Maila Võsa avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 9. aprilli 2025 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Joel Päärmanni määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja: Maila Võsa (ik XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anto Kasak Puudutatud isikud: - Joel Päärmann (ik XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja: vandeadvokaat Henri Torop - Mari-Liny Kikerist (ik XXXXXXXXXXXX) - Grigor Osyan (ik XXXXXXXXXXXX) - Karine Osyan (ik XXXXXXXXXXXX) - Ene Kuusalu (ik XXXXXXXXXXXX) - Tiit Käige (ik XXXXXXXXXXXX) - Ilja Kudrešov (ik XXXXXXXXXXXX;) - Natalja Mäeots (ik XXXXXXXXXXXX) - Mihhail Semjonov (ik XXXXXXXXXXXX), seaduslik esindaja: Alla Feklistova - Andres Lubnin (ik XXXXXXXXXXXX) - Anna-Liisa Lubnin (ik XXXXXXXXXXXX), seaduslik esindaja Tallinna linn Mustamäe Linnaosa Valitsuse kaudu - Karl-Robin Künnap (ik XXXXXXXXXXXX), seaduslik esindaja Liidia Väli - Lisette-Karoliine Künnap (ik XXXXXXXXXXXX), seaduslik esindaja Liidia Väli - Lotta-Eliise Künnap (ik XXXXXXXXXXXX),
seaduslik esindaja Liidia Väli - Kamari Hüdro OÜ (rg-kood 10271220), lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anto Kasak - Põltsamaa vald Põltsamaa Vallavalitsuse kaudu, esindaja: vallasekretär Merike Sumla Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1) Võtta asja materjalide juurde Joel Päärmanni 2. juunil 2025 esitatud video. 2) Tühistada Tartu Maakohtu 9. aprilli 2025 määruse resolutsiooni p 1 osas, milles maakohus rahuldas Maila Võsa avalduse täielikult, samuti määruse resolutsiooni p 3.3 teine lause. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada Maila Võsa avaldus osaliselt, ning jätta määruse resolutsiooni p-st 3.3 kehtima vaid esimene lause, samuti korrigeerida määruse sõnastust. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata. 3) Rahuldada Joel Päärmanni määruskaebus osaliselt. 4) Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. 5) Määruse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:
1.Rahuldada Maila Võsa avaldus juurdepääsu määramiseks osaliselt.
kinnistult avalikult
kasutatavale teele
2.Määrata kinnisasjalt, asukohaga Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas VäikeKamari külas, registriosa nr XXXXXXX (X kinnisasi), juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle kinnisasja, asukohaga Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas, registriosa nr XXXXXX (Y kinnisasi), mööda kohtumääruse lisaks oleval Maa-ameti ortofotol punase joonega tähistatud juurdepääsuteed (edaspidi juurdepääsutee). Juurdepääsu laius on 3 meetrit ja pikkus 133 meetrit.
Punktis 2 nimetatud juurdepääs on määratud alljärgnevatel tingimustel:
3.1.Juurdepääs on määratud tähtajatult X kinnisasja igakordse omaniku, tema pereliikmete ja teiste igakordse omaniku nõusolekul kinnisasja kasutatavate isikute kasuks, liikumiseks ööpäevaringselt nii jalgsi kui ka mootorsõidukiga.
3.2.X kinnisasja igakordne omanik võib ilma Y kinnisasja igakordse omaniku nõusolekuta teha juurdepääsuteel töid, mis taastavad juurdepääsutee läbitavuse, eelkõige kõrvaldama takistused, mis on tekkinud ilmastikuoludest või kolmandate isikute tegevusest.
3.3.Y kinnisasja igakordne omanik on kohustatud tagama juurdepääsutee jooksva hooldamise ja korrashoiu.
3.4.X kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma Y kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu talumise eest tasu 100 eurot aastas.
4.Mõista välja X kinnisasja igakordselt omanikult Y kinnisasja igakordse omaniku kasuks juurdepääsu talumise eest tasu 100 eurot aastas.
5.X kinnisasja igakordne omanik on kohustatud määruse resolutsiooni p-s 4 Y kinnisasja omaniku kasuks välja mõistetud tasu maksma iga aasta 31. detsembriks.
2
Kuni andmete muutumiseni tuleb tasu maksta Joel Päärmanni arveldusarvele nr EE202200221002151927.
6.Kohustada Joel Päärmanni andma nõusolek kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXX märkuse kandmiseks, millega tehakse nähtavaks määruse resolutsiooni pdes 2 ja 3 sätestatud juurdepääsuõigus kinnisasjale registriosa nr-ga XXXXXXX selle kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kohtumäärusega on tuvastatud Joel Päärmanni kohustus anda nimetatud tahteavaldus.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
6) Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Maila Võsa (avaldaja) esitas 7. detsembril 2022 Tartu Maakohtule avalduse avalikult kasutatavalt teelt tähtajatu juurdepääsu määramiseks endale kuuluvale Väike-Kamari külas Põltsamaa vallas Jõgevamaal asuvale X kinnisasjale (registriosa nr XXXXXXX; X kinnisasi) üle Joel Päärmannile (puudutatud isik) kuuluva samas külas aadressil x asuva XY kinnisasja (registriosa nr XXXXXX; Y kinnisasi) vastavalt avaldusele lisatud tee asendiplaanile ja tee senisele asukohale. Avaldaja palus kohustada nii puudutatud isikut kui ka kinnisasja igakordset omanikku taluma määratud juurdepääsu; määrata, et juurdepääsutee hooldamise korraldab ja kulud kannab X kinnisasja omanik; määrata tasuks 100 eurot aastas; kohustada puudutatud isikut andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu ja selle tingimuste kohta märke kandmiseks; kanda vastav asjaõigus tähtajatult ja piiranguteta juurdepääsuga kinnistusraamatusse. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda. Avaldaja elab perega X kinnisasjal, mis ei piirne avalikult kasutatava teega. Varem kasutas avaldaja avalikult kasutatavale teele pääsemiseks Y kinnisasja läbivat hoonete lähedal asuvat teed. Uus tee rajati kokkuleppel puudutatud isikuga 2022. a mais nii, et see mööduks eluhoonetest võimalikult kaugelt. Läbirääkimised reaalservituudi seadmiseks ei andnud tulemusi; lepinguprojekti koostamisel arvestati puudutatud isiku ettepanekutega, kuid ta esitas aina uusi nõudmisi. Puudutatud isik leidis ka, et avaldaja peaks rajama uue tee, mis ei ole aga liikluskorralduslikult mõistlik, on avaldajale kulukas ja rikub väljakujunenud teekasutuse tava. Tee rajamine mujale ei ole võimalik.
2.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja nõudis juurdepääsu vastavalt avaldusele lisatud asendiplaanile, ja määrata, et juurdepääsutee kulgeks vastavalt tema esitatud asendiplaanile, ning jätta menetluskulud avaldaja kanda. Avaldaja plaan on ebatäpne. Puudutatud isik palus arvestada ka uusi asjaolusid: soovi rajada 3
piirdeaed ning ehitada täiendav teeserv, mille tõttu nihkub sissesõiduala meetri võrra. Puudutatud isik oli nõus sellega, et avaldaja võib hooldada teed ulatuses, mis on vajalik takistuste kõrvaldamiseks ja endise olukorra taastamiseks. Ülejäänud tegevused ja tööd tuleb kooskõlastada puudutatud isikuga, sh olukorrad, kus tee vajab parandust või tee äär korrastust. Puudutatud isik ei olnud nõus avaldajale tee parandamise õiguse andmisega, ta tagab ise tee hooldamise ja parandamise, kruusatee/killustikkatte sama kvaliteediga, nagu tee esialgu rajati. Puudutatud isik on alati taganud juurdepääsu avaldaja soovitud teelõigule ja nõus servituudiga tingimustel, mis tagavad, et avaldaja kasutab seda eesmärgipäraselt ja heaperemehelikult ning koormab puudutatud isikut kõige vähem. Kohtusse pöördumine oli ennatlik ja ebavajalik.
3.Maakohus rahuldas 3. oktoobri 2023 määrusega avalduse osaliselt, määras X kinnisasjale juurdepääsu üle Y kinnisasja vastavalt puudutatud isiku esitatud plaanile, samuti juurdepääsu tingimused ja tasu, kohustas puudutatud isikut andma nõusoleku kinnistusraamatusse kande tegemiseks ning jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohus määras mh, et Y kinnisasja igakordne omanik peab võimaldama X kinnisasja omanikul juurdepääsuteed hooldada, sh taastada juurdepääsutee läbitavus, mis on katkenud ilmastikuolude või kolmandate isikute tegevuse tagajärjel.
4.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 26. märtsi 2024 määrusega puudutatud isiku määruskaebuse osaliselt ja saatis asja uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu määratud juurdepääs ei taga avaldaja kinnisasjale juurdepääsu avalikult teelt. Maakohus ei kaasanud X X kinnisasja omanikke, kelle kinnisasja juurdepääs samuti läbib. Samuti ei olnud määrusele lisatud selles viidatud plaani ning toimikus viidatud plaan ei olnud ka selge. Teehooldust puudutavas osas ei olnud maakohtu määruse resolutsioon ja põhjendused omavahel kooskõlas.
5.Maakohus kaasas asja uuel läbivaatamisel XX kinnisasjal asuvate korteriomandite omanikud, samuti Kamari Elektri kinnisasja (registriosa nr 2083135) omaniku Kamari Hüdro OÜ ja Kamaari kinnisasja (registriosa nr 2394235) omaniku Põltsamaa valla.
6.Avaldaja jäi asja uuel läbivaatamisel varasemate seisukohtade juurde ja leidis, et kõige mõistlikum on juurdepääsu üle Y ja XX kinnisasjade olemasolevat ja kasutuses teed mööda vastavalt avaldaja 8. märtsi 2024 menetlusdokumendi lisaks 1 olevale kaardile. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda, kes põhjustas kohtusse pöördumise ja kelle tõttu ei olnud ka menetluses kompromissi sõlmimine võimalik.
7.Puudutatud isik palus jätta avaldaja taotluse rahuldamata ning määrata juurdepääsu avaldaja kinnisasjale piki X serva üle Kamaari ja Kamari Elektri kinnisasjade. Kui juurdepääs määratakse üle Y kinnisasja , soovis puudutatud isik tagada selle korrashoiu ise ning jätta X kinnisasja igakordsele omanikule vaid õiguse taastada juurdepääsutee läbitavus, kui see on takistatud tulenevalt ilmastikuoludest või kolmandate isikute tegevusest. Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda – lahend tehakse avaldaja huvides, avaldaja pöördus kohtusse ilma põhjuseta ega ole olnud valmis sõlmima kompromissi, esitatud kujul ei olnud avaldust võimalik rahuldada, mis põhjustas lisakulusid.
8.XX kinnisasja korteriomanikest nõustus Anna-Liisa Lubnin avaldaja nõudega ja leidis, et juurdepääs tuleb määrata vastavalt määrusele lisatud plaanile. Mihhail Semjonov oli nõus uue teega juhul, kui see on tasuta. Tiit Käige toetas avaldust ja pidas juurdepääsunõuet põhjendatuks. Karl-Robin, Lisette-Karoliine ja Lotta-Eliise Künnap leidsid 20. märtsi 2025 ärakuulamisel, et juurdepääs peaks jääma sinna, kus see on. Grigor Osyanil ei olnud ärakuulamisel vastuväiteid ning ta jättis kõik kohtu otsustada.
Põltsamaa vald pidas kõige mõistlikumaks juurdepääsu üle Y kinnisasja . Tegemist on 4
ajaloolise juurdepääsuga ja tee juba viidi poolte kokkuleppel hoonetest kaugemale. Olemasolev tee tagab juurdepääsu lisaks X kinnisasjale veel Oja-Ääre, Kanalikalda ja Kamari Elektri kinnisasjadele. Tee rajamine Kamaari kinnisasjale ei ole võimalik ei detailplaneeringu järgi ega ehitustehniliselt.
10.Kamari Hüdro OÜ toetas avaldust ning Põltsamaa valla põhjendusi.
MAAKOHTU MÄÄRUS
11.Maakohus rahuldas 9. aprilli 2025 määrusega avalduse (p 1) ja määras X kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle Y kinnisasja mööda määruse lisaks oleval Maaameti ortofotol punase joonega tähistatud juurdepääsuteed laiusega 3 m ja pikkusega 133 m (p 2) järgmistel tingimustel (p 3): - juurdepääs on määratud tähtajatult X kinnisasja igakordsete omanike, nende pereliikmete ja teiste igakordsete omanike nõusolekul kinnistut kasutatavate isikute kasuks, liikumiseks ööpäevaringselt nii jalgsi kui ka mootorsõidukiga (p 3.1); - X kinnisasja igakordne omanik võib ilma Y kinnisasja igakordse omaniku nõusolekuta teha juurdepääsuteel töid, mis taastavad juurdepääsutee läbitavuse, eelkõige kõrvaldada takistused, mis on tekkinud ilmastikuoludest ja/või kolmandate isikute tegevusest (p 3.2); - Y kinnisasja igakordne omanik on kohustatud tagama juurdepääsutee jooksva hooldamise ja korrashoiu. Tee parandamise või korralise hoolduse vajadusest teavitab X kinnisasja igakordne omanik Y kinnisasja igakordset omanikku kirjalikult ja võib tööd ise teostada, kui Y kinnisasja igakordne omanik ei ole teed hooldanud või parandanud mõistliku aja jooksul, teavitades plaanitavatest töödest Y kinnisasja igakordset omanikku kirjalikult ette vähemalt seitse päeva (p 3.3); - X kinnisasja igakordsed omanikud on kohustatud maksma Y kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu talumise eest tasu 100 eurot aastas (p 3.4). Maakohus mõistis X kinnisasja igakordselt omanikult Y kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja juurdepääsu talumise eest tasu 100 eurot aastas (p 4), mis tuleb maksta iga aasta
31.detsembriks (p 5). Maakohus kohustas puudutatud isikut andma nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, millega tehakse nähtavaks määruse resolutsiooni p-des 2 ja 3 sätestatud juurdepääsuõigus (p 6). Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda (p 1). X kinnisasi ei piirne ühegi avalikult kasutatava teega. Juurdepääs X kinnisasjale on olnud aastakümneid üle Y ja XX kinnisasjade ning nendel asuvat teed on juurdepääsuks järjepidevalt kasutatud. Puudutatud isik ei takistanud tee kasutamist enne kohtumenetlust ega menetluse ajal. Avaldaja ja puudutatud isik ei ole aga kohtueelselt ega kohtus jõudnud kokkuleppele juurdepääsu ja selle kasutamise tingimustes. Seega on asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-s 1 sätestatud juurdepääsu nõude eeldused täidetud. Juurdepääsu määramine üle Y kinnisasja on maakorralduslikult võimalik. Kaasatud kinnisasjade omanike huve kahjustab kõige vähem välja kujunenud olukord, kus X aga ka XX kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutavalt teelt üle Y kinnisasja . Maakohus nõustus varasemas maakohtu määruses toodud seisukohaga, et juurdepääsu taotleja ei saa koormatava kinnisasja omanikult nõuda kindlatele tingimustele vastava (freesasfaldiga katmise nõue) tee ehitamist, kruusatee on piisav. Maakohus pidas põhjendatuks tagada avaldajale võimalus ise juurdepääsuteed hooldada ulatuses, mis tagab tee läbitavuse, pidades silmas eelkõige ilmastikust või kolmandate isikute tegevusest tekkinud takistuste kõrvaldamist (lumekoristus, füüsilised esemed teel jms). Kuna puudutud isik soovis tagada ise tee korralise hooldamise ja kanda seega ka nimetatud kulud, puudub vajadus anda avaldajale õigus teha omal äranägemisel ning ilma puudutatud isiku nõusolekuta hooldustöid. Tagamaks seda, et X kinnisasja omanik saab juurdepääsuõigust 5
mõistlikult realiseerida, nägi maakohus ette võimaluse, millal X kinnisasja omanik võib ise tee parandada või seda hooldada. Üldiselt on juurdepääsu määramise asjades huvitatud isikuks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 mõttes avaldaja. Riigikohus on selgitanud, et menetluskulud võib jätta ka puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu. 3. juuli kuni 8. augusti 2022 meilivahetuse järgi on ilmne, et puudutatud isik ei soovinud kohtueelselt tegelikult lepingut sõlmida. Seega tekkisid kohtusse pöördumisega kaasnevad kulud eelkõige puudutatud isiku ebakonstruktiivse tegevuse tõttu, mis annab aluse kalduda kõrvale üldpõhimõttest jätta kulud avaldaja kanda. Kohtumenetluses pidasid pooled läbirääkimisi 2023. a jaanuarist aprillini. Kokkuleppe sõlmimist takistas avaldaja soov tagada teel asfaltpurust kate ja mure sissesõidu nihutamise pärast, mille tõttu võib suurte autodega liiklemiseks ruumi väheks jääda. Avaldaja loobus vastuväitest 7. juuni 2023 istungil pärast tõendite uurimist. Uutel läbirääkimistel kuni 18. juulini 2023 ei saavutanud pooled kokkulepet, sest neil olid erimeelsused menetluskulude jaotuse üle. Taotluse menetluskulude hüvitamiseks on esitanud vaid avaldaja ja puudutatud isik. Nende käitumist kaaludes ei ole põhjendatud mõista kummaltki teise kasuks välja kulusid, mõlema käitumine tõi kaasa menetluskulude tekkimise nii endale kui ka vastaspoolele. Arvestada tuleb ka asjaolu, et juurdepääsu määramine ei puuduta ainult avaldaja, vaid mõlema kinnisasja omaniku huve ja õigusi. Tegemist on mitmepoolse õigussuhtega, sest asja lepinguga lahendades määrataks kindlaks nii teeniva kui ka valitseva kinnisasja omaniku õigused ja kohustused. Seega ei menetleta juurdepääsuasja absoluutselt ja üheselt vaid avaldaja huvides. Sellele viitab ka asjaolu, et avaldaja ja puudutud isik pidasid nii kohtueelselt kui ka kohtus läbirääkimisi ning said teha oma ettepanekuid.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
12.Puudutatud isik esitas 23. aprillil 2025 määruskaebuse ning 2. juunil 2025 täiendava seisukoha. Puudutatud isik palub tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p 3.3 teise lause ja jätta kehtima vaid esimese lause, st Y kinnisasja igakordne omanik on kohustatud tagama juurdepääsutee jooksva hooldamise ja korrashoiu, kuid X kinnisasja omanikul ei ole õigust hooldus- ja korrashoiutöid ise teha. Samuti palub puudutatud isik tühistada määruse osas, milles maakohus jättis puudutatud isiku menetluskulud tema enda kanda, ning teha uue määruse, millega jätta puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus ei kaalunud ega arvestanud koormatava kinnisasja omaniku huve AÕS § 156 lg 1 neljanda lause mõttes, vaid eelistas põhjendamatult avaldaja huve. Tingimus, et avaldaja võib ise teed parandada ja hooldada, riivab ulatuslikult ja põhjendamatult puudutatud isiku omandiõigust, sest annab avaldajale volituse teha Y kinnisasja l ükskõik milliseid töid. Teele võivad tekkida augud, mõrad ja praod, tee võib vajuda ja muutuda ebaühtlaseks, sinna võib koguneda vesi. See ei tähenda alati vajadust teed hooldada või parandada. Määruse resolutsioonist ega põhjendustest ei ole võimalik mõista, millised asjaolud kujutavad endast vajadust teed parandada või hooldada; maakohus rikkus põhjendamiskohustust, samuti on määruse resolutsioon ebatäpne. Avaldaja ja puudutatud isiku arusaamad on seni olnud neis küsimustes väga erinevad. 12. mai 2025 videolt on näha, et erinevalt avaldaja väidetust ei ole teel ühtegi auku ning teel olevad murutükid ei takista tee kasutamist. Määruses ei ole ette nähtud mõlema poole huve arvestavat vaidluse lahendamise mehhanismi. Määruse resolutsiooni p 3.3 teine lause muudab esimese lause sisutühjaks, sest võimaldab avaldajal võtta tee jooksva hooldamise ja korrashoiu puudutatud isikult üle. Seni on avaldaja Y kinnisasja l omavolitsenud – võtnud tee hooldamise ettekäändel maha puid, kuigi tee oli ideaalselt läbitav, samuti puistanud omavoliliselt ja õigusvastasel teele freesasfalti. Avaldaja saab realiseerida oma juurdepääsuõigust vastavalt määruse resolutsiooni p-le 3.2, mille järgi 6
tal on õigus taastada tee läbitavus. Maakohus rikkus ka TsMS § 436 lg-t 4, sest avaldaja ei taotlenud sellist juurdepääsutingimust ja sellise tingimuse määramist menetluses ei arutatud. Poolte vahel ei olnud vaidlust, et tee hooldamine ja parandamine tuleb jätta puudutatud isiku kohustuseks. 20. märtsi 2025 istungi kohta puudub helisalvestis ja protokoll, seega ei ole võimalik kontrollida, mida avaldaja seal ütles. Menetluskulude jaotamisel puudus maakohtul alus kalduda kõrvale TsMS § 172 lg-st 1, mille kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud see, kelle huvides lahend tehakse. Puudutatud isik ei ole teinud toiminguid, mis annaksid alust jätta tema menetluskulud hüvitamata. Tähendust ei oma, et pooled ei jõudnud kohtueelselt kokkuleppele. Avaldaja survestas puudutatud isikut kiiresti kokkulepet sõlmima. Inimesele ei saa ette heita ettevaatlikkust ja kokkuleppe kaalumist. Kohtumenetluses oli puudutatud isik konstruktiivne ja püüdis jõuda kokkuleppele. Tema pakutud kompromiss oli mõistlik ja kattus sisult maakohtu lahendiga. Puudutatud isik oli juurdepääsuga algusest peale nõus. Kuna avaldaja esitas põhjendamatuid nõudmisi, muutes sellega kompromissi sõlmimise võimatuks, peaks ta TsMS § 163 lg 2 alusel hüvitama puudutatud isikule sellega kaasnenud menetluskulud. Avaldaja nõustus kompromissiga alles 7. juuni 2023 istungil, kus kohus selgitas, et tema nõudmised on alusetud. Kui avaldaja oleks nõustunud kompromissiga kohe, ei oleks menetluskulud kasvanud selliseks, et nende kandmise pärast tekib konflikt. Avaldus jäi rahuldamata osas, milles avaldaja palus määrata, et tee hooldamise korraldab ja vastavad kulud kannab X kinnisasja omanik, samuti tee pinnakatte ja juurdepääsutee laiendamise osas. Asjaolu, et puudutatud isikule määrati juurdepääsu eest tasu, ei anna alust pidada juurdepääsu määramist tema huve teenivaks, avalduse rahuldamine teenib eelduslikult esmajoones avaldaja huve. Puudutatud isikul ei olnud võimalust valida, kas ta osaleb menetluses.
13.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta maakohtu määruse muutmata. Hagita asjas ei ole kohus seotud poolte taotlustega. Maakohtu lahendus on õiglane ja mõlema poole huvides ega saanud olla puudutatud isikule üllatuslik. Avaldaja palus määrata tee parandamise ja hoolduse enda kohustuseks. Puudutatud isik soovis teed ise hooldada. 20. märtsi 2025 istungil leidis avaldaja, et kui puudutatud isik sellest keeldub, peab avaldajal olema võimalus ise teed parandada ja hooldada. Jääb arusaamatuks, miks puudutatud isik on sellele lahendusele vastu. Määrus ei anna avaldajale volitust teha ükskõik milliseid töid. Puudutatud isik loetles määruskaebuses selgelt, mida tähendab vajadus teed parandada ja hooldada, ning avaldajal on sellest sama arusaam. Arvestades puudutatud isiku seisukohti, tekib küsimus, kas ta soovib jätta tee hooldamata ja takistada avaldaja juurdepääsuõiguse realiseerimist. Tee vajaks hooldust, tekkimas on esimesed augud ja tee on sodi täis. Puudutatud isik ei ole seni teed hooldanud, avaldajale peab olema tagatud võimalus teha seda ise. Maakohus ei rikkunud menetluskulude jaotamisel menetlusnorme. Kui puudutatud isik oleks kohtueelselt käitunud mõistlikult, ei oleks avaldaja kohtusse pöördunud ja menetluskulusid ei oleks tekkinud. Avaldaja aktsepteeris kõiki servituudi seadmise tingimusi, kuid puudutatud isik lisas pidevalt muudatusi ning andis mõista, et need ei jää viimaseks. Ka menetluses ei olnud kompromiss võimalik puudutatud isiku tõttu. Avaldaja tuli kõigile puudutatud isiku tingimustele vastu ja loobus enda nõudmistest. Kompromissi takistas puudutatud isiku soov jätta menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isiku menetluskulud on ülepaisutatud.
14.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
7
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
15.Maakohtu määruse resolutsiooni p 1 tuleb tühistada osas, milles maakohus rahuldas avalduse täielikult, samuti tuleb tühistada resolutsiooni p 3.3 teine lause; ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt, ning jätab määruse resolutsiooni p-st 3.3 kehtima vaid esimese lause, samuti parandab määruse sõnastust, jättes ära ebavajalikud mitmuse vormid ja lisades nõusolekule registriosa numbri, millesse kande tegemiseks nõusolek tuleb anda. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt. Määruskaebusega seotud menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus esitab TsMS § 659 ja § 654 lg 2 2 alusel määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
16.Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde puudutatud isiku 2. juunil 2025 esitatud video.
17.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja § 659 alusel määruskaebe korras esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on kaevatud – st osas, milles maakohus nägi ette, et tee parandamise või korralise hoolduse vajadusest teavitab X kinnisasja igakordne omanik Y kinnisasja igakordset omanikku kirjalikult ja võib tööd ise teha, kui Y kinnisasja igakordne omanik ei ole teed hooldanud või parandanud mõistliku aja jooksul, teavitades plaanitavatest töödest kirjalikult ette vähemalt seitse päeva (määruse resolutsiooni p 3.3 teine lause), ning jättis puudutatud isiku menetluskulud tema enda kanda. Muus osas ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust ei kontrolli.
18.Määruskaebus on põhjendatud osas, milles puudutatud isik palub tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p 3.3 teise lause. Sellest tulenevalt tuleb tühistada ka maakohtu määruse p 1 avalduse rahuldamise kohta. Avaldus rahuldatakse osaliselt.
18.1.Ringkonnakohus ei nõustu iseenesest määruskaebuse väitega, et maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 4 (koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1) ning tugines lahendit tehes asjaolule, mida menetluses ei arutatud, ja hindas asjaolu menetlusosalistest erinevalt, andmata neile võimalust selle kohta seisukohti esitada. Kuigi toimikust ei nähtu, et maakohtus oleks konkreetselt resolutsiooni p 3.3 teises lauses sätestatud sõnastuses tee hooldamise ja parandamise tingimust arutanud, on nii avaldaja kui ka puudutatud isik saanud esitada ja esitanud tee hooldamise ja parandamise kohta seisukohti ja taotlusi. Avaldaja väitel käsitleti küsimust ka
20.märtsi 2025 istungil, kuid puudutatud isik seab selle kahtluse alla (dtl 719, 742). Salvestusprobleemide tõttu puuduvad istungi protokoll ja helisalvestis, mis ühe või teise väiteid kinnitaks (dtl 645–647). Samas palus avaldaja jätta tee parandamise ja hooldamise juba esimesest menetlusdokumendist alates enda kohustuseks (dtl 2). Puudutatud isik avaldas kogu menetluse jooksul soovi ise teed hooldada ja parandada ning oli vastu, et selline õigus antakse avaldajale nii, et avaldaja saaks teha töid ilma puudutatud isiku nõusoleku ja juhisteta (dtl 38, 318–319). Vaidlustatud määruses kohustaski maakohus teed hooldama eelkõige puudutatud isikut, kuid andis ka avaldajale õiguse teed hooldada ja parandada.
18.2.Puudutatud isik leiab ringkonnakohtu meelest siiski õigesti, et maakohus ei ole resolutsiooni p 3.3 teises lauses sätestatud tingimust nõuetekohaselt põhjendanud ega valitseva ja koormatava kinnisasja omanike huve kaalunud ning sisuliselt andis avaldajale õiguse puudutatud isiku kinnisasjal asuvat teed omal äranägemisel hooldada ja parandada. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe kahjustada koormatava kinnisasja omaniku huve. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel (vt nt RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 19). 8
Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et AÕS § 156 lg 1 mõte ei ole anda valitseva kinnisasja omanikule kõikehõlmavat voli teha teenival kinnisasjal hooldus- ja parandustöid. Maakohus leidis määruse põhjendava osa p-s 25.2, et kuna puudutud isik soovib ise tagada juurdepääsutee korralise hooldamise ja kanda nimetatud kulud, puudub vajadus anda avaldajale õigust teha omal äranägemisel ja ilma puudutatud isiku nõusolekuta hooldustöid. Samas andis maakohus selle õiguse lõppkokkuvõttes siiski avaldajale, ainsaks tingimuseks see, et Y kinnisasja omanik ei ole avaldaja vajalikuks peetavaid töid ise teinud ja avaldaja on töödest ette teatanud. Põhjenduseks tõi maakohus üksnes selle, et tema hinnangul on sellisel viisil tagatud, et X kinnisasja omanik saab juurdepääsuõigust mõistlikult realiseerida. Maakohtu määrusest ei selgu, miks ja kuidas oleks ilma vaidlustatud tingimuseta juurdepääsuõiguse realiseerimine takistatud. Puudutatud isik tõi asjakohaselt välja ka selle, et maakohtu lahendist ei selgu, millised asjaolud kujutavad endast olukorda, kus avaldajal on õigus teed hooldada ja parandada, ning kuidas on puudutatud isikul võimalik sellele vastu vaielda. Avaldajal ja puudutatud isikul on tee korrashoiust ja parandamisest erinevad arusaamad. Puudutatud isiku määruskaebuses toodud näiteid teel tekkida võivatest muudatustest, mille puhul on tema arvates sekkumisvajadus vaieldav, pidas avaldaja selgeteks juhtumiteks, mil see on vajalik (dtl 720, 731, 742). Samuti tõi puudutatud isik välja varasemaid juhtumeid avaldaja tegutsemist Y kinnisasja l – videotelt nähtub, kuidas 2022. a raiuti tee kõrval võsa ja loobiti seda metsa alla (dlt 379, 654), samuti kattis avaldaja tee freesasfaltiga, millega puudutatud isik ei olnud nõus (dtl 38, 351–352). Erinevaid nägemusi kinnitavad ka avaldaja väited, et tee vajaks juba hooldust, tekkimas on esimesed augud ja tee on sodi täis, mida puudutatud isiku 2. juunil 2025 esitatud video aga ei kinnita (dtl 745). X kinnisasja omanikule anti juba määruse resolutsiooni p-s 3.2 õigus teha ilma Y kinnisasja omaniku nõusolekuta töid, mis taastavad juurdepääsutee läbitavuse. Ringkonnakohtu hinnangul tagab see X kinnisasja omanikule võimaluse mõistlikult oma juurdepääsuõigust realiseerida. Ülejäänud osas on piisav määruse resolutsiooni p 3.3 esimene lause, mis paneb korrashoiu ja hooldamise kohustuse Y kinnisasja omanikule. Juurdepääsuasjades tehtud kohtulahend on täitedokument, kuivõrd sellest nähtuvad nii õigustatud kui ka kohustatud isikud (RKTKo 14. juuni 2023, 2-20-13537/60, p 26). Kohustuse rikkumise korral saab avaldaja nõuda sundtäitmist, mis tagab ühtlasi võimaluse lahendada selle käigus tekkinud vaidlused täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.
19.Menetluskulude jaotuse osas on maakohtu määrus lõppjäreldustes õige ning üksi määruskaebuses esitatud väide ei anna alust teha selles osas teistsugust lahendit.
19.1.TsMS § 475 lg 1 p-st 131 ja § 6181 lg-st 1 tulenevalt lahendatakse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asi hagita menetluses, mille võib algatada üksnes avalduse alusel. TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelduslikult esmajoones avaldaja huve. Asjaolu, et koormatava kinnisasja omaniku kasuks mõistetakse juurdepääsu talumise eest välja tasu, ei anna iseenesest veel alust pidada juurdepääsu määramist ühtlasi ka puudutatud isiku huve teenivaks (vt RKTKm 20. detsember 2023, 2-19-6901/280, p 17). Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et peale tasu saamise õiguse tulenevad talle määrusest ainult kohustused, ning praegusel juhul ei ole asjakohane maakohtu üldsõnaline seisukoht, et juurdepääsu määramine teenib ka puudutatud isiku huve. Seega tuleb välja jätta maakohtu määruse p-des 34 ja 36 toodud põhjendused selle kohta, et juurdepääsu määramine on ka puudutatud isiku huvides.
19.2.Eelmises alapunktis märgitu ei muuda aga maakohtu määratud menetluskulude jaotust ebaõigeks. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia 9
kaalutlusruumi, kuid kaalutlusõigust teostades tuleb muuhulgas arvestada kõiki olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve (RKTKm 20. detsember 2023, 2-19-6901/280, p 17) ning seejuures järgida õigluse põhimõtet (RKTKm 15. märts 2023, 2-19-517/133, p 20). TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamine on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (vt nt RKTKm 7. oktoober 2020 nr 218-11359, p 14). Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ületanud diskretsiooni piire ning põhjendas asjakohaselt ja piisavalt, miks on õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda, sh puudutatud isiku menetluskulud tema enda, mitte avaldaja kanda. Ringkonnakohus nõustub maakohtu menetluskulude jaotuse ülejäänud põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6, § 659). Maakohus hindas avaldaja ja puudutatud isiku kohtueelseid läbirääkimisi ning avaldaja kohtusse pöördumise põhjendatust, samuti avaldaja ja puudutatud isiku tegevust kohtumenetluse ajal ning võttis menetluskulude jaotamisel põhjendatult arvesse mõlema menetlusosalise käitumist. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et kuigi puudutud isik ei teinud takistusi juurdepääsu kasutamisel, oli avaldaja kohtusse pöördumine põhjendatud, sest kinnisasjade omanikud ei jõudnud servituudi seadmise tingimustes kokkuleppele. AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumine ja selle normi kohaldamine on võimalik ka olukordades, kus avaldajat pole takistatud avalikult kasutatavale teele pääsemisel, kuid keeldutud on tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast (vt RKTKm 4. märts 2020, 2-17-12857/119, p 16). Avaldaja ja puudatud isik pidasid kohtueelselt läbirääkimisi vähemalt 2022. a juunist augustini (dtl 87–309), sealjuures ei olnud küsimus üksnes olemasoleva tee kasutamise tingimustes, vaid puudutatud isik tegi ettepaneku muuta veelkord tee asukohta (dtl 4, 16, 162, 168, 365). Avaldaja pöördus kohtusse alles 7. detsembril 2022, seega ei saa talle ette heita kiirustamist ja puudutatud isiku survestamist. Eksitav on puudutatud isiku väide, et tema oli kogu menetluse jooksul juurdepääsu määramisega nõus – vähemalt maakohtus asja uuel läbivaatamisel leidis puudutatud isik, et avaldus juurdepääsu määramiseks üle tema kinnisasja tuleb jätta rahuldamata ning määrata juurdepääs eelkõige üle Kamaari ja Kamari Elektri kinnisasjade (dtl 541, 631). Põhjendatud ei ole lähtuda TsMS § 163 lg-st 2, mis näeb ette, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Maakohus leidis õigesti, et nii avaldaja kui ka puudutatud isik on oma käitumisega toonud kaasa menetluskulude tekkimise nii endale kui ka vastaspoolele. Arvestades vaidlevate menetlusosaliste tegevust kogumis, oli õiglane jätta nende menetluskulud nende endi kanda.
20.Arvestades TsMS § 171 lg-t 1 ja § 172 lg-t 1 ning määruskaebuse osalist rahuldamist, on õiglane jätta ka määruskaebusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.