4.Rahuldada E.S-i ja O.H menetluskulude hüvitamise taotlus osaliselt ning määrata menetluskulude rahaliseks suuruseks 587 eurot 20 senti (koos käibemaksuga).
Mõista kindlaksmääratud menetluskulud 587 eurot 20 senti E.M-ilt E.S-i ja O.H kasuks solidaarselt välja.
Edasikaebamise kord
2-22-4905 Määruse peale võib esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates Riigikohtule määruskaebuse. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja menetlusosaliste seisukohad
1.E.S (avaldaja I) ja O.H (avaldaja II, ühiselt avaldajad) esitasid 04.04.2022 Harju Maakohtule avalduse oma kinnistutele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu saamiseks ning tahteavalduse andmiseks kohustamiseks. Avaldajale I kuulub Karu kinnistu (registriosa nr 11235950) ning avaldajale II Tõnu kinnistu (registriosa nr 6772402) asukohaga Kirivalla küla, Kose vald, Harjumaa, millelt puudub ligipääs avalikult Kirivalla-Tõnu teelt. Menetluskulud palusid avaldajad jätta puudutatud isiku kanda.
1.1.Ainuvõimalik ligipääs avalikult teelt avaldajate kinnistutele on mööda teelõiku, mis asub E.M-ile (puudutatud isik) kuuluval Karupõllu kinnistul (registriosa nr 2385350). Tee on olnud avaldajate kinnistutele pääsemiseks juurdepääsuna ajalooliselt kasutusel. Avaldajad pöördusid puudutatud isiku poole taotlusega koormata puudutatud isiku kinnistu avaldajate kinnistute kasuks juurdepääsuõigusega, pakkudes juurdepääsu eest ühekordset hüvitist 1500 eurot. Puudutatud isik keeldus taotluse arutamisest enne kui selgub, kui palju Maa-amet ja Kose Vallavalitsus on puudutatud isikule väidetavalt kahju tekitanud.
1.2.Juurdepääsuks taotletav tee asub maatulundusmaal. Tee ei kulge läbi õueala, selle kasutamine ei koorma ülemääraselt puudutatud isiku õigusi. Seega kasutuseelise tasu vastavalt maa-alalt on ca 3 eurot aastas. Maamaks vastavalt kinnistult on eeldatavasti ca 76 eurot. Arvestades teealuse maa pindala suhet kogu kinnistu pindalasse on maamaksule vastav osa juurdepääsutasust seega samuti ca 3 eurot aastas. Juurdepääsutasu on avaldajate hinnangul kokku ca 6 eurot aastas.
1.3.Avaldajad palusid määrata juurdepääsu järgmistel tingimustel: 1) juurdepääsutee asub avalduse lisa 4 skeemi kohasel punase piirjoonega tähistatud alal; 2) juurdepääsutee laius on ligikaudu 4 meetrit ja pikkus ligikaudu 115 meetrit; 3) juurdepääs on tagatud ööpäeva- ja aastaringselt; 4) juurdepääsu tohib kasutada nii jalgsi kui sõidukiga (sh vajadusel veoki või haagissõidukiga, kui see on vajalik tehnika, ehitusmaterjalide või prügiveoks või muuks sarnaseks otstarbeks); 5) juurdepääsu hooldamise ja korrashoiu kohustus jääb Karu ja Tõnu kinnistute igakordsetele omanikele ning toimub vastavalt nende kinnistute omanike ja/või kasutajate vajadusele juurdepääsuteed kasutada; 6) juurdepääsutasu suuruse määrab kohus. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu leides, et läbirääkimiste asemel soovivad avaldajad olemasoleva kokkuleppe tühistada ning määrata ühepoolselt kinnistusraamatusse kitsendusena kantava juurdepääsu üle Karupõllu kinnistu. Puudutatud isik kinnitas, et ei ole 2
2-22-4905 juurdepääsu takistanud ning leidis, et seadus ei nõua tee kasutamiseks reaalservituudi sõlmimist. Menetluse edasine käik
3.Maakohus korraldas 11.11.2022 paikvaatluse Karu kinnistul ning seda ümbritsevatel kinnistutel. Puudutatud isik selgitas, et Karu kinnistu eelmise omanikuga oli tee kasutamise kohta suuline kokkulepe ning ta on ka praeguse Karu kinnistu omanikuga rääkinud, et teed võib tasuta kasutada.
4.Maakohus kuulas menetlusosalised ära 13.01.2023 toimunud istungil. Avaldajad selgitasid, et omandiõiguse riive eest ei tuleks määrata suuremat tasu kui see, millega puudutatud isik ise nõus on. Praegu on ta võimaldanud teed tasuta kasutada. Tee ei läbi õueala ja seega ei ole privaatsuse riivet. Kasutamise intensiivsuse osas leidsid avaldajad, et tee teenindaks ainult kahe kinnistu elanikke, seega ka siin ei ole suurt omandiõiguse riivet. Pealegi kasutab puudutatud isik paar korda aastas teed ka raskete sõidukitega oma põllumaadele pääsemiseks. Puudutatud isik selgitas, et praegu on tal suuline leping avaldajatega tee tasuta kasutamise kohta, kuid see ei läheks omaniku vahetuse korral uuele omanikule üle. Puudutatud isik avaldas, et varem on juurdepääsutee eest makstud tasu kindlasti rohkem kui 3 eurot aastas, pigem 75–150 eurot aastas. Kui avaldaja kasutaks oma ostetud maad sihtotstarbeliselt, maatulundusmaana nagu see enne oli, siis ei oleks tal notariaalset lepingut vaja. Maakohus andis 13.01.2023 istungil pooltele tähtaja juurdepääsu tasu osas kokkuleppele jõudmiseks.
5.Kuna pooled ei jõudnud juurdepääsutasu osas kokkuleppele, määras maakohus 31.10.2023 määrusega ekspertiisi Karupõllu kinnistu väärtuse väljaselgitamiseks ilma juurdepääsutee talumiskohustuseta ning juurdepääsutee talumiskohustusega. Ekspert esitas 28.11.2023 eksperthinnangu, mille kohaselt 4 m laiuse ja 115 m pikkuse juurdepääsutee talumise kohustuse tõttu väheneb kinnisasja turuväärtus 366 euro võrra. Hinnatava vara ühiku turuväärtus väärtuse kuupäeval on 7967 eurot/ha. Ekspert lähtus juurdepääsutasu suuruse osas asjaolust, et maa omanikule korrashoiukohustust ei teki.
6.05.02.2024 toimunud kohtuistungil selgitas maakohus menetlusosalistele juurdepääsutasu iga-aastase makse arvutamise põhimõtteid lähtuvalt Riigikohtu lahenditest tsiviilasjades nr 219-20416 ja 2-18-12098. Puudutatud isiku hinnangul saab kohtupraktikas viidatud valemit kasutada üksnes juhul, kui ei ole juurdepääsulepingut. Lisaks leidis puudutatud isik, et tema hinnangul ei ole 4 meetrit tee laiuseks piisav, arvestada tuleb ka muldkehaga ning haljastuse ja lumelükkamiseks vajamineva alaga.
7.Avaldajad esitasid 09.02.2024 juurdepääsutee ligikaudse asukoha täpsustatud skeemi ning täpsustatud andmed tee laiuse kohta. Uus ala hõlmab puudutatud isiku 05.02.2024 kohtuistungil osutatud pöördekohta. Avaldajate hinnangul kulgeb juurdepääsutee 105 meetri ulatuses 4 meetri laiusena ning 8 meetri ulatuses 6 meetri laiusena. Kokku on juurdepääsutee pindala sellisel juhul 468 m2.
8.Puudutatud isik esitas 21.02.2024 seisukoha, milles leidis, et 6–4m×115m on juurdepääsuteeks ilmselgelt liiga kitsas ala, kuna tee hoolduseks vajalik ala on oluliselt suurem. Samuti tuleb arvestada, et kokkuleppe kohaselt on tänase seisuga avaldajate kasutuses 112m×115m ala. Juurdepääsutee ei saa olla kitsam kui on seda jätkav olemasolev munitsipaaltee, mille laius on 7,5 meetrit. Mõistlik oleks olemasolev 1340 m2 ala mõõta eraldi 3
2-22-4905 kinnistuks ja anda see notariaalse lepingu alusel kasutusse või munitsipaalomandisse. Ekspertiisis ei ole välja toodud kinnistu väärtust. Samuti ei ole ekspert hinnanud kogu Karupõllu kinnistu väärtust pärast selle sisuliselt kolmeks jagamist ja kandeid kinnistusraamatusse. Maakohtu määrus ja põhjendused
9.Maakohus rahuldas 30.04.2024 määrusega avalduse. Maakohus täpsustas 02.09.2024 määrusega juurdepääsutasu suurust. Maakohus määras, et Karu kinnistult ja Tõnu kinnistult on juurdepääs avalikult kasutatavale Kirivalla-Tõnu teele üle Karupõllu kinnistu vastavalt määrusele lisatud plaanil punase piirjoonega tähistatud asukohale, laiusega 4 meetrit ja pikkusega 105 meetrit ning Tõnu kinnistu äärses pöördekohas laiusega 6 meetrit ning pikkusega 8 meetrit (pindala kokku 468 m2) järgmistel tingimustel: -
Karu ja Tõnu kinnistu igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada juurdepääsuteed aastaringselt, ööpäevaringselt, jalgsi ja sõidukitega;
-
Juurdepääsutee korrashoiu tagavad Karu ja Tõnu kinnistute igakordsed omanikud ühiselt ning tee korrashoidu teostatakse vastavalt nimetatud kinnistute omanike vajadustele ja äranägemisele;
-
Karu ja Tõnu kinnistu igakordsed omanikud kohustuvad tasuma Karupõllu kinnistu igakordsele omanikule võrdsetes osades juurdepääsutasu. Iga-aastane juurdepääsutasu suurus koosneb esimese poolaasta tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot × võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. 2024. aasta esimese poolaasta tasu suurus on 23,30 eurot (186,43 eurot × 12,5%). 2024. aasta teise poolaasta tasu suurus on 22,84 eurot (186,43 × 12,25%). Igaaastane juurdepääsutasu (esimese poolaasta tasu + teise poolaasta tasu) tuleb tasuda jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks.
9.1.Maakohus kohustas puudutatud isikut andma nõusoleku kanda temale kuuluva kinnistu registriossa nr 2385350 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkuse, et kinnistu on koormatud juurdepääsuõigusega kinnistu registriosa nr 11235950 ja kinnistu registriosa nr 6772402 igakordsete omanike kasuks vastavalt Harju Maakohtu 30.04.2024 tsiviilasjas nr 222-4905 tehtud kohtulahendile. Maakohus luges määruse lahutamatuks osaks määrusele lisatud juurdepääsutee asukoha plaani.
9.2.Maakohus jättis pärast 13.01.2023 toimunud istungit tekkinud avaldajate menetluskulud tervikuna puudutatud isiku kanda, välja arvatud ekspertiisikulu, mis jäi 33,88% ulatuses puudutatud isiku kanda. Ülejäänud osas jäid menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldajate kasuks välja menetluskulud 2340,71 eurot.
9.3.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on avaldajatel õigus asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 kohaselt nõuda oma kinnistule juurdepääsu üle võõra kinnisasja, kui pooled ei jõua juurdepääsu asukoha, kasutamise tähtaja ja tasu osas kokkuleppele.
9.4.Praegusel juhul selgitas puudutatud isik, et ta ei takista avaldajatel juurdepääsu üle oma kinnistu nende kinnistutele ning et selle kohta on pooltel suuline kokkulepe olemas. Maakohus selgitas, et kohtupraktika kohaselt võib AÕS § 156 alusel kohtusse pöörduda ka 4
2-22-4905 olukorras, kus juurdepääs pole takistatud, kuid on keeldutud kehtiva juurdepääsukorra õiguslikult ja korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamisest.
9.5.Maakohus tuvastas paikvaatluse käigus, et juurdepääsutee kulgemine üle puudutatud isiku kinnistu on objektiivselt, tehniliselt ning maakorralduslikult võimalik. Tee on puudutatud isiku kinnistul olemas, puudutatud isik on juurdepääsu seni talunud ning avaldajad kasutavad kõnealust teed. Vaatluse, kohtule esitatud skeemi ning Maa-ameti kaardirakenduse põhjal ei nähtu teisi mõistlikke alternatiive juurdepääsu võimaluse loomiseks mujalt kui puudutatud isiku kinnistult.
9.6.Pooled vaidlevad ka juurdepääsutasu suuruse üle, kuigi puudutatud isik on avaldajatele seni võimaldanud juurdepääsu oma kinnistutele tasuta. Kuna pooled ei jõudnud juurdepääsutasu suuruse osas menetluse ajal kokkuleppele, määras maakohus juurdepääsutasu määramiseks ekspertiisi, et teha kindlaks puudutatud isiku kinnistu väärtuse vähenemise juurdepääsutee tõttu. Kinnisasja väärtuse vähenemine on ekspertiisiakti kohaselt 4 meetri laiuse ja 115 meetri pikkusega tee puhul 366 eurot (4 m × 115 m = 460 m 2 ehk 0,046 ha; 0,046 ha × 7967 eurot/ha = 366 eurot). Avaldajad täpsustasid oma taotlust juurdepääsutee ulatuse osas, paludes määrata, et ühel teelõigul on juurdepääsutee laius 6 meetrit, ülejäänud osas on tee laius 4 meetrit. Tee laius on määratud arvestusega, et sellise laiusega teed saab otstarbekohaselt kasutada. Maakohus selgitas, et avaldajatel tuleb tagada, et juurdepääsutee hooldamisega ei koormataks puudutatud isiku kinnistut laiemalt kui seda on taotletud juurdepääsutee laius. Kui teelt lükatavat lund ei ole võimalik jätta vallina juurdepääsutee alasse, tuleb avaldajatel tagada lume äravedu.
9.7.Maakohus määras juurdepääsutasu lähtudes perpetuiteedi põhimõttest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416 p 15.5). Juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatise vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Lähtudes täpsustatud juurdepääsutee mõõtudest (4 m × 105 m + 6 m × 8 m), väheneb kinnisasja väärtus juurdepääsutee tõttu (0,0468 ha × 7967 eurot/ha) 372,8556 euro (ümardatult 372,86 euro) võrra. Kohtupraktika kohaselt tuleb tasu määramiseks perpetuiteedi põhimõtet rakendades kasutada VÕS § 113 lg 1 teise lause järgset intressimäära (diskontomäära). Diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi kahest komponendist: VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. Iga-aastast juurdepääsutasu indekseeritakse vastavalt diskontomäära muutumisele. Kuna diskontomäär muutub kahel korral aastas, koosneb juurdepääsutasu iga-aastane suurus esimese poolaasta tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta tasu arvutatakse 1. jaanuaril kehtiva diskontomäära abil ning teise poolaasta tasu 1. juulist kehtiva diskontomäära abil. Seega tuleb esimese poolaasta juurdepääsutasu suurus arvutada järgmiselt: 186,43 eurot (372,86 ÷ 2 ehk pool kinnisasja väärtuse vähenemisest) + diskontomäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta juurdepääsu tasu tuleb arvutada järgmiselt: 186,43 eurot (372,86 ÷ 2 ehk pool kinnisasja väärtuse vähenemisest) + diskontomäär jooksva aasta 1. juuli seisuga.
9.8.Maakohtu määruse tegemise ajal oli diskontomäär 12,5% (4,50% VÕS § 94 lg 1 alusel + 8% VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel). Seega on 2024. aasta esimese poolaasta juurdepääsutasu suurus 23,30 eurot (186,43 eurot × 12,5%). 2024. aasta teise poole tasu arvutatakse 1. juulist kehtiva diskontomäära abil. Maakohus määras, et juurdepääsutasu tuleb tasuda jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks. Kuna juurdepääsutee määratakse mõlema avaldaja huvides, tuleb juurdepääsutasu tasuda avaldajatel võrdsetes osades. 5
2-22-4905
9.9.Maakohus leidis, et asjaolu, et ekspert ei ole toonud ekspertiisiaktis puudutatud isiku kinnistu koguväärtust selgelt välja, vaid määras selle väärtuse ühe hektari kohta, ei tähenda, et ekspertiisi ei saaks lahendi tegemisel arvesse võtta. Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku seisukohaga, et juurdepääsuteega jagatakse puudutatud isiku kinnistu kolmeks, mistõttu oleks ekspert pidanud seda kinnistu väärtuse vähenemise hindamisel arvesse võtma. Puudutatud isiku kinnistul asuva olemasoleva tee kulgemine üle põllumaa ei takista põllumaa otstarbekohast kasutamist.
9.10.Avaldajate taotletud juurdepääsutee kasutamise tingimused ei ole puudutatud isikut ülemäära koormavad. Avaldajatele tuleb võimaldada juurdepääs oma kinnistuteni ka transpordivahenditega. Elamiseks kasutatavale kinnisasjale peab juurdepääs olema tagatud ka liiklusvahendiga. Arvestades, et juurdepääsutee kulgeb puudutatud isiku kinnistult, mille otstarve on maatulundusmaa, ei tohiks transpordiga liiklemine puudutatud isikut ülemäära häirida. Lisaks jääb tee korrashoiukohustus avaldajate kanda.
9.11.Maakohus selgitas menetluskulude jaotuse osas, et juurdepääs on määratud küll avaldajate huvides, kuid osaliselt on avaldajate menetluskulud tingitud puudutatud isiku käitumisest. Puudutatud isik esitas menetluse vältel maakohtule mitmeid põhjendamatuid taotlusi ja vastuolulisi seisukohti ning keeldus põhjendamatult ka ekspertiisi läbiviimisest. Puudutatud isik keeldus eksperdi isiku kohtuvälisest kokkuleppimisest ning seetõttu läksid ekspertiisikulud suuremaks. Lisaks nõudis puudutatud isik kompromissiläbirääkimiste tingimusena, et avaldaja II peab puudutatud isikuga isiklikult ja otse suhtlema. 05.02.2024 toimunud kohtuistungil lahendas maakohus mitmeid puudutatud isiku taotlusi, millest ei sõltunud praeguse vaidluse lahendamine. Maakohus jättis puudutatud isiku kanda avaldajate pärast 13.01.2023 toimunud kohtuistungit tekkinud menetluskulud, kuna alates sellest ajast olid menetluskulud tingitud puudutatud isiku käitumisest. Ülejäänud osas jäid avaldajate menetluskulud nende endi kanda.
9.12.Kuni 13.01.2023 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate menetluskulud 887 eurot (ajakulu 5,25 tundi, tunnitasumäär 140 eurot + käibemaks). Maakohus ei määranud neid menetluskulusid rahaliselt kindlaks, kuna menetluskulude jaotuse kohaselt jäid need menetluskulud avaldajate endi kanda. Samuti jäi avaldajate endi kanda avalduselt tasutud riigilõiv 100 eurot.
9.13.05.02.2024 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate menetluskulud kokku 1024,80 eurot (ajakulu 6 tundi, tunnitasumäär 140 eurot + käibemaks). Kuna taotlus sisaldas ka 13.01.2023 istungil osalemise ajakulu 2 tundi, jättis maakohus selle puudutatud isikult väljamõistetava menetluskuluna arvestamata. Ülejäänud taotletud ajakulu pidas maakohus põhjendatuks, samuti on põhjendatud avaldajate lepingulise esindaja tunnitasumäär. Seega olid 05.02.2024 esitatud menetluskulude nimekirja alusel avaldajate menetluskulud põhjendatud 560 euro ulatuses (4 × 140 eurot + käibemaks). Alates 01.01.2024 oli käibemaksumäär senise 20% asemel 22%, mistõttu ajakulu ning esindaja tunnihind seoses ekspertiisiga tutvumise ning 04.02.2024 kohtuistungiks ettevalmistumisega tuli maksustada 22%-lise käibemaksuga. Seega on avaldajate põhjendatud õigusabikulud kokku 676,20 eurot ((2,5 × 140 + 20% käibemaks) + (1,5 × 140 + 22% käibemaks)).
9.14.Lisaks tasusid avaldajad ekspertiisitasu 2304 eurot. Avaldajate maakohtule esitatud kirjavahetuse kohaselt oli ekspertiisi läbiviimisega nõus Arco Vara hindaja KK ning eksperdikulu oleks pakkumise järgi kujunenud 1760,12 eurot + käibemaks (kokku 2112,14 6
2-22-4905 eurot). Kuna puudutatud isik ekspertiisiga ei nõustunud, määras maakohus ekspertiisi soodsaima hinnapakkumise järgi, milleks kujunes 2304 eurot koos käibemaksuga. Kuna ekspertiis määrati nii avaldajate kui ka puudutatud isiku huvides, jättis maakohus ekspertiisikulud avaldajate pakutud ekspertiisitasu ulatuses võrdsetes osades menetlusosaliste kanda, kuid avaldajate pakutud eksperdi ekspertiisikulu ületavas osas puudutatud isiku kanda. Sellest tulenevalt tuleb puudutatud isikult välja mõista eksperdikulu summas 895,91 eurot (2112,14 ÷ 3 + 2304 – 2112,14). Seega jäi puudutatud isiku kanda 38,88% avaldajate tasutud ekspertiisitasust.
9.15.Avaldajate 24.04.2024 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate 05.02.2024 toimunud istungiga seotud menetluskulud kokku 768,60 eurot. Avaldajate menetlustoimingute ajakulu oli 4,5 tundi. Maakohus pidas neid menetluskulusid tervikuna põhjendatuks.
9.16.Maakohus määras avaldajatele hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2340,71 eurot (676,20 + 895,91 + 768,60). Ülejäänud osas jäid menetluskulud avaldajate endi kanda. Puudutatud isiku menetluskulud jäid tema enda kanda. Maakohus märkis, et toimiku materjalidest ei nähtu, et puudutatud isik oleks menetluses menetluskulusid kandnud.
9.17.Puudutatud isiku 21.02.2024 esitatud varalise kahju hüvitamise taotluse osas märkis maakohus, et selgitas puudutatud isikule juba 13.01.2023 toimunud istungil, et esitatud nõuet tuleb menetleda eraldi kohtumenetluses ning selleks tuleb puudutatud isikul esitada kohtule vastav hagi. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
10.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning jätta avalduse rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldajate kanda.
10.1.Puudutatud isiku hinnangul on maakohus jätnud menetluses tema kui koormatava kinnisasja omaniku huvid arvestamata. Ajalooliselt oli Karu, Tõnu ja Karupõllu kinnistu omanikel kokkulepe, et teed kasutavad kõik võrdselt ja keegi kelleltki selle eest tasu ei võta. Viidatud tingimused pani avaldaja I 07.08.2020 kirja ja neid aktsepteeriti. Kokkulepe oli notariaalse lepingu sõlmimise aluseks. Notariaalse lepingu sõlmimine viibis, kuna ei olnud selged kulud ja kahju, mis oli seotud teede ja maade Kaerasaadu, Rapsiku ja Hansuni kinnistult tasuta munitsipaalomandisse andmisega. Puudutatud isik selgitas paikvaatluse ajal, et ta ei ole notariaalse lepingu vastu, kuid ta ei ole nõus avaldajate esindaja pakutud uute tingimustega, mis erinevad oluliselt eelnevalt kokkulepitust. Tee oli algusest peale kasutamiseks avatud, kuid avaldaja II ei pöördunud kunagi otse puudutatud isiku poole, et olemasolevat kokkulepet muuta. Maakohus ei arvestanud praeguse asja lahendamisel puudutatud isiku soovi lahendada juurdepääs sama asja sees tervikuna.
10.2.Puudutatud isik ei nõustu maakohtu järeldusega, et puudutatud isikule „ei meeldinud avaldaja valitud hindaja“ ja seetõttu muutus ekspertiisi hind kallimaks. Ekspertiisiga seoses on puudutatud isikul küsimus, kuidas toimub kinnistu väärtuse muutus ning kas pärast kohtulike kannete tegemist on võimalik tee alla jäävat kinnistu osa koos kaitsevööndiga müüa või anda tasuta munitsipaalomandisse.
7
2-22-4905
10.3.Arvestamata on jäetud saamata jäänud tulu ning tee ehitamiseks kulunud materjal, mille tõid puudutatud isik ning Karu kinnistu endine omanik. Ekspertiisis ei ole Karupõllu kinnistu väärtust pärast selle sisuliselt kolmeks jagamist õigesti hinnatud. Võib juhtuda, et pärast kannete tegemist kinnistusraamatuse muutub osa maast omanikule täiesti väärtusetuks ning seda ei kompenseeri mingi talumistasu. Ekspertiis on seega puudulik ega vasta püstitatud ülesandele. Seega on see täiesti kasutu, mistõttu puudutatud isik ei nõustu maakohtu seisukohaga, et poole ekspertiisi maksumusest peab kandma puudutatud isik.
10.4.Maakohus on avaldajate menetluskulusid põhjalikult kaalunud, kuid on jätnud arvestamata puudutatud isiku varalised kulud, samuti mittemateriaalsed kulud (paikvaatlusel osalemine, kahel korral kohtuistungil osalemine ning nendeks ettevalmistumine, mis takistas põhitegevusega tegelemist). Põhjendamatu on, et puudutatud isik peab kandma kulusid põhjusel, et ta ei nõustunud täiesti absurdse kompromissiga ning avaldaja valitud hindaja määramisega.
10.5.Maakohus toetas asja lahendamisel avaldajate erahuvisid. Maakohus oleks saanud lähtuda mõlema poole huvidest, jättes jõusse olemasolevad kokkulepped või oleks pidanud põhjendama, miks 07.08.2020 fikseeritud kokkulepped ei ole täna enam siduvad.
10.6.Maakohus ei määranud juurdepääsu asukohta piisavalt täpselt. Määratud juurdepääs ei vasta tegelikule tee asukohale looduses, kuna osa täna kasutusel olevast maast on jooniselt välja jäetud. Kaardi pealt ei ole võimalik juurdepääsu ala tegelikku suurust välja lugeda. Kaardil ei ole mõõtusid ega mõõtkava.
11.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele avaldajate seisukohti.
12.Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid selle rahuldamata jätta.
13.Avaldajad esitasid koos vastusega määruskaebusele vastumääruskaebuse, milles palusid vähendada kohtu enda õiglasel äranägemisel juurdepääsutasu. Avaldajad leidsid, et talumistasu ületab kordades varasema sarnase kohtupraktika alusel määratud tasusid. Tegemist on sisuliselt vana külatee 100-meetrise lõiguga, mis on maareformi käigus ekslikult puudutatud isiku kinnistu koosseisu krunditud. Avaldajatel tuleb tasuda juurdepääsu eest aastas ligikaudu 400 eurot ning puudutatud isikul ei tule teed isegi hooldada ega kanda sellega seoses mistahes kulusid. Tee asub keset põlde, selle kasutamine ei häiri puudutatud isiku privaatsust, ei läbi õueala ega asu puudutatud isiku elamu ega muude hoonete läheduses. Puudutatud isik ei ole tuginenud koormavatele tagajärgedele, vaid vastupidi, kinnitab et ta on nõus ilma tasu nõudmata tee faktilist kasutamist taluma ja on seda kogu aeg teinud. Mõlemale majapidamisele tähendab määratud talumistasu märkimisväärset perioodilist lisakulu, mille suurust oli avalduse esitamise hetkel raske ette näha. Kohtupraktika kohaselt on tee hooldamise kulud üldjuhul teeniva kinnisasja omaniku kanda. Praegusel juhul kannavad need kulud teenindavate kinnisasjade omanikena avaldajad. Ka seda asjaolu arvestades tuleks juurdepääsutasu vähendada. Avaldajad palusid vähendada juurdepääsutasu suurust poole võrra või maakohtu õiglaseks peetavas muus ulatuses.
14.Puudutatud isik esitas vastuse vastumääruskaebusele ning täiendavad selgitused oma määruskaebusele. Puudutatud isik vaidles vastu avaldajate väidetele, et ta ei ole avaldajate hinnangul teinud kulutusi tee rajamiseks. Samuti ei nõustunud puudutatud isik avaldajate taotlusega juurdepääsutasu vähendada.
8
2-22-4905
15.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 kohaselt lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Maakohtu 02.09.2024 määrus ja põhjendused
16.Maakohus rahuldas avaldajate 02.09.2024 määrusega vastumääruskaebuse ning tühistas 30.04.2024 määruse resolutsiooni p-i 4 osas, mis puudutab juurdepääsutasu suurust. Maakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega kohustas Karu kinnistu ja Tõnu kinnistu igakordseid omanikke tasuma Karupõllu kinnistu omanikule alates määruse jõustumisest juurdepääsutasu võrdsetes osades. Esimese poolaasta tasu suurus on määruse kohaselt 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. 2024. aasta esimese poolaasta tasu suurus on 23,30 eurot (186,43 eurot×12,5%). 2024. aasta teise poolaasta tasu suurus on 22,84 eurot (186,43 eurot×12,25%). Iga- aastane juurdepääsutasu (esimese poolaasta tasu + teise poolaasta tasu) tuleb tasuda jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks. Muus osas jättis maakohus 30.04.2024. a määruse muutmata.
16.1.Maakohus nõustus avaldajate seisukohaga, et määratud juurdepääsutasu on ebamõistlikult suur. Maakohus selgitas, et vastumääruskaebuse rahuldamiseks annab alust ka asjaolu, et maakohus eksis juurdepääsutasu arvutamisel sellega, et liitis juurdepääsutasu väärtusele diskontomäära, kuigi 30.04.2024 määruse p-is 16 selgitas maakohus perpetuiteedi põhimõttele viidates, et juurdepääsutasu iga-aastane makse arvutatakse nii, et omavahel korrutatakse kinnisasja väärtuse vähenemine ja diskontomäär. Praegusel juhul maakohus liitis need komponendid omavahel. Tegemist oli veaga, mille maakohus sai parandada. 30.04.2024 määruse tegemise ajal oli diskontomäär 12,5% (4,50% VÕS § 94 lg 1 alusel + VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel 8%). Seega peaks 2024. aasta esimesel poolel kujunema juurdepääsutasu suuruseks 23,30 eurot (186,43 eurot × 12,5%), mitte 198,93 eurot (186,43 eurot + 12,5%). 30.04.2024 määruse tegemise ajal ei olnud 1. juuli 2024 seisuga VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär teada, kuid 02.09.2024 määruse tegemise ajaks oli see teada. Seega määras maakohus, et 2024. aasta teise poolaasta tasuks kujuneb 22,84 eurot (186,43 eurot × 12,25%), kuna diskontomäära on 12,25% (4,25% vastavalt VÕS §-le 94 + VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel 8%). Alates 2025. aastast koosneb iga-aastane juurdepääsutasu suurus esimese poolaasta tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
17.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus tuleb jätta TsMS § 659 alusel koosmõjus § 657 lg 1 p-ga 1 muutmata. Maakohus parandas 02.09.2024 määrusega arvutusvea tõttu tekkinud ilmselge ebatäpsuse juurdepääsutasu suuruses. Määruskaebus jääb rahuldamata ja puudutatud isik kannab selle menetlemisega seotud menetluskulud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § st 659 ja § 654 lg st 6 neid ei korda.
18.Määruskaebuse väidete kohaselt jättis maakohus puudutatud isiku kui koormatava kinnisasja omaniku huvid arvestamata. Puudutatud isiku hinnangul oli avaldajate ja puudutatud isiku vahel juurdepääsutee kasutamise kokkulepe olemas, mistõttu puudus vajadus 9
2-22-4905 seda kohtu kaudu kindlaks määrata. Puudutatud isik ei nõustunud ka ekspertiisi määramise ja selle tulemustega, kuna tema hinnangul on ekspertiisis puudutatud isiku kinnistu väärtust valedel alustel hinnatud. Lisaks ei arvestanud maakohus juurdepääsutasu määramisel tee ehitamise kuludega. Menetluskulude kindlaksmääramisel jättis maakohus arvestamata puudutatud isiku kulud seoses istungitel ja paikvaatlusel osalemisega ning nendeks ettevalmistumisega. Puudutatud isik leidis, et peab põhjendamatult kandma kulusid seetõttu, et ta ei nõustunud täiesti absurdse kompromissiga ning avaldajate valitud eksperdiga. Samuti leidis puudutatud isik, et maakohtu vaidlustatud määrusele lisatud juurdepääsuteed tähistav kaart ei kajasta juurdepääsu asukohta piisavalt täpselt ning osa juurdepääsu maa-alast on jooniselt välja jäetud.
19.Kolleegium selgitab juurdepääsu määramise osas järgmist. Avalduse juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele vaatab kohus TsMS § 475 lg 1 p 13 1 alusel läbi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada menetlusosaliste huvide kaalumise teel (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 13.02.2019, 214-23161/207, p 17.1).
20.Kolleegium leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on nii juurdepääsu asukoha kui ka juurdepääsutasu määramise osas seaduslik ja põhjendatud ning maakohus ei ole asjaolude ja poolte huvide kaalumisel diskretsiooni piire ületanud. Juurdepääs ei koorma koormatava kinnisasja omanikku ülemääraselt ning juurdepääsutasu suurus vastab juurdepääsu tingimustele.
21.Kolleegium ei nõustu ka puudutatud isiku seisukohaga, et juurdepääsutasu määramisel tuli arvestada tee ehitamise kulusid. Menetluses esile toodust nähtub, et praeguses asjas määrati juurdepääsuteeks ajalooliselt kasutusel olnud tee. Seega ei olnud teed vaja selle asukohta ehitada.
22.Põhjendatud ei ole puudutatud isiku seisukoht, et maakohtu määratud juurdepääs ei ole piisavalt täpselt määratletud. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 36 järgi võib määratleda juurdepääsu katastrikaardi skeemil ja maakohus on selliselt toiminud. KRS § 36 järgi ei ole nõutav täpse mõõtkava esitamine.
23.Kolleegiumi ei nõustu etteheidetega tellitud ekspertiisile. Maakohus määras ekspertiisi selliselt, et Karupõllu kinnistu väärtus tuli määratleda juurdepääsutee talumiskohustuseta ja selle talumise kohustusega (vt maakohtu 31.10.2023 määrus). Ekspert on neist kriteeriumidest eksperthinnangus lähtunud ning määranud vastavalt sellele juurdepääsu alla jääva maa turuväärtuse (dtl 202). Ekspert ei saanud ega pidanud hindama kinnistu väärtust puudutatud isiku soovitud kriteeriumide järgi (kinnistu väärtus pärast selle kolmeks jagamist).
23.1.Kolleegium hinnangul ei olnud ekspertiisi määramine põhjendamatu. Menetluses puudutatud isiku läbivalt väljendatud seisukohtadest nähtub, et puudutatud isikul ei olnud valmisolekut ega tahet avaldajatega kompromissi sõlmida ning avaldajad olid sunnitud pärast kohtuväliseid katseid kokkuleppele jõuda kohtusse pöörduma. Vaatamata sellele, et maakohus arutas juurdepääsu määramist pooltega mitmetel istungitel, täites põhjalikult oma selgitamiskohustust, ei olnud puudutatud isik valmis kohtumenetluses kokkulepet sõlmima 10
2-22-4905 (dtl 87–88, 101–104, 109–110), olles veendunud, et avaldajatel ei olegi õigust juurdepääsu määramist kohtu kaudu nõuda. Neil põhjustel tuli maakohtul juurdepääsutasu määramiseks ekspertiis tellida.
23.2.Kuna puudutatud isik väljendas menetluses läbivalt soovimatust jõuda avaldajatega kokkuleppeni juurdepääsu hõlmava maa-ala ning selle eest saadava tasu osas, siis on ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus kolleegiumi hinnangul arusaadav ja põhjendatud ning maakohus ei ole ka menetluskulude kindlaksmääramise osas diskretsiooni piire ületanud. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane (vt RKTKm 18.12.2025, 2-21-18029, p 31). Viidatud sätte kohaldamine on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (vt RKTKm 07.10.2020, 2-1811359/87, p 14 ja selles viidatud kohtulahendid).
24.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 kohaselt puudutatud isiku kanda.
25.Kuna maakohus määras menetluskulud rahaliselt kindlaks, teeb seda TsMS § 175 lg-s 1 sätestatud põhimõtteid järgides ka ringkonnakohus.
26.Puudutatud isik vaidles avaldaja menetluskuludele vastu ning palus neid vähendada mõistliku ja põhjendatud määrani.
26.1.Avaldajate ringkonnakohtu menetluses 09.02.2026 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate menetluskulud määruskaebemenetluses 1012,40 eurot. Avaldajate lepinguline esindaja osutas teenuseid tunnihinnaga 160 eurot (lisandub käibemaks) ning teenuste osutamise ajakulu oli kokku 4 tundi 45 minutit. Avaldajad täpsustasid 16.02.2026 menetlusdokumendis 04.07.2024 teostatud toiminguga seotud kulusid, märkides, et vastumääruskaebuse ja määruskaebusele vastamisega seotud toimingute ajakulu oli võrdne, st määruskaebusega tutvumiseks ning sellele vastamiseks kulus 1 tund 15 minutit. Avaldajad palusid määrata menetluskulud kindlaks koos käibemaksuga.
26.2.Avaldajate lepinguline esindaja teostas määruskaebemenetluses järgmisi toiminguid: -
02.05.2024 – tutvumine Harju Maakohtu kohtumäärusega, analüüs ja arutelu kliendiga – 1 tund 15 minutit;
-
04.07.2024 – tutvumine määruskaebusega, määruskaebusele vastamine, menetlusdokumendi esitamine kohtule e-toimiku süsteemis – 1 tundi 15 minutit;
-
04.09.2024 – Harju Maakohtu kohtumääruse (määruskaebuse lahendamine) vastuvõtmine, edastamine kliendile, arvutuste kontroll ja arutelu kliendiga – 30 minutit;
-
09.02.2026 – määruskaebuse menetluses menetluskulude nimekirja koostamine ja esitamine – 30 minutit.
26.3.Maakohtu 02.09.2024 määruse kohaselt jäid vastumääruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud avaldajate endi kanda. Seega ei määra ringkonnakohus vastumääruskaebusega seotud toimingute menetluskulusid rahaliselt kindlaks (pool kulust, mis on taotletud 11
2-22-4905 04.07.2024 toimingute eest ning 04.09.2024 maakohtu määrusega tutvumise kulu). Ülejäänud osas on avaldajate lepingulise esindaja menetlustoimingud tervikuna põhjendatud ja vajalikud, samuti on põhjendatud lepingulise esindaja tunnitasumäär 160 eurot (ilma käibemaksuta). Seega on avaldajate lepingulise esindaja toimingud põhjendatud 3 tunni ulatuses (tutvumine Harju Maakohtu kohtumäärusega, analüüs ja arutelu kliendiga – 1 tund 15 minutit; 04.07.2024 – tutvumine määruskaebusega, määruskaebusele vastamine ja vastuse toimikusse esitamine – 1 tund 15 minutit ning menetluskulude nimekirja koostamine – 30 minutit). 02.05.2024 ja 04.07.2024 toimingu tegemise ajal oli käibemaksumäär 22% ning 09.02.2026 toimingu tegemise ajal 24%. Neist määradest lähtub ringkonnakohus menetluskulude kindlaksmääramisel. Seega on 02.05.2024 ja 04.07.2024 teostatud toimingutega seotud menetluskulud 488 eurot (160 eurot × 2,5 tundi × käibemaks 22%) ning 04.09.2026 teostatud toimingu menetluskulu 99,20 eurot (160 eurot × 0,5 tundi + käibemaks 24%). Kokku on avaldajate menetluskulud seega põhjendatud 587,20 euro (488 + 99,20) ulatuses. Kokkuvõttes tuleb puudutatud isikul avaldajatele solidaarselt hüvitada menetluskulud 587,20 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
12
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.