lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-22-7222/82

Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 21.01.2026

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-22-7222/82
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
21.01.2026
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1799
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
KrtS § 9 lg 2Eriomandi kokkuleppe muutmineTsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisusedTsMS § 172 lg 1Menetluskulud hagita menetlusesTsMS § 456 lg 4Kohtuotsuse jõustumineTsMS § 463KohtumäärusTsMS § 651 lg 1Apellatsioonkaebuse läbivaatamise ulatusTsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamiselTsMS § 663 lg 5

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Kuuuur Haldus Osaühing12622876(Puudutatud isik)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Aleksandr Kondrašov ja Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht

21.01.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-7222

Kohtuasi

I.H avaldus kinnisasja korteriomandite mõtteliste osade ja korteriomandi eriosa muutmiseks ning erikasutusõiguse kokkuleppe tahteavalduse andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 14.03.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

I.H määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad määruskaebuse menetlemisel

Avaldaja I.H (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Carry Plaks Puudutatud isik I A.I (isikukood XXX) Puudutatud isik II C.G (isikukood XXX) Puudutatud isik III Kuuuur Haldus OÜ (registrikood 12622876), seaduslik esindaja Ene Kummer-Kütt Puudutatud isik IV V.S (isikukood XXX) Kirjalik menetlus

Menetluse liik

RESOLUTSIOON

1.Jätta Pärnu Maakohtu 14.03.2025 määrus muutmata ning I.H määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud I.H kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 28.08.20262-25-684/16Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
  • 24.08.20262-24-17151/72Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 21.08.20262-24-10213/7Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 19.08.20262-26-504/13Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 17.08.20262-24-15308/39Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 13.08.20262-25-9431/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
Määruskaebuse menetlemine maakohtus

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.I.H (avaldaja) esitas 13.05.2022 Pärnu Maakohtule avalduse Pärnus Pühavaimu 9 asuva kinnisasja korteriomandite mõtteliste osade ja avaldaja korteriomandi eriosa muutmise ning erikasutusõiguse kokkuleppe tahteavalduse andmiseks kohustamises. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korter nr 3 Pühavaimu 9 majas. Avaldaja soovib jagada talle kuuluva korteri kaheks iseseisvaks korteriomandiks ning liita uue korteriomandiga osa katusekorrusest. Samuti soovib avaldaja ehitada katuseterrassi ja rõdu. Avaldaja on proovinud alates 2021. aastast sõlmida korteriomanikega erikasutusõiguse kokkulepet, kuid see ei ole A.I (puudutatud isik I) ja C.G (puudutatud isik II) vastuseisu tõttu õnnestunud. Muudatuste tegemiseks on avaldaja tellinud ehitusprojekti, mis sai kohalikult omavalitsuselt ehitusloa. Puudutatud isikud said projektiga tutvuda. Teised korteriomanikud Kuuuur Haldus OÜ (puudutatud isik III) ja V.S (puudutatud isik IV) on andnud avaldajale nõusoleku avaldaja eriosa muutmiseks ja kokkuleppe sõlmimiseks. Puudutatud isikule I kuuluvad korterid nr 5 ja 6. Puudutatud isik II on korteri nr 6 endine omanik ja praegu isikliku kasutusõiguse alusel korteri kasutaja. Ka kortereid nr 5 ja 6 on muudetud 2015. aastal kokkuleppega, millega puudutatud isikud I ja II omandasid neile kuuluvate korteriomandite kohal oleva osa pööningust ja liitsid need oma eluruumiga. Kuigi avaldaja soovib sisuliselt sama, ei anna puudutatud isikud I ja II talle selleks nõusolekut. Avaldaja soovitud muudatus on kõigi korteromanike huvides. Avaldaja korteri kohale jäävale pööningu osale puudub teistel korteriomanikel ühine juurdepääs ning selle hooneosa mittekasutamine kahjustab hoonet. Pööningukorruse väljaehitamisega saaks see soojustatud ja avaldaja teeks selle korda. Lisaks vähenevad praegu kasutuseta ning renoveerimist vajava hooneosa avaldaja korteriga liitmisel teiste korterite kulud.
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. Avaldaja arutas puudutatud isikutega I ja II plaani ehitada trepikoja kohale terrass ning laiendada pööningu ruume ning puudutatud isikud I ja II olid sellega nõus tingimusel, et pööningult ei ehitata väljapääsu puudutatud isiku I terrassile. Projektist aga selgus, et plaanitakse teha väljapääs olemasolevale terrassile ja omastada sellest pool ning sellega puudutatud isikud I ja II ei nõustu. Terrassi jagamine kahe korteri vahel toob kaasa konflikte. Avaldaja korterid on

kasutusel kodumajutuse eesmärgil. Puudutatud isik I tegi avaldajale ettepaneku osta osa pööningust välja ja maksta selle eest kõigile korteriomanikele võrdselt, kuid avaldaja keeldus. Puudutatud isik I oleks nõus maksma pööningu eest kolm korda rohkem ning renoveerima selle, kandes kõik ehituslikud kulud. Avaldajal tuleks tasuda kõigile korteriomanikele kompensatsiooni vastavalt ruutmeetritele. Terrass tuleks jagada võrdselt kolme korteri vahel (s.o avaldaja ja puudutatud isiku I korterid) ning muuta avaldaja poolt planeeritava vintskapi asukohta. Puudutatud isikud I ja II on majja palju panustanud, mistõttu oleks neil ka õigus terrassile. Puudutatud isik I kasutab samuti pööningupinda ja hoiab seal enda surfi- ja spordiasju.

3.Puudutatud isik II avaldas kohtuistungil, et suhtub nõusoleku andmisesse hetkel negatiivselt. Ta möönis, et oleks loogiline, et pööningu osa kuuluks sellele korterile, mis selle all on, kuid terrassi küsimus tuleks lahendada.
4.Puudutatud isikud III ja IV teatasid, et neil ei ole avalduse osas vastuväiteid ning nad on nõusoleku avaldaja projektile juba andnud. Maakohtu määrus ja põhjendused
5.Maakohus rahuldas avalduse ning kohustas puudutatud isikuid I ja II andma avalduses nõutud tahteavaldused ja nõusolekud. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
5.1.Korteri nr 3 kohal asuv katusekorruse osa on välja ehitamata. Korterite nr 5 ja 6 ehitamisel sooviti välja ehitada ja korteri nr 3 ole katusekorruse osa, kuid kuna toonane korteri nr 3 omanik selleks nõusolekut ei andnud, seda ei tehtud. Nimetatud pööningu osale on ligipääs korterite nr 3 ja 6 kaudu. Avaldaja on tellinud projekti, mille kohaselt ehitatakse ümber korter nr 3, võetakse kasutusele katusekorruse ruum ning moodustatakse ühest korterist kaks korterit. Projektis nähakse ette mitmesuguseid muudatusi, sh uute avatäidete tegemine, rõdu tegemine teisele korrusel ning katusekorruse väljaehitamine. Pärnu Linnavalitsus on väljastanud projekti alusel ka ehitusteatise, mille järgi on vajalik tööde teostamiseks sõlmida kokkulepe teiste korteriomanikega. Puudutatud isikud I ja II on ehitanud majale katuseterrassi, mis ei ole seadustatud. Avaldaja tellitud projekti kohaselt katuseterrass seadustatakse ning jagatakse peaaegu võrdselt kahe korteri vahel (4 ja 6). Korteri nr 4 katusekorruse osast planeeritakse ligipääs terrassile vintskapi kaudu. Kuna viidatud tööde jaoks on vaja korteriomanike kokkulepet, kuid puudutatud isikud I ja II nõusolekuid andnud ei ole, on avaldajal õigus taotleda nende tahteavalduste asendamist kohtulahendiga KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel.
5.2.Olemasoleva olukorra säilitamine pole käesoleval juhul põhjendatud. Katusekorruse osa vajab renoveerimistööde teostamist (sh soojustamist, ventilatsiooni tegemist jne). Ruumi kõrval paikneb korter nr 6, mida on vaja kütta ning selle kõrval omakorda korter nr 5. Seega on hooneosa väljaehitamine ja kasutuselevõtmine kõikide kaasomanike huvides. Kuna puudutatud isik I katusekorruse osa välja ehitada ei sooviks, vastab korteriomanike parimatele huvidele, et katusekorruse osa kasutajaks saaks avaldaja. Nimetatu on põhjendatud ka korterite paiknemist arvestades.

Korter nr 5 ja 6 on laiendused saanud sarnaselt nagu soovib avaldaja. Seda, et korteri omandamisel on võimalik katusekorrus välja ehitada, reklaamiti juba korteri müügikuulutuses. Ka katusekorruse liitmine avaldaja korteriomandiga ja korteriomandite kaheks jagamine on põhjendatud.

5.3.Puudutatud isikute I ja II vastuväited ei ole põhjendatud. Puudutatud isikute I ja II poolt rajatud katuseterrass ei ole seadustatud. Tõenditest ei järeldu, et avaldaja panus maja ja korteriomanike heaolusse ning asjaajamisse oleks vähene. Avaldaja on võtnud enda peale kõikide korteriomanike vahel arvete jagamise. Avaldaja on kinnitanud, et katusekorrusega korterit nad välja ei üüriks. Puudutatud isik I on pakkunud välja korterile nr 5 vintskapi ehitamise katuseterrassi jagamiseks kolme korteri vahel ja kavandatava korter nr 4 vintskapi ümberplaneerimiseks. Heauskseks ei saa pidada aga puudutatud isiku I seisukohta, mille kohaselt peaks korteri nr 5 vintskapp sisalduma avaldaja tellitud ehitusprojektis. Juhul, kui puudutatud isik I soovib laiendada katuseterrassi ja teha korteri nr 5 juurest vintskapi, saab ta seda teha iseseisvalt. Eeltoodu põhjal oleks katuseterrassile erikasutusõiguse seadmata jätmine vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti ei kahjusta muudatus ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
5.3.Varasemalt on samas mahus katusekorruse väljaehitused teostanud puudutatud isikud I ja II, kes samuti hüvitist ei tasunud. Pole õiglane määrata hüvitist korteriomanikele, kes on enda eriomandi osa juba varasemalt kaasomandi osa arvelt suurendanud ega ole selle eest tasunud. Samuti ei ole teiste korteriomanike nõusolekuta rajatud terrassi kasutamise kaotuse eest hüvitise määramine õigustatud. Katuseterrassi on rajanud puudutatud isik I ligipääsuga enda korteriomandist.
5.4.Menetluskulud on TsMS § 172 lg 1 teise aluse alusel põhjendatud jätta menetlusosaliste endi kanda. Avaldus kuulub tervikuna rahuldamisele. Puudutatud isik I on esitanud menetluses seisukohti, mis on raskendanud kokkuleppele jõudmist. Samas ei ole seetõttu menetlus veninud. Kohus on teostanud menetlustoiminguid teinud vastavalt võimalustele ja ajakavale. Kompromissi sõlmimiseks määratud tähtaega ega notariaalse tehingu ettevalmistamisele kulunud aega ei saa pidada üleliigseks toiminguks. Avaldajal (koos nõusoleku andnud kaasomanikega) tuleb igal juhul pöörduda tehingu tegemiseks notari poole. Määruskaebus
6.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub määruse tühistada osas, millega maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ning teha uus määrus, millega jätta avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda ning määrata avaldaja menetluskulude rahaliseks suuruseks 7733,08 eurot. Puudutatud isik I keeldus ainsana avaldaja palutud nõusoleku andmisest. Maakohus tuvastas, et nõusolekust keeldumine ja erinevate nõudmiste esitamine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja soovis menetlust igati vältida ja hoiatas ka kohtuvälistes pöördumistes puudutatud isikut I kohtumenetlusega kaasnevatest kuludest. Avaldaja on pidanud oma projekti ja ehituse lõpuleviimisega kolm aastat ootama ning see on toonud kaasa ebamugavusi ja täiendavaid kulutusi. Viivituse tõttu peab avaldaja ehitusteatise menetlust uuesti alustama. Ka notari projektiga seotud kulu ei olnud n.-ö niikuinii vajaminev kulu, sest ettevalmistatud leping tuleb ümber teha, kuna puudatud isikud I ja II tehingusse ei tule.

Menetluse edasine käik

7.Puudutatud isikud I ja II vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid selle rahuldamata jätta.
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks alus puudub. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata.
10.Ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 jõustunud.
11.Maakohus jättis põhjendatult menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, võimaldades põhjendatud juhtudel jätta menetluskulud täielikult või osaliselt mõne menetlusosalise kanda, eeldusel, et hagita menetluses osaleb mitu isikut. TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamisel teeb kohus diskretsiooniotsuse, mida kõrgema astme kohus saab tühistada vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (RKTKm 13.05.2020 nr 2-16-5794, p. 12). Praegusel juhul ei väljunud maakohus menetluskulude jaotuse määramisel diskretsiooni piiridest ning alust maakohtu diskretsiooni sekkumiseks ei esine. Vaidlus puudutab korteriomanike kaasomandi eset ning seeläbi korteriomanike ühiseid õiguseid. Arvestades sellise vaidluse olemust, on tavapärane, et korteriomanikud pakuvad välja omapoolseid variante ning kaalutakse erinevaid lahendusi, mis vastaksid kõigi kaasomanike huvidele. Arvestades korterite paiknemist ja seda, et vaidlusalust terrassi kasutab hetkel puudutatud isik I, on mõistetav, et avaldaja nõue puudutab enim just teda. Asjaolu, et puudutatud isik I ei nõustunud avalduse rahuldamisega avaldaja poolt pakutud tingimustel, ei tähenda, et puudutatud isik I oleks käitunud menetluses pahatahtlikult. Mh nõustus puudutatud isik I arutama kompromissi, kuid poolte erimeelsuste tõttu selleni ei jõutud. Kuigi määruskaebuse kohaselt on avaldajale tekkinud menetluse pikkuse tõttu täiendavad kulud, tuleb arvestada ka sellega, et avaldaja sai menetluse tulemusel hüve teiste korteriomanike kaasomandiosa arvelt. Seega on põhjendatud ja õiglane, et menetlusosalised kannavad oma menetluskulud ise.
12.Eeltoodust tulenevalt puudub menetluskulude jaotuse muutmiseks alus.
13.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebusega seonduvad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Menetlusosalistel ei ole määruskaebusega seonduvalt menetluskulusid tekkinud, mistõttu jääb menetluskulude rahaline suurus kindlaksmääramata.

(allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 11.08.20262-24-547/17Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 11.08.20262-23-10536/63Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium