Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

asjaõiguslepingu. Lepingus puudusid detailsed kokkulepped ehitise omaduste kohta, kuid ASi Pindi KV hindamisakti kohaselt oli maja ehitusaasta 1996, müügikuulutuse kohaselt oli maja renoveeritud 2006. Lepingu p-s 1.7.2 kinnitas müüja, et varjatud puuduseid objektil ei ole ning p-s 1.7.4, et ehitis vastab ehitusprojektile. Veebruaris 2017 selgusid mitmed puudused ehitisel – ei pea sooja, katus laseb läbi. 25.04.2007 sõlmisid pooled kliendilepingu nr 32, mille kohaselt vandeadvokaat XXX asus esindama hagejat nõuete esitamisel XXX ja XXX seoses varjatud puuduste esinemisega hageja majas. Volitus hõlmas eelläbirääkimisi, dokumentide vormistamist ja esindamist kohtus. 01.02.2008 esitas kostja kohtule hagiavalduse (2-08-5034), mille kohus jättis rahuldamata. Otsus jõustus 10.02.2010. Hagiavaldusest ja otsusest nähtuvalt esitas kostja koos hagiavaldusega ekspertiisiakti, kuid sellest tulenevaid nõudeid ei esitanud. Selle asemel esitas kostja suhteliselt küsitavad nõuded paari katuseaugu ilmnemise tõttu ning ehitise mittevastavuse tõttu uuselamule. Samas jäeti esitamata nõuded 90% ulatuses amortiseerunud katuse ja teiste ekspertiisiaktist tulenevate nõuet kohta (korstnatel puuduvad plekkmütsid, katusekatte ülespöörded on ebapiisava kõrgusega, osaliselt on seinte siseviimistlus vastuolus projektiga, garaažikatusel puudub räästarenn ja vihmaveetoru, põrandakalded on normist 2 korda suuremad, katlamaja uks ei vasta ehitusnormidele, ehitis ei vasta projektile jne). Kust pärineb kostja poolt hagiavalduses esitatud info 2006 valminud ehitisest, on hagejale teadmata. Hageja ostis 1996 valminud maja, mida renoveeriti 2006. XXX poolt kohtus avaldatud ülevaatest nähtuvad tema poolt 1998-2006 tehtud tööd, millest nähtub, et ehitist ei ole renoveeritud. Selle eest kostja nõuet ei esitanud ega informeerinud hagejat. Kuna kostja nõudeid ei esitanud, kaotas hageja ekspertiisiaktist tulenevate nõuete esitamise õiguse XXX ja XXX. Ainuüks hagihind tõendab, et ekspertiisiaktist tulenevate nõuete esitamine oli lepingu sisuks (eksperdi poolt väljatoodud hind puuduste kõrvaldamiseks). Hageja arvates peaks advokaat tegema vahet hinna alandamise nõudel ja kahju hüvitamise nõudel. Seda on Riigikohus käsitlenud juba 30.11.2005 lahendis 3-2-2-131-05. Ometi esitas kostja hinna alandamise nõude, kuigi hagiavalduse sisust nähtub kahju nõue. Menetluse käigus rõhutas XXX korduvalt, et maja on 10 aastane, kuid projektist ja ekspertiisist selgub, et 1996 ehitati juurde vaid 40 m välisseina ehk maja oli valmis juba varem, sellele ei ole kordagi menetluses tähelepanu juhitud. Kohus leidis ka, et maja soojapidavuse kohalt ei ole ekspert märkinud miks/millega võrreldes peab ta soojustust ebapiisavaks. Hageja leiab, et advokaat peab teadma, mida tal on kohtus vaja ning vajadusel nõudma kliendilt või eksperdilt lisainfot. Seda kostja ei teinud. Ka on XXX kutsutud välja valesti. Tegemist oli tunnistaja mitte eksperdiga. Seega ei oleks kohus saanud taotlust rahuldada ka siis kui oleks seda tahtnud teha. Selgusetu on kostja poolt aruandes esitatud väide, et ta ei saanud hagiavalduses lähtuda teistest asjaoludest kui hinna alandamine, kuna siis oleks kostja seda enam hakanud viitama tähtaja möödalaskmisele puudustest teavitamisel, mida ta nagunii tegi katuse suhtes. Hagi esitamise aeg näitab, et nõuded esitati mõistliku aja jooksul (ekspertiisiakt valmis detsembris 2007, hagi esitati kohtule veebruaris 2008). Kostja tegi oma tööd puudulikult, mistõttu tekkis hagejale oluline kahju. Nõue on esitatud ka kostja kindlustusandjale Ergo kindlustusele, kes ei ole 2 aastat vastust saatnud. Sellest järeldab hageja, et kindlustusandja nõuet ei tunnista. Hageja taotleb kostjalt välja mõista kahjuna 20 657,19 eurot, 10.02.2013 seisuga sissenõutavaks muutunud viivised 511,85 eurot ja alates 11.02.2013 kuni nõude täitmiseni viivised VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja kahju seisneb menetluskuludes ja nõudeõiguse kaotamises XXX vastu. Kuna hageja ei saanud antud nõudeid täita seisneb hageja kahju ka täitemenetluskuludes ja arvestatud viivistes

ning kostjale makstud tasus. Kui kostjale makstud tasu ei ole käsitletav kahjuna, alandab hageja kostjale makstava tasu 0-ni. Pooltevahelise lepingu sisuks oli varjatud puuduste eest nõuete esitamine sh ekspertiisiaktist tulenevate nõuete esitamine XXX vastu. Neid nõudeid kostja ei esitanud. Ka ei esitanud kostja nõuet, et maja ei ole tegelikkuses renoveeritud. Kostja rikkus lepingut ning vajalikku hoolsus- ja lojaalsuskohustust kui jättis nõuded esitamata ning hageja informeerimata. Ka kohtulikul arutelul oli töös puuduseid, mis on käsitletavad lojaalsuskohustuse rikkumisena. Hageja esitatud tõendid tõendavad, millise maja hageja ostis ja, et majal ei pidanud olema puuduseid, millised ekspert tuvastas ning et kohustuse nõuetekohase täitmise korral oleks kostja poolt hageja esindajana esitatud hagi tõenäoliselt rahuldatud ja hagejale ei oleks kahju tekkinud. Lepingu teksti koostas kostja. Varjatud puudseks lepingu sõlmimise ajal oli maja vähene soojapidavus ja katuse läbijooks, mis kostja hinnangul ei olnud oluline, kuna selleks ajaks oli katust vaid 2 korda parandatud. Ekspert leidis aga hulga rohkem puuduseid kui hageja senini teadis. Hageja edastas ekspertiisiakti kostjale ja soovis kõikide nõuete esitamist. Kostja hagejat ei informeerinud, et kavatseb jätta osa nõudeid esitamata. Kahju oli kostjale ettenähtav. Hageja täpsemaid juhiseid kostjale ei andnud ega saanud neid ka kostjalt. Kostja väited, et hagiavalduses loetleti kõik ekspertarvamusest tulenevad puudused, on ümber lükatud Ringkonnakohtu otsusega (kohus leidis, et ekspertiisiaktist tulenevaid puuduseid ei esitatud) ega ole viidatud ühelegi puudusele, mida peaks tõendama ekspertiisi akt). E.Eini ekspertiisiakti jätsid kohtud sisuliselt välja. XXX oskuslik ja raevuks vastuvaidlemine ei saa põhjustada nõuete esitamata jätmist. Kostja hagejale infot, et tema arvates on ekspertiisiakt üldsõnaline, ei andnud. Akti saanuks täpsustada kui hageja oleks puudusest teadnud. Seoses apellatsioonkaebuse esitamisega ei olnud võimalik kostjat telefoni teel tabada. Hageja saatis kostjale ka e-meili apellatsioonkaebuse esitamise osas. Kostja seisukohta 2 päeva jooksul ei esitanud, hageja arvas, et kostja on lepingu üles öelnud ja asus iseseisvalt apellatsioonkaebust koostama. Kohtuistungil selgitas hageja, et kahju hüvitamise nõude suuruseks on 530 000 krooni, mis oleks olnud puuduste kõrvaldamise kulu. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja ei ole käsunduslepingut rikkunud. Tegemist oli keeruka kohtuvaidlusega, kus kliendi positsioon oli algusest peale ebajärjekindel ja kliendi poolt esindajale esitatud faktilised asjaolud ei leidnud kohtulikul uurimisel tõendamist. Lepingu täitmine katkes käsundiandja ehk hageja initsiatiivil. Kostjat kui käsundisaajat ta sellest ei teavitanud, mis muutis käsundi täitmise selle eesmärgi saavutamiseni võimatuks. Puudub põhjuslik seos väidetava hoolsuskohustuse rikkumise ja hagejal katuse asendamisega seoses olevate kulutuste vahel. Eksperdiarvamus ehitise puuduste kohta 2007 detsembris katuse asendamise vajadust ette ei näe. Kui katuse asendamise vajadus on ilmnenud järgmise 5 aasta jooksul käsunduslepingu sõlmimisest, puudub alus nõuda kulutusi kostjalt. Käsunduslepinguga tegi hageja kostjale ülesandeks esitada Jaak ja XXX ettepaneku hinna alandamiseks. Kostja tegi hagejale ettepaneku tellida sellise ettepaneku XXX ja XXX esitamiseks eksperthinnang kuna termograafilises aktis puudusid hinnangud puuduste kõrvaldamise maksumusele. Kostja jäi ootama eksperthinnangut. 2008 suve lõpuks seda ei saabunud, kuna hageja seda ei tellinud, hageja väitel oleks see olnud kallis. Selle asemel saatis hageja hinnapakkumised erinevatelt firmadelt maja soojustamise maksumuse kohta meili teel. Meilikirjavahetus ei ole kostjal säilinud. Kostja nõustus alustama käsundi täitmist vastavalt käsundiandja juhistele hinnapakkumiste alusel. Kostja lootis sõlmida müüjatega kompromissi. Keskmiseks hinnapakkumiseks kujunes 315 000 krooni, selle hinnaga

pakkumise saatis kostja XXX 31.08.2007. XXX vastas järsu keeldumisega. Seejärel nõudis kostja hagejalt ekspertarvamuse tellimist puuduliku soojustuse põhjuste ja soojustuse parandamise maksumuse kohta. Ilma ekspertarvamuseta kohtusse minek oleks olnud selge läbikukkumine. Hageja tellimusel tehti ekspertiis detsembris 2007. Kostja sai selle kätte jaanuaris 2008. Kostja üllatuseks selgus, et ekspert oli jätnud kõrvale soojustusse puutuvad küsimused ja osutas rohkem tähelepanu sellele, et elamu ei olnud ehitatud projektikohaselt ja esines katuse läbijooks. Kliendilepingu sõlmimisel ega XXX hinna alandamise ettepaneku tegemisel sellest juttu ei olnud. Eksperdi hinnangul oli täiendava soojustuse maksumuseks 330 000 krooni ja teiste eksperdi poolt lisatud puuduste kõrvaldamiseks veel 200 000 krooni. 01.02.2008 esitas kostja hagi kogu 530 000 kroonile hageja soovil. Hagiavalduse koostamisel juhindus kostja ekspertarvamusest, kuid püüdis põhirõhu panna 31.08.2007 hinna alandamise ettepanekus märgitule, et hagi vastas asjaolude osas hinna alandamise ettepanekus kajastatule. Hagiavalduses olid loetletud kõik ekspertiisiarvamuses toodus puudused, ka katuse läbijooks. Hageja väide, et kostja ei esitanud kohtule ekspertarvamust või ei tuginenud sellele, on ebaõige. Kostja/müüja vaidles hagile raevukalt ja oskuslikult vastu viidates, et hinna alandamise avalduses ei kajastatud ekspertarvamuses nimetatud puudusi. Kostja kinnitas, et oli ostumüügilepingu sõlmimisel selgitanud ostjale kõiki ehitusse puutuvaid asjaolusid, andis üle kogu ümberehituse projekti ja et ostja kindlasti teadis, et tegemist ei ole uue ehitisega, vaid ümberehitatud suvilaga, mis ei pruukinud olla ehituslikult perfektne, sh soojustuse osas. Katus oli müüja vastuväidete kohaselt lepingu sõlmimise ajal terve. Kohus võttis katuse läbijooksuga seonduva uue nõude menetlusse vaatamata kostja kategoorilisele vastuväitele. Kostja menetluses ekspertiisi ei taotlenud, kuna hageja oli kategooriliselt sellele kulutusele vastu ja leidis, et piisab juba esitatud ekspertiisist. Kostja selgitustest, mis on oluline, et hinna alandamise ettepanekus nimetatud puudused on erinevad ekspertarvamuses loetletutest, hageja aru saada ei suutnud. Edu saavutamiseks ainus võimalus oli suunata vaidlus sellele, kas hageja/ostja teadis kinnistu ostmisel, et tegemist on ümberehitatud suvilaga, kas müüja teda sellest teavitas, et osa vana suvila konstruktsioonist oli alles jäetud, mis võis tingida puuduliku soojustuse ja/või katuse läbijooksu. Kohtus andis ütlusi ostu vahendanud maakler O. Leok korralikult vormistatud projekti, seletuskirja üleandmise kohta ja kinnitas, et selgitas ostjale täielikult maja olukorda (9.12.2008 istungi protokoll). XXX ( tunnistaja) ütluste kohaselt oli katuse läbijooks episoodiline ja parandamiseks piisas silikooni kasutamisest. Kohus hindas Leoki ütlused usaldusväärseteks; tunnistaja XXX, ütlused, mille kohaselt müüja mingid projektid elamu kohta esitas, kuid seletuskirja mitte, hindas kohus kohtu eksitusse viimisena. Kohus jättis hagi rahuldamata 04.03.2009 otsusega. Kostja oli valmis käsunduslepingut täitma, kuid hageja ei vastanud kostja meilidele. Kantseleist sai kostja teada, et kostja ise esitas otsusele apellatsioonkaebuse. Sellest sai kostja aru kui kliendilepingust taganemisest. Kliendilepingu ülesütlemise avaldust hageja kostjale ei teinud. Apellatsioonikohtu istungile kostjat ei kutsutud. Tallinna Ringkonnakohtu 27.11.2009 otsuse põhjendused (lk 8 ülalt teine lõik) kinnitavad, et ringkonnakohtule tulnuks esitada taotlus ekspertiisi määramiseks või ekspertarvamus. Siis oleks olnud lootust edule. Kostja ei oleks esitanud apellatsioonkaebust teiste asjaoludega, kui kohtuotsuses või uute asjaoludega, mida I astmes üldse ei käsitletud. Ei ole õige hageja väide, et 2007 eksperdi arvamuse kohaselt 90% katusest oli amortiseerunud. Mainiti katuse läbijooksu, kuid 90% amortiseerumise väide pärineb 2013 ekspertiisi aktist. Sellist arvamust kostja käsutuses 2008 menetluse alustamise ajal ei olnud. 2013 aktile ei saanud tugineda hagiavalduses. Kohtuotsuse põhjendused Pooled ei vaidle selle üle, et:

-

-

Harju Maakohus jättis tsiviilasjas nr 2-08-5034 04.03.2009 otsusega rahuldamata hageja hagi XXX vastu ostuhinna alandamiseks ning Tallinna Ringkonnakohus jättis 27.11.2009 ülalnimetatud maakohtu otsuse muutmata; hageja sõlmis 25.04.2007 kliendilepingu nr 32 Advokaadibürooga XXX. Lepinguga andis hageja vandeadvokaat XXXle volituse enda esindamiseks; kostja hageja esindajana esitas kohtule hagi XXX vastu ostuhinna alandamiseks, mille maa- ja ringkonnakohus jätsid rahuldamata.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja vastutab 25.04.2007 sõlmitud kliendilepingu ja/või selle väidetava suulise kokkuleppe alusel hagejale väidetavalt tekkinud kahju eest seoses sellega, et kostja ei esitanud kohtule kahju hüvitamise hagi. Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude 10.02.2013. Hagi esitamise ajast lähtuvalt saab kohus vaidluse lahendamisel lähtuda asjaoludest ja tõenditest, mis olid olemas enne hagi esitamist. Asjaolud ja tõendid, mis on tekkinud pärast hagi esitamist asja lahendamist ei mõjuta. Tõendatud on, et hageja sõlmis 25.04.2007 kliendilepingu nr 32 (I kd lk 32) Advokaadibürooga XXX. Lepingust nähtub, et hageja andis vandeadvokaat XXXle volituse esindada hagejat XXX ja XXX XXXkinnistu ostuhinna alandamise nõude esitamises seoses varjatud puuduste esinemisega. Volitus hõlmab eelläbirääkimisi, dokumentide vormistamist ja vajadusel esindamist kohtus. Kokkuleppe sõlmimise õigus vastaspoolega kliendi nõusolekul. Eelnevast tulenevalt loeb kohus asjas vandeadvokaat XXX õigeks kostjaks. Kostja isiku üle ei ole asja arutamise käigus ka vaidlust tekkinud. Tallinna Ringkonnakohtu 27.11.2009 otsusest (I kd lk 37-44) nähtuvalt esitas hageja XXX vastu ostuhinna alandamise nõude, hagejat ei esindanud ringkonnakohtus kostja, vaid teine isik. Ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 04.03.2009 otsuse, millega jäeti hageja hagi rahuldamata. Käesolevas menetluses leiab hageja, et kostja tema esindajana oleks pidanud kaaluma ka muude nõuete sh kahju hüvitamise nõude esitamist ning kuna kostja seda ei teinud, on ta tekitanud hagejale kahju. 11.04.2017 eelistungil selgitas hageja, et tal oli kostjaga suuline kokkulepe kahju hüvitamise nõude esitamise osas ning et sellist kokkulepet tõendab hagi hind (kuidas hagihind kokkulepet tõendab, ei osanud hageja selgitada) ning et kostja pidi esitama ekspertiisiaktist tulenevad nõuded (III kd, eelistungi protokoll lk 199). Kostja sellist suulist kokkulepet eitab. Kostja väitel allkirjastas kohtule esitatud hinnaalandamise hagi hageja ise, kostja sellest ei teadnud, kui hageja oleks soovinud kahju hüvitamise nõude esitamist oleks pidanud ta seda kostjale ütlema, kostja oleks hagiavalduse saanud ümber teha. Kohtuistungil (protokoll IV kd lk 47-48) selgitas hageja, et viidatud suulise kokkuleppe sõlmimist tõendavad hageja ütlused. Kostja selgituse kohaselt olid hagiavalduses loetletud kõik ekspertiisiaktis loetletud puudused. Nende puuduste alusel tahtis hageja hinna alandamist. Advokatuuriseaduse (AdvS) § 55 lg 1 sätestab, et õigusteenuse osutamiseks sõlmib advokaadibüroo pidaja isikuga kliendilepingu, milles lepitakse kokku õigusteenust osutava advokaadi nimi, tema volitus ja ülesanded ning advokaaditasu vorm ja suurus või määr. Nimetatud paragrahvi lg 3 kohaselt kohaldatakse kliendilepingule käsundit reguleerivaid sätteid, arvestades AdvS-s sätestatud erisusi ning lg 4 kohaselt peab suulise lepingu sõlmimisest advokaat teatama advokaadibüroo pidajale. Suulist lepingut ei või sõlmida kliendi kaitseks kriminaalmenetluses või kliendi esindamiseks kohtus või muus ametiasutuses. Lähtudes hageja ja kostja seisukohtadest seoses väidetava suulise lepingu sõlmimisega ning AdvS §-st 55 asub kohus seisukohale, et suulise lepingu sõlmimine ei ole tõendatud ning seetõttu on tõendamata hageja väide nagu oleks kirjalikku käsunduslepingut suuliselt muudetud või täiendatud. Kuivõrd lepingus andis hageja kostjale juhise ennast esindada talle kinnistu müüjate vastu ostuhinna alandamise nõude esitamises ja lähtudes advokatuuriseaduse (AdvS) § 55 lg-s 1

sätestatust (mh, et kliendilepingus lepitakse kokku õigusteenust osutava advokaadi volitus ja ülesanded), ei olnud kostjal hageja volitust kahju hüvitamise nõude esitamiseks. Samas arvestades, et Riigikohus on 19.12.2007 otsuses 3-2-1-112-07 asunud seisukohale, et AdvS-st tuleneb advokaadi kohustus kasutada kliendi huvides kõiki seadusega kooskõlas olevaid vahendeid ja viise, sälitades kutseau ja väärikuse (AdvS § 44 lg 1 p 1), ei saa vaidluse lahendamisel lähtuda vaid sõlmitud käsunduslepingust, arvestada tuleb ka AdvS § 44 lg 1 p 1. Õigusteenuse kliendilepingule, millega pole ette nähtud kindla tulemuse saavutamine, on võimalik kohaldada käsundit reguleerivaid sätteid. VÕS § 619 sätestab, et käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 620 lg 1 sätestab, et käsundisaaja peab käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. VÕS § 620 lg 2 sätestab, et käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. VÕS § 621 lg 1 sätestab, et käsundisaaja peab käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid. Kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes, ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes. Seega tuleneb ülalnimetatud sätetest ja Riigikohtu seisukohast esindaja kohustus tegutseda esindatava huvides. Kui esindaja on oma kohustust rikkunud, on esindataval võimalik esitada kahju hüvitamise nõue. Esindatava huvides tegutsemine ei tähenda aga seda, et esindaja peaks kohtule esitama kõikvõimalikud erinevad nõuded esindatava nimel, millega kaasneksid esindatavale menetluskulud (riigilõiv, esindajatasu, tõendite saamise kulu jms), vaid esindaja peab kaaluma, milliste nõuete esitamine võiks lõppeda esindatava jaoks soodsa lahendi saamisega. Kui lähtuda Tallinna Ringkonnakohtu 21.06.2016 otsuses väljendatud seisukohast, et vaatamata kostja väitele, et hageja soovis hinnaalandamise nõude esitamist müüja vastu, oleks kostja pidanud ikkagi analüüsima, millise nõude esitamine oleks kõige õigem, mida hageja konkreetsete asjaolude pinnalt saab kinnisasja müüja või müüjate suhtes esitada, leiab kohus, et kahju hüvitamise nõuet ei oleks eelduslikult rahuldatud kohtu poolt. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kohus peab kontrollima, kas taotletav kahju oli kostja kohustuse rikkumise tagajärg, st kas juhul, kui kostja oleks esitanud hageja esindajana kahju hüvitamise nõude, oleks hagiavaldusel olnud edu väljavaateis või mitte. Kohus ei saa anda hinnangut, kas kohus oleks kahju hüvitamise hagi rahuldanud või mitte. Selline seisukoht, et kohus saab hinnata vaidluse lahendamise perspektiivi, mitte aga seda, kas kohus oleks kahju hüvitamise hagi kindlasti rahuldanud või mitte on kooskõlas Riigikohtu seisukohaga asjas 3-2-1-175-12 (p 10 III lõik). VÕS § 620 ja § 115 lg 1 kohaselt peab käsunditäitja hüvitama käsundi rikkumisega tekitatud kahju. Kohus leiab, et kostja ei ole käsunduslepingut rikkunud. Nagu varasemas menetluses on hageja kahju hüvitamise nõude esitamist ostja vastu pidanud põhjendatuks lähtudes ekspertiisiaktist (11.04.2017 eelistungi protokoll, III kd lk 199). Ehitusekspertiisibüroo OÜ ehitusinsener-ekspert Elemt Eini poolt hageja tellimusel detsembris 2007 koostatud ekspertiis (I kd lk 9-23) ja selle lisa oktoobrist 2013 (II kd lk 113-134) on TsMS § 272 lg-s 1 nimetatud dokumentaalne tõend, mitte eksperdiarvamus TsMS § 293 mõistes, kuna kohus ei ole eksperdi arvamust küsinud. Tõendit hindab kohus koosmõjus teiste asjas esitatud tõenditega.

Viidatud tõendist nähtub, et XXX ehitati suvila ja abihoonena 1974-1987 ning ehitati ümber individuaalelamuks alates 1998, ehitustööde lõpetamise kohta andmed puuduvad. Ehitise kohta koostati muudatusprojekt, kuid ehitis ei ole muudatusprojekti kohane. Muudetud on fassaadis aknaavasid. Ehitis ei vasta ehitusnormidele, puudused ja defektid tuleb kõrvaldada, garantiikorras ehitusvigade parandamist pole võimalik nõuda. Hageja esitas ostuhinna alandamise hagi XXX vastu Harju Maakohtule (I kd lk 24-26), hagi esitamisel tugines hageja muuhulgas ka viidatud ekspertiisile esitades ekspertiisi kohtule hagiavalduse lisana. Ostuhinna alandamise nõudes tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 27.11.2009 otsusest (I kd lk 3744) nähtub, et hageja ostis XXXlt kinnistu ja elamu 2006. Müüja müüs asja Pindi Kinnisvara vahendusel. Hageja leppis maakleriga kokku maja ülevaatuse ja vaatas maja üle koos sõbrannaga 16.10.2006 ning koos vanematega 17.10.2006. 19.03.2007 tellis hageja termograafilise ekspertiisi, millest hageja järeldas, et ehitise soojapidavus on puudulik ning 31.08.2007 edastas hageja XXX avalduse, milles teavitas XXXut puudustest ja avaldas soovi hinna alandamiseks 315 000 krooni võrra. Kohus tuvastas, et müüdud elamu vastas kokkulepitule; et hageja pidi aru saama, et elamu ehitati 1996, mitte 2006 ja et tegemist on suvilast ümber ehitatud hoonega; maakleri ütluste kohaselt tutvustas ta hagejale projekti ja selgitas ehituse ajalugu; hageja tutvus mitmel korral enne tehingu tegemist ehitisega kohapeal, ühel korral koos Maardu linna ehitusinspektoriga, kes kontrollis ehituse vastavust projektile. Kostja 08.03.2011 kirjast hagejale (I kd lk 51) nähtub, et kostja soovitas hagejale ekspertiisi tegemist, kuid hageja arvas, et piisab juba esitatud dokumentidest. AS-i Pindi Kinnisvara 19.06.2006 eksperthinnangust (I kd lk 146-160), mis TsMS mõistes on kirjalik tõend, nähtub Lõikeheina tee 8, Maardus kinnistu hindamine 3 500 000 kroonile (turuväärtus), hoone ehitusaastaks on märgitud 1996, eramu on märgitud heas seisukorras olevaks. XXX kirjalik tunnistus (II kd lk 135), mis vastavalt TsMS sätestatule ja kohtupraktikale on kirjalik tõend, sisaldab teavet, et kui XXX XXXmajja kolisid, kurtis XXX XXX kohe, et maja on väga külm ja uuris, kas XXX teab, kuidas maja on ehitatud ja soojustatud ning et XXX majas elamise ajal pandi tihti katusele ruberoidi, mille panemise põhjuseid XXX ei tea. Eelnevat arvestades asub kohus seisukohale, et kahju hüvitamise hagi puhul ei olnuks tegemist sellise vaidlusega, kus õiguslik olukord oleks olnud sedavõrd selge, et hageja oleks saanud olla kindel hagi rahuldamises. Hageja on menetluses esitanud seisukohti, millest ei saa järeldada kostja poolt hagejale kahju tekitamist. Hageja ei ole tõendanud suulise käsunduslepingu olemasolu; seda, et tsiviilasjas nr 2-08-5034 jättis kostja osad nõuded, mida ekspertiisist tulenevalt oleks võinud esitada, esitamata, mis tingis hagi rahuldamata jätmise. Hageja on kohtule esitatust teinud talle soodsad järeldused vaid nende tõendite alusel, millest järelduse tegemine hageja kasuks oli hageja arvates võimalik. Selliselt hindas hageja ka tema poolt esitatud ekspertiisi. Seega ei saa kohus tuvastada sellist käsunduslepingu rikkumist kostja poolt, mis põhjustanuks hagejale nõutava kahju. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus ei analüüsi järgmisi esitatud tõendeid: 1) Tallinna Ringkonnakohtu otsust asjas nr 2-0852970 (I kd lk 52-56), kuna see ei ole asjakohane tõend teise tsiviilasja lahendina. Vaidluse asjaolud erinevad käesoleva asja asjaoludest; 2) täitmisega seostud tõendeid (I kd lk 46-49), millel ei oleks tähtust hagi rahuldamise korral seoses nõude suurusega; 3) tsiviilasja nr 2-085034 dokumente, v.a kohtuotsus (I kd lk 91-111); 4) 06.11.2006 lepingut (I kd lk 161-172); 5) korduvalt esitatud AS-i Pindi Kinnisvara 19.06.2006 eksperthinnang; 6 06.03.2017 akt-selgitus XXX, Maardus kohta, kuna tõend on koostatud menetluse tarbeks arvestades selle koostamise aega ega kajasta teavet, mis võiksid vaidluse lahendamist mõjutada.

Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad kõik menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kuna kohtuistungil teatas kostja, et menetluskulusid ei nõua, ei määra kohus kostja menetluskulude rahalist suurust kindlaks. 01.06.2013 määrusega (I kd lk 190-194) on hageja vabastatud riigilõivu tasumisest ning määruse alusel ei kuulu riigilõiv ka hagi rahuldamata jätmise korral hagejalt väljamõistmisele. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.