Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium
Kohtukoosseis
Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Gaida Kivinurm ja Imbi Sidok
Otsuse tegemise aeg ja koht
23. märts 2009.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-27916
Tsiviilasi
K. T. hagi V. H. vastu kaasomandi lõpetamiseks ning üüri saamiseks ja V. H. vastuhagi K. T. vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 13. oktoobri 2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K. T. ja V. H. apellatsioonkaebused
4. märts 2009.a Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja K. T. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxx xx-x xxxxx xxxxx), esindaja adv Armand Reinmaa Kostja V. H. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xx-x xxxxx xxxxx), esindaja adv Ljudmila Tamar
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Hageja apellatsioonkaebuse puhul 568 385 krooni Kostja apellatsioonkaebuse puhul 18 165 krooni
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 13. oktoobri 2008 otsus põhihagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamise osas. Teha tühistatud osas uus otsus põhihagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise kohta. 2.Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt. 3.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt: 3.1.Rahuldada osaliselt K. T. hagi V. H. vastu ja lõpetada kaasomand selliselt, et anda kinnistu Xxxxxxxxxx xx, Pärnus (registriosa nr xxxxxx, katastritunnusega
62512:028:1010) K. T. ainuomandisse ja panna K. T.le kohustus maksta V. H.le välja 526 000 (viissada kakskümmend kuus tuhat) krooni. 3.2.K. T. hagi V. H. vastu enamkasutatud pinna eest rahalise hüvitise nõudes jätta rahuldamata. 3.3.V. H. vastuhagi K. T. vastu kaasomandi lõpetamise viisi osas jätta rahuldamata. 4.Jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusabi taotlemise selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud K. T. esitas 25.07.2007.a hagi V. H. vastu, paludes lõpetada Pärnus Xxxxxxxxxx xx asuva kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning ta kohustub maksma kostjale 526 000 krooni. Ühtlasi palus hageja kostjalt välja mõista enamkasutatud pinna eest alates 21.10.2005.a 53,60 krooni päevas. Hagi põhjenduste kohaselt kuulub Xxxxxxxxxx xx asuvast kinnistust kostjale 19/120 mõttelist osa ja hagejale 101/120 mõttelist osa. Pooled suutsid kaasomandit ühiselt kasutada kuni 21.10.2005.a, mil kostja endine abikaasa L. K. oma kaasomandi osa (eraldi sissepääsuga korteri osa, kus elab kostja) hagejale võõrandas. Kostjal oli kaasomandi ostmiseks samasugune võimalus nagu hagejal, kuid ta ei soovinud seda kasutada. Hageja soovile kasutada oma kaasomandi osa on kostja vastanud keeldumise ja ähvardustega. Kaasomandi reaalosadeks jagamine ei ole võimalik tulenevalt osade suurusest ja ehitise projektist. Asja müümist enampakkumisel ei pidanud hageja õiglaseks, kuna tema peres kasvab neli last ning kaasomanike osade suurus ei ole kooskõlas kaasomanike panustega. Hageja on oma vahenditega teinud kinnisasjale olulisi parendusi. Alates 21.10.2005.a on hageja üritanud jõuda kostjaga kokkuleppele üüri tasumise osas enamkasutatud pinna eest, kuid kostja on keeldunud sel teemal hagejaga suhtlemast. Kostjalt enamkasutatud kaasomandiosa eest üüri nõudes lähtus hageja Pärnu rannarajoonis keskmisest üürihinnast 60 krooni/m2 kuus.
Kostja vastuväited ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnistanud. Alates kostja korteri mõttelise osa omandamisest ei ole hageja kuni kohtusse pöördumiseni tasu nõudnud ega avaldanud soovi ise eluruumi osa kasutada. Pärast L. K. väljakolimist oli tuba nr xx vaba ning võtmed hageja käes. Kostja seda ruumi ei
kasutanud ega takistanud selle kasutamist ka teise kaasomaniku poolt. Antud juhul on tegu korteri osaga, mille puhul on üüri suurus oluliselt väiksem hageja poolt märgitust. Kostja palus vastuhagis lõpetada kaasomand selliselt, et jagada kinnistu kaheks korteriomanditeks. Xxxxxxxxxx xx elamus oli kunagi 3 korterit, millest kaks asusid I korrusel ja üks katusekorrusel. Kostja ja tema abikaasa sõlmisid 28.12.1998.a ühisvara jagamise lepingu, mille kohaselt jagati 19/60 mõttelist osa võrdsetes osades nende kaasomandisse. 21.10.2005.a müüs L. K. kinnistust 19/120 mõttelist osa hagejale. Enne tehingu tegemist oli L. K. ravil psühhiaatri juures ning ta taotles 2006.a riigi õigusabi määramisest seoses nimetatud tehingu tühistamisega, kuid nõue oli selleks ajaks aegunud. Kostja kasutab katusekorruse korterit, mis on tema kodu olnud alates 1988.a. Kõrvalhoones hoiab ta autot ja tööriistu. Kostjal ei ole hageja poolt pakutava hüvitise eest võimalik soetada samavääset elamist. Hageja kasutuses on 4-toaline korter üldpinnaga 132,3 m2, mis on piisav 6-liikmelise pere jaoks. Hageja ei ole kunagi soovinud kasutada katusekorruse osa, mis on talle müüdud L. K. poolt. Hageja pöördus kohtusse eesmärgiga laiendada oma elamispinda, kuid see ei tohiks toimuda teise kaasomaniku arvelt. Hageja poolt soovitud kaasomandi lõpetamise viis riivab intensiivselt põhiseaduse (PS) § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet. Hageja vastus vastuhagile Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Kostja elamispinna suurus on 54,3 m2, kuid tema omandi suurus on sellest 26,8 m2. Kostja ei saa eeldada, et tal peaks olema võimalik hageja pakutava hüvitise eest soetada sama suur elamispind, nagu ta hetkel kasutab. Hageja ei pea õiglaseks asja reaalosadeks jagamist, arvestades kostja senist pahatahtlikku käitumist ja asotsiaalset eluviisi. Hageja on korduvalt avaldanud soovi kasutada katusekorruse osa, kuid kostja ei ole seda võimaldanud. Enamkasutatud pinna eest tasu väljamõistmisel ei ole oluline, kas hageja on tasu küsinud, või mitte, sest kostja on kinnisasjalt rohkem kasu saanud, kui temale kuuluks vastavalt kaasaomandiosale. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja enamkasutatud pinna eest rahalise hüvitise 18 165 krooni ja edasi alates 24.09.2008.a kuni pinna vabastamiseni 18,50 krooni päevas. Kohus rahuldas vastuhagi, lõpetades kinnistu kaasomandi selliselt, et jagada kinnistu kaheks korteriomandiks ning tuvastades sellega seoses hageja kohustuse olemasolu teha kõik korteriomandite moodustamiseks nõutavad tahteavaldused ja toimingud. Kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt müüs L. K. hagejale 21.10.2005.a 19/120 mõttelist osa Xxxxxxxxxx xx kinnistust hinnaga 225 000 krooni. Müüja on avaldanud notarile lepingu p-s 1.1, et kaasomanike kokkuleppe kohaselt on tema ja kostja ainuvalduses korter nr X ja garaaž-kuur. Käesoleva vaidluse puhul kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet ei saavutatud. Seega pidi kohus kaasomandi lõpetama, sest vastava nõude esitasid mõlemad pooled. Kohus nõustus kostjaga, et tal ei ole võimalik saadud kompensatsiooni eest soetada endale samaväärset eluruumi. Lisaks 1⁄2 mõttelisele osale korterist nr 3 on kostja kasutuses ka garaaž ja 2 kuuri, nagu ta selgitas vaatlusel, lisaks panipaigad. AS SEB Eesti Ühispanga 28.05.2007.a kirjaga on tõendatud, et hageja soovib kostjale hüvitada viimase osa kinnistust pangalaenu abil. Hageja avaldas 3.04.2008.a istungil, et on kodune. Seega ei pea kohus tõenäoliseks praeguseks kujunenud üleüldises majanduslanguse olukorras hagejal laenu saamist, arvestades, et tema kasvatada on 4 alaealist last ja ta ise on kodune. Pank on tõendi välja andnud ajal, mil finantssektoris ja kogu majanduses oli väga hea seis. Kohus leidis, et vastuhagi nõue on põhjendatud. Pärnu Linnavalitsuse 9.07.2008.a kirjaga on tõendatud, et vaidlusalusel kinnistul asuva elamu saab jagada reaalosadeks ja moodustada korteriomandid, sest ka varasemal ajal on teisel korrusel asunud eraldi korter nr X. Vaatlusel
oli näha, et vaidlusalune eluruum asub katusekorrusel ja sinna viib maja hoovist eraldi sissepääsuga trepp. Tuvastatud on, et kostja kasutab kaasomandi osast suuremat pinda ja tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg-st 4 on hagejal õigus saada tasu kogu ajavahemiku eest, mil teine kaasomanik kasutas oma kaasomandi osast suuremat pinda. Kostja ei nõustunud tasu suurusega. Kohtu hinnangul on kostja vastuväide põhjendatud. Kui hageja ostis 1⁄2 mõttelist osa kostja kasutuses olevast korterist nr 3, siis ta teadis, et kostja jääb sinna elama ja oma kaasomandi kasutamine on problemaatiline. Kostja kinnitas, et üks tuba on vaba, võtmed on hageja käes ja viimasel on olnud võimalus seda eluruumi kasutada. Samas esitas hageja kirjalikud tõendid, mille kohaselt on ta soovinud pidada kostjaga läbirääkimisi, kuid kostja ei ole neile vastanud. Tunnistaja L. K.i ütlustega on tõendatud, et ta andis pärast ostu-müügilepingu sõlmimist võtmed hagejale ning hageja ei soovinud vormistada elektri ja vee varustamise lepingut enda nimele põhjendusega, et ta ei ela seal. Tunnistaja T. V. ütlustega on tõendatud, et kostja korteris peetakse pidu ja ka politsei on kohale kutsutud kostja väidetava ähvarduse peale hageja laste suhtes. Kohus pidas mõistlikuks kostjalt hageja kasuks välja mõista 1/3 osa hagis nõutud üüri suurusest, s.o. 525 krooni kuus perioodi 5.11.2005-23.09.2008.a eest ja edasi 17,50 krooni päevas, kuni kostja annab enamkasutatava pinna hageja kasutusse. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral ei ole võimalik asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Kinnistule seatud hüpoteekidega on tagatud AS SEB Pank nõuded hageja vastu. Korteriomanditeks jagamisel jäävad hüpoteegid koormama hagejale kuuluvat korteriomandit. Eelnevaga on põhjendatud kaasomandi reaalosadeks jagamine, sest kohtu hinnangul on see õiglane ja sellisel juhul on arvestatud mõlema kaasomaniku huvidega. Hageja apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palus tühistada kohtuotsuse osas, millega rahuldati vastuhagi ning jäeti osaliselt hagi rahuldamata, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses ning jätta vastuhagi rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus rahuldanud nõude, millest kostja on loobunud. Nimelt 11.07.2008.a kostja loobus 1.07.2008.a täpsustatud nõudest ja jäi esialgse 10.10.2007 esitatud vastuhagi nõude juurde, s.t. palus lõpetada kaasomand korteriomanditeks jagamise teel. Kuna kaasomandis oleva asja jagamine AÕS § 77 lg 2 alusel toimub selle sätte sõnastuse kohaselt hageja nõudel ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 439 kohaselt ei või kohus ületada nõuete piire, siis ei ole kohtul õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hageja on seda taotlenud. Käesolevas asjas ei ole maakohus sellega arvestanud ning on hageja taotlusest kõrvale kaldunud. Kohus on vääralt sisustanud PS § 32 ja AÕS § 77 lg 2. Analüüsides AÕS § 77 lg 2 kooskõlas PS § 32 lg-ga 1, leiab hageja, et viimati nimetatud norm sisaldab endas lihtsat seadusereservatsiooni. Kitsendus on antud juhul sätestatud AÕS § 77 lg-ga 2. Seadusandja eesmärk AÕS § 77 lg 2 kehtestamisel on olnud leida lahendused kaasomanike vahelistesse vaidlustesse, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet, s.h. ei pea esinema kaasomandi jagamise põhjust. Kohus peab otsustama hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades või anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. PS § 32 lg 1 kohaselt peab riik tagama omandi puutumatuse ja kaitse, muuhulgas kehtestama selleks vajaliku menetluse. Vajalik menetlus on sätestatud AÕS § 77 lg-s 2. Eeltoodu alusel on kohtu poolt PS §-le 32 viitamine asjakohatu. Kumbki menetlusosalistest ei ole oma nõude õigusliku alusena määratlenud PS § 32, millele
kohus on tuginenud otsuse tegemisel. Samuti jääb kohtuotsusest selgusetuks, millisele alusele tuginedes jättis kohus kohtukulud poolte endi kanda. Kohus on meelevaldselt diskrimineerinud hageja perekondlikku seisu ja sotsiaalset staatust. Kui poole esitatud tõend on asjaolude hindamiseks ebapiisav või vastuoluline, peab kohus andma poolele võimaluse täiendavate tõendite esitamiseks. Nimelt ei ole kohus ega vastaspool kordagi menetluse käigus seadnud kahtluse alla ega vastu vaielnud hageja poolt esitatud panga kinnituskirjale. Kohus ei saa tuletada esitatud tõenditest ise asjaolusid. Arusaamatuks jääb, millisele tõendile tuginedes on kohus leidnud, et hageja ei saa pangast laenu üleüldise majanduslanguse olukorras, kuivõrd ta on kodune ja kasvatab 4 last. Osundatu on kohtu poolt kohatu ja vastuolus õigusriigi üldiste põhimõtetega. Kohus on Pärnu Linnavalitsuse 9.07.2008.a kirja hinnanud meelevaldselt ja vääralt. Nimelt osundatud tõendi kohaselt saab kinnistul asuva elamu jagada reaalosadeks ja moodustada korteriomandid omanike kokkuleppel. Samas on kohus jätnud analüüsimata ja hindamata kohtu järelepärimisele saadetud Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna vastuse, mille kohaselt ei ole kinnistu jagamine reaalosadeks võimalik, arvestades kaasomandi suurust ja ehitusprojekti. Kohus pidas mõistlikuks kostjalt hageja kasuks välja mõista 1/3 hagis nõutud üüri suurusest, s.o. 525 krooni kuus. Sealjuures jääb arusaamatuks ka kohtu arvutuskäik. Hageja saab 1/3 osa suuruseks 583,30 krooni. Hagejale jääb arusaamatuks, millistele tõenditele tuginedes kohus jõudis osundatud järeldusele. Kostja ei ole esitanud ega kohus ise kogunud mitte ühtegi tõendit selle kohta, et hageja poolt nõutav tasu oleks ebaõiglane või liialt suur. Kohus saab otsuse rajada tõenditele, mitte paljasõnalistele vastuväidetele. Vastuhagi rahuldamiseks puuduvad mistahes tõendid ning kohus ei ole andnud hinnangut kõigi poolte väidete kohta. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et vaidlusalust kinnistut saab jagada reaalosadeks vastavalt kaasomandi osade suurusele ja ehitusprojektile. Ometi on kohus leidnud, et on põhjendatud kaasomandi reaalosadeks jagamine, sest kohtu hinnangul on see õiglane ja sellisel juhul on arvestatud mõlema kaasomaniku huvidega. Hagejale jääb osundatud seisukoht arusaamatuks. Lisaks ei ole kohus analüüsinud hageja väiteid selle kohta, et kostja ei saa nõuda korteriomanditeks jagamist ja et kohtuotsus peab olema täidetav. Hageja esindaja juhtis kohtu tähelepanu Riigikohtu seisukohale, et korteriomandite moodustamine toimub haldusmenetluses kohaliku omavalitsuse abil. Kuivõrd vastuhagist ei selgu, millisel seaduslikul alusel palub kostja lõpetada kaasomand selliselt, et jagada kinnistu korteriomanditeks, siis on nõue ebaselge ja tuleb jätta rahuldamata. Liiatigi ei ole reaalosadeks jagamine võimalik, tuginedes kohtumenetluses teostatud paikvaatlusele ja 29.04.2008.a kirjale. Kuivõrd kohus ei saa määrata tulevaste korteriomandite kui reaalosade piire ning kohus ei saa jagada kinnistut kaheks korteriomandiks, siis ei saa kohus tuvastada ka hageja tahteavalduste ja toimingute tegemise kohustust korteriomandite moodustamiseks. Juhul, kui kaasomand jagada reaalosadeks selliselt, et katusekorruse alusel moodustada eraldi korteriomand, siis vastavalt mõtteliste osade suurusele jääks moodustatava korteriomandi kaasomanikeks võrdsetes osades vaidlevad pooled. Sellisel juhul saab hageja esitada nõude moodustatud korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks. Korteriomandiks jagamine suuremas osas, kui kostjal on mõttelist osa, toob kaasa pooltevahelise vaidluse kostja poolt hagejale makstava hüvitise suuruse osas. Sellisel juhul oleksid pooled tagasi käesoleva vaidluse alguses. Vastuhagi rahuldamine ei lahenda tegelikult kaasomanike vahelisi probleeme ning toob asjatult kaasa täiendavaid kohtuasju. Kohus ei analüüsinud ka hageja väidet kohtuotsuse täidetavuse kohta. Hageja on tõendanud oma võimet tasuda kaasomandi lõpetamisel teisele kaasomanikule õiglast ja kohest hüvitist. Kostja seda ei tõendanud. Riigi õigusabi määramine viitab kostja majanduslikule seisule. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 on käesoleva tsiviilasja raames enam kui oluline hinnata asjaolu,
et kaasomanik on võimeline täitma seaduses sätestatud ja kohtu poolt pandavat kohustust. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid ja poole väiteid analüüsima. Kostja apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palus tühistada kohtuotsuse osas, millega kohus rahuldas hagi ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus ei ole tuvastanud, et kostja kasutas oma kaasomandi osast suuremat pinda. Kohus ei ole selle tõendamiseks viidanud ühelegi tõendile. Kohus ei põhjendanud, miks hüvitamisele kuuluvaks osaks on just 1/3. Kohus on põhjendamatult mõistnud kostjalt välja hüvitise 18,50 krooni päevas enamkasutatava pinna hageja kasutusse andmiseni, kuna ise on samas otsustanud moodustada korteriomandid selliselt, et see pind jääb kostja omandisse. Tulenevalt TsÜS § 62 lg-st 4 oleks hagejal õigus saada kostjalt hüvitist juhul, kui kostja hageja asja kasutab. Kinnistu mõttelise osa omandamisel L. K. lepiti kokku, et valdus tema mõttelisele osale läheb ostjale üle 4.11.2005.a. Vaidlust ei ole selles, et hagejale anti ülemise korteri võtmed ning ta on korterisse iseseisvalt sisenenud. Mõttelise osa omandamisel hageja teadis, et kostja jääb korterisse elama ning see oli hageja valik, et ta ei soovinud ostetud mõttelist osa kasutada. Seda, et hageja ei kavatsenudki teise korruse ruume kasutada kuni tal õnnestub omandada ka kostjale kuuluv mõtteline osa, tõendab ka asjaolu, et pärast müügilepingu sõlmimist ei soovinud hageja elektri- ja vee varustamise lepingute ümbervormistamist. Hageja ei võtnud midagi ette, et neid ruume kasutama hakata (nt ei ole nõudnud ruumide kasutuskorra kindlaksmääramist). Kostja ei nõustu menetluskulude jätmisega poolte endi kanda, kuna antud asjas on võimalik määrata kindlaks hagi rahuldamise piirid. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-47-08 leidnud, et otsuse selguse ja ülevaatlikkuse huvides nii poolte kui ka kõrgema astme kohtute jaoks oleks kohtulahendis otstarbekas näidata ka kohtukulude jaotamise ja kindlaksmääramise otsustuse aluseks olev arvutamiskäik. Kohus rahuldas vastuhagi ja jättis rahuldamata põhihagi. Kohus ei ole põhjendanud, miks ei peaks antud olukorras hageja põhihagis menetluskulusid kandma. Rahalise nõude osas rahuldati hagi osaliselt ning sel juhul võib kohaldada TsMS § 163 lg 1. Vastused kaebustele Pooled vaidlesid üksteise kaebustele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamise, samuti menetluskulude jaotamise osas. Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega hagi osaliselt rahuldati ning menetluskulude jaotamise osas. Kolleegium leiab, et otsus tuleb vaidlustatud osas tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tuleb tühistatud osas teha uus otsus, millega hageja nõue kaasomandi lõpetamise viisi osas tuleb rahuldada, nõue enamkasutatud pinna eest rahalise hüvitise nõudes tuleb jätta rahuldamata. Kostja nõue kaasomandi lõpetamise viisi osas tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotuse osas tuleb kohtuotsus jätta muutmata. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõigusnormi olulise rikkumise tõttu. Maakohus on vastuhagi rahuldades väljunud hagi nõude piiridest ja otsusega rahuldanud nõude, millest kostja vastuhagis loobus. Nähtuvalt asja materjalidest loobus kostja 11.07.2008.a (I kd tl 145-146) 01.07.2008.a esitatud vastuhagi täpsustuses esitatud nõudest (I kd tl 131-136) kaasomandi lõpetamise osas selliselt, et jagada kinnistu kaheks korteriomandiks ning tuvastada sellega seoses hageja kohustuse olemasolu teha kõik
korteriomandite moodustamiseks nõutavad tahteavaldused ja toimingud. Seega loobus kostja hageja tahteavalduse tuvastamise nõudest ja jäi esialgse vastuhagi nõude juurde kinnistu kaasomandi lõpetamiseks kaheks korteriomandiks jagamise teel. TsMS § 5 lg-st 1 tulenevalt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 442 lg 5 1. lause kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga muu hulgas selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud või millest on loobutud. Kohtul ei ole õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hageja on seda taotlenud. Maakohus, rahuldades poolte nõuded kaasomandi lõpetamiseks kostja poolt pakutud viisil ja tuvastades ühtlasi otsuse resolutsioonis ka hageja kohustuse olemasolu korteriomandite moodustamiseks nõutavate tahteavalduste ja toimingute tegemiseks, väljus hageja nõude piiridest, so rikkus menetlusõiguse normi. Kohtuotsusest ei nähtu maakohtu arutluskäik sellest, kuidas kohus asus seisukohale, et kostja kasutas oma kaasomandi osast suuremat pinda, mis annaks aluse temalt TsÜS § 62 lg-st 4 tulenevalt hageja kasuks välja mõista hüvitise hageja asja kasutamise eest. Kohus ei ole selle tõendamiseks viidanud ühelegi tõendile. Samas nähtub asja materjalidest, et kinnistu mõttelise osa omandamisel L. K. sai hageja 4.11.2005.a. ülemise korruse korteri (tuba nr XX) võtmed ja tal oli reaalne võimalus sinna korterisse iseseisvalt siseneda ja seda kasutada ning et ta pärast müügilepingu sõlmimist ei soovinud elektri- ja vee varustamise lepingute ümbervormistamist enda nimele põhjendusel, et ta seal ei ela. Nõustuda tuleb kostja seisukohaga selles, et kinnistu mõttelise osa omandamisel hageja teadis, et kostja jääb korterisse elama ning see oli hageja valik, et ta ei soovinud ostetud mõttelist osa kinnistust kasutada. Tõendeid hagejale kuuluva mõttelise osas kasutamise takistamiseks kostja poolt kohtule esitatud ei ole. Samas ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks midagi ette võtnud selleks, et neid ruume kasutama hakata (nt ei ole nõudnud ruumide kasutuskorra kindlaksmääramist). Ülaltoodu tõendab kolleegiumi arvates asjaolu, et hageja ei kavatsenudki teise korruse ruume kasutada seni, kuni tal õnnestub omandada ka kostjale kuuluv mõtteline osa kinnistust. Maakohtu viide Riigikohtu lahendile (otsus nr 3-2-1-143-04) ei ole käesolevas asjas asjakohane, sest ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus tuvastanud, et kostja oma mõttelisest osast suuremat osa alates hageja kaasomanikuks saamisest kasutas. Ka apellatsioonkaebuses on kostja väitnud, et ta ei kasutanud alates hageja kaasomanikuks saamisest temale kuuluvast kaasomandiosast suuremat pinda. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, kuidas ta omandatud mõttelist osas kaasomandist kasutada tahtis. Nõustuda tuleb hageja väitega selles, et maakohus ei ole põhjendanud, miks hüvitamisele kuuluvaks osaks on hageja poolt nõutud summast 1/3. Et ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole tõendamist leidnud kostja poolt talle kuuluva kaasomandi mõttelisest osast suurema osa kasutamine, ei analüüsi kolleegium hageja kaebuse väiteid üüritasu suuruse kohta. Hagejal oleks õigus saada tasu üksnes siis, kui kostja kaasomanikuna oma kaasomandi osast suuremat pinda kasutas. Kolleegiumi arvates ei rajane maakohtu otsus kaasomandi lõpetamise viisi osas asjas kogutud tõenditele. Kohtu hinnanguga kaasomandi lõpetamiseks otsuses toodud viisil kolleegium ei nõustu. Kaasomandi lõpetamise viisid sätestab AÕS § 77 lg 2, millest tuleneb, et kokkuleppe mitte saavutamisel kaasomanike vahel kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja nende osad rahas, või müüa asi kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud
raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Hageja taotles kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu läheb hageja ainuomandise, mille eest kohustub ta kostjale tasuma vastavalt tema mõttelise osa suurusele kaasomandis antud piirkonnas keskmise turuhinna summas 526 000 krooni (I kd tl 17-28). Samuti ei saa kohus määrata ka tekkivate korteriomandite kui reaalosade piire, sest nende moodustamine toimub haldusmenetluses kohaliku omavalitsuse abil. Kostja vastuhagist ei selgu, millisel seaduslikul alusel saab kaasomandi lõpetada kinnistu korteriomanditeks jagamise teel. Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna seisukohast (I kd tl 127) tulenevalt ei ole Pärnus, Xxxxxxxxxx xx kinnistu jagamine reaalosadeks võimalik tulenevalt kaasomandi suurusest ja ehitise projektist. Kolleegium leiab, et kaasomandi lõpetamiseks viisil nagu soovis seda kostja ja maakohus ka vastava nõude ebaõigesti rahuldas, ei annaks alust ka planeerimisosakonna hilisem seisukoht (I kd tl 152). Poolte nõuetest nähtub nende tahe kaasomand lõpetada, mitte kinnistu omanike kokkuleppe sõlmimine korteriomandite moodustamiseks. Isegi juhul, kui kaasomand lõpetada kostja soovitud viisil ja katusekorruse alusel moodustada eraldi korteriomand, jääksid vastavalt poolte mõtteliste osade suurusele kaasomandis moodustatava korteriomandi kaasomanikeks ikkagi pooled ja hagejale jääb nõudeõigus hüvitise väljamõistmiseks kostjalt, kes vastavalt oma mõttelise osa suurusele hageja asja kasutab. Selline kaasomandi lõpetamise viis poolte vaidlust ei lahenda. Kolleegium leiab, et kaasomand kinnistule tuleb lõpetada hageja poolt pakutud viisil. Vaidlust ei ole selles, et Xxxxxxxxxx xx, Pärnus asuvast kinnistust kuulub kostjale 19/120 mõttelist osa ja hagejale 101/120 mõttelist osa. Tehes otsuse kaasomandi lõpetamiseks hageja poolt pakutud viisil on see pärast jõustumist ka täidetav. Hageja esitatud tõendit- AS-i SEB kinnituskirja (I kd tl 102) ei ole maakohus ega kostja menetluse käigus kahtluse alla seadnud ega sellele vastuväiteid esitanud, viimati nimetatuga soovis hageja hüvitada kostjale makstavast hüvitisest viimase osa pangalaenu abil. Sellele vaatamata on kohus ise tuletanud esitatud tõenditest asjaolu, et kuivõrd hageja on kodune, kes kasvatab nelja alaealist last, siis ei pea ta praeguseks väljakujunenud üleüldise majanduslanguse olukorras hageja laenu saamist tõenäoliseks (I kd tl 122). Kohus ei saa ega tohi anda tõenditele hinnangut poole sotsiaalse staatuse järgi. Lisaks peab kolleegium vajalikuks märkida, et kostja ei ole esitanud tõndeid talle kuuluva kaasomandi mõttelise osa turuväärtuse kohta, samuti pole ta tõendanud millegagi oma võimet ega võimalusi tasuda teisele kaasomanikule kaasomandi lõpetamisel õiglast ja kohest hüvist. Pigem osutab kostja majanduslikele võimalustele asjaolu, et talle on menetluses antud riigi õigusabi. Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga esimese astme menetluskulude jätmise kohta poolte endi kanda. Põhihagis esitatud rahalise nõude rahuldas kohus osaliselt, poolte nõuded kaasomandi lõpetamiseks rahuldas maakohus kostja poolt pakutud viisil, mis ei tähenda aga põhihagi rahuldamata jätmist nagu kostja ekslikult leiab. Seega rahuldas maakohus otsusega poolte nõuded osaliselt ja on motiveeritult, tulenevalt TsMS § 163 lg-s 1 sätestatust, jätnud poolte menetluskulud nende endi kanda. Kolleegium leiab, et apellatsiooniastme õigusabikulud tuleb jätta poolte endi kanda. Siinjuures arvestab kolleegium, et mõlema poole apellatsioonkaebused rahuldati ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni kohaselt osaliselt. Et hagi ja vastuhagi kuuluvad põhinõude (kaasomandi lõpetamise) osas rahuldamisele, jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 kohaselt koosmõjus TsMS § 173 lg-ga 1 kõik poolte esimeses astmes ja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud nende endi kanda.
Gaida Kivinurm
Imbi Sidok
Urmas Reinola
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.