Asjaõigus › Omandiasjad

Edasikaebamise kord

Jätta menetluskulud maakohtus poolte kanda ja ringkonnakohtus Elvira Reismani kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

kaasomandi lõpetamiseks ja selle rahaliseks kompenseerimiseks ei ole saavutatud ning hageja kirjalik ettepanek kaasomandi lõpetamiseks poolte kokkuleppel ja müügilepingu sõlmimiseks on kostja poolt jäetud tähelepanuta. Hageja taotles AÕS § 76 lg 1, § 77 lg 1 ja lg 2 alusel, et kohus lõpetaks kaasomandi, annaks kinnisasja hageja omandisse ning kohustaks hagejat välja maksma kostjale rahalise hüvituse 1⁄4 kinnisasja väärusest, mille suuruseks hindab hageja 500 000 krooni (1/4) ning kanda hageja 1/4 mõttelise osa kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.

omandisse jäetava hoone juurde maa suuruse määramisel on kostja lähtunud kaasomanike osade suurusest, otstarbekusest ja väljakujunenud kasutuskorrast. Kostja soovib enda ainuomandisse jätta vasaku poole krundist, sest paremal pool kõrvalhoonest asuvad hageja kasutuses olevad 2 hoonet. Seega jääks maatükk I tervenisti hageja omandisse ning maatükk II jagataks vastavalt skeemile kaheks eraldiseisvaks kinnistuks. Kokku on kinnistu pindala 19 075 m2, pärast jagamist jääks kostja omandisse maad 4 765,75 m2, mis vastab kostja osale kaasomandist (1/4) ning hagejale jääks 14 306,25 m2, mis vastab omakorda hageja osale kaasomandist.

ka seda, et kostja on kaasomandiga rohkem seotud, seda nii faktilise kasutamise kui ka emotsionaalse sideme läbi.

MAAKOHTU LAHEND

29.12.1997 on Alajõe Vallavalitsuse poolt väljastatud projekteerimisluba kõrvalhoone kohta, milles lubatakse projekteerida kõrvalhoone kahekorruselisena, omaniku või hoonestajana on märgitud L. Tsiruljova (endine kaasomanik 1⁄2 mõttelises osas). 29.12.1997 on L. Smirnova tasunud Alajõe Vallavalitsusele projekteerimisloa eest ning 16.02.1998 Projekteerimisbüroole projekti koostamise eest. Alajõe Vallavalitsuse 05.06.2008 kirjast nähtub, et hoone sihtotstarbe muutmiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning esitada see koos taotlusega vallavalitsusele. Hoone sihtotstarbe muutmiseks teadaolevad piirangud puuduvad, kuna tegemist on õiguslikul alusel püstitatud hoonega ning hoone sihtotstarve on kooskõlas ka hoone aluse maa sihtotstarbega. Seega ei ole hoone ebaseaduslik ehitis, hoonet on võimalik kohandada ja ümber projekteerida elamuks, keegi ei ole teinud kostjale ettekirjutust hoone lammutamiseks. Jagamine reaalosadeks on kinnistul paiknevate ehitiste tõttu võimalik. Kaasomanike vahel väljakujunenud kasutuskorra kohaselt kasutab hageja siiani elamut ja saun-pesuköök-garaaži, kostja kasutab majandushoonet. Hageja ei ole avaldanud soovi, et edaspidi kasutada kostja kasutuses olevat majandushoonet. Samuti ei soovi kostja vastuhagis reaalosana hooneid (elamut, saun-pesuköök-garaaži) või nende osi, mistõttu kinnistul asuvate hoonete jagamise osas vaidlust ei ole. Hageja soovib hooneid remontida, renoveerida või lammutada. Reaalosadeks jagamise puhul võib hageja seda tema kinnistule jäävate hoonetega kostjast sõltumatult ka teha. Niisamuti võib oma hoonet hagejast sõltumatult lõpuni ehitada kostja. Asja materjalidest nähtub, et kinnistu reaalosadeks jagamisel ei ole vaja detailplaneeringut algatada ning detailplaneeringut kinnistu jagamiseks vastuhagis näidatud viisil läbi viia. Seega ei osutu reaalosadeks jagamine poolte jaoks liialt koormavaks ja kulukaks (detailplaneeringuga seotud kulutused). Ebaõige on hageja väide, et reaalosadeks jagamisel jääks hageja ilma õuealast ning juurdesõiduteest. Vaatlusel selgus, et ka käesoleval ajal kasutavad kaasomanikud kinnistut niiviisi, et mõlemal kaasomanikul on oma õuemaa. Kaasomandi jagamisel jääb elamu ja saun-pesuköök-garaaži juurde piisavalt maad (eelkõige lõunapoolsesse ja läänepoolsesse ossa), et tekiks õuemaa. Juurdesõidutee osas selgus vaatlusel, et kinnistul paiknevate hoonete juurde viib Kauksi-Alajõe teelt juurdesõidutee 5.-nda piirimärgi juurest ning osa sellest teest jääks vastuhagis esitatud reaalosadeks jagamise korral kostja poolt soovitud maaüksuse piiridesse ning hagejal tekiks vajadus sõita oma kinnistule läbi kostja kinnistu. Kostja ei ole selle vastu, et reaalosadeks jagamise korral võib hageja piiramatult juurdepääsuteed kasutada, kostja selleks takistusi ei tee ega kavatse selle eest tulevikus mingeid piiranguid seada ega tasu nõuda (AÕS § 156). Pooled saavad edaspidise õiguskindluse tagamiseks täiendavalt sõlmida asjaõiguslepingu servituudi seadmise kohta ning kanda see kinnistusraamatusse, et see kehtiks ka kinnistu igakordse omaniku kasuks (AÕS § 172). Kostjal ei ole ka käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades mõistlik nõuda, et hageja peaks rajama eraldi juurdepääsutee oma kinnistule ning kandma seeläbi tee rajamise kulusid. Kaasomandi jagamise viisi otsustamisel ei ole määrava tähtsusega kaasomanike osade suurused. Seadus ei sätesta, et kaasomanikul, kellel on suurem mõtteline osa kaasomandis oleks rohkem õigusi või eeliseid kaasomandi lõpetamisel. Ebaõige on hageja seisukoht, et kostja pakutud viisil reaalosadeks jagamine rikub hageja õigusi sellega, et kostja saaks enda omandisse 1⁄2 lahusmaatükist II, mis on atraktiivsem, väärtuslikum ning seega ei vasta selline jagamine kostja osale kaasomandis (1/4 kinnistust). Eksperthinnangus on tõepoolest välja arvutatud mõlema maatüki turuväärtus, II maatüki turuväärtus võib hinnangu kohaselt olla 1 100 000 krooni. Eksperthinnangus on maatüki hindamisel võrdlustehingute puhul hinnatud ka seda, et maatükk on hoonestatud, väärtust mõjutava positiivse tegurina on hinnatud hoonete valdavalt head/rahuldavat ehitustehnilist seisukorda, samuti maatüki asukohta tee ja ranna vahelisel alal. I maatüki turuväärtuseks on arvestatud 640 000 krooni, kuid samas on ekspert märkinud seda, et I maatükk on sobilik elamu või suvila ehitamiseks, sellel paiknevad kuurid on amortiseerunud, kuid nendega on määratud

krundi ehitusõigus. Kinnistu turuväärtus on 1 740 000 krooni (ühe ruutmeetri maa maksumus ligilähedaselt 90 krooni). Kinnistu plaanist nähtub ning ka vaatlusel selgus, et kahte maatüki eraldab vaid maantee. II maatükil asuvad hooned asuvad maantee vahetus läheduses. Seega ei ole oluliselt suurt vahemaad Peipsi järveni nii maatükilt I kui ka maatükilt II. Hagejal on majandusliku kasu võimalusena (kuna hageja seisukoha järgi oli hageja üheks äriplaaniks hoonete lammutamine) planeeringu kaudu kanda eraldi kinnistusse maatükk I, see hoonestada või võõrandada, samuti valikuvõimalus, millist osa maast edaspidi ise kasutada või hoonestada. Maakohus arvestas reaalosadeks jagamise kasuks otsustamisel ka asjaolu, et oleks ebaõiglane jätta kostja ilma hoonest, mida kostja koos perekonnaga on pika aja jooksul ehitanud ning milles kostja kavatseb vanaduspõlves elada. Nimetatud kostja argument kaalub igal juhul üles hageja argumendi hoonete lammutamisest ning külamiljöö rikastamisest uute hoonetega. Asja jätmine ühele kaasomanikest (kas siis hagejale või kostjale) ning rahalise hüvituse väljamõistmine ühelt neist ei ole kohtu arvates sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks, kuna pooled väärtustavad jagatavat kinnistut. Teise kinnistu ostmiseks saadud hüvitise eest ei ole huvitatud kumbki kaasomanik. Kuigi poolte vahel ei olnud vaidlust kinnistu turuväärtuse osas, märgib kohus siiski, et Riigikohtu praktikast tulenevalt tuleb omandi kaotuse korral väljamakstav rahaline hüvitus kindlaks määrata võimalikult täpselt omandi kaotuse aja seisuga, mis tähendab seda, et tuleb arvestada turusituatsiooniga. Ka turusituatsiooni paranemise tõttu ei pea kohus õiglaseks kaasomandit hagis ja vastuhagi alternatiivnõudes taotletud viisil lõpetada. Vastuhagis taotletud kinnistu jagamine reaalosadeks on kõige õigem viis kaasomandi lõpetamiseks, vastab kõige enam poolte huvidele ning arvestab kõige rohkem poolte huvidega. Kinnistu jagamise lõpuleviimiseks peavad pooled läbima edaspidi menetluse kinnistu jagamiseks (uute katastriüksuste moodustamine, uute kinnistute kinnistusraamatusse kandmine), seetõttu ei saa kohus kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel määrata kindlaks kinnistute piire (Riigikohtu lahend 3-2-1-104-05). Kinnisaja jagamise plaan tuleb reaaljagamisel aluseks võtta. Jagamise plaani järgi jääb E. Reismani omandisse punase joonega piiratud ala - maatükk I ning osa maatükist II (3/4 osa kinnistust e 14 307 m2), L. Smirnova omandisse jääb rohelise joonega piiratud ala maatükist II (1/4 osa kinnistust e 4 768 m2).

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

2) ekslik on maakohtu seisukoht, et reaalosadeks jagamine vastab mõlema kaasomaniku huvidele, sest kumbki ei pea sellisel juhul teise kaasomaniku osa välja ostma ning mõlemal kaasomanikul säilib omand, kuid eraldi kinnistutena. Apellant on nõustunud teiselt kaasomanikult kinnistu osa välja ostmisega, sellega on apellant teadlikult võtnud endale kohustuse, mida ta kohustub täitma. Hagi esitati olukorras, kus poolte vahel olid pidevad konfliktid kinnistu kasutamise osas. Kaasomandi lõpetamist peab vajalikuks ka vastustaja. Kahe kinnistu moodustamisega tekib olemasolevale hajaasustusalale tiheasustusala. Kinnistu jagamisega ja kinnistu piiride muutmisega ei tagata tekkivatele kinnistutele otstarbekat kuju ja lihtsaid ning selgeid piire. Lõhutakse õueala ja jagatakse see formaalselt kaheks osaks (tegelik jagamine ei ole reaalselt võimalik), mis ei välista tulevikus ühisel õuealal konfliktide jätkumist. Kinnisomandi jagamisel reaalosadeks ja vastustajale maatükist II 45 % jätmisega ei ole kohus lähtunud õiglusest, vaid on ilmselgelt eelistanud vastustaja huvisid ning jätnud apellandi huvid tahaplaanile; 3) on maakohus ebaõigesti omistanud kaasomanike huvide arvestamisel ja kaalumisel tähtsust sellele, kuidas kaasomanikud kinnisasjaga seotud on (nii ajaliselt, ajalooliselt kui ka emotsionaalselt). Vastustaja ei ole millegagi tõendanud asjaolu, et tema esivanemad on Katasel elanud 300 aastat ning et ta soovib hoone lõpuni ehitada ning oma perega Katasele elama asuda. Alusetu on ka vastustaja väide aastakümneid hoone ehitamise kohta; 4) maakohtu järeldus, et kahekordsel hoonel, mida vastustaja kasutab, on olemas kooskõlastatud ehitusprojekt ja ehitusluba, ei tugine ühelegi tõendile ja on kohtu väljamõeldis. Vaatamata ebaõigetele järeldustele leidis maakohus, et ebaseadusliku abihoone juurde tuleb moodustada eraldiseisev kinnistu. Hoone on ebaseaduslik, rikub kahekordsena küla üldist miljööd, asub ühisel õuealal ja kuulub lammutamisele. Ka juhul, kui kohtuotsuse alusel moodustatakse eraldiseisev kinnistu, ei ole kahekordse elamu seadustamine võimalik, kuna apellant piirinaabrina ei nõustu taolise hoone püstitamisega kõrvalasuvale kinnistule. 29.12.1997 on Alajõe Vallavalitsuse poolt väljastatud projekteerimisluba kõrvalhoone kohta, milles lubatakse projekteerida kõrvalhoone kahekorruselisena, omaniku või hoonestajana on märgitud L. Tsiruljova. Projekti koostamine ei anna veel alust hoone püstitamiseks, hoone projekt peab olema kohaliku omavalitsuse poolt kinnitatud ja ehitusluba väljastatud. Kohtuotsusega on kohus asunud põhistama seaduserikkumist ning vastustaja omavolilist ehitustegevust. Reaalosadeks jagamise tulemusena moodustatakse kinnistu omavoliliselt püstitatud kahekorruselise abihoone juurde, eluhoonet tekkival kinnistul ei eksisteeri. Kinnistul puudub seaduslikult alusel püstitatud eluhoone, mida oleks võimalik vastustajal elamispinnana kasutada. Kõrvalhoone (abihoone) juurde eraldiseisva elamumaa kinnistu moodustamine ei ole lubatud. Hoone seadusevastast püstitamist kinnitab ka Alajõe Vallavalitsuse 05.06.2008 kiri, millest nähtub, et hoone sihtotstarbe muutmiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning esitada see koos taotlusega vallavalitsusele. Seega kinnitab ka vallavalitsuse kiri, et hoone on käesoleval ajal ebaseaduslik; 5) maakohus on ebaõigesti leidnud, et kaasomanike vahel on välja kujunenud kasutuskord. Väljakujunenud kasutuskord poolte vahel puudub, apellandil on sissepääs vaid ruumidesse, millistesse sissepääsu vastustaja apellandile reaalselt võimaldab, samas on ka vastustajal sissepääs samadesse ruumidesse ning vastustaja on nendes korduvalt viibinud. Apellant on avaldanud soovi edaspidi kasutada kõiki kinnistul asuvaid hooneid s.h kõrvalhooneid, ja need kas renoveerida või lammutada; 6) maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata asjaoluga, et apellandil puudub reaaljagamise korral juurdesõidutee. Apellandil puudub tulevikus juurdepääsu tagamiseks kinnistule igasugune kindlus. Juurdepääsutee puudumine ja õueala mõtteline jagamine toob kaasa jätkuvalt konflikte ning ei leevenda konfliktset olukorda. Maakohus eeldab oletuslikult, et toimub heauskselt servituudi seadmine ja tee kasutamiseks ei tehta servituudi olemasolul takistusi. Kohtuotsus ei saa rajaneda kohtu oletustele ja põhjendamatutele lootustele tuleviku suhtes, vaid peab

lahendama olukorra lähtudes kohtuotsuse tegemise ajal eksisteerivast situatsioonist ja olukorrast; 7) maakohus on ebaõigesti leidnud, et kaasomandi jagamise viisi otsustamisel ei ole määrava tähtsusega kaasomanike osade suurused. Mõtteliste osade suurusest lähtuvalt tuleb eelkõige vaadelda, kas taoliste kinnistu mõtteliste osade proportsioonide korral on võimalik reaalosadeks jagamine kinnisasja terviklikkust kahjustamata. Käesolevas asjas eksisteerivate kinnistu proportsioonide korral reaalosadeks jagamine ei ole võimalik ja kinnisasi tuleb jätta selle ainuomandisse, kellele kuulub kinnisasjas suurem osa. Käesolev kohtuotsus tsiviilasjas ei ole olukorda reguleeriv vaid apellanti karistatav selle seest, et ta pöördus kohtusse ja soovis konfliktide lõpetamist kinnistul ning taotles kaasomandi lõpetamist; 8) maakohus on eksperthinnanguga tuvastanud, et II maatüki turuväärtus on 1 100 000 krooni ja I maatüki turuväärtuseks on 640 000 krooni. Kinnistu turuväärtus on kokku on 1 740 000 krooni. Sellest tulenevalt on maatüki I ühe ruutmeetri hinnaks 640000:8519 = 75 krooni m/2 ja maatüki II ühe ruutmeetri hinnaks 1 100 000: 10556=104 krooni m/2. Reaaljagamise korral omandaks vastustaja vara suuruses 104x4768=495872 krooni ja apellandi vara väärtuseks jääks 640 000 + (10556 - 4768 x 104 =-1 241 952 krooni. Vastustaja osa suuruseks kinnisasjas rahalises väärtuses peaks olema 1740000:4= 435 000 krooni. Tegelikkuses omandab vastustaja reaaljagamise korral vara rahalises väärtuses 495 872 krooni eest, vastustaja rikastub alusetult apellandi arvelt 495 872 - 435000 = 60872 krooni võrra. Arusaamatu ja mõistmatu on maakohtu seisukoht apellandi majandusliku kasu ja võimalusele üle kinnisasja reaalosadeks jagamise korral ning võimaluse üle kinnistu maatükk 1 hoonestada või võõrandada. Kohtuotsus ei saa tugineda kohtu majanduslikele soovitustele ja apellandi võimalikele majanduslikele võimalustele tulevikus. Maakohus, leides, et reaalosadeks jagamine on võimalik, oleks pidanud jagama kinnistu koosseisu kuuluvad mõlemad maatükid vastavalt mõtteliste osade suurusetele, taolise jagamise korral aga tekkinuks siilud ja jagamine olnuks vastuolus maakorraldusseaduse põhimõtetega.

5) ebaõige on ka apellandi väide, et vastustaja ehitis on ilma ehitusloata. Hoone ehitamist alustati 1988. aastal väljastatud ehitusloa alusel, mida ei ole tänaseni tühistatud ega kehtetuks tunnistatud. 1997. aastal hoone muutmiseks väljastatud uutele projekteerimistingimustele ei ole väljastatud ehitusluba. Kuna kinnistu jagamise tulemusel L. Smirnovale jääva ehitise olemus ei saa olla hagi rahuldamise takistuseks ja kohalik omavalitus peab võimalikuks olemasoleva ehitise legaliseerimist ja/või uue ehitise (elamu) püstitamist olemasoleva asemele, vastab jagamine reaalosadeks asja olemusele ja pärast jagamist on asja kasutamine vastavalt otstarbele võimalik. Seega ei apellandi väited selle kohta, kas hoone on legaalne või mitte, ei ole asjakohased; 6) on meelevaldne apellandi seisukoht, et kohus pidanuks jagama kinnistu koosseisu kuuluvad mõlemad maatükid vastavalt mõtteliste osade suurusele. Vastavalt Riigikohtu praktikale saab kohus valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, nagu on nõutud hagis või vastuhagis. Kuna apellant ei ole seda taotlenud, siis puudus kohtul ka võimalus kaaluda nimetatud kaasomandi jagamise võimalust (mõlema kinnisasja reaalosadeks jagamine) väljumata hagi piiridest; 7) apellandi väited, et kinnisasjade kasutamine naabritena ei ole võimalik, on pigem pahatahtlik ähvardus, kui heas usus käitumine. Vastustaja soovi kasutada kinnistuid naabritena heas usus kinnitab ka vastustaja nõusolek juurdepääsutee võimaldamiseks üle vastustaja omandisse jääva kinnisasja; 8) on ebaõige apellandi seisukoht, et kinnistu jagamine L. Smirnova soovi kohaselt on omakasupüüdlik, kuna L. Smirnova saaks ligikaudu 1⁄2 atraktiivsemast kinnistust. Paikvaatlusel oli ilmekalt näha, et kinnistuid eraldab üksnes kitsas maantee ja kumbki kinnistutest ei paikne vahetult järve kalda, mistõttu on põhjendamatu rääkida, et üks kinnistutest on atraktiivsem. Juhul, kui apellant leidis, et selline jagamine tekitab talle kahju, oleks ta pidanud esitama vastava alternatiivnõude täiendava hüvitise määramiseks vastavalt AÕS § 77 lg 3. Kuna apellant ei ole vastavat nõuet esimeses astmes esitanud, siis on ta menetluslikult ka minetanud õiguse tugineda sellele, et kinnistute jagamisel tekitatakse talle kahju.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega ning ehitist võib jagada reaalosadeks vaid tervikuna. MaaKatS § 16 lg 3 järgi on katastriüksuse minimaalseks suuruseks 30 m2. Maakohus on õigesti tuvastanud, et nii maatükkide kui ehitiste olemus võimaldavad neid reaalosadeks jagada ning nimetatud maakohtu järeldus on kooskõlas ülalmärgitud õigusnormidega. Samuti on Alajõe Vallavolikogu (t.l 103) ja Alajõe Vallavalitsus (t.l 160) kinnitanud, et puuduvad takistused vaidlusaluse kinnisasja kaheks reaalosaks jagamiseks ning sellega ei kaasne detailplaneeringu koostamise kohustust, samuti puuduvad piirangud hoone sihtotstarbe muutmiseks ning see on kooskõlas hoone aluse maa sihtotstarbega. Apellandi väide, et kahe kinnistu moodustamisega tekib olemasolevale hajaasustusalale tiheasustusala, ei tugine seadusele ega asja materjalidele. Samas ei takistaks see asjaolu ka kinnisasja jagamist reaalosadeks. Ekslik on apellandi väide, et maakohus on ületanud diskretsiooni piire ning kinnisasja reaalosadeks jagamisel lähtunud vaid vastustaja huvidest. Maakohus on kaalunud mõlema poole huvisid ning põhjendatult leidnud, et kinnisasja reaalosadeks jagamise korral säilib mõlemal kaasomanikul omand ja nad ei pea teise kaasomaniku osa välja ostma. Kuna omandi säilitamisest olid huvitatud mõlemad pooled, siis on reaalosadeks jagamine ka õiglane. Poolte huvide kaalumisel on maakohus muu hulgas arvestanud ka kaasomanike seotust kinnisasjaga ning vastustaja poolt ehitise lõplikule valmimisele suunatud tegevus kinnitab tema väidet, et ta soovib sinna elama asuda. Põhjendatud ei ole ka see apellandi väide, et kohus on reaalosadeks jagamisega asunud põhistama seaduserikkumist ning vastustaja omavolilist ehitustegevust. Vastustaja kasutuses olevale kõrvalhoonele on Alajõe Vallavalitsuse poolt väljastatud 29.12.1997 projekteerimisluba (t.l 71) ning 1998 vastustaja tellimusel on kõrvalhoonele koostatud projekt (t.l 119-120). Alajõe Vallavalitsuse 05.06.2008 kirjast (t.l 160) nähtub, et majandushoone püstitamiseks oli antud ehitusluba 07.07.1988 ning hoone projektitingimuste muutmiseks (s.h sihtotstarve) tuleb koostada uus ehitusprojekt. Nimetatud nõude täitmisel tunnistatakse kehtetuks eelnevalt väljastatud ehitusluba ja väljastatakse uus. Hoone sihtotstarbe muutmiseks piirangud puuduvad, s.t tegemist on õiguslikul alusel püstitatava hoonega ning hoone sihtotstarve on kooskõlas hoone aluse maa sihtotstarbega. Eelneva alusel on maakohus põhjendatult leidnud, et vastustaja kasutuses olev hoone ei ole ebaseaduslik ehitis ning seda on võimalik projekteerida ja kohaldada elamuks. Seega ei ole vastustaja kasutuses oleva ehitise olemus takistuseks kinnisasja reaalosadeks jagamisel. Samuti on maakohus õigesti märkinud, et kinnisasja reaalosadeks jagamisega säilib kaasomanike vahel kõige enam senini väljakujunenud kasutuskord. Pärast kinnisasja jagamist on apellandile tagatud uuele kinnistule juurdepääs olemasoleva juurdepääsu kaudu üle vastustaja kinnistu ning apellandi vastupidine seisukoht on ekslik. Vastustaja on kinnitanud, et ta ei tee apellandile takistusi väljakujunenud juurdepääsu kasutamiseks ka tulevikus ning tal ei ole kavas selle eest tasu nõuda. Lisaks on maakohus põhjendatult viidanud võimalusele sõlmida tulevikus asjaõigusleping teeservituudi seadmiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks, et see kehtiks kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Maakohus on õigesti leidnud, et kaasomandi viisi otsustamisel ei ole määrava tähtsusega kaasomanike osade suurused ning apellandi seisukoht, et kinnisasi tuleb jätta selle kaasomaniku ainuomandisse, kellele kuulub kinnisasjas suurem osa, ei tulene seadusest. Põhjendatud ei ole ka see apellandi väide, et kinnisasja reaalosadeks jagamisega on talle tekitatud varalist kahju. AÕS § 77 lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtustele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-104-05 leidnud, et rahalise tasaarvestuse määramist tuleb käsitada kohtu võimaluse, mitte kohustusena. Kinnistu reaalosadeks jagamise korral ei ole AÕS § 77 lg 3 alusel hüvituse määramine võimalik kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud kinnistud kinnistusraamatusse kantud. Nii näiteks ei saa välistada, et maaüksuse sihtotstarbe muutumisega võib muutuda ka kinnistu väärtus. Maakohus on põhjendatult juhtinud poolte tähelepanu asjaolule, et kohtuotsus asendab üksnes kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks vastustaja soovitud kujul.

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.