Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Peeter Pällin
Otsuse avalikult teatavaks
04. märts 2009.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-08-5034
Tsiviilasi
KR’i hagi JM’a vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind
530 000 krooni Hageja KR (IK XXX, elukoht XXX) Hageja esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa Kostja JM (IK XXX XXX) Kostja esindaja vandeadvokaat Enno Heringson
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg või
11.02.2009
menetluse liik
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud KR kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 06.11.2006 kinnistu müügilepingu, millega hageja müüs kostjale kinnistu asukohaga XXX Maardu koos sellel asuva 1,5 kordse elamuga. 1 (6)
Müügikuulutuse kohaselt oli elamu valmimisaastaks 2006 aasta, Pindi Kinnisvarabüroo ekspertiisiakti kui 1996 aastal ehitatud elamu. Kostja kinnitas, et vana maja lammutati täielikult enne uue ehitamist ja et elamu soojapidavus on hea. Pärast lepingu sõlmimist asus hageja elamut kasutama, kuid avastas, et ehitis peab halvasti sooja ja et küttekulu on äärmiselt suur. Hageja laskis 19.03.2007 teostada termografeeringu, mille tulemusel selgus, et ehitise pööning, hoone nurgad, vundament ja hoone alumise korruse seinad on puuduliku soojustusega. Hageja tegi 31.08.2007 kostjale avalduse, milles taotles ostuhinna alandamist 315 000 krooni võrra. Hageja lasi 2007 aasta novembris-detsembris teha elamu ehitis-tehnilise ekspertiisi, mille käigus selgusid järgmised puudused: - elamu on ehitatud 1974 projekteeritud suvila ümber ehitamisega elamuks 1987 a ning 1998 on tehtud mõned ümberehitustööd. - Ümberehitus ei vasta muudatusprojektile ja selle kohta puuduvad ehitusdokumendid – teostusjoonised, kaetud tööde aktid, üleandmise-vastuvõtuakt. - Ehitise kvaliteet ei vasta uusehitise omale, vundamendile on tekkinud lisavajumised. - Soojapidavus on puudulik. - Katusest on läbijooks - Mitmed teised defektid. Ekspertiisi kohaselt on varjatud puuduste likvideerimise kuluks 530 000 krooni. Hageja 11.11.2008 kirjaliku seisukoha kohaselt ei tunnista hageja, et kostja oleks müügiläbirääkimistel avaldanud, et elamu on 1996 aastal ümber ehitatud vanast suvilast. Hageja on puudustest teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul, sest enne teatamist oli hagejal vaja välja selgitada puuduste likvideerimise maksumus. Kohtuistungil 09.12.2008 selgitas hageja, et maja anti üle 12.12.2006 ning katuse puudused ilmnesid esimese sulaga. Hageja on seisukohal, et kostja ei ole talle müügiläbirääkimiste käigus näidanud ümberehitusprojekti seletuskirja. Hageja oma 31.12.2008 kirjalikus seisukohas selgitab, et ümberehitusprojekti talle müügiläbirääkimiste käigus ei esitatud Tõele ei vasta kostja arvestus küttekulude kohta. Hageja on majas elanud ühe kütteperioodi ja 2 kuud, so 1,3 kütteperioodi. Sel ajal kulus hagejal kütteõli 3,7 tonni e 2,84 tonni kütet ühe perioodi kohta. Müügiläbirääkimistel on kostja avaldanud, et maja vajab kütet 1,5 tonni kütteperioodi kohta. Katuse läbijooks võis kahjustada maja soojustust. Kostja vastus Kostja 13.07.2008 vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista. Vastuse kohaselt on hageja elamuga enne müüki mitmel korral tutvunud ning oli tuttav elamu seisukorraga. Hageja tutvus elamuga 16.10.2006 ja 18.10.2006. Ühel tutvumisel osales ka Maardu linna arhitektuuri- ja maakorralduse osakonna esindaja E.B kes tutvustas hagejale elamu projekti. Kokku tutvus hageja elamuga 5 korral. Kostja informeeris hagejat enne müüki kõikidest ehitus- ja ümberehitusaegadest. Hageja pidi enne elamu ostmist aru saama, et 2006 aastal elamu üksnes renoveeriti, sest ta on seda tunnistanud oma 18.04.2007 e-kirjas maaklerile. Hageja viidatud Pindi Kinnisvarabüroo ekspertiisiakti tellis teine potentsiaalne ostja ja sellel ei ole seost kostjaga. Hageja pidi enne ostmist aru saama, et 1996 aastal ehitati maja ümber suvilast. Kostja ei ole maaklerile ega kellelegi teisele väitnud, et maja oleks ehitatud 1996 aastal. Ümberehitus suvilast nähtub ka ümberehitusprojekti 2 (6)
seletuskirjast. Seletuskirjast nähtub, et suvila talastik, seinad ja lagi säilivad. Hageja on seletuskirjaga enne müüki tutvunud. Ümberehitusprojekti kohased tööd teostati juba enne elamu ostmist kostja poolt 14.10.1997. Hageja ei ole kostjat teavitanud väidetavatest puudustest mõistliku aja jooksul. Hageja omandas elamu 06.11.2006, dokumendid (sh ümberehitusprojekti) ja võtmed sai hageja 07.12.2006, hageja teostas termograafia ekspertiisi 19.03.2007, kuid teavitas kostjat puudusest alles 31.08.2007. Hageja oleks pidanud puudustest teatama hiljemalt 07.02.2007 või 19.05.2007. Hageja ei ole tõendanud kohase täitmise ja mittekohase täitmise väärtuste vahet, seega ei saa kindlaks teha hinna alandamise ulatust. Tõele ei vasta väide, et maja soojustus on ebapiisav. Terrmografeeringust ei nähtu millega võrreldes on autor pidanud soojustust ebapiisavaks. Kostja avaldas hagejale, et maja välisseinal on soojustuse seisukohast probleemne koht ning andis hagejale üle selle koha soojustamise jaoks hangitud ehitusmaterjali. Soojustus vastab sedasorti majadel keskmiselt esineva soojustuse omadustele. Tõele ei vasta hageja väide, et ebapiisava soojapidavuse tõttu on küttekulud äärmiselt suured. Kui hageja küttekulud on suured, võib see olla sellest, et hageja kütab üle. Kostjal ei ole 8 aasta jooksul küttekuludega probleemi olnud. Kostja oma 01.12.2008 kirjalikus seisukohas jääb oma vastuväidete juurde. Kostja lisab, et Vabariigi Valitsuse 20.12.2007 määrus nr 258 „Energiatõhususe miinimumnõuded“ kehtestab majade energiatõhususe nõuded ning nende kohaselt on kütteõli kulunormiks kuni 5,39 tonni aastas. Kohtuistungil 09.12.2008 selgitas ümberehitusprojekti seletuskirja.
kostja,
et
näitas
hagejale
müügiläbirääkimiste
käigus
Kohtuistungil 11.02.2009 jäi kostja esitatud seisukohtade juurde. Kostja täpsustas, et lähtudes hageja esitatud tõenditest tuleb lugeda, et hageja on kasutanud 2006. detsembrist kuni 01. veebruarini 2008 kokku 2,4 tonni õli,. Igal juhul vastab ka hageja väidetud kogus all uutele hoonetel kehtestatud nõuetele. Elamu katus on kaetud kärgbituumeniga, mille eluiga ei ole pikk ja mis vajab hooldust. Kui katusel on mingeid puudusi, siis on need tekkinud pärast elamu üleandmist hagejale. Kostja selgitas, et hageja ei ole puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul, hageja teavitas kostjat puudustest alles 31.08.2007 s o 10 kuud pärast lepingu sõlmimist. Tõele ei vasta hageja väide, et kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahet ei ole võimalik tõendada.
Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõik kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et kostja müüs 2006 aastal Pindi Kinnisvara vahendusel kinnistut asukohaga Lõikeheina 8 Muuga Maardu linnas elamu üldpinnaga 200 m2 ja kinnistu pindalaga 884 m2. Hageja oli huvitatud elamu ostmisest, ta võttis ühendust Pindi Kinnisvara maakleri OLj a leppis kokku maja ülevaatuse. Hageja koos sõbranna MM vaatas elamu üle 16.10.2006 ning 17.10.2008 koos ema HR ja isaga. Pärast seda leppisid hageja ja kostja 19.10.2006 kokku maja müügis ning hageja maksis kostjale käsiraha. Hageja ja kostja sõlmisid 06.11.2006 kinnistu notariaalse müügilepingu, millega hageja müüs kostjale kinnistu asukohaga XXX Maardu koos sellel asuva 1,5 kordse elamuga.
3 (6)
Hageja tellis 19.03.2007 ehitise termograafilise ekspertiisi, mille tulemusena asus seisukohtale, et ehitise soojapidavus on puudulik. Hageja edastas 31.08.2007 kostjale avalduse, milles teavitas kostjat puudustest ja avaldas soovi hinna alandamiseks 315 000 krooni võrra. Hageja esitas 12.02.2008 Harju Maakohtule hagi õiguse tunnistamiseks alandada ostuhinda 530 000 krooni võrra ning võlgnevuse 530 000 krooni välja mõistmiseks. Pooled vaidlevad küsimuses, kas kinnistul asuv elamu vastab lepingutingimustele. Selle tuvastamiseks hindab kohus esmalt, millised tingimused tulenesid pooltevahelisest lepingust, ning seejärel, kas elamu vastab nimetatud tingimustele. I Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vastavalt VÕS § 217 lg 2 p 1 asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Kui ostja ja müüja ei ole müügilepingus selgelt tingimustes kokku leppinud, kohaldatakse kohustuse täitmise üldnõudeid, mis on sätestatud VÕS §-s 77. Vastavalt VÕS § 77 lg 1 võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Eeltoodust tuleneb, et lepingutingimustele mittevastavust tuleb kasutatud asja müügi korral jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kuivõrd VÕS § 77 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita seda liiki asjadele omase keskmise kvaliteediga, tuleb välja selgitada, milline oli lepingu sõlmimisel poolte ühine arusaam müüdava asja olemusest. Selleks kohaldatakse lepingu tõlgendamise üldreegleid, mis on sätestatud VÕS §-s 29. Vastavalt VÕS § 29 lg 1 lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Vastavalt VÕS § 29 lg 5 lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi. Vastavalt VÕS § 29 lg 3 kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Viidatud sätetest tuleneb kohtu arvates, et müügiasja kvaliteedile esitatavate nõuete hindamisel tuleb arvestada selgitusi, mida müüja või tema esindajad on ostjale jaganud. Vastavalt VÕS § 29 lg 3 kui müüja loob tahtlikult ostjal eksliku ettekujutuse asjast ja ostjal ei ole mõistlikku põhjust müüja avaldatus kahelda, siis tuleb lähtuda kvaliteedi hindamisel sellest, kuidas ostja pidi kvaliteedinõudeid mõistma. Käesoleval juhul ei ole kostja ja hageja müügilepingus kinnistu omadusi detailselt fikseerinud. Lepingu p 1.7.5 kohaselt lepingu esemeks I olev kinnistu on hoonestatud, seal paikneb kinnisasja oluliseks osaks olev ehitis, mille koosseisus on 1,5 korruseline elamu /---/. Täpsemat kirjeldust müügieseme kohta lepingus kokku lepitud ei ole. Müügikuulutuse (tl 16) kohaselt on ehitis 2006 aastal renoveeritud kivimaja rullmaterjaliga katusega müügis hinnaga 3,5 miljonit krooni. Kohtumenetluse käigus on tuvastatud, et müügiläbirääkimiste käigus sai hageja teada, et maja on valminud 1996 aastal. Ümberehitusprojekti seletuskirjast (tl 83) nähtub, et projekt on koostatud aiamaja ümberehitamiseks individuaalelamuks. Muudatusprojekti kohaselt säilivad aiamaja olemasolevad seinakonstruktsioonid ja majandusruumide lagi, kuid seinad soojustatakse täiendavalt ja 4 (6)
lagi riputatakse uue talastiku külge. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et aiamaja ehitati 1996 aastal ümber elamuks ning selle käigus säilis aiamaja vundament ja osaliselt aiamaja konstruktsioonid. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik 1996 aastal toimunud ümberehituste sisust. Hageja väitel avaldas kostja müügiläbirääkimistel, et kunagine aiamaja on 1996 aastal täielikult lammutatud ning elamu on ehitatud n ö nullist. Kohus on seisukohal, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist 1996 aastal toimunud ümberehituse olemust mõistma. Maakler OLütlustest nähtub, et maakler oma tavapärases praktikas teeb koopiad ka ehitus- ja ümberehitusprojekti seletuskirjast. Maakler kinnitas, et ta oli teadlik, et elamu ehitati 1990ndatel ümber aiamajast ning avaldas nimetatud informatsiooni ka hagejale. Kohus leiab, et tunnistaja L ütlustes ei ole põhjust kahelda, mistõttu võib lugeda tõendatuks, et maakler avas hagejale 1996 toimunud ümberehituse olemuse. Nimetatud infot pidi olema kerge mõista, kuivõrd ümberehitamine pidi kajastuma ka maja konstruktsioonides (nn uus ja vana osa) ning hageja pidi olema teadlik, et piirkonna näol on tegemist endise suvilarajooniga. Tunnistaja HR ütlustest nähtub küll, et kostja avaldas müügiläbirääkimistel, et eelmine omanik ehitas maja 1996 ning lammutas seal varem asunud suvila, kuid isegi juhul, kui kostja avaldas ühel kohtumisel, et maja ehitati nullist, siis pidi hageja, arvestades maakleri poolt öeldut ja muid asjaolusid, kokkuvõttes mõistma, et tegelikult oli tegemist ümberehitusega suvilast. Samuti nähtub tunnistaja HR ütlustest, et kostja avaldas müügiläbirääkimistel, et ühe kütusepaagiga saab hakkama ühe aasta. Kohus märgib, et nimetatud informatsioon omab tähtsust lepingu tõlgendamisel, kuid sellist avaldust ei ole mõistlik pidada absoluutseks garantiiks, sest kütte kulu sõltub väga palju sellest, kui intensiivselt maja köetakse. Kvaliteedipuudusega oleks tegemist siis, kui küttkulu erineks kostja väidetust massiivselt, nt kordades. Arvestades eeltoodut leiab kohus, et kvaliteedinõuete hindamisel tuleb lähtuda asjaolust, et elamu püstitati 1996 aastal kasutades mõningaid suvila konstruktsioone, sh vundamenti ja mõnede seinte kandekonstruktsioone ning elamu kütmiseks kulub kütteõli suurusjärgus üks paagitäis aastas. II Hageja väitel seisnevad puudused ebapiisavas energiatõhususes, mis avaldub soojakadudes ja suures küttekulus. Samuti on maja puuduseks katuse läbijooks. Tõendina soojakadude kohta on hageja esitanud AA I OÜ poolt 19.03.2007 teostatud termograafia ekspertiisi. Tõendina küttekulude kohta on hageja esitanud küttekulu arvestuse ja kütteõli ostukviitungid. Termograafia ekspertiisist (tl 34) nähtub, et ekspert MT on välja toonud temperatuuride erinevused ja viidanud „puudulikult soojustatud“ kohtadele. Samuti on ekspert avaldanud arvamus, et välisõhu juurdepääsu tõkestamine on puudulikult lahendatud. Samas ei nähtu aktist, mida mõistab ekspert „puuduliku“ soojustamise ja õhu eest kaitsmise all ja kas nimetatud puudujääk on millegi poolest ebatavaline enam kui 10 aastat vana maja korral. Ka ei nähtu hageja seisukohtadest, miks ta leiab, et soojakaod on just sellise ulatusega, et enam kui 10 aastat vana maja puhul tuleb seda pidada mittetavapäraseks puuduseks. Teisisõnu ei ole hageja selgitanud, millised ja millel tuginevad on need kvaliteedinõuded, mida tema arvates võib enam kui 10 aastat vana maja soojustusele esitada. Kohus on seisukohal, et tavapäraste energiatõhususe nõuetega ei ole vastuolus hageja küttekulu. Isegi kui hageja küttekulu vastab tema poolt väidetule, oleks see vastavuses Vabariigi Valitsuse 20.12.2007 määrusega nr 258 „Energiatõhususe miinimumnõuded“, mille kohaselt on kütteõli kulunormiks kuni 5,39 tonni aastas. Kohus nõustub kostja arvestustega, mille kohaselt on, võttes aluseks hageja esitatud kütteõli kuludokumente ja jättes arvestamata märtsis 2008 ostetud õli, kulunud perioodil detsember 5 (6)
2006 kuni 1. veebruar 2008 kokku 2,6 tonni õli. Kokku 1,3 kütteperioodi kohta ei erine see kogus kordades kostja poolt müügiläbirääkimistel avaldatud õlikulust ega ka VV määruses nr 258 esitatud nõuetest. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et tõendamist ei ole leidnud lepingutingimustele mittevastavus energiatõhususe osas. Hageja väitel on maja lepingutingimustele mittevastav, kuna esines katuse läbijooks. Tõendinda katuse läbijooksu kohta on hageja esitanud tunnistaja MM ütlused. Tunnistaja MM ütlustest nähtub, et tunnistaja on hageja elamu katusel vigu parandanud 4-5 korda, sest katuse kattematerjal on lahti tulnud, parandamiseks on kulunud 4-5 tuubi silikooni, kokku 235 krooni. Hageja väitel avaldus katuse läbijooks esmakordselt 2007 veebruaris. Kohus leiab, et arvestades läbijooksu ulatust (seda oli võimalik parandada 4-5 tuubi silikooniga) ja asjaolu, et tegemist on enam kui 10 aastat vana kärgbituumenkatusega, ei näita läbijooksu esinemine 2007 veebruaris seda, et läbijooks oleks olnud olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Kuna hageja ei ole tõendanud puuduse olemasolu müügilepingu sõlmimise hetkel, ei saa pidada kostjat nimetatud puuduse eest vastutavaks. Kohus märgib ka, et hageja ei ole mõistliku aja jooksul pärast läbijooksu avastamist kostjale nimetatud puudusest teada andnud ja on seega kaotanud õiguse puudusele tugineda vastavalt VÕS § 220 lg 1. Kuivõrd kohtulikul uurimisel ei ole leidnud kinnitust, et elamul oleks esinenud lepingutingimustele mittevastavusi, siis ei ole täidetud hinna alandamise eeldused ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse hageja kahjuks, seega jäävad menetluskulud hageja kanda.
Peeter Pällin Kohtunik
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.