A. S. ja I. S. hagi O. O. vastu korteriomandi müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemise kehtivaks tunnistamise ja ostuhinna 20 000 euro tagastamise nõudes
Hagihind
20 000 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
2. detsember 2025.a.
Menetlusosalised
Hagejad:
A. S. (ik XXX, e-post xxx I. S. (ik XXX; e-post xxx) (elukoht XXX)
Hagejate lepinguline esindaja:
M. S. (e-post: xxx)
Kostja:
O. O. (ik XXX; elukoht XXX, e-post xxx)
Kostja lepinguline esindaja:
Vandeadvokaat Margus Kiir (JeweLex Advokaadibüroo Keskväljak 4 Jõhvi; e-post: xxx)
RESOLUTSIOON
1
OÜ;
Jätta A. S. ja I. S. hagi rahuldamata.
Poolte menetluskulud jätta solidaarselt hagejate A. S. ja I. S. kanda.
2.1 Välja mõista A. S.lt ja I. S.lt solidaarselt O. O. kasuks kostja menetluskulude katteks 2048 (kaks tuhat nelikümmend kaheksa) eurot 10 senti. 2.2 Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras (seadusjärgses määras).
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul jooksul esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. I
HAGI ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUE
1.A. S. ja I. S. esitasid 1.08.2025 Viru Maakohtule hagiavalduse, milles palusid: - tunnistada A. S. ja I. S. 27.05.2025 taganemine 13.09.2022 sõlmitud korteriomandi nr X, XXX, müügilepingust ja asjaõiguslepingust kehtivaks; - välja mõista kostjalt O. O.lt hagejate A. S. ja I. S. kasuks solidaarselt ostuhind 20 000 eurot; - välja mõista kostjalt O. O.lt hagejate A. S. ja I. S. kasuks solidaarselt viivis põhinõudelt (20 000 eurot) alates hagejate taganemisteate edastamisest kostjale seaduses sätestatud määras; - välja mõista O. O.lt hagejate A. S. ja I. S. kasuks solidaarselt viivis põhinõudelt (20 000 eurolt) TsMS § 367 alusel seadusjärgses määras viivisemääras avalduse esitamisest kuni nõude kohase täitmiseni Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. 1.1 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 13.09.2022.a. korteriomandi nr 40, Sinivoore tn 7, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt O. O. müüs ja hagejad ostsid korteriomandi XXX. Kinnisasja võõrandamist vahendanud maakler kinnitas 11.08.2022 hagejatele alljärgnevat: „..Korteris on elekter, vesi, kanalisatsioon, keskküte. Ümberehitusi pole“. Kinnisasja müügikuulutuses KV.ee kirjeldas kostja korterit alljärgnev: „müüa kolmetoaline korter, 67,2m2, kulud suvel 70 eurot ja talvel 180 eurot. Mööbli võimalus, pakettaknad, parkimine tasuta, pööning, kinnine hoov, toad eraldi, gaasipliit, köögimööbel, wc ja vannituba eraldi, dušš, boiler, pesumasin, keskküte, internet, naabrivalve, ümbruses korterelamu asub keskuses, teed heas seisukorras, naabrid ümberringi, järv 5 km“ Lepingu p-s 2.2.3 andis kostja müüjana kinnituse selle kohta, et „lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puuduseid, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puuduseid (lärmakad naabrid, müra, lõhnad, lemmikloomad jne.), millega ostja eriomand eseme kasutamisel ja valdamisel arvestama peaks ja mille fikseerimist lepingus müüja peaks vajalikuks. Lepingu eseme eriomandi esemeks olev korter on elamiskõlbulik. Lepingu p-s 2.2.4. andis kostja kinnituse selle kohta, et eriomandi esemel puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused. 2
1.2 Hagejad sõlmisid korteri kindlustamiseks Ergo Insurance SE (ERGO) Maksi pakett kindlustuslepingu. Korteris toimus kahjujuhtum (kahjutoimik nr 23000908) dušikabiini aluse veetoru lekkimisest. Dušikaabiini väljavahetamisest ERGO keeldus. Keeldumist põhjendas kindlustusselts asjaoludega, et kahjukäsitluse käigus kogutud info alusel tuli toru vahetuseks dušikabiin eemaldada ja see oli amortiseerunud punkti, kus eemaldamise ajal lagunes. Kabiini on tavapäraselt võimalik eemaldada ja paigaldada tagasi selliselt, et see jääb terveks. Kui laguneb või läheb katki, siis ongi tegemist kas valede töövõtete või amortiseerunud kabiiniga. Kummalgi juhul ei ole tegemist kindlustusjuhtumiga. 1.3 12.01.2023 kell 13:23 kirjutas hageja kostjale e-kirja, teavitas korteris olevatest puudustest ja ning kostjale ettepaneku kahjude hüvitamiseks. Kirjas märkis hageja, et ostetud korteril on aja jooksul ilmnenud varjatud puudused - hallitus, niiskus, sanitaarstandardite rikkumine ja ümberplaneerimine. Ümberehitus registreeritud ei ole. Korteriühistu esimehe sõnul on suletud ventilatsiooni ja ümberehituse tõttu kõrge õhuniiskus. Kostja vastas hagejale 12.01.23 e-kirjaga ja keeldus kahju hüvitamast. Kostja märkis, et ei näe enda süüd selles kui alumist naabrit uputati ajal, mil korteris elavad hagejad. Samuti ei saa kostja aru, millistest sanitaarstandarditest räägib hageja ning milliseid kulusid, kellele ja miks peaks ta hüvitama. Ümberehituse kohta märkis kostja, et tema teada ei loeta vannitoa väikest suurendamist ümberehituseks. Vannituba teise kohta keegi üle ei viinud. Muudatuse tegid eelmised omanikud enne 2015. aastat. Muudatusega on kostja väitel hagejad kogu aeg kursis olnud. Ümberehitust ei ole võimalik lugeda varjatud puuduseks, sest see oli enne ostmist tutvumisel nähtav. Hagejad märkisid ka notari juures lepingus, et on korteriga tuttavad. Kostja väidab, et tema ajal korteris hallitust ei olnud. Kui korteris on/oleks tõesti varjatud defekte, siis pidanuks hagejad andma kostjale võimaluse need ise kõrvaldada. 22.01.2023 teavitas A. S. kostjat, et korteris on ulatuslikud puudused ja tegi ettepaneku, et kostja puuduste likvideerimise hüvitaks. Muuhulgas märkis hageja, et on kandnud kulu advokaatidele ning inseneri- ja ehitusjärelevalvele summas 1300 eurot, vannitoa ümberehitused on lõpetamata ja ulatuvad 800 euroni. Väiksemad remondid hallituse mittetäielikuks säilitamiseks 35 tundi summas 1015 eurot. Hageja saatis kostjale kviitungid ja kalkulatsioonid koostatud tööde ja kulude kohta ning ettepanekud, kuidas talle kahju hüvitada. Hagejad on seisukohal, et 24.01.2023 kostja seisukohast on selgelt mõistetav kostja nõusolek hagejate sooviga lepingust taganeda. Muuhulgas märgib kostja oma kirjas, et „....kui soovite tehingut tagastada, pidage meeles, et korter tuleb seaduse järgi tagastada täpselt sellisel kujul, nagu selle võtmete üleandmise päeval kätte saite. Nimelt ilma hallituseta ja töötava dušikabiiniga, ilma võlgadeta ühistu ja naabrite ees. Korteri täpsema seisukorra saab teada alles ülevaatuse käigus. Loomulikult tagastate ainult korteri maksumuse, summa, mille meile maksite, ilma meiepoolse hüvitiseta.....“. Vaatamata kostja kinnitusele, et on nõus hagejate lepingust taganemisega, ei ole jõudnud pooled kokkuleppele. 1.4 Kostja seisukoht on, et ümberehitused korteris on tehtud eelmise omaniku poolt ja seaduslikult. 11.08.2022 kinnitas I. S.le kinnisvara müüki vahendanud maakler, et kinnisasjal ei ole tehtud ümberehitusi. Kostja aga kinnitab, et ümberehitused on tehtud eelmise omaniku poolt. Kinnisasja müügihind oli 20000 eurot, mille hagejad kostjale tasusid, müügilepingu sõlmimise järgselt võtsid hagejad kinnisasja valduse üle ja asusid seal elama. 2023.a jaanuaris teavitasid hagejad kostjat erinevatest puudustest korteris, kostja keeldus igasugusest vastutusest. Kinnisasjal puuduste ulatuse ja põhjuste väljaselgitamiseks tellisid hagejad ekspertiisi äriühingult
S OÜ.
3
19.01.2023 hinnangu kohaselt tuvastati korteriomandil rea ehitustehnilisi defekte, sealhulgas: - välisseinte ja lagede kokkupuute kohtades on tuvastatud " külmasillad " ja hallituse tekke võimalus; - radiaatoriniššide seinaga kokkupuute kohtades on tuvastatud "külmasillad" ja hallituse tekke võimalus; - soojuskadu lae tehnopõranda ebapiisava soojustuse tõttu (lae pinna temperatuur on 1-2° C madalam põrandapinna temperatuurist üksikutes ruumides ja sanitaarruumides kogu korteri pinna ulatuses); - soojuskandja temperatuur küttesüsteemis; - "külmasillad" välisfassaadi poole peal; - tuvastati "külmasillad" välisukse lengi ja ukselehe liitekohtades; - hermeetilisuse puudumine aknaplokkide välispalede ühenduskohtades; - aknaaluse hermeetilisuse riknemine; - dekoratiivkrohvi riknemine hoone fassaadil; - "külmasillad" ja hallituse tekke võimalus aknaplokkide ja akna sisepalede ühenduskohtades; - madal temperatuur trepikojas; tuvastati "külmasillad" eluruumide aknatiibade ja aknaraamide ühenduskohtades. S OÜ hinnangu järgi on tuvastatud defektide kõrvaldamiseks ja hallituse eemaldamiseks vaja rakendada järgmised meetmed: - tagada täielik tihendamine aknaplokkide ja seina vahelistes ühenduskohtades fassaadi poole pealt. - taastada aknapalede ja aknalaudade soojustus hoone seestpoolt. - reguleerida aknatiibade surumine aknaraamiga ja tagada tihedus kogu aknatiibade ja aknaraamide perimeetri ulatuses. Hagejad tegid kostjale avalduse lepingust taganemiseks 27.05.2025 Kostja vastas hagejate lepingust taganemise teatisele 28.05.2025, paludes vastamiseks täiendavat tähtaega kuni 20.06.2025 Kostja ei ole käesoleva ajani hagejate lepingut taganemisele teatisele vastanud. 1.5 VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab müüja tagama, et korter vastab lepingutingimustele. Kui korteril ei ole kokkulepitud omadusi või see ei vasta tavapärasetele ootustele (VÕS 217 lg 2), on tegemist lepingurikkumisega. Käesoleval juhul ei vasta korteriomand lepingutingimustele, kuna S OÜ ekspertiisiga tuvastatud külmasillad, puudulik soojustus ja ebapiisav hermeetilisus on varjatud puudused, mis muudavad korteri tavapäraseks kasutamiseks (elamiseks) kõlbmatuks ning on vastuolus ostu-müügilepingus kostja poolt antud kinnitustega, et korteriomand on elamiskõlbulik ja varjatud puudusteta. Korteriomandi võõrandamisel ei informeerinud kostja hagejaid, et korteris esineb ulatuslik hallitus ja korterit ei ole võimalik kasutada. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb alles hiljem. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt ei välista müüja vastutust asjaolu, et ta ise ei teadnud puudustest. Ekspertiisiga tuvastatud puudused on ehituslikku laadi ja olid ilmselgelt olemas juba riski ülemineku hetkel, kuid avaldusid alles külmemal perioodil. Hagejad leiavad, et kostja pidi olema teadlik korteriomandi puudustest kuna uuringuga on tuvastatud, et korteris oli olulised puudused mille tõttu korteris on hallitus. Ostja saab lepingutingimustele mittevastavusele tugineda VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale, s.t müüja pidi teadma korteriomandis olnud puudustest. VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33) ja konkreetses asjas on tegemist varjatud puudustega. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama asjatundjat (samas p 4
34). Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (samas p 31). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Seega ehitusspetsiifilistest asjaoludest tulenevalt ei pidanud ostja järeldama, et ostetud korteriomandil on olulised puudused ja korteriomandi seintele tekib hallitus. Eelkõige vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi müüja, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta. Kuna müüja müüs ostjale elamiseks mõeldud korteri, mis ei vasta enne tehingut suuliselt ja kirjalikult lubatud tingimustele, on müüja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, seega on tegemist müügilepingu olulise rikkumisega, mille eest vastutab müüja. Ostja leiab, et ta on informeerinud müüjat mõistliku aja jooksul kirjalikult puudustest. Hagejad leiavad, et nad teavitasid kostjat korteriomandil olevatest puudustest mõistliku aja jooksul. VÕS § 223 lg 1 sätestab ostja õiguse müügilepingust taganeda, kui müüja ei ole asja parandamist või asendamist lõpule viinud, või kui mis tahes lepingutingimustele mittevastavus ilmneb hoolimata müüja püüdlusest asi lepingutingimustega vastavusse viia, või kui lepingutingimustele mittevastavus on nii tõsine, et õigustab kohest müügilepingust taganemist. VÕS § 223 lg 5 kohaselt saab ostja müügilepingust taganeda, kui lepingutingimustele mittevastavus on oluline. Ostja leiab, et hallitus eluruumis on oluline põhjus lepingu taganemiseks.
2.Kostja vastuväidetega hagejad ei nõustu. 20.10.2025 esitatud menetlusdokumendis märgivad hagejad, et neil oli õigustatud ootus korteri elamiskõlblikkusele. Korter oli enne hagejatele võõrandamist kasutusel eluruumina ja kostja teadis hagejate soovist jätkata sama kasutusviisi. Eluruumina kasutatava korteri puhul võib ostja alati mõistlikult oodata, et selles ei esine külmaperioodil hallitust ja korterit on võimalik kasutada. Kostja tugineb elamu vanusele, aga hagejate hinnangul saab ka vanema maja puhul ostja eeldada, et korteriomand vastab elementaarsetele nõuetele, sh korteriomandil ei ole hagis välja toodud puuduseid. Hagejad leiavad, et kostja poolne rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103) ja kostja vastutab rikkumise eest (VÕS §218 lg 1). Hageja teavitas kostjat korteris olevatest puudustest esmakordselt 12.02.2023 ja tegi kostjale ettepaneku kahjude hüvitamiseks. Kostja keeldus sellest. 22.01.2023 teavitasid hagejad kostjat korteris täiendavalt ilmnenud varjatud puudustest ja tegid ettepaneku kahjude hüvitamiseks. Kostja leidis, et ta ei ole vastutav varjatud puuduste eest vastutav. 24.01.2023 vastas kostja hagejatele, et „ loomulikult tagastate ainult korteri maksumuse summa, mille meile maksite ilma meiepoolse hüvitiseta. Kostja kinnitas lepingu sõlmimisel, et korter on elamiskõlblik ja varjatud puudusteta. Tegemist on lepingutingimusega VÕS § 217 lg 1 mõttes. Pooled ei leppinud ostu- müügilepingu sõlmimisel konkreetseid tingimusi, millele korter peab vastama, mistõttu tuleb lähtuda otstarbest, milleks tavaliselt seda liiki asju kasutatakse ehk vähemalt keskmisest kvaliteedist (VÕS § 217 lg 2 ps, § 77 lg 1). Kostja kinnitas lepingu punktis 2.2.3., et temale teadaolevalt ei ole korteril varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ehitustehniline hinnang kinnitab aga, et korteriomandil on mitmeid ehitustehnilisi defekte, mistõttu ei saa korterit sihipäraselt kasutada ja korter ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 127 lg 2 p 2, § 77 lg 1). Ehitustehnilises hinnangus toodud puudused olid olemas kinnisasja 22.09.2022 lepingu sõlmimisel. Kostja väidab, et korteris ei olnud lepingu sõlmimise ajal hallitust ning seega ei saa olla hagiavalduses väljatoodud puudused varjatud puudused. Hagejad leiavad, et asjaolu, et hallitus ei olnud lepingu sõlmimise ajal silmaga nähtav ei välista automaatselt kostja vastutust. Kostja väide, et ta kasutas korterit enda elukohana ja ehitustehnilises hinnangus toodud puudused kostja korteri elamise ajal ei olnud, ei vasta tegelikkusele. Hagejad leiavad, et ehituslikud defektid olid olemas enne lepingu sõlmimist - külmasillad, ebapiisav soojustus ja hermeetilisuse puudumine. Ehitustehniline hinnang tuvastas, et ehituslikud defektid loovad hallituse tekke
5
võimaluse. Ei ole eluliselt usutav, et ehitustehnilises hinnangus välja toodud tehnilised probleemid ei oleks viimase viie aasta jooksul mingil määral avaldunud. Ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selles lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Arvestades, et kostja kasutas korterit elukohana viis aastat, hoone on ehitatud 1973 aastal ja hoone energiaklass on F, olid külmasillad, ebapiisav soojustus objektiivselt olemas ka siis kui kostja kasutas korterit elukohana. Sellised puudused põhjustavad tavapäraselt niiskusprobleeme ja hallituse tekke riski. Ei ole eluliselt usutav, et kostja ei olnud teadlik vähemalt hallituse tekkimise riskist või ei oleks pidanud sellest teadlik olema. Hagejad tegid taganemisavalduse mõistliku aja jooksul Kostja väidab, et taganemisavaldus ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Hagejad leiavad, et käesoleva tuleb arvestada alljärgnevate asjaoludega: - hallitus kui varjatud puudus ilmnes alles külmemal perioodil, 2022- 2023 talvel. Hagejad teavitasid viivitamatult kostjat ilmnenud probleemidest (jaanuar 2023 hagejate ja kostja kirjavahetus); - hagejad pidid tellime ehitustehnilise hinnangu, et välja selgitada hallituse tekkimise põhjused ja varjatud puudused; - hagejad soovisid lepingust taganeda 2023 aasta jaanuaris. Kostja otseselt vastu ei vaielnud kuid ei olnud valmis notari juures toimingut läbi viima. Esmakordselt teavitasid hagejad lepingust taganemise soovist jaanuaris 2023.
3.16.01.2026.a lõppseisukohtades jäid kostjad varasemate seisukohtade juurde. Müügilepingu esemeks olev asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige kvaliteedi ja kirjelduse osas (VÕS § 217 lg 1). Kui kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust ega seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Asi ei vasta lepingutingimustele, kui asjal puuduvad kokkulepitud omadused või kokkuleppe puudumisel ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 2). Käesolevas asjas ei vastanud müügilepingu esemeks olnud korteriomand tavapärastele nõuetele, mille korteriomandid mida kasutatakse elamiseks peavad vastama. Kostja on kinnisasja võõrandamisel kinnitanud, et korteriomandis ei ole tehtud omavolilisi muudatusi. Korteris elamise ajal selgus, et vannitoa seina asukohta on oluliselt muudetud. Hagejad leiavad, et kostja teadlikult ei informeerinud hageja korteris tehtud muudatustest kuna hagejad oleksid saanud teada, et vastavaid muudatusi ei ole kusagil fikseeritud ja vastavate muudatuste tegemiseks ei olnud kostjatel õiguslikku alust. See oleks olnud alus, et hagejad ei oleks kostja poolt müüdavat korterit kunagi ostnud. Kostja lõi ebaõigete andmete esitamisega hagejatele võõrandatavast korteriomandist vale ettekujutuse ja hagejad ostsid korteri mis ei vastanud kostja poolt korteriomandi tegelikule olukorrale. Eluruumina kasutatava korteri puhul on ostjal õigustatud ootus, et korter vastab elementaarsetele elamiskõlblikkuse nõuetele. See hõlmab mh eeldust, et korteris ei teki tavapärasel kasutamisel ja külmaperioodil hallitust, korter on sihipäraselt ja ohutult elamiseks kasutatav. Asjaolu, et tegemist on vanema hoonega, ei välista ostja õigust eeldada vähemalt keskmist kvaliteeti (VÕS § 77 lg 1). Korteri seisukord ei tohi muuta selle tavapärast kasutamist eluruumina oluliselt häirituks ega võimatuks. Hagejad leiavad, et hagejate poolt kohtuasjas esitatud korteriomandi puudused pidid olema kostjale teada ja kostja teadlikult jättis hagejad korteriomandi puudustest teavitamata, et luua korteriomandist ebaõige ettekujutus ja hagejad korteriomandi omandaksid. Samuti ei oleks hagejad ostnud korterit kui nad oleksid teadnud, et kostja on ilma seadusliku aluselt korteriomandis seinte asukohta muutnud ja selle tõttu on muudetud vannitoa torustiku asukohta.
6
Kohustuse rikkumine on vabandatav üksnes vääramatu jõu esinemisel. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1 ja 2). Käesolevas asjas vääramatu jõu asjaolud puuduvad. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest üksnes juhul, kui ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma mittevastavusest (VÕS § 218 lg 4). Hageja ei olnud teadlik korteriomandi varjatud puudustest. Samas võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ka siis, kui ta asja üle ei vaadanud või ei teatanud mittevastavusest õigeaegselt, juhul kui müüja teadis või pidi teadma mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ega avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Ehitustehnilise hinnangu kohaselt esinesid korteris olulised ehituslikud puudused, sh: külmasillad; ebapiisav soojustus; hoone välispiirete ja konstruktsioonide ebapiisav hermeetilisus. Need puudused olid objektiivselt olemas juba lepingu sõlmimise ajal. Puudusi ei olnud võimalik tuvastada tavapärase visuaalse ülevaatuse käigus ning need kvalifitseeruvad varjatud puudustena. Sellest hoolimata kinnitas kostja müügilepingu punktis 2.2.3, et temale teadaolevalt puuduvad korteril varjatud puudused, ning jättis hagejad tegelikust olukorrast teavitamata. Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Hagejad täitsid teatamiskohustuse nõuetekohaselt: 12.01.2023 teavitasid hagejad esmakordselt ilmnenud puudustest; 22.01.2023 teavitasid hagejad täiendavatest ja süvenenud puudustest; teatamine toimus viivitamata pärast puuduste ilmnemist külmaperioodil. Lepingust taganemisel võib kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist (VÕS § 189 lg 1). Taganemine vabastab pood edasiste lepinguliste kohustuste täitmisest (VÕS § 188 lg 2). Hagejad leiavad, et taganemine on põhjendatud kuivõrd korter ei vastanud lepingutingimustele ning ei olnud elamiskõlblik; tegemist on olulise lepingurikkumisega; puudused olid olemas lepingu sõlmimise ajal, kuigi ilmnesid hiljem; kostja teadis või pidi teadma puudustest või vähemalt nende riskist, kuid ei teavitanud hagejaid; hagejad täitsid nõuetekohaselt teatamiskohustuse ning esitasid taganemisavalduse mõistliku aja jooksul. II
KOSTJA VASTUVÄITED
4.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata. Narva notar S. N. koostatud ja tõestatud lepingu (sõlmitud 13.09.2022; notari ametitegevuse raamatu registri nr XXX) kohaselt sõlmisid pooled korteriomandi nr X, XXX müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Vaidlusalusel kinnisasjal väidetavate puuduste ulatuse ja põhjuste väljaselgitamiseks tellisid hagejad ekspertiisi äriühingult S OÜ. Hinnangu kohaselt tuvastati korteriomandil mitmeid väidetavaid ehitustehnilisi defekte, Hagejad tegid kostjale avalduse lepingust taganemiseks 27.05.2025.a. Hagejad põhjendavad taganemist kostjapoolse olulise lepingurikkumisega, korter ei vastanud lepingutingimustele (korteril ei olnud kokkulepitud omadusi ning see ei vastanud tavapärasele ootusele). Hagejad on seisukohal, et mittevastavuse eest on vastutav kostja kuna mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale. Korteriomand ei vastanud lepingutingimustele, kuna S OÜ eksperthinnanguga tuvastatud külmasillad, puudulik soojustus ja ebapiisav hermeetilisus on varjatud puudused, mis muudavad korteri tavapäraseks kasutamiseks 7
(elamiseks) kõlbmatuks ning on vastuolus ostu-müügilepingus kostja poolt antud kinnitustega, et korteriomand in elamiskõlbulik ja varjatud puudusteta. Korteriomandi võõrandamisel ei informeerinud kostja hagejaid, et korteris esineb ulatuslik hallitus ja korterit ei ole võimalik kasutada. Kostja on seisukohal, et hagiavaldus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.
5.VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Puudub vaidlus, et poolte vahel sõlmitud leping on müügileping ja see on suunatud hagejatele korteriomandi omandisse üleandmiseks. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Antud juhul kinnitas kostja müügilepingut sõlmides, et talle teadaolevaid varjatud puudusi ei ole, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hagejad vaatasid korteriomandi üle ning selle seisund oli hea. Kostja oma perega kasutas korterit elukohana alates selle omandamisest. Hagejad välistasid kostja vastutuse võimalike lepingu eseme puuduste eest, mis ei ole varjatud puudusteks kuna vaatasid põhjalikult korteri üle ning selle seisund oli neile sobilik, sh oli nähtav ka korterelamu seisund. Kostjale jääb arusaamatuks hagiavalduse lisa 2 – väidetavalt kiri maaklerilt. Kostja ei ole kinnisvaramaaklerit palganud ega kaasanud ning kiri on hagejate enda poolt kirjutatud notarile ja selle tõendi eesmärk on arusaamatu. Kostja saab taganemisavaldusest aru, et varjatud puuduseks loetakse hagejate korteris hallituse tekkimist ning hagejate palgatud spetsialist on andnud juhised, mida saaks ette võtta. Eelkõige kostja märgib, et ei saa olla vaidlust asjaolus, et mingisugust hallitust korteri ülevaatamisel ja valduse üleandmisel ei olnud. Sealhulgas ei olnud hallitust ka perioodil, millal oli asja omanikuks kostja (kostja elas korteris ca 5 aastat). Seega sellist puudust hallituse näol ei eksisteerinud ja asi vastas lepingutingimustele. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjatele. Seega asjaolu, et hagejate kasutusperioodi ajal on tekkinud hallitus, ei ole varjatud puudus ning selle eest ei saa vastutada kostja. Kostja palus korduvalt lubada tal väidetavaid puuduseid üle vaadata, kuid pöördumised jäeti tähelepanuta. Lisaks ei ole kostjat kaasatud ka asjatundja toimingute juurde - seega ei saa hinnang olla erapooletu. Kostja tõesti vastas hagejate lepingust taganemise teatisele 28.05.2025, paludes vastamiseks täiendavat tähtaega kuni 20.06.2025, kuid jäeti tähelepanuta, et kostja tahtis enne otsuse vastu võtmist korteri üle vaadata ja saatis selle kohta ka 19.06.2025.a kirja hagejate esindajale. Hagejad olid teadlikud, et hoone on kasutusse võetud 1973.a (so üle 50 aasta tagasi) ja hoone energiakasutuse klass on F 5 (lepingu p 1.2), st F märgisega on tähistatud üldjuhul 60-ndatel ehitatud ning tänase päevani renoveerimata elamud (vt https://termopilt.ee/artiklid/puust-japunaseks-midautleb-energiamargis-sinu-kodu-kohta/). Ilmselge, et tegemist ei ole uusehitusega ning ehitis ja selle osad ei saa vastata kaasaegsetele nõuetele, so külmsildade puudumine jms. Kusjuures tuleb ka arvestada, et hagejatele antud juhend ei hõlma mahukaid ja kallihinnalisi töid, osaliselt on tööd seotud akende reguleerimisega ja osaliselt korteriühistu haldusalaga. Tõenäoliselt on hallituse põhjustanud hoopis liigniiskus, mis võis kaasneda hagejatel aset leidnud veelekkega ning selle puuduliku kuivatamisega. Kostja esitab tõendina hagejate poolt avaldatud korteri müügikuulutuse ja sellele lisatud fotod. Fotodelt on näha, et korter on korras, hooldatud ning jätkuvalt igapäevases kasutuses ja mingisuguseid hallituskahjustusi ei ole. Seda ei tuvastatud ka hagejate poolt asja ülevaatamisel 8
kostjaga tehingu tegemisel (korter oli valduse üleandmisel kasutuskõlblik). Hagejad on vaidlusalust korterit kuulutuses kirjeldanud – heas seisukorras olevana ning kuulutuses on ka märge selle broneerimise osas. Seega hagejad on püüdnud korterit müüa (kostjale teadaolevalt 2024.a) ja hinnanud selle seisundi heaks. Käesoleval ajal on aga vastuoluliselt asutud väitma, et asjal on olulised puudused. Tõenäoliselt tegelikuks põhjuseks on asjaolu, et korterit ei suudetud müüa ning otsustati taganemise teel eelnevast tehingust lahti saada. Korterelamu enda seisund oli silmaga nähtav ning seda ei saa kostjale ette heita. Siinjuures märgib kostja, et korteriühistu tegutseb aktiivselt ning iga majandusaasta teostatakse olulisi töid. Juhul, kui tõesti oli hagejatel probleem korteri sisese temperatuuriga, on korterelamu haldajaks korteriühistu ning tuli pöörduda selle juhtkonna poole. Eelnevalt kostjal sellised probleemid puudusid. Lisaks sellele, et tegu peab olema olulise lepingurikkumisega (VÕS § 116 lg 2) peab taganemisavaldus olema tehtud mõistliku aja jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist (VÕS § 118 lg 1). Üldjuhul on taganemiseks ettenähtud mõistlik aeg lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg. Juhul, kui hagejad väidavad, et probleemid tekkisid 2022.a-2023.a talvel, ei ole taganemisavaldus ilmselgelt esitatud mõistliku aja jooksul ning on juba selle tõttu lubamatu ja kehtetu. Hagejad olid ka soojusmõõdistamised teostanud 2023.a jaanuaris (seega olid selleks ajaks teadlikud nende poolt väidetavatest puudustest), kuid taganemisavalduse esitasid alles mai kuus 2025.a, so 28 kuud hiljem. Ringkonnakohus leidis kohtuasjas nr 2-18-13432, et 17 kuu möödudes hageja ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai teada olulisest lepingurikkumisest, ning seetõttu on kaotanud õiguse lepingust taganeda. Antud juhul on hagejad avaldust teinud oluliselt hilisemalt, mis ei ole mõistlik. Tähtis on rõhutada ka asjaolu, et kostjale ei ole tehtud ettepanekut mingeid konkreetseid puuduseid iseseisvalt kõrvaldada ning esitati arusaamatuid nõudeid. Hagejate põhinõue on alusetu ja seetõttu on põhjendamatu ning alusetu ka viivise nõue.
6.19.01.2026 lõppseisukohtades jäi kostja oma varasemate vastuväidete juurde. Puudub vaidlus, et poolte vahel sõlmitud leping on müügileping ja see on suunatud hagejatele korteriomandi omandisse üleandmiseks. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Antud juhul kinnitas kostja müügilepingut sõlmides, et talle teadaolevaid varjatud puudusi ei ole, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hagejad vaatasid korteriomandi üle ning selle seisund oli hea. Hagejatele tutvustati ka vannitoa seina asukoha muutmist, mis oli teostatud eelnevate omanike poolt. Asjaolu on tõendatud kostja väidete ja tunnistaja ütlustega. Kusjuures hagejad väitsid, et asuvad korterit oluliselt ümber ehitama. Milles tänaseks seisneb probleem vannitoa seinaga jääb arusaamatuks, st mis põhjusel soovitakse seda märkida puuduseks. Kostja on selgitanud, et tulenevalt ümberehituse ajast ja ebaolulisusest on talle järelevalveorgan avaldanud, et muudatust ei ole kohustuslik kanda registrisse. Seda väidet ei ole ka hagejad ümber lükanud. Kostja oma perega kasutas korterit elukohana alates selle omandamisest. Korter asub vanas korterelamus. Seetõttu tutvustati hagejatele ka korteriühistu poolt teostatud püstakute vahetust ning selgitati asjaolu, et elektrijuhtmestik ei ole vahetatud. Ilmselgelt puuduvad korteris kaasaegsed tehnosüsteemid nagu näiteks sundventilatsioon ning korterelamu ei saa vastata ka kehtivatele standarditele, sh soojustused jne. Kostja ja tunnistaja on selgitanud, et korteris elatud ajal oli seal piisavalt soe, kõrgendatud niiskustase puudus ja puudus ka igasugune hallitus. Kusjuures ilmselgelt oleks sellised kahjustused hagejatele märgatavad ülevaatuse teostamisel. Kostja rõhutab, et selgitas ka asjaolu, et vaidlusalune korter asub viiendal korrusel, seega on kütteperioodi alguses esinenud vajadust küttesüsteemist väljastada õhk – mis on vanades majades ka tavapärane. Antud toimingu on korteriühistu alati viivitamatult ka teinud. 9
Seega oli korter ka jooksvalt seisundis, millises see müüdi ja millises see oli hagejate poolt ülevaatuse teostamisel. Puudust hallituse näol müügitehingu ajal ega varasemalt ei eksisteerinud ja asi vastas lepingutingimustele. Asjaolu, et hagejate kasutusperioodi ajal on väidetavalt tekkinud hallitus, ei ole varjatud puudus ning selle eest ei saa vastutada kostja. Kostja rõhutab, et hagejatel on toimunud korteris veeavarii, mille nad on omaks võtnud. Veeavarii on olnud oluline kuna hagejate väitel alumine korter vajas remonti. Arusaamatuks jääb kas hagejad on ise vaidlusaluses korteris veelekkest põhjustatud liigniiskuse eemaldanud kuna selle kohta hagejad tõendeid esitanud ei ole. Hagejate esitatud fotod vajavad eraldi kommenteerimist, kuid tuleb rõhutada, et 16.12.2025.a menetlusdokumendi lisast 6 (väidetavalt märtsi kuu) ja lisast 9 (väidetavalt septembri kuu) on tuvastatav, et hagejad on korteri kasutamisel olnud ilmselgelt hooletud ja vastutustundetud. Nimelt kui antud pildid puudutavad vaidlusalust korterit on ilmselge, et korterit ei õhutata ja käitutakse ükskõikselt. Liigniiskus võib tekkida lisaks juhtunud veeavariile ka tavapärastest toimingutest, so söögi valmistamine, pesu kuivatamine jms. Kui esitatud on pilt korteris asuvast täielikult märgunud aknast, siis on ka selge, et probleem on hoopis kasutajates. Loomulikult võib tekkida hallitus, kui tekitada sellist niiskust nagu pildil ning seda mitte koristada. Erialakirjanduses märgitakse, et hallitus tekib 24–48 tunni jooksul, kui pind saab märjaks (lekke, üleujutuse, kondensaadi tõttu), 3–7 päeva jooksul hallitus muutub nähtavaks. Seega sellisel hagejate suhtumisel varasse võis hallitus lõpuks tõesti ka tekkida kuna tekke aeg on üliväike. Oluline on märkida, et kui korteril oleks väidetavad probleemid ei oleks neid kostja saanud kuidagi varjata, st hagejate kasutuse ajal on korteri seisund väidetavalt muutunud kardinaalselt halvemaks. Kostja rõhutab, et hagejate väitel hakkasid kahjustused tekkima ca poolteist aastat peale müügitehingut (lähtuvalt esitatud piltidest), seega eelduslikult peale veeavariid ning kostja ei ole sellesse asjassepuutuv. Hagejad on esitanud arusaamatud ja ilmselgelt näilised hinnapakkumised korteri täielikuks remondiks. Enamjaolt on hinnapakkumistes ebavajalikud kulud, sh jääb näiteks arusaamatuks miks peaks vannitoa ja WC sisustuse ning seadmed vahetama (sh millise projektiga vastavaks soovitakse ruumi muuta). Kindlustusandja keeldumine hüvitisest ei tõenda hageja väiteid kuna hagejad on vara kasutanud hooletult ja hoone amortisatsioone kindlustusandja ei hüvita. Hagejad tunnistasid kohtuistungil, et olid sunnitud tegema remondi peale veeavarii juhtumit ning naabritega lepiti kokku. Seega arvestades, et hagejate vara oli kindlustatud on ka selge, et veelekke eest vastutavad olid hagejad ise. Asjaolu, et vannitoa muutustest oli hagejaid teavitatud ning nad olid sellega nõus kinnitas ka tunnistaja. Hagejate esitatud fotode osas jääb arusaamatuks, millal ja kus need on tehtud ja mida tõendavad, sh korterivälised pildid. Enamjaolt jääb fotodelt arusaamatuks, mida nendega tõendatakse ja kas need on tõesti kahjustused. Niiskus on ilmselt veeavarii tagajärg ning pildistatud akna kondensaat ei saa olla tavapärane ning tõendab hooletut suhtumist. Juhul, kui on tekkinud täiendavad probleemid hoone välisseinaga tuleb nende kõrvaldamiseks pöörduda korteriühistu poole. Tegemist on tavapärase käitumisega korteriühistu poolt majandatavates hoonetes.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
10
7.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata.
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega lähtub kohus hagimenetluses poolte esitatust (vt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Kohus kohaldab seadust ise, olles enne tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega.
9.Asja materjalide kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostja müüjana 19.09.2022.a. korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt O. O. müüs ja A. S., I. S. ostsid lepingu esemeks oleva korteriomandi asukohaga XXX (registriosa XXX) koos selle oluliste osade ja päraldistega (lepingu p 1.1; dtl 16-24). Müüja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi (lärmakad naabrid, müra, lõhnad, lemmikloomad jne millega ostja eriomandi eseme kasutamisel ja valdamisel arvestama peaks ja mille fikseerimist käesolevas lepingus müüja peaks vajalikuks. Lepingu eseme eriomandi esemeks olev korter on elamiskõlblik (lepingu p 2.2.3). Samuti kinnitas müüja, et eriomandi esemel puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused (p 2.2.4). Ostja(d) avaldas(id) ja kinnitas(id), et on lepingu eseme üle vaadanud ja tutvunud korteriomandi eriomandi esemeks oleva korteriga, samuti ehitisega, milles asub nimetatud korter ja ehitise aluse maaüksusega, samuti on talle müüja poolt lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme seisukorrast (lepingu p 2.3.1). Samuti avaldasid ja kinnitasid ostjad, et on ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostavad lepingu eseme tuginedes täielikult müüja poolt antud andmetele, avaldustele ja kinnitustele (p 2.3.2) ning välistavad müüja vastutuse võimalike lepingu eseme puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused (p 2.3.3).
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas korteril ilmnenud puudused on käsitletavad müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse ja lepingurikkumisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 2 ja VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (varjatud puudused), mille eest vastutab müüja ning kas ostjad on lepingust kehtivalt taganenud, mis võimaldab tulenevalt VÕS § 189 lg-st 1 pooltel nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist. Hagejad leiavad, et ilmnenud puudused (külmasillad; ebapiisav soojustus; hoone välispiirete ja konstruktsioonide ebapiisav hermeetilisus; vannitoa ümberehitus millel puudus õiguslik alus), olid varjatud puudused, kostja on seetõttu müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja ning vastutav mittevastavuse eest (VÕS § 217 lg 2 p 2, § 218 lg 1). Hagejad on müüjat puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul ning kehtivalt 19.09.2022 sõlmitud tehingust taganenud. Kostja on seisukohal, et hagis toodud puudused ei ole varjatud puudused, mille eest lasub vastutus kostjal/müüjal ning hagejad ei ole taganenud mõistliku aja jooksul, millest tulenevalt kooskõlas VÕS § 118 lg 1 on kaotanud õiguse lepingust taganeda. Hagejad tegid kostjale avalduse lepingust taganemiseks 27.05.2025 (dtl 89-95). 11
11.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vastavalt VÕS § 218 lg 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Sama paragrahvi 3. lõike järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest mitteõigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Riigikohus on märkinud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). (p 16) Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt müügiesemel on. Seda peaksid müüjale selgitama ka notarid. Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 14.03.2019 lahend tsiviilasjas nr 2-17-1937/52)
12.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Sama paragrahvi 2. lõike järgi esitavad tõendeid menetlusosalised ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2). Ostja (käesoleval juhul hagejad) peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral suutma tõendada nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse olemasolu asjal kui ka seda, et puudus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel. Kui ostja tõendab asja lepingutingimustele mittevastavuse, kehtib VÕS § 218 lg 1 alusel eeldus, et selle eest vastutab müüja. Müüja võib vastutuse vältimiseks tugineda mõne müüja vastutust välistava asjaolu esinemisele. Sel juhul peab müüja tõendama, et puuduse põhjustas ostja või ostja teadis lepingu sõlmimisel puudusest või pidi sellest teadma või et ostja hilines puudusest teatamisega (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 p 16). 12
13.Hagejad paluvad tuvastada, et on 19.09.2022.a. sõlmitud lepingust kehtivalt taganenud. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud Lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1) ning lepingust taganemine vabastab mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest (§ 188 lg 2) Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Taganemisavaldus on ühepoolne tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg-te 1 ja 2 mõttes, mis tähendab, et selles peab sisalduma kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Taganemisavalduses peab olema väljendatud selle teinud isiku tahe lepinguline võlasuhe lõpetada. Selleks, et kohus saaks tuvastada, et lepingupool on lepingust taganenud, peab üks lepingupooltest tuginema lepingust taganemise asjaoludele, millest võiks järeldada, et lepingupool on lepingust taganenud. Poole lepingust taganenuks lugemisel peavad olema täidetud nii taganemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Muu hulgas peab tegu olema olulise lepingurikkumisega (VÕS § 116 lg 2) ja taganemisavaldus peab olema tehtud mõistliku aja jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist (VÕS § 118 lg 1, vt Riigikohtu 21.10.2020 lahend tsiviilasjas nr 2-18-109972/115 p 12, 14).
14.Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku formaalse eeldusena peab eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (VÕS § 118, § 188 lg 1), materiaalse eeldusena peab aga taganemiseks olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes(3-2-1-34-13 p 14). 14.1 27.05.2025. avalduses teatavad hagejad, et taganevad 19.09.2022.a. sõlmitud ostumüügilepingust ja soovivad ostuhinna 20 000 euro tagastamist hiljemalt 5.06.2025.a. (dtl 89-95). Avalduses väljendub hagejate tahe lõpetada lepinguline võlasuhe. 14.2 VÕS § 118 lg 1 kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui: - ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; VÕS § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Hagejad esitasid taganemisavalduse kostjale 27.05.2025 (vt hagiavalduse p 22, dtl 19, taganemisavaldus dtl 89-95). Ostu-müügi- ja asjaõigusleping sõlmiti 19.09.2022.a. Kuigi hageja viitab menetluses poolte kirjavahetuses (dtl 30-33) justkui kostja nõusolekule taganemisele (hageja väide, et 24.01.2023 e-kirjas kostja nõustub hagejate lepingust taganemisega), siis ei nähtu kirjavahetusest hagejate selget võlasuhte lõpetamise soovi, vaid 22.01.2023 kostjale saadetud e-kirjas (dtl 32) teavitab A. S. palju ta on kandnud kulu juristile ja puuduste kindlakstegemisele ja milliseid töid ja kelle poolt on plaanis teha, 11.01.2023 e-kirjas soovib A. S. kahju hüvitamist (dtl 30). Kohtule esitatud kirjavahetuses viitab hageja küll väidetavatele puudustele ja soovib hüvitist, kuid ei teavita lepingust taganemisest ega sellekohasest soovist. 14.3 Kohtule esitatud poolte kirjavahetusest tulenevalt ilmnesid väidetavad puudused jaanuaris 2023. Kui nõustuda hagejatega, et nad said müüjapoolsest olulisest lepingurikkumisest teada jaanuaris 2023, jääb kohtule arusaamatuks, miks otsustati lepingust taganeda alles 2 aastat ja 4 kuud peale väidetavast müüjapoolsest lepingurikkumisest teadasaamist. Kohus on seisukohal, et lepingust taganemiseks ettenähtud mõistlik aeg hakkas käesoleval juhul kulgema alates ajast, mil ilmnesid väidetavad puudused (nn varjatud puudused korteris). 13
Kohus arvestab ka seda, et kui jaanuaris 2023 ilmnesid puudused (hallitus), pidi jääma hagejatele (väidetavalt kahjustatud isikutele) piisav aeg reageerimiseks, sh vastaspoolele (müüjale) teavitamiseks, võimalike läbirääkimiste pidamiseks. Samas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, mida tehti pärast jaanuarit 2023 ehk ei ole kohtu ette toodud väiteid ega tõendeid, et hagejad oleks kostjale andnud tähtaegu väidetavate puuduste kõrvaldamiseks ning kostja oleks nendest keeldunud (vaidlust ei ole selles, et hagejad ei ole andnud kostjale võimalust väidetavaid puuduseid üle vaadata ega väidetavat lepingurikkumist kõrvaldada), kompromissläbirääkimisi pidanud, mis mõjutanuks lepingust taganemise mõistlikku tähtaega (pikendanuks). Sel juhul oleks tulnud kohtu hinnangul vaidluste/läbirääkimistele kulutatud aeg jätta mõistliku aja hulka arvestamata. Kohtu hinnangul ületab 2 aasta ja 4 kuu (28 kuu pikkune ajavahemik (puuduste ilmnemine jaanuaris 2023 – 27.05.2025 taganemisavalduse esitamine) taganemise mõistlikku aega VÕS § 118 lg 1 mõttes. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole hagejad teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast seda kui väidetavalt said teada olulisest lepingurikkumisest ning on seetõttu kaotanud õiguse lepingust taganeda (VÕS § 118 lg 1).
15.Isegi juhul kui nõustuda, et taganemisavaldus esitati mõistliku aja jooksul, on kohtu hinnangul täitmata taganemise materiaalne eeldus ehk oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. 15.1 Kui kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust ega seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Asi ei vasta lepingutingimustele, kui asjal puuduvad kokkulepitud omadused või kokkuleppe puudumisel ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 2). Hagejad leiavad, et müügilepingu esemeks olnud korteriomand ei vastanud tavapärastele nõuetele, mille korteriomandid mida kasutatakse elamiseks peavad vastama. Kohus hagejate seisukohaga ei nõustu. VÕS § 217 lg 1 tulenevalt peab üleantud asi vastama, müügilepingu tingimustele ja seda tuleb hinnata nii faktiliste omaduste kui õigusliku seisundi poolest. Faktiliste omaduste poolest peab müügilepingu esemeks olev asi olema vaba puudustest, mis võivad vähendada asja kasutusväärtust, õigusliku seisundi poolest peab asi olema vaba kolmandate isikute õigustest. Õigusliku seisundi osas müügilepingu tingimustele vastavuse osas kahtlust ei ole. Müüja kinnitas müügilepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi (lärmakad naabrid, müra, lõhnad, lemmikloomad jne millega ostja eriomandi eseme kasutamisel ja valdamisel arvestama peaks ja mille fikseerimist käesolevas lepingus müüja peaks vajalikuks. Lepingu eseme eriomandi esemeks olev korter on elamiskõlblik (lepingu p 2.2.3). Samuti kinnitas müüja, et eriomandi esemel puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused (p 2.2.4). Muid tingimusi või kokkulepitud omadusi pooltevaheline müügileping ei sisalda. 15.2 Hagejad leiavad, et varjatud puudusena on käsitletav vannitoa suurendamine (kostja hinnangul ca 0,5 m) kuigi müüja kinnitas, et ümberehitusi tehtud ei ole. Kostja väitis vastu, et suurendamine ei leidnud aset tema korteriomanikuks olemise ajal, vaid oli olemas juba varem ning see asjaolu oli hagejatele teada ning teatavaks tehtud korteri ülevaatamisel. Sama kinnitas kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud V. O. (dtl 199 jj; 00:56:20). Kostja märkis, et lepingusse sai kanne et ümberehitusi ei ole seetõttu, et linnavalitsusest öeldi talle, et kuina ümberehitus on tehtud ammu (enne 2015.a) ja see on väike, siis ehitusregistrisse kanda ei ole vaja (dtl 198). 14
Hagejad eeltoodut millegagi ümber lükanud ei ole. Hagejad leiavad, et kostja teadlikult ei informeerinud korteris tehtud muudatustest kuna hagejad oleksid saanud siis teada, et vastavaid muudatusi ei ole kusagil fikseeritud ja vastavate muudatuste tegemiseks ei olnud kostjatel õiguslikku alust. See oleks olnud alus, et hagejad ei oleks kostja poolt müüdavat korterit kunagi ostnud. Väide on paljasõnaline. Vannitoa seina asukoha muutmine ei kahandanud kohtu hingul mingilgi määral korteri elamiskõlblikkust, lisaks sellele pidi olema tehtud seina muudatus ka visuaalselt nähtav. Ka ei vasta tõele hagejate väide, et muudatuse/ümberehituse tõttu keeldus Ergo Kindlustus hüvitise maksmisest. Ergo Kindlustus selgitab 17.01.2023 kindlustushüvitise tasumisest keeldumise põhjusena asjaolu, et dušikabiin oli amortiseerunud ning lagunes selle eemaldamisel (kui laguneb või läheb katki, siis on tegemist kas valede töövõtete või amortiseerunud kabiiniga, kummalgi juhul ei ole aga tegemist kindlustusjuhtumiga, dtl 28-29). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et jaanuaris 2023 oli uputus hagejate korteris nr 40 vannitoas dušikabiini aluse toru purunemise tõttu. Toru purunemist ei saa kohtu hinnangul käsitleda lepingutingimustele mittevastavusena. 15.3 Kohus ei nõustu ka hagejate väitega, et korter polnud elamiskõlbulik (müüja kinnitus lepingu p 2.2.3). Esiteks kasutas kostja pere korterit eluruumina, teiseks on hagejad ise avaldanud müügikuulutuse (9.02.2025 dtl 110-122), milles teavitavad korteri seisukorra kohta, et heas korras ning lisavad fotod. Lisatud fotodelt ei nähtu elamiskõlbmatut eluruumi. 15.4 Riigikohus on märkinud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt Riigikohtu 30.05.2017.a. lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17 p 19). Kostja avaldatud müügikuulutuses (dtl 26-27) antud teave (korteri kirjeldus) vastas tegelikkusele, vastupidist kohtu ette toodud ei ole. Riigikohus on märkinud, et kokkulepitud omadusteks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ei ole poolte tagantjärele eeldatavast tahtest tulenevad omadused. Kui müügileping ei sisalda kokkuleppeid asja omaduste kohta, saab asja lepingutingimustele mittevastavus kõne alla tulla üksnes VÕS § 217 lg 2 p-des 2 jj sätestatud tingimustel. (vt Riigikohtu 20.03.2024 lahend tsiviilasjas nr 2-20-11098/57 p 17) 15.5 Hagejad väidavad, et kostja lõi ebaõigete andmete esitamisega hagejatele võõrandatavast korteriomandist vale ettekujutuse ja hagejad ostsid korteri, mis ei vastanud kostja poolt korteriomandi tegelikule olukorrale. Kohus nõustub, et eluruumina kasutatava korteri puhul on ostjal õigustatud ootus, et korter vastab elementaarsetele elamiskõlblikkuse nõuetele. See hõlmab mh eeldust, et korteris ei teki tavapärasel kasutamisel ja külmaperioodil hallitust, korter on sihipäraselt ja ohutult elamiseks kasutatav. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 17.06.2020.a. lahend tsiviilasjas nr 2-18-9099/65 p 13) Hagejad leiavad, et käesoleval juhul ei vasta korteriomand lepingutingimustele, kuna S OÜ ekspertiisiga tuvastatud külmasillad, puudulik soojustus ja ebapiisav hermeetilisus on varjatud 15
puudused, mis muudavad korteri tavapäraseks kasutamiseks (elamiseks) kõlbmatuks ning on vastuolus ostu-müügilepingus kostja poolt antud kinnitustega, et korteriomand on elamiskõlbulik ja varjatud puudusteta. Hagejate esitatud S OÜ 19.01.2023.a. teostatud XXX korteri termograafia (dtl 34-kohaselt tuvastati korteriomandil rea ehitustehnilisi defekte, sealhulgas: - välisseinte ja lagede kokkupuute kohtades on tuvastatud " külmasillad " ja hallituse tekke võimalus; - radiaatoriniššide seinaga kokkupuute kohtades on tuvastatud "külmasillad" ja hallituse tekke võimalus; - soojuskadu lae tehnopõranda ebapiisava soojustuse tõttu (lae pinna temperatuur on 1-2° C madalam põrandapinna temperatuurist üksikutes ruumides ja sanitaarruumides kogu korteri pinna ulatuses); - soojuskandja temperatuur küttesüsteemis; - "külmasillad" välisfassaadi poole peal; - tuvastati "külmasillad" välisukse lengi ja ukselehe liitekohtades; - hermeetilisuse puudumine aknaplokkide välispalede ühenduskohtades; - aknaaluse hermeetilisuse riknemine; - dekoratiivkrohvi riknemine hoone fassaadil; - "külmasillad" ja hallituse tekke võimalus aknaplokkide ja akna sisepalede ühenduskohtades; - madal temperatuur trepikojas; tuvastati "külmasillad" eluruumide aknatiibade ja aknaraamide ühenduskohtades. Kohtu hinnangul on valdav enamus nimetatud puudustest korterelamu välisfassaadi ja elamu kui terviku puudused, mitte konkreetse korteriomandi nn varjatud puudused, millest tulenevalt saaks müügilepingutingimuste rikkumist ette heita kostjale. VÕS § 217 lg 2 p-s 2 toodu puhul tuleb arvesse võtta ka asja vanust ning senist kasutust ja sellest lähtuvalt hinnata, kas asi sobib otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Olukorras, kus müügiesemeks on korter aastakümneid vanas hoones, ei saa lepingutingimustele vastavuse hindamiseks võtta aluseks kaasaegseid ehitusstandardeid. Olukorras, kus müügilepingu esemeks on korter kümneid aastaid vanas korterelamus, ei ole õige VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda kaasaegsete elamute lepingutingimustele vastavust käsitlevast Riigikohtu praktikast. Kui müügilepingu eseme seisukord on halvem sellest, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata, on tegemist müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu 31.03.2023.a. lahend tsiviilasjas nr 2-19-19586/85 p 14) Käesoleval juhul on tegemist 1973. aastal ehitatud korterelamuga, mille energiaklass on F, hoonel puudub kaasaegne ventilatsioonisüsteem. Kohus nõustub hagejatega selles, et asjaolu, et tegemist on vanema hoonega, ei välista ostja õigust eeldada vähemalt keskmist kvaliteeti (VÕS § 77 lg 1), kuid korteri seisukord ei tohi muuta selle tavapärast kasutamist eluruumina oluliselt häirituks ega võimatuks. Kohus rõhutab siinkohal, et tõendamata on väide, et korter on elamiskõlbmatu; vaidlust ei ole selles, et kostja kasutas seda enne müüki eluruumina ning kohtule teadaolevalt kasutavad eluruumina ka hagejad. Lisaks sellele on hagejad hinnanud enda avaldatud müügikuulutuses korteri seisukorda heaks ning sedavõrd ulatuslikku hallitust nagu väidavad hagejad, ei nähtu ka kuulutuse juurde lisatud fotodelt. 15.6 Mis puudutab hagejate esitatud fotosid hallituse kohta korteris (dtl 204 jj), siis esmalt märgib kohus, et fotodel puuduvad kuupäevad, millal või kus on need tehtud.
16
Hallitus trepikojas väidetavalt 2022.a. (dtl 208) pidi olema hagejatele nähtav ka korteri ülevaatusel. Seega pidi olema hagejatele nähtav ka elamu seisukord. Hagejate esitatud S OÜ hinnang viitab hallituse tekkimise riskile, mida võivad tekitada külmasillad. Võimaliku riski realiseerumist mõjutavad kohtu hinnangul ka korteri kasutamine, vajalik tuulutus, küte, kuivatamine. Kui hallitus oli ja on sedavõrd ulatuslik ja pidev nagu väidavad hagejad, pidi see olema visuaalselt nähtav kohati ka korteri ülevaatamisel. Ei ole eluliselt usutav, et pideva liigniiskuse tingimustes ilmnesid hallituslaigud alles jaanuaris 2023, samas korter soetati 2022.a sügisel, mil kütteperiood ei olnud veel alanud ning eelduslikult oli korterelamus niiskusetase veelgi suurem kui kütteperioodil, mil õhk kuivem. Kohtu hinnangul on tõendamata ka asjaolu kas ja kuidas mõjutas jaanuaris 2023 asetleidnud veeleke korteri niiskust ning kuidas veekahjustused likvideeriti (kuivatati).
16.Hagejad leiavad, et hagejate poolt kohtuasjas esitatud korteriomandi puudused pidid olema kostjale teada ja kostja teadlikult jättis hagejad korteriomandi puudustest teavitamata, et luua korteriomandist ebaõige ettekujutus ja hagejad korteriomandi omandaksid. Kohus eeltoodud väitega ei nõustu. Kohtu hinnangul on tõendamata see, et puudused, millele viitavad hagejad, olid olemas asja juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko ostjale ülemineku hetkel. Kui VÕS § 217 ja § 77 alusel on tuvastatud müüdud asja lepingutingimustele mittevastavus, siis üldjuhul eelduslikult vastutab müüja selle eest. Ostja peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral suutma tõendada nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse olemasolu asjal kui ka seda, et puudus või selle põhjus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel. Kui ostja tõendab asja lepingutingimustele mittevastavuse, kehtib VÕS § 218 lg 1 järgi eeldus, et selle eest vastutab müüja. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole hagejad tõendanud asja lepingutingimustele mittevastavust ega puuduste olemasolu asja üleandmise hetkel. Kohus nõustub kostjaga selles, et väidetavatest puudustest hakkasid hagejad kostjale kirjutama pärast korteris aset leidnud uputust, mille tõttu sai kahjustada alumine korter. Kohus leiab, et mida rohkem on aeg möödunud asja ostjale üleandmisest, seda keerulisem on tõendada ostjal, et pärast asja üleandmist ilmnenud puuduste põhjus ei ole asja kasutamise käigus toimunud väline mõjutus, vaid juba asja üleandmisel esinenud lepingutingimusele mittevastavus. VÕS § 218 lg 4 vabastab müüja vastutusest puuduste eest, millest ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Ostja teadmine või teadma pidamine esineb eelkõige juhul kui müüja teavitas ostjat mittevastavusest enne lepingu sõlmimist või kui mittevastavuse on avastanud või oleks pidanud ostja avastama enne müügilepingu sõlmimist läbiviidud asja ülevaatamise käigus. Kostja ja tunnistaja V. O. väitel olid ostjad teadlikud, et vannitoa seina on nihutatud (vannituba suurendatud), samuti hoone üldist seisundit pidid ostjad nägema ülevaatuse käigus. Kui ülevaatamisel ei vaadatud piisava hoolikusega (eriteadmisteta isiku tavalist hoolsust rakendades nt pragusid seintes, hallitus sissekäigus jms), ei saa seda ette heita kostjale ega lugeda varjatud puuduseks ning asja lepingutingimustele mittevastavuseks. Kuigi ostjal ei ole kohustust enne müügilepingu sõlmimist ostetav asi üle vaadata, võib juhul, kui ta seda teeb, ülevaatuse käigus kogetu anda alust kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, kui puudused olid või pidid olema müüja poolt asja kohta avaldatut arvestades ostjale mõistlikult äratuntavad. (vt Riigikohtu 31.03.2023 lahend tsiviilasjas nr 2-19-19586/85 p 17)
17
Eeltoodud põhjendustel jätab kohus A. S. ja I. S. hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
18.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kohus jätab hagi rahuldamata, seega jäävad poolte menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
19.Vastavalt TsMS § 174 lg 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kostja O. O. esitatud menetluskulu nimekirja kohaselt on kostja menetluskulu kokku 2048,10 eurot, millest tunnistajatasu 48,60 eurot ja õigusabikulud lepingulisele esindajale arvestusega 186 eur/töötund (käibemaksuga) järgmiste toimingute eest: 02.09.2025 4 h, so kliendi seisukohtadega tutvumine, kliendi tõenditega tutvumine, - hagiavaldusele vastuse koostamine ja kohtule esitamine – kokku 744 eurot. - 02.12.2025 3,25 h, so kohtuistungil kliendi esindamine 1h 10 min; kohtuistungiks ettevalmistamine ja kliendiga nõupidamine 2 h 5 min – kokku 604,50 eurot. -19.01.2026. 3 h, so seisukoha ja menetluskulude nimekirja koostamine, sh kohtuistungi protokolliga tutvumine, hageja tõendite ja seisukohtadega tutvumine, kokku 651 eurot. TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Menetlusosalise esindaja kulu on kohtuväline kulu TsMS § 144 p 1 mõttes. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Käesolevas tsiviilasjas esindas kostjat TsMS §-s 218 sätestatud nõutele vastav lepinguline esindaja. Vastavalt TsMS § 175 lg 1, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Riigikohus on seisukohal, et põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele, lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust mahukusega (vt Riigikohtu lahendid tsiviilasjas nr 2-17-13164 p 9). Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Kostjat esindas menetluses kvalifitseeritud vandeadvokaat. Kostja esindaja tunnitasu suurus on kulunimekirja kohaselt 186 eurot/h koos käibemaksuga. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt Riigikohtu lahendid 11.02.2015 nr 3-2-1-115-14, p 14; 13.11.2013, 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohus on pidanud mõistlikuks tunnitasu suuruseks vandeadvokaadist lepingulise esindaja puhul 180 eurot (ilma käibemaksuta) (Riigikohtu lahend 10.07.2023, 2-22-359/30, p 17), 200 eurot (Riigikohtu 18
29.05.2025 lahend tsiviilasjas nr 2-20-17399, p 26.1.). Seega on kostja lepingulise esindaja tunnitasu mõistliku suurusega, arvestades käesolevas asja sisu, mahtu ja keerukust (tavapärase mahu ja keerukusega vaidlus), kostja esitatud dokumentide sisu ning teostatud õigusabitoiminguid. Kohtu hinnangul on kostja esindaja kulu põhjendatud (TsMS § 175 lg 1), osutatud toimingud asjakohased menetlusosalise esindamiseks ja toimingutele kulutatud aeg vajalik. Kohus mõistab hagejatelt solidaarselt välja kostja menetluskulude katteks 2048,10eurot. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane ja ei saa menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 10) TsMS § 174 lg 10 sätestab, et menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Nimetatud sätte alusel menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks on seega kinnitus, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa kuludelt muul põhjusel käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-24-06, p 12; nr 3-2-1-65-13, p 16).
20.Kostja palub hagejatelt solidaarselt välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS § 177 lg 4. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
19
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.