Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Ingrid Hallas, sekretäride Merilin Rahusaar`e ja Kaidi Kanarbik`u juuresolekul Otsuse tegemise aeg ja koht
13.oktoobril 2008. a Pärnu Rüütli tänava kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-27916
Tsiviilasi
K T hagi V H vastu kaasomandi lõpetamiseks ning enammakstud pinna eest üüri väljamõistmiseks.V H vastuhagi K T vastu kaasomandi reaalosadeks jagamise nõudes.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: K T, hageja esindaja advokaat Armand Reinmaa Alvin, Rödl ja Partner AB, asukoht Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn Kostja: V H, esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar kohtumääruse alusel 12.09.2007 AB Tamar Kuninga tn.24 Pärnu
Kohtuistungi toimumise aeg
23.septembril 2008. a
Juhindudes TsMS § 434-436, § 438, § 442, § 630-633,AÕS § 72 lg 2 , § 76 lg 1, § 77 lg 1,2 kohus otsustas: Rahuldada osaliselt põhihagi. Välja mõista V H K T kasuks enamkasutatud pinna eest rahaline hüvitis summas 18 165 kr ( kaheksateist tuhat ükssada kuuskümmend viis krooni) ja edasi alates 24.09.2008 kuni pinna vabastamiseni 18 kr 50 s päevas. Rahuldada vastuhagi. Lõpetada Pärnus xxxxxxx asuva kinnistu registriosa nr xxxxxx kaasomand selliselt, et jagada kinnistu kaheks korteriomandiks ning tuvastada sellega seoses K T kohustuse olemasolu teha kõik korteriomandite moodustamiseks nõutavad tahteavaldused ja toimingud.
Kohtukulude jaotus Jätta poolte endi kanda.
1(6)
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 09.07.2007.a. esitas K T Pärnu Maakohtule hagi V H vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.Hagi kohaselt soovis hageja lõpetada Pärnus xxxxxxxxx asuva kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistu jääb K T ainuomandisse ning viimane kohustus maksma V H 526 000 krooni.Ühtlasi palus hageja kostjalt välja mõista alates 21.10.2005.a. 53 kr 60 s päevas. Hageja ja kostja kaasomandisse kuulub Pärnus xxxxxxxx tn asuv kinnistu.Kinnistusraamatu andmetel kuulub V H mõtteline osa suurusega 19/120 ja K T mõtteline osa suurusega 101/120. Hageja hinnangul ei ole võimalik kaasomandi reaalosadeks jagamine, tulenevalt kaasomandi osade suurusest ja ehitise projektist. Hageja ja kostja suutsid kaasomandit ühiselt kasutada kuni 21.10.2005, mil kostja endine abikaasa L K oma kaasomandi osa ( eraldi sissepääsuga korteri osa, kus elab ja mida kostja kasutab) K T võõrandas.Kostjal oli kaasomandi ostmiseks samasugune võimalus nagu hagejal, kuid ta ei soovinud seda võimalust kasutada. On tekkinud olukord, kus hagejale kuulub xxxxxxxx tn asuval kinnistul asuvast ehitisest esimese korruse korter, ning teisel korrusel asuvast korterist, kus kostja elab, ning korteri juurde kuuluvatest abiruumidest pool s.o. L K poolt võõrandatud kaasomandiosa. Hageja soovile kasutada oma kaasomandi osa, on kostja vastanud keeldumise ja ähvartustega.Ähvardamise kohta on hageja teinud 2005.aasta detsembris avalduse politseile. Alates 21.10.2005.a. on hageja üritanud saada kostjaga kokkulepet üüri tasumiseks enamkasutatud osa eest, kuid kostja on keeldunud sel teemal hagejaga suhtlemast. 29.12.2006 aastal saatis hageja kostjale ettepaneku läbirääkimistesse astumiseks kaasomandi lõpetamiseks ning üürisummas kokkuleppimiseks. Hageja väitel ei ole kostja ettepanekule vastanud. 25.05.2007.aastal edastas hageja esindaja kaudu kirjaliku pöördumise kaasomandi lõpetamiseks ning kohtuvälise kokkuleppe sõlmiseks, millele kostja samuti ei ole vastanud. Kostja vastuhagi 10.10.2007 esitas kostja V H kohtule vastuhagi, milles palus samuti lõpetada kaasomandi, kuid teistsugusel viisil, kui seda soovib K T s.o. selliselt, et jagada kinnistu korteriomanditeks. xxxxxxxx elamus oli kunagi 3 korterit: kaks korterit asusid I korrusel ja korter nr 3 katusekorrusel. Vastuhagi õigusliku põhjenduse kohaselt AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist.AÕS § 77 lg 1 järgi jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele ja juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel AÕS § 77 lg 2 alusel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osa rahas või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Reaalosadeks jagamiseks on muu hulgas ka kinnisasja jagamine korteriomanditeks.Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-143-04 leidnud, et kuigi korteriomandi puhul säilib korteriomanikel ka kaasomand, on kinnisasja ja sellele asuva elamu jagamine korteriomanditeks üks asja reaalosadeks jagamise viise.Hüvitise määramine
2(6)
kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ei ole võimalik, sest kinnistu jagamine osustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses.Hüvitise küsimus tuleb lahendamisele siis, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on kinnistu reaalosade piirid( korteriomand) kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud ( korteriomandid) kinnistusraamatusse kantud ( Riigikohtu lahend nr 3-2-1-104-05).Kaasomandi lõpetamise vaidluses tehtud kohtuotsus asendab vaid kaasomanike nõusolekut kaasomandi lõpetamiseks. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-102-05 järgi tuleb mõttelise osa väärtuse kindaksmääramisel lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest.Omandist ilmajäämise kompensatsioon peab olema täielik ja maksimaalne.Sellest tulenevalt ei ole õige vastuhageja hinnangul K T poolt läbiviidud hindamise tulemusena saadud hüvitise summa 526 000 krooni. Vastuhagi põhjendused Pooltele kuulub Pärnus xxxxxxxx tn asuvast kinnistust: V H 19/120 mõttelist osa ja K T 101/120 mõttelist osa. xxxxxxxx tn elamus oli varem kolm korterit: kaks korterit asusid I korrusel ja korter nr 3 katusekorrusel. Pärnu Linna Rahvakohtu 04.05.1990.a otsusega tuvastati, et V H naise ema, on juba tol ajal kasutanud katusekorrust.01.07.1993.a. kinkis T K 19/60 mõttelist osa elamust oma tütrele LK. 23.10.1997.a. kinnistati xxxxxxx tn omand kinnistusraamatusse. 28.12.1998.a. V H ja L H sõlmisid abikaasade ühisvara jagamise lepingu, mille kohaselt jagati 19/ 60 mõttelist osa võrdsetes osades nende kaasomandisse. 21.10.2005 müüs L K ( H) oma osa kinnistust 19/120 mõttelist osa K T. Enne tehingu tegemist oli L K ravil psühhiaatri juures, ravi jätkus hiljem.2006.aastal pöördus L K riigi õigusabi määramiseks seoses nimetatud tehingu tühistamisega, kuid nõue oli selleks ajaks aegunud. V H kasutab katusekorruse korterit, mis on tema kodu olnud alates 1988.aastast.Kõrvalhoones hoiab autot ja tööriistu.Ta on kindel, et pakutava hüvitise eest ei ole tal võimalik soetada samavääset elamist kui praegune on.K T kasutuses on 4-toaline korter üldpinnaga 132,3 m2, mis vastuhageja hinnangul on piisav 6-e liikmelise pere jaoks.K T ja tema pere ei ole kunagi soovinud kasutada katusekorruse osa, mis on neile L K poolt müüdud.Vastuhageja väitel on K T pöördunud kohtusse eesmärgiga laiendada oma elamispinda, kuid see ei tohiks toimuda teiste kaasomanike arvel. Vastuhageja leiab, et põhihagis hageja poolt soovitud kaasomandi lõpetamise viis riivab intensiivselt Põhiseaduse § 32 lg 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet. Märgitud sättest tuleneb, et omand peab olema võrdselt kaitstud.Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-145-06 rõhutanud, et ... asja jagamine ( kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades.Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.
Kostja kirjalikud vastuväited Kostja ( põhihagis) V H ei tunnista K T haginõuet välja mõista üür 53 kr 60 s päevas alates 21.10.2005.a. Alates kostja korteri mõttelise osa omandamisest ei ole hageja kuni kohtusse pöördumiseni tasu nõudnud ega avaldanud soovi ise eluruumi osa kasutada. Peale L K väljakolimist oli tuba nr. 16 vaba, võtmed KT käes ja ta võis seda vabalt kasutada.VH seda ruumi ei kasutanud ega takistanud selle kasutamist ka teise kaasomaniku poolt.
3(6)
V H ei nõustu ka tasu suuruse kindlaksmääramise alustega.K T on võtnud arvestuse aluseks keskmise üüri Pärnu ranna rajoonis, mis võiks selline olla, kui tegemist oleks omaette korteriga.Antud juhul on tegu korteri osaga, mille puhul on üüri suurus oluliselt väiksem. Kostja palub esitatud vastuväidetes jätta K T hagi kaasomandi lõpetamise nõudes ja enamkasutatud ruumi eest tasu saamise nõudes rahuldamata. Menetluse käik 29.01.2008 toimus vaatlus Karsselli tn kinnistul ( tl.113). 20.02.2008 saabus kohtule vastuhageja kirjalik arvamus hageja komromissettepaneku kohta ( tl 116-117). Vastuse kohaselt teatab V H, et 04.02.2008.a. esitas K T kompromissettepaneku, mille kohaselt oli nõus maksma kostjale kaasomandi lõpetamisel hüvitist 600 000 krooni, loobub rahalisest nõudest üüri osas ja kostja peaks korteri vabastama hiljemalt 01.04.2008.a. Kostja V H teatas, et ei nõustu hageja tingimustega. Kostja on seisukohal, et käesolevas turusituatsioonis ei saa ta kasulikult müüa oma osa korterist ega osta ka sobivat eluaset, seega jääb oma vastuhagi juurde, mille kohaselt soovib jätkata elamist xxxxxxxxx tn elamus moodustatavas korteriomandis.Kostja kasutuses on käesoleval ajal mitmeid abiruume, mis tõstavad tema omandi väärtust ja on temale vajalikud. 03.04.2008 küsis kohus ( tl 125) Pärnu linnalt spetsialisti arvamuse selle kohta, kas xxxxxxxxx tn kinnistu jagamine reaalosadeks on võimalik ja kas elamus ning kinnistul asuvates kõrvalhoonetes tehtud juurdeehitused on seadustatud. Vastuses kohtule 30.04.2008( tl 127) teatab Pärnu linn ( dokumendile on alla kirjutanud planeerimisosakonna juhataja E B), et xxxxxxxxx kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole võimalik.Kinnistule on 27.11.2006 väljastatud ehitusluba aiamaja laiendamiseks. 11.07.2008 esitas kostja täiendavad tõendid s.o. kirjavahetuse Pärnu Linnavalitsusega ( tl 145-152). 09.07.2008 ( tl.152 ) teatas Pärnu Linnavalitsuse Planeerimisosakonna juhataja asetäitja ehitusjärelevalve teenistuse juhataja M N, et xxxxxxxxx tn kinnistu on võimalik jagada reaalosadeks vastavalt 1993.a. korrigeeritud inventariseerimisplaanile, mille järgi oli hoone teisel korrusel korter pindalaga 53,6 m2 .
Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Hagile on lisatud kinnistu mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping ( tl 8-14) , mille kohaselt L K ( endise nimega L H) müüs KT 21.10.2005.a. 19/120 mõttelist osa kinnistust Pärnu linnas xxxxxxxxx tn hinnaga 225 000 krooni.Müüja on avaldanud notarile lepingu p-s 1.1., et kaasomanike kokkuleppe kohaselt on tema ja V H ainuvalduses ehitises paiknevad järgmised ruumid: korter nr 3 ja garaaz-kuur. AÕS § 77 lg 2 alusel otsustab kohus vastavalt asjaoludele, kas asi jagada kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele nende osad rahas välja või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Põhiseaduse § 32 kohaselt võib omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Käesoleva vaidluse puhul kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet saavutatud ei ole.Seega peab kohus kaasomandi lõpetama, sest vastava nõude on esitanud mõlemad pooled. Hageja nõue jätta kinnistu K T ainuomandisse ja kohustada teda maksma V H 526 000 krooni, tuleb jätta rahuldamata. Kohus nõustub kostjaga, et tal ei ole võimalik saadud
4(6)
kompensatsiooni eest soetada endale samaväärset eluruumi.Lisaks 1⁄2 mõttelisele osale korterist nr 3, on V H kasutuses ka garaaz ja 2 kuuri nagu ta selgitas vaatlusel, lisaks panipaigad (tl.113). Asjaolu, et hageja soovib V H hüvitada viimase osa kinnistust pangalaenu abil on tõendatud SEB Eesti Ühispanga kirjaga 28.maist 2007.a. ( tl 102).K T on avaldanud kohtule 03.04.2008 istungi protokoll ( tl 122), et on kodune, seega ei pea kohus tõenäoliseks praeguseks kujunenud üleüldises majanduslanguse olukorras K T laenu saamist, arvestades, et tema kasvatada on neli alaealist last ja ta ise on kodune. Pank on oma tõendi välja andnud 1987.aasta kevadel, seega ajal, mil finantssektoris ja kogu majanduses oli väga hea seis. Kohus leiab, et vastuhagis hageja nõue jagada xxxxxxxxx tn kinnistu korteriomanditeks on põhjendatud. Pärnu Linnavalitsuse hilisema kirjaga 09.07.2008 ( tl 152), on tõendatud, et vaidlusalusel kinnistul asuva elamu saab jagada reaalosadeks ja moodustada korteriomandid , sest ka varasemal ajal on teisel korrusel asunud eraldi korter nr.3.Vaatlusel kinnistul oli näha, et vaidlusalune eluruum asub katusekorrusel ja sinna viib maja hoovist eraldi sissepääsuga trepp. Tuvastatud on, et kostja kasutab kaasomandi osast suuremat pinda ja tulenevalt TsÜS § 62 lgst 4 on hagejal K T õigus saada tasu kogu ajavahemiku eest, mil teine kaasomanik oma kaasomandi osast suuremat pinda kasutas ( RK otsus nr 3-2-1-143-04 p.20.).Kostja ei ole nõustunud tasu suurusega, mida hageja temalt nõuab.Kohtu hinnangul on kostja vastuväide põhjendatud.Kui hageja ostis 1⁄2 mõttelist osa kostja kasutuses olevast korterist nr.3, siis ta teadis, et kostja jääb sinna elama ja oma kaasomandi kasutamine on problemaatiline.Kostja on kinnitanud, et üks tuba on vaba , võtmed on hageja käes ja viimasel on olnud võimalus seda eluruumi kasutada.Samas on hageja esitanud kohtule kirjalikud tõendid, mille kohaselt on soovinud läbirääkimisi pidada kostjaga, kuid kostja ei ole neile vastanud. Tunnistaja L K ütlustega kohtuistungil on tõendatud, et peale peretüli otsutas ta oma korteriosa müüa hagejale, samuti, et andis peale ostu-müügilepingu sõlmimist võtmed hagejale, samuti asjaolu, et hageja ei soovinud vormistada elektri ja vee lepingut enda nimele, põhjendusega, et ta ei ela seal. Tunnistaja T V ütlustega ( hageja ema) on tõendatud, et V H juures käivad inimesed, keda tunnistaja ilmselt näha ei tahaks.Samuti kuuldub V H korterist aeg-ajalt laulu ja seal peetakse pidu.Tunnistaja ütluste kohaselt on ka politsei kohale kutsutud V H väidetava ähvarduse peale hageja laste suhtes. Kohus peab mõistlikuks kostjalt hageja kasuks välja mõista 1/ 3 osa hagis nõutud üüri suurusest s.o. 525 kr kuus , kokku 18 165 kr alates 05.11.2005 kuni 23.09.2008.a. ja edasi 17 kr 50 s päevas kuni kostja annab enamkasutava pinna hageja kasutusse. AÕS § 71 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike otsuse alusel.Käesolevas asjas kasutavad kaasomanikud kaasomandit vastavalt väljakujunenud korrale .AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist.Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et kolleegiumi arvates ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. AS SEB Pank kasuks on seatud 101/120 mõttelisele osale kinnistust xxxxxxxxx hüpoteegid summas 135 000 kr ja 250 000 krooni.Hüpoteekidega on tagatud SEB Panga nõuded K T vastu.AS SEB Pank on vastanud kohtule ( tl 168) seoses kolmanda isiku kaasamise taotlusega lahendamisega, et 06.08.2002 Pärnu notar A K juures notari ametitoimingute raamatu registri nr 7013 all registreeritud ”Hüpoteegi ülekandmise leping.Hüpoteegiga tagatud nõuete
5(6)
muutmise leping ” ei välista kinnisasja reaalosadeks jagamist.Koretriomanditeks jagamisel jäävad hüpoteegid koormama K T kuuluvat korteriomandit. Eelnevaga on põhjendatud kaasomandi reaalosadeks jagamine, sest kohtu hinnangul on see õiglane ja sellisel juhul on arvestatud mõlema kaasomaniku huvidega. Menetluskulud TsMS § 163 kohaselt jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Ingrid Hallas Kohtunik
Kohtuotsus osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 23.03.2009.a otsusega nr 2-0727916 Tallinna Ringkonnakohtu 23.03.2009.a otsus nr 2-07-27916
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 13. oktoobri 2008 otsus põhihagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamise osas. Teha tühistatud osas uus otsus põhihagi osalise rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise kohta. 2.Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt. 3.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt: 3.1.Rahuldada osaliselt K.T hagi V.H vastu ja lõpetada kaasomand selliselt, et anda kinnistu xxxxxxxxx xx, Pärnus (registriosa nr xxxxxx, katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx) K.T ainuomandisse ja panna K.T-le kohustus maksta V.H-le välja 526 000 (viissada kakskümmend kuus tuhat) krooni. 3.2.K.T hagi V.H vastu enamkasutatud pinna eest rahalise hüvitise nõudes jätta rahuldamata. 3.3.V.H vastuhagi K.T vastu kaasomandi lõpetamise viisi osas jätta rahuldamata. 4.Jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda. Kohtuotsus jõustus 26.06.2009.a Riigikohtu kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise määrusega.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.