Asjaõigus › Omandiasjad

2(6)

Pooled vaidlevad selle üle, millal sai hageja teada müügilepingust ja selle sisust. Kärt Juhasoo–Lawrence on saatnud 20.06.2005 ostu-müügilepingu koopia tähitud kirjaga G. K.i nimele aadressile Xxxxx XX-X. AS Eesti Post kinnituse kohaselt tagastati kiri 22.07.2005 hoiutähtaja möödumisel. Äriregistri andmete kohaselt on G. K. hageja juhatuse liige. Äriregistrisse on hageja asukohaks kantud XXXXXXX Xxxxx XX-XX. TsÜS § 69 lg 2 sätestab, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kärt Juhasoo-Lawrence on saatnud ostu-müügilepingu koopia tähitud kirjaga G. K.i nimele aadressile Xxxxx XX-X, kus asub AS E., kelle juhatuse liikmeks on G. K.. Tähitud kiri tagastati saatjale 22.07.2005 hoiutähtaja möödumisel. Seega saadeti ostumüügilepingu koopia aadressile, kus G. K.il oli mõistlik võimalus sellega tutvuda ning ostu-müügilepingu koopia tuleb lugeda müüja poolt G. K. kätte antuks hiljemalt 22.07.2005. Kuna ostu-müügilepingu koopia tuleb lugeda G. K.i poolt kättesaaduks, tuleb see lugeda ka hageja poolt kättesaaduks, kuna G. K. on hageja juhatuse liige. Tiina Raja on tuginenud sellele, et hageja on müügilepingust teadlikuks saanud ka tema kaudu. Tunnistaja T. R. on andnud ütlusi, et 2005 suve alguses, peale ostu-müügilepingu sõlmimist, pani Tiina Raja koos temaga Xxxxx xx asuva elamu korterite nr 1 ja nr 2 postkasti ostu-müügilepingu koopiad. Tunnistaja T. R. ütluste kohaselt olid postkastid avatud ning igaüks sai sinna posti panna. Ka tunnistaja J. R. ütluste kohaselt olid 2005 suvel postkastid avatud. Tunnistaja I. T. ütluste kohaselt olid 2005 suvel postkastid lukustatud. Tiina Raja poolt esitatud fotodest nähtuvalt ei olnud 2005 mais postkastidel väljaspool lukke ees. Seega on I. T. ütlused fotodega vastuolus. Eeltoodust tulenevalt on T. R. ja J. R. ütlustega ning Tiina Raja poolt esitatud fotodega leidnud tõendamist, et vaidlusalusel perioodil ei olnud postkastid väljastpoolt lukustatud. Seega oli igaühel võimalus postkastidesse posti panna. T. R. ütlustega on tõendatud, et Tiina Raja pani ostumüügilepingu koopia Xxxxx xx elamu korterite nr 1 ja 2 postkastidesse 2005 suve alguses pärast ostu-müügilepingu sõlmimist. Hageja seadusliku esindaja G. K.i selgituse kohaselt elab ta aadressil Xxxxx xx-X aeg-ajalt ise. Seega on tõendatud, et Tiina Raja on esitanud hagejale ostu-müügilepingu koopia 2005 suve alguses. Kuna hageja tegi ostueesõiguse teostamise avalduse rohkem kui kaks kuud peale ostumüügilepingu koopia saamist, siis on ostueesõiguse teostamise avaldus tehtud hilinenult. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Maakohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kohus on jätnud osad asjas esitatud ning olulist tähendust omavad tõendid (tunnistajate ütlused, hageja poolt esitatud dokumentaalsed tõendid) üldse käsitlemata ja hindamata. Kohus ei ole arvesse võtnud asjaolu, et tunnistajad J. R. ja T. R. on asjas huvitatud isikuteks. T. R. on Tiina Raja õde ning J. R. on Tiina Raja elukaaslane ning maakler, kes tegeles vaidlusaluse korteri müügiga. Kohus ei ole arvesse võtnud ka asjaolu, et J. R. ütlused on ebajärjepidevad, ta on oma ütlusi muutnud, neid parandanud, korrigeerinud. Seejuures on oluline J. R. poolt öeldu: "... 3(6)

müügilepingute postkastidesse panemist ei näinud, kuid ma tean, et see tehti ära." Seega tunnistaja on tõendanud asjaolusid, millistesse tal isiklik suhe puudub, ta vahendab kolmandalt isikult kuuldut, mitte vahetult kogetut. Täielikult on kohus jätnud analüüsimata ning arvesse võtmata K. S. ütlused. Samuti ei ole kohus analüüsinud ega seisukohta võtnud I. T. ütluste osas, et uks, millise kaudu pääses postkastideni, oli 2003 lõhutud. Kohtule on esitatud dokument (FIE V. K.27.02.2004 arve) elamu ukse remondi kohta. Selle tõendi kohaselt toimus remont enne vaidlusaluseid sündmusi. Kohus aga ei ole hageja esitatud dokumentaalseid tõendeid viidatud asjaolu kohta analüüsinud ega andnud selle kohta oma hinnangut. Eeltoodu seab kahtluse alla fotod majast ja postkastidest, mis pidid tõendama, et maja ees olevad postkastid on avatud ning igaühel oli võimalik postkasti kirju panna. Fotodel kujutatud olukord oli enne 27.02.2004, kuivõrd pärast nimetatud kuupäeva kuni tänaseni on olnud postkastid kaetud uksega, millise avamiseks on võti postiljonil. Fotod ei ole tõsiseltvõetavateks ega arvestatavateks tõenditeks. Fotod ei ole adekvaatseks tõendiks veel ka seetõttu, et need on tehtud niivõrd kaugelt, et neist ei selgu asjaolu, kas postkastidel eraldi võttes on lukud ees ning kas ilma lukku avamata oleks olnud võimalik postkasti midagi sisestada. Ka on manipuleeritav fotode tegemise kuupäev - selle saab fotografeerija ise manuaalselt enne pildistamist määrata selliseks nagu ta tahab, nagu tal vaja on. Kohus ei ole põhjendanud ega selgitanud asjaolusid, millistele tuginedes luges ta Tiina Raja esitatud fotod usaldusväärseks tõendiks. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, kas hagejat on 10.06.2005 ostu-müügilepingust teavitatud ja kas seda on tehtud korrektselt. Hagejale kuulub korter Xxxxx xx-xx. Kärt Juhasoo-Lawrence edastas ostu-müügilepingu tähitud kirjaga aadressile Xxxxx XX-X. Ka Tiina Raja asetas väidetavalt ostu-müügilepingu koopiad Xxxxx xx korterite nr 1 ja 2 postkastidesse. Xxxxx XX-X kuulub AS-le H. L. E. ning alates 27.11.1999 on nimetatud korter antud üürile K. S.le. Aadressile Xxxxx xx-xx ei ole kostjad ei ühel ega teisel viisil edastanud ühtegi dokumenti. Seega ei ole kostjad vaevunud välja selgitama hageja õiget aadressi, vaid on tegutsenud parimal juhul kontrollimata tegelikku olukorda. Samas oli Kärt Juhasoo-Lawrencele teada G. K.i telefoni number, mille kaudu oleks olnud võimalik hageja aadressi täpsustada. G. K. ega tema seotus ühe või teise ettevõttega ning korteriga, mis Xxxxx xx majas asuvad, ei oma tähendust - ostu-müügilepingu koopia oleks tulnud edastada kõigile kaasomanikele, sh hagejale ning eraldi ka G. K.ile kui eraisikust korteriomanikule. Hagejale ostu-müügitehingust teadaandmine ei ole ega saa olla teostatud, kui talle ei ole vastavat teadet esitatud. Tahteavalduse kättesaamise analüüsimisel tuleb kindlaks teha, kas tahteavalduse saajale oli tagatud mõistlik võimalus tahteavaldusega tutvuda. Hagejale kui kinnistu kaasomanikule teadet ostu-müügilepingu sõlmimisest ei ole edastatud. Teade on edastatud ebaõigele aadressile ja kostjate käitumisest võib järeldada, et seda tehti eelduslikult teadlikult ja tahtlikult, kuivõrd võimalus korrektse ning õige aadressi teada saamiseks oli olemas. Kiri tagastati saatjale hoiutähtaja möödumisel. Sellises olukorras tuleb asuda seisukohale, et kuivõrd tähitud kirja saabumise ja postiasutusse hoiustamise teatis ei sisalda teavet saabunud kirja sisu kohta, puudub tahteavalduse saajal mõistlik võimalus tahteavalduse sisuga tutvuda ja seega ei saa lugeda tahteavaldust kättesaaduks. Seega ei saa lugeda hagejat ostu-müügilepingust teadasaanuks enne, kui ta selle 28.09.2005 paberkandjal kätte sai ning tal sellega võimalus tutvuda oli. Ostu-müügilepingust teavitamist ei ole tähitud kirja saabumise teate postkasti panekuga toimunud. 4(6)

Hageja on pöördunud 14.11.2005 ostueesõiguse teostamiseks Tallinna notar Robert Kimmeli poole ning teinud VÕS § 244 lg-s 4 sätestatud ostueesõiguse teostamise avalduse, mille esitamisega loetakse ostueesõigus tema poolt teostatuks. Kostjad on aga teadlikult ja pahatahtlikult hoidnud kõrvale seaduses sätestatud kohustuse täitmisest, hoidudes kõrvale ostueesõiguse teostamise avalduse alusel asjaõiguselepingu sõlmimisest. Tähendust omab siinjuures ka asjaolu, et hageja on otsinud kostjatega lahendust probleemile ka väljaspool kohut. Samuti on hageja teinud kostjatele ettepanekuid lahendada asi kompromissiga nii kohtuasja algatamisel kui selle kestel. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Nagu maakohus tuvastas, ei ole hageja poolt 14.11.2005 tehtud ostueesõiguse teostamise avaldus kehtiv, kuivõrd see tehti pärast kahe kuu möödumist peale müügilepingu koopia kättesaamist. Vastuseks apellatsioonkaebusele tõendite ebaõige hindamise peale märgib kolleegium, et hageja AS Kragen seaduslik esindaja G. K. oli samal ajal ka kinnistust mõttelist osa omava AS E. seaduslik esindaja ning ta oli ka ise isiklikult antud kinnisasja mõttelise osa omanik (kaasomanik). Seda kinnitab apellant ka oma apellatsioonkaebuses. G. K. oli samal ajal ka elamus moodustatud korteriühistu esimees. Inimisiksus on tervik, mistõttu kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et G. K.i seotus „ühe või teise ettevõttega ning korteriga„ ei oma tähendust, s.o. seisukohaga, et kui ka G. K. sai või oleks saanud kätte müügilepingu, siis ei saa sellega müügilepingut lugeda üleantuks ka AS-le Kragen, kelle juhatuse liige ehk seaduslik esindaja ta oli. Nagu kohus tuvastas, saatis müüja tähitud kirjaga 20.06.2005 XXXXX XX-X aadressil (AS E. asukoha aadress äriregistris) müügilepingu ärakirja G. K.i nimele, milline tähtkiri tagastati müüjale kuu aja pärast seoses hoiutähtaja möödumisega. Maakohus on õigesti järeldanud, et müügilepingu ärakiri saadeti aadressile, kus hageja seaduslikul esindajal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda ehk siis müügilepingu ärakiri tuleb lugeda TsÜS § 69 lg. 2 alusel hageja poolt kättesaaduks. Maakohus on ka tuvastanud, et ostja Tiina Raja pani omalt poolt müügilepingu ärakirjad Xxxxx xx korterite 1 (millises hageja seadusliku esindaja selgituse kohaselt elab ta aegajalt ise) ja 2 postkastidesse 2005.a. suve alguses, s.o. juunikuu lõpus. Seda tõendasid tunnistaja T. R. ja kaudselt ka tunnistaja J. R. (viimane ei viibinud postitamise juures, kuid väitis teadvat, et müügilepingu ärakirjad pani postkastidesse) ütlused. Tunnistajaid on maakohus hoiatanud vastutusest valeütluste andmises eest, mistõttu kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, mille kohaselt tunnistajate T. R. ja J. R. ütlusi ei saa tõendina arvestada ainuüksi seetõttu, et esimene on kostja Tiina Raja õde ja teine esimese elukaaslane. Tunnistajate ütlusi ei kummuta ka asjaolu, et 2004.a. remonditi elamu 5(6)

välisuks. Maakohus on põhjendanud, miks ta ei arvesta tunnistaja I. T. ütlusi selle kohta, et 2005.a. suvel oli kõrvalistel isikutel postkastide juurde pääsemine võimatu. Maakohus ei ole tõesti viidanud tunnistaja K. S. ütlustele, kuid ka apellant ei ole kaebuses märkinud, mida tema arvates mainitud tunnistaja ütlused tõendavad. Kuivõrd maakohus tuvastas, et hageja ei teinud ostueesõiguse teostamise avaldust VÕS §is 250 sätestatud õigustkatkestava kahekuise tähtaja jooksul, siis on maakohtu otsus haginõuete rahuldamata jätmiseks õige. Asjas ei oma õiguslikku tähendust see, et hageja on püüdnud oma nõuete rahuldamist saavutada kohtuväliselt, samuti püüdnud leida kompromiss. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsiooni menetluskulud apellandi kanda.

Tiit Kollom

Margo Klaar

Mare Merimaa

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.