Eesistuja Gea Lepik, liikmed Liis Arrak ja Kairi Piirisild
Otsuse tegemise aeg ja koht
4. oktoober 2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-16108
Kohtuasi
AS Aktiva Portfolio ja Aktiva Finance Group OÜ hagi P.S ja M.Y vastu tehingu tagasivõitmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12. mai 2023. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
AS Aktiva Portfolio ja Aktiva Finance Group OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3200 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) AS Aktiva Portfolio (registrikood 16013522; registrist kustutatud 6. novembril 2023) Hageja (apellant) Aktiva Finance Group (registrikood 10746479), lepinguline esindaja S. K
4.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Aktiva Finance Group OÜ kanda.
5.P.S-il ja M.Y-l apellatsioonimenetluses hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
2-22-16108 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AS Aktiva Portfolio (hageja I) ja Aktiva Finance Group OÜ (hageja II) esitasid Harju Maakohtule hagi P.S (kostja I) ja M.Y (kostja II) vahel 10. mail 2021 sõlmitud korteriomandi müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse nr 1869 (korteri võõrandamistehing) tagasivõitmiseks. Hagejad palusid kanda registriossa nr 9032302 kantud korteriomandi omanikuks kostja I ning asendada kostja I ja kostja II nõusolekud omaniku kande muutmiseks kohtuotsusega. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostjate kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt rahuldas Pärnu Maakohus 10. mai 2022. a lahendiga tsiviilasjas nr 2-22-110506 hageja I nõude maksekäsu kiirmenetluses ja mõistis kostjalt I välja võla koos menetluskuludega 7179,56 eurot, millele lisanduvad viivised põhinõudelt 0,04082% päevas. Selle nõude täitmiseks on kohtutäitur Elin Vilippus algatanud täitemenetluse nr 022/2022/3110. Nõude katteks ei ole midagi laekunud, võlgnikul puudub vara ja tema ainus sissetulek on vanemahüvitis 852,62 eurot. Pärnu Maakohus rahuldas 10. mai 2022. a lahendiga tsiviilasjas nr 2-22-112132 hageja I nõude maksekäsu kiirmenetluses ja mõistis kostjalt II välja võla koos menetluskuludega 877,27 eurot, millele lisanduvad viivised põhinõudelt 0,064450% päevas. Selle nõude täitmiseks on kohtutäitur Kaire Põlts algatanud täitemenetluse nr 025/2022/1737. Nõude katteks ei ole midagi laekunud. Pärnu Maakohus rahuldas 14. juuni 2022. a lahendiga tsiviilasjas nr 2-22-114834 kostja II nõude maksekäsu kiirmenetluses ja mõistis kostjalt I välja võla koos menetluskuludega 2772,07 eurot, millele lisandub viivis põhinõudelt. Selle nõude täitmiseks on kohtutäitur Kaire Põlts algatanud täitemenetluse nr 025/2022/2185. Nõude katteks ei ole midagi laekunud. Kohtutäitur on väljastanud õiendi täitmise võimatuse kohta.
1.2.Kostja I suhtes on algatatud kokku seitse täitemenetlust, nõuete kogusumma on 29 000 eurot. Kostjal I puudub vara. Tema pensioni II samba osakute väärtus on 5282,73 eurot, kuid sellele ei saa sissenõuet pöörata.
1.3.Kohtutäiturid on hagejaid teavitanud, et kostja I võõrandas 10. mai 2021. a tehinguga endale kuuluva Rummu alevikus Sireli 3-10 asuva korteriomandi (Sireli 3-10 korter või korter) kostjale II hinnaga 3200 eurot. Hagejad leiavad, et korter on müüdud oluliselt alla turuväärtuse, sest Rummu vallas müügis olevate korterite hinnad algavad 20 000 eurost. Maa-
2 (10)
2-22-16108 ameti andmetel on Rummu alevikus korterite müügitehingute hinnad keskmiselt 366,22 eurot/ m2, kostjate tehingus oli see 88,15 eurot/m2. Seega on korter müüdud neli korda alla turuväärtuse.
1.4.Hagejad leiavad, et korteri võõrandamistehing, mis on tehtud sugulasega ja oluliselt alla turuhinna, on sissenõudjate huve kahjustava iseloomuga. Tehingu eesmärk oli peita või varjata vara. Tehingul on kinke iseloom. Kostja I on võimetu oma kohustusi täitma ja kostja II pidi sellest teadlik olema, sest on sugulane. Tehing on tehtud kaks aastat enne hagi esitamist.
1.5.Hagejad tuginevad täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 lg-tele 1 ja 2, §-le 188, § 189 lg-tele 1 ja 2, § 198 lg-le 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5. Kostja vastuväited hagiavaldusele
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu.
2.1.Kostja I märkis, et ta müüs korteri ära seaduslikult ja ammu enne seda, kui ta jäi võlgadesse. Korteri kostjalt II äravõtmine oleks ebaseaduslik. Kõik dokumendid on õiged. Hagejad pressivad ebaseaduslikult võõralt isikult raha välja, nende nõue on ebaloogiline. Kostjal I on õigus müüa oma vara kellele tahes. Kostja I ostis korteri vallalt. See vajas kapitaalremonti ja seal polnud võimalik elada. Elu raskused ei võimaldanud remondiga alustada. Samal ajal jäi kostja I lapseootele ja läks lahku lapse isast. Kostja I elas vanaema juures, kus ta sai elada kuni lapse sünnini. Lahenduse leidmiseks tegi kostja I kostjale II ettepaneku korter ära osta ja elamiskõlblikuks remontida.
2.2.Kostja II leidis, et ta ei ole midagi valesti teinud. Kostjal I ei ole väikeste lastega kuskil elada. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.
3.1.Maakohus tuvastas, et vaidlus puudub järgmistes asjaoludes:
Pärnu Maakohtu 10. mai 2022. a maksekäsuga tsiviilasjas nr 2-22-110506 on kostjat I kohustatud tasuma hagejale I põhinõudeid 5867,07 eurot, kõrvalnõudeid 1061,57 eurot, riigilõivu 230,92 eurot ja menetluskulu 20 eurot, samuti viivist põhinõudelt 0,040820% päevas. Selle nõude täitmiseks on algatatud täitemenetlus nr 022/2022/3110; Pärnu Maakohtu 10. mai 2022. a maksekäsuga tsiviilasjas nr 2-22-112132 on kostjat I kohustatud tasuma hagejale II põhinõudeid 563,49 eurot, kõrvalnõudeid 228,78 eurot, riigilõivu 65 eurot ja menetluskulu 20 eurot, samuti viivist põhinõudelt 0,064450% päevas. Selle nõude täitmiseks on algatatud täitemenetlus nr 025/2022/1737; Pärnu Maakohtu 14. juuni 2022. a maksekäsuga tsiviilasjas nr 2-22-114834 on kostjat I kohustatud tasuma hagejale II põhinõudeid 2095,65 eurot, kõrvalnõudeid 566,11 eurot, riigilõivu 90,31 eurot ja menetluskulu 20 eurot, samuti viivist põhinõudelt. Selle nõude täitmiseks on algatatud täitemenetlus nr 025/2022/2185;
10.mail 2021 on kostja I ja kostja II sõlminud võõrandamistehingu, millega kostja I müüs kostjale II Sireli 3-10 korteri hinnaga 3200 eurot, milline rahasumma oli müüjale lepingu sõlmimise hetkeks tasutud. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kuulub Sireli 3-10 korter kostjale II; 3 (10)
2-22-16108
hagejate nõudeid rahuldatud ei ole.
3.2.Maakohus ei tuvastanud tõendite võltsimist, millele oli viidanud kostja I.
3.3.Maakohus märkis, et hagejatel on täitedokumendid, hagejate nõuded on muutunud sissenõutavaks ja neid ei ole rahuldatud. Seega on täidetud TMS §-s 187 sätestatud tagasivõitmise nõude esitamise eeldused.
3.4.Siinsel juhul soovivad hagejad tagasi võita müügitehingut. Maakohus viitas TMS §-le
188.Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-120-10 ja 3-2-1-113-09 tehtud lahendites leidnud, et TMS § 188 lg 1 kohaldamiseks tuleb esmalt tõendada võlausaldajate huvide kahjustamine, ning märkinud, et võlausaldaja huve ei saa kahjustada see, kui kinnisasi müüakse turuhinnaga või kui müügist saadud raha ei kasutata võlausaldaja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks.
3.5.Sellest, et Rummu alevikus on korteriomandite müügitehingute hinnad keskmiselt 366,22 eurot/m2, ei saa järeldada, et ka kostja I korteri väärtus sellele vastas. Iga korteriomandi väärtust tuleb hinnata eraldi, võttes seejuures arvesse individuaalse korteri omadusi.
3.6.Kostjad esitasid kohtule tõendi, mille kohaselt kostja I ostis Sireli 3-10 korteri 2019. a lõpus hinnaga 3200 eurot. Lääne-Harju vallavolikogu 29. oktoobri 2019. a otsusega nr 93 otsustati korteri otsustuskorras võõrandamine kostjale I. Otsuse kohaselt esitas kostja I avalduse sooviga osta vallalt ära Sireli 3-10 korter. Lääne-Harju vald küsis korteri turuväärtuse hindamiseks 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ-lt hindamisakti, mille järgi oli korteri turuväärtus 3200 eurot. Selle hinnaga otsustaski vald müüa korteri kostjale I. Kostjad esitasid kohtule ka fotod korteri seisundi kohta. Maakohtu hinnangul on kostjad tõendanud, et korter oli elamiskõlbmatu – seintel oli graffiti, puudus veevärk ja tualett ei töötanud, aknad olid väga halvas seisundis. Esitatud tõendite pinnalt pidas kohus usutavaks kostjate väiteid, et korteris puudus ka elekter. Kostjate esitatud fotod haakuvad ka 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti hinnanguga korteri turuväärtusele ja Lääne-Harju valla otsusega korter sellise hinnaga kostjale I võõrandada. Maakohus leidis, et on tõendatud, et Sireli 3-10 korteri turuhind oli kostja I poolt ostmise ajal 3200 eurot.
3.7.Õige on hagejate arvamus, et Sireli 3-10 korteri turuväärtust tuleks hinnata korteri võõrandamistehingu sõlmimise seisuga. Puuduvad tõendid selle kohta, et korter oli tehingu tegemise ajal teistsuguses seisus. Tänaseks on korter remonditud ja elamiskõlblik, kuid see ei tähenda, et korter oli seda ka kostjale II müümise ajal. Maakohus pidas ebatõenäoliseks, et kostja I oleks ise suutnud korterit remontida ja elamiskõlblikuks muuta, sest kostjal I sündis sel perioodil laps. Kostja I ei saanud remontijat ka palgata, sest hagejad ja täiturid on kindlaks teinud, et kostjal I puuduvad selleks rahalised võimalused. Seetõttu on tõenäoline, et remondi tegi kostja II, kellel oli põhjust seda teha, kui ta sai korteri omanikuks. Seega ei ole eluliselt usutav, et korter oli remonditud võõrandamistehingu sõlmimise ajal. Eelnevat arvestades leidis maakohus, et kostja I müüs korteri kostjale II turuhinnaga.
3.8.Hagejate pakutud keskmist korterite turuhinda Rummu alevikus ei saa kohaldada, sest kõnealune korter ei vastanud oma omadustelt keskmise korteri kvaliteedile, s.o oli elamiskõlbmatu. Elamiskõlbmatust on kostjad suutnud fotodega tõendada, korteri turuväärtust on hinnanud tuntud kinnisvarabüroo 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ, kelle arvamuses ei ole kohtul põhjust kahelda, ning selle hinnaga (3200 eurot) oli nõus ka Lääne-Harju Vallavolikogu, kes otsustas vara kostjale I selle hinnaga võõrandada. Tõendatud ei ole, et korteri seisukord oli oluliselt parem siis, kui kostja I selle kostjale II võõrandas. Hagejad ei
4 (10)
2-22-16108 saa ette heita ka seda, et nad korteri võõrandamistehingust raha ei saanud, sest selleks hetkeks ei olnud hagejate täitemenetlusi veel alustatud. Kuna korter on müüdud turuhinnaga ja turuhinnaga müük ei kahjusta võlausaldajate huve, on täitmata TsMS § 187 lg-s 1 sätestatud eeldus, s.o võlausaldajate huvide kahjustamine. Kui see eeldus on jäänud täitmata, ei saa kohaldada ka TMS § 188 sätteid. Seetõttu jäi hagi rahuldamata.
3.9.Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kuna kostjatel menetluses esindajat ei olnud, polnud kostjatel rahaliselt kindlaks määratavaid menetluskulusid tekkinud, mistõttu menetluskulud jäid rahaliselt kindlaks määramata. Apellatsioonkaebus
4.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Alternatiivselt paluvad hagejad saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Menetluskulud paluvad hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõustu hagejad maakohtu järeldusega, et kostja I võõrandas Sireli 3-10 korteri kostjale II turuhinnaga, s.o et korteri turuhind oli 10. mai 2021. a seisuga 3200 eurot. Arvestades, et kostja I ostis korteri 29. oktoobri 2019. a Lääne-Harju Vallavolikogu otsuse nr 93 alusel vallalt hinnaga 3200 eurot, ei saanud sama korteri turuhind u 1,5 aastat hiljem olla endiselt 3200 eurot. On üldteada asjaolu, et kinnisvara hindamisaktid kehtivad maksimaalselt 12 kuud, kuid maakohus on turuhinna määramisel valdavalt tuginenud u 1,5 aastat varem (2. oktoobril 2019) koostatud hindamisaktile. Isegi kui korteri seisukord alates 29. oktoobrist 2019 kuni 10. maini 2021 ei muutunud, siis seoses üldise kinnisvara hindade kasvuga kõnealusel perioodil pidi tõusma ka Sireli 3-10 korteri turuväärtus. Samas on maakohus jätnud põhjendamatult tähelepanuta kõik hagejate esitatud tõendid, et turuhind oli seisuga 10. mai 2021 kõrgem kui 3200 eurot, ning samuti kostjate selgitused, et korteris oli tehtud parendusi juba 2020. a sügisel, s.o enne korteri võõrandamistehingut.
4.2.Sireli 3-10 korteri turuhind seisuga 10. mai 2021 pidi olema kõrgem kui 3200 eurot. Maaameti andmetel on Rummu alevikus ajavahemikul 1. märts 2021 – 31. märts 2022 toimunud korteriomandite müügitehingute hinnad keskmiselt 366,22 eurot/m2. Samas majas Sireli 3 müüdi korter 11 (s.o kostja I poolt müüdud korteri naaberkorter), mis fotode järgi oli samas seisus nagu Sireli 3-10 korter kostja I poolt soetamise hetkel, enampakkumisel alghinnaga 4000 eurot ja oksjon lõppes 15. aprillil 2020 hinnaga 5610 eurot. Korter 10 on aga müüdud u aasta hiljem, s.o 10. mail 2021 ruutmeetri hinnaga 88,15 eurot. Seejuures oli tegemist suuruselt sarnaste korteritega (korteri nr 10 suurus 36,3 m 2 ja korteri nr 11 suurus 39,5 m2). Ajavahemikul 2020. a kevad kuni 2021. a kevad kinnisvara hinnad üldiselt tõusid. Lisaks on kostjad istungitel selgitanud, et Sireli 3-10 korteris oli parendusi tehtud juba 2020. a sügiseks ja kostja I kolis korterisse 2020. a sügisel, mil remonditud oli üks tuba ja WC. Kostja I elas korteris koos oma lapsega enne 10. mai 2021. a korteri võõrandamistehingut. Ilmselgelt ei oleks kostja I saanud korteris elada, kui see oleks olnud ostmisega samas seisus, s.o nagu kostja I esitatud piltidel. Oluline on korteri väärtus 10. mail 2021, mitte ajal, kui kostja I selle soetas.
4.3.Hagejate tõendamiskoormus seoses Sireli 3-10 korteri seisukorraga 10. mail 2021 ei ole piiramatu. Hea usu põhimõttest tulenevalt on võimalik, et asjaolu tõendamise koormus pöördub eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel ümber, eelkõige kui tõendada tuleb asjaolu, mille esinemine on kostja kontrolli all ja hagejal ei ole objektiivselt võimalik tõendeid esitada. Olukorras, kus hagejatel puudub teave, millises 5 (10)
2-22-16108 seisundis oli korter tehingu tegemise ajal 10. mail 2021, ja kostjad ei ole esitanud selle kohta pilte, ei ole ka võimalik küsida ekspertidelt arvamust korteri turuväärtuse kohta 10. mai 2021. a seisuga. Hagejad on teinud korteri väärtuse tõendamiseks hagejatele kättesaadava ja olemasolevate tõendite põhjal kõik mõistlikult eeldatava. Millegi enama tõendamine ei ole hagejatel objektiivselt võimalik. Seega tuleb hea usu põhimõttest tulenevalt kostjatel tõendada korteri seisukorda tehingu tegemise ajal 10. mail 2021 ning et müüdud korter oli 10. mail 2021 samas seisus nagu 2017. a piltidel.
4.4.Maakohus on jätnud tähelepanuta hagejate alternatiivse nõude tulenevalt tehingu kinke iseloomust.
4.5.Nähtuvalt maksekäsu määrustest jäi kostja I oma kohustuste täitmisega võlgnevusse vastavalt alates 18. maist 2020 (tsiviilasi nr 2-22-110506); 23. jaanuarist 2018 (tsiviilasi nr 222-112132); 19. augustist 2016 (leping nr 16-079107-VL), 26. juunist 2017 (leping nr 17083285-VL) ja 8. augustist 2019 (leping nr 19-079910-CL) (tsiviilasi nr 2-22-114834). Eeltoodust tulenevalt oli kostjal I 2019. a lõpus ja 2020. aastal laenuraha näol vahendeid, millega hakata Sireli 3-10 korterit remontima. Hagejad peavad eluliselt usutavaks, et kostja I võttis need laenukohustused just selleks, et korter soetada ja seda remontida.
4.6.Eelnevale tuginedes leiavad hagejad, et maakohus on vääralt leidnud, et tehing vastas turuhinnale ja ei kahjustanud võlausaldajaid. 10. mai 2021. a tehing kahjustas ilmselgelt sissenõudjate huve, kuna selle eesmärk oli kostja I vara võimalike sissenõudjate eest peita või varjata. Tehing tehti sugulasega ja oluliselt alla turuväärtuse ajal, mil kostjal I tekkisid makseraskused. Kostja I muutus tehingu tagajärjel varatuks, kuna tegemist oli kostja I ainsa varaga, mille arvel oleks saanud kas või osaliselt võlausaldajate nõudeid rahuldada. Tehingu järgselt muutus sissenõudjate nõuete rahuldamine võimatuks. Vastustajate seisukoht ja menetluse edasine käik
5.Kostjad apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei esitanud.
6.Hageja II teavitas ringkonnakohut 24. septembril 2024, et hageja I on ühinenud hagejaga II ning hageja I on äriregistrist kustutatud 6. novembril 2023. Hageja II viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 209 lg-le 1.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 1 järgi tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud jäävad hageja II kanda.
8.Ringkonnakohus mõistab hageja II 24. septembri 2024. a menetlusdokumenti, milles hageja II teavitas kohut hagejate ühinemisest ja viitas TsMS § 209 lg-le 1, selliselt, et hageja II soovib astuda menetlusse hageja I üldõigusjärglasena.
8.1.TsMS § 209 lg-st 1 tuleneb, et mh juriidilisest isikust poole lõppemise korral või muul juhul, kui tekib üldõigusjärglus, lubab kohus menetlusse astuda selle poole üldõigusjärglasel, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Üldõigusjärglus on võimalik menetluse igas staadiumis. Äriseadustiku § 391 lg 1 kohaselt võib äriühing (ühendatav ühing) ühineda teise äriühinguga (ühendav ühing); ühendatav ühing loetakse lõppenuks. Sama paragrahvi 4. lõike esimese
6 (10)
2-22-16108 lause kohaselt läheb ühendatava ühingu vara, sealhulgas kohustused, üle ühendavale ühingule. Seega on ühendav ühing ühendatava ühingu üldõigusjärglane.
8.2.Hageja II teavitas kohut, et hageja I on ühinenud hagejaga II. Äriregistri andmetel on hageja I ühendatava ühinguna ühinenud hagejaga II. Konstitutiivne ühinemiskanne on tehtud hageja II äriregistrikaardile 6. novembril 2023 ja samal päeval on hageja I registrist kustutatud. Ühinemise teade on avaldatud Ametlikes Teadaannetes 9. novembril 2023.
8.3.Eelnevat arvestades on hagejast II saanud hageja I üldõigusjärglane, mistõttu ringkonnakohus lubab hagejal II astuda menetlusse hageja I asemel. Selle tulemusel osaleb menetluses edaspidi hagejana vaid hageja II, teostades ka varem hagejale I kuulunud õigusi.
9.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks praeguse otsuse p-s 3.1 loetletud maakohtu tuvastatud asjaolud, mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust seda muuta. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et korteri võõrandamistehingu tagasivõitmiseks TMS § 187 ja § 188 alusel ei ole alust, ning neid TsMS § 654 lg 6 järgi täies mahus ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
10.1.TMS § 187 lg 1 kohaselt võib sissenõudja esitada hagi võlgniku ja tehingu teise poole vastu ning nõuda, et kohus tunnistaks TMS 81. ptk 4. osas sätestatud alusel ja korras kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid. Sama paragrahvi 2. lõikest tulenevalt võib sissenõudja tagasivõitmist nõuda, kui tal on täitedokument ja tema nõue on muutunud sissenõutavaks ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni. Tehingu tagasivõitmise üldised eeldused sätestab TMS § 188 lg 1, mille kohaselt kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal.
10.2.Pooled ei vaidle selle üle, et hagejatel on kostja I vastu täitedokumendid, hagejate nõuded on muutunud sissenõutavaks ja sissenõude pööramisega kostja I varale ei ole kaasnenud hagejate nõuete täielikku rahuldamist. Vaidlus on selle üle, kas korteri võõrandamistehing kahjustas hagejate kui sissenõudjate huve, mis on TMS § 187 ja § 188 järgi tehingu tagasivõitmise eeldus.
10.3.Maakohus viitas põhjendatult Riigikohtu praktikale TsMS §-de 187 ja 188 kohaldamise kohta, mille kohaselt tuleb TMS § 188 lg 1 kohaldamiseks esmalt tõendada võlausaldajate huvide kahjustamine. Seejuures ei saa võlausaldaja huve kahjustada see, kui kinnisasi müüakse turuhinnaga, samuti asjaolu, et müügist saadud raha ei kasutata võlausaldaja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks. Eeltooduga ei ole välistatud olukorrad, kus sissenõudja huvid võivad saada kahjustatud muude asjaolude tõttu (vt RKTKo 15.12.2020, 3-2-1-120-10, p 12; RKTKo 18.11.2009, 3-2-1-113-09, p 9).
10.4.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjad on menetluses tõendanud (LääneHarju vallavolikogu 29. oktoobri 2019. a otsusega nr 93 (I kd, tl-d 72–73), 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti ja fotodega korterist (I kd, tl-d 74 – 77, 79–83)), et Sireli
7 (10)
2-22-16108 3-10 korteri turuhind oli 2019. a lõpus, mil kostja I selle Lääne-Harju vallalt ostis, 3200 eurot. Selle asjaolu tuvastamist ei ole apellatsioonkaebuses ka vaidlustatud.
10.5.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hagejad ei ole tõendanud, et korteri turuväärtus oleks korteri kostjalt I kostjale II võõrandamise ajaks, s.o 10. maiks 2021 tõusnud.
10.5.1.Hagejad ei ole menetluses toonud esile ega tõendanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et ajavahemikul 29. oktoober 2019 kuni 10. mai 2021 toimus üldine kinnisvara hindade tõus ja kui suur see oli ning et kinnisvara hinnad tõusid ka selliste korterite puhul, nagu on vaidluse all siinses asjas. Kinnisvara üldine hinnatõus nimetatud ajavahemikul ei ole üldteada asjaolu, arvestades mh seda, et sellesse perioodi jäi ka ülemaailmne COVID-19 pandeemia. Üldist hinnatõusu ei saa järeldada hagejate apellatsioonkaebuse väitest, et kinnisvara hindamisaktid kehtivad kuni 12 kuud.
10.5.2.Samuti ei ole hagejad tõendanud, et Sireli 3-10 korteri seisukord oli korteri võõrandamistehingu tegemise ajal oluliselt parem kui 2019. a lõpus. Maakohus leidis põhjendatult, et kõiki asjaolusid ja tõendeid kogumis hinnates on tõenäoline, et korteri on elamiskõlblikuks remontinud kostja II. Seda, et korteri seisukord oli 10. maiks 2021 sedavõrd palju parem, et see tõstis korteri turuväärtust, ja millises ulatuses see turuväärtust mõjutas, ei saa järeldada üksnes kostja I poolt 19. aprilli 2023. a kohtuistungil avaldatust, et novembris 2020 oli remont osaliselt tehtud.
10.5.3.Sireli 3-10 korteri turuhinna kohta ei saa teha järeldusi selle põhjal, milline oli Rummu alevikus ajavahemikul 1. märtsi 2021 kuni 31. märts 2022 toimunud korteriomandite müügitehingute keskmine hind ruutmeetri kohta ja millise hinnaga müüdi 15. aprillil 2020 Sireli tn 3-11 korter. Konkreetse korteri turuhinda mõjutab oluliselt selle seisukord. Seejuures ei olnud Sireli tn 3-11 korteri müügihind (enampakkumise alghind 4000 eurot ja lõpphind 5610 eurot, ruutmeetri kohta 142,03 eurot) sedavõrd erinev vaidlusaluse korteri müügihinnast (ruutmeetri kohta 88,15 eurot), et anda alust järelduseks, et korteri võõrandamistehinguga müüdi Sireli 3-10 korter kostjale II ilmselgelt alla tegeliku turuhinna. Viidatud hinnaerinevust võis põhjustada asjaolu, et Sireli 3-11 korteri seisukord oli Sireli 3-10 korterist natuke parem.
10.6.Tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 oli hagejatel siinses asjas kohustus tuua esile ja tõendada asjaolud, millele nende nõue tugines, sh et kostja I võõrandas korteri kostjale II turuhinnast soodsamalt ja korteri võõrandamistehinguga kahjustati hagejate huve. Sellega kooskõlas tegi maakohus 8. veebruari 2023. a kohtuistungil hagejatele ettepaneku tõendada korteri hinda. Hagejate 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendist nähtuvalt said nad aru, et nende kohustus oli tõendada, et korteri turuväärtus oli 10. mai 2021. a seisuga kõrgem kui 3200 eurot (vt I kd, tl 102). Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et tõendamiskoormus seoses korteri seisukorraga ja/või turuväärtusega 10. mail 2021 pöördus hea usu põhimõttest tulenevalt ümber kostjatele. Hagejad ei olnud olukorras, kus neil poleks olnud objektiivselt võimalik esitada tõendeid korteri seisukorra ja turuväärtuse kohta 10. mai 2021. a seisuga. Hagejatel oleks olnud võimalik esitada nt eriteadmistega isiku arvamus konkreetse korteri turuväärtuse kohta nimetatud kuupäeva seisuga või taotleda selles küsimuses kohtuliku ekspertiisi korraldamist (TsMS § 293). Kui hagejad vajasid pilte või andmeid korteri seisukorra kohta 10. mai 2021. a seisuga, oleks hagejatel olnud võimalik taotleda kohtult tõendite kogumise korras kostjate kohustamist selliseid pilte või andmeid esitama (TsMS § 236 lg 2, §-d 278 ja 279), arvestades, et maakohus oli teinud 8. veebruari 2023. a kohtuistungil omal algatusel kostjatele ettepaneku esitada pildid korteri seisukorra kohta üksnes selle ostmisel 2019. a lõpus ja praegu (vt I kd, tl 66). Hagejad ei ole selliseid (ega muid) tõendeid esitanud ega nende kogumist taotlenud.
8 (10)
2-22-16108
10.7.Siinsel juhul ei ole ka muudel põhjustel alust järeldada, et korteri võõrandamistehinguga oleks kostja I teadlikult sissenõudjate huve kahjustanud. Korteri võõrandamistehingu notariaalse lepingu p-st 2.1 nähtub, et kostjale I on tasutud enne lepingu sõlmimist korteri eest 3200 eurot ning kostja I kinnitas selle summa kättesaamist oma allkirjaga lepingul (I kd, tl 26). Kuna kostja I sai korteri vastu raha, ei ole alust järeldada, et korteri võõrandamistehingu tulemusel oleks kostja I varaline seisund halvenenud. Arvestades, et korteri võõrandamistehingu tegemise ajal ei olnud hagejad veel kostja I vastu täitemenetlusi alustanud ja neil polnud kostja I vastu ka hilisemate täitemenetluste aluseks olevaid täitedokumente (need tehti alles aasta hiljem, s.o 10. mail 2022 ja 14. juunil 2022), ei saa hagejate huvide kahjustamisena käsitada ka seda, et kostja I ei maksnud korteri eest saadud raha hagejatele. Samuti ei ole eelneva tõttu alust järeldada, et korteri kostjale II võõrandamise eesmärk oleks olnud peita või varjata kostja I vara hagejate eest või raskendada hagejate nõuete rahuldamist. Sellist järeldust ei saa teha ka asjaolust, et kostja II võimaldab kostjal I korteris elada. Kui kostja I ei oleks korterit kostjale II võõrandanud, ei oleks kostjal II olnud põhjust korterit remontida ja see oleks tõenäoliselt endiselt sarnases elamiskõlbmatus seisus, nagu 2019. a lõpus, mil kostja I selle Lääne-Harju vallalt omandas.
11.Hagejad viitavad apellatsioonkaebuses põhjendatult sellele, et maakohus ei ole käsitlenud nende nõude alternatiivset alust, mille kohaselt korteri võõrandamistehingul on kinke iseloom ja see tuleb tagasi võita TMS § 189 alusel. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.
11.1.TMS § 189 lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks võlgniku sõlmitud kinkelepingu, välja arvatud juhul, kui leping on sõlmitud varem kui kaks aastat enne tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt võib kohus 1. lõikes sätestatud alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom.
11.2.Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus asja materjalid ei võimalda järeldada, et vaidlusalune korter oleks võõrandatud 10. mail 2021 sõlmitud korteri võõrandamistehinguga kostjale II turuhinnast soodsamalt, ei ole alust järeldada, et ostja ja müüa kohustused oleksid olnud ebavõrdsed ja tehingul oleks seetõttu olnud ilmne kinke iseloom. Seega ei ole hagi rahuldamine õigustatud ka TMS § 189 lg-te 1 ja 2 alusel (koosmõjus TMS §-ga 187). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
12.Kuna maakohtu otsus jääb asja sisulise lahendamise osas muutmata, ei ole seda TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi vaja muuta ka menetluskulude jaotuse osas. Olukorras, kus hagejate ühiselt esitatud hagi jäi rahuldamata, jättis maakohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel põhjendatult solidaarselt hagejate kanda.
13.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja II kanda.
14.Kostjad ei ole ringkonnakohtus kantud menetluskulude nimekirja esitanud. Ka asja materjalidest ei nähtu, et kostjatel oleks apellatsioonimenetluses kulusid tekkinud. Eelnevat arvestades ei ole kostjatel menetluskulusid, mida hageja II peaks hüvitama.
15.Vastavalt TsMS § 178 lg 1 esimesele lausele saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
9 (10)
2-22-16108 (allkirjastatud digitaalselt)
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.