Tsiviilasja number
2-08-3170
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
07.11.2008, Tallinn
Tsiviilasi
Ants Ööbiku hagi Aare Korjuse ja Tiina-Mare Hiobi vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kostjate tahteavalduste asendamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.06.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ants Ööbiku apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20.10.2008, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Ants Ööbik (IK xxxxxxxxxxx, pk xxx, xxxxx xxx xx xxxxx xxxxxxx), esindaja adv Janek Valdma Kostja Aare Korjus (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxx xxxxx xxxxxxxx) Kostja Tiina-Mare Hiob (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx x-xxx xxxxxxx)
Jätta Ants Ööbiku apellatsioonkaebus rahuldamata ja Harju Maakohtu 20.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 2-08-3170 muutmata.
Menetluskulud apellatsioonimenetluses jätta apellandi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik Ants Ööbik palus tuvastada:
1) Aare Korjuse kohustus anda nõusolek kinnistusregistri kande muutmiseks, asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri reg osa nr xxxxxxxx II jagu järgmiselt, kustutada omanikuna Aare Korjus ning kanda omanikuna kinnistusraamatusse Ants Ööbik; 2) Tiina Mare Hiobi kohustus anda nõusolek kinnistusregistri kande muutmiseks, asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri reg osa nr xxxxxxxx IV jagu järgmiselt: kustutada hüpoteek 350 000 krooni Tiina Mare Hiobi kasuks. Hageja esitas kohtule alternatiivnõude, milles palus tuvastada, et kinnistusregistri reg osa nr xxxxxxxx II jao kanne Aare Korjuse omandi kohta ei ole õige. Tuvastada Aare Korjuse kohustus anda nõusolek kinnistusregistri kande kustutamiseks ja asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega. Sel juhul taastub omanikuna registris EÜ Kastan (likvideeritud), misjärel on registrist kustutatud juriidilise isiku osas viia läbi täiendav likvideerimine ning taastada selleks otstarbeks juriidilise isiku õigusvõime ja kanne registris, kui selgub, et isiku vastu on nõudeid ning isikul on vara, mille suhtes on vaja teha tahteavaldusi. Tiina Mare Hiobi kasuks seatud kanne on ebaseaduslik juhul, kui on ebaseaduslik omandikanne. Hüpoteegikande suhtes jäi hageja oma esialgse nõude juurde. Hageja väidete kohaselt oli 06.12.2006 EÜ Kastan (likvideeritud) ja Aare Korjuse vahel sõlmitud lepingu p 6 sätestatud asjaõigusleping korteri omandi üleandmise kohta seadusevastane ning tühine. Hageja juhindus eluruumide erastamise seaduse (EES) § 218 lg-dest 2 ja 4 ja nägi analoogiat eluruumi kohustatud subjekti kohustuses võõrandada korter eesõigust omavale üürnikule. Tehingu tegemisel oli pooltele selgitatud ja pooled on möönnud, et EÜ-l Kastan oli ka peale korteriomandi moodustamist kohustus võõrandada korter hagejale. Korteri võõrandamine Aare Korjusele oli vastuolus õigusnormidega. Aare Korjus ei omandanud korteriomandit heauskselt, kuna 06.12.2006 tehingu sõlmimisel selgitas notar tehingu pooltele võimalikke asjaga kaasnevaid riske, kuid sellele vaatamata omandas Aare Korjus vaidlusaluse korteri. Aare Korjus pidi olema teadlik hageja õigustest ja võttis enda kanda Ants Ööbiku õiguste rikkumisest tulenevate tagajärgede riski. Kui asjaõigusleping on tühine, on välistatud asja heauskne omandamine. Kostjad vaidlesid hagile vastu, leides, et EÜ Kastan tegi likvideerimismenetluse käigus ja sellele eelnenud mitmemajalisest ühistust eraldumise menetluse käigus kõik selleks, et korterit hagejale üle anda. EÜ Kastan likvideerijad ja juhatuse liikmed on korduvalt pöördunud hageja poole, et viimane allkirjastaks lihtkirjaliku korteri vastuvõtmise akti. Hageja poole pöördus ka notar enne, kui Aare Korjus korteriomandi omandas. Sellele vaatamata ei ole hageja korterit vastu võtnud. Hageja poolt korteri mittevastuvõtmist tuleb lugeda hageja poolseks korteri vastuvõtmisest keeldumiseks. Seetõttu tuli EÜ-l Kastan likvideerimismenetlus läbi viia, mille raames tuleb juriidilisele isikule kuulunud vara realiseerida. Selle käigus võõrandatigi vaidlusalune korteriomand enampakkumisel Aare Korjusele. Elamuühistu likvideerijatel oli õigus ja kohustus korter realiseerida ning olukorras, kus hageja hoidus korduvatest pöördumisest hoolimata korterit vastu võtmast, tuli vara realiseerida. Peale korteriomandi realiseerimist deponeeriti müügist saadud raha, millest olid maha arvatud kulud, hageja kasuks. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Pooled ei vaielnud selle üle, et toimus mitmest majast koosneva elamuühistu koosseisu kuulunud maja eraldumine. Seega tuleb lähtuda EES § 219 ning hageja viide EES §-le 218 on kohatu. EES § 219 lg 4 kohaselt oli korteri hagejale üleandmise eelduseks lihtkirjalik kokkulepe, mida hageja allkirjastanud ei ole. EÜ-1 Kastan oli kohustus kanda vaidlusalune korter või hilisem korteriomand hageja omandisse, mida ei ole tehtud. Kuigi EES § 219 lg 4 näeb ette EÜ suhtes kehtiva kohustuse kanda korter korterivaldaja omandisse, ei näe vastav säte otsesõnu ette keeldu vastavat korterit kolmandatele isikutele
2(6)
mitte üle anda. Samuti ei tulene seadusest, et sellise EÜ kohustuse täitmata jätmine ja korteri kolmanda isiku omandisse ülekandmine muudaks tühiseks kolmandale isikule suunatud käsutustehingu. Tehingu tühisus saab tuleneda üksnes seadusest. Juhul kui seadus otsesõnu tehingu tühisust ette ei näe, on kohtuotsuse hinnangul tegemist olukorraga, kus üks isik rikub tal lasuvat kohustust kanda korter üle korterivaldaja omandisse ja paneb sellega toime relatiivse kehtiva võlaõiguslikku laadi kohustuse rikkumise. Selline hagejale korteri ülekandmise kohustuse rikkumine ei muuda kolmandale isikule korteri ülekandmist tühiseks seda enam, et EÜ Kastan oli korteriomandi omanik ja kasutas omandiõigusest tulenevat kasutusõigust. Isegi kui EES-st tulenevat korterivaldajale korteri erastamise kohustuse rikkumine peaks kaasa tooma kolmandale isikule korteri(omandi) käsutamise tehingu tühisuse, ei saaks selline tühisus olla absoluutne. Korterivaldaja ise on pikka aega hoidunud kõrvale korteri(omandi) vastuvõtmisest ja EÜ Kastan on omalt poolt teinud kõik selleks, et korterivaldajale korteri(omandit) üle anda. Isegi kui teatud olukorras EES § 219 lg-s 4 sätestatud kohustuse rikkumine võiks kaasa tuua kolmandale isikule korteriomandi ülekandmise käsutustehingu tühisuse, ei saa tühisus kaasneda olukorras, kus elamuühistu suhtes viiakse läbi likvideerimist ja likvideerimise lõpuleviimine viibib pika perioodi jooksul seetõttu, et korterivaldaja hoidub korteri(omandi) vastuvõtmisest ja elamuühistu on teinud kõik selleks, et korteri(omandit) korterivaldajale üle anda ja omand on jäänud vastu võtmata korterivaldaja poolse hoidumise tõttu. Kindlasti ei saa tühisus kaasneda olukorras, kus korterivaldaja ise korteri(omandi) vastuvõtmisest loobub või sellest pikema aja jooksul hoidub. Kohtuotsuse kohaselt omand kohustab ja omanikuks saamine eeldab alati omaniku tahet. Kui seda tahet ei esine või seda tahet kohasel viisil ei väljendata, ei saa kedagi tahte vastaselt omanikuks muuta. Tunnistajate J. B. ja A. M. ütlustega, toimikusse esitatud kirjavahetusega ning poolte väidetega on tõendatud, et EÜ Kastan tegi kõik võimaliku selleks, et anda korter hageja omandisse üle, selgitades seejuures korteri vastuvõtmise vajadust, vastuvõtmata jätmise korral esinevaid probleeme ja Ants Ööbiku suhtes tekkida võivaid tagajärgi. Isegi kui EES § 219 lg 4 sätestatud korteri korterivaldajale üleandmise kohustus peaks hõlmama endas korteri muule isikule üleandmise keeldu ja juhul, kui selle keelu rikkumine peaks kaasa tooma kolmandale isikule üleandmise keelu ja juhul, kui selle keelu rikkumine peaks kaasa tooma kolmandale isikule korteri käsutamise tehingu tühisuse, siis selline tühisus ei saa olla absoluutne ning kaasneda olukorras, kus korterivaldaja ise, ilma mõistliku põhjenduseta, hoidub korteri(omandi) vastuvõtmisest. Tuvastatud on, et elamuühistu tegi kõik mõistliku, mida saab korteri üleandmise kohustuse puhul eeldada ning korter jäi väga pika perioodi vältel hageja tegevusetusest tulenevalt vastu võtmata, mistõttu ei saaks ka hageja viidatud seadusetõlgenduse korral, millega kohus ei nõustu, käsutustehing, millega elamuühistu vaidlusaluse korteriomandi kolmandale isikule (Aare Korjusele) käsutas, tühine olla. Sellest tulenevalt omandas Aare Korjus korteriomandi elamuühistult õiguspäraselt ja tuvastatud ei ole aluseid, mis vastava omandamise seaduspärasuse ümber lükkaks. Seetõttu ei esine aluseid väita, et kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi omanik Aare Korjus, oleks vale. Seetõttu ei saa kohustada Aare Korjust andma kinnistusraamatu kande parandamise eelduseks olevat nõusolekut ega hageja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmise nõusolekut. Viimane oleks välistatud ka seetõttu, et vale kinnistusraamatu kande kustutamise korral taastuks valele kandele eelnenud olukord, st kanne, mille kohaselt oleks korteriomandi omanikuks elamuühistu. Kuivõrd kohus ei tuvastanud aluseid mis viitaksid, et Aare Korjuse omanikukanne on vale, ei saa väita ka seda, et mitteomanikust Aare Korjus oleks talle mittekuuluvat korteriomandit ilma käsutusõiguseta Tiina Mare Hiobi kasuks hüpoteegiga koormanud. Hageja esitas Tiina Mare Hiobi vastu hüpoteegikande kustutamise eelduseks oleva nõusoleku andmise hagi tuginedes üksnes
3(6)
asjaolule, et hüpoteegi seadmiseks puudus Aare Korjusel korteriomandi suhtes kasutusõigus, on kohus eelpool selgitanud, et selline väide on alusetu. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigusnormi ja rikkunud menetlusnormi, samuti jätnud õigusnormi kohaldamata. Kohtuotsus rikub põhiseadusest tuleneva kodu puutumatuse põhimõtte (PS § 32 ja 33), maakohus on vääralt tõlgendanud EES § 219, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teist lauset ning ebakohaselt ja vääralt hinnanud kirjalikke tõendeid, sh tunnistaja Liili Kase ütlusi. EES § 219 lg 4 sisaldab TsÜS § 87 sätet silmas pidades otsesõnul endas korteri kolmandale isikule üleandmise keelu ja selle keelu rikkumine toob kaasa kolmandale isikule korteri käsutamise tehingu tühisuse. Hageja tugineb Riigikohtu lahendi 3-2-1-95-01 selgitustele ja kinnitab, et hageja õiguste riive oli elamuühistu ja Aare Korjuse poolt sedavõrd jäme, et toob kaasa tehingu tühisuse. Keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus. Kohtu seisukoht ja hinnang Riigikohtu otsuse 3-2-1-95-01 juhiste ja selgituste kohaldamisele on ekslik. Tegemist on kodu valdamisega mitteomandi alusel ja õigustatud ootusega saada seaduses ettenähtud korras oma kodu omanikuks. Kohus ei ole viidanud, milline 01.07.2003 jõustunud TsÜS muudatus välistab analoogia. Kohaldamisele kuulub TsÜS § 87, mis sarnaselt TsÜS §-ga 66 lg-ga 2 sätestab põhimõtte, et tehing on tühine. Jääb üle võrrelda, kas elamuühistu liikme ootus ja positsioon saada oma korteri omanikuks erineb oluliselt õigustatud subjekti lootusest. Tegemist on analoogse lahendiga, mis vastab küsimusele, kas ühistu liikme ootust rikkuv tehing on vastuolu tõttu seadusega tühine või mitte. Selline tehing on tühine. Maakohus on ekslikult lugenud tõendatuks hagejale saadetud tahteavalduste teatavakstegemise ja eksliku faktilise tuvastuse alusel tehtud õiguslik analüüs on väär. Tähitud kirjad ei ole hagejani jõudnud, tal on puudunud võimalus kirjadega tutvuda. Tegemist on kaudse analoogiaga Riigikohtu lahendiga 3-2-1-155-04, milles kohtukutse loetakse kätteantuks, kui see on kohale toimetatud selle isiku registrisse kantud aadressil. Tegemist on põhiseadusest tuleneva kõrgendatud nõudega olla oma kohtuasja arutamise juures. Analoogiliselt käesoleva asjaga on isikul põhiseadusest tulenev kodu- ja omandi puutumatusega kõrgendatud nõue. Hoiutähtaja möödumise tõttu tagastatud kirja ei saa lugeda kätteantuks, arvestades kõrgendatud nõudeid. Hagejale on esitatud ainsana 09.10.2003 kiri. Hageja on filoloog ning filoloogina mõistis kirja viimast lauset selliselt, et tema ühistu liikmena saab vara jagamisel tema valduses oleva korteri omanikuks. Sisuliselt aga jagati selle kirjaga hagejale ebaõiget informatsiooni, sest korter müüdi mitteliikmele. Hageja ei saanud aru, et tegelikkuses võib ta oma korterist ilma jääda. Tunnistajad J. B. ja A. M. kuulati tunnistajatena üle menetlusnorme rikkudes. Hageja soovis J. B.t ja A. M.t kaasata menetlusse kolmandate isikutena. Kohus jättis selle taotluse rahuldamata. Kui hagi omandiõiguse kaitseks jääb rahuldamata, on hagejal õigus esitada kahjunõue J. B. vastu võlaõigusseaduse (VÕS) § 1048 alusel ja A. M. vastu mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-de 32 ja 58 ning ühistuseaduse (ÜS) § 58-6 alusel. Kuna esinevad asjaolud J. B. ja A. M. kaasamiseks menetlusse kolmandate isikutena, ei saanud kohus nimetatud isikuid tunnistajatena ära kuulata ning nende ütlusi tõendina hinnata. J. B. ja A. M. tunnistused tulid hagejale täieliku üllatusena: hagejal ei ole mingit infot selle kohta, et majaelanikud või naabrid oleksid temaga korterist rääkinud. J. B. hagejale helistanud ei ole. Hageja poole on pöördunud kaks isikut, kes ütlesid, et nad on kinnisvarahindajad ja küsisid, kas hageja soovib kinnisvara hindamist. Kuulnud, et seda ei ole vaja, isikud lahkusid. A. M. väited on abstraktsed ja kontrollimatud. J. B.ga pole hageja rääkinud. Hageja on saanud korteriga kaasnevat infot kahel korral: üks vestlus A. M.ga ja elamuühistu poolt eksitav kiri, mille sisu hageja filoloogina ei mõistnud. Elektronkirju ei ole hageja kunagi kelleltki
4(6)
saanud. Kohtu vastupidised järeldused on ebaõiged. E-kirja etikett näeb ette, et kui info edastatakse manusena, peaks põhikirjas vähemalt paari sõnaga viitama, kes on kirja saatja, millises küsimuses kiri saadetakse ja mida manus sisaldab. Hageja palvele edastada kiri teises formaadis ei ole vastatud. Riigikohus on lahendis 3-2-1-123-07 selgitanud, et saatja peab tõendama, et teade jõudis tähtaegselt adressaadini. E-kirja väljavõte ei tõenda e-kirja jõudmist saajani. E-kirjade kättetoimetamise koormus lasub kostjal: tunnistajate ütlustega ei saa tõendada digitaalinfo jõudmist hagejani. Notari poolt saadetud e-kiri ei tõenda midagi. Pigem tõendab see J. B. suunatud tegevust korteri võõrandamiseks kellelegi teisele peale hageja. Notari abi telefonikõnet ei saa hageja kinnitada, sest ta on kirjastus Monokkel juhataja, kellele tuleb päevas palju kõnesid ja kes suhtleb väga paljude inimestega. Juhul, kui oletada, et selline telefonikõne toimus, pidi see olema sedavõrd pealiskaudne ja põgus, et hageja ei saanud selle sisu tähtsusest aru, see ei jäädvustunud tema mällu ja kindlasti ei tekitanud hagejas arusaamist konkreetse aja ja koha kohta notari juurde ilmumiseks ning et selle võiks olla kriitiline tähtsus kodu kaotamise seisukohalt. Tunnistaja L. K. ütlusi ei ole kohus asjakohaselt hinnanud. Tunnistaja L. K. ütlused ei erine oma abstraktsuselt tunnistaja A. M. ja tunnistaja J. B. ütlustest. Tunnistajate ütlusi hinnates tuleb kohtul võtta seisukoht, kas hagejale anti korteri omandamiseks võimalus ning kas teda teavitati kostja väidetud asjaoludest. Hageja on tõenduslikult kaitsetus positsioonis ja silmitsi tõendamiskoormuselt negatiivsete asjaoludega, seetõttu on audiitor L. K. ütlused äärmiselt olulise tähtsusega ja kinnitavad, et kohtu poolt tõendatuks loetud informatsioon hagejani ei jõudnud. Hagejat on vaid kahel korral teavitatud korteri omandamise küsimustest. Seda kõike on vähe, et õigustada elamuühistu liikme korteri müüki tagaselja kolmandale isikule. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust Harju Maakohtu 20.06.2008 otsuse tühistamiseks. Kohtuotsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebuskaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib tsiviilkolleegium järgmist. Apellant on kohtule esitatud hagiavalduses taotlenud kinnistusraamatu kande parandamist ja kostjate tahteavalduse asendamist. Poolte vahel ei ole vaidlust Harju Maakohtu kinnistusosakonna poolt registriossa nr xxxxxxxx II ossa tehtud kannete suhtes. Kande number 2 all on omanikuna sisse kantud Aare Korjus ja kande aluseks on märgitud 06.12.2006 asjaõigusleping (tl. 9). AÕS § 56 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse tehtud kannete õigsust eeldatakse. Seega saaks kinnistusraamatu kannet muuta juhul, kui kanne on tehtud ilma kehtiva asjaõiguslepinguta. Antud juhul on kande alusena viidatud 06.12.2006 asjaõiguslepingule, hageja poolt asjaõiguslepingut vaidlustatud ei ole ning kanne põhineb kehtival asjaõiguslepingul. Kuigi alates 01. juulist 2003 ei sätesta asjaõigusseadus selgelt ebaõige kande mõistet, saab AÕS § 65 lg-st 1 järeldada, et kanne on ebaõige siis, kui see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Antud asjas ei ole kande aluseks olevat asjaõiguslepingut keegi vaidlustanud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja ei saanud EES § 219 lg 4 alusel vaidlusaluse korteriomandi omanikuks, kuna vajalikud eeldused jättis hageja ise täitmata. Vastustaja leiab õigesti, et tehingu tühisus saab tuleneda vaid otseselt seadusest.
5(6)
Vaidlus puudub selles, et kostjale kuulus EÜ Kastan osak. Korteriomand kuulus elamuühistule. Hagi rahuldamise eelduseks oleks kehtiv käsutustehing. Kuivõrd hageja ei ole hagiavalduses ei väitnud ega tõendanud, et tema on korteriomandi Tallinnas XXXXXXXX XXX XXX-X omanik, siis puudub igasugune õiguslik alus hagi rahuldamiseks. Hageja ei ole esitanud lihtkirjalikku kokkulepet, millega talle oleks vaidlusalune korteriomand üle antud. Hageja tuginemine Riigikohtu lahendile 3-2-1-95-01 pole asjakohane, kuna hageja ei ole esitanud vastavasisulist tuvastushagi vaidlusaluse korteriomandi võõrandamislepingu poolte vastu. Kuna hagi rahuldamiseks esitatud kujul puudub õiguslik alus, siis kolleegium ei anna hinnangut apellatsioonkaebuse neile väidetele, mis puudutavad tõendite hindamist. Viidatud registriossa IV jakku kantud hüpoteek summas 350 000 krooni Tiina Mare Hiobi kasuks põhineb kande kohaselt samuti 06.12.2006 sõlmitud asjaõiguslepingul. Tsiviilkolleegium leiab, et ka nimetatud kande muutmiseks ei ole alust, sest kanne põhineb kehtival asjaõiguslepingul. TsMS § 5 lg-te 1, 2 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel ning pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda, pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Maakohus ega ka ringkonnakohus ei saa ise asuda asjaolusid tuvastama ja kuna apellant ei ole asjaõiguslepingut vaidlustanud, ei saanud kohus selle kehtivust hinnata. Ülaltoodu alusel ei kuulu apellatsioonkaebus rahuldamisele. Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
R. Allikvere
U. Loonurm
U. Reinola
Riigikohtu 07.04.2009 otsuse nr 3-2-1-30-09
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.