1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. jaanuari 2026. a määrus nr 19792026 kinnistamisasjas nr 96238202550 ja saata kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
2.Rahuldada Bianka Engel-Inderbergi määruskaebus.
3.Jätta määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud Bianka EngelInderbergi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3 ja § 599 lg 1).
1.Bianka Engel-Inderberg (avaldaja) esitas 9. detsembril 2025 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, mille kohaselt kuulub avaldajale kinnisasi
asukohaga XXXXXXXXX (registriosa nr XXXXXXXXX), mille kolmandasse jakku on 17. detsembril 2008 sisse kantud Osaühing BJ TOOTMISE (registrikood 10871546) kasuks hoonestusõigus (registriosa nr 13055702) tähtajaga 10 aastat. Hoonestusõiguse tähtaeg on möödunud (hoonestusõigus lõppes 17. detsembril 2018). Avaldaja palub ja annab nõusoleku teha kinnistusraamatusse järgmised kanded: - kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13055702 kolmandast jaost keelumärge (kande number 5); - kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13055702 teisest jaost hoonestaja omanikukanne (kande number 1); - kustutada kinnistu registriosa nr XXXXXXXXX kolmandast jaost hoonestusõiguse kanne (kande nr 2); - sulgeda hoonestusõiguse registriosa nr 13055702. Puudutatud isikute nõusolekut kande tegemiseks ei ole vaja (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 494 lg 1 ja § 495). Toimingu eest ei tule tasuda riigilõivu (riigilõivuseaduse (RLS) § 25 lg 1 p 1).
2.Kohtunikuabi määras 8. jaanuari 2026. a määrusega nr 19792026 avalduses esinevate puuduste kõrvaldamiseks 30. jaanuari 2026 ning hoiatas, et määratud tähtpäevaks puuduste kõrvaldamata jätmisel jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata. Taotletavate kannete tegemiseks tuleb kõrvaldada järgmised puudused: - esitada Osaühing BJ TOOTMISE notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks; - esitada kohtutäitur Elin Vilippuse notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek keelumärke kinnistusraamatust kustutamiseks; - tasuda riigilõivu 8 eurot 50 senti. KRS § 341 lg 1 kohaselt on kande kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Lõike 2 p 2 näeb ette, et kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, on puudutatud isikuks eelkõige asjaõiguse kustutamisel kustutatava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale asjaõigusele. KRS § 341 käsitleb formaalset kandest puudutatust. Asjaolu, et hoonestusõiguse kandest nähtuv tähtaeg on saabunud, ei anna kinnisasja omanikule alust ühepoolse kinnitamisavaldusega hoonestusõiguse ja hoonestusõiguse registriossa kantud keelumärke kustutamiseks. Seadus ei näe ette kande kustutamist tähtaja möödumisel ilma puudutatud isiku nõusolekuta, välja arvatud juhul kui kinnistusraamatusse on kantud märkus (KRS § 494 lg 3, millele viitab KRS § 495). KRS § 494 lg 3 ja § 495 koosmõjust tuleneb, et kande kustutamiseks ei ole puudutatud isiku nõusolek vajalik, kui kinnistusraamatusse on kantud märkus, et kande kustutamiseks piisab tähtaja saabumisest. Hoonestusõiguse kande juurde vastavat märkust kantud ei ole, seetõttu ei ole kinnisasja omanikul õigus taotleda kannete kustutamist ilma õigustatud isikute nõusolekuteta. KRS § 35 lg 1 p 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada nõutavad nõusolekud. Seega tuleb kinnistusosakonnale esitada hoonestaja ja kohtutäituri notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolekud hoonestusõiguse ja keelumärke kinnistusraamatust kustutamiseks (KRS § 341 lg 5 ja 51). KRS § 33 lg 2 järgi tehakse kanne pärast lõivu tasumist. RLS § 77 lg 5 kohaselt tasutakse kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõiguse kohta tehtud kande kustutamise eest riigilõivu 25 protsenti täismäärast. Lähtuvalt hoonestusõiguse seadmise tehinguväärtusest (28 724 eurot 45 senti) on riigilõiv hoonestusõiguse kustutamisel 8 eurot 50 senti.
MÄÄRUSKAEBUS
3.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub kinnistusosakonna kohtunikuabi määruse tühistada ning teha uus määrus, millega teha kandeavalduses taotletud kanded ilma lisadokumente esitamata ja riigilõivu tasumata. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt tuleb hoonestusõiguse kanne ja märge kustutada ilma puudutatud isikute nõusolekuta, sest hoonestaja ja kohtutäitur olid nende kasuks kannete tegemisel teadlikud oma kande tähtajalisusest (kande kustumisest hoonestusõiguse tähtaja möödumisel) ja pidid kande tegemisel ühtlasi nõustuma selle kustumisega hoonestusõiguse tähtaja saabumisel. Seega nüüd ei ole põhjendatud neilt kustutamisnõusolekut küsida. Kõigi nende isikute jaoks on kannete esemeks olev hoonestusõigus lõppenud, seda hoonestusõigust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 48 tähenduses esemena enam ei eksisteeri. Alles on üksnes ebaõige kanne kinnistusraamatus. Kui hoonestaja ja kohtutäituri vahel veel kestab mingi vaidlus, ei ole selleks vajalik kande alleshoidmine kinnistusraamatus. Vaidlused ja võlasuhted saavad neil jätkuda ka ilma kandeta. Hoonestusõiguse seadmise käsutustehing on asjaõigusseaduse (AÕS) § 251 lg 1 järgi alati ja vältimatult tähtajaline. Kuna käsutustehing on tähtajaline, siis tähtaja möödumisel (äramuutva tingimuse saabumine TsÜS § 105 lg 1 mõttes) on käsutuse kehtivus lõppenud ning AÕS § 65 kohaselt on tegemist ebaõige kandega. Hoonestusõigust enam ei eksisteeri. Alles on üksnes ebaõige kanne, mis tuleb kustutada kinnistusraamatu kooskõlla viimiseks tegeliku olukorraga. Samal seisukohal ollakse õiguskirjanduses (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. 2014, § 65 komm-d 3.1.3 ja 3.4.4.5 a). Kuna hoonestusõigus on eeltoodu kohaselt lõppenud, siis samadel põhjustel on lõppenud ka hoonestusõigust koormav märge. Märkeid hoonestusõigusele ei ole võimalik seada pikemaks tähtajaks, kui on hoonestusõiguse enda tähtaeg ning märge (ja ka selle aluseks olev arest) ei saa oma sisulist toimet omada ega eksisteerida sellisel õigusel, mida ennast enam materiaalõiguslikult ei eksisteeri. Märge on kantud kinnistusraamatusse 17. juulil 2024 (pärast hoonestusõiguse lõppemist), selle märke aluseks olevat aresti eset (hoonestusõigust) ei eksisteerinud juba siis, kui märge sisse kanti. Praegusel juhul on kinnistamisavalduse esitanud hoonestusõigusega koormatud kinnistu omanik. Kohtunikuabi viitab KRS § 341 lg-le 1, mille kohaselt kande kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Avaldaja arvates tuleb KRS § 34 1 lg 1 asemel kohaldada KRS §-i 495, mille viimane lause sätestab teisiti nende kannete osas, mille tähtpäev on saabunud. Kohaldades üldsätte KRS § 341 lg 1 asemel erisätet KRS § 495, ei ole hoonestaja, hüpoteegipidaja ega kohtutäituri nõusolek vajalik. KRS § 495 tõlgendamisel omab tähtsust ka see, et sätte viimane lause, mille kohaselt kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik, on sellesse juurde lisatud kinnistusraamatuseaduse muudatustega 2022. aastal ning selle muudatuse seletuskiri samuti rõhutab, et selle täienduse eesmärk oli vabastada sellised kustutuskanded puudatud isiku nõusoleku vajadusest. Hoonestusõiguse tähtaja möödumine on tingimus, mida kohtunikuabi formaalses kinnistamismenetluses peab ja saab kontrollida. Samale seisukohale on asutud Riigikohtu 29. novembri 2023. a lahendi 2-22-15688 p-s 14 teise tähtajalise piiratud asjaõiguse (servituudi) kustutamise teemal. Riigikohus leidis, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Sisuliselt selle kuupäeva (17. detsember 2018) möödumisega (või teatud juhul aasta hiljem) lõpeb ka KRS § 34 1 kohane puudutatud isiku staatus.
KRS § 494 lg 3 kohaldamine ei ole praegusel juhul võimalik. KRS § 49 4 lg 3 rakendamise eelduseks on lg 1 kohaselt see, et kandes sätestatud kindlaksmääratud tingimusest (isiku surmast, tähtpäeva möödumisest jms) on möödunud vähem kui üks aasta. Hoonestusõiguse kandes oli sätestatud lõppemise tähtpäev 17. detsember 2018, seega KRS § 49 4 lg-s 3 sätestatut saaks kohaldada, kui kustutamisavaldus oleks esitatud enne 17. detsembrit 2019. Üheaastase perioodi kestel on KRS § 494 lg 1 kohaselt kandega õigustatud isikule antud täiendav kaitse, et ilma tema nõusolekuta kannet ei kustutataks. KRS § 49 4 lg-st 1 tulenevast täiendavast ühe aasta pikkusest kaitsest on võimalik poolte kokkuleppel (õigustatud isiku nõusolekul) loobuda, kui teha kinnistusraamatusse KRS § 494 lg 3 kohane märkus. Samal seisukohal ollakse ka õiguskirjanduses (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. 2014, § 65 komm 3.4.4.5 d). Kinnistamisavaldus esitati pärast KRS § 494 lg-st 1 tuleneva üheaastase perioodi lõppemist ning KRS § 494 ei anna enam alust nõuda õigustatud isiku nõusolekut. Kohaldamisele kuulub ainult KRS § 495 teine lause, et kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik. Kuna tegemist on ebaõige kande kustutamisega, ei ole RLS § 25 lg 1 p 1 kohaselt vajalik selle kande eest riigilõivu maksta.
4.Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
5.Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja kandeavaldus tuleb saata kande tegemise otsustamiseks tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse.
7.Avaldaja märgib õigesti, et hoonestusõigust saab AÕS § 251 lg 1 järgi seada ainult tähtajalisena ning tähtaja möödumisel hoonestusõigus lõpeb ja selle kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne muutub ebaõigeks. Hoonestusõiguse lõppemise korral lõpevad ka seda koormavad asjaõigused ja märked, ka selles osas muutub kinnistusraamat ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist.
8.Kohtunikuabi viitab määruses KRS § 341 lg-le 1, mille kohaselt kande kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et KRS §-i 495 teine lause sätestab teisiti nende kannete osas, mille tähtpäev on saabunud. KRS § 495 reguleerib kande kustutamist tähtaja saabumisel. KRS § 495 sätestab, et KRS § 494 sätteid rakendatakse vastavalt ka õiguse suhtes, mis kustub õigustatud isiku jõudmisel teatud vanuseni või mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik. Ringkonnakohus on seisukohal, et hoonestusõiguse tähtaja saabumisel hoonestusõiguse kande kustutamiseks ei ole KRS § 495 teise lause järgi vajalik ei hoonestaja ega hoonestusõiguse suhtes kandeid (asjaõigusi, märkeid) omavate isikute nõusolek. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene KRS § 494 lg-st 3, millele KRS § 495 viitab, praegusel juhul ka kinnistusregistrisse vastava märkuse kandmise nõuet, mille kohaselt kande kustutamiseks piisab tähtaja möödumisest.
Riigikohus on selgitanud seoses reaalservituudi lõppemise tähtpäeva kinnistusraamatusse kandmisega, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Nt KRS § 495 järgi (mis reguleerib kande kustutamist tähtpäeva saabumisel) võib kustutada ilma õigustatud isiku nõusolekuta kande sellise õiguse lõppemise kohta, mille kestmine oli seotud õigustatud isiku jõudmisega teatud vanuseni, samuti mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Ülejäänud juhtudel on vastavalt KRS §-le 341 vajalik puudutatud isiku nõusolek, mida saab nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel (vt RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688, p 14).
9.Avaldaja väitel parandatakse avaldaja kinnistamisavalduse alusel ebaõiged kanded ning ebaõige kande parandamiselt ei võeta riigilõivu (RLS § 25 lg 1 p 1). Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kannete tegemise eest ei pea riigilõivu tasuma.
10.Eeltoodut arvestades ei olnud maakohtu kinnistusosakonnal TsMS § 596 lg 2 järgi alust määrata avaldajale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb seega tühistada.
11.Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2 esimene lause). Kuna määruskaebemenetluses on osalenud üksnes avaldaja, siis kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
12.Ringkonnakohus selgitab, et avaldajal on õigus taotleda määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist TsMS § 172 lg 2 teise lause ja § 150 lg 1 p 5 alusel. Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada kinnistusosakonnale taotlus, milles tuleb mh märkida kontonumber, kuhu riigilõiv tagastada, ja konto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.