Asjaõigus › Omandiasjad

16.01.2007 kohtuistungil esitas hageja täpsustatud hagiavalduse, milles palus tunnistada oma omandiõigust vaidlusaluse korteriomandi suhtes ning parandada Harju Maakohtu kinnistuosakonna registriosa nr XXXXXXX teise jao kannet omaniku kohta järgmiselt: kustutada kanne elamuühistu E Vilde tee 82 omandiõiguse kohta ning teha uus kanne, millega kanda omanikuna sisse A. M.. Hagiavalduse kohaselt suri 07.12.1997 O. M., kes oma eluajal oli olnud osamaksu omanikuna EÜ Vilde tee 82 liige ning kasutanud osamaksu alusel elamiseks korterit nr xx. Koos temaga elas korteris tema abikaasa V. M. ning lapselaps A. M.. O. M. pärandas temale kuulunud vara, s. h. ka abielu ühisvarana temale kuulunud 1⁄2 mõttelist osa EÜ Vilde tee 82 osakust A. M.le. Nimetatud asjaolu kohta on väljastatud 18.10.2000 testamendijärgse pärimisõiguse tunnistus. Osaku 1⁄2 mõttelise osa testamendijärgse pärijana esitas hageja ühistule avalduse, milles avaldas soovi astuda ühistu liikmeks. Avaldust ei rahuldatud, kuna ühistu liikmeks võeti surnud O. M.i asemel tema üleelanud abikaasa V. M.. V. M. suri 26.03.2001, tema seadusjärgseks pärijaks on tema õetütar T. F.. T. F. on väljastanud hagejale üldvolituse pärandi vastuvõtmiseks, mille alusel A. M. võttis 02.06.2006 pärandi vastu ning T. F.le väljastati seadusjärgse pärimisõiguse tunnistus 1⁄2 mõttelisele osale elamuühistu osakust. Pärandi vastuvõtu dokumentide vormistamine viibis, kuna T. F. elab alaliselt XXXXXXXXXX ning selle riigi poolt väljastatud sugulust tõendavad dokumendid tuli apostillida. 30.04.2002 sõlmis kostja notariaalse asjaõiguslepingu, millega kinnistas korteri nr xx korteriomandina elamuühistu omandisse. Seejuures esitas kostja notarile ebaõigeid andmeid korteri valduse kohta, kinnitades, et asja valdajaks on elamuühistu. Tegelikult on korteri valdajaks pärast V. M.i surma olnud üksnes A. M.. Hageja pöördus pärijana ja kaaspärija esindajana 12.06.2006 kostja poole ja taotles korteriomandi üleandmist endale kui osaku pärijale ja kaaspärija esindajale. Kostja keeldus korteriomandit üle andmast ning väitis, et pärija A. M. on üldse kaotanud õiguse pärandile seoses asjaoluga, et teda ei võetud pärast O. M.i surma elamuühistu liikmeks. T. F.l ei ole aga õigust korteriomandi üleandmist nõuda, kuna ta ei ole esitanud avaldust ühistu liikmeks astumiseks. Asjaõiguslepingu sõlmimine, millega kostja võttis korteri enda omandisse korteriomandina, ning selle alusel kostja kandmine kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna rikub elamuühistu osakute pärijate pärimisõigust ning on vastuolus pärimisseaduse (PärS) § 139 lõikega 1 ning eluruumide erastamise seaduse (EES) §-dega 211 ja 218. Vastavalt EES §-le 211 on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Sama seaduse § 218 lõikest 2 tuleneb, et kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele. Korteri valdajaks on olnud hageja. 18.10.2000 väljastatud pärimisõiguse tunnistusega on hageja omandanud 1⁄2 osamaksu omandiõiguse alusel ja teise pärija T. F. volitatud esindajana 1⁄2 osamaksu pärimisõiguse alusel. Hageja on pärandvara O. M.i pärandi pärijana ja V. M.i pärandi seadusjärgse pärija volinikuna vastu võtnud. Vastavalt PärS §-le 130 lähevad pärandi vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused. PärS § 118 lg 4 kohaselt on pärandi vastuvõtmise tähtajaks 10 aastat, arvates pärandi avanemisest. Nii A. M. kui T. F. on pärandi seaduses nimetatud tähtaja jooksul vastu võtnud. PärS § 139 lg 1 järgi on pärandvara seadusliku aluseta valdav isik kohustatud selle pärijale välja andma.

Pärast O. M.i surma sai elamuühistu liikmeks tema üleelanud abikaasa V. M.. 26.03.2001 surnud V. M.i pärijaks on T. F., kellele läks üle 1⁄2 mõttelist osa abikaasade ühisvaraks olnud osamaksust, mida A. M. ei olnud pärinud. T. F. volitas A. M.t oma pärandvara vastu võtma ning teostama sellega kõiki tehinguid, s. h. müüma, ostma ja kinkima, ka endale. Pärijate vahel puudub vaidlus selle üle, kellel oleks olnud eesõigus ühistu liikmeks astuda. Elamuseaduse (ES) kohaselt oleks see õigus olnud mõlemal pärijal, A. M.l § 22 lg 2 alusel ning T. F.l § 22 lg 4 alusel. T. F. ja A. M. vahelise kokkuleppe kohaselt pidi viimane saama korteri endale, kuna ta kasutab seda oma perekonnaga elamiseks ning ta pidi kaaspärijale tema osa hüvitama rahas. 03.09.2007 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepingus leppisid A. M. ja T. F. kokku, et A. M. maksab T. F.le tema osa pärandvarast välja ning T. F. loovutab oma pärimisõiguse A. M.le. AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. Pärijad on korteri osamaksu seaduslikud omanikud alates pärandi avanemisest ning ainult neil on õigus selle korteri suhtes asjaõiguslepingu sõlmimiseks korteriomandi moodustamiseks. Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lg 1 kohaselt on maa ostueesõigusega erastamise õigus elamuühistu liikmetel vastavalt nendele kuuluva osamaksu suurusele. Liikmelisus elamuühistus tugineb omandiõigusele osamaksu suhtes ega või tuleneda muust seaduslikust alusest. Kostjale ei ole omandiõigus korteri nr xx osamaksule kunagi üle läinud. Kostja ei saa olla ka korteriomandi heauskseks omandajaks, kuivõrd ta oli kostjaks 29.06.2001 Tallinna Linnakohtule esitatud hagis ning seetõttu teadlik A. M. ja V. M.i pärijate pärimisõigusest. Sellele vaatamata sõlmis kostja 30.04.2002 asjaõiguslepingu korteriomandi moodustamiseks ja selle kinnistamiseks ühistu nimele, võttes sellega pärandvara enda omandisse ilma seadusliku aluseta. Nimetatud asjaõigusleping on sõlmitud vastuolus seaduse nõuetega ning pärijate omandiõigust rikkudes ja seega tühine, lähtudes lepingu sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lõikest 2. Vastavalt AÕS §-le 65 võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega kinnistusraamatus rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna hageja ei ole kunagi olnud EÜ Vilde tee 82 liige, Vilde tee 82 asuva korteri nr xx valdaja ega osamaksu omanik. V. M.il kui EÜ Vilde tee 82 liikmel oli tagasinõudeõigus korteri osamaksule tervikuna. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et T. F.l ja A. M.l on seaduslik alus nõuda omandiõiguse tunnustamist vaidlusalusele korteriomandile ja ebaõige kande parandamist kinnistusraamatus. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) §-le 2 kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. ES § 14 lõikest 1 tulenevalt kuuluvad korter ja osamaks elamuühistule. Elamuühistu liige saab kasutada omaette korterit elamuühistule kuuluvas elamus vaid liikmelisuse alusel. Osamaksu suurus vastab ühistu liikme valdusesse antud eluruumi üldpinna suurusele vastavale osale elamu ehitusmaksumusest (ES § 14 lg 2). Järelikult oli abikaasade O. M.i ja V. M.i ühisvaraks Tallinnas XXXXX XXX XX-XX asuva korteri tagasinõudeõigus ning nende pärandvaraks sai olla üksnes nõudeõigus osamaksule. Pärast O. M.i surma 07.12.1997 oli hagejal õigus pärida 1⁄2 osa nõudeõigusest nimetatud korterile. Nõudeõigus ei ole aga samastatav korteri pärimisega ning nõudeõigust poolele osamaksule ei saa pärida seda kasutama või valdama asudes. Seega ei oma tähtsust asjaolu, et hageja elas vaidlusaluses korteris. Hageja kasutas surnud O. M.i ja V. M.i valduses olnud elamuühistule kuulunud korterit üürniku staatuses. Lähtudes ES § 10 lõikest 1, ei kuulunud hageja O. M.i perekonnaliikmete hulka. ES § 17 järgi on elamuühistu liikme väljaastumisel või

väljaarvamisel ühel temaga koos elanud perekonnaliikmetest õigus eluruumi edasi kasutada juhul, kui mõni neist omandab osamaksu ja astub elamuühistu liikmeks. Hagejal A. M.l nimetatud õigust ei olnud. See asjaolu on tuvastatud Tallinna Linnakohtu 07.04.2004 otsusega tsiviilasjas nr 2/5/231-4391/01. V. M. kui (endise) liikme O. M.i abikaasa sai 13.07.1998 kooskõlas ühistuseaduse (ÜS) § 25 lõikega 1 ja PärS § 117 lõikega 3 elamuühistu liikmeks ning Xxxxx xxx xx-xx korteri kasutajaks ja osamaksu seaduslikuks valdajaks. Seejuures oli EÜ Vilde tee 82 väljastanud 09.02.1998 (s. o. enne V. M.i liikmeks võtmist) hagejale tõendi, millega kinnitas viimase nõudeõigust XXXXX XXX XX-XX korteri 1⁄2 osamaksule. Oma otsuse tegemisel tugines elamuühistu juhatus ES § 22 lõikele 1 ning ka PärS § 117 lõikele 3 ning § 129 lõikele 4. Hageja ei ole vaidlustanud V. M.i vastuvõtmist elamuühistu liikmeks ega ole ka oma osa osamaksust V. M. välja nõudnud. Seda tuleb vaadelda kui osamaksust loobumist. Hageja testamendijärgse pärimisõiguse tunnistus on välja antud alles 18.10.2000, s. o. kaks aastat, kolm kuud ja viis päeva pärast seda, kui V. M. sai EÜ Vilde tee 82 liikmeks ja seaduslikuks valdajaks korteri ning kogu osamaksu suhtes. Pärimistunnistus ei tekita tsiviilõigusi ega kohustusi. See on vaid tõend isiku pärimisõiguse ja selle ulatuse kohta. Pärimistunnistus ei tekita ega lõpeta omandiõigust. A. M.l saab olla nõudeõigus vaid V. M.i pärija T. F. vastu, mitte aga kostja vastu. Nimetatu tuleneb ka Tallinna Linnakohtu otsusest tsiviilasjas nr 2/5/231-4391/01. V. M. suri 26.03.2001 ning arvati samal päeval kooskõlas ES §-ga 23 elamuühistust välja. Tema pärandvaraks jäi nõudeõigus korteri osamaksule, mille elamuühistu on tulenevalt ÜS § 31 lg-st 4 kohustatud tema pärijatele tagastama. Kostja on jätkuvalt nõus välja maksma T. F.le kui V. M.i seadusjärgsele pärijale kogu tema pärandvara (nõudeõiguse korteri osamaksule), mille väärtus on võrdne korteri turuhinnaga V. M.i pärandi avanemise ajal (s. o. 26.03.2001 seisuga). Maakohtu otsuse põhjendused 10.03.2008 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus, et Tallinnas E. Vilde tee 82 asuva hoone (korterelamu) omanikuks oli enne eluruumide erastamist registreeritud EÜ Vilde tee 82 kui mittetulundusühing. Selles majas asuva korteri nr xx kasutajateks olid abikaasad O. ja V. M., elamuühistu liikmeks oli mõlema abikaasa eluajal O. M.. O. M. suri 07.12.1997, pärandades 21.02.1994 tehtud testamendiga kogu oma vara tütrepojale A. M.le. 26.09.2000 on notar tõestanud A. M. avalduse O. M.i pärandi vastuvõtmiseks ning 18.10.2000 on notar väljastanud pärimisõiguse tunnistuse 1⁄2 mõttelisele osale osamaksust EÜ-s Vilde tee 82. Elamuühistu liikmeks sai pärast O. M.i surma ühistu 13.07.1998 otsuse alusel V. M.. V. M. suri 26.03.2001. Tema seadusjärgseks pärijaks on XXXXXXXXXX elav õetütar T. F.. Viimane ei ole esitanud EÜ-le Vilde tee 82 avaldust elamuühistu liikmeks saamiseks, nagu seda nägi ette 12.06.1998 vastu võetud ühistu põhikirja p. 3. 7. 30.04.2002 esitas EÜ Vilde tee 82 korteri nr xx kinnistamiseks elamuühistu nimele kinnistamisavalduse, mille alusel on kinnitusraamatusse korteriomandi omanikuna sisse kantud EÜ Vilde tee 82. Puudub vaidlus selles, et kostja on asutatud EÜ Vilde tee 82 reorganiseerimise teel korteriühistuks. 06.06.2006 väljastatud seadusjärgsest pärimisõiguse tunnistusest nähtuvalt on T. F. vastu võtnud V. M.i pärandvara, mis koosneb 1⁄2 mõttelisest osast osamaksust EÜ-s Vilde tee 82, millele vastab kasutusõigus kahetoalisele korterile. 03.09.2007 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepinguga on T. F. päritud osamaksust tulenevad õigused loovutanud hagejale. Hageja nõuded rajanevad sisuliselt kahel õiguslikul käsitlusel. Esiteks on hageja palunud tunnustada tema omandiõigust korteriomandile O. M.i pärijana, kellele läks pärandvarana üle

nõudeõigus 1⁄2 mõttelisele osale osamaksust EÜ-s Vilde 82. Teiseks on hageja nõudeõiguse loovutamise lepinguga omandanud ka T. F. kui V. M.i seadusjärgse pärija õigused 1⁄2 mõttelisele osale osamaksust EÜ-s Vilde 82. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt korteriomandi tasuta üleandmist O. M.i pärijana. Tulenevalt alates 1. jaanuarist 1997 kehtiva PärS §-st 2 on pärand pärandaja vara. Vastavalt sama seaduse § 3 lõikele 1 avaneb pärand pärandaja surma või surnuks tunnistamise korral. PärS § 3 lg 2 kohaselt on pärandi avanemise aeg pärandaja surmapäev. Pärandi avanemisel tekib pärijal õigus pärida (PärS § 3 lg 4). Pärimiseks peab pärija pärandi vastu võtma (PärS § 4). Vastavalt PärS § 130 lg-le 1 lähevad pärandi vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna. Vastavalt O. M.i pärandi avanemise ajal kehtinud ES § 22 lõikele 1 oli elamuühistu (-kooperatiivi) liikmega koos elanud abikaasal liikme surma korral eelisõigus elamuühistu (-kooperatiivi) liikmeks astumisel juhul, kui tal on õigus osale osamaksust. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt oli pärandajaga koos elanud osamaksu või selle osa pärijal eelisõigus astuda elamuühistu (-kooperatiivi) liikmeks juhul, kui pärandaja abikaasal selline õigus puudub või kui ta ei soovi seda kasutada. ES § 22 lg 5 sätestas seejuures, et vaidlused elamuühistu (kooperatiivi) liikmeks astumise eelisõiguse üle pärandi avanemise korral lahendatakse kohtu korras. Võttes aluseks enne 1. veebruari 2002 kehtinud ÜS § 28 lg 1 ning enne 1. jaanuari 2005 kehtinud ES § 14 lg 1, oli O. M.i ja V. M.i kui abikaasade ühisvaraks Tallinnas E Vilde tee 82 majas asuva korteri nr xx osamaksu tagasinõude õigus. Korter ja osamaks tema rahalises väärtuses kuulusid EÜ-le Vilde 82. Tulenevalt ES § 14 lg-st 1 on elamuühistul õigus anda eluruum omaette korterina elamuühistule kuuluvas elamus üksnes liikme valdusesse. Elamuühistu korteri kasutamise õigus ei põhine omandiõigusel, vaid liikmelisusel. Osamaksu omandaja saab liikme õigused ja kohustused elamuühistu liikmeks vastuvõtmise otsuse alusel (ES § 21 lg 2). Sellest, et osamaks on üksnes liikme omand, on tehtud erand ES § 21 lõikes 1, kus tunnustatakse osamaksu kuulumist abikaasade ühisomandisse. Elamuühistu osamaksu omandamist kaasomandisse seadus ei võimalda. Abikaasade ühisvaraks ei ole korter ega osamaks elamuühistus, sest need kuuluvad elamuühistule ja abikaasade ühisvaraks võib olla osamaksu tagasinõude õigus, kui ühistu liige ühistust lahkub või ta sealt välja arvatakse. Sellest tulenevalt jääb abikaasade ühisvara jagamisel osamaksu tagasinõude õigus vaid sellele abikaasale, kes on elamuühistu liige. Teine abikaasa võib nõuda kompensatsiooni abikaasalt, kellele jäi osamaksu tagasinõude õigus. Vaidlustamata asjaolude kohaselt võeti pärast O. M.i surma kooskõlas ES § 22 lõikega 1 elamuühistu liikmeks V. M., mitte hageja. V. M.ile kui ühistu liikmele jäi seega ka (eelnevalt abikaasade ühisvarasse kuulnud) osamaksu tagasinõude õigus kogu selle ulatuses. Hagejal kui O. M.i õigusjärglasel olnuks õigus nõuda V. M.ilt temale pärandatud osa rahalist kompenseerimist. V. M. oli elamuühistu liige kuni oma surmani 26.03.2001. Hageja ei ole V. M.i pärija ning teda ei saaks ES § 10 lõikest 1 ja § 17 lõikest 1 lähtudes õiguslikult lugeda ka V. M.i perekonnaliikmeks. Seetõttu ei oma kõnealuses kontekstis õiguslikku tähtsust asjaolu, et hageja on võtnud vastu O. M.i pärandi ja olnud korteri otseseks valdajaks. Pärimisasja nr 6454-2000 materjalidest nähtuvalt on Tallinna notar Mare Miller 02.06.2006 tõestanud T. F. pärandi vastuvõtmise avalduse (T. F.t on avalduse tegemisel volikirja alusel esindanud hageja A. M.). 06.06.2006 on sama notar väljastanud T. F.le seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse pärandvarale, mis koosneb 1⁄2 mõttelisest osast osamaksust EÜ-s

Vilde tee 82 suurusega 15 742,60 krooni, millele vastab kasutusõigus 2-toalisele korterile üldpinnaga 43, 2 m2. Pärandi vastuvõtmise ja pärandist loobumise kord oli V. M.i pärandi avanemise ajal ning on ka käesoleval hetkel reguleeritud PärS §-s 117. Tulenevalt PärS § 117 lõikest 1 võib pärandi vastu võtta vastavasisulise avalduse esitamisega pärandi avanemise koha notarile, mille notar tõestab. PärS § 118 lg 3 kohaselt on pärandi vastuvõtmise või sellest loobumise üldiseks tähtajaks 10 aastat, arvates pärandi avanemisest. Seega on T. F. 26.03.2001 surnud V. M.i pärandi vastu võtnud seadusest tuleneva tähtaja jooksul. PärS mõttest lähtuvalt määratakse pärandvara koosseis kindlaks pärandi avanemise aja seisuga. V. M.i pärandi avanemise hetkel ei kuulunud pärandaja vara hulka korteriomandit, mille suhtes palub hageja oma omandiõigust tunnustada. Pärandvara hulka kuulus nõudeõigus 1⁄2 mõttelisele osale osamaksust EÜ-s Vilde tee 82. Elamuühistu korteri kasutamise õigus ei põhine omandiõigusel, vaid liikmelisusel. Samas tuleb arvestada ka vaidlusaluse korteriomandi kinnistamise hetkel kehtinud EES § 218 lõiget 2. Nimetatud sättest tuleneb, et kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja elamuühistu (-kooperatiivi) reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud avalduse, riigiga sõlmitud võõrandamistehingu ja muude seaduses sätestatud dokumentide alusel elamuühistu (-kooperatiivi) poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele. Korterivaldajateks tuleb sama paragrahvi lõikes 1 sätestatu põhjal lugeda elamuühistu (-kooperatiivi) liikmed. Seega andnuks liikmelisus elamuühistus õiguse saada korteriomandi kui kinnisasja omanikuks ühistu liikme valdusesse antud korteri suhtes. Samas ei anna 1⁄2 osamaksu (s. t. 1⁄2 osamaksu tagasinõude õiguse) omandamine veel iseenesest liikmelisust elamuühistus. Võttes aluseks ES § 23 lg 1 ning ÜS § 22 p 1 ja § 23 lg 2, lõppes elamuühistu liikme surma korral tema liikmeksolek liikme surmapäevast. Lähtudes ÜS § 25 lg 1 teisest lausest, pidi ühistu liikme pärija ühistu liikmeks astumiseks esitama vastavasisulise kirjaliku avalduse ühe aasta jooksul ühistu liikme surma päevast arvates. Vastavalt ÜS §-s 14 sisaldunud regulatsioonile toimus liikmeks vastuvõtmine ühistu üldkoosoleku või juhatuse otsuse alusel. Kui endise liikme pärija otsustati liikmeks võtta, tekkisid tal ÜS § 25 lg 1 alusel liikme õigused ja kohustused endise liikme surmapäevast (s. t. tagasiulatuvalt). Sisuliselt sama tulenes ka EÜ Vilde tee 82 põhikirja punktidest 3. 6 ja 3. 7. Puuduvad tõendid selle kohta, et T. F. oleks elamuühistu endise liikme pärijana esitanud kirjaliku avalduse elamuühistu liikmeks astumiseks. Seetõttu ei saa tal olla tekkinud elamuühistu liikme õigusi ega kohustusi ning tal puudub omandiõigus Tallinnas X.XXXXX XXX XX-XX korteriomandile. Lähtudes eeltoodust, ei riku EÜ Vilde tee 82 poolt 30.04.2002 tehtud korteriomandite kinnistamise avaldus hageja asjaõiguslikku positsiooni. Vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingu (AÕS § 641; enne 1. juulit 2003 AÕS § 120) tühisuse tuvastamise hagi esitamise õigus on isikul, kes on vastava lepingu poolteks. Asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi. Asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik võib esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, s. t. mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Käesoleva vaidluse puhul ei ole tegemist küll asjaõiguslepinguga varemkehtinud AÕS § 120 lg 1 tähenduses, vaid üksnes EES § 218 kohase avaldusega korteriomandite kinnistamiseks (kinnistamisavaldusega), kuid Eesti kinnisvarakäibe üldisi põhimõtteid arvestades on kohtu hinnangul põhjendatud Riigikohtu praktikast lähtuda ka hageja A. M. nõuete lahendamisel. Liiatigi puudus enne 1.juulit 2003 kehtinud asjaõigusseaduse redaktsiooni puhul vähemalt seaduse teksti tasandil alus kinnistamisavaldust

asjaõiguslepingust eristada. Korteriomandi kinnistamine kostja nimele ei riku ülaltoodud kaalutlusi arvestades hageja subjektiivseid õigusi korteriomandi omandiõigusele, mis on sisse kantud kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX, ning hagejal puudub seega õigus hageda 30.04.2002 tehtud korteriomandite kinnistamisavalduse tühisuse tuvastamist. Eeltoodust lähtuvalt ei saa hagejat lugeda ka AÕS § 65 lg 1 tähenduses isikuks, kelle õigust on kinnistusraamatu ebaõige kandega rikutud, ning kes saaks seetõttu hageda kostjalt nõusolekut kinnisturaamatu kannete muutmiseks. Kuivõrd korteriomandi kinnistamine kostja nimele ei riku hageja õigust korteriomandi omandile, ei pea kohus vajalikuks käsitleda hagiavalduses esitatud väiteid, mille kohaselt korteriomandi kinnistamine elamuühistu nimele on vastuolus EES §-des 211 ja 218 sätestatuga ning MaaRS § 22 lõikega 1. Hageja on muuhulgas väitnud, et ES §-s 22 sisalduva regulatsiooni alusel olnuks õigus elamuühistu liikmeks saada nii A. M.l kui T. F.l, esimesel ES § 22 lg 2 alusel ja teisel ES § 22 lg 4 alusel. Viimatinimetatud sätted ei ole koos kohaldatavad. Lisaks vajab rõhutamist, et A. M. ei ole vaidlustamata asjaolude kohaselt V. M.i (kui elamuühistu liikme) pärija. Pooltel on erimeelsus ka selles, kas A. M. sai T. F. poolt väljastatud volikirja alusel vallata V. M.i pärandvara, s. h. elamuühistu liikme osamaksu tagasinõude õigust. Sel ei ole vaidluse lahendamise seisukohast õiguslikku tähtsust, kuna V. M.i pärija T. F. ei ole esitanud avaldust elamuühistu liikmeks astumiseks. Valduse teostamist volikirja alusel ei saa siiski õiguslikult võimalikuks pidada. Vastavalt AÕS §-le 32 on valdus tegelik võim asja üle ning AÕS § 33 lg 1 alusel loetakse valdajaks isikut, kelle tegeliku võimu all asi on. Isik, kes teostab võimu volikirja alusel, võiks olla käsitletav valduse teenijana AÕS § 33 lg 3 mõttes, kuid nimetatul ei ole pärandi vastuvõtmise või vastuvõetuks loetuse seisukohalt õiguslikku tähtsust. Mis puudutab küsimust valduse võimalikkusest elamuühistu osamaksu tagasinõudele kui nõudeõigusele, siis ilmselt ei saaks iseenesest välistada nõudeõiguse pärandvarana vastuvõtmist selle eluruumi valdamise kaudu, mille kasutamiseks osamaks elamuühistus õiguse annab (PärS § 117 lg. 3). Lisaks valduse fakti tuvastamisele oleks sellisel juhul vajalik tuvastada ka pärija tahe pärandvara vastu võtta. Kuigi hagejal puudub õigus korteriomandi omandile, võib tal T. F. õigusjärglasena olla kostja vastu võlaõiguslikke nõudeid. Vastavalt ÜS § 31 lõikele 1 kuulus osamaks ühistust välja astunud või välja arvatud liikmele tagastamisele kuue kuu jooksul liikme varaliste õiguste ja kohustuste lõppemise päevast arvates. Surnud liikme pärijale, kes ei astu ühistu liikmeks, tuli ühistul sama paragrahvi lõike 4 kohaselt osamaks tagastada ühe aasta möödumisel liikme surmast ühe kuu jooksul. Osamaksu suuruse hindamisel tuleks lähtuda selle harilikust väärtusest (turuhinnast). Kuivõrd hageja kostja vastu (alternatiivset) rahalist nõuet esitanud ei ole ning on kohtule kinnitanud, et ta nimetatud nõuet esitada ei soovi, ei pea kohus küsimusi hageja nõudeõiguse olemasolust ja suurusest vajalikuks siinkohal üksikasjalikumalt käsitleda. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lõigetest 1 ja 5, jätab kohus arvestamata ka poolte esitatud vastavasisulised tõendid. Apellatsioonkaebuse põhjendused Apellatsioonkaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi täielikult rahuldada kas omandiõiguse tunnustamise ja kinnistu kande parandamise nõudes või alternatiivses osamaksu rahalise väärtuse hüvitamise nõudes.

Vastavalt PärS §-le 2 on pärand pärandaja vara. O. M.i kui elamuühistu liikme varaks oli tema õigus 1/2 ühistu osamaksule kui abikaasade ühisvarale. Selle vara suhtes tegi ta testamendi ja pärandas selle A. M.le. Õigus ühistu osamaksule ei kuulu selliste õiguste hulka, mis oleks lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna. Järelikult kuulus alates 07.12.1997 A. M. õigus 1⁄2 osamaksule elamuühistus Vilde 82 korterile nr xx. ES § 22 lg 2 kohaselt on elamuühistu liikmega koos elanud pärijal eelisõigus astuda elamuühistu liikmeks, kui pärandaja abikaasal selline õigus puudub või ta ei soovi seda kasutada. A. M. esitas ühistule avalduse tema vastuvõtmiseks elamuühistu liikmeks pärast O. M. surma, kuid seda avaldust ei lahendatud. Asjaolu, et üleelanud abikaasa V. M. kasutas oma eelisõigust astuda ühistu liikmeks (ES § 22 lg 1) ja et ta ühistu liikmeks vastu võeti, ei saanud A. M. kuuluvat õigust 1⁄2 osamaksule lõpetada ega saanud see ka iseenesest üle minna elamuühistu liikmeks võetud pärandaja abikaasale. V. M.i ja A. M. näol on tegemist erinevate isikutega, kelle õigus osamaksu suhtes tugines erinevatele õiguslikele alustele ning need õigused ei saanud üksteist vastastikku mõjutada ega üksteisele üle minna. A. M. ei ole kunagi loobunud oma õigusest 1⁄2 mõttelisele osale osamaksust ega esitanud V. M. vastu võlaõiguslikku nõuet 1⁄2 osamaksu nõudeõiguse rahalise väärtuse hüvitamiseks, kuna ta soovis korterit kasutada elamiseks ning V. M. seda talle ei keelanud. ES § 22 lg 5 kohaselt lahendab pärijate vaidluse selle kohta, kes neist saab ühistu liikmeks, kohus. V. M. ja A. M. näol ei olnud tegemist kahe pärijaga, mistõttu nendevaheline võimalik vaidlus kohtu pädevusse ei kuulunud. A. M. aktsepteeris V. M. eelisõigust saada ühistu liikmeks. Pärast V. M. surma 26.03.2001, ühistu A. M. avaldust ühistu liikmeks astumiseks ei arutanud, leides, et A. M. on oma õiguse osamaksule kaotanud. Pärimisõiguse sätete kohaselt lähevad pärandaja õigused ja kohustused pärandi vastuvõtmisel pärijale üle ja pärandvara hulka kuuluv õigus 1⁄2 osamaksule on õiguslikuks aluseks nõuda enda vastuvõtmist elamuühistu liikmeks ES § 22 lg 2 alusel. A. M. ei saanud ühistu liikmeks mitte seetõttu, et ta seda ei oleks soovinud või oleks oma õigusest pärandile loobunud, vaid seetõttu, et kostja tema õigust pärandile ei tunnistanud. V. M.l oli elamuühistu liikme üleelanud abikaasana eelisõigus astuda ühistu liikmeks, võrreldes ühistu liikme pärijaga. V. M. surma järel jäi aga ainsaks ühistu liikmeks astumise eelisõigust omavaks isikuks A. M. ning kostja keeldus õigusliku aluseta tema õigusi tunnistamast. Maakohus on jätnud ebaõigesti kohaldamata PärS § 130 lg 1 ja ES § 22 lg 2. T. F.l puudus võimalus ühe aasta jooksul pärast pärandaja surma ühistu liikmeks astumise avaldust esitada, kuivõrd pärimisõiguse tunnistus väljastati temale alles 06.06.2006. Selleks ajaks ei olnud elamuühistut Vilde 82 olemas, kuna oli likvideeritud selle õigusjärglase – korteriühistu moodustamisega. T. F. kuuluv õigus 1⁄2 osale osamaksust ja sellele tuginev õigus nõuda enda ühistu liikmeks vastuvõtmist ei saanud lõppeda sellega seoses, et avaldus ühistu liikmeks vastuvõtmiseks jäi ühe aasta jooksul pärandaja surmast arvates objektiivsetel põhjustel esitamata. ÜS § 25 lg 1 sätestab liikmeks astumise avalduse esitamise korra, kuid ei sisalda mingeid juhuseid juhul, kui see avaldus on jäänud nimetatud tähtaja jooksul esitamata. Seega tuleb juhinduda üldistest, sel ajal kehtinud seaduse sätetest nõude aegumise tähtaja kohta. Kehtinud TsÜS § 120 lg 2 p 5 kohaselt peatub nõude aegumistähtaeg pärandaja surmast kuni pärandi vastuvõtmiseni. Seega oli T. F. õigus esitada avaldus liikmeks astumiseks, s. o. nõue tunnistada tema õigust astuda ühistu liikmeks, alates 26.03.2001 kuni 06.06.2006 peatunud. Kohtu järeldus selle kohta, nagu oleks T. F. pärimisõigusel tuginev osamaksu nõudeõigus seetõttu, et avaldus jäi aasta jooksul pärandaja surmast arvates esitamata, kuhugi kadunud, ei ole õige ja ei vasta seadusele.

Kohus on jätnud tähelepanuta, et elamuühistus korteri kasutamise õigus põhineb küll liikmelisusel, kuid õiguse liikmeks astuda annab õigus osamaksule. Õiguse osamaksule olid A. M. ja T. F. omandanud pärimise kaudu ja kumbki ei ole sellest õigusest loobunud. Oma õigused ja kohustused loovutas T. F. A. M., seega on A. M. isikuks, kes omab õiguse kogu korteri nr xx osamaksule ja selle kaudu õiguse nõuda omandiõiguse tunnistamist ES § 218 lg 2 korras moodustatud korteriomandile. Kostjal ei olnud üldse mingit õiguslikku alust lugeda end korterivaldajaks: korteri osamaksu nõudeõigust ühistul ei olnud ja ühistut pole võetud ka elamuühistu liikmeks. Järelikult on korteri nr xx kinnistamine elamuühistu Vilde 82 nimele toimunud õigusliku aluseta ja juba seetõttu tühine. Maakohus rikkus ka menetlusõiguse norme. Esialgu oli hageja esitanud alternatiivse nõude osamaksu väärtuse hüvitamiseks. Otsuse kohaselt jättis kohus nõude hindamata, kuna hageja ei soovinud alternatiivset nõuet menetluse lõpuks toetada. Hageja soov eelistada omandiõiguse tunnistamise nõuet oli ajendatud eelkõige emotsionaalsetest põhjustest. Kohtul oli võimalik hageja nõudest loobumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 5 alusel mitte vastu võtta, eriti seetõttu, et kohtul oli menetluse lõpuks juba välja kujunenud arvamus võimaliku kohtulahendi suhtes. Kohtul on kohustus lahendada tsiviilasi õigesti ja seaduslikult. Seoses sellega oleks kohtul olnud kohustus selgitada isiklikult hagejale, et alternatiivsest nõudest loobumine ei ole kohtu arvates asja õige lahendamise huvides kohane. Hageja õiguste kaitseks oleks ka alternatiivse nõude rahuldamine olnud piisav. Alternatiivse nõude osas menetlust kohtumäärusega ei lõpetaud. Seega on kohus rikkunud TsMS § 438 lõiget 1, mille kohaselt peab kohus otsuse tegema iga nõude suhtes, kui menetlust ei ole lõpetatud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Riigikohtu seisukoht Riigikohtu Tsiviilkolleegium tühistas 15.04.2009 ringkonnakohtu otsuse ja saatis uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada. Asjas on võimalik teha uus otsus, millega hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks rahuldada. Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevates asjaoludes:

Kuna hageja ja T. F. olid osamaksu omanikud ja liikmeks astumisel oleks neil olnud õigus kasutada korterit XX, siis olid nad õigustatud elamuühistu poolt erastatud maa korteriomanditena kinnistamisel saama korteriomandi nr xx kaasomanikeks. Eeltoodu tõttu rikkus EÜ Vilde tee 82 poolt 30.04.2002 tehtud korteriomandite kinnistamisavaldus hageja ja T. F. subjektiivseid õigusi korteriomandile, mis on kantud registriossa XXXXXXX, ja nad olid õigustatud nõudma 30.04.2002 esitatud kinnistamisavalduse tühisuse tuvastamist. Kuna 30.04.2002 esitatud kinnistamisavaldus, mis on käsitletav asjaõiguslepinguna, rikkus hageja ja T. F. omandiõiguslikku positsiooni ja lepingu p-d 1.1.15 ja 3.1.14 olid vastuolus korteriomandi kinnistamise hetkel kehtinud EES § 218 lg-ga 2, siis oli kinnistamisavaldus pde 1.1.15 ja 3.1.14 osas seadusega vastuolus. Avalduse esitamise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt oli seadusega vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud, kui seadust ei olnud oluliselt rikutud. Kolleegium leiab, et tegemist oli olulise seaduserikkumisega, mistõttu olid 30.04.2002 kinnistamisavalduse p-d 1.1.15 ja 3.1.14 tühised ja neil ei olnud õiguslikke tagajärgi. Tühise avalduse alusel on kinnisturaamatusse kantud korteriomandi omanikuna isik, kes ei olnud õigustatud korteriomandit erastama. Seega on kinnistusraamatu kanne kostja kui korteriomandi omaniku kohta ebaõige. AÕS § 65 lg 1 sätestab, et isik, kelle asjaõigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnisturaamatusse kantud või on kantud ebaõigesti, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande saab parandada, kui kande parandamisest puudutatud isik annab selleks KRS § 341 järgi nõusoleku. Hageja on nõudnud kinnistusraamatusse kantud omanikukande muutmist. Selleks, et kostja kustutada kinnistusraamatust ja kanda sinna korteriomandi omanikuna hageja, on vajalik kostja nõusolek. Kostja on keeldunud sellist tahtevaldust andmast. Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust TsÜS § 68 lg 5 kohaselt jõustunud kohtuotsus, millega kohustatakse andma isikut tahteavaldus. Seega tuleb kohustada kostjat andma nõusolek, mille alusel kustutatakse Harju Maakohtu Kinnistusosakonna registriosa nr 884701 teisest jaost EÜ Vilde tee 82 kohta tehtud omanikukanne ja kantakse omanikuna kinnistusraamtusse sisse A. M.. Hageja selgitas ringkonnakohtu istungil, et ta ei ole loobunud oma nõudest korteriomandi väärtuse hüvitamiseks, mille ta palus rahuldada juhul, kui nõuet omandiõiguse tunnistamiseks ei rahuldata. TsMS § 370 lg 2 sätestab, et hagis võib esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Kuna hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks kuulub rahuldamisele, siis leiab kolleegium nõue korteriomandi väärtuse hüvitamiseks tuleb jätta TsMS § 423 lg 3 järgi läbi vaatamata. Kuna nii hagi kui ka hageja apellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele, siis TsMS § 162 lg 1 järgi menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Samuti tuleb kostjal kanda hageja poolt Riigikohtus kantud menetluskulud.

Margo Klaar

Malle Seppik

Tiit Kollom

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.