Anneli Alekand, Kersti Kerstna-Vaks, Margit Jäätma
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 30. jaanuar 2026
Tsiviilasja number
2-24-12001
Tsiviilasi
Priit Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) hagi Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo vastu omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmise nõudes ja Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo vastuhagi Priit Põllu ja Tatiana Pyllu vastu kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmise tahteavalduse ja omanikukande muutmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja Priit Põllu ja Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga asendamise nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Priit Põllu ja Tatiana Pyllu apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
4. november 2025
Menetlusosalised ja nende
Hagejad
(apellandid)
Priit
Põld
(isikukood
esindajad
XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyld (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Harland Paas Kostja (vastustaja) Kadri Sabbali (isikukood XXXXXXXXXXXX) pankrotihaldur Ly Müürsoo, lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Kukk
RESOLUTSIOON
1.Täpsustada tsiviilasjas nr 2-24-12001 Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a otsuse resolutsiooni p 2 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Rahuldada Kadri Sabbali pankrotihalduri Ly Müürsoo vastuhagi Priit Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) vastu kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmise tahteavalduse ja omanikukande muutmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja Priit Põllu ja Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga asendamise nõudes.“
2.Täpsustada tsiviilasjas nr 2-24-12001 Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a otsuse resolutsiooni p 3 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXX) omandiõiguse üleandmiseks Kadri Sabbalile (isikukood XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et kustutatakse omanikukanne Priit Põllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX). Priit Põllu ja Tatiana Pyllu tahteavaldused asendada kohtulahendiga.“
3.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi.
4.Jätta Priit Põllu ja Tatiana Pyllu apellatsioonkaebus rahuldamata.
5.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Priit Põllu ja Tatiana Pyllu kanda.
6.Määrata kindlaks Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo menetluskulud ringkonnakohtus ja mõista solidaarselt Priit Põllult ja Tatiana Pyllult Kadri Sabbali pankrotivarasse välja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 2253 eurot 91 senti (sh käibemaks) ning viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.
7.Kohtuotsuse kehtiv resolutsioon on järgmine:
7.1.Jätta Priit Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) hagi Kadri Sabbali pankrotihalduri Ly Müürsoo vastu omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmise nõudes rahuldamata.
7.2.Rahuldada Kadri Sabbali pankrotihalduri Ly Müürsoo vastuhagi Priit Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) vastu kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmise tahteavalduse ja omanikukande muutmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja Priit Põllu ja Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga asendamise nõudes.
7.3.Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXX) omandiõiguse üleandmiseks Kadri Sabbalile (isikukood XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et kustutatakse omanikukanne Priit Põllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX). Priit Põllu ja Tatiana Pyllu tahteavaldused asendada kohtulahendiga.
7.4.Jätta menetluskulud maakohtus solidaarselt Priit Põllu ja Tatiana Pyllu kanda.
7.5.Välja mõista solidaarselt Priit Põllult ja Tatiana Pyllult Kadri Sabbali kasuks menetluskulud maakohtus kogusummas 1949 eurot 10 senti (sh õigusabikulud 1811 eurot 70 senti, ajakulu 36 eurot 60 senti ja sõidukulud 100 eurot 80 senti) ning viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Rahuldamata osas jäävad K. Sabbali menetluskulud maakohtus tema enda kanda.
7.6.Käesoleva otsuse jõustumisel tuleb tühistada Viru Maakohtu 3. septembri 2024. a määrusega hagi tagamiseks seatud võõrandamise keelumärge.
7.7.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Priit Põllu ja Tatiana Pyllu kanda.
7.8.Määrata kindlaks Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo menetluskulud ringkonnakohtus ja mõista solidaarselt Priit Põllult ja Tatiana Pyllult Kadri Sabbali pankrotivarasse välja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 2253 eurot 91 senti (sh käibemaks) ning viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Priit Põld (hageja I) ja Tatiana Pyld (hageja II) esitasid 7. augustil 2024 Viru Maakohtule hagi Kadri Sabbali vastu kohustamaks K. Sabbalit andma tahteavaldus nõusolekuks kinnistu, registriosa nr XXXXXXXX, asukohaga XXXXXXXX, kinnistusraamatu III jakku esimesele järjekohale kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad müüjatena ja K. Sabbal ostjana 16. oktoobril 2019 kinnisasja, aadressil XXXXXXXX, Ida-Viru maakond (kinnistu registriosa nr XXXXXXXX) (kinnisasi), võlaõigusliku müügilepingu (lepingu koostas ja tõestas Jõhvi notar Andrei Lõssenko). Müügilepingu punktide 3.1–3.3 kohaselt müüsid müüjad kinnisasja ostuhinnaga 28 000 eurot. Ostja kohustus ostuhinna tasuma järelmaksuna, tasudes igakuiselt 450 eurot vastava kuu 15-daks kuupäevaks müüja Priit Põllu (hageja I) pangakontole. Müügilepingu punktis 8.1 avaldasid lepingupooled soovi ning müüjad andsid selleks oma nõusoleku kanda Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriossa number XXXXXXXX kolmandasse (III) jakku esimesele järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge kostja kasuks. Müügilepingu punktis 4.1 avaldasid lepingupooled, et lepingu eseme otsene valdus ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed anti ostjale üle 1. augustil 2019. Müüjatele teadaolevalt asus K. Sabbal sellel ajal müügitehingu esemeks olevasse majja koos oma perekonnaga elama. Müüjatele teadaolevalt lahutati K. Sabbali abielu 2024. a aprillis. Seoses probleemidega perekondlikes suhetes lahkus ta 2024. a veebruaris vaidlusalusest elamust XXXXX, ja ei kasutanud seda oma tegeliku elukohana. K. Sabbal lõpetas kinnisasja müügilepingu järelmaksu osamaksete tasumise alates 2024. a aprillist. Müüjad ei kasutanud müügilepingust taganemise õigust müügilepingu punkt 7.1.2 alusel koheselt peale aprillikuu lõppu. Alles peale seda, kui ka järelmaksu 2024. a. maikuu osamakse K. Sabbalilt ei laekunud, esitasid hagejad K. Sabbalile 28. mail 2024 notariaalse kinnisasja võlaõiguslikust müügilepingust taganemisavalduse. K. Sabbal reageeris müüjate müügilepingust taganemisavaldusele 10. juunil 2024 ja 14. juulil 2024 e-kirjadega. Esimeses kirjas märkis ta, et „on puudused likvideerinud ja kandnud kogu jäägi summas 3150 eurot Priit Põld pangakontole“. Teises kirjas süüdistas K. Sabbal viidetega tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja karistusseadustiku erinevatele sätetele hagejaid seaduste rikkumises. Hagejad kandsid K. Sabbalile hilinemisega laekunud raha tagasi, sest ei nõustu loobuma enda tehtud müügilepingu taganemisavaldusest.
2.K. Sabbal hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ei ole vaidlust, et pooled sõlmisid 16. oktoobril 2019 kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu ja K. Sabbal täitis antud lepingut korrektselt kuni aprillini 2024 (lepingu täitmise tähtajani oli jäänud vaid u pool aastat). 25. veebruaril 2024 oli ta sunnitud oma endise abikaasa juurest vaidlusaluselt kinnisasjalt välja kolima (rasedana sisuliselt pagema IdaVirumaa naiste varjupaika). Hetkel on ta väga haavatavas seisus ja sunnitud vägivaldsest suhtest väljumiseks saama nii psühholoogilist abi kui ka abi oma lähedastelt ning erialaspetsialistidelt. Ta elab Tallinnas sotsiaalkorteris ja XXXX kinnisasja valdab hetkel K. Sabbali endine abikaasa, kes keeldub kinnisasja vabastamast. K. Sabbalil oli oma endise abikaasaga kokkulepe, mille järgi tasub viimane müügilepingu järgseid makseid. Seda, et endine abikaasa jättis selle osaliselt täitmata, sai K. Sabbal teada alles 28. mail 2024, kui talle toimetati kätte müügilepingust taganemise avaldus. Hagejad ei teavitanud K. Sabbalit ka asjaolust, et ta on maksetega viivituses ega andnud enne lepingust taganemist võimalust võlgnevust likvideerida.
Lepingu p 7.1.3 on pooled kokku leppinud, et kohustuse rikkumise korral on õigustatud pool kohustatud andma teisele poolele rikkumise kõrvaldamiseks tähtaja minimaalselt 14 kalendripäeva. Antud juhul hagejad nimetatud kohustust täitnud ei ole. Taganemisavalduse kohaselt deklareerivad hagejad, et „Alates jooksva aasta aprillist ei maksa Ostja igakuist osamakse. Nõude rikkumise kõrvaldamiseks andsime Ostjale täiendava aega, kuid tänase päeva seisuga ei ole rikkumine Ostja poolt kõrvaldatud.“ Seega möönavad hagejad ise lepingust taganemise avalduses, et neil oli kohustus anda K. Sabbalile täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Tegelikkuses ei ole hagejad vastavalt taganemisavalduses kajastatule aga K. Sabbalit rikkumisest teavitanud. Lepingust taganemise ajal ega ka praegu ei esine ühtegi eeldust, mis oleks andnud aluse lepingust taganemiseks.
3.K. Sabbal esitas 26. augustil 2024 hagejate vastu vastuhagi, milles palus kohustada hagejaid andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et omanikuna kantakse kinnistusraamatusse hageja. Notariaalset tahteavaldust asendab kohtulahend. K. Sabbal jäi hagiavalduse vastuses toodud asjaolude juurde ja märkis, et ta kandis kohe peale võlgnevusest teada saamist hageja I kontole 3150 eurot, mis sisaldas nii võlgnevust kui ka makseid lepingu täielikuks täitmiseks, s.o 28 000 euro täitumiseni. Hagejad tagastasid K. Sabbalile lepingu täitmisena tasutud 3150 eurot. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lg 1 kohaselt ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist enne täitmise tähtpäeva, kuid ta ei või keelduda kohustuse täitmise vastuvõtmisest enne täitmise tähtpäeva, kui tal ei ole keeldumiseks õigustatud huvi. Mingit õigustatud või ka õigustamata huvi ei ole hagejad välja toonud. Lepingu p 5.1 kohaselt leppisid lepingupooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjatelt ostjale 30 kalendripäeva jooksul arvates hetkest, kui ostja on täielikult täitnud ostuhinna tasumise kohustuse. Arvestades eeltoodut on hagejad kohustatud täitmise vastu võtma ja K. Sabbaliga asjaõiguslepingu sõlmima. K. Sabbal viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5 ning märkis, et arvestades, et käesolevas menetluses hagejate seisukohtadest nähtub üheselt, et hagejad ei ole huvitatud asjaõiguslepingu sõlmimisest, on ta sunnitud esitama vastuhagi, et välistada eraldiseisvat kohtuvaidlust. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 1 lg 1 sätestab, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kostja palus kohtul kohustada hagejaid andma nõusolek (KRS § 341 lg 1 tähenduses).
4.Hagejad vaidlesid vastuhagile vastu. Menetluslikult ei ole kohtul kuidagi võimalust rahuldada vastuhagi. Vastuhagi nõuded on rajatud asjaolule, justkui oleks poolte vahel sõlmitud müügileping kehtiv. Samas on teine lepingupool müügilepingust taganenud. K. Sabbal ei ole vastuhagis esitanud kohtule nõuet hagejate müügilepingust taganemise õigusvastaseks tunnistamiseks või taganemise tühisuse tuvastamiseks, ja seega on hagejate lepingust taganemine kehtiv. Vastuhagi ei ole võimalik rahuldada seni, kuni hagejate lepingust taganemine on kehtiv. K. Sabbal on oma vastuses põhihagile tuginenud enda tegevustele, mis leidsid aset peale hagejatelt müügilepingust taganemise avalduse saamist. Hagejad on seisukohal, et nimetatud asjaolud ei oma hagejate lepingust taganemise õigsuse hindamisel mingit sisulist tähendust – isiku tegevust saab hinnata lähtuvalt nendest asjaoludest, mis konkreetsel juhul olid pooltele hagejate lepingust taganemise ajaks teada. K. Sabbali poolt hilisem müügihinna tasumine ei muuda olematuks või vabandatavateks tema varasemaid lepingutingimuste rikkumisi osamaksete tasumisega viivitamise näol. Veel ei ole
asjakohane viide poolte vahel sõlmitud müügilepingu p-le 7.1.3. Müüjate müügilepingust taganemist reguleerib punkt 7.1.2. Kostja viidatud punkt 7.1.3 reguleerib teiste lepingust tulenevate kohustuste rikkumisi.
5.Viru Maakohus seadis 3. septembri 2024. a määrusega hagi kinnistusraamatusse kinnisasja võõrandamise keelumärke K. Sabbali kasuks.
tagamiseks
MAAKOHTU LAHEND
6.Viru Maakohus jättis 19. detsembri 2024. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi ning kohustas hagejaid andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et omanikuna kantakse kinnistusraamatusse K. Sabbal. Notariaalset tahteavaldust asendab kohtulahend. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning mõistis solidaarselt hagejatelt K. Sabbali kasuks välja menetluskulud 1949 eurot 10 senti (sh õigusabikulud 1811 eurot 70 senti, ajakulu 36 eurot 60 senti ja sõidukulud 100 eurot 80 senti) ning viivise menetluskuludelt. Rahuldamata osas jäid K. Sabbali menetluskulud tema enda kanda. Maakohus märkis, et otsuse jõustumisel tuleb tühistada Viru Maakohtu 3. septembri 2024. a määrusega hagi tagamiseks seatud võõrandamise keelumärge. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt nähtub, et 22. oktoobril 2019 on kinnisturaamatu III jakku kantud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks K. Sabbali kasuks vastavalt AÕS § 63 lg 1 p-le 1 (dtl 14). Seega leppisid pooled kokku, et kinnistu omandamise tagamiseks kantakse kinnistusraamatusse eelmärge. Eelmärkega saab tagada kõiki võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid kinnisasja üleandmiseks, esmajärjekorras müügilepingu täitmise nõuet. AÕS § 63 lg 8 kohaselt isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu p 7.1.2 kohaselt on müüjatel õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust ühepoolse ühise avalduse alusel taganeda, kui ostja viivitab ostuhinna osa(de) tasumisega ning ei täida nimetatud kohustust tasumise kuu viimaseks kuupäevaks (dtl 18–27). Hagejad on esitanud 28. mail 2025 notari poolt kinnitatud kinnisasja võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse K. Sabbali suhtes (dtl 31). Põhjendusena on taganemisavalduses märgitud, et alates jooksva aasta aprillist ei maksa ostja igakuiseid osamakseid. Rikkumise kõrvaldamiseks andsid müüjad (hagejad) ostjale (K. Sabbal) täiendavat aega, kuid tänase päeva seisuga ei ole ostja rikkumist kõrvaldanud. Hagejad viitasid taganemise alusena müügilepingu p-le 7.1.2. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Oluliste rikkumiste näidisloetelu on sätestatud VÕS § 116 lg-s 2. VÕS § 116 lg 4 sätestab, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti sama paragrahvi lõike 2 p-s 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Hagejad ei ole lükanud ümber K. Sabbali vastuväidet, et talle ei antud VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks.
Kinnisasja müügihind oli 28 000 eurot ja K. Sabbal oli tasunud kuni maksete katkemiseni 24 850 eurot ehk tasumata oli veel kõigest 3150 eurot. Seega kannaks K. Sabbal lepingust taganemise puhul ebamõistlikult suurt kahju. K. Sabbal ostis selle kinnisasja endale elamiseks. Ta oli sunnitud lahkuma oma kodust Naiste Varjupaika. Hageja on kinnitanud hagis, et nad olid teadlikud, et K. Sabbal ei ela alates aprillist nimetatud elamus. Seega oleks VÕS § 116 lg 4 ja heade kommetega kooskõlas, kui hagejad oleksid K. Sabbalile andnud seaduses määratud täiendava tähtaja. Vaidlust ei ole selle üle, et K. Sabbal tasus ühe maksena kogu võlgnevuse kinnisasja eest. Maakohus leidis, et hagi omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmise nõudes tuleb jätta rahuldamata, sest märkega tagatud õiguse maksmapanek ei ole välistatud, vastupidiselt, K. Sabbal kinnistu ostjana, kelle kasuks eelmärge seati, on oma kohustuse müüjate ees täitnud. Vastuhagi osas märkis maakohus, et VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Poolte vahel sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu p 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjatelt ostjale 30 kalendripäeva jooksul arvates hetkest, kui ostja on täielikult täitnud ostuhinna tasumise kohustuse. K. Sabbal on oma kohustuse täitnud/püüdnud täita, kuid hagejad tagastasid K. Sabbalile tema tasutud summa. VÕS § 76 lg 2 kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Kogu võlgnevuse 3150 eurot tasumine on hea tahte märk, kus K. Sabbal püüdis heastada seda, et oli tahtmatult kohustust rikkunud. VÕS § 84 lg-st 1 tulenevalt ei võinud müüjad (hagejad) keelduda kohustuse täitmise vastuvõtmisest enne täitmise tähtpäeva. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Hagejad vaidlesid vastuhagile vastu, s.o ei soovi anda nõusolekut kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et omanikuna kantakse kinnistusraamatusse hageja. Vastuhagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Maakohus jättis menetluskulud nende põhjendatud ulatuses (1949 eurot 10 senti) tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Samuti tuleb välja mõista viivis menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kohustada K. Sabbalit andma tahteavaldus nõusolekuks vaidlusaluse kinnisasja registriosa III jakku esimesele järjekohale kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks. Hagejad paluvad lugeda, et kohtuotsus asendab nimetatud tahteavaldust ja see kuulub viivitamatule täitmisele. Hagejad paluvad jätta menetluskulud K. Sabbali kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti nii materiaalõiguse kui ka menetlusõiguse norme ja jättis menetlusõiguse normi kohaldamata, kuigi seda oleks pidanud asjaoludest tulenevalt kohaldama.
Menetlusõiguslikult oleks K. Sabbal pidanud juba müüjate lepingust taganemisavalduse saamisel esitama kohtule nõude selle kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks. Sellisel juhul oleks hagi rahuldamise korral obligatoorne, et müügilepingu edasine täitmine on pooltele kohustuslik nii ostusumma tasumise kui asjaõiguslepingu sõlmimise osas. K. Sabbalil oleks tekkinud vajadus/õigus praegu esitatud kujul nõude esitamiseks alles siis, kui hagejad müüjatena oleksid keeldunud müügilepinguga võetud kohustuste täitmisest. Hagejate nõue põhineb asjaolul, et nemad müüjatena esitasid ostjale kooskõlas seaduse ja poolte vahel sõlmitud lepingu tingimustega müügilepingust taganemise avalduse. K. Sabbal hagejate müügilepingust taganemist vaidlustanud ei ole ja seega on lepingust taganemine seaduslik ja kehtiv. Samas vastuhagi rahuldamine eeldab, et hagejate müügilepingust taganemine on kas kehtetu või tühine. Vaidluse korral peab ühe poole lepingust taganemise õiguspärasuse üle otsustama kohus, aga seda saab kohus teha üksnes juhul, kui selline nõue kohtule esitatakse. Maakohtu otsusest ei tulene, et kohus oleks hagejate müügilepingust taganemise kehtivuse osas üldse üheselt mõistetava seisukoha võtnud. Küll saab kohtuotsuse punktis 9 avaldatud seisukohtadest järeldada, et kohtu hinnangul on taganemine ebaseaduslik, kuna hagejad ei andnud ostjale VÕS § 114 nimetatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Sellega rikkus maakohus menetlusõigust, kui ületas vastuhagi rahuldamisel kohtule lahendamiseks esitatud nõude piire, tehes sisuliselt otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud. Nimetatud asjaolule juhtisid hagejad tähelepanu juba vastuhagile esitatud vastuses. Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et nemad hagejatena ei andnud K. Sabbalile VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Müügilepingu p 3.3 kohaselt kohustus ostja ostuhinna tasuma järelmaksuna, tasudes igakuiselt 450 eurot vastava kuu 15daks kuupäevaks müüja Priit Põllu pangakontole. Müügilepingu punkti 7.1.2 kohaselt on müüjatel õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust ühepoolse ühise avalduse alusel taganeda, kui ostja viivitab ostuhinna tasumisega ning ei täida nimetatud kohustust tasumise kuu viimaseks kuupäevaks. Seega on täiendav tähtaeg VÕS § 114 tähenduses kohustuse täitmiseks juba müügilepingus kokku lepitud. Mingi veelkordse täiendava tähtaja andmise kohustust müüjatele müügilepingus kokku ei lepitud. Vaidlust ei ole selles, et ostja rikkus järelmaksu osamakse tasumise tähtaega kahel järjestikkusel korral ja jättis selle tasumata ka lepingu punktis 7.1.2 kokku lepitud täiendava tähtaja jooksul. Seega on hagejate lepingust taganemine tehtud täpselt müügilepingus kokku lepitud tingimustel ja korras. Asjaolud, mis on seotud ostja tegevusega peale hagejatelt lepingust taganemise avalduse saamist, ei oma hagejate lepingust taganemise seaduspärasuse hindamisel mingit sisulist tähendust. Hilisem müügihinna tasumine ei muuda olematuks või vabandatavateks tema varasemaid lepingutingimuste rikkumisi osamaksete tasumisega viivitamise näol. Arusaamatuks jääb maakohtu viide VÕS § 84 lg-le 1. Hagejate müügilepingust taganemisega kehtivuse kaotanud müügilepingut ei ole võimalik ennetähtaegselt täita. Hagi rahuldamisega tekib olukord, kus kinnisasja omanikuks saab isik, kes reaalselt ei ole müügitehingu täitmiseks tasunud mitte ühtki osamakset, kuna varasemalt tasus järelmaksu osamakseid K. Sabbali abikaasa. K. Sabbal rikkus ostjana endale müügilepinguga võetud maksekohustuse tähtaegu. Samuti müügilepingust taganemisele järgnevalt tagastasid hagejad K. Sabbalile viimase poolt hilinemisega tasutud ostusumma. Seega on käesolevaks ajaks ostusummast ikkagi tasumata 3150 eurot. Müüjatele teadaolevalt lahutati K. Sabbali abielu 2024. a aprillis. Seoses probleemidega perekondlikes suhetes lahkus K. Sabbal juba 2024. aasta veebruaris vaidlusalust elamust XXXX, ja ei kasutanud seda oma tegeliku elukohana. Kostja lõpetas kinnistu müügilepingu järelmaksu osamaksete tasumise alates 2024. aasta aprillist. Müügilepingu punkti 7.4 järgi leppisid lepingupooled kokku, et lepingust taganemisel lepingu punktis seitse üks (7.1)
toodud alustel (ostja süül), loetakse juba tasutud ostuhinna osa üüriks ning see ei kuulu ostjale tagastamisele. Seega oli müüjatel igati põhjendatud eeldada, et K. Sabbal ei tasu järgnevaid osamakseid, kuna ei soovi enam vaidlusalust kinnistut omandada. Maakohtu otsus tuleb tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.
8.K. Sabbal vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Maakohus pole eksinud menetlusõiguse normi ega materiaalõiguse normi kohaldamisel. Maakohus on tõendeid hinnanud õigesti ning maakohtu otsus on õige ja õiglane. Viidates VÕS § 116 lg-le 1, lg 2 p-dele 1–5, leidis K. Sabbal, et lepingust taganemise ajal ega praegu ei esinenud ühtegi eeldust, mis andnuks aluse lepingust taganemiseks. VÕS § 116 lg 5 kohaselt võib seaduse §-s 114 nimetatud täiendava tähtaja andmisel kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Kahjustatud lepingupool ei või sel viisil lepingust taganeda, kui kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool täiendava tähtaja jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest ebaolulise osa. Käesoleval juhul oli taganemise ajal võlgnevus 900 eurot, s.o väiksem kui 1/28 lepingu hinnast, rääkimata siinjuures asjaolust, et hagejad ei andnud K. Sabbalile ka täiendavat tähtaega ja võimalust võlgnevust likvideerida, milline kohustus tuleneb neile VÕS §-st 114. VÕS § 116 lg 4 sätestab, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Käesoleval juhul oleks lepingust taganemise korral kahjuks minimaalselt 24 850 eurot (28 000 – 3150), mis on ebamõistlikult suur kahju. Riigikohtu praktikast tulenevalt ei ole vaja esitada eraldi tuvastushagi. Üldjuhul oleks hea usu põhimõttega kooskõlas see, kui müüja taganeb müügilepingust alles pärast seda, kui ostja ei ole asja eest tasunud müüja antud täiendava tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul pärast meeldetuletust. Seega lepingusse sätestatud tähtajad ei vabasta pooli täiendava tähtaja määramise kohustusest. Arvestades eeltoodut vastab maakohtu lahend nii seadusele kui ka erialakirjanduses ja kohtupraktikas väljendatud juhistele. Õige pole hagejate VÕS § 84 lg-le 1 antud tõlgendus. Olukorras, kus hagejad ei andnud täiendavat tähtaega võlgnevuse likvideerimiseks, oli nende poolt lepingust taganemine õigustamatu ja vastuolus heade kommetega.
9.Harju Maakohus kuulutas 9. aprilli 2025. a määrusega tsiviilasjas nr 2-25-2682 välja K. Sabbali pankroti ja nimetas K. Sabbali pankrotihalduriks Ly Müürsoo.
10.Vastuseks ringkonnakohtu järelepärimisele teatas pankrotihaldur 25. septembril 2025, et astub menetlusse oma ülesannetest tulenevalt võlgniku asemel (dtl 256). Seega on praeguse asja kostjaks K. Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo.
11.20. oktoobril 2025 esitas kostja taotluse nõude täpsustamiseks, paludes mh kohustada hagejaid vaidlusaluse kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks K. Sabbalile. Lisaks palus kostja kaasata kolmanda isikuna menetlusse K. Sabbali endine abikaasa Garmo Aager, kuna poolte vahel võimalik sõlmitav kompromiss puudutab ka G. Aageri huve (kinnisasja vabastamine). Kostja esitas ka kompromissiettepaneku.
12.4. novembri 2025. a istungil soovisid pooled, et kohus annaks 2 kuud kompromissi sõlmimiseks.
13.6. jaanuaril 2026 teatas kostja esindaja, et kompromissile pooled ei jõudnud ning kostja loobub kolmanda isiku kaasamise taotlusest.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Ringkonnakohus leiab, et täpsustada tuleb maakohtu otsuse resolutsiooni p 2 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Rahuldada Kadri Sabbali pankrotihalduri Ly Müürsoo vastuhagi Priit Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) vastu kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmise tahteavalduse ja omanikukande muutmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja Priit Põllu ja Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga asendamise nõudes.“ Täpsustada tuleb ka maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXX) omandiõiguse üleandmiseks Kadri Sabbalile (isikukood XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et kustutatakse omanikukanne Priit Põllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX). Priit Põllu ja Tatiana Pyllu tahteavaldused asendada kohtulahendiga.“ Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi. Hagejate apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt hagejate kanda. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
15.Esmalt märgib ringkonnakohus, et kuigi kostja esitas taotluse kolmanda isiku kaasamiseks, on ta praeguseks sellest taotlusest loobunud, mistõttu puudub vajadus selle lahendamiseks.
16.Ringkonnakohus nõustub lõppjärelduses maakohtuga, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.
16.1.Praegusel juhul on hagejad tuginenud sellele, et kuna lepingut on rikutud, oli hagejatel õigus müügilepingust taganeda müügilepingu p 7.1.2 järgi. Müügilepingu p 7.1.2 kohaselt on müüjatel õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni lepingust ühepoolse ühise avalduse alusel taganeda, kui ostja viivitab ostuhinna osa(de) tasumisega ning ei täida nimetatud kohustust tasumise kuu viimaseks kuupäevaks. Pooled ei vaidle, et K. Sabbal ostjana jäi ostuhinna aprilli ja mai 2024. a osamakse tasumisega viivitusse. Seejärel esitasid hagejad 28. mail 2024 notariaalse kinnisasja võlaõiguslikust müügilepingust taganemisavalduse. Ringkonnakohus märgib, et kuigi taganemisavalduses on märgitud koostamise ajaks 28.05.2025, nähtub, et kuupäeva sõnadega väljakirjutamisel on tehtud see kahekümne kaheksandal mail kahe tuhande kahekümne neljandal aastal (dtl 31) ning digitaalallkirjadest nähtub allkirjastamise ajana samuti kuupäev 28. mai 2024. Taganemisavalduses on hagejad viidanud, et „Alates jooksva aasta aprillist ei maksa Ostja igakuist osamakse. Nõude rikkumise kõrvaldamiseks andsime Ostjale täiendava aega, kuid tänase päeva seisuga ei ole rikkumine Ostja poolt kõrvaldatud. Vastavalt müügilepingu punktile 7.1.2. on meil õigus ühepoolse avalduse alusel taganeda müügilepingust juhul, kui Ostja ei täida müügilepingust tulenevaid kohustusi ega kõrvalda rikkumist vähemalt neljateistkümne kalendripäeva jooksul. Käesolevaga teatame, et taganeme ühepoolselt ülalnimetatud müügilepingust seoses Ostja lepinguliste kohustusi mittetäitmisega tuginedes müügilepingu punktis 7.1.2. sätestatule.“ (dtl 32). Maakohus on leidnud, et kuivõrd ostjale tekib taganemisega oluline kahju, tulnuks anda ostjale täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks enne, kui hagejad lepingust taganesid.
16.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtu eeltoodud järeldusega. Mh on maakohus põhjendatult viidanud VÕS § 116 lg-le 4, mille kohaselt ei ole lepingust taganemine kohustuse täitmiseks selle seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata lubatud,
kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti sama paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Maakohus on põhjendanud veenvalt, et arvestades, kui palju müügihinnast oli tasutud, K. Sabbal ostis kinnisasja endale koduks, siis müügilepingust taganemine tähendanuks K. Sabbalile ebamõistlikult suurt kahju. Asjaolu, et K. Sabbal oli kinnisasjalt väidetavalt keeruliste suhete tõttu tollase abikaasaga lahkunud, ei anna alust asuda vastupidisele seisukohale. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa praegu asuda seisukohale, et K. Sabbal oleks rikkunud osamaksete viivitamisel kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu ja mis andnuks seaduse järgi aluse lepingust taganeda ilma täiendava tähtajata (VÕS § 116 lg 2 p 2). K. Sabbal kui teine lepingupool ka ei teatanud, et ta lepingut ei täida.
16.3.Täiendava tähtaja määramise olulisusele on viidatud ka kohtupraktikas, kus on leitud, et üldjuhul oleks hea usu põhimõttega kooskõlas see, kui müüja taganeb müügilepingust alles pärast seda, kui ostja ei ole asja eest tasunud müüja antud täiendava tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul pärast meeldetuletust (RKTKo 1.04.2009, 3-2-1-18-09, p 14).
16.4.Ringkonnakohtu hinnangul pole lepingu p 7.1.2 võimalik tõlgendada ka selliselt, et selles oleks kokku lepitud lepingust taganemine täiendava tähtaja andmiseta. Asjaolu, et otsest viidet VÕS §-le 114 selles punktis pole, ei võimalda sellist järeldust teha. Seda, et taganeda saaks täiendava tähtajata, pole ka hagejad väitnud, vaid on vastupidiselt viidanud taganemisavalduses, et nad on ostjale täiendava tähtaja andnud. Hagejad on tuginenud apellatsioonkaebuses sellele, et nad on andnud K. Sabbalile täiendava tähtaja VÕS § 114 mõttes kohustuse täitmiseks sellega, et müügilepingu p-s 7.1.2 ongi täiendav tähtaeg kokku lepitud, kuna müügilepingu p 3.3 järgi kohustus ostja ostuhinna tasuma järelmaksuna, tasudes igakuiselt 450 eurot vastava kuu 15-daks kuupäevaks ja lepingu p 7.1.2 võimaldas lepingust taganeda, kui ostja ei täida kohustust tasumise kuu viimaseks kuupäevaks. Nimetatud kokkulepet ei saa ringkonnakohtu hinnangul tõlgendada kui täiendava tähtaja andmist VÕS § 114 mõttes. Täiendava tähtaja andmist tuleb mõista selliselt, et pärast rikkumist antakse rikkujale teada, et kohustust on rikutud ja antakse selle täitmiseks täiendavalt aega. Maakohus pole tuvastanud, et hagejad oleks andnud osamaksete tasumiseks K. Sabbalile täiendava tähtaja, mida peetakse silmas VÕS §-s 114. Täiendava tähtaja määramise olulisust näitab just praegune olukord, kus K. Sabbal polnud tegelikult isegi teadlik, et osamaksed on tasumata ja täitis kohustuse peale sellest teadasaamist.
16.5.Ringkonnakohus nõustub hagejatega selles, et maakohtu lahendist ei pruugi selgelt olla väljaloetav maakohtu seisukoht taganemisavalduse osas. Samas maakohtu seisukohtadest on tuletatav, et kuivõrd hagejad ei andnud enne taganemisavaldust ostjale täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks, oli taganemisavaldus tehtud põhjendamatult, taganemine oli alusetu (taganemisavaldus on toimetu) ja müügileping on endiselt kehtiv. Seega ei ole alust hagejate hagi rahuldamiseks.
16.6.Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et kostja oleks pidanud eraldi hagiga vaidlustama taganemist, et saaks praegusel juhul selle põhjendamatusele tugineda. Mh on tuvastushagi esitamine ka piiratud, tuvastushagi ei ole vaja esitada, kui õigusliku huvi aitab tagada sooritushagi, mille rahuldamise eelduseks on vastava õigussuhte tuvastamine (vt RKTKo 3.10.2013, 3-2-1-97-13, p 10; RKTKo 19.04.2011, 3-2-1-12-11, p 37; RKTKo 17.12.2012, 32-1-157-12, p 14).
16.7.Asjas nähtub ja selles osas ka pooled ei vaidle, et K. Sabbal tasus taganemisavaldusest teada saades kogu müügilepingujärgse tasumata ostusumma 3150 eurot hageja I kontole. Seega saab järeldada, et ostja on oma müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse
täitnud. Seda järeldust ei muuda ka asjaolu, et hagejad otsustasid 3150 eurot pärast selle tasumist K. Sabbalile tagastada. Müügilepingu p-s 5.1 leppisid lepingupooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjatelt ostjale 30 kalendripäeva jooksul arvates hetkest, kui ostja poolt on täielikult täidetud ostuhinna tasumise kohustus. Samas nagu maakohus põhjendatult viitas, ei ole hagejad nõus asjaõiguslepingut sõlmima. Seega, kuna müügileping kehtib endiselt, ostja on ostuhinna täielikult tasunud, on põhjendatud rahuldada ka kostja vastuhagi, kohustada hagejaid vastavaid tahteavaldusi andma ning asendada need kohtulahendiga. Vastuhagi rahuldamist on pidanud põhjendatuks ka maakohus.
17.Kuigi ringkonnakohus nõustub sellega, et maakohus jättis põhjendatult hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, nähtub maakohtu otsuse resolutsioonist, et kuigi vastuhagi eesmärgiks on, et K. Sabbal saaks kinnisasja omanikuks, pole selle eesmärgi saavutamiseks kõiki vajalikke tahteavaldusi hagejatelt maakohtus sõnaselgelt taotletud ega maakohtu poolt ka kohtulahendiga asendatud. Nagu ringkonnakohus pooltele apellatsioonimenetluses selgitas, puudub kostja taotlus kohustada hagejaid andma tahteavaldus kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks K. Sabbalile, ning asendada see kohtulahendiga. Asjas nähtub, et kostjal on tegelikult sellise tahteavalduse saamiseks soov olemas ning apellatsioonimenetluses esitas hageja ringkonnakohtule ka omapoolse taotluse. Ringkonnakohtu istungil arutas kohus pooltega tahteavalduste küsimust ja kostja soovis kõigi vajalike tahteavalduste asendamist (dtl 301). Mh ei olnud ka hagejate esindaja tahteavalduste asendamise küsimuses otsuse täpsustamisele vastu (vt ringkonnakohtu istungi protokoll, dtl 301). Seega selleks, et otsuse resolutsioon oleks selge ja täidetav ja tooks kaasa selle, et kostja vastuhagis soovitud eesmärk oleks saavutatav, on vajalik täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3 tahteavaldusi puudutavas osas, kuivõrd praeguses resolutsioonis ei ole hagejaid kohustatud omandiõiguse üleandmiseks vajalikku tahteavaldust andma ega seda ka asendatud. Seega täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 ja sõnastab selle järgmiselt: „Täpsustada tsiviilasjas nr 2-24-12001 Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a otsuse resolutsiooni p 3 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr
XXXXXXXX)
omandiõiguse üleandmiseks Kadri Sabbalile (isikukood XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et kustutatakse omanikukanne Priit Põllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX). Priit Põllu ja Tatiana Pyllu tahteavaldused asendada kohtulahendiga.“
18.Samuti teeb ringkonnakohus täpsustuse maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 2, kuivõrd praeguses resolutsioonis on viidatud, et rahuldatakse vastuhagi kostjate nõusolekute kohtulahendiga asendamise nõudes. Maakohus on pidanud silmas ilmselt asja hagejaid, kes vastuhagiga seoses on vastukostjad. Samas tuleb resolutsiooni selguse huvides täpsustada, asendades mh väljend „kostjate“ isikute nimedega.
19.Maakohus on otsuse resolutsioonis märkinud, et otsuse jõustumisel tuleb tühistada hagi tagamiseks seatud võõrandamise keelumärge. Ei hagejad ega kostja pole selles osas maakohtu lahendit vaidlustanud.
20.Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata ja ringkonnakohus vaid täpsustab maakohtu lahendi resolutsiooni, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust ega kindlaksmääratud menetluskulude rahalist suurust.
Maakohus tegi otsuse ajal, mis K. Sabbali suhtes ei olnud välja kuulutatud pankrotti ning mõistis menetluskulud välja K. Sabbali kasuks. 9. aprillil 2025 kuulutati välja aga K. Sabbali pankrot. Seoses eelnevaga juhib ringkonnakohus tähelepanu pankrotiseaduse (PankrS) § 37 lg-le 1, mille kohaselt võib pankrotivarasse kuuluva võlgnikule võlgnetava kohustuse täitmist pärast pankroti väljakuulutamist vastu võtta üksnes haldur. Kui kohustus täideti võlgnikule, loetakse kohustus täidetuks üksnes juhul, kui täitmiseks üleantu on pankrotivaras säilinud või kui pankrotivara on üleantu arvel suurenenud. Seega tuleb menetluskulud, mille maakohus mõistis välja K. Sabbali kasuks, tasuda K. Sabbali pankrotihaldurile ehk pankrotivarasse. Arvestades asjaolu, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta TsMS § 171 lg 1 järgi hagejate kanda.
21.Ringkonnakohus määrab kindlaks ka ringkonnakohtu menetluskulude rahalise suuruse. Kostja esindaja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja apellatsioonimenetluse kulud maksumusega 2253 eurot 91 senti (õigusabi osutamine väljaspool istungit 8 tundi 36 minutit tunnitasuga 150 eurot + km = 1957 eurot 51 senti ja istungitel osalemise eest 37,2 eurot + 111 eurot + 37,2 eurot + 111). Arvestades praeguse asja sisu, tehtud toiminguid ja seda, et asjas toimus mitu kohtuistungit, võib pidada õigusabikulusid kokku 2253 eurot 91 senti põhjendatuks ning nimetatud summa tuleb solidaarselt hagejatelt võlgniku pankrotivarasse (PankrS § 541 lg 1 teine lause) välja mõista. Vastavalt kostja taotlusele märgib ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.