Asjaõigus › Omandiasjad

2.1 Lõpetada kinnistu nr. xxxxxx asukohaga xxxx xxxx xxxxxx xxxx xxxx-xxxxxxxxx (katastritunnus 53101:002:1051), xxxx xxxx xxxxxx xxxx (katastritunnus 53101:002:1052), xxxx xxxx xxxxxxxx xxxx (katastritunnus 53101:002:1053), xxxx xxxx xxxxxxx xxxx (katastritunnus 53101:002:1054) kaasomand, mille kaasomanikeks on Aino Kolts, Alma Jugapuu, Salme Hintsov, Vaike Averso, Aime Kaasik, Marina Põllumaa igaüks 7/48 mõttelises osas ja Olinde Põllumaa 1/8 mõttelises osas, Aino Koltsi 7/48 kaasomandi osas.

ja Xxxx-xxxxxxxxx katastriüksus (katastrikaart 62582, 62591) kostjatele ning registreerida Xxxxxxxx katastriüksus Riiklikus Maakatastris ja kanda kinnistusregistris hageja omandisse. Kostjate poolne hüvise nõudmine pole põhjendatud ega õiglane. Kostjad pole kuidagi selgitanud hüvise arvutamise ega nõude aluseid. Haapsalu Maamõõdubüroo ja BREC on andnud väga erinevad hinnad Xxxxxxxx maatükile. Kaasomandi jagamisel ei saa hageja kogu maad keskmise hinnaga 11 000 krooni (1 ha), vaid kostjatele jääb sama väärtusega maad 34,08 ha. Hageja saab kaasomandi lõpetamisel ka vähemväärtuslikku maad, millega kostjad arvestanud ei ole. Hageja palus jagada kaasomand hageja poolt ettepandud viisil ilma hüviseta. Kostja vastus Kostjad nõustusid hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga, kuid soovisid hageja osa suurust ületava maaosa eest kompensatsiooni 14 601 krooni. Hagejale jääb Xxxxxxxx katastriüksus väärtusega 88 793 krooni. Kostjatele jääb kaasomandisse ülejäänud osa kinnistust Kinnistu koguväärtus on 508 742 krooni. Kostjatele jääva kinnistu osa väärtus on 419 949 krooni (508 742-88 793). Hageja mõtteline osa kinnistust on 7/48. Hageja mõttelisele osale vastav kinnistu väärtus peaks olema 71 191 krooni (508 742x7/48). Osade väärtuste ühtlustamiseks tuleb mõista välja hagejalt kostjate kasuks 14 601,46 krooni (88 793-74 191,54). Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja lõpetas hageja ja kostjate kaasomandi Xxxx vallas Xxxxxx xxxxs asuva Xxxx-xxxxxxxxx kinnistu nr xxxxxx suhtes ning eraldas nimetatud kinnistu katastriüksusest Xxxxxxxx katastriüksuse asukohaga Xxxx xxxx Xxxxxx xxxx vastavalt 30.05.2008 koostatud plaanile looduses asuvate piiripunktide 1-13 järgi pindalaga 8,27 ha hageja ainuomandisse. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude registreerida 30.05.2008. koostatud Xxxxxxxx katastriüksuse plaani ja 04.06.2008 koostatud piiriprotokolli alusel koostatud Xxxxxxxx katastriüksus Riiklikus Maakatastris ja kanda Pärnu Maakohtu Lääne ja Hiiu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse hageja omandisse. Kohus mõistis välja hagejalt hüvise 12 061,46 krooni solidaarselt sellest Alma Jugapuule 7/48 osas, Olinde Põllumaale 1/8 osas, Salme Hintsovile 7/48 osas, Vaike Aversole 7/48 osas, Aime Kaasikule 7/48 osas ja Marina Põllumaale 7/48 osas. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Hageja õigus pöörduda kohtuse tuleneb otseselt seadusest. Tulenevalt AÕS § 76 lg 1-2 ja kohtupraktikast ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks, ainult sellisel juhul kui on kokkuleppega välistatud kaasomandi lõpetamine. Käesoleval juhul nimetatud kokkulepe puudub. Kohus luges tõeseks kostjate poolt esitatud hüvise arvutuse. Kuna hageja maatükil on 0,2 ha metsamaad vähem, kui vastavalt tema osa suurusele võiks olla, võttes aluseks Xxxx valla maa väärtuse loetelu, tuleb hüvist vähendada 540 krooni. Tuginedes rabamaa osas looduslikule kaardile ja võrreldes seda Xxxxxxxx katastriüksuse plaaniga, peaks hageja maatükil piirikupitsate 1 ja 13 vahel asuma osa madalat maad, mis suundub Xxxxxxxx järvest alla Xxxxxx asunduse poole. Seega on tõendatud raba olemasolu maatükil ja õiglane on vähendada hüvist 2000 krooni võrra. Kohus vähendas hüvist 2540 krooni võrra ja mõistis hagejalt välja kostjatele nende omandi vähenemise eest hüvise 12 061 krooni. Maakohus leidis, et hageja nõue registreerida 30.05.2008. koostatud Xxxxxxxx katastriüksuse plaani ja 04.06.2008 koostatud piiriprotokolli alusel koostatud Xxxxxxxx katastriüksus Riiklikus Maakatastris ja kanda Pärnu Maakohtu Lääne ja Hiiu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse hageja omandisse on hõlmatud hageja esimese nõudega ja nimetatud nõue kuulub kohtuotsuse

täitmise valdkonda. Kui kohus oma otsusega lõpetab kinnistul kaasomandi hageja osas ja moodustab hageja omandi, siis selle registreerimine toimub kohtuotsuse alusel. Hageja omand on looduses piiritletud ja välja mõõdetud ning kaardistatud ning seda on reaalselt ja tegelikult võimalik eristada teiste omandist. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osaliselt hüvise väljamõistmise osas ja uue otsusega jätta hagejalt kostjate kasuks välja mõistmata 12 061,46 krooni. Menetluskulud jätta kostjate kanda. Maakohtul puudus materiaalõiguslik alus hagejalt kostjate kasuks hüvitise väljamõistmiseks. Riigikohtu otsuse 3-2-1-104-05 kohaselt ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AOS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud. Kohus on jätnud tõendina arvestamata 30.01.2008 esitatud BREC eksperthinnangu ning otsuse tegemisel on juhindunud vaid 30.04.2008 esitatud Haapsalu Maamõõdubüroo hindamisaktist. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta on juhindunud vaid ühest kaasomandile antud hinnangust. Hageja ei saanud 27.01.2007 koostatud katastrikaardi nr 62582 alusel mõõdetud Xxxxxxxx maatükki, mille alusel on Haapsalu Maamõõdubüroo hindamisakti koostatud ning millest tulenevalt kostjad nõuavad hüvitist. Hageja sai hoopis 30.05.2008 koostatud katastrikaardi nr 62582 järgi mõõdetud maatüki (kokku 8,27 ha). Selliseks kaasomandi jagamiseks andsid kostjad ka nõusoleku. Seega on kohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et algselt 27.01.2007 koostatud katastrikaardi nr 62582 on sama väärtusega, mis 30.05.2008 koostatud katastrikaardi nr 62582 maatükk. Kohus on täielikult jätnud analüüsimata hagi aluseks olevad asjaolud, et hagi esemes taotletud hageja kaasomandi osa ei ole suurem kui hagejale kaasomanikuna kuulub, samuti ei saanud hageja paremat kaasomandi osa kui kostjad ning ühtlasi pole välja toodud ühtegi põhjust, mille alusel ja kuidas on kohus kaalutlusõigust rakendanud. Kuna kostjad vastuhagi ei esitanud, ei saanud kohus esitatud tõenditele tuginedes välja mõista hagejalt hüvitist kostjate kasuks, pidades silmas vaid kostjate huvisid kaasomandi lõpetamisel. Kohus on nõudest väljunud. Kohtuotsus ei ole põhjendatud ka seetõttu, et hindamisaktis on võrreldud ühe suure ja teise väikese maatüki väärtust. Samas, kui ülejäänud 6 kaasomanikku jagaksid oma kaasomandi omakorda, siis oleks nende kinnistute väärtus samuti suurem ühe pinnaühiku kohta. Maakohus on ebaõigesti jätnud menetluskulud poolte kanda. Hageja alustas läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks juba 2004 ning sai suusõnalise nõusoleku kõigilt kaasomanikelt, kuid 17.01.2005 koostatud piiriprotokollile kirjutas vaid Aadu Põllumaa allkirja, teised kaasomanikud allkirja ei andnud, kuna nad olid meelt muutnud ning sellest ajast peale on hageja püüdnud teiste kaasomanikega kokkulepet saavutada kaasomandi jagamiseks. Hageja on teinud suuri kulutusi (maamõõtmised, Xxxx Vallavalitusesse käimised oma kodukohast (edasi tagasi ligi 300 km) ning kostjate külastused) selleks, et kaasomand lõpetada kokkuleppel kohtuväliselt, kuid tulutult. Lõpuks ei jäänud hagejal muud võimalust kui pöörduda hagiga kohtusse. Eeltoodut arvesse võttes on kohus teinud vale järelduse, justkui poleks võimalik kindlaks teha, kui kaua püüdis

hageja kannatlikult saavutada kostjatega kohtuvälist kokkulepet. Kostjad ei teinud kordagi isegi ettepanekuid, millisel viisil nad oleksid nõus kaasomandi lõpetama. Kuigi kohus on jätnud rahuldamata hageja nõude registreerida katastriüksus Riiklikus Maakatastris ja kanda see kinnistuna kinnistusraamatusse, on siiski tehtud otsus hageja kasuks. Rahuldamata jäetud nõue kuulunuks kohtu poolt menetlusse võtmata jätmisele; samuti oleks kohus pidanud nõude ebaõigesti esitamise kohta tegema hagejale märkuse, sest kohus peab pooltega hagi nõudeid ka juriidilisest küljest arutama. Kohus ei ole pooltega arutanud õiguslikku aspekti, mida kohtuotsuses kohaldati, olenemata sellest, et hagist on selgelt aru saada, et hageja lõppeesmärk oli saavutada kaasomandi lõpetamine. Kui kohus oleks täitnud oma selgitamise kohustust, siis oleks hageja ise oma nõudest (registreerida katastriüksus) loobunud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus ja selle põhjendused TsMS § 651 lg 1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsus on vaidlustatud osas, millega mõisteti hagejalt välja kaasomandi lõpetamiseks rahaline hüvitis 12 061,46 krooni ning jäeti menetluskulud poolte endi kanda. Seega kolleegium otsust kaasomandi lõpetamise osas ei kontrolli. Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsus vaidlustatud osas kuulub tühistamisele ning on võimalik teha uus otsus apellatsioonimenetluses. Maakohus mõistis hagejalt kostjate kasuks välja 12 061,46 krooni nende omandi vähenemise eest mõistliku hüvitisena, tuginedes AÕS § 77 lg-le 3. AÕS § 77 lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Kolleegium nõustub apellandiga, et kohus kohaldas materiaalõiguse normi AÕS § 77 lg 3 osas ekslikult.Riigikohtu tsiviilkolleegium on 25.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel ei ole võimalik määrata hüvitist kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Hüvitise määramine on võimalik pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud on kinnistusraamatusse kantud. Apellandi väidetel katastriüksuseid ei ole moodustatud, need on üksnes välja mõõdetud, kuid registrisse kandmata. Eraldatavat kinnisasja ei ole olemas riiklikus maakatastris. Seega üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistusamet kinnistut jagada, selleks peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. Reaalosadeks jagamise tulemusel saab selguda, kas hageja on saanud väärtuslikuma maatüki võrreldes kaasomanikega ja millises väärtuses. Seega ei olnud võimalik käesolevas tsiviilasjas kaasomandi reaalosadeks jagamisel otsustada samaaegselt ka rahalise hüvitise suuruse üle. Seetõttu kuulub otsus rahalise hüvitise väljamõistmise osas tühistamisele ja kostjate taotlus rahalise hüvitise saamiseks tuleb jätta rahuldamata.

Seoses eeltooduga puudub vajadus käesolevas menetluses hinnata toimikus olevaid tõendeid kinnistu väärtuse kohta, mistõttu kolleegium ei analüüsi maa väärtuse kohta esitatud hinnanguid. Menetluskulude jaotus Maakohtu otsusega jäeti menetluskulud poolte endi kanda, millega apellant ei nõustu. Kolleegium leiab, et kuivõrd hagi kuulub täies ulatuses rahuldamisele, siis TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. Seega kuulub otsus tühistamisele ka menetluskulude jaotamise osas.

Mare Merimaa

Kaupo Paal

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.