele kuulub osamaks. Vastavalt Elamuseaduse § 23 lg 1 võidakse elamuühistu liige elamuühistust välja arvata, kui ta ei tasu kindlaksmääratud ajaks majandamiskulude eest. Sisuliselt arvati elamuühistu liige (osamaksu omanik), kellel oli õigus kasutada korterit -144, elamuühistust välja seoses majandamiskulude süstemaatilise mittetasumisega ning seetõttu tekkinud võlgnevusega. Kui asuda seisukohale, et otsuse tegemise ajal oli osamaksu omanikuks hageja, siis arvati ta ühistust seoses võlgnevusega välja ning seega puudus tal õigus saada -144, Tallinn asuva eluruumi kui vallasasja/korteriomandi omanikuks ning puudub alus tema kandmiseks kinnistusraamatusse. Lähtudes asjaoludest saab otsust tõlgendada ainult selliselt, et otsusega arvati ühistust välja võlglasest ühistu liige, liige kellele kuulus korteri 144 valdamisõigus ja/või kes võis kuni esitada nõude enda liikmeksvõtmiseks. Kui tinglikult möönda, et osamaksu omanik, millele vastas korteri 144 valdamisõigus oli hageja, siis kehtib tema suhtes väljaarvamisotsus vaatamata sellele, et teda ei olnud kantud osanike nimekirja/võetud liikmeks. Kui hageja ei olnud osamaksu omanik, millele vastas korteri 144 valdamisõigus, ei saa üldkoosoleku otsusega olla rikutud hageja õigused, samuti ei saa ta sellisel juhul nõuda enda omandiõiguse tunnustamist ja hagi tuleb jätta rahuldamata. 3.3.Hageja ei ole taotlenud p-s 3.1 nimetatud otsuse kehtetuks tunnistamist/tühisuse tuvastamist. Otsuse tulemusena jäi korter (osamaks) 144 kostja omandisse ning seoses sellise ühistu liikme puudumisega, kelle nimele oleks võinud kanda korteriomandi 144 omand, kanti õigesti korteri 144 omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Istungi protokollist nähtub, et hagejal ei ole koosoleku protokollile vastuväiteid. Otsuse tühisusele ei saa ka tugineda, kuivõrd kinnistusraamatu registrikandest – 08.12.2004 on möödunud rohkem kui 2 aastat (TsÜS § 38 lg 7). Nõue otsuse tühisuse tuvastamiseks on aegunud. Kui hageja nõudeid saab käsitleda nõudena tunnistada otsus kehtetuks/tuvastada selle tühisus või, palub kostja kohaldada aegumist. Seega on õigesti kantud kinnistusraamatusse omanikuna kostja. Hageja on ka ise möönnud, et kostja omandas (hageja arvates küll seadusevastaselt) osamaksu – vt hagiavalduse lk 2 lg 2, kuid seda tehingut vaidlustatud ei ole. Palun jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja seisukoht kostja vastusele EÜ sai maja omanikuks alles TLK tagaselja otsuse tsiviilasi nr 2/3/25-1519/99 jõustumise päevast, s.o. 25.04.2001. Selle ajani oli maja omanikuks EÜ , mistõttu osamaksu ja valdamisõiguse üleandmise kokkulepe oligi vormistatud EÜ-s . Ei oma tähtsust, millise ühistu liikmeks sai hageja. Tähtis oli see, et tehingu vormistamise hetkel oli maja omanik EÜ (pankrotis) ja osamaksu ja korterivaldamise õiguse omanik oli AS S . AS S müüs hagejale temale kuuluva osamaksu ja valdamisõiguse korterile majas . Ei oma tähtsust, kuhu maksis hageja ka sisseastumismaksu, kas EÜ’le (pankrotis) või pidi maksma EÜ’le . EÜ (pankrotis) pankrotimenetluse ajal KÜ oleks pidanud esitama nõude nende rahade tagastamiseks, kuid tema seda ei teinud. Seega on hageja veendumusel, et tegi kõik õigesti, mida ka kinnitasid EÜ (pankrotis) pankrotihaldurid. Samas pöörab hageja ka tähelepanu faktile, et EÜ reorganiseerimisel KÜ’ks, esitatud dokumentides, s.o. „Korteriühistu liikmete täisnimekiri“ on välja jäetud korter nr 144. Ja kinnisturaamatu kande sooritamiseks on KÜ märkinud korteri omanikuks iseennast. Oleks veel kuidagi arusaadav, kui KÜ hagejat ei aktsepteeri, siis korteri omanikuks oleks pidanud märkima AS S , kes müüs hagejale osamaksu ja valdamisõiguse sellele korterile. Mis puudutab vastuse p.4 märgitud, siis sellele leiab vastuse MKM õiguskantsleri vastuses hageja pretensioonile, mis on juba kohtule esitatud hagi lisana. Kostja vastuse p.2 on laialt toodud kohtuotsused, mis
puudutavad EÜ’t (pankrotis). Võib olla see nii oligi, hageja ei julge kommenteerida. Hageja vaid kinnitab, et xxxkorteri osamaksu ja valdamisõiguse ostis AS’lt S , aga mitte EÜ’lt . Käesoleva kohtumenetluse eesmärgiks on tuvastada, kas korteriomand aadressil xxxTallinnas, on vormistatud kinnisturaamatusse seaduse nõuetega või mitte. Kui jah, siis hagiavaldus on põhjendamatu. Kui ei, siis millised vead on avastatud ja kohtuotsusega peavad need vead olema parandatud ja kinnistu omand peab olema vormistatud vastavalt seadusandlusele. Oma viimases kostja poolt saadetud kohtule kirjas, seletuskirja sisu on vastuolus esitatud protokolliga, kuna korduva üldkoosoleku protokollis p.4.3 on juhatusele tehtud korraldus tuvastada korteri seaduslik osamaksu omanik ja pärast osamaksu seadusliku omaniku omandiõiguse tuvastamist tõstatatakse osamaksu ja omandi korterile küsimus vajadusel uuesti ühistu üldkoosoleku ees. Juhatus on rikkunud üldkoosoleku otsust ja vormistas seadusevastaselt korteri oma nimele. KÜ poolt esitatud dokumentides on näha, et korteri osamaksu omanik ei olnud EÜ liige, seega EÜ ega üldkoosolekul, ega juhatusel puudus õigus teha mingeid otsuseid käesoleva korteri osamaksuomaniku väljaheitmiseks liikmetest ning eriti omandada osamaks. Tollajal elamus oli kaks osanikku: EÜ ja korteri xxxosamaksuomanik- EP. Vastavalt seadusele, see kellel on rohkem m2 valduses, on elamu Haldusorgan, s.t. elamus Haldusorganiks oli EÜ . Vastavalt Seadusele, eluruumide vormistamisel eraomandisse Haldusorgan oli kohustatud vormistama eluruumid osamaksuomanike nimele ja KÜ asutamisel kõik korteriomanikud on KÜ liikmed. Seega korter -144, mille osamaksuomanik oli EP, pidi olema vormistatud eraomandisse EP’i nimele ja temast pidi saama KÜ liige. EP mitmel korral tõendas EÜ/KÜ juhatusele oma õigust korterile nr 144: EÜ kordus üldkoosoleku protokoll 13.06.2002.a. p.4.3; Ametlikud Teadaanded 02.05.2002; A M ’i väljatõstmine ja muud vajalikud dokumendid. Seega on kohtu poolt tuvastatud, kes on korteri aadressil -144, omanik ja see on EP. Arvestades ülaltoodut, palub hageja rahuldada EP’i hagi KÜ vastu ning tunnistada tema omandiõigust kinnisturaamatusse kantud korteriomandile xxx(registriosa nr 17761001), kohustada KÜ Tallinnas, korteriomandi (registriosa nr 17761001) valdus Elina Parke’le üle andma 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest, sellest keeldumisel kuulub KÜ koos elavate sees isikutega nimetatud korteriomandist väljatõstmisele, tuvastada KÜ kohustus anda nõusolek hageja kandmiseks kinnistusraamatusse Tallinnas xxxkorteriomandite omanikuna. Kohtuotsus asendab KÜ nõusolekut. Samuti palub hageja välja mõista KÜ’lt riigilõiv 46 500 krooni EP’i kasuks. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte esindajate seletused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja sai 21.03.2001 sõlmitud korteri osamaksu ja valdamisõiguse üleandmise-vastuvõtmise lepinguga (kd I, tl 3-4) korteri xxxvaldamisõiguse. Hageja väidab, et 21.03.2001 lepinguga sai ta EÜ liikmeks ning anti talle -144, Tallinn asuva korteri valdamisõigus. Kohus leiab, et antud lepingu sõlmimise ajal kehtis Tallinna Linnakohtu 31.03.1999 hagi tagamise määrus (kd II, tl 42), millega keelati Elamuehituskooperatiivil pantida ja võõrandada Tallinnas, asuvat elamut ja selles asuvaid korteriosakuid. Vara müügi eelduseks on see, et müüdava vara käsutamine ei ole piiratud. Võõrandada ei saa vara, millel on käsutuskeeld. Käsutuskeeld tühistati alles 02.09.2004 (kd I, tl 80). Seega ei olnud EÜ-l õigus 21.03.2001 lepingut sõlmida ja antud leping on TsÜS § 66 lg 2 järgi tühine. TsÜS § 66 lg 2 sätestab, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Antud paragrahvi sisustab paremini 1. juulist 2002 kehtiv TsÜS § 88 lg 1, mille kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. Sellest tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja võtmine EÜ liikmeks ning talle korteri valdamisõiguse andmine on tehtud EÜ poolt kohtu käsutuskeeldu rikkudes ja on seega tühine. TsÜS § 66 lg 3 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale. Sama paragrahvi lg 5 järgi peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Kuivõrd hageja ei saanud EÜ liikmeks, ei ole asjakohased kostja väited xxxmajandamiskulude võlgnevuse olemasolu või puudumise kohta. Samuti ei oma tähtsust, millal EÜ moodustati ja millal sai EÜ maja omanikuks. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et tehingu vormistamise hetkel oli osamaksu ja korterivaldamise õiguse omanik AS S ja tema suhtes ei kehtinud ühtegi keelunõuet. Eesti Vabariigi elamuseaduse § 14 lg 1 kohaselt on elamuühistu (-kooperatiiv) mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on liikme valdusesse anda liikmelisuse alusel kasutamiseks eluruum omaette korterina elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluvas elamus ning korraldada elamu, elamualuse ja elamu teenindamiseks vajaliku maa majandamist. Seega kuuluvad korter ja osamaks elamuühistule ning elamuühistu liige ehk antud juhul AS S sai kasutada korterit elamuühistule kuuluvas elamus vaid liikmelisuse alusel. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ei saanud xxxvaldamisõigust, mistõttu ei ole tal õigust nõuda enda korteriomandi omanikuna tunnistamist ja kinnistusraamatu kande parandamist. Seega ei ole hagi põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 179 lg 1 sätestab, et menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Kohus määras 08.05.2008 määruses hagejale riigipoolse menetlusabi ja kohustas hagejat hüvitama riigilõivu 10 osamaksena 46 500 krooni, tasudes alates 15.05.2008 iga kuu 15. kuupäevaks 4650 krooni kuni 46 500 krooni tasumiseni. Hageja tasus 08.12.2007 riigilõivu 1000 krooni, 16.05.2008 riigilõivu 3650 krooni ja 01.10.2008 riigilõivu 4650 krooni. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb hagejalt vastavalt kohtu 08.05.2008 määrusele välja mõista puuduolev riigilõiv summas 37 200 krooni riigituludesse.
TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Lukiina Vismann Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.