Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Peeter Pällin
Otsuse avalikult teatavaks
23. november 2009.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-08-60587
Tsiviilasi
Aktsiaselts S hagi Osaühing H vastu eelmärke kustutamise kohustuse tuvastamiseks.
Tsiviilasja hind
25 000 krooni Hageja Aktsiaselts S (registrikood: xxx, asukoht: xxx) Hageja esindaja vandeadvokaadi vanemabi Argo K Kostja Osaühing H(registrikood xxx, asukoht: xxx) Kostja esindaja: vandeadvokaat Veikko P 27.10.2009
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1 (5)
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja EMAS müügilepingu, millega hageja müüs EMAS-le kinnistu XXX jagamisel tekkiva kinnistu pindalaga 44 100 m2 hinnaga 16 758 000 krooni. EMAS õigused ja kohustused on üle läinud kostjale. Hageja ja kostja leppisid 26.06.2007 kokku, et asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevaks on 01.10.2007. Hageja ja kostja leppisid 30.10.2007 kokku müügilepingu muutmises ja kostja kasuks kinnistusraamatusse omandamise tagamiseks eelmärke seadmises. 30.10.2007 kokkuleppe p 1.8 kohaselt kui tähtaegselt ei ole ostjast sõltuvatel asjaoludel seetõttu, et ostja ei suuda tasuda ostuhinda, asjaõiguslepingut sõlmitud, loetakse leping lõppenuks ning ostuhinnast 2500000 krooni jääb müüjale leppetrahvina. Kostja ei ilmunud notaribüroosse asjaõiguslepingut sõlmima 29.05.2008. Hagiavalduse kohaselt on leping poolte vahel sellega lõppenud 01.06.2008. Lepingu p 1.9 kohaselt lepingu lõppemisel on ostja kohustatud esitama nõusoleku eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust 15 päeva jooksul lepingu lõppemisest. Hageja tegi kostjale 02.09.2008 ettepaneku anda nõusolek XXX kinnistu omandiõiguse nõuet tagava eelmärke kustutamiseks. Kohtuistungil 27.10.2009 selgitas hageja, et hagi aluseks on üksnes lepingu lõppemine asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise tõttu 01.06.2008. Hageja poolt hiljem tehtud taganemine hagi alusesse ei kuulu ja pärast 01.06.2008 toimunud sündmused hageja arvates tähtsust ei oma. Kuivõrd leping on lõppenud, ei ole kostjal õigust keelduda oma kohustuse täitmisest VÕS § 110 alusel. 26.06.2007 koosoleku protokollist nähtub, et kostjal oli raskusi pangast laenu saamisel ostu finantseerimiseks. Ka kostja 11.03.2008 e-kiri näitab, et kostjal olid raskused finantseerimisega. Kostja 27.05.2008 läbirääkimiste ettepanekus avaldas kostja, et talle on teatavaks saanud, et vajalik on keskkonnamõjude strateegiline hindamine. Tegelikult see kohustuslik ei olnud, keskkonnaministeerium on kostjale vastanud nii. Hageja selgitas, et kostja ettepanek läbirääkimisteks oli pahatahtlik. Läbirääkimiste ettepanekus viitab kostja, et keskkonnamõjude hindamise vajadus tuleneb vääriselupaiga olemasolust kinnistul. Vääriselupaigast oli kostja teadlik juba muutmislepingu sõlmimisel, sest see oli kirjas muutmislepingus. Detailplaneeringu koostamisega tegeles kostja 2007 aasta kevadel ja oleks pidanud juba siis aru saama piirangute olemusest. Kostja seisukohad Kostja vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista. Vastuse kohaselt oli 30.10.2007 muutmisleping p 1.8 alusel lepingu lõppemise eelduseks, et kostjal ei ole võimalik tasuda ostuhinda. Tõendatud ei ole asjaolu, et kostjal ei olnud võimalik tasuda ostuhinda. Kostja teavitas hagejat 27.05.2008, et asjaõiguslepingut ei ole võimalik sõlmida, kuna kostja peab vajalikuks alustada läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Kostja on taganenud lepingust 07.07.2008 hageja olulise lepingurikkumise tõttu. Lepingu p 5.4. kohaselt kui ostja lepingust taganeb p 5.2 alusel või mu müüja poolse olulise lepingurikkumise tõttu, kohustub müüja ostjale tagastama kõik käesoleva lepingu alusel ja/või käesoleva lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu kohaselt müüjale tasutud summad ning lisaks tasuma ostjale leppetrahvi 10 % lepingu eseme ostuhinnast ning nimetatus summa on müüja kohustatud ostjale tasuma 15 päeva jooksul. Hageja ei ole täitnud oma kohustust tagastada üleantud summa 2 500 000 krooni kostjale. Seega ei ole hagejal tekkinud õigust nõuda eelmärke kustutamist. Kostja 11.05.2009 täiendava seisukoha kohaselt on hageja kohustatud tasuma kostjal leppetrahvi 1 675 000 krooni. Kuni leppetrahvi tasumiseni ja üleantud summade tagastamiseni on kostjal õigus keelduda oma kohustuse täitmisest VÕS § 110 ja 111 alusel. 2 (5)
Kohtuistungil 27.10.2009 selgitas kostja, et pärast 27.05.2008 läbirääkimiste ettepanekut olnuks vastuolus hea usu põhimõttega nõuda kostjalt asjaõiguslepingu sõlmimist. Vääriselupaiga piirang puudutas 3 sangleppa 0,04 ha suurusel alal. Kui kostja taganes lepingust, siis oli aluseks kinnistult avastatud torustik.
Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus tuvastas, et hageja ja kostja vahel kehtis 05.12.2006 sõlmitud võlaõiguslik müügileping, millega hageja kohustus müüma kostjale kinnistu XXX jagamisel tekkiva kinnistu pindalaga 44 100 m2 hinnaga 16 758 000 krooni. Hageja ja kostja sõlmisid 30.10.2007 võlaõigusliku müügilepingu muutmislepingu. Võlaõigusliku müügilepingu alusel kanti kinnistusraamatusse registriossa nr xxx eelmärge kinnistu omandamise tagamiseks. Muutmislepingus tegid pooled kinnistamisavalduse võlaõigusliku müügilepingu alusel kinnistusraamatusse registriossa nr xxx kantud eelmärke muutmiseks. Muutmislepingu p 1.8 kohaselt kui 01.06.2008 ei ole lepingus nimetatud põhjustel sõlmitud, loetakse võlaõiguslik müügileping lõppenuks. Muutmislepingu p 1.9 kohaselt on pooled kokku leppinud, et võlaõigusliku lepingu lõppemisel on ostja kohustatud esitama nõusoleku eelmärke kustutamiseks. Tallinna notar Kaata K teavitas kostjat, et asjaõiguslepingut on võimalik sõlmida 28.05.2008 või 29.05.2008. Kostja nimetatud ajal asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmunud, kuid teavitas 28.05.2008 hagejat, et soovib alustada läbirääkimisi lepingu tingimuste muutmiseks ja ostuhinna tasumise tähtaja pikendamiseks. Hageja esitas 19.09.2008 Harju Maakohtule hagi kostja kohustamiseks anda nõusolek eelmärke kustutamiseks. Hageja on esitanud nõude lepingulise kohustuse täitmiseks VÕS § 108 lg 2 alusel. 30.10.2007 muutmislepingu p 1.9 kohaselt on eelmärke kustutamise nõudeõiguse tekkimise eelduseks lepingu lõppemine. Hagi kohaselt on pooltevaheline leping lõppenud muutmislepingu p 1.8 kohaselt. Pooled vaidlevad nii muutmislepingu p 1.8 sisu kui ka lepingupunktis nimetatud eelduste esinemise üle. Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu lõppemise tingimuseks on igasugune ostjast tulenev lepingu sõlmimata jätmine või põhjus, et ostjal ei ole võimalik tasuda ostuhinda. Muutmislepingu p 1.8 kohaselt müüja ja ostja avaldavad, et sõlmivad käesoleva lepingu seetõttu, et ostja ei pea endast sõltuvatel asjaoludel (selle tõttu, et ostjal e ole võimalik käesoleval ajal tasuda ostuhinda) võimalikuks asjaõiguslepingu sõlmimist käesoleval ajal ning lepivad kokku, et juhul, kui võlaõigusliku lepingu punktis neli üks (4.1) nimetatud tähtajaks (mis määratleti käesoleva lepinguga), ei ole asjaõiguslepingut ikka samal põhjusel sõlmitud, loevad müüja ja ostja võlaõigusliku lepingu lõppenuks /---/. Vastavalt TsÜS § 102 lg 1 tingimuslik on tehing, mis on tehtud edasilükkava või äramuutva tingimusega. Vastavalt TsÜS § 102 lg 3 tehing on tehtud äramuutva tingimusega, kui tehinguga kindlaksmääratud õiguslike tagajärgede lõppemine sõltub asjaolust (äramuutev tingimus), mille kohta ei ole teada, kas see saabub või ei saabu. Vastavalt VÕS § 29 lg 1 lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Võib eeldada, et lepingu eesmärgi seisukohast oli poolte eesmärgiks fikseerida, et asjaõiguslepingu sõlmimata jätmine on toimunud ostja süül ning konkreetse põhjuse äranäitamine leidis aset üksnes näitlikustamise eesmärgil. Lepingu teistsugune tõlgendamine viiks ebaloogilise ja arusaamatu tulemuseni. Kostja ei ole selgitanud, mis võis olla poolte teoreetiline huvi siduda lepingu 3 (5)
lõppemisega niivõrd raskesti määratletav tingimus nagu võimatus tasuda ostuhinda, kuid jätta samas teistsugused ostjast tulenevad põhjused, näiteks soovimatus sõlmida lepingut vms, seaduse reguleerida. 26.06.2007 koosoleku protokollist (tl 89) nähtub, et poolte esindajad kogunesid lepingu tingimusi arutama ning kostja esindaja teavitas, et tal esinevad takistused laenuraha saamisel ja ta soovib seetõttu edasi lükata asjaõiguslepingus sõlmimist. Seega olid pooled ennegi fikseerinud kostja raskusi laenuraha saamisel ja võisid seda teha ka muutmislepingus. Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et lepingupunkti tuleb mõista nii, et lepingu lõppemise tingimuseks on igasugune ostjast tulenev lepingu sõlmimata jätmine. Pooled vaidlevad selle üle, kas esinesid muutmislepingus nimetatud alused asjaõiguslepingu sõlmimata jätmiseks ehk kas asjaõigusleping jäi sõlmimata kostjast tulenevatel asjaoludel. Vaidlust ei ole selles, et Tallinna notar Kaata K teavitas kostjat, et asjaõiguslepingut on võimalik sõlmida 28.05.2008 või 29.05.2008. Kostja nimetatud ajal asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmunud, kuid teavitas 28.05.2008 hagejat, et soovib alustada läbirääkimisi lepingu tingimuste muutmiseks ja ostuhinna tasumise tähtaja pikendamiseks. Kostja väitel pärast 27.05.2008 läbirääkimiste ettepanekut olnuks vastuolus hea usu põhimõttega nõuda kostjalt asjaõiguslepingu sõlmimist. Vastavalt TsÜS § 104 lg 2 tingimust ei loeta saabunuks, kui selle saabumisele aitas hea usu põhimõtte vastaselt kaasa pool, kellele tingimuse saabumine on kasulik. Põhimõtteliselt võib jaatada, et teatud juhtumitel võib läbirääkimistest keeldumine tähendada tingimuse saabumisele kaasa aitamist, kuid seda üksnes juhul, kui läbirääkimiste tulemusena on tõenäoline, et leping võib jääda sõlmimata lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise (VÕS § 97) või võlausaldaja poolse lepingu olulise rikkumise tõttu. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et esines asjaolu, mille tõttu oli mõlemal poolel alust kahelda lepingu nõuetekohases realiseerumises. Ettepanekust läbirääkimiste alustamiseks nähtub, et aluseks läbirääkimiste alustamiseks oli asjaolu, et kostjale sai teatavaks, et lepingu punktis 1.5 märgitud piirangutest (vääriselupaik) tulenevalt tuleb detailplaneeringu menetluse käigus läbi viia keskkonnamõjude strateegiline hindamine. Kostja väitel vääriselupaiga piirang puudutas 3 sangleppa 0,04 ha suurusel alal. Muutmislepingu p 1.5 sätestas, et ... samuti jääb nimetatud maaüksusele vääriselupaik /---/. Vastavalt muutmislepingu p 1.7 ostja avaldab, et ta on teadlik käesoleva lepingu punktides /---/ 1-5- /---/ nimetatud piirangutest ning ei omaeelnimetatud piirangutega seoses müüjale mingeid pretensioone ega esita mingeid nõudeid (v.a. juhul, kui lepingu punktis üks viis (1.5) nimetatud piirangust, mille kohaselt jääb lepingu esemele vääriselupaik, tulenevad lepingu esemel teostatava ehitusliku tegevuse suhtes piirangud. Seega oli kostjal õigus esitada pretensioone, kui tulenevalt vääriselupaiga olemasolust tekivad ehituslikud piirangud. Tulenevalt VÕS § 116 lg 1 võisid sellised pretensioonid olla aluseks lepingu sõlmimata jätmisele, kui tegemist oleks olnud olulise lepingurikkumisega. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et tulenevalt vääriselupaiga olemasolust oleksid tekkinud kinnistul ehituslikud piirangud. Vastavalt metsaseaduse § 23 lg 4 vääriselupaiga kaitseks sõlmitakse kinnisasja omanikuga notariaalne leping (edaspidi leping), mille alusel koormatakse kinnisasi isikliku kasutusõigusega riigi kasuks Keskkonnaministeeriumi kaudu tähtajaga 20 aastat. Lepingut saab sõlmida metsaressursi arvestuse riiklikkusse registrisse kantud vääriselupaiga kaitseks. Seega toimub vääriselupaiga kaitse üksnes kinnistu omanikuga sõlmitud kokkuleppe alusel. Ilma kinnistu omaniku nõusolekuta ei saa ka teoreetiliselt tekkida vääriselupaigast kinnistule ehituslikke piiranguid. Võib arvata, et vääriselupaiga olemasolust ehituslikke piiranguid ei oleks tekkinud. Kostja ei ole selgitanud ega tõendanud, kuidas oleks vastavad piirangud võinud tekkida. Kostja taganemisavaldusest 07.07.2008 nähtub, et taganemise aluseks oli üksnes kinnistult avastatud torustik ning taganemisavalduses ei ole kostja viidanud, et vääriselupaiga olemasolust oleks tulenenud 4 (5)
mingisuguseid ehituslikke piiranguid. See kinnitab kohtu arvates väidet, et vääriselupaiga olemasolust ehituslikke piiranguid ei tekkinud ning et hoopis kostja käitus pahauskselt esitades ebamäärase avalduse läbirääkimiste alustamiseks. Samuti leiab kohus, et ühelgi juhul ei oleks vääriselupaigaga seonduv saanud kujutada endast olulist lepingurikkumist, kuivõrd arvestades maatüki suurust, oli tegemist üksnes väikese osaga kinnistust 0,04 ha, kus kasvas 3 sangleppa. Kohus leiab, et jättes reageerimata kostja ettepanekule ei ole hageja pahauskselt aidanud kaasa äramuutva tingimuse saabumisele, mistõttu tuleb lugeda tingimus saabunuks ning leping lõppenuks vastavalt muutmislepingu p-le 1.8. Kuivõrd leping on lõppenud, on hagejal õigus muutmislepingu p 1.9 alusel nõuda kostjalt nõusoleku andmist eelmärke kustutamiseks. Vastuseks kostjale märgib kohus, et üksnes läbirääkimiste alustamisest keeldumine kui selline, s o vaadatuna lahus läbirääkimiste alusest, pahauskset käitumist ei tähenda. Kuivõrd leping on lõppenud 01.06.2008 äramuutva tingimuse saabumisega, ei olnud ei kostjal ega hagejal võimalik pärast seda lepingust taganeda ning tähtsust ei oma kostja väited, nagu oleks ta seda teinud. Seega ei saanud kostjal tuleneda ka taganemisest mingisuguseid nõudeid hageja vastu ning kostjal ei saa olla õigust kuni nõuete rahuldamiseni oma kohustuse täitmisest keelduda VÕS 111 alusel. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse kostja kahjuks, seega jäävad menetluskulud kostja kanda.
Peeter Pällin Kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.