2-06-5619/12 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

3.Tühistada Harju Maakohtu 23.03.2006.a määrusega kohaldatud hagi tagamine, millega kanti Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX TR’le kuuluvale XXXsuurusele mõttelisele osale kinnistust eelmärge AS K kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 15.03.2006.a esitatud hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid kostjad 10.06.2005.a lepingu, millega K J -L müüs XXX asuva kinnistu XXX suuruse mõttelise osa TR 635 000 krooni eest. Hageja sai lepingu sõlmimisest teada 28.09.2005.a. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Seega on hagejal tekkinud ostueesõigus. 14.11.2005.a tegi hageja ostueesõiguse teostamise avalduse. Kostjad notari juurde lepingut sõlmima ei ole ilmunud. Eeltoodust tulenevalt palus hageja tunnustada tema omandiõigust XXX suurusele mõttelisele osale XXX asuvast kinnistust, kohustada K J -L `i andma nõusolekut hageja sissekandmiseks kinnistusraamatusse kinnistu XXX suuruse mõttelisele osa omanikuna, kohustada TR ja K J -L ’i andma nõusolekut kustutada TR kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatust ning kanda hageja kinnistusraamatusse kinnistu XXX suuruse mõttelise osa omanikuna. Kostjate vastuväited Kostja K J -L hagi ei tunnistanud. Ebaõige on hageja väide, et ta sai lepingu sõlmimisest teada 28.09.2005.a. K J -L teavitas hagejat lepingu sõlmimisest tähitud kirjaga 20.06.2005.a. Hageja ei võtnud kirja vastu. 23.09.2005.a sai K J -L hagejalt telefonikõne, milles hageja väljendas, et oli teadlik teda postkontoris oodanud tähitud kirja olemasolust ning soovis teada, mida see kiri sisaldas. K J -L teatas, et seal oli ostu-müügilepingu koopia. Hageja soovis saada uut koopiat ning K J -L jättis uue koopia samal päeval oma töökoha valvelauda. Mõned päevad hiljem helistas hageja uuesti, küsides kas lepingu koopia on veel alles. Ühel järgnevatest päevadest võttis hageja lepingu koopia ära. Seega on hageja poolt lepingust teadasaamise kuupäev valitud suvaliselt. Õigeks tuleb lugeda kuupäeva, millal hageja sai teada teda ootavast kirjast. See kuupäev on vahemikus 21.06.2005.a – 21.07.2005.a.

Kostja TR vaidles hagile vastu. Hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada enne 28.09.2005.a. Paar päeva peale müügilepingu sõlmimist pani TR müügilepingu ärakirjad korteriühistu postkasti ja hageja kasutuses oleva korteri postkasti. 20.06.2005.a saatis K J – L hagejale tähitud kirjaga teate lepingu sõlmimisest, kuid hageja ei võtnud seda vastu. 2005.a juuni lõpus kohtus TRhageja esindaja G Krassaviniga ning jutuajamise käigus kinnitas G Krassavin, et ta on lepingu ärakirja kätte saanud, kuid ei soovi ostueesõigust kasutada, kuna hindab korteri müügihinda liiga kõrgeks. Mõni päev hiljem kohtus TR elukaaslane G Krassaviniga, kes leidis, et korter osteti liiga kallilt. 2005.a augustis käis TR korteriühistu kontoris, kus kinnitati temale, et korteriühistu esimees G Krassavin on müügilepingust teadlik. Seega sai hageja esindaja G Krassavin müügilepingu sõlmimisest teada hiljemalt 2005.a juuni lõpus. Eeltoodust tulenevalt on ostueesõiguse teostamise avaldus tehtud peale kahekuulise tähtaja möödumist. Menetluse vahepealne käik Harju Maakohus jättis 12.02.2007.a määrusega hagi läbi vaatamata. 30.10.2007.a määrusega jättis Harju Maakohus avalduse menetluse taastamiseks rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2008.a määrusega tühistati Harju Maakohtu 30.10.2007.a määrus ning menetlus taastati. Kohtu põhjendused Asja materjalidest nähtuvalt on K J – L müüjana ja TR ostjana sõlminud 10.06.2005.a müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega K J – L müüs TR XXX suuruse mõttelise osa Tallinnas XXX asuvast kinnistust 635 000 krooni eest. Kinnistusraamatu registriosa nr XXX väljavõttest nähtuvalt on TR XXX asuva kinnistu XXX suuruse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud. Samuti selgub kinnistusraamatust, et hageja on XXX asuva kinnistu kaasomanik. AÕS § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Seega on hagejal XXX asuva kinnistu mõttelise osa ostu eesõigus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 lg 1 – 3 sätestavad, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Müüja teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. VÕS § 250 sätestab, et ostueesõigust võib teostada kahe nädala jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Vastavalt VÕS § 244 lg 4 toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja teinud notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse 18.11.2005.a. Kostivere postkontori tõendist selgub, et K J – L on saanud ostueesõiguse teostamise avalduse kätte 26.11.2005.a. Pooled vaidlevad selle üle, millal sai hageja teada müügilepingust ja selle sisust. Tsiviilasja materjalidest selgub, et K J – L on saatnud 20.06.2005.a ostu-müügilepingu koopia tähitud kirjaga G Krassavini nimele aadressile XXX . AS-i Eesti Post kinnituse kohaselt tagastati kiri

22.07.2005.a hoiutähtaja möödumisel. Äriregistri andmete kohaselt on G Krassavin hageja juhatuse liige. Äriregistrisse on hageja asukohaks kantud Tallinn XXX– 13. Äriregistri andmete väljatrükist selgub, et G Krassavin on ka AS E juhatuse liige ning AS E s aadressiks on XXX– 2. Hageja on väitnud, et seoses tähtaja möödumisega, et ole G Krassavin alates 29.10.2001.a AS E juhatuse liikmeks. Kohtu hinnangul on see väide tõendamata. Asja materjalidest nähtuvalt on G Krassavin AS E juhatuse liikmena allkirjastanud nii 2004.a, 2005.a kui ka 2006.a majandusaasta aruande. Samuti selgub tunnistaja Konstantin Sviridovski ütlustest, et G Krassavin reaalselt tegutses selles äriühingus. Kohus märgib, et isegi, kui G Krassavin ei oleks AS E juhatuse liige, olid kolmandad isikud õigustatud teda selleks pidama, kuna äriseadustiku § 34 lg 2 kohaselt kehtib äriregistri kanne kolmanda isiku suhtes õigena, välja arvatud, kui kolmas isik teadis või pidi teadma, et kanne ei ole õige. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69 lg 2 sätestab, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Käesoleval juhul on K J – L saatnud ostu – müügilepingu koopia tähitud kirjaga G Krassavini nimele aadressile XXX– 2, kus asub ASE , kelle juhatuse liikmeks on G Krassavin. Tähitud kiri tagastati saatjale 22.07.2005 hoiutähtaja möödumisel. Seega saadeti ostu-müügilepingu koopia aadressile, kus G Krassavinil oli mõistlik võimalus sellega tutvuda ning ostu-müügilepingu koopia tuleb lugeda müüja poolt G Krassaavinile kätte antuks hiljemalt 22.07.2005.a. Kuna ostu-müügilepingu koopia tuleb lugeda G Krassavini poolt kättesaaduks, tuleb see lugeda ka hageja poolt kättesaaduks, kuna G Krassavin on hageja juhatuse liige. Kostja TR on tuginenud sellele, et hageja on müügilepingust teadlikuks saanud ka tema kaudu. Hageja on esitanud vastuväite, et postkastidesse ei olnud võimalik peale postiljoni kellelgi posti panna, kuna need olid lukus. Tunnistaja TR on andnud ütlusi, et 2005.a suve alguses, peale ostu-müügilepingu sõlmimist, pani TR koos temaga XXX asuva elamu korterite nr 1 ja nr 2 postkasti ostu-müügilepingu koopiad. Tunnistaja TR ütluste kohaselt olid postkastid avatud ning igaüks sai sinna posti panna. Ka tunnistaja JR ütluste kohaselt olid 2005.a suvel postkastid avatud. Tunnistaja IT ütluste kohaselt olid 2005.a suvel postkastid lukustatud. TR poolt esitatud fotodest nähtuvalt ei olnud 2005.a mais postkastidel väljaspool lukke ees. Seega on IT ütlused fotodega vastuolus. Eeltoodust tulenevalt on kohtu arvates TR ja JR ütlustega ning TR poolt esitatud fotodega leidnud tõendamist, et vaidlusalusel perioodil ei olnud postkastid väljastpoolt lukustatud. Seega oli igaühel võimalus postkastidesse posti panna. Kohus loeb TR ütlustega tõendatuks, et TR pani ostumüügilepingu koopia XXX elamu korterite nr 1 ja 2 postkastidesse 2005.a suve alguses pärast ostu-müügilepingu sõlmimist. Hageja seadusliku esindaja G Krassavini selgituse kohaselt elab ta aadressil XXX– 1 aeg-ajalt ise. Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et TR on esitanud hagejale ostu-müügilepingu koopia 2005.a suve alguses. Kuna hageja tegi ostueesõiguse teostamise avalduse rohkem kui kaks kuud peale ostumüügilepingu koopia saamist, siis on ostueesõiguse teostamise avaldus tehtud hilinenult. Ülaltoodust tulenevalt tuleb jätta hagi rahuldamata. Kohus märgib, et hageja on muuhulgas esitanud ka omandiõiguse tunnustamise ja kinnistusraamatu kande tegemise nõude. Kohus selgitab, et omandiõiguse tunnustamise nõue jääks rahuldamata ka juhul, kui hageja oleks teinud ostueesõiguse teostamise avalduse