Võlaõigus › Võõrandamislepingud

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused 12.02.2008 esitatud hagiavalduses palus hageja tunnustada tema õigust alandada kinnistu XXX ostuhinda 530 000 krooni võrra ja välja mõista kostjalt eeltoodud summa. Hageja ja kostja sõlmisid 06.11.2006 kinnistu müügilepingu, millega kostja müüs hagejale kinnistu asukohaga XXX koos sellel asuva 1,5 kordse elamuga. Müügikuulutuse kohaselt oli elamu valmimisaastaks 2006, Pindi Kinnisvarabüroo ekspertiisiakti kohaselt aga oli elamu 1996. aastal ümber ehitatud. Kostja kinnitas, et vana maja lammutati täielikult enne uue ehitamist ja elamu soojapidavus on hea. Pärast lepingu sõlmimist asus hageja elamut kasutama, kuid avastas, et ehitis peab halvasti sooja ja küttekulu on äärmiselt suur. Hageja laskis 19.03.2007 teostada termografeeringu, mille tulemusel selgus, et ehitise pööning, nurgad, vundament ja alumise korruse seinad on puuduliku soojustusega. 31.08.2007 tegi hageja kostjale avalduse, milles taotles ostuhinna alandamist 315 000 krooni võrra. 2007. aasta novembris-detsembris lasi hageja teha elamu ehitustehnilise ekspertiisi, mille käigus selgusid järgmised puudused: elamu on ehitatud 1974. aastal projekteeritud suvila ümberehitamisega elamuks 1987. aastal ning 1998 on tehtud mõned ümberehitustööd. Ümberehitus ei vasta muudatusprojektile ja selle kohta puuduvad ehitusdokumendid – teostusjoonised, kaetud tööde aktid, üleandmise-vastuvõtuakt; ehitise kvaliteet ei vasta uusehitise omale, vundamendile on tekkinud lisavajumised; soojapidavus on puudulik; katusest on läbijooks ja mitmed teised defektid. Ekspertiisi kohaselt on varjatud puuduste likvideerimise kulu 530 000 krooni. Hageja väitis, et kostja ei avaldanud müügiläbirääkimistel, et elamu on 1996. aastal ümber ehitatud vanast suvilast. Hageja on kostjat puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul, sest enne teatamist oli hagejal vaja välja selgitada puuduste likvideerimise maksumus. Maja anti hagejale üle 12.12.2006 ning katuse puudused ilmnesid esimese sulaga. Hageja väitis, et kostja ei ole talle müügiläbirääkimiste käigus näidanud ümberehitusprojekti ja projekti seletuskirja. Tõele ei vasta kostja arvestus küttekulude kohta. Hageja on majas elanud ühe kütteperioodi ja 2 kuud, see on 1,3 kütteperioodi. Sel ajal kulus hagejal kütteõli 3,7 tonni e 2,84 tonni kütet ühe perioodi kohta. Müügiläbirääkimistel on kostja avaldanud, et maja vajab kütet 1,5 tonni kütteperioodi kohta. Kostja vastuväited hagile Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja tutvus elamuga enne müüki mitmel korral. Ühel korral osales ka Maardu linna arhitektuuri- ja maakorralduse osakonna esindaja EB, kes tutvustas hagejale elamu projekti. Kostja informeeris hagejat enne müüki kõikidest ehitus- ja ümberehitusaegadest.

Hageja pidi enne elamu ostmist aru saama, et 2006. aastal elamu üksnes renoveeriti, sest ta on seda tunnistanud oma 18.04.2007 e-kirjas maaklerile. Hageja viidatud Pindi Kinnisvarabüroo ekspertiisiakti tellis teine potentsiaalne ostja ja sellel ei ole seost kostjaga. Hageja pidi enne ostmist aru saama, et 1996. aastal ehitati maja ümber suvilast. Kostja ei ole maaklerile ega kellelegi teisele väitnud, et maja oleks ehitatud 1996. aastal. Ümberehitus suvilast nähtub ka ümberehitusprojekti seletuskirjast. Seletuskirjast nähtub, et suvila talastik, seinad ja lagi säilivad. Hageja oli seletuskirjaga enne müüki tutvunud. Ümberehitusprojekti kohased tööd teostati juba enne elamu ostmist kostja poolt 14.10.1997. Kostja selgitas, et näitas hagejale müügiläbirääkimiste käigus ümberehitusprojekti seletuskirja. Hageja ei ole kostjat teavitanud väidetavatest puudustest mõistliku aja jooksul. Hageja omandas elamu 06.11.2006, dokumendid (sh ümberehitusprojekti) ja võtmed sai hageja 07.12.2006. Hageja teostas termograafia ekspertiisi 19.03.2007, kuid teavitas kostjat puudusest alles 31.08.2007. Hageja oleks pidanud puudustest teatama hiljemalt 07.02.2007 või 19.05.2007. Hageja ei ole tõendanud kohase täitmise ja mittekohase täitmise väärtuste vahet, seega ei saa kindlaks teha hinna alandamise ulatust. Hageja väide, et kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahet ei ole võimalik tõendada, oli kostja arvates ebaõige. Tõele ei vasta hageja väide, et maja soojustus on ebapiisav. Termografeeringust ei nähtu, millega võrreldes on autor pidanud soojustust ebapiisavaks. Kostja avaldas hagejale, et maja välisseinal on soojustuse seisukohast probleemne koht ning andis hagejale üle selle koha soojustamise jaoks ehitusmaterjali. Soojustus vastab sedasorti majadel keskmiselt esineva soojustuse omadustele. Õige ei ole, et ebapiisava soojapidavuse tõttu on küttekulud äärmiselt suured. Kui hageja küttekulud on suured, võib see olla sellest, et hageja kütab üle. Kostjal ei olnud 8 aasta jooksul küttekuludega probleemi. Vabariigi Valitsuse 20.12.2007 määrus nr 258 „Energiatõhususe miinimumnõuded“ kehtestab majade energiatõhususe nõuded ning nende kohaselt on müüdud elamu kütteõli kulunormiks kuni 5,39 tonni aastas. Kostja täpsustas, et lähtudes hageja esitatud tõenditest tuleb lugeda, et hageja on kasutanud 2006. detsembrist kuni 01. veebruarini 2008 kokku 2,4 tonni õli. Igal juhul vastab ka hageja väidetud kogus uutele hoonetele kehtestatud nõuetele. Elamu katus on kaetud kärgbituumeniga, mille eluiga ei ole pikk ja mis vajab hooldust. Kui katusel on mingeid puudusi, siis on need tekkinud pärast elamu üleandmist hagejale. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus tuvastas, et kostja müüs 2006. aastal Pindi Kinnisvara vahendusel Maardu linnas Muugal asukohaga XXX kinnistut pindalaga 884 m2 ja elamut üldpinnaga 200 m2. Hageja oli huvitatud elamu ostmisest, võttis ühendust Pindi Kinnisvara maakleri OL-ga ja leppis kokku maja ülevaatuse. Hageja koos sõbranna QQ-ga vaatas elamu üle 16.10.2006 ning 17.10.2006 koos vanematega. Pärast seda leppisid hageja ja kostja 19.10.2006 kokku maja müügis ning hageja maksis kostjale käsiraha. Hageja ja kostja sõlmisid 06.11.2006 kinnistu notariaalse müügilepingu. 19.03.2007 tellis hageja ehitise termograafilise ekspertiisi, millest hageja järeldas, et ehitise soojapidavus on puudulik. 31.08.2007 edastas hageja kostjale avalduse, milles teavitas kostjat puudustest ja avaldas soovi hinna alandamiseks 315 000 krooni võrra. Maakohus leidis, et müügilepingus kinnistu omadusi detailselt fikseeritud ei ole. Lepingu p 1.7.5 kohaselt lepingu esemeks olev kinnistu on hoonestatud, seal paikneb kinnisasja oluliseks

osaks olev ehitis, mille koosseisus on 1,5 korruseline elamu. Müügikuulutuse (tl 16) kohaselt on ehitis 2006. aastal renoveeritud kivimaja rullmaterjaliga katusega, mis oli müügis hinnaga 3,5 miljonit krooni. Ümberehitusprojekti seletuskirjast (tl 83) nähtus, et projekt oli koostatud aiamaja ümberehitamiseks individuaalelamuks. Muudatusprojekti kohaselt säilisid aiamaja olemasolevad seinakonstruktsioonid ja majandusruumide lagi, seinad soojustatakse täiendavalt ja lagi riputatakse uue talastiku külge. Ehitus oli tehtud vastavalt projektile. Pooled vaidlesid selle üle, kas hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik 1996. aastal toimunud ümberehituste sisust. Hageja väitel avaldas kostja müügiläbirääkimistel, et kunagine aiamaja on 1996. aastal täielikult lammutatud ning elamu on ehitatud uuesti. Maakohus leidis, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist 1996. aastal toimunud ümberehituse olemust mõistma. Maakler OL ütluste kohaselt tavapäraselt tegi maakler koopiad nii ehitus- ja ümberehitusprojektist kui ka seletuskirjast. Maakler kinnitas, et ta oli teadlik, et elamu ehitati 1990-ndatel ümber aiamajast ning avaldas nimetatud informatsiooni ka hagejale. Kohtu arvates tunnistaja L ütlustes ei olnud põhjust kahelda. Nimetatud infot pidi olema kerge mõista, kuivõrd ümberehitamine kajastus ka maja konstruktsioonides (nn uus ja vana osa) ning hageja pidi aru saama, et elamu asub endises suvilarajoonis. Tunnistaja GG ütlustest nähtus, et kostja avaldas müügiläbirääkimistel, et eelmine omanik ehitas maja 1996. aastal ning lammutas seal varem asunud suvila, kuid isegi juhul, kui kostja avaldas ühel kohtumisel, et maja ehitati nullist, siis pidi hageja, arvestades maakleri poolt öeldut ja muid asjaolusid, kokkuvõttes mõistma, et tegelikult oli tegemist ümberehitusega suvilast. Hageja väitel seisnesid puudused ebapiisavas energiatõhususes, mis avaldus soojakadudes ja suures küttekulus, samuti on puuduseks katuse läbijooks. Tõendina soojakadude kohta on hageja esitanud AA Infra OÜ poolt 19.03.2007 teostatud termograafia ekspertiisi ja tõendina küttekulude kohta küttekulu arvestuse ja kütteõli ostukviitungid. Tunnistaja GG ütluste kohaselt kostja avaldas müügiläbirääkimistel, et ühe kütusepaagiga saab hakkama ühe aasta. Termograafia ekspertiisis (tl 34) on ekspert MT välja toonud temperatuuride erinevused ja viidanud „puudulikult soojustatud“ kohtadele. Samuti on ekspert avaldanud arvamust, et välisõhu juurdepääsu tõkestamine on puudulikult lahendatud. Maakohus leidis, et termograafia ekspertiisi aktist ei nähtu, mida mõistab ekspert „puuduliku“ soojustamise ja välisõhu eest kaitsmise all. Maakohtu arvates oli oluline ka see, et tegemist oli 10 aastat vana majaga ja sellisel puhul ei ole soojapidavuse nõuded samad, mis uuel majal. Küttekulu sõltus väga palju sellest, kui intensiivselt maja köetakse. Kvaliteedipuudusega oleks tegemist siis, kui küttkulu erineks kostja väidetust oluliselt, näiteks kordades. Hageja poolt väidetud küttekulu on vastavuses Vabariigi Valitsuse 20.12.2007 määrusega nr 258 „Energiatõhususe miinimumnõuded“, mille kohaselt on kütteõli kulunormiks hageja elamul kuni 5,39 tonni aastas. Kohus nõustus kostja arvestustega, mille kohaselt, võttes aluseks hageja esitatud kütteõli kuludokumente ja jättes arvestamata märtsis 2008 ostetud õli, on kulunud perioodil detsember 2006 kuni 1. veebruar 2008 2,6 tonni õli. Kokku 1,3 kütteperioodi kohta ei erine see kogus oluliselt kostja poolt müügiläbirääkimistel avaldatud õlikulust. Hageja väitel on maja lepingutingimustele mittevastav, kuna esines katuse läbijooks. Tõendinda katuse läbijooksu kohta on hageja esitanud tunnistaja UU ütlused. Tunnistaja UU ütlustest nähtub, et tunnistaja on hageja elamu katusel vigu parandanud 4-5 korda, sest katuse kattematerjal on lahti tulnud, parandamiseks on kulunud 4-5 tuubi silikooni, kokku 235 krooni

eest. Hageja väitel avaldus katuse läbijooks esmakordselt 2007. veebruaris. Kohus leiab, arvestades läbijooksu ulatust (seda oli võimalik parandada 4-5 tuubi silikooniga) ja asjaolu, et tegemist on enam kui 10 aastat vana kärgbituumenkatusega, ei näita läbijooksu esinemine 2007. veebruaris seda, et läbijooks oleks olnud olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Kuna hageja ei ole tõendanud puuduse olemasolu müügilepingu sõlmimise hetkel, ei saa pidada kostjat nimetatud puuduse eest vastutavaks. Kohus märkis, et hageja ei ole mõistliku aja jooksul pärast läbijooksu avastamist kostjale nimetatud puudusest teada andnud ja on seega kaotanud õiguse puudusele tugineda vastavalt VÕS § 220 lg 1. Kuivõrd kohtulikul uurimisel ei ole leidnud kinnitust, et elamul oleks esinenud lepingutingimustele mittevastavusi, siis ei ole täidetud hinna alandamise eeldused ning maakohus jättis hagi rahuldamata. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 jättis maakohus menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebus XX palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kaebaja arvates on kohtuotsus põhjendavas osas vastuoluline ning kohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta esitatud tõendid, samuti on kohus hinnanud tõendeid valesti. TsMS § 436 lg l kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 13.01.2009 lahendis 3-2-1-117-08 (p 12) selgitanud, et TsMS § 436 lg 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõue tähendab muuhulgas seda, et kohtuotsus ei või olla vastuoluline. Sama seisukohta on Riigikohtu tsiviilkolleegium väljendanud ka 25.09.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-78-07 (p 20). Kohus asus seisukohale, et pooltel puudus detailne kokkulepe hoone omaduste kohta ja tugines seejuures lepingu p-le

Hageja arvates olulisemad puudused, mis ilmselgelt olid olemas lepingu sõlmimise ajal ning millised olid kas varjatud puudused või mida ei saanud hageja kui ehitusalaseid eriteadmisi mitteomav inimene avastada elamu ostmisel, olid korstnatel puuduvad plekkmütsid, ebapiisava kõrgusega katusekatte ülespöörded, osaliselt elamu seinte siseviimistluse vastuolu projektiga, garaažikatusel puuduv räästarenn ja vihmaveetoru, normist 2 korda suuremad põrandakalded, ehitusnormidele mittevastav katlamaja uks, puudulik katlaruumi ventilatsioon, ebapiisav soojustus ja puuduvad tuulutusavad pööningul. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Seega peab elamu vastama lisaks lepingus sätestatule ka elamu muudatusprojektile ja seletuskirjale. Ehituinsener-ekspert EE on ekspertiisiaktis jõudnud järeldusele, et elamu ei vasta muudatusprojektile ehk elamu ei vasta lepingutingimustele VÕS 217 lg 1 tähenduses. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Menetlus ringkonnakohtus Apellant on kohtule teatanud, et ta laps on haigestunud ja palub seetõttu istungi edasi lükata. Tulenevalt TsMS § 649 lg-st 1 on kolleegiumi arvates võimalik kaebus lahendada ilma apellandi osavõtuta. Apellant ei ole taotlenud asja arutamist ringkonnakohtu istungil. Apellanti on menetluses esindanud esindaja ja apellant ei ole teatanud, miks esindajal ei ole võimalik kohtuistungil osaleda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud vastustaja ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Hinna alandamine eeldab, et rikutud on müügilepingust tulenevat kohustust. Hageja nõude aluseks on asjaolu, et kostja on rikkunud poolte vahel 06.11.2006 sõlmitud kinnistu müügilepingust tulenevat kohustust, kuna müüdud elamu ei vasta poolte poolt kokkulepitud tingimustele. Müügilepingu p 1.7.3 kohaselt on kostja kinnitanud, et müüdaval kinnistul ei ole mingeid varjatud puudusi. Hageja väidete kohaselt oli aga kinnistul paikneval elamul mitmeid puudusi, mida kostja hageja eest varjas. Maakohus on tuvastanud, et kostja ei ole müügilepingust tulenevat kohustust rikkunud ja müüdud elamu vastas kokkulepitule. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja pidi aru saama, et elamu oli ehitatud mitte 2006. aastal, vaid 1996. aastal ja tegemist oli suvilast ümberehitatud hoonega. Tehingut maaklerina vahendanud ML ütluste (tl 147) kohaselt

tutvustas ta hagejale projekti ja selgitas ehituse ajalugu. Vaidlust ei olnud, et hageja on mitmel korral enne tehingut kohalpeal ehitistega tutvunud, kusjuures ühel korral oli kaasas Maardu linna ehitusinspektor EB, kes kontrollis ehitise vastavust projektile. Kolleegiumi arvates pidi hageja aru saama, et tegemist on 1996. aastal suvilast ümber ehitatud elamuga. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks talle enne lepingu sõlmimist selgitanud, et tegemist on uue elamuga ja pooled oleksid uue elamu müümises kokku leppinud. Kuna tegemist oli 1996. aastal suvilast ümber ehitatud elamuga, mida oli 2006. aastal renoveeritud, siis ei saanud sellise elamu kvaliteedi suhtes lähtuda samadest nõuetest, kui uue elamu puhul. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole vastuoluline. Maakohus on õigesti poolte poolt kokkulepitu tuvastamisel hinnanud lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatut ja teinud sellest järelduse, millise elamu müügis pooled olid kokku leppinud. Kokku oli lepitud, et kostja müüb hagejale 1996. aastal suvilast ümberehitatud elamu, mida oli 2006. aastal renoveeritud ja mille hageja oli üle vaadanud ja mille kohta kostja avaldas, et sellel ei ole temale teada olevalt varjatud puudusi, mida ei ole hagejale avaldatud. Kostja väitis, et ta avaldas hagejale, et välisseinas on koht, mille soojustust tuleb parandada, ja samuti olid selle tõttu ühel talvel veetorud jäätunud. Sellele, et kostja poolt eeltoodud varjatud puudused hagejale avaldati, ei ole hageja vastu vaielnud. Ebaõige on kaebaja väide, et kuna hagejale oli üle antud elamu rekonstrueerimisprojekt ja selle seletuskiri, siis lepiti kokku, et elamu peab täpselt vastama nendele ja igasugust projektist kõrvalekallet tuleb tõlgendada müüdud asja varjatud puudusena. Hageja on hagis loendanud, mida ta peab ehitise puuduseks. Maakohtu menetluses on uuritud, kas müüdud elamu vastas soojapidavuselt kokkulepitule ja kas katuse läbijooks oli puuduseks, mis annab aluse hinda alandada. Tõendatud on, et elamut müües on kostja hagejale avaldanud, et elamu kütmiseks kulub umbes 1,5 tonni kütteõli kütteperioodi kohta. Maakohus tuvastas, et hageja esitatud andmete järgi kulus hagejal 1,3 kütteperioodi kohta 2,6 tonni õli, mis ei ületa oluliselt kostja poolt avaldatut. Õige on maakohtu tõdemus, et küttekulu sõltub lisaks elamu soojapidavusele ka muudest teguritest, nagu näiteks välis- ja sisetemperatuur. Apellant ei ole vaidlustanud kaebuses maakohtu järeldust, mille kohaselt ei olnud kostja poolt lepingu sõlmimisel avaldatud ja hageja tegeliku kütusekulu vahe selline, millest saaks järeldada, et elamul oli varjatud puudus. Samuti ei ole vaidlustanud apellant maakohtu järeldusi katuse läbijooksu osas, mistõttu kolleegium ei kontrolli maakohtu otsust selles osas. Kaebaja on selgitanud, et maakohus oleks pidanud hindama tema poolt esitatud ekspertiisiaktis (Ehitusekspertiisibüroo OÜ ehitusinsener-ekspert EE) loetletud puudusi ja tuvastama, kas nende olemasolu tõttu on kostja lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. TsMS § 363 lg 1 p 2 järgi tuleb hagiavalduses märkida hagi aluseks olevad asjaolud. Hageja on hagis (tl 2) ja hagi täiendustes loetlenud puudusena katuse läbijooksu, halva soojapidavuse, ehitise mittevastavuse uuele ehitisele esitatud nõuetele, projektile mittevastavuse. Maakohus on tuvastanud, et selliseid puudusi elamul ei olnud. Hageja on küll viidanud ekspertiisiaktile, kuid pole esile toonud, milliste puuduste olemasolu sellest dokumendist tuleneb. Alles apellatsioonkaebuses on hageja loetlenud väidetavad puudused (korstnatel puuduvad plekkmütsid, katusekatte ülespöörded on ebapiisava kõrgusega, osaliselt on seinte siseviimistlus vastuolus projektiga, garaažikatusel puudub räästarenn ja vihmaveetoru, põrandakalded on normist 2 korda suuremad, katlamaja uks ei vasta ehitusnormidele), mis olid elamul olemas müügilepingu sõlmimisel ja mille olemasolu tõendab ekspertiisiakt. Hageja ei ole kaebuses põhistanud, miks ta esitab uued asjaolud alles apellatsioonkaebuses ja miks ei olnud neid võimalik esitada maakohtu menetluses. Eeltoodu tõttu jätab kolleegium vastavalt TsMS § 652 lg-le 4 uued asjaolud tähelepanuta.

Hinna alandamise nõude kohta märgib kolleegium täiendavalt, et VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. TsMS § 230 lg 1 järgi peab väärtuste suurust tõendama hageja. Kolleegium leiab, et hageja ei ole tõendanud ei kohase ega mittekohase täitmise väärtust. Ebaõige on hageja käsitlus, mille kohaselt on mittekohase täitmise väärtust võimalik kohtul ise tuvastada, arvestades müügihinnast maha puuduste kõrvaldamiseks kuluva 530 000 krooni. Mittekohase täitmise väärtuseks on kinnistu hind koos puudustega ehk käesolevas asjas kinnistu väärtus koos puudustega elamuga ja kohase täitmise väärtuseks kinnistu väärtus ilma väidetavate puudusteta. Hageja neid asjaolusid esile toonud ei ole. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kolleegium leiab, et tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, oli hageja kohustuseks sellisel juhul põhjendada ja tõendada, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha ja alles siis oleks kohus saanud need väärtused ise määrata. Kuna hageja ei ole asjas esitanud müügilepingu mittekohase täitmise väärtust ja kohase täitmise väärtust tõendavaid dokumente ega taotlenud näiteks ekspertiisi tegemist, siis ei oleks kohtul võimalik olnud hagi rahuldada, isegi kui kostja oleks lepingut rikkunud. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud otsust tehes poolte esitatud õiguslike väidetega ning kohus on õiguse kohaldamisel seotud ainult poolte viidatud asjaoludega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt peab kohus muu hulgas õigesti kvalifitseerima pooltevahelise õigussuhte vastavuses hageja nõude aluseks olevate asjaoludega. Käesolevas asjas võib hageja nõue olla ka kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Kuid kolleegiumi arvates on oluline see, et nii hinna alandamise kui ka kahju hüvitamise nõude rahuldamise eelduseks on kostja poolt müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumine ehk müüdud asja mittevastavus lepingutingimustele. Kuna maakohus on tuvastanud, et asja mittevastavus lepingutingimustele on tõendamata, siis ei pidanud maakohus ka kaaluma nõude rahuldamist kahju hüvitamist käsitlevate normide alusel. Lisaks eeltoodule märgib kolleegium, et vastavalt TsMS § 636 lg 1 p-le 1 peab hageja oma nõude selgelt väljendama. Käesolevas asjas on hageja palunud tunnustada tema õigust alandada müüdud asja hinda 530 000 krooni võrra ja eeltoodud summa kostjalt välja mõista. Samas on hageja möönnud, et arvestuste kohaselt oleks võimalik hinda alandada 185 000 krooni võrra, kuid üheski menetlusdokumendis ei ole hageja oma nõuet täpsustanud. Samuti ei ole hageja täpsustanud, millistest algandmetest lähtudes on ta saanud summa 185 000 krooni. Sellisel moel nõuet esitades on apellant käitunud vastuoluliselt ja põhjendatud on vastustaja etteheide, et hagi ja ka apellatsioonkaebus on arusaamatud. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsiooniastme menetluskulud apellandi kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.