Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-30-09 Tartu, 7. aprill 2009. a Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Ants Ööbiku hagi Aare Korjuse ja Tiina-Mare Hiobi vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kostjate tahteavalduse asendamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-3170 Ants Ööbiku kassatsioonkaebus 650 000 krooni Hageja Ants Ööbik (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Janek Valdma Kostja Aare Korjus (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Tiina-Mare Hiob Kostja Tiina-Mare Hiob (isikukood xxxxxxxxxxx) 16. märts 2009. a, kirjalik menetlus
1.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembril 2008. a tsiviilasjas nr 2-08-3170 tehtud otsuse resolutsioon muutmata.
2.Muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
3.Kassatsiooniastme menetluskulud jätta hageja kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Ants Ööbik (hageja) esitas 29. jaanuaril 2008 Harju Maakohtule Aare Korjuse (kostja I) ja TiinaMare Hiobi (kostja II) vastu hagiavalduse, milles palus järgmist: tuvastada kostja I kohustuse anda nõusolek kinnistusregistri kande muutmiseks, asendada kostja I tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri registriosa nr 18414901 II jagu järgmiselt: kustutada omanikuna kostja I ning kanda omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Alternatiivselt selle nõudega palus hageja tuvastada, et kinnistusregistri registriosa nr 18414901 II jao kanne kostja I omandi kohta ei ole õige ning kostja I kohustuse anda nõusolek kinnistusregistri kande kustutamiseks, ja asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega; tuvastada kostja II kohustuse anda nõusolek kinnistusregistri kande muutmiseks, asendada kostja II tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri registriosa nr 18414901 IV jagu järgmiselt: kustutada kostja II kasuks seatud 350 000 krooni suurune hüpoteek. Hagiavalduse kohaselt oli hageja elamuühistu KASTAN (likvideeritud) (edaspidi elamuühistu) liige ning tema valduses oli Tallinnas Paldiski mnt 163-4 asuv korter. 25. aprillil 2005 kanti korteriomand kinnistusraamatusse elamuühistu nimele. Kostjad ja elamuühistu sõlmisid 6. detsembril 2006 Paldiski mnt 163-4 asuva korteriomandi müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu p 4 järgi seab kostja I kostja II kasuks 350 000 krooni suuruse hüpoteegi, millega on tagatud
kostja II kõik võlaõiguslikest lepingutest tulenevad nõuded kostja I vastu. Lepingu p-s 6 leppisid pooled kokku korteriomandi omandi üleandmises kostjale I. Elamuühistu kustutati mittetulundusühingute registrist 18. aprillil 2007 esitatud avalduse alusel. Hageja sai korteriomandi müügi-, hüpoteegiga koormamise ja asjaõiguslepingust teada 2008. aastal, kui teda hakati tagaseljaotsuse alusel korterist välja tõstma. Hageja leiab, et korteriomandi võõrandamine kostjale I oli analoogiat kohaldades vastuolus eluruumide erastamise seaduse (EES) § 218 lg-tega 2 ja 4, mis sätestavad eluruumi kohustatud subjekti kohustuse võõrandada korter eesõigust omavale üürnikule. Tehingu tegemisel selgitati pooltele, et elamuühistul oli pärast korteriomandi moodustamist kohustus võõrandada korter hagejale. Kostja I ei omandanud korteriomandit heauskselt, kuna tehingu tegemisel selgitas notar tehingu pooltele võimalikke tehinguga kaasnevaid riske. Kostja I pidi olema teadlik hageja õigustest. Asja heauskne omandamine on välistatud, kui asjaõigusleping on tühine. Kui omandikanne on ebaseaduslik, on ebaseaduslik ka kostja II kasuks seatud hüpoteek.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Vastuse kohaselt otsustasid elamuühistule kuulunud Paldiski mnt 163 elamu korterivaldajad eralduda elamuühistust ja moodustada korteriühistu. KÜ Paldiski mnt 163 asutati korteriühistu asutamiskoosolekul 21. juunil 2001, esmakanne kinnitati 6. jaanuaril 2003. Elamuühistu üldkoosolek otsustas 14. oktoobril 2002 elamuühistu likvideerida. Tallinna Linnavalitsus erastas 1. märtsi 2004 korraldusega Paldiski mnt 163 ehitise teenindamiseks vajaliku maa korteriühistule. Sarnaselt teiste selle elamu korteriomanditega kanti korteriühistu avalduse alusel 25. aprillil 2005 vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse elamuühistu. Elamuühistu tegi likvideerimismenetluse ja sellele eelnenud mitmemajalisest ühistust eraldumise menetluse käigus kõik selleks, et hagejale korterit üle anda. Enne seda, kui kostja I omandas vaidlusaluse korteriomandi, pöördus hageja poole ka notar. Sellele vaatamata ei ole hageja korterit vastu võtnud. Seega on hageja korteri vastuvõtmisest keeldunud. Elamuühistu likvideerimismenetluse raames tuli talle kuulunud vara müüa. Selle käigus võõrandati vaidlusalune korteriomand enampakkumisel kostjale I. Pärast korteriomandi võõrandamist deponeeriti müügist saadud raha hageja kasuks.
3.Harju Maakohus jättis 20. juuni 2008. a otsusega hagi rahuldamata ning kostjate menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt oli hageja elamuühistu KASTAN liige ja kasutas liikmelisuse alusel elamuühistule kuulunud korterit. Elamuühistu on likvideeritud. Likvideerimise käigus võõrandati elamuühistule kuulunud korteriomand kostjale I, kes koormas korteriomandi hüpoteegiga kostja II kasuks. Kostja I omanikukanne ja kostja II kasuks tehtud hüpoteegikanne on kinnistusraamatust nähtuvalt kehtivad kanded. Kuna pooled ei vaidle selle üle, et elamuühistu eraldus mitmest majast koosnenud elamuühistu koosseisust, ei kohaldu asjas EES § 218, mis sätestab juhised olukorraks, kus ükski maja ei eraldu
elamuühistust ning elamuühistu otsustab erastada majaaluse maa. Vaidlus tuleb lahendada EES § 219 järgi, mis määrab kindlaks elamuühistust eraldumise. Selle paragrahvi 4. lõige sätestab elamuühistu kohustuse anda korter elamuühistu ja korterivaldaja lihtkirjaliku kokkuleppe alusel korterivaldaja omandisse. Seega oli elamuühistul kohustus anda vaidlusalune korter või hilisem korteriomand hageja omandisse. Elamuühistu ei ole korterit hageja omandisse andnud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei ole allkirjastanud EES § 219 lg-s 4 ettenähtud lihtkirjalikku kokkulepet. Kuigi EES § 219 lg 4 sätestab elamuühistu kehtiva kohustuse anda korter korterivaldaja omandisse, ei keela see säte korterit üle anda kolmandale isikule. Samuti ei tulene seadusest, et elamuühistu kohustuse täitmata jätmine ja korteri kolmanda isiku omandisse andmine muudab tühiseks kolmandale isikule suunatud käsutustehingu. Rikkudes kohustust anda korter üle korterivaldaja omandisse, rikkus elamuühistu võlaõiguslikku kohustust. Kuna elamuühistu oli korteriomandi omanik ja kasutas omandiõigusest tulenevat käsutusõigust, ei muuda hagejale korteri üleandmise kohustuse rikkumine tühiseks korteri üleandmist kolmandale isikule. Isegi kui EES § 219 lg-s 4 sätestatud kohustuse rikkumine tooks kaasa kolmandale isikule korteriomandi käsutamise tehingu tühisuse, ei saa selline tühisus olla absoluutne. Hageja on pikka aega hoidunud kõrvale korteriomandi vastuvõtmisest. Kolmandale isikule korteriomandi üleandmise käsutustehingu tühisust ei saa kaasneda olukorras, kus elamuühistu likvideerimine viibib pikka aega seetõttu, et korterivaldaja loobub korteri vastuvõtmisest või hoidub korteriomandi vastuvõtmisest pikema aja jooksul ja elamuühistu on teinud kõik selleks, et korteriomandit korterivaldajale üle anda, ning omand on jäänud üle andmata seetõttu, et korterivaldaja on sellest kõrvale hoidnud. Omanikuks saamine eeldab tahet. Kui tahet ei ole või ei väljendata kohasel viisil, ei saa kedagi tahte vastaselt omanikuks muuta. Tunnistajate ütluste ja elamuühistu hagejale saadetud kirjadega on tõendatud, et elamuühistu tegi kõik selleks, et hagejale korteriomand üle anda, selgitades seejuures korteri vastuvõtmise vajadust ja vastuvõtmata jätmise tagajärgi. Hageja on kohtuistungil õigeks võtnud, et elamuühistu juhatuse liige palus tal allkirjastada korteri lihtkirjaliku üleandmise akti ning et hageja jättis aktile alla kirjutamata, kuid jättis selle endale tutvumiseks. Tuvastatud on, et ka enne korteriomandi võõrandamist kostjale I selgitas notaribüroo töötaja hagejale korteri endale saamise võimalust ning seda, et korterit asutakse võõrandama. Seega on tuvastatud, et hagejale on saadetud mitmed tahteavaldused, teated, hoiatused ja palved, mis tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teise lause alusel lugeda hageja poolt kätte saaduks. Hageja ei ole esitanud kohtumenetluses ühtegi mõistlikku põhjust, miks ta ei ole korteri vastuvõtmise aktile alla kirjutanud. Hageja ei ole tõendanud, et ta allkirjastas akti ja postitas ühistu postkasti. Kuna kostja I omandas korteriomandi elamuühistult õiguspäraselt, on õige kinnistusraamatu kanne korteriomandi omaniku kohta. Seega ei saa kohustada kostjat I andma kinnistusraamatu kande parandamise eelduseks olevat nõusolekut ega hageja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmise nõusolekut. Viimane oleks välistatud ka seetõttu, et kinnistusraamatu vale kande kustutamise korral
taastuks valele kandele eelnenud olukord, st korteriomandi omanikuks oleks elamuühistu. Hageja esitas kostja II vastu hüpoteegikande kustutamise eelduseks oleva nõusoleku andmise hagi, tuginedes üksnes asjaolule, et kostjal I ei olnud hüpoteegi seadmiseks korteriomandi käsutusõigust. Kuna kinnistusraamatu omanikukanne on õige, ei saa väita, et kostjal I puudus õigus seada hüpoteek kostja II kasuks.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
5.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on kinnistusraamatu registriosa nr 18414901 II ossa kande number 2 all omanikuna sisse kantud kostja I ja kande aluseks on märgitud 6. detsembri 2006. a asjaõigusleping. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse tehtud kannete õigsust. Seega saaks kinnistusraamatu kannet muuta juhul, kui kanne on tehtud ilma kehtiva asjaõiguslepinguta. Praegusel juhul põhineb kanne kehtival asjaõiguslepingul, sest hageja ei ole seda vaidlustanud. AÕS § 65 lg-st 1 saab järeldada, et kanne on ebaõige siis, kui see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Kande aluseks olevat asjaõiguslepingut ei ole keegi vaidlustanud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja ei saanud EES § 219 lg 4 alusel vaidlusaluse korteriomandi omanikuks, kuna ta jättis ise vajalikud eeldused täitmata. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kuulus elamuühistu osak. Korteriomand kuulus elamuühistule. Hagi rahuldamise eelduseks oleks kehtiv käsutustehing. Kuna hageja ei ole hagiavalduses väitnud ega tõendanud, et tema on vaidlusaluse korteriomandi omanik, siis puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks. Hageja ei ole esitanud lihtkirjalikku kokkulepet, millega talle oleks vaidlusalune korteriomand üle antud. Viidatud registriosa IV jakku kostja II kasuks kantud hüpoteek põhineb kande kohaselt samuti
6.detsembril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingul. Kande muutmiseks ei ole alust, sest see põhineb kehtival asjaõiguslepingul.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohus on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-ga 368 ja § 654 lg-tega 4 ja 5 ning TsÜS § 84 lg-ga 1 leidnud, et kande aluseks olevat asjaõiguslepingut ei ole tühisuse tuvastamise hagiga vaidlustatud, mistõttu see kehtib. Selline seisukoht on vastuolus ka Riigikohtu varasema praktikaga.
Leides, et EES § 219 lg-s 4 ettenähtud korteri üleandmise kohustust rikkuv korteri võõrandamine ei too kaasa tehingu tühisust, on ringkonnakohus valesti kohaldanud EES § 219 ja TsÜS § 87. Kui seadus ei näe ette tehingu tühisust, tuleb seadusega sätestatud keelu rikkumise korral kaaluda õigusriive olulisust ja tõlgendada, kas konkreetsetel asjaoludel on seadusest tulenevat kohustust rikkuv tehing seadusega vastuolu tõttu tühine. Ringkonnakohus on valesti tõlgendanud TsÜS § 69 lg-t 2 ja leidnud, et tahteavaldus loetakse neil tingimustel kätte saaduks ka siis, kui tahteavalduse adressaat ei ole tahteavaldust kätte saanud. Hoiutähtaja möödumise tõttu tagastatud, st tegelikult mitte kätte saadud kirju ei saa lugeda TsÜS § 69 lg 2 teise lause järgi kättesaaduks. Ringkonnakohus jättis kohaldamata põhiseaduse §-d 32 ja 33, mida arvestades peaks elamuühistu liikme loobumine (keeldumine) korteriomandi vastuvõtmisest olema tuvastatud vähemalt sama standardi järgi, nagu on ette nähtud korteriomandi üleandmisele EES § 219 lg-s 4, mis sätestab lihtkirjaliku vorminõude. Asjas ei ole tõendatud, et hagejat teavitati korteri omandamise võimalusest. Lisaks on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta hageja väite, et maakohus rikkus TsMS § 216, jättes tunnistajatena üle kuulatud isikud kolmandate isikutena menetlusse kaasamata, ning et maakohus hindas tõendeid valesti.
8.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks ei ole alust.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. TsMS § 692 lg 2 alusel muudab kolleegium ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
10.Hageja esitas AÕS § 65 lg 1 alusel kostjate vastu hagiavalduse, milles palus tuvastada kostjate kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks, asendada kostjate tahteavaldused kohtuotsusega ning kanda korteriomandi omanikuna sisse hageja ja kustutada kostja II kasuks seatud hüpoteek. Alternatiivselt palus hageja tuvastada kinnistusraamatu omanikukande ebaõigsuse ning kostja I kohustuse anda nõusolek kande kustutamiseks ja asendada kostja I tahteavaldus kohtuotsusega. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et AÕS § 65 alusel kinnistusraamatu kande parandamise eelduseks on kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamine. AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks peab andma nõusoleku isik, kelle õigusi parandamine puudutab. Kannet muuta soovival isikul on õigus esitada hagi tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 järgi ilma, et ta esitaks hagi kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, siis tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas.
Seega piisas, et hageja tugines asjaõiguslepingu tühisusele AÕS § 65 lg 1 alusel kande muutmise hagi esitamisel, esitades need asjaolud ja väited hagi alusena. Kolleegium kordab siinkohal Riigikohtu 1. septembri 2004. a otsuse p-s 18 (tsiviilasi nr 3-2-1-90-04) ja 11. aprilli 2006. a otsuse p-s 11 (tsiviilasi nr 3-2-1-164-05) väljendatud seisukohta, et kinnistusraamatu kanne võib olla ebaõige ka siis, kui see on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel. AÕS § 65 lg 1 valesti tõlgendamine ei toonud selles asjas aga kaasa ebaõiget kohtuotsust (vt otsuse pd 11 ja 13), mis oleks ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi. Küll aga annab seaduse ebaõige tõlgendamine aluse muuta selles osas ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
11.Kuigi ülejäänud osas nõustub kolleegium ringkonnakohtu otsuse põhjendustega, peab kolleegium vajalikuks selgitada järgmist. Pooled ei vaidle selle üle, et elamuühistule kuulunud elamu korterite valdajad otsustasid elamuühistust eralduda ja moodustada korteriühistu. Enne elamuühistu likvideerimist asutati korteriühistu, kelle kinnistamisavalduse alusel kanti vaidlusaluse korteriomandi kinnistamisel selle omanikuna kinnistusraamatusse elamuühistu. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud elamuühistul oli õigus võõrandada korteriomand kostjale I ning kas tehing, millega korteriomand anti üle kostjale I, on kehtiv. Kohtud on põhjendatult leidnud, et vaidlus tuleb lahendada EES § 219 alusel. EES § 219 lg 1 järgi võib elamuühistule kuuluva elamu korterivaldajate koosolek kuni elamualuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni otsustada senisest elamuühistust eraldumise ja elamu baasil korteriühistu või uue elamuühistu asutamise. Uue ühistu asutamisel loetakse kõik elamu korterivaldajad uue ühistu liikmeteks. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt, kui elamu korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil korteriühistu asutamise, on senise elamuühistu juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse. Eeltoodust tulenevalt on kohtud õigesti leidnud, et elamuühistul oli kohustus anda korter korterivaldaja omandisse lihtkirjaliku kokkuleppe alusel. Kolleegium selgitab, et vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel korteriomandina kantakse kinnistusraamatusse omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Kuna elamuühistul ei olnud võimalik korterit hageja omandisse anda, jäi korteri omanikuks elamuühistu, kes kanti kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Olukorras, kus vallasasjast korteri omandit ei olnud võimalik üle anda korterivaldaja omandisse, oli korteriomandi kandmine kinnistusraamatusse elamuühistu nimele põhjendatud, sest vastasel juhul oleks olnud takistatud maa erastamise lõpuleviimine. Kolleegium leiab, et kuigi EES § 219 lg 4 sätestab elamuühistu kohustuse anda valdaja omandisse korter vallasasjana, säilib elamuühistul ka korteriomandi senise korterivaldaja omandisse andmise kohustus, kui senisele korterivaldajale ei õnnestunud viidatud sätte alusel üle anda korteri kui vallasasja omandit. EES § 2 lg-st 1 ja § 219 lg-st 4 nähtuvalt on eluruumide erastamise üheks
eesmärgiks anda isikutele võimalus omandada nende kasutuses olevaid eluruume. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja valdas vaidlusalust korterit vähemalt kuni korteriomandi võõrandamiseni kostjale I. Täitmaks eluruumide erastamise eesmärki, oli elamuühistul kohustus pakkuda korteriomandi omandamist ka korteri valdajale, kes ei olnud vallasasjast korteri omandit vastu võtnud lihtkirjaliku kokkuleppega. Seega pidi elamuühistu pakkuma hagejale korteriomandit enne selle võõrandamist kostjale I. Maakohus on tõendeid hinnates tuvastanud, et elamuühistu tegi kõik mõistliku, et sõlmida hagejaga EES § 219 lg-le 4 vastav kokkulepe vallasasjast korteri andmiseks hageja omandisse, kuid kokkulepet ei sõlmitud seetõttu, et hageja hoidis kokkuleppe sõlmimisest kõrvale. Samuti on maakohus tuvastanud, et enne korteriomandi võõrandamist kostjale I selgitati hagejale, et korterit hakatakse müüma, ning paluti hagejal avaldada, kas ta soovib ise korterit vastu võtta. Seega oli täidetud ka kohustus pakkuda enne korteriomandi võõrandamist korteriomandit hagejale. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud, et maakohus oleks tõendite hindamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Riigikohus on TsMS § 688 lg-tes 3-5 sätestatu kohaselt seotud alama astme kohtute tuvastatud faktiliste asjaoludega ning ise tõendeid ei hinda ja asjaolusid ei tuvasta.
12.Kuna hageja ei avaldanud tahet saada korteri või korteriomandi omanikuks, siis ei nõustu kolleegium hagejaga selles, et korteriomandi kostjale I üleandmine on EES § 219 lg 4 rikkumise tõttu TsÜS § 87 alusel tühine.
13.Jättes avaldamata tahte nii vallasasjast korteri kui ka korteriomandi omandi vastuvõtmiseks, sattus hageja vastuvõtuviivitusse võlaõigusseaduse (VÕS) § 119 lg 1 tähenduses. Selle sätte kohaselt satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita. Kolleegium leiab, et analoogselt vallasasja müügile VÕS § 125 järgi võib võlgnik võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral müüa kinnisasja juhul, kui seda ei ole võimalik hoiustada. VÕS § 125 lg 1 p 1 kohaselt võib võlgnik asja müüa, kui selle üleandmine võlausaldajale ei ole võimalik seetõttu, et asja ei saa hoiustada selle olemuse või hoiustamiseks mõistliku võimaluse puudumise tõttu. Praegusel juhul oli korteriomandi võõrandamine vajalik elamuühistu likvideerimise lõpuleviimiseks. TsÜS § 41 lg 4 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 45 lg 2 sätestavad elamuühistu likvideerijate kohustuse rahuldada võlausaldajate nõuded ja müüa vara. Seega ei olnud korteriomandit võimalik hoiustada. Kooskõlas VÕS § 125 lg-ga 5 peab võlgnik mõistliku aja jooksul enne asja müüki teatama müümise kavatsusest võlausaldajale. VÕS § 125 lg 6 kohaselt kannab asja müümise mõistlikud kulud võlausaldaja ja need arvatakse asja müümisest saadud rahast maha. Ülejäänud raha peab võlgnik võlausaldajale välja maksma. TsÜS § 43 lg 2 ja MTÜS § 48 lg 2 kohaselt, kui teadaolev võlausaldaja ei ole nõuet esitanud, hoiustatakse talle kuuluv raha. Maakohus on tuvastanud, et hagejale teatati korteriomandi võõrandamisest (vt otsuse p 11).
14.Kohtud on poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel jätnud hagiavalduse ja
apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu hageja kanda. Menetluskulude jaotuse muutmiseks ei ole alust. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad ka kassatsiooniastmes kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Kostjad võivad TsMS § 174 lg-te 1 ja 3 alusel esitada maakohtule avalduse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks 30 päeva jooksul alates Riigikohtu lahendi jõustumisest. TsMS § 694 lg 2 kohaselt jõustub Riigikohtu otsus selle avalikult teatavakstegemise päeval. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.