Otsuse avalikult teatavaks- 29. veebruar 2024, Pärnu tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-22-16332 Raksijõe Arenduse OÜ hagi Ilusäde OÜ vastu Tsiviilasi kinnistusraamatu omanikukande parandamiseks ning vajalike tahteavalduste andmise kohustamiseks Tsiviilasja hind 12 000 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja Raksijõe Arenduse OÜ, registrikood 14458487, asuk. Vigri väljak 1, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond, esindajad lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma, seaduslik esindaja juhatuse liige Ragner Matsalu Kostja Ilusäde OÜ, registrikood 11998728, asuk. Veski, Kanaküla, Saarde vald, Pärnu maakond, lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais, seaduslik esindaja juhatuse liige Keio Kotšetov Kohtueelistungi aeg
toimumise 10.10.2023
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata hageja Raksijõe Arenduse OÜ 05.01.2024 vastuväide kohtu tegevusele.
2.Rahuldada Raksijõe Arenduse OÜ hagi Ilusäde OÜ vastu järgmiselt: 2.1.Kohustada Ilusäde OÜ-d (registrikood 11998728) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosa nr 10975950, asuk. Lagle tee, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond, ebaõige omanikukande parandamiseks ja Ilusäde OÜ kustutamiseks kinnistusraamatust selle kinnistu omanikuna. 2.2.Kohustada Ilusäde OÜ-d sõlmima käsutustehing, millega Ilusäde OÜ annab nõusoleku omandiõiguse ülekandmiseks ja Ilusäde OÜ kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriosast nr 10975950, asuk. Lagle tee, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond, omanikuna ja uue omanikuna Raksijõe Arenduse OÜ (registrikood 14458487) sissekandmiseks. 2.3.Käesoleva resolutsiooni punktides 2.1. ja 2.2. kohustused tuleb täita samaaegselt Raksijõe Arenduse OÜ poolt Ilusäde OÜ-le 12 000 euro tasumisega, millele lisandub nimetatud summalt arvutatud intress VÕS § 113 lg
Tsiviilasi nr 2-22-16332 1 teises lauses sätestatud määras arvutatuna alates 26.02.2021. Otsuse jõustumisel asendub intressi arvutamine viivise arvutamisega samas määras. Kõnealused summad tuleb Raksijõe Arenduse OÜ-l tasuda Advokaadibüroo Premium OÜ deposiitkontole nr EE392200221066224256.
3.Määrata hageja Raksijõe Arenduse OÜ hüvitatavate menetluskulude suuruseks 4400.50 eurot ning mõista nimetatud summa Ilusäde OÜ-lt Raksijõe Arenduse OÜ kasuks välja.
4.Menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta istungil lahendamist. Hageja nõuded, asjaolud, väited ja tõendid
1.Hagiavalduse (tl 1-4), teiste menetlusdokumentide (tl 96-99, 111-112 ja 121-123) ja kohtueelistungil selgitatu kohaselt müüs hageja Raksijõe Arenduse OÜ 26.02.2021 notariaalse lepinguga (tl 5-20) Ilusäde OÜ-le (kostja) kinnistu registriosa numbriga 10975950, mille koosseisu kuulub maatükk, katastritunnusega 16001:001:0376, majandusliku otstarbega transpordimaa (100%), asukohaga Pärnu maakond, Pärnu linn, Audru alevik, Lagle tee, pindalaga 9339 m2 (edaspidi „Lagle tee kinnistu“). Ilusäde OÜ on jätkuvalt Lagle tee kinnistu omanik (kinnistusregistriosa väljatrükk tl 21-22).
2.Olles Ilusäde OÜ-ga oma nõuete osas suhtlust alustanud juba novembris 2021, esitas Raksijõe Arenduse OÜ Ilusäde OÜ-le 08.02.2022 põhjalikult lahti selgitatud kujul nõude Lagle tee kinnistu arendamisega seotud kulude kandmises osalemiseks summas 32 117.50 eurot, teate kinnistu müügilepingust taganemise kavatsuse kohta ja nõude müügihinna summas 12 000 eurot tasumiseks (tl 24-28). Raksijõe Arenduse OÜ selgitas oma 08.02.2022 nõudes, et 26.02.2021 sõlmitud kinnistute müügilepingu punkti 7.3 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et ostja kohustub osalema ostetud Lagle tee kinnistule tee ja kommunikatsioonide rajamise rahastamisel vastavalt kehtestatud Raksijõe ja Raksipõllu detailplaneeringutele ning selle osas varasemalt Ragner Matsalu (hageja juhatuse liige) ja Audru valla vahel 17.06.2016 sõlmitud notariaalsele lepingule (tl 29-32). Hageja selgitas Ilusäde OÜ-le samas nõudes, et vastavalt 17.06.2016 sõlmitud notariaalse lepingu punktile 2.1 võttis Lagle tee kinnistu omanik endale kohustuse ehitada juurdepääsutee kergliiklustee ja rajatised ning rajada haljastus (roheline puhvervöönd), samuti kohustus enda kulul välja ehitama vajalikud kommunikatsioonid ja tehnovõrgud (infrastruktuuri). Lepingu punkt 3.9 viitas täpsemalt detailplaneeringu kohaselt märgitud teele ja tehnovõrkudele (rajatistele). Lepingu punktiga 4.1 võttis Lagle tee kinnistu omanik kohustuse lepingu punktis 3.9 nimetatud detailplaneeringu rajatiste väljaehitamiseks alljärgnevalt (lk 5): „4.1.1 Omanik on õigustatud ja kohustatud rajama elamumaa kinnistute teenindamiseks vajalikud juurdepääsutee ja tehnovõrgud ning haljastuse rohelise puhvervööndina vastavalt DP-s sätestatule. 4.1.6 Omanik on kohustatud tegema oma kulul kõik ehitamiseks vajalikud projekteerimistööd-, ehitus- ja muud tööd ning
2 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 teostama toimingud (s.h vajalike lubade ja kooskõlastuste taotlemine), mis on vajalikud DP rajatiste püstitamiseks – ehitamiseks, ekspluateerimiseks ja kasutusloa väljastamiseks. Tehtud kulutusi Õigustatud isik Omanikule ei hüvita.“ Tsiteeritud lepingutingimuses nimetatud detailplaneering nägi ka ette Lagle tee kinnistule tolmuvaba kõvakattega tee rajamist. Lisaks oli sedastatud, et teedevõrk tuleb projekteerida kõrgusmärgiga vähemalt +2.10m abs teepinna peale. Lähtuvalt eeltoodust nõudis Raksijõe Arenduse OÜ oma 08.02.2022 nõudes, et Ilusäde OÜ hüvitaks Raksijõe Arenduse OÜle Lagle tee kinnistuga seotud arenduskulud summas 32 117.50 eurot hiljemalt 11.02.2022. Hageja leiab, et kuigi 17.06.2016.a lepingu pooleks oli tema juhatuse liige, väljendab poolte vahel sõlmitud lepingu p 7.3. kostja poolt teede ja kommunikatsioonide rajamise ja rahastamise kohustusega ühinemist koos kohustuse võtmisega hageja ees. Tegelikult märkis kostja juhatuse liige juba 20.10.2021 toimunud kohtuistungil asjas nr 2-2114750 (protokoll tl 100-105), et tee ehitus käib ja kostja teeb seda oma kuludega, võetakse hinnapakkumise selle kohta. Seega andis kostja juba 2021.a sügisel lubadusi oma lepinguliste kohustuste täitmise kohta, kuid tänaseks on ilmne, et sellist kavatsust ei ole kostjal kunagi olnud.
3.08.02.2022 nõudes selgitati Ilusäde OÜ-le ka seda, et juhul kui Ilusäde OÜ ei tunnista oma 17.06.2016 ja 26.02.2021 lepingutest tulenevaid kohustusi ja keeldub ka kandmast Lagle tee kinnistu detailplaneeringu kohase arendamisega seotud kulusid vähemalt pooles ulatuses (kuigi Lagle tee kinnistu kuulub tervikuna Ilusäde OÜ-le), siis kaalub Raksijõe Arenduse OÜ Lagle tee kinnistu 26.02.2021 müügilepingust taganemist. Lisaks nõudis Raksijõe Arenduse OÜ 08.02.2022 nõudes Ilusäde OÜ-lt Lagle tee kinnistu eest müügihinna 12 000 eurot tasumist. Raksijõe Arenduse OÜ selgitas, et Lagle tee kinnistu 26.02.2021 müügilepingu punkti 6.1 kohaselt oli Raksijõe Arenduse OÜ justkui müügihinna summas 12 000 eurot enne lepingu sõlmimist kätte saanud. See ei vasta aga tõele. Ilusäde OÜ ei ole Raksijõe Arenduse OÜ-le müügihinda tasunud, kuna Ilusäde OÜ-l puudus müügilepingu sõlmimise hetkel raha, mida Raksijõe Arenduse OÜ-le kinnistu eest tasuda. Hageja seadusliku esindaja väitel pidi ta lepingus kinnitama müügihinna tasumist põhjusel, et lepingu osapooli oli mitu ning seltskond oli uuesti vaja kokku saada (kostja lubas samal päeval hinna tasuda).
4.Arvestades, et Ilusäde OÜ ei reageerinud kuidagi Raksijõe Arenduse OÜ poolt 08.02.2022 saadetud nõudele, esitas hageja kostjale 15.09.2022 taganemisavalduse 26.02.2021 kinnistu müügilepingust taganemiseks Lagle tee kinnistu osas (tl 33-35). Taganemisavalduses nõuti Lagle tee kinnistu tagastamist. Raksijõe Arenduse OÜ selgitas oma 15.09.2022 taganemisavalduses, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Raksijõe Arenduse OÜ pöördus Ilusäde OÜ poole esmakordselt Lagle tee kinnistu arendamisega seotud kulude hüvitamise nõude tasumiseks juba 11.12.2021, teist korda 16.12.2021, kolmandat korda täpsustatult 30.12.2021 (tl 36) ning neljandat korda 08.02.2022. Müügihinna 12 000 eurot tasumiseks pöördus Raksijõe Arenduse OÜ Ilusäde OÜ poole 08.02.2022. Ilusäde OÜ ei olnud vaatamata korduvatele täiendavatele tähtaegadele Raksijõe Arenduse OÜ kinnistu müügilepingust tulenevaid nõudeid rahuldanud. VÕS § 116 lg 5 sätestab, et VÕS §-s 114 nimetatud täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Raksijõe Arenduse OÜ teavitas Ilusäde OÜ-d oma 08.02.2022 nõudes, et juhul kui Ilusäde OÜ nõudeid tähtaegselt ei rahulda, plaanib Raksijõe Arenduse OÜ müügilepingust taganeda. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Raksijõe Arenduse OÜ sedastas oma 15.09.2022 taganemisavalduses, et on seisukohal, et vaieldamatult on Lagle tee kinnistu eest müügihinna tasumata jätmise näol kui lepingust
3 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 tuleneva põhikohustuse täitmata jätmise näol tegemist olulise rikkumisega, mis annab müüjale lepingust taganemise õiguse. Raksijõe Arenduse OÜ oli ka seisukohal, et müügilepingust tulenevate oluliste kohustuste rikkumine – mis nägi ette Lagle tee kinnistu detailplaneeringu kohase arendamisega seotud kulude kandmises osalemise kohustuse - on tegemist samuti lepingu olulise rikkumisega, mis annab müüjale õiguse lepingust taganeda. Lisaks selgitas Raksijõe Arenduse OÜ oma 15.09.2022 taganemisavalduses, et Ilusäde OÜ ei ole oma lepingulisi kohustusi täitnud vaatamata temale antud mitmetele täiendavatele tähtaegadele. Raksijõe Arenduse OÜ märkis, et tal puudub taganemisel kohustus Ilusäde OÜ-le mistahes summat tagastada, kuivõrd Ilusäde OÜ ei ole Raksijõe Arenduse OÜ-le kunagi tasunud Lagle tee kinnistu eest müügihinda 12 000 eurot. Raksijõe Arenduse OÜ teavitas, et teatab Ilusäde OÜ-le notariaja (e-posti aadressile [email protected]), kus sõlmitakse tehing Lagle tee kinnistu Raksijõe Arenduse OÜ-le tagastamise kohta, hiljemalt 22.09.2022. Raksijõe Arenduse OÜ teavitas, et juhul, kui Ilusäde OÜ ei nõustu Lagle tee kinnistut Raksijõe Arenduse OÜ-le vabatahtlikult tagastama, siis pöördub Raksijõe Arenduse OÜ kinnistusraamatu omanikukande parandamiseks kohtu poole.
5.Ilusäde OÜ ei reageerinud Raksijõe Arenduse OÜ 15.09.2022 taganemisavaldusele. Seetõttu saatiski Raksijõe Arenduse OÜ Ilusäde OÜ-le 23.09.2022 kutse ilmuda Lagle tee kinnistu tagastamistehingu vormistamiseks notarisse 29.09.2022 (tl 37). Ilusäde OÜ ei reageerinud ka kuidagi teatele ilmuda 29.09.2022 notarisse. Tallinna notar Sirje Velsberg koostas 29.09.2022 kinnituse, millega fikseeris, et Raksijõe Arenduse OÜ esindaja viibis 29.09.2022 e-notari kaudu videosilla vahendusel videokõnes, soovides sõlmida kokkulepet 26.02.2021 sõlmitud notariaallepingu osaliseks lõpetamiseks ja tagasitäitmiseks (Lagle tee kinnistu osas) (tl 38-40). Notar fikseeris viidatud kinnituses, et Ilusäde OÜ esindaja ei ilmunud 29.09.2022 e-notari kaudu videosilla vahendusel videokõnesse ega ka füüsiliselt notaribüroosse kohale. Arvestades, et Ilusäde OÜ ei nõustunud Raksijõe Arenduse OÜ-le vabatahtlikult Lagle tee kinnistu tagastamiseks notariaallepingut sõlmima, on Raksijõe Arenduse OÜ sunnitud pöörduma kinnistusraamatu omanikukande parandamiseks kohtu poole, nagu Raksijõe Arenduse OÜ teavitas Ilusäde OÜ-le juba ka oma 15.09.2022 taganemisavalduses.
6.Lagle tee kinnistu osas 26.02.2021 müügilepingust taganemise tulemusel on muutunud ebaõigeks kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt on kinnistu registriosa omanikuks Ilusäde OÜ. Selline olukord rikub Raksijõe Arenduse OÜ, kellele kinnistu müügilepingust taganemise tulemusel Lagle tee kinnistu uuesti kuulub, õigusi, mistõttu on Raksijõe Arenduse OÜ-l õigus AÕS § 65 lg 1 järgi nõuda ebaõige kande parandamiseks Ilusäde OÜ-lt nõusolekut. Raksijõe Arenduse OÜ palub kohtul kohustada Ilusäde OÜ-d anda vajalikud tahteavaldused selleks, et kinnistusraamatus saaks Lagle tee kinnistu omanikuks Raksijõe Arenduse OÜ. Kostja seisukohad ja vastuväited, hageja seisukohad kostja väidete osas
7.Kostja palub oma esitatud vastuses (tl 51-57), teistes menetlusdokumentides (tl 73-74, 106-109, 113-114, 118-120 ja 132-134) ja kohtueelistungil selgitatus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja hinnangul ei vasta hageja väited kostja poolt lepinguliste kohustuste (olulise) rikkumise kohta tõele. Kostja on seisukohal, et hageja poolt lepingust taganemine on tagajärjetu materiaalsete eelduste puudumise tõttu, lisaks on taganemine lubamatu, sest taganemisavaldus ei ole tehtud mõistliku aja jooksul.
8.Kostja on hagejale Lagle tee kinnistu müügihinna tasunud sularahas ning hageja vastupidised väited on ebaõiged ja tõendamata. Müügilepingu p 6.1 sätestab: „Müüja 2 müüb lepingu eseme 3 Ostjale hinnaga kaksteist tuhat (12 000) eurot (edaspidi nimetatud müügihind), mis on Müüjale 2 täielikult tasutud enne selle lepingu sõlmimist ja mille saamist Müüja 2 poolt kinnitab Müüja 2 esindaja oma allkirjaga sellel lepingul. Müüja 2 esindaja 4 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 avaldab ja kinnitab, et müügihind sisaldab käibemaksu (20%).“ Kostja tasus müügihinna hagejale enne lepingu sõlmimist, täpselt nagu on lepingus kirjeldatud ning hageja esindaja kinnitas raha saamist oma allkirjaga lepingul. Hagiavalduses ega ka hageja varasemates kirjades kostjale ei ole selgitatud ega põhjendatud, millistel asjaoludel hageja kinnitas müügilepingus nüüd hageja poolt väidetavalt tõele mittevastavat lepingutingimust raha saamise kohta. Samuti ei nähtu hageja selgitustest, et pooltel oleks olnud müügihinna tasumise kohta teistsugune kokkulepe kui lepingu p-s 6.1 sätestatu. Hageja väited, nagu ei oleks ta raha tegelikult saanud, muudab ebausaldusväärseks seegi, et esmakordselt on hageja müügihinna tasumist nõudnud alles ligi aasta pärast lepingu sõlmimist. Selgusetuks jääb, et kui müügihind oli tasumata nagu hageja väidab, miks ta kostja poole müügihinna tasumise nõudega pöördus alles 08.02.2022, kui ta eelnevalt ei olnud väidetavale tasumata jätmisele üldse tähelepanu pööranud. Kostja hinnangul ei ole laenulepingut (selle rahatust) puudutavad seisukohad üle kantavad müügilepingu alusel tasutud summadega seonduvale vaidlusele. Tegemist on oluliselt erinevate õigussuhetega. Isegi kui analoogia korras kanda Riigikohtu vastavad seisukohad üle käesoleva vaidluse asjaoludele, siis Riigikohtu praktikast tulenevalt, kui hageja väidab, et kostjal ei olnud raha 12 000 euro tasumiseks, tuleb tal oma väiteid tõendada, s.t tõendamiskoormis lasub hagejal. Kostjal olid lepingu sõlmimise seisuga olemas vahendid müügihinna tasumiseks ning müügihind sai hagejale ka tasutud, täpselt nagu lepingu p-s 6.1 on kajastatud. Kostja hinnangul on notariaalselt sõlmitud leping piisav, tõendamaks seda, et müügihind oli enne lepingu sõlmimist hagejale tasutud. Täiendavalt on kostja menetluse käigus esitanud 25.02.2021 kassa väljamineku orderi (tl 115), mille kohaselt on üks päev enne müügitehingute võetud kostja kassast välja 12 000 eurot sularaha selgitusega „Sularaha väljamakse kassast (Lagle tee ost)“. Kostja ei nõustu hageja hinnanguga kõnealusele tõendile ega nõustu hageja esitatud vastuväitega (vt allpool otsuse p 15). Hageja ei mõista, et olukorras, kus hageja seaduslik esindaja on ise andnud notariaalselt tõestatud kinnituse kinnistu eest müügihinna kättesaamise kohta, ei pea kostja hakkama tõendama, et ta on hagejale müügihinna tasunud. Kostja esitas sellest hoolimata kohtule tõendi selle kohta, et 25.02.2021 liikus müügihinnale vastav summa välja kostja kassast. Nimetatud dokument iseseisvalt ei tõenda müügihinna tasumist hagejale, kuid hinnates seda koostoimes hageja seadusliku esindaja eelnimetatud kinnitusega, on ilmselge, et müügihinna tasumine kostja poolt hagejale tuleb lugeda tõendatuks. Täiesti arusaamatuks jääb hageja väide, nagu ei kvalifitseeruks kostja poolt esitatud kassa väljamineku order tõendiks, kuna see on allkirjastatud kostja juhatuse liikme poolt. Äriseadustiku (ÄS) § 183 kohaselt osaühingu raamatupidamist korraldabki juhatus ja jääb arusaamatuks, kes pidanuks hageja arvates selle dokumendi allkirjastama. Raamatupidamisdokument ei ole seletus. Kuivõrd kostja poolt kohtule esitatud kassa väljamineku order koostoimes hageja seadusliku esindaja kinnitusega raha kättesaamise kohta võimaldavad lugeda tõendatuks kostja poolt hagejale raha tasumise (tegelikult piisab muidugi ka ainuüksi hageja seadusliku esindaja kinnitusest), puudus vajadus rahuldada hageja poolt esitatud tõendite kogumise taotlust. Puudus vajadus koguda tõendeid asjaolu kohta, mis on juba tõendatud (TsMS § 238 lg 1 p 2). Täiesti kummastav on hageja poolt tähtsuse omistamine küsimusele, kas kostja poolt esitatud kassa väljamineku order ikka on allkirjastatud dokumendil kajastatud kuupäeval. Kostja selgitab, et isegi, kui see dokument oleks allkirjastatud mingil teisel kuupäeval (mis nii ei ole), ei tähendaks see, et dokumendil kajastatud väljamakset tegelikkuses ei toimunud. Riigikohus on korduvalt märkinud, et ainuüksi dokumendi allkirjastamine hiljem, kui dokumendil märgitud ajal, ei välista dokumendist tulenevate õiguslike tagajärgede tekkimist. Seega on hageja vastuväide kohtu tegevusele ka selles osas täiesti sisutu – kohus on seejuures võtnud asja juurde tõendi, mille kogumist hageja esialgu ise taotles (hageja 04.10.2023 ja 03.11.2023 menetlusdokumendid) ja ei ole nüüd rahul, et kohus selle tõendi asja juurde võttis. Kostja hinnangul hageja kuritarvitab oma menetlusõigusi, koormates kohut vastuväitega sisuliselt omaenda (hageja) tegevusele.
5 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332
9.Kostja ei ole rikkunud lepingus kokku lepitud kohustusi seoses Lagle tee kinnistu arendamisega seotud kulude kandmisega ning Lagle tee kinnistule infrastruktuuri välja ehitamisega. Kostja ei vaidle vastu 17.06.2016 lepingu punktides 4.1.1 ja 4.1.6 sätestatule, kuid juhib tähelepanu, et müügilepingu p-s 7.3 leppisid hageja ja kostja kokku, et nimetatud lepingust tulenes kohustus 17,90ha suurusega kinnistu omanikule. Hilisemate jagamiste ja kinnistute võõrandamise käigus on kostja omandis väid väike osa 17.06.2016 lepingus nimetatud kinnistust (Lagle tee pindala on 9339 m2). Seega peaks kostja kulude kandmises osalema vastavalt eelkirjeldatud proportsioonile. Müügilepingus sisalduv kohustus „osaleda tee ja kommunikatsioonide rajamise rahastamisel“ ei ole kostja hinnangul ka piisavalt konkretiseeritud, et sellest võiks tuletada kostja kohustuse tasuda hagejale hageja poolt nõutavad summad. Kostja on oma 30.12.2021 vastuskirjas (tl 58-62) seadnud nimetatud kohustuse tekkimise ja ulatuse seoses hageja nõudekirjas esitatuga kahtluse alla, kuid hageja ei ole oma nõudeõigust sellest hoolimata tõendanud. Kummaski lepingus, ei 17.06.2016.a lepingus ega ka hageja ja kostja vahel sõlmitud müügilepingus ei ole paika pandud tingimusi ega tähtaegasid, millal peab Lagle tee kinnistu omanik lepinguga võetud kohustused täitma. Vastavaid tähtaegasid ei tulene ka detailplaneeringust. Kostja rõhutab, et ta ei ole kunagi keeldunud võetud kohustuste täitmisest, kuid arvestades, et lepingust ega detailplaneeringust ei tulene konkreetseid tähtaegasid kohustuste täitmiseks, ei oleks ka kohustuste täitmisega tänaseks mitte alustamise puhul tegemist lepingu rikkumisega, seda enam olulise rikkumisega, mis annaks aluse lepingust taganeda. Lisaks viitab kostja, et kuna 2016.a lepingu pooleks on kostja seaduslik esindaja Ragner Matsalu ning vaidlusaluse lepingu pooleks kostja, ei ole selge, kas ja millises ulatuses on R. Matsalu üldse omale võetud kohustused kostjale üle andnud.
10.Kostja on seisukohal, et hageja ei ole esitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul. Nimelt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool VÕS § 118 lg 1 kohaselt õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama (p 1) või kui VÕS § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud (p 2). Poolte vahelised erimeelsused seoses Lagle tee kinnistuga, sh kinnistu arendamisega seotud kulude kandmisega ja infrastruktuuri väljaehitamisega algasid juba 2021.a keskel. Näiteks 20.09.2021 esitas hageja kohtusse avalduse, milles nõudis muuhulgas Lagle tee kinnistule servituudi seadmist veevarustus- ja kanalisatsioonitorustiku talumiseks (tsiviilasi nr 2-21-14750). Selleks ajaks olid poolte vahel tekkinud juba ületamatud erimeelsused, mille tõttu viibis ka kostja poolt lepinguga võetud kohustuste (arendamisega seotud kulude kandmine ja infrastruktuuri väljaarendamine) täitmine. Nagu ülal selgitatud, kostja ei ole kunagi keeldunud lepinguga võetud kohustuste täitmisest. Hageja andis kostjale tähtaja kohustuste täitmiseks esmalt oma 11.12.2021 kirjas, millele kostja esitas vastuväited 30.12.2021, põhjendas oma keeldumist sellega, et kokku ei ole lepitud, et kostja peaks Lagle tee kinnistuga seotud kulutusi kandma kogu ulatuses. Lisaks avaldas kostja kahtlust, kas Ek Trans OÜ on üldse kinnistul töid teostanud. Hageja ei tõendanud kulutuste (mille hüvitamist ta kostjalt nõudis) tekkimist, vähendades n-ö kompromissi korras nõutavat summat ja määrates selle tasumise tähtajaks 04.01.2022 ja seejärel 11.02.2022. Alles 08.02.2022 kirjas teavitas hageja kostjat lepingust taganemise kavatsusest ja andis lõpliku täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (VÕS § 114 – see tähtaeg 3 päeva oli ebamõistlikult lühike), kuid taganemisavalduse esitas alles 15.09.2022. VÕS § 118 lg 1 p 2 kohaselt kaotab lepingupool lepingust taganemise õiguse, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast VÕS § 114 kohaselt määratud täiendava täitmise tähtaja möödumist. Kui hageja on seisukohal, et kostja on lepingut rikkunud, siis pidi väidetava kohustuse rikkumine (arendamisega seotud kulude kandmine ja infrastruktuuri väljaarendamine) olema hageja jaoks juba selge hiljemalt 2021. aasta septembrikuuks ning
6 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 müügihinna tasumise kohustuse rikkumine pidi olema selge juba lepingut sõlmides, kuid taganemise avalduse esitas hageja alles 2022.a septembrikuus, s.o vastavalt ligikaudu aasta ja poolteist aastat pärast kohustuste väidetavast rikkumisest teadasaamist. Kostja on seisukohal, et hageja taganemisavaldus on lubamatu ning tühine, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
11.Juhul kui kohus peaks hagi mingil põhjusel rahuldama, taotleb kostja lepingu alusel üleantu tagastamist (taotlus esitatud 18.12.2023). VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest arvates. Seega on hageja taganemisavalduse kehtivuse korral (kostja siiski rõhutab, et kostja arvates see ei ole kehtiv) Lagle tee kinnistu omandiõiguse hagejale tagasi kandmise eelduseks hageja poolt kinnistu müügihinna ja sellelt arvestatud intressi tasumine kostjale. Kui kostja taotleb, et hagi rahuldamisel teeks kohus seda üksnes eelnimetatud viisil tingimuslikult, on hageja poolt müügihinna tagastamata jätmisel tegemist kostja poolse vastuväitega VÕS § 110 lg 5 mõttes hageja poolt taotletavate tahteavalduse andmise kohustuse täitmisest keeldumiseks kostja poolt. Kostja hinnangul on menetluses leidnud tõendamist, et hagejale on kinnistu müügihind tasutud, mistõttu saab hageja kostjalt nõuda kinnistusraamatu kannete muutmist selliselt, et Lagle tee kinnistu omanikuks saab uuesti hageja, üksnes eeldusel, et hageja tagastab kostjale kinnistu müügihinna 12 000 eurot ja tasub nimetatud summalt kostjale seadusjärgset intressi müügilepingu sõlmimise päevast kuni raha täies mahus kostjale tagastamiseni. Hageja seisukohad kõnealusele taotlusele (vt allpool otsuse p 17) on kostja hinnangul põhjendamatud. Hageja süvenematust oma etteheidete esitamisel ilmestab hästi asjaolu, et samas menetlusdokumendis, mille p-des 3.1. ja 3.2. ta heidab kostjale ette „taotluse hilinenult esitamist“, viitab hageja ise asjaolule, et kohus on käesolevas asjas määranud eelmenetluse lõpptähtajaks 05.01.2024. Nii see ka on – kohus on oma 12.12.2023 kirjas pooltele määranud eelmenetluse lõpptähtajaks 05.01.2024 ja hoiatanud pooli, et pärast nimetatud tähtaja lõppu esitatut võib kohus mitte menetleda. Kostja poolt 18.12.2023 esitatud taotlus on seega ilmselgelt tähtaegne, kuna on esitatud oluliselt varem kui 05.01.2024. Hageja väide, et kostja ei saa ise määrata, millisele kontole ta soovib hageja poolt kinnistu eest tasutud müügihinna tasumist, on täiesti põhjendamatu. Ilmselgelt on nimelt võlausaldaja määrata, millisele kontole ta võlgniku poolset kohustuse täitmist (sooritust) soovib. Hageja õigusi ei kahjusta summa tasumine kostjat esindava advokaadibüroo deposiitkontole mis tahes viisil ja kui kostja seda taotleb, siis nimelt nii saab kohus määrata ja nimelt nii tuleb müügihind tagastada. Kohtulahendis menetlusosalise taotlusel konto nimetamine, kuhu üks menetlusosaline saab teisele raha kanda, on seejuures täiesti tavaline praktika. Hageja väide, et kostja „võib sulgeda konto ja muuta sellega kohtuotsuse täitmise võimatuks“, on päris kummastav. Esiteks on kostja ilmselgelt ise talle tasumisele kuuluva summa laekumisest huvitatud. Teiseks on antud juhul tegemist Eesti ühe usaldusväärsema advokaadibüroo deposiitkontoga, mille puhul puudub mis tahes alus arvata, et see suletakse. Ja kolmandaks, kui kohtulahendis määratud konto tõesti oleks suletud, saaks hageja kahtlemata sellele asjaolule tuginedes teostada tasumise muule kontole või kasvõi kohtu deposiitkontole, mille kaudu saaks tema kohustuse lugeda täidetuks
12.Hageja märgib oma seisukohas kostja vastusele (tl 63-66), et ei nõustu, et kostja peaks osalema kulude kandmises vastavalt vaid proportsioonile sõltuvalt sellest, kui suur oli 17.06.2016 lepingus viidatud kinnistu ning kui suur on hetkel kostjale kuuluv kinnistu. Selline käsitlus ei vasta müügilepingu sõnastusele ja tegelikule olukorrale. Kostjale kuulub Lagle tee kinnistu, millele on vaja välja ehitada detailplaneeringu kohane tee ja mis on põhiliseks infrastruktuuri objektiks, mis tuleb detailplaneeringu realiseerimiseks esmajärjekorras
7 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 teostada. Kostja väited, et ta oleks igati nõus osalema kulude kandmises väiksemas proportsioonis, kui seda lihtsalt on hageja nägemus ja kostja polegi kunagi keeldunud võetud kohustuste täitmisest, on täiesti paljasõnalised ja ebausutavad. Seejuures vähendab kostja vastuväidete usaldusväärsust see, et kostja juhatuse liikme Karin Neemsalu näol on tegemist kriminaalkorras karistatud isikuga, kes ei täida erinevaid riiklikke kohustusi (maksuvõlad, Keskkonnaameti sanktsioonid, kriminaalasi; ajaleheartikkel tl 67-70) ja loomulikult ka kohustusi oma lepingupartnerite ees. Sellest tulenevalt ei saa muuhulgas lugeda kostja väiteid usaldusväärseteks ja tema tegevusi nii kohtueelselt kui ka kohtumenetluses vaikimisi hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks.
13.Meelevaldne on kostja vastuväide, et kuivõrd lepingus polnudki konkreetseid tähtaegasid toodud (kuid samas on hageja kulusid juba kandnud), ei olegi kostjal tekkinud hageja ees kohustusi. Hageja möönab, et 17.06.2016 lepingus toodud kohustused ei ole kulude kandmise proportsiooni ja tähtaegade osas detailsed, kuid see ei peaks andma kindlasti tulemust, kus kostja on kohustatud hagejale hüvitama peaaegu olematu/sümboolse summa ning lisaks määramatu tähtaja jooksul. Hageja osundab, et detailplaneering kehtestatakse lähiaja ehitustegevuse kohta, mis tähendab seda, et detailplaneeringu realiseerimisele tuleb asuda samuti lähiajal, mistõttu ei saa kostja asuda detailplaneeringuga määratud infrastruktuuri välja ehitama mistahes ajahetkel kunagi tulevikus ja iseenda valitud suvalisel ajahetkel. Samuti sätestab planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p 1, et detailplaneeringu võib kohalik omavalitsus kehtetuks tunnistada, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima.
14.Hageja ei nõustu kostja käsitlusega taganemisavalduse esitamise mõistliku aja möödalaskmise küsimuses. Hageja tellis EK Trans’ilt tööd alles novembris 2021 ning alustas koheselt ka kostjaga suhtlust vastavate kulude hüvitamise üle. Kostja esitas 30.12.2021 hagejale oma põhjendamatud vastuväited, justkui hageja ei ole tõendanud EK Trans’ilt tööde tellimist. Hageja esitas ostjale tõendeid, samas kostja hagejaga ei suhelnud. Hageja ootas kostjalt siiski veel tema kohustuste täitmist 2022 kevadel ja suvel (kuna Lagle tee kinnistu müügilepingus pole tõepoolest konkreetseid tähtaegasid ja hageja ootas heas usus, et kostja oma kohustusi täitma asuks või näitaks nende täitmise vastu üles mingitki huvi) ja esitas taganemisavalduse 15.09.2022.
15.Hageja märgib müügihinna tasumise osas, et on keeruline tõendada negatiivset asjaolu (et kostja ei ole temale tasunud). Seejuures on tähelepanuväärne, et kostja ise ei esita ühtegi tõendit ega selgitust müügihinna tasumise asjaolude kohta. Eluliselt ei ole usutav, et kui kostja oleks ka tegelikkuses müügihinna hagejale tasunud, siis ta ei esitaks ühtegi selgitust ega tõendit selle kohta, millal ja kuidas müügihinna tasumine hagejale täpsemalt toimus. Ainus eluliselt usutav järeldus sellest on, et kostja ei ole tegelikkuses hagejale müügihinda tasunud ja lihtsalt eksitab kohut ning loodab vaid müügilepingus hageja antud kinnitusele, mis ei vastanud tõele. Antud juhul on kindlasti kohaldatav VÕS § 6 lg 2, mis sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu.
16.Hageja on 05.01.2024 esitanud vastuväite kohtu poolt hageja taotluste (hageja soovis koguda tõendeid kostja varalise seisundi kohta lepingu sõlmimise ajal) rahuldamata jätmise peale. Kohtu poolt jäeti hageja taotlused tõendite kogumiseks rahuldamata selle tõttu, et kostja esitas kassa väljamineku orderi ja vaidlusaluses lepingus on kostja ise kinnitanud müügihinna kättesaamist. Hageja rõhutab, et kostja enda poolt signeeritud ühepoolse kassa väljamineku orderi näol ei ole tegemist asjakohase tõendiga ja sellega ei ole võimalik tõendada, et kostja on hagejale 12 000 euro suuruse sularaha väljamakse teinud. Sisuliselt on tegemist kostja tollase juhatuse liikme seletusega, mis ei kvalifitseeru tõendiks. Teiseks ei ole tegemist absoluutselt
8 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 usaldusväärse dokumendiga ja ilmselt on see vormistatud antud kohtuvaidluse tarbeks tagantjärele. Kõigepealt pöörab hageja tähelepanu asjaolule, et kostjal pole olnud mingit takistust esitada kassa väljamineku order menetluses koheselt, aga tegi millegipärast seda alles 27.11.2023, selle hilise esitamise kohta kostja mingit põhjendust ei esitanud. Olulisena tuleb silmas pidada, et orderi allkirjastanud Karin Neemsalu on majandusalase kuriteo eest süüdi mõistetud isik (artikkel tl 124-128). Eeltoodud artiklis on sedastatud, et Karin Neemsalu on ka varem dokumente võltsinud. Seega on tõenäoline, et kostja poolt kohtule esitatud kassa väljamineku order on vormistatud tagantjärele ehk võltsitud ja hageja vaidlustab selle ehtsuse TsMS § 277 mõistes. Dokument võib olla küll allkirjastatud Karin Neemsalu poolt, kuid ilmselgelt viitavad antud asja tehiolud sellele, et seda ei ole tehtud kassa väljamineku orderi kuupäeval (25.02.2021). Igal juhul on tegemist ebausaldusväärse tõendiga TsMS § 238 lg 5 mõistes ja hageja hinnangul ei kohus tohiks seda ühepoolselt juhatuse liikme poolt allkirjastatud tõendit asja juurde võtta ega sellele tuginedes jätta hageja tõendite kogumise taotlust rahuldamata. Kostja on esitanud kassa väljamineku orderi kehva kvaliteediga koopia. Hagejale teadaolevalt võimaldab tänapäeva tehnoloogia originaaldokumendilt tuvastada, kas sinna pandud allkiri on n-ö värske või selle panemisest on möödunud rohkem kui kuus kuud. Seega oleks kohane antud juhul nõuda kostjalt välja kassa väljamineku orderi originaal, et teostada sellele vastav ekspertiis, s.t kas allkiri on tõesti antud 25.02.2021 või on tegemist siiski hiljuti pandud allkirjaga (kuue kuu sees antud allkirjaga).
17.Kostja taotluse tasuda hagi rahuldamise korral müügihind advokaadibüroo kontole palub hageja jätta rahuldamata. Hageja rõhutab, et ei ole kostjalt müügihinda saanud ja et kostja on oma taotluse esitanud hilinenult. Kohus andis 10.10.2023 toimunud istungil pooltele täiendavate taotluste ja tõendite esitamiseks tähtaja kuni 03.11.2023 ja seejärel uue tähtaja kuni 27.11.2023. Kummakski nimetatud tähtajaks kostja oma taotlust ei esitanud. Seega on kostja esitanud oma taotluse menetluses hilinenult ja juba ainuüksi selle tõttu tuleks kohtul jätta kostja taotlus rahuldamata. Kui kohus kostja taotletud viisil peaks hagi tõepoolest rahuldama, siis peaks hageja maksma kostjale raha, mida ta kostjalt aga kunagi saanud ei ole. See oleks aga vastuolus hea usu põhimõttega ning tegemist oleks kostja poolt alusetu rikastumisega. Hageja vaidleb täies ulatuses vastu ka kostja intressinõudele, kuna see nõue on antud juhul õigusliku aluseta ja põhjendamatu (suunatud alusetule rikastumisele). Täiesti arusaamatu on ka nõue, mille kohaselt peaks hageja tasuma (kostja poolt tasumata jäänud) müügihinna kostja advokaadibüroo deposiitkontole. Tõenäoliselt soovib kostja sellisel viisil vältida maksunõuete või teiste võlausaldajate nõuete samaaegset täitmist, kuna avalikust äriregistrist nähtuvalt on kostjal tänase päeva seisuga maksuvõlg summas 116 402,09 eurot. Samuti puudub kostjal mistahes mittearestitud vara. Hageja ei nõustu kostja taotlusega, justkui kostjal oleks õigus otsustada, kuhu arvelduskontole peab olema müügihind tagastatud. Hageja hinnangul ei saa kohus kohustada hagejat täitmast oma müügihinna n-ö tagastamise kohustust konkreetsele arveldusarvele. Vastupidisel juhul võiks kostja asuda kohtuotsuse täitmist vältima sel viisil, et sulgeb selle arveldukonto ja muudab kohtuotsuse täitmise sellega võimatuks. Antud juhul tuleb ka silmas pidada seda, et kuna kostja on ilmselgelt olnud pikalt püsivalt maksejõuetu, siis võib kohtu poolt hagejale konkreetsele arvelduskontole raha kandmise kohustuse panemine kujutada endast sisuliselt kostja abistamist selliselt, et kostjal oleks võimalik vara maksejõuetuse olukorras varjata või võlausaldajaid ebavõrdselt kohelda. Seega, kui kohus peaks mõnel põhjusel kostja taotluse rahuldama, siis ei saa kohus nimetada mõnda konkreetset arvelduskontot, kuhu hageja peaks kostjale müügihinna (mida ta küll ise pole kunagi saanud) tagastama.
9 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332
18.10.10.2023 toimus asjas kohtueelistung, millele järgnevalt lahendas kohus asja kirjalikus menetluses, sest kostja loobus oma soovist suuliseks menetluseks 18.12.2023 menetlusdokumendis. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad
19.TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte.
20.VÕS § 116 lg 1 annab lepingupoolele õiguse lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama paragrahvi lg 2 sisustab näitliku loetelu olulistest lepingurikkumistest järgnevalt: (2) Olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Lepingust taganemise osas on oluliseks sätteks ka VÕS § 118 lg 1, mis kõlab: (1) Taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui: 1) ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; 2) käesoleva seaduse § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud.
21.Käesoleval juhul tuleb kohtu hinnangul selgelt eristada kahte erinevat taganemisavalduses märgitud taganemise alust: 1) väidetav ostuhinna tasumata jätmine kostja poolt ja 2) väidetav kinnistu arendamisel ja kommunikatsioonide rahastamisel mitteosalemine kostja poolt.
21.1.Müügihinna mittetasumine. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja andma ostjale üle asja (selle omandi), ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Selliselt peab seadusandja ostja poolt müügihinna tasumist äärmiselt oluliseks müügilepingu järgseks ostja kohustuseks. Poolte vahel 26.02.2021 sõlmitud lepingu punkti 6.1. kohaselt müüs hageja ehk Müüja 2 lepingu eseme 3 ehk Lagle tee kinnistu (lepingupoolteks
10 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 olid lisaks veel Ragner Matsalu hageja juhatuse liikmena, Tallinna Hoiu-Laenuühistu ja L.M.) ostjale ehk kostjale hinnaga 12 000 eurot, mis oli lepingu järgi hagejale täielikult tasutud enne selle sõlmimist ja mille saamist hageja poolt kinnitab tema esindaja (R. Matsalu) oma allkirjaga sellel lepingul. R. Matsalu avaldab ja kinnitab samas punktis hageja nimel, et müügihind sisaldas ka käibemaksu 20%. Kohtul puudub igasugune alus veendumuseks, et sellisel kinnitusel ei ole juriidilist jõudu või et see kinnitus raha maksmise kohta ei vasta tõele. Seda veendumust kinnitab nii kostja esitatud sularaha väljamakse order kuupäevaga 25.02.2021 samale summale ja Lagle tee ostuks ning seda ei muuda ka hageja esiletoodud asjaolud, nagu oleks alust arvata, et order on vormistatud tagantjärele kostja juhatuse liikme kui kriminaalkorras karistatud isiku poolt ja seega võltsitud. Ühestki tõendist ei nähtu, et kostja juhatuse liige sai karistuse muuhulgas konkreetse kassa väljamineku orderi võltsimise eest. Kohus ei jaga hageja veendumust selles, et order on lihtsalt juhatuse liikme seletus, mida raamatupidamisdokument kahtlemata ei ole. Lepingu punktis 6.1. antud kinnituse usutavust täiendavad lisaks järgmised lepingust tulenevad ja asjas tõendamist leidnud asjaolud:
21.1.1.Lepingu punktis 5.1. on hageja juhatuse liige müünud kostjale teise kinnistu (Lagle tee 7) oluliselt kõrgema hinnaga ehk 40 000 eurot ning kinnitusega, et summa on täielikult tasumata. Kui tasumata olnuks ka vaidlusaluse kinnistu müügihind, saanuks seda sarnaselt märkida;
21.1.2.Lepingu punktis 2.3.8. on R. Matsalu hageja esindajana eraldi märkinud, et lepingus toodud hageja ja tema esindaja avaldused ja kinnitused ei sisalda ühtki ebaõiget väidet ega jäta mainimata ühtki olulist asjaolu, mille vastu osalejatel võiks selle lepingu eesmärki arvesse võttes olla äratuntav huvi ning mida teades ei oleks osalejad seda lepingut sõlminud või oleks seda teinud teistel tingimustel. Müügihinna mittetasumisel selle tasutuks märkimine on vastuolus ka selle kinnitusega;
21.1.3.kuigi hageja pidi teadma juba lepingu sõlmimisel oma vääraid kinnitusi raha tasumise osas, ning tema enda kinnitusel alustas ta suhtlust oma nõuete osas kostjaga juba novembris 2021, ei nähtu ühestki esitatud tõendist, et ta oleks tasumata müügihinna kui ühe müügilepingu olulisima kohustuse täitmise nõuet esitanud enne 08.02.2022. Selleks ajaks oli müügilepingu sõlmimisest möödunud ligemale aasta. Taganemisavaldus esitati alles 15.09.2022, milliseks ajaks oli lepingu sõlmimisest möödunud üle 1,5 aasta. Seega isegi kui müügihind olnukski tasumata ja ka kassa väljamineku order võltsitud käesoleva menetluse jaoks, on hageja mööda lasknud mõistliku aja lepingust sel alusel taganemiseks VÕS § 118 lg 1 mõttes ning materiaalne eeldus taganemisavalduse selleks aluseks puudub.
21.2.Müügihinna mittetasumisega seondub ka hageja 05.01.2024 esitatud vastuväide kohtu tegevusele, millega kohus jättis rahuldamata (12.12.2023 kirjaga) hageja taotlused tõendite kogumiseks kostja varalise seisundi kohta. Vastuväide tuleb kohtul lahendada määrusega TsMS § 333 lg 1 viimase lause alusel, samas saab (ja ka teeb) kohus seda teha ka käesolevas otsuses TsMS § 442 lg 5 alusel. Eelnevates punktides esiletoodule tuginedes jätab kohus vastuväite rahuldamata. Kohtul oli juba kostja lepinguaegset varalist seisundit mitte uurides lepingu enda teksti põhjal selge, et tõendite kogumine üksnes venitaks menetlust ega muudaks mingil viisil kohtu seisukohta müügihinna tasumise osas.
21.3.Kinnistu arendamisel ja kommunikatsioonide rahastamisel mitteosalemine. 26.02.2021 lepingu punktis 7.3. leppisid pooled kokku järgmises: Kostja kohustub osalema lepingu esemeks 3 (Lagle tee) olevale kinnistule tee ja kommunikatsioonide rajamise rahastamisel vastavalt kehtestatud Raksijõe ja Raksipõllu detailplaneeringutele ning selle osas varasemalt Müüja ja Audru valla vahel sõlmitud notariaalsele lepingule. Pooled lepivad kokku, et lepingu eseme 3 võõrandamisel kohustub kostja selle kohustuse üle andma uuele omandajale, käesolev kohustus peab olema kirjas võlaõiguslikus võõrandamise lepingus, et oleks tagatud selle
11 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 kohustuse üleminek ka igale järgnevale lepingu eseme 3 omandajale kuni nimetatud kohustuse täitmiseni. Kõnealune sõnastus viitab, et pooled pidasid nimetatud kohustuste (eelkõige tee ja kommunikatsioonide rajamist just kostjale müüdud Lagle tee kinnistule) täitmist väga oluliseks. Samuti lisab kohus, et asjas puudub vaidlus selles, et Müüja ja Audru valla vahel sõlmitud notariaalse lepingu all peeti silmas 17.06.2016 hageja juhatuse liikme ja Audru valla vahel sõlmitud lepingut. Selles nimetatud kohustused Lagle tee kinnistu omanikule olid toodud punktides 2.1., 3.9., 4.1. ja selle alapunktides ning on välja toodud hageja poolt – vt käesoleva otsuse p 2. Sisuliselt ei nähtu ühestki asjas esitatud tõendist, et kostja osaleks temale kuuluva transpordimaana kasutatava kinnistu Lagle tee osas tee ehitamises või sellele kommunikatsioonide rajamises (tegemist on uuselamute arendusalaga), rääkimata kellegi teise poolt tehtud vastavate tööde rahastamises. Hageja esitatud 20.10.2021 kohtuistungi protokolli (tsiviilasi nr 2-21-14750) lk 5 alumises osas on kostja juhatuse liige sedastanud, et võtab hinnapakkumisi tee remondiks vaid osas ja põhjusel, et tee on raskeveokitega ära rikutud. Tehtud tööde maksumuse hüvitamiseks (kompromisspakkumisena pooles või isegi väiksemas määras) on hageja kostjale nõudeid esitanud kohtuasjas nr 2-21-14750 16.12.2021 (vt kostja esindaja 30.12.2021 vastus tl 58), samuti 08.02.2022 täiendava tähtaja andmise avalduses (selle lk 2 keskmine lõik ja lisa). Kohus küll nõustub kostjaga, et 3-päevase tähtaja andmine (08.02. –
11.02.ehk teisipäevast reedeni) nõude tasumiseks, mille osas ei ole selge, kas tööd tegelikult on tehtud ja hageja nende eest tasunud, ei ole piisav, kuid samas ei saa jagada mingil moel seisukohta, et kostjal üldse puudub 26.02.2021 ja 17.06.2016 lepingute järgselt kohustus teid/kommunikatsioone välja ehitada või võiks ta seda teha suvalisel ajal. Iseenesest on õige kostja osundus, et tee ja kommunikatsioonide rajamine Raksijõe arenduspiirkonnas ja nende tegevuste rahastamine ei ole seotud ühegi tähtajaga, samas ei saa pidada mingil viisil mõistlikuks selle kohustuse täielikku ignoreerimist kostja poolt. Nähtuvalt 17.06.2016 lepingu
3.osast oli juba 2016.a algusest alates aktiivses menetluses Raksijõe kinnistu (mille üheks osas on kostjale kuuluv Lagle tee kinnistu) detailplaneering, mille eesmärgiks oli jagada 17,9 ha suurune maa-ala kruntideks, leida lahendus taristu rajamiseks, anda ehitusõigus 28-le ühepereelamule, kahele majutushoonele ja kuni 60-le hooajalise kasutusega kergkonstruktsioonis majutushoonele ning puhkerajatiste ehitamiseks (p 3.2.). Kohus mõistab hageja esitatud 16.12.2021, 30.12.2021 ja 08.02.2022 pretensioone selliselt, et ka nende esitamise ajaks ei olnud vähemalt Lagle tee kinnistu osas mingeid eelmärgitud detailplaneeringu eesmärkide täitmiseks vajalikke töid tehtud ja neid ei olnud tehtud ka 15.09.2022 taganemisavalduse esitamise ajaks. Sisuliselt oli ühendustee (mida kostjale kuuluv transpordimaa juba olemuslikult endast kujutab) rajatavasse asumisse vaatamata planeeringule tegemata juba 6 aastat ning hageja on õigustatult viidanud PlanS § 140 lg 1 p 1 (otsuse p 13) sätetele. Hageja korraldatud osalised tööd Ek Trans OÜ (vt tl 26-27) poolt ei saanud kostja vaatest ka osalist rahastust ning kohtul tekib esitatut analüüsides vastupidiselt kostjale veendumus, et kostja pole kunagi soovinudki kõnealuseid lepingu(te)st tulenevaid kohustusi täita ega täitma hakata. Menetluses on kostja kinnitanud, et teed senini tema kinnistule rajatud ei ole. Kohustus muutub VÕS § 82 lg 7 järgi sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Arvestades äsjaviidatud õigusnorme ning lepingus selgesõnalise tähtaja puudumist, ootas hageja kostja poolt arendamise ja kommunikatsioonidega seotud kohustuste täitmist mõistlikult kaua, asudes kaasrahastamist nõudma veidi vähem kui aasta lepingu sõlmimisest, andes täiendava tähtaja (08.02.2022) ligemale aasta lepingu sõlmimisest ja 12 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 taganedes lepingust selle kohustuse rikkumise tõttu veidi enam kui 1,5 aastat lepingu sõlmimisest. Kohtu hinnangul ei ole hageja ületanud mõistlikku aega lepingust taganemiseks ning taganemise eeldused (tähelepanu juhiti, kohustuste täitmist nõuti, täiendav tähtaeg anti) on selle kohustuse rikkumise osas täidetud. Kostja rikkus lepingulisi kohustusi olulises määras, seda nii VÕS § 116 lg 2 p 2, 4 kui 5 mõttes.
22.Seega on poolte vahel 26.02.2021 sõlmitud lepingust taganemine põhjendatud ning lepinguga üleantu tuleb tagastada. Hagi tuleb rahuldada ning AÕS § 65 lg 1 ning TsÜS § 68 lg 5 alusel kohustada kostjat andma nõusolek Lagle tee kinnistu omanikukande parandamiseks, kostja omanikuna kustutamiseks kinnistusraamatust ning käsutustehingu tegemiseks hageja kandmiseks kinnistusraamatusse selle omanikuna. Otsuse täitmisega seoses tuleb aga lahendada kostja taotlus müügihinna tagastamiseks koos intressiga. Vastavalt TsMS § 445 lg 1 võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. VÕS § 189 lg 1 sätestab lepingupoolte käitumise lepingust taganemise korral, muuhulgas võib kumbki pool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist. Taganemisest tulenevad kohustused tuleb täita üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut (vastastikuse lepingu täitmine). Kui taganemise korral tuleb tagastada raha, siis tuleb sellelt tasuda intressi raha saamisest alates. Eelnevast tulenevalt on kostja taotlus põhjendatud ning kuna kohus on eelpool tuvastanud kahtluse puudumise müügihinna tasumise osas (otsuse p 21.1. ja alapunktid), siis peab hageja tagastama kostja makstud ostuhinna koos sellelt arvestatud intressiga VÕS §-s 94 sätestatud määras. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seega asendub tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest (otsuse jõustumisest) intressinõue VÕS §-s 113 ettenähtud viivisega. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse viivise määraks sama seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Hageja väited, nagu ei saaks kostja nõuda müügihinna tagastamist advokaadibüroo kontole, on arusaamatud ja kohus nõustub kostja vastavate seisukohtadega, neid eraldi kordamata (vt otsuse p 11). Otsuse täitmiseks rahasumma tasumiseks selle saamiseks õigustatud isiku poolt konto määramine on tavapärane praktika kohtuasjades.
23.Kuna kohus rahuldab hagi, tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse hagita menetluse sätteid (vt Riigikohtu 15.02.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus tsiviilkohtumenetluses seadustiku (TsMS) § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (Riigikohtu lahend 03.06.2013, tsiviilasi nr 3-2-1-65-13 p 14). Vastavalt TsMS § 175 lõikele 1, kui menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on selgelt põhjendamatu või kui lepingulise esindaja kulude kohta esitatakse vastuväide, kontrollib kohus lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust. Menetluskulude kindlaksmääramisel peab kohus analüüsima, kas tegemist on menetluskuludega, kas menetluskulud vastavad asja keerukusele ning on sellest lähtudes põhjendatud ja vajalikud. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt peetakse asja keerukuse hindamise kriteeriumiteks eelkõige asja mahtu ja õigusliku vaidluse olemasolu, asja lahendamisel peetud istungite ja läbitud kohtuastmete arvu. TsMS § 138 lõike 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Kohtuväliste kulude koosseisu reguleerib TsMS § 144 ja selle kohaselt on kohtuvälisteks kuludeks näiteks menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud,
13 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 menetlusosaliste sõidukulud, aga ka menetlusosaliste saamata jäänud töötasu või muu püsiv sissetulek. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
23.1.Hageja esitatud menetluskulude nimekirjade kohaselt (tl 94-95 ja 130-131) on tema menetluskuludeks riigilõiv 770 eurot ning kulutused lepingulisest esindajast vandeadvokaadile 33,5 tunni ulatuses tunnihinnaga 160 eurot 2022.aastal ning alates 2023.aastast 170 eurot kogusummas 5620 eurot. Käibemaksu ei lisandu.
23.2.Kohus leiab, et tasutud riigilõiv on vajalik kulutus, ilma selle tasumiseta ei menetlenuks kohus asja. Samuti on advokaadi tunnihind asja sisu ja mahtu arvestades mõistlik ning kohtupraktikas tavapärane. Küll aga peab kohus vajalikuks vähendada osaliselt hageja lepingulise esindaja ajakulu järgmistes osades ja põhjendustega:
23.2.1.03.02.2023 kostja vastusele esitatud vastuse ja tõendite kogumise taotluse koostamisele on väidetavalt kulunud 5,5 tundi (sellele eelnes tunnine kostja vastuse analüüs). Kõnealuse menetlusdokumendi sisuline osa on kolmel lehel, sealjuures kordab hageja läbivalt kostja vastuse teksti. Kohus leiab, et põhjendatud ajakulu sellise menetlusdokumendi koostamiseks on 3 tundi;
23.2.2.04.10.2023 vastuse ja tõendite kogumise uue taotluse koostamisele on väidetavalt kulunud 4,75 tundi. Menetlusdokumendi sisuline osa on 1,5 lk, sellest üks lõik on tsitaat raamatupidamise seadusest ja osaliselt on sama seadust tsiteeritud ka sama dokumendi punktis
2.5.Kohus peab vajalikuks ja põhjendatud ajakuluks 1,5 tundi;
23.2.3.Kulud seoses kohtuistungile sõidu, sel osalemise, kliendiga nõupidamise ja tagasisõidu osas Tallinnasse on hageja arvutanud advokaadi tunnitasu määra järgi. Selline lähenemine ei ole kooskõlas kohtupraktikaga (vt nt Riigikohtu lahend asjas nr 2-14-63261 p 12) ning õige on määrata istungi kestuse eest tasu 1,15 tunni eest (istung kestis 1h 9 min) ning sõidule kulutatud aja eest kehtiva „Advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise korra“ § 151 lg 1 p 3 alusel 25 eurot;
23.2.4.27.11.2023 esitatud seisukoha koostamise ja vastava seisukoha põhjustanud kostja taotluse analüüsimise ajakuluks on hageja märkinud 2,75h. Taotluse sisuks on 2 lõiku kogumahuga 1 lk, kui siia lisada ka kostja taotluse läbivaatamine, saab menetlusdokumendi koostamise mõistlik aeg esindaja kvalifikatsiooni arvestades olla maksimaalselt 1,5 tundi.
23.2.5.05.01.2024 vastuväidete ja taotluste menetlusdokumendi koostamise ajakuluks on hageja märkinud 4,75h. Kohus leiab jällegi, et see on ülepaisutatud ja peab dokumendi sisu ja mahtu (veidi üle 2 lk) arvestades põhjendatud ajakuluks 2,5 tundi.
23.2.6.Hageja on teise menetluskulude nimekirja koostamiseks kulutanud väidetavalt enam aega kui esimesele (vastavalt 0,5 ja 0,75h), samas on ajakulu tabelisse lisandunud vaid mõni rida. Kohus leiab, et kokku on kahe menetluskulude nimekirja koostamiseks kokku mõistlik aeg 0,75h.
23.3.Kokku peab kohus eelneva põhjal põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks menetlustoimingutele seega (vastavalt 02.02.2024 esitatud tabeli järjestusele) 7,5 (hinnaga 160 EUR) + 1 (siit alates hinnaga 170 EUR) + 3 + 0,5 + 1,5 + 2 + 0,75 + 1,15 + 0,25 + 1,5 + 2,5 + 25 EUR = 3630.50 eurot, millele lisandub riigilõiv 770 eurot ehk kokku on summaks 4400.50 eurot.
24.Vastavalt TsMS § 177 lõikele 4 märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud 14 (15)
Tsiviilasi nr 2-22-16332 isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Sellise taotluse on hageja esitanud.
(allkirjastatud digitaalselt) Toomas Talviste kohtunik
15 (15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.