Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Kai Kullerkupp ja Kaupo Paal
Kohtuasi
Natalia Skogi hagi
ELAMUÜHISTU
TEMPO
(likvideerimisel) vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks ja ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks või tehingute tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 30. märtsi 2020. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Natalia Skogi määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Natalia Skog, esindaja vandeadvokaat Urmas Simon Kostja ELAMUÜHISTU TEMPO (likvideerimisel)
Asja läbivaatamise kuupäev
7. september 2020. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. märtsi 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249 ja Harju Maakohtu 9. detsembri 2019. a määrus samas tsiviilasjas. Saata asi samale maakohtule Natalia Skogi hagi menetlusse võtmise otsustamiseks.
1.Natalia Skog (hageja) esitas 18. oktoobril 2019 Harju Maakohtule hagi ELAMUÜHISTU TEMPO (likvideerimisel) (kostja) vastu 6. novembri 2007 notariaalse korteriomandi tasuta üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks anda nõusolek J. Sütiste tee 58-X kohta tehtud kinnistusraamatu omanikukande parandamiseks (selliselt, et hageja kantakse nimetatud korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse), või viidatud lepingute tühistamiseks. Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt elab hageja Tallinnas J. Sütiste tee 58-X asuvas korteriomandis. Hageja teadis, et ta on korteriomandi omanik. Hageja pöördus pärast Konstantin
2-19-16249 Minakovi (hageja poeg, elas koos hagejaga korteriomandis) surma 2019. a notari poole pärimismenetluse algatamiseks ja sai teada, et korteriomandi omanik on kinnistusraamatu andmetel hageja poeg. Hagejale sai teatavaks, et kostja tegi 27. septembril 2007 J. Sütiste tee 58 kinnisasja korteriomanditeks jagamise kinnistamisavalduse ja kostja kanti J. Sütiste tee 58 omanikuna
17.oktoobril 2007 kinnistusraamatusse, ning et kostja ja hageja poeg sõlmisid 6. novembri 2007 notariaalse korteriomandi tasuta üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu (tehingud), mille alusel kostja võõrandas korteriomandi hageja pojale. Hageja poeg kanti korteriomandi omanikuna
14.novembril 2007 kinnistusraamatusse. Korteriomandi omanikuks peab olema hageja, kes on 1982. a emalt saadud kostja osakute omaja ja kostja liige ning on tasunud kostja arved. Hageja ei ole kostja osakuid oma pojale üle andnud. Seega on tehingud tühised ja rikuvad hageja õigusi ning korteriomandi kohta tehtud omanikukanne kinnistusraamatus on ebaõige.
2.Harju Maakohus keeldus 9. detsembri 2019. a määrusega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel hagi menetlusse võtmisest. Maakohus leidis, et hagiga ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole hageja tehingute tühisuse tuvastamise nõudel perspektiivi, sest hageja ei ole hagiavalduses toodud asjaolude kohaselt tehingute pool (hagejal ei ole tuvastushuvi). Hageja alternatiivse tehingute tühistamise nõudega ei ole võimalik hageja eesmärke saavutada, sest kohus ei saa poolte sõlmitud tehinguid tühistada (tehing tühistatakse avalduse tegemisega teisele poolele). Hageja nõue kohustada kostjat tegema tahteavaldus kinnistusraamatu omanikukande parandamiseks saaks tuleneda tehingute tühisusest, kohus ei tuvastanud tehingute tühisust. Hagejal on võimalus kaaluda hagi esitamist tehingute poolte, st kostja ja hageja poja pärijate (õigusjärglaste) vastu.
3.Hageja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja võtta hagi menetlusse.
4.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. märtsi 2020. a määrusega maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid muutis määruse põhjendusi. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei saanud maakohus keelduda hagi menetlusse võtmisest põhjendusel, et hagejal ei ole tuvastushuvi. Tegemist on erandliku olukorraga, kus hageja arvates rikuvad vaidlusalused tehingud tema kui korteriomaniku või omanikuks saama õigustatud isiku õigusi. Tehingute tegemise ajal kehtinud eluruumide erastamise seaduse (EES) § 219 lg 4 sätestas, et kui elamu korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil korteriühistu asutamise, on senise elamuühistu (-kooperatiivi) juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse. Hageja on korteriomandit kogu aeg isiklikult vallanud. Seega on võimalik, et kostja tegi vaidlusalused tehingud isikuga, kellel ei olnud korteri omandamise õigust. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu järeldus hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta on lõppjäreldusena õige, sest hagejal ei ole hagiga võimalik taotletavat eesmärki (saada korteriomandi omanikuks) saavutada. Hageja tuvastusnõude rahuldamise korral saaks korteriomandi omanikuks selle eelmise omanikuna kostja, mitte hageja. Hageja korteriomanikuks saamiseks on vaja, et 2(6)
2-19-16249 õigustatud isik oleks korteri võõrandamiseks sõlminud temaga notariaalses vormis võlaõiguslepingu ja asjaõiguslepingu ning et kinnistusraamatusse oleks tehtud sellekohane kanne (vt ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 641, § 119, § 120). Hageja tuvastusnõude rahuldamise korral ei oleks hagejal õigus nõuda ka kinnistusraamatus õigusmuudatuse tegemist, sest selle eeldus on temaga sõlmitud asjaõigusleping. Hagejal ei ole praegu ega oleks ka pärast tuvastusnõude rahuldamist kostjaga lepingulist suhet. Ringkonnakohus märkis hageja alternatiivse nõude kohta, et tehingu tühistamise õigus on tehingu teinud isiku kujundusõigus ning tehingu teinud pool peab esitama teisele poolele sellekohase avalduse. Lisaks on tehingu tühistamise õigus vaid tehingupoolel, keda on tehingu tegemisel eksitatud, petetud või vägivallaga mõjutatud. Hageja ei ole vaidlusaluste tehingute pool.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja palub määruskaebuses nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu määruse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Ringkonnakohus keeldus põhjendamatult hageja tuvastushagi menetlusse võtmast, leides, et kuna selle nõude rahuldamise korral ei saa hagejast isikut, kellel on õigus nõuda kinnistusraamatus õigusmuudatuse tegemist, siis ei ole hagejal võimalik hagiga taotletavat eesmärki saavutada. Elamuühistu erastatud maa korteriomanditena kinnistamisel peaks korteriomandi omanikuks saama elamuühistu osamakse omanikuna hageja, mitte kolmas isik, kes pole kunagi olnud elamuühistu osamakse omanik. Ringkonnakohus on jätnud hageja õigused kaitseta. Ringkonnakohus leidis hageja alternatiivse nõude kohta, et tehingu tühistamiseks peab selle pool esitama teisele poolele sellekohase avalduse. Hageja on seda ka teinud, kuid kostja sellega ei nõustunud.
7.Kostja hageja määruskaebusele ei vastanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et nii ringkonna- kui ka maakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel tühistada ja tsiviilasi tuleb saata samale maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
9.Kohtud keeldusid hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, kuna leidsid, et hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
10.Hageja pöördus kohtusse selle pärast, et tema hinnangul oleks elamuühistul tulnud vaidlusalune korteriomand anda hageja, mitte tema poja omandisse ja sellel põhjusel on praegune kinnistusraamatu omanikukanne vale ning hageja soovib, et vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kantaks kinnistusraamatusse tema. Kolleegium ei nõustu alama astme kohtutega selles, et hageja väidete õigsust eeldades ei ole mitte ühelgi juhul võimalik taotletavat eesmärki saavutada.
11.Hageja palus tuvastada vaidlusaluste tehingute tühisus ja kohustada kostjat andma nõusolek korteriomandi kohta kinnistusraamatusse tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et hageja kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamiseks tuleb kinnistusosakonnale esitada lisaks kinnistamisavaldusele ka puudutatud isiku nõusolek. Puudutatud isikud on kõik need kinnistusraamatust nähtuvad isikud, kelle õigusi ebaõige kande kustutamine puudutab (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1). Seega on hagejal vaja 3(6)
2-19-16249 kinnistusraamatu ebaõige omanikukande kustutamiseks selle isiku nõusolekut, kes kinnistusraamatust omanikuna nähtub. Kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise eelduseks oleva nõusoleku saamise nõude näeb ette AÕS § 65 lg 1. Kohtuotsus, millega kohustatakse isikut esitama kindla sisuga tahteavaldust, asendab isiku tahteavaldust ja sellisel kohtuotsusel on isiku enda antud tahteavaldusega sama toime (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Kui kinnistusraamatust nähtuv asjaõiguse omaja on surnud, on sellise nõude vastaspool kinnistusraamatust nähtuva asjaõiguse omaja pärija. Kuivõrd kinnistusraamatust nähtuvalt oli korteriomandi omanik hageja poeg, leidsid kohtud õigesti, et hagejal tuleb kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise eelduseks oleva nõusoleku andmise nõue esitada hageja poja kõikide pärijate (õigusjärglaste) vastu. TsMS § 371 lg 2 p 2 ei näe hagi menetlusse võtmisest keeldumise alusena ette olukorda, kus hagi esitatakse vale kostja vastu (vt nt Riigikohtu 15. aprilli 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-13966/21, p 21). Kohtutel tulnuks TsMS § 392 lg 1 p-de 1 ja 6 järgi hagejale selgitada, et hagi saaks menetleda, kui see esitatakse kinnistusraamatust nähtuva omaniku (praegusel juhul tema pärijate) vastu.
12.Kinnistusraamatu kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku hagemine AÕS § 65 lg 1 alusel ei eelda kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamist eraldi haginõudena. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas (vt Riigikohtu 7. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-09, p 10). Seega ei olnud hagejal vajadust lisaks kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise nõudele esitada nõuet kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisus on praeguses kontekstis vale kande kustutamise nõude eeldus (vt Riigikohtu
28.septembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-16, p-d 11 ja 12). Seega, kui hageja esitab kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise eelduseks oleva tahteavalduse andmise nõude ja ei too esile eraldi tuvastushuvi, on kohtul alus keelduda väidetava ebaõige kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude menetlusse võtmisest või siis pärast selle nõude ekslikku menetlusse võtmist jätta hagi selles osas TsMS § 423 lg 1 p 4 järgi läbi vaatamata.
13.Praegusel juhul on hagejal võimalik AÕS § 65 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu ebaõige kande järgi õigustatud isikult üksnes ebaõige kande kustutamise nõusolekut. Enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõusolekut hageja praegu omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult nõuda ei saa. Juhul, kui kinnistusraamatu omanikukanne on ebaõige, tähendab see seda, et omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik ei ole materiaalõiguslikult omanik ja tal ei ole sellest tulenevalt ka kinnisasja käsutamise õigust, st ta ei saa anda nõusolekut omanikukande tegemiseks kellegi kolmanda kasuks. Vale kinnistusraamatu kande kustutamise korral taastub sellele kandele eelnenud õiguslik olukord, st kehtivaks muutub viimasele omanikukandele eelnenud omanikukanne. Korteriomandi enda nimele kandmist saab hageja nõuda isikult, kes on eelmise kande järgi omanik, st ELAMUÜHISTULT TEMPO (likvideerimisel).
14.Kolleegium ei nõustu kohtute järeldusega, et hageja esitatud asjaoludel ei ole võimalik tema kohustamisnõuet AÕS § 65 lg 1 alusel rahuldada (mis võinuks olla TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaselt hagi menetlusse võtmisest keeldumise alus). Hageja tõi hagi alusena esile, et kostjal tuli teha vaidlusalused tehingud hageja kui korteri valdajaga (kes on ka kostja osakute omaja ja kostja liige), kuid need tehti hageja õigusi rikkudes kolmanda isikuga, kellel ei olnud korteri omandamise õigust. Hageja ei ole vaidlusaluste tehingute (kohustustehing ja asjaõigusleping) osaline. 4(6)
2-19-16249 Kohustustehing, mille pool hageja ei ole, ei puuduta tema õigusi ega kohustusi. Küll aga võib hageja kui väidetavalt korteriomandi omanikuks saama õigustatud isiku õigusi puudutada asjaõigusleping, mille alusel läks korteriomandi omand elamuühistult üle muule isikule, nagu õigesti märkis ka ringkonnakohus (vt kohustustehingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise kohta Riigikohtu
13.veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p-d 13 ja 14). Korteriomandite tekkimist elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluvas elamus reguleerib EES § 218. Tehingute tegemise ajal kehtinud EES § 218 lg 2 sätestas, et kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja elamuühistu (-kooperatiivi) reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud avalduse, riigiga sõlmitud võõrandamistehingu ja muude seaduses sätestatud dokumentide alusel elamuühistu (-kooperatiivi) erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele. Eeltoodust tulenevalt on elamuühistul elamu korteriomanditeks jagamisel kohustus kanda korteriomandid korterivaldajate nimele. Juhul kui kostja sõlmis vaidlusaluse asjaõiguslepingu isikuga, kellel ei olnud EES § 218 lg 2 järgi õigust saada korteriomandi omanikuks, võib korteriomandit omandama õigustatud hageja õigusi rikkuv asjaõigusleping olla seadusvastasuse tõttu (TsÜS § 87) tühine (kehtetu). Juhul kui vaidlusalune asjaõigusleping osutub tühiseks, ei ole korteriomandi omandiõigus selle omandajale (ega ka omandaja pärijatele) üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (omanikuna on sisse kantud vale isik). Sel juhul tuleks kinnistusraamatu ebaõige kanne kustutada.
15.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga selles, et kinnistusraamatu kehtiva omanikukande kustutamise korral ei oleks hagejal õigust saada vaidlusaluse korteriomandi omanikuks. Korteriomandi omandiõiguse ülekandmise nõudeõigus tuleneb hagejale eespool viidatud eluruumide erastamise seaduse sätetest. Juhul, kui taastub olukord, kus elamuühistu on korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud, puuduvad takistused selleks, et hageja saaks nõuda elamuühistult eespool viidatud sätete alusel korteriomandi ülekandmist. Hagi ei tarvitse olla lubatav juhul, kui hageja nõuaks üksnes ebaõige kinnistusraamatu kande kustutamise eelduseks oleva tahteavalduse andmist. Hagi esitamine on lubatav juhul, kui hageja nõuab sellega koos ka korteriomandi ülekandmist endale.
16.Eeltoodut arvestades ei saanud maakohus keelduda hagi menetlusse võtmisest mitte enne, kui kohus oleks hagejale arusaadavalt selgitanud seda, kuidas tuleks hagejal oma nõuet lähtuvalt kohtus sellele antud õiguslikust kvalifikatsioonist täpsustada. Juhul kui hageja pöördub kohtusse probleemiga, mis väärib kohtulikku kaitset, ja kui hagis esinevad menetlemist või hagi rahuldamist takistavad puudused, mis on kõrvaldatavad, tuleb kohtul enda ette toodud probleemi analüüsimise järel selgitada, mida on nende puuduste kõrvaldamiseks vaja teha. Kolleegium on selgitanud, et kui hageja esitatud kujul ei ole nõuet võimalik rahuldada, on maakohtu ülesanne eelmenetluses sellele hageja tähelepanu pöörata ja anda talle võimalus nõuet täpsustada (TsMS § 392 lg 1 p 1 ja § 3401 lg 1). Kui maakohus jättis selle ülesande täitmata, on ringkonnakohtul võimalik see rikkumine kõrvaldada (TsMS § 656 lg 2; vt Riigikohtu 18. märtsi 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-3445/46, p-d 27.3 ja 29.4; 19. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-17140/47, p-d 12 ja 13). Juhul kui ka peale asjakohaste selgituste andmist ja hagejale hagi muutmiseks tähtaja määramist ei ole hageja puudusi kõrvaldanud, saab kohus otsustada hagi menetlusse võtmisest keeldumise üle. Kui hageja ei esita nõudeid ja asjaolusid kohtu määratud tähtajaks, võib kohus jätta hagi TsMS § 3401 lg 2 ja § 371 lg 2 p 2 järgi menetlusse võtmata (vt Riigikohtu 25. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-14, p 25).
5(6)
2-19-16249 Eespool toodust tulenevalt tuleb alama astme kohtu lahendid tühistada ning tsiviilasi tuleb saata samale maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks.
17.Kolleegium ei võta seisukohta selles, kas hagi rahuldamise eeldused on täidetud ja kas hagi tuleks seetõttu rahuldada. Neile küsimustele tuleb vastata asja sisulise lahendamise käigus, eeldusel et asi võetakse menetlusse.
18.Hageja palus hagiavalduses ka tehingute tühistamist. Ringkonnakohus osutas põhjendatult sellele, et hageja ei ole vaidlusaluste tehingute pool. Kolleegium on selgitanud, et lepingu saab tühistada üksnes lepingupool (tehingu teinud isik) ning see kehtib nii võlaõigusliku kui ka asjaõiguslepingu tühistamise kohta (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 34).
19.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 ja TsMS § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada.
20.Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 esimese lause kohaselt tagastatakse kautsjon avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tampuu, Kai Kullerkupp, Kaupo Paal
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.