Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 12. veebruar 2026
Tsiviilasja number
2-26-1770
Tsiviilasi
Global HR Partner OÜ kandeavaldus kinnistamisasjas nr 5532202650
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. jaanuari 2026. a määrus nr 18382026
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Global HR Partner OÜ määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja: Global HR Partner OÜ (registrikood 11808343), esindaja Tarvo Puri
esindajad
1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. jaanuari 2026. a määrus nr 18382026 kinnistamisasjas nr 5532202650 ja saata kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13146802 neljandast jaost hüpoteegikanne; kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13146802 kolmandast jaost keelumärge; kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13146802 teisest jaost hoonestaja omanikukanne; kustutada kinnistu registriosa nr 7350402 kolmandast jaost hoonestusõiguse kanne; sulgeda hoonestusõiguse registriosa nr 13146802.
Puudutatud isikute nõusolekut kande tegemiseks ei ole vaja (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 494 lg 1 ja § 495). Toimingu eest ei tule tasuda riigilõivu (riigilõivuseaduse (RLS) § 25 lg 1 p 1).
esitada kohtutäitur Elin Vilippuse digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud avaldus registriosalt nr 13146802 keelumärke kustutamiseks; esitada Osaühingu BJ TOOTMISE ja Luminor Bank AS-i digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldused ja nõusolekud hüpoteegi lõpetamise ja kustutamise kohta kinnistult nr 13146802; esitada Osaühing BJ TOOTMISE digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud avaldus hoonestusõiguse kustutamiseks kinnistult nr 7350402; tasuda kinnistamise riigilõivud kokku 29 eurot 25 senti.
Hoonestusõiguse registriossa nr 13146802 on kantud II jakku omanikuna Osaühing BJ TOOTMISE (registrikood 10871546); III jakku kohtutäituri avalduse alusel keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks kohtutäitur Elin Vilippuse (isikukood XXXXXXXXXXXXX) ja Viljaekspert OÜ (registrikood 12015231) kasuks; IV jakku hüpoteek 147 000 eurot Luminor Bank AS-i (registrikood 11315936) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise kas täielikult või osaliselt. Riigikohus on oma 15. aprilli 2004. a lahendis 3-2-1-4804 asunud seisukohale, et täielik käsutamise keeld „lukustab“ kinnistusraamatu ja edaspidiste kannete tegemine on välistatud. AÕS § 330 alusel hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud avaldus ja kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek. Nõusolek tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolek ei ole tagasivõetav. KRS § 341 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, on puudutatud isikuks eelkõige: asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või muudetava
2
asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele; kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele. Hoonestusõiguse ja hüpoteegi kustutamiseks vastavalt hoonestaja või hüpoteegipidaja avalduse alusel on vaja kinnisasja omaniku nõusolekut. Puudutatud isiku nõusolek peab olema notariaalselt kinnitatud. Puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek loetakse võrdseks digitaalallkirjastatud või notariaadiseaduse § 53 lg 1 p 5 2 alusel kinnitatud nõusolekuga. KRS § 33 lg 2 järgi tehakse kanne pärast lõivu tasumist. RLS § 77 lg 5 kohaselt tasutakse kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõiguse kohta tehtud kande kustutamise eest riigilõivu 25 protsenti täismäärast, välja arvatud sama paragrahvi lg-s 6 sätestatud juhul. RLS § 362 lg 2 kohaselt on kinnistusraamatu kande kustutamisel tehinguväärtuseks vastava asjaõiguse kinnistamise tehinguväärtus. Vastavalt hüpoteegi ja hoonestusõiguse kandmise tehinguväärtustest lähtuvalt on hoonestusõiguse kustutamise riigilõiv 1 euro 75 senti (tv 3196 eurot) ja hüpoteegi kustutamise riigilõiv 27 eurot 50 senti (tv 98000 eurot).
tähtaeg ning märge (ja ka selle aluseks olev arest) ei saa oma sisulist toimet omada ega eksisteerida sellisel õigusel, mida ennast enam materiaalõiguslikult ei eksisteeri. Märge on kantud kinnistusraamatusse 17. juulil 2024 (pärast hoonestusõiguse lõppemist), selle märke aluseks olevat aresti eset (hoonestusõigust) ei eksisteerinud juba siis, kui märge sisse kanti. Praegusel juhul on kinnistamisavalduse esitanud hoonestusõigusega koormatud kinnistu omanik. Kohtunikuabi viitab KRS § 341 lg-le 1, mille kohaselt kande kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Avaldaja arvates tuleb KRS § 34 1 lg 1 asemel kohaldada KRS §-i 495, mille viimane lause sätestab teisiti nende kannete osas, mille tähtpäev on saabunud. Kohaldades üldsätte KRS § 341 lg 1 asemel erisätet KRS § 495, ei ole hoonestaja, hüpoteegipidaja ega kohtutäituri nõusolek vajalik. KRS § 495 tõlgendamisel omab tähtsust ka see, et sätte viimane lause, mille kohaselt kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik, on sellesse juurde lisatud kinnistusraamatuseaduse muudatustega 2022. aastal ning selle muudatuse seletuskiri samuti rõhutab, et selle täienduse eesmärk oli vabastada sellised kustutuskanded puudatud isiku nõusoleku vajadusest. Hoonestusõiguse tähtaja möödumine on tingimus, mida kohtunikuabi formaalses kinnistamismenetluses peab ja saab kontrollida. Samale seisukohale on asutud Riigikohtu 29. novembri 2023. a lahendi 2-22-15688 p-s 14 teise tähtajalise piiratud asjaõiguse (servituudi) kustutamise teemal. Riigikohus leidis, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Sisuliselt selle kuupäeva (13. aprill 2019) möödumisega (või teatud juhul aasta hiljem) lõpeb ka KRS § 34 1 kohane puudutatud isiku staatus. KRS § 494 lg 3 kohaldamine ei ole võimalik. KRS § 494 lg 3 rakendamise eelduseks on lg 1 kohaselt, et kandes sätestatud kindlaksmääratud tingimusest (isiku surmast, tähtpäeva möödumisest jms) on möödunud vähem kui üks aasta. Hoonestusõiguse kandes oli sätestatud lõppemise tähtpäev 13. aprill 2019, KRS § 49 4 lg -3 sätestatut saaks kohaldada, kui kustutusavaldus oleks esitatud enne 13. aprilli 2020. Üheaastase perioodi kestel on KRS § 494 lg 1 kohaselt kandega õigustatud isikule antud täiendav kaitse, et ilma tema nõusolekuta kannet ei kustutataks. KRS § 494 lg-st 1 tulenevast täiendavast ühe aasta pikkusest kaitsest on võimalik poolte kokkuleppel (õigustatud isiku nõusolekul) loobuda, kui teha kinnistusraamatusse KRS § 494 lg 3 kohane märkus. Samal seisukohal ollakse ka õiguskirjanduses (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. 2014, § 65 komm 3.4.4.5 d). Kinnistamisavaldus esitati pärast KRS § 494 lg-st 1 tuleneva üheaastase perioodi lõppemist ning KRS § 494 ei anna enam alust nõuda õigustatud isiku nõusolekut. Kohaldamisele kuulub ainult KRS § 495 teine lause, et kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik. Kuna tegemist on ebaõige kande kustutamisega, ei ole RLS § 25 lg 1 p 1 kohaselt vajalik selle kande eest riigilõivu maksta.
4
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.