Osaühingu Restwert avaldus Narva maantee 4a, Tallinn asuvale kinnistule (registriosa nr 382701) avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja juurdepääsuõiguse tagamiseks vajaliku märke kinnistusraamatusse kandmiseks
Tsiviilasja hind
7 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Osaühing Restwert (registrikood 10464054; Idakaare 12, 11614 Tallinn; Telefon 5014985; e-post: [email protected]); Avaldaja seaduslik esindaja: juhatuse liige M.K. (isikukood: XXX); Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Rivo Kaldvee (Advokaadibüroo Kaarma & Kaldvee; e-post: [email protected]); Puudutatud isikud: ▪
▪
▪ ▪ ▪
Office Building Holding OÜ (registrikood 14300409; Tartu mnt. 14, 10117 Tallinn; e-post [email protected]), lepingulised esindajad: vandeadvokaat Indrek Leppik, advokaat Jana Tudelep (Advokaadibüroo; PricewaterhouseCoopers Legal; e-post: [email protected]); Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu) (registrikood: 75014920; Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn; e-post: [email protected]), volitatud esindajad: Eva Vanamb ja Karel Raudmann (e-post [email protected]; [email protected]) U. P. (isikukood XXX); OÜ MERMEEDIA (registrikood 11119678); V. L. (isikukood XXX);
M. T. (isikukood XXX); A. S. (isikukood XXX); S. V. (isikukood XXX); Niliel OÜ (registrikood 12194239); A. E. (isikukood XXX); O. M.(isikukood XXX); P. V. (isikukood XXX); Osaühing MERU BALTIC (registrikood 11036490); M.-L. V. (isikukood XXX) ja J.V.(isikukood XXX) V. B. (isikukood XXX) J. T. (isikukood XXX); J.L. K. (isikukood XXX); kaasomanikud A. G. (isikukood XXX), S. G. (isikukood XXX), A. G. (isikukood XXX), J. G. (isikukood XXX), S. C. G. (isikukood XXX); OVERPOWERED OÜ (registrikood 12852079) kaasomanikud R. K. (isikukood XXX) ja J. S. (isikukood XXX); O. L. (isikukood XXX); O. Š. (isikukood XXX); H. J. (isikukood XXX) ja R. J. (isikukood XXX) A. T. (isikukood XXX); osaühing EKVES (registrikood 10344344); Quinta OÜ (registrikood 14872072); ühisomanikud I. L.(isikukood XXX) ja E. L. (isikukood XXX); A. S. (isikukood XXX); E. M. (isikukood XXX); ühisomanikud A. K. (isikukood XXX) ja J. K. (isikukood XXX); A. V. (isikukood XXX); J. A. (isikukood XXX); K.R. (isikukood XXX); mittetulundusühing Eesti Kõrgkoolidevaheline Demouuringute Keskus (registrikood 80031948); L. L. V. (Soome Vabariik isikukood XXX); O. M. (isikukood XXX); A. A. R. (isikukood XXX); V. K. (isikukood XXX); L. V. (isikukood XXX); ühisomanikud J. P. (isikukood XXX) ja K.S. -P. (isikukood XXX); J. A.(isikukood XXX); Osaühing Arensburg (registrikood 10358694); V. (V.) O. (isikukood XXX); N. D. (isikukood XXX); V.U. (isikukood XXX); M.-L. M. (isikukood XXX);
Y. R. (isikukood XXX); J. F. (isikukood XXX); Osaühing Forexal (reg.kood 10363198); I. F. (isikukood XXX); ühisomanikud S. J. (isikukood XXX) ja K. K. (isikukood XXX); V. L. (isikukood XXX); J. C. N. S. (isikukood XXX); I. K. (isikukood XXX); ühisomanikud M. S. (isikukood XXX) ja J. S. (isikukood XXX); T. L. (isikukood XXX); Keru Investeeringud OÜ (registrikood 14559998); T. R. (isikukood XXX); V. P. (isikukood XXX); M. M. (isikukood XXX); O. J. (isikukood XXX); Fookus-Pookus OÜ (registrikood 10937506); N. M. (isikukood XXX); M. L. (isikukood XXX); E. (J.) P. (P.) (isikukood XXX); I. J. (isikukood XXX); L. T. (isikukood XXX); L. K. (isikukood XXX); OÜ HansaAssets (reg.kood 10978402); LOCA OÜ (registrikood 16058757); Osaühing Westham Invest (registrikood 10637709); Osaühing Vara HTG (reg.kood 10235684); P. N. (isikukood XXX); E. E.(isikukood XXX); M. (ka M.) K. (isikukood XXX); V. K. (isikukood XXX); T.-H. T. (isikukood XXX); S. S. (isikukood XXX); K. K. (isikukood XXX); S. L. (isikukood XXX); ühisomanikud M. P. (isikukood XXX) ja A. P.(isikukood XXX); G. K. (isikukood XXX); ühisomanikud D. S. (isikukood XXX) ja R. S. (isikukood XXX); I. P. (isikukood XXX); D.I. (isikukood XXX); T. S. (isikukood XXX); A. Z. (isikukood XXX) O. U. (isikukood XXX); A. K. (isikukood XXX); S. Š. (isikukood XXX);
2-19-2219 ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ Asja läbivaatamine
E. U. (isikukood XXX); V. K. (sünd. XXX); O. B. (isikukood XXX); kaasomanikud D. K. (isikukood XXX) ja A. A. (isikukood XXX); A.A. (isikukood XXX); K. S. C.(isikukood XXX); L. V. (isikukood XXX); Aktsiaselts Mellonde (reg.kood 10259147); K. Ž. (isikukood XXX) ja K. Ž. (isikukood XXX).
27.06.2019 ja 19.12.2022 ärakuulamised
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada avaldus osaliselt.
2.Määrata, et Harju Maakonnas, Tallinnas, Narva mnt 4a asuva kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult kasutatavale Narva maanteele teele üle Harju Maakonnas, Tallinnas, Narva mnt 4 asuva kinnistu (registriosa nr 1508701). Juurdepääsuõigusega koormatud ala pikkus on 35 m, laius on 3 m, pindala on 105 m2 ning selle ligikaudne asukoht on määruse lisaks nr 1 oleval plaanil tähistatud punase joonega.
3.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest Narva mnt 4 kinnistu (registriosa nr 1508701) igakordsele omanikule makstavaks tasuks 3 060 eurot aastas, mis tuleb Harju Maakonnas, Tallinnas, Narva mnt 4a asuva kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul tasuda Narva mnt 4 kinnistu igakordsele omanikule iga aasta 1. juuliks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates käesolevas tsiviilasjas kohtulahendi jõustumisest.
4.Määrata, et kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnistut koormava juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul.
5.Määrata, et Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul ning temalt kinnisasja külastamiseks nõusoleku saanud isikutel on kohustus Narva mnt 4 kinnistul (registriosa nr 1508701) paiknev värav igakordselt sulgeda.
6.Määrata, et Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul on õigus paigaldada Narva mnt 4 kinnistul (registriosa nr 1508701) paikneva värava avamiseks ja sulgemiseks sidevahendi ja interneti kaudu juhitav automaatikaseade. Eelnimetatud tehnilise lahenduse rajamise ja käitamisega seotud kulude kandmise kohustus on Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul.
7.Kohustada Office Building Holding OÜ-t (registrikood 14300409) andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 1508701 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 382701 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2-19-2219 tehtud
2-19-2219 kohtulahendile.“ kohtumäärusega.
Asendada
Puruplast
OÜ
tahteavaldus
käesoleva
8.Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud plaan.
9.Toimetada määrus kätte menetlusosalisele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
11.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.
ASJAOLUD JA AVALDAJA NÕUE
1.Avaldusest nähtub, et avaldajale kuulub alates 05.08.2005 kinnisasi Narva maantee 4 a, Tallinn (registriosa nr 3827010201); Narva mnt 4 Tallinn kinnistu (registriosa nr 1508701) omanik on Office Building Holding OÜ ning Narva mnt 4b, Tallinn kinnistu (registriosa nr 7226050) omanik on Tallinna linn. Narva mnt 4a kinnistu on hoonestamata ärimaa ning avaldaja kasutas seda parkimise eesmärgil. Avalikult teelt pääseb kinnistule üksnes mööda puudutatud isikule I kuuluvat Narva mnt 4 kinnistut ning nimetatud juurdepääsuteed sai avaldaja ka kasutada.
2.Puudutatud isik I paigaldas Narva mnt 4 kinnistu piirile metallpaneelaia (mis osaliselt paikneb ka avaldaja kinnistul Narva mnt. 4A), takistades juurdepääsu Narva mnt 4a kinnistule. Riikliku ehitisregistri andmetel piirdeaia püstitamiseks ehitusteatist esitatud ei ole; samuti puudub piirdeaia rajamiseks kokkulepe Narva mnt.4A kinnistu omaniku avaldajaga.
3.Vahemaa Narva mnt 4A kinnistult avalikult kasutatava teeni on u 30,4 m; Narva mnt 4 kinnistu on kogu ulatuses kaetud asfaltiga, puudutatud isik I ise kasutab iga päev Narva mnt 4 kinnistul olevat juurdepääsuteed ning ei ole põhjust rääkida Narva mnt 4 juurdepääsutee alla jääva maatüki kasutamise võimaluse kaotusest.
4.Avaldaja on valmis tasuma puudutatud isikule kogu kinnistu eest tasumisele kuuluvast osa proportsionaalselt juurdepääsu alla jäävate maamaksust avaldajale langeva ruutmeetritele ning proportsionaalselt sama juurdepääsu teed kasutavate Narva mnt 2, Tallinn korterelamu korteriomandite omanikega. Mis puutub kasutuseelise tasusse, siis puudutatud isiku maad kasutavad juurdepääsuks Tallinn, Narva mnt 2 korterelamu korteriomandite omanikud, kellelt avaldajale teadaolevalt teealuse maa kasutuseelise kaotamise eest tasu ei maksa. Avaldaja ei näe põhjust, miks tuleks teda käsitleda Narva mnt 2 korteriomandite omanikest erinevalt.
2-19-2219
5.Narva maantee 4a, Tallinn asuvale kinnistule (registriosa nr 3827010201) võimalik juurdepääs avalikult kasutatavalt Narva maanteelt üle Narva mnt 4 Tallinn (registriosa nr 1508701) kinnistu osa laiusega 4,0 m, pikkusega 30,4 m ja pindalaga 121,6 m2 ja Narva mnt 4b, Tallinn kinnistu (registriosa nr 7226050) osa laiusega 4 m, pikkusega 8.6m ja pindalaga 34.4m2. (plaan lisa 6). Avaldaja märgib, et avaldaja kinnisasjaga piirneb ka kinnistu Maneeži 4, kuid sellelt kinnisasjalt ei ole mingilgi moel võimalik juurdepääsutee määramine, kuna kinnistu piirneb Rahvusarhiivi maja seinaga. Seetõttu ei ole avaldaja Maneeži 4 kinnisasja omanikku menetlusosaliste ringi kaasanud; samuti alternatiivse juurdepääsu võimalust ette näinud, kuna eksisteerivad objektiivsed kõrvaldamist mittevõimaldavad asjaolud, mis välistavad alternatiivse juurdepääsu määramise. Juurdepääsud oleksid võimalikud avaldaja kinnistuga mittepiirneva Maneeži 6 kangialuse kaudu läbi kolme kinnistu Maneeži 6, Maneeži 6a ja Narva mnt 4b või avaldaja kinnistuga mittepiirneva A. Laikmaa 5 kangialuse kaudu läbi nelja kinnistu Narva mnt 2, Narva mnt 4; Narva mnt 4b ja A. Laikmaa 5.
6.Avaldaja palub: määrata Narva maantee 4a, Tallinn asuvale kinnisasjale (registriosa nr 3827010201) juurdepääs avalikult kasutatavalt Narva maanteelt üle Narva mnt 4 Tallinn (registriosa nr 1508701) kinnisasja osa laiusega 4,0 m, pikkusega 30,4 m ja pindalaga 121,6 m2 ilma mistahes piiranguteta ööpäev läbi nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga (kaardil punase joonega tähistatud ala); kohustada Narva mnt 4 Tallinn (registriosa nr 1508701) omanikku Office Building Holding OÜ (registrikood 14300409), andma nõusolek järgmise kinnistusraamatu kande tegemiseks: asendada tahteavaldus kohtulahendiga ning kanda kinnistusraamatusse registriossa nr 1508701 III jakku märge, et kinnistu on koormatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr 3827010201 kantud kinnistu igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega laiusega 4,0 m, pikkusega 30,4 m ja pindalaga 121,6 m2. 16.04.2019 dokumendis esitas avaldaja täiendava taotluse/nõude: kõrvaldada Office Building Holding OÜ poolt rajatud avaldaja kinnistule ligipääsu ja sihtotstarbepärast kasutust takistav, seadusega kooskõlastamata piirdeaed ja värav. Piirdeaja ning värava kõrvaldamise korraldab Office Building Holding OÜ tähtajaga 3 kuud peale vastava kohtuotsuse jõustumist ja kõrvaldamisega seotud kulud katab piirdeaja ebaseadusliku rajatise tellija Office Building Holding OÜ.
7.Seoses Office Building Holding OÜ vastuväidetega märgib avaldaja, et värava olemasolu tagab vaid autodega sisenejate identifitseerimise võimaluse (kaamera registreerib sõiduki registri märgi). Isikuid, kes sisenevad Narva mnt 4 kinnistule jalgsi või jalgrattaga, ei ole võimalik ka värava olemasolul tuvastada. Puudutatud isik I ei ole põhjendanud, kuidas sõidukitega kinnistule sisenemine turvariski oluliselt suurendab. Muuhulgas sisenevad kinnistule ka prügiveo ettevõtete sõidukid, seega ei ole võimalik tuvastada ka neid isikuid, kes kinnistule sisenevad või sealt väljuvad ja prügikonteinerite tühjendamise ajal. Olemasolev värav ja kiibisüsteem ei taga Narva mnt 4 kinnistu omanikule turvalisust, kuna ei võimalda kõikki kinnistule sisenejaid identifitseerida. Seega taotleb avaldaja värava ja kiibisüsteemi kõrvaldamist, kuna see piirab avaldaja huve Narva mnt 4a kinnistu omanikuna. Vähendamaks tõenäosust, et avaldaja parklasse suunduvad isikud pargivad ka puudutatud isik kinnisasjale, on võimalik parkimiskohad vastavalt tähistada, sarnaselt muudes parklates kehtivatele parkimiskordadele.
2-19-2219
8.Avaldaja kinnistu Narva mnt 4a sihtotstarve on 100% ärimaa. Kinnistu on kohaldatud parkimisteenuse osutamiseks. Avaldaja on äriühing, mille huvi on tulu teenimine äriühingu omanikele. Puudutatud isiku arvamus selle kohta, nagu piisaks juurdepääsu võimaldamist vaid avaldaja juhatuse liikmetele, kuid mitte kolmandatele osapooltele, ei ole kooskõlas omandiõigusega. Äriühingu tegutsemise eesmärk on teenida äriühingu omanikele tulu. Samuti on avaldaja omandanud Narva mnt 4a Tallinn kinnistu eesmärgiga teenida kinnistu majandamisega tulu. Kinnistu sihtotstarbega kooskõlas on kinnistule rajatud parkla. Parkla eesmärgiks on teenindada avaldaja kliente parkimise võimalustega. Kirjeldatud teenust on kasutanud kuni 01.10.2018 ka puudutatud isik. Järelikult on ta täielikult tunnustanud avaldaja tegevust Narva mnt 4a kinnistul selle sihtotstarbepärase kasutamise osas. Seega on Narva mnt 4a kinnistu kasutamine muuhulgas kolmandate isikute (võimalike avaldaja klientide) huvides täielikult põhjendatud.
9.Puudutatud isiku kinnisasjal olev avaldaja kinnistut piirav ebaseaduslikult rajatud piirdeaed ning värav tuleb likvideerida ning juurdepääsutee peab olema takistusteta.
10.Arvestades käesolevat liikluskorraldust, väheneks juurdepääsu tee määramisel ainult üle Narva mnt 4 kinnistu nimetatud kinnistu parkimiskohtade arv vaid 2 koha võrra.
11.Avaldaja on nõus tasuma juurdepääsu tee korrashoiu kulud proportsionaalselt teiste kasutajatega (s.o. Narva mnt 2 korterelamu, Narva mnt 2A, Narva mnt 4B, Gonsiori 3A). Ei ole tõestatud poolt korrashoiuga seotud märkimisväärne kulude tõus. Avaldaja ei ole nõus tasuma kasutuseeliste eest, kuna puudutatud isik I ei ole tõestanud, mil määral suurenevad tema kulud juurdepääsu tee määramisega. Avaldaja hinnangul kulud ei suurene, kuna avaldaja parkimiskohtade arv jääb samaks, samuti ei muutu kummagi kinnistu kasutusotstarve, suurus või koormus. Arvestades väljakujunenud kohtupraktikat, on juurdepääsutee määramisel üle Narva mnt 4 kinnistu iga-aastane kasutuseelise ja omandiõiguse riivega seotud tasu avaldaja hinnangul põhjendatud kokku summas 100 eurot.
12.Juurdepääs tema kinnistule üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistute on küll teoreetiliselt võimalik, kuid praktikas see ei toimiks. Avaldajale kuuluv Narva mnt 4a kinnistu asub südalinnas kvartalis, mis on piiritletud Narva mnt, Maneeži, Gonsiori ning Laikmaa tänavaga. Kirjeldatud kvartali sisehoovis asuvad erinevad kinnistud, kus asuvad parklad, hooned ja lasteaia mänguväljak. Avaldaja leiab, et juurdepääs avalikule teele toimiks ja oleks mõistlik määrata üksnes üle Narva mnt 4 kinnistu. Üle Narva mnt 4 kinnistu määratav juurdepääs avaldaja kinnistule ei koorma kvartali teisi kinnistuid, vaid läbiks ühte kinnistut 39m ehk ca 156m2 ulatuses. Sealjuures on nimetatud juurdepääsutee 22m (ca 71m2) ulatuses avalikule liiklusele avatud, võimaldamaks juurdepääsu Narva mnt 2, Narva mnt 2a, Narva mnt 4b ja Maneeži 3a kinnistutele. Ainuke mõistlik alternatiivne juurdepääsutee võiks kulgeda üle Narva mnt 4 ja Narva mnt 4b kinnistu. Üle Maneeži 6 kinnistu läbiks juurdepääsutee Narva mnt 4a kinnistule 3 kinnistut, sealjuures Maneeži 6 kinnistut vähemalt 22,5m ulatuses, Maneeži 6a kinnistut vähemalt 23,75m ulatuses ja Narva mnt 4b kinnistut vähemalt 5m ulatuses, mistõttu juurdepääsu pikkus kokku oleks minimaalselt 51,25m ehk ca 205m2. Sealjuures ei ole välistatud Maneeži 6a kinnistule hoone ehitamine selliselt, et juurdepääsutee avaldaja
2-19-2219 kinnistule kaoks. Üle Laikmaa 5 kinnistu läbiks juurdepääsutee vähemalt 3 kinnistut, sealjuures Laikmaa 5 kinnistut vähemalt 17,40m ulatuses, Narva mnt 2 kinnistut vähemalt 69,50m ulatuses, Narva mnt 4 või Narva mnt 4b kinnistut vähemalt 17,88m ulatuses. Juurdepääsutee pikkus oleks minimaalselt kokku 104,71m ehk ca 419m2. On ilmne, et üle Narva mnt 4 kinnistu kulgev juurdepääsutee on kõige lühem ja kõige vähem koormavam lahendus. Lisaks tuleks Narva mnt 4 kinnistu puhul kõrvaldada üksnes üks õigusliku aluseta püstitatud värav ja osa avaldaja kinnistu piirile püstitatud aiast juurdepääsutee laiuse ulatuses. Teiste nimetatud kinnistute vahele on kohati rajatud mitmeid kinnistuid piiravavaid aedu, mille ümberehitamine on ebamõislik kulu. Lisaks kulgeks juurdepääsutee mööda Narva mnt 4 kinnistut sõidukite liiklemiseks ettenähtud alal, teiste kinnistute puhul aga tervikuna mitte, mistõttu tuleks selline juurdepääsutee avaldaja kinnistule rajada läbi piirdeaedade ja praeguste parkimistähiste, mis oleks ülemäära koormav. Lisaks kasutatakse Narva mnt 4 kinnistu kaudu toimivat juurdepääsuteed juba kvartali mitme kinnistu poolt, milleks on Narva mnt 2, Narva mnt 2a, Narva mnt 4b ja Maneeži 3a kinnistud.
13.Omandiõiguse riivega seotud tasu ei saa kohtupraktika järgi seostada tuluga, mida avaldaja oma kinnistu kasutusele andmisega teenib.
14.Avaldaja on saanud kinnituse Tallinna Linnavaraametilt selle kohta, et linnale kuuluva Narva mnt 4b, Tallinn kinnistu kasutusse andmiseks puudutatud isikule I ei ole sõlmitud mistahes kirjalikke lepinguid. Seetõttu on puudutatud isik I Tallinna linna kinnistu aadressil Narva mnt 4b, Tallinn alusetult hõivanud.
15.12.11.2019 toimunud paikvaatluse käigus selgitas puudutatud isiku I esindaja, et neile teadaolevalt oleks ehitustegevus avaldaja kinnistul takistatud selle all paikneva tehnovõrgu tõttu, mis on nähtav kitsenduste kaardilt. Vastavat tõendit ei ole kohtule esitatud. Avaldaja märgib siiski, et avaldaja kinnistul asuvad trassid ei takista kinnistule hoone ehitamist, kuivõrd trasse on võimalik ümber tõsta. 12.11.2019 toimunud paikvaatlusel selgitas puudutatud isiku I esindaja, et kui Coop Pank AS ei jätka kinnistu rendilepingut, siis on puudutatud isiku I kinnistul Narva mnt 4, Tallinn plaanis senist hoonet parkla arvelt laiendada. Avaldaja esindaja selgitas vaatlusel, et kinnistu piirist peab puudutatud isiku I ehitatav hoone olema igal juhul vähemalt 4 meetri kaugusel ning et puudutatud isiku I hoone laiendus ei saa takistada juurdepääsu avaldaja kinnistule. Siseministri määruse „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ § 22 lg 2 tuleneb, et hoonetevaheline kuja peab olema vähemalt 8 meetrit. On selge, et nt Päästeametil ei ole võimalik Narva mnt, Maneeži, Gonsiori ning Laikmaa tänavaga piiritletud sisehoovi ligi pääseda Maneeži tn 6 ja 6a kinnistute sissepääsu kangialuse kaudu ning seega ei saaks puudutatud isik I oma kinnistuga seoses Päästeametilt kooskõlastust ehitada praegune sissepääsutee Narva maanteelt kinni. Ka Riigiarhiivi ja Eesti Energia AS hoonetele peab ilmselgelt jääma juurdepääs Narva maanteelt üle Narva mnt 4, Tallinn kinnistu, kuivõrd ka Laikmaa 5 kinnistu kaudu kvartalisse sisenedes tuleks läbida kangialune. Lisaks nimetatule kasutab Coop Pank AS jätkuvalt Narva mnt 4, Tallinn kinnistut, mistõttu ei ole puudutatud isiku 1 nimetatud eeldus hoone laiendamiseks realiseerunud ja seetõttu on kõnealune väide hoone laiendamise plaanidest hetkel asjakohatu.
16.Puudutatud isiku rentnik Coop Pank AS avalikult teatanud, et ta kolib oma peakontori augustis 2021 asukohast Narva mnt 4, Tallinn ära. Avaldaja märgib, et seetõttu langevad
2-19-2219 igal juhul ära puudutatud isikul 1 kohtumenetluses väidetud takistused avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks Narva maantee 4a, Tallinn asuvale kinnistule üle Narva mnt 4, Tallinn kinnistu.
17.Puudutatud isiku kinnisasjale on juba määratud Harju Maakohtu 16.03.2022 kohtumääruse alusel tsiviilasjas 2-19-19570 juurdepääsutee Gonsiori tn 3a kinnisasjale, mis on kantud ka kinnistusraamatusse. Lisaks on puudutatud isik ja Elering AS leppinud Harju Maakohtu poolt asjas 2-19-19570 tehtud 16.03.2022 kohtumääruse resolutsiooni punkti 1.3.5 järgi kokku, et kinnisasjal paikneva värava ümbertõstmise või - ehitamisega seotud kulu kannab Elering AS, kui selline vajadus seoses juurdepääsu kasutamisega tekib.
18.Puudutatud isik Office Building Holding OÜ ei ole ligi viieaastase kohtumenetluse kestel esitanud kohtule mitte ühtegi tõendit kulude, kahju vms kohta, mis kaasneksid juurdepääsutee määramisega üle talle kuuluva Narva mnt 4, Tallinn kinnistu, siis ilmselt selliseid asjaolusid ega tõendeid ei eksisteeri, v.a tõend maamaksu kulu kohta, mis peaks olema lihtsasti esitatav. Juurdepääsutee määramine temale kuuluvale Narva maantee 4a, Tallinn kinnistule ei vähendaks parkimiskohtade arvu Narva maantee 4, Tallinn kinnistul, kuivõrd liiklus toimuks mööda siiani kasutatavat sõiduteed nagu seda kasutavad ka praegu kõik teised sõidukid. Harju Maakohtu 16.03.2022 kohtumääruse alusel on tsiviilasjas 2-19-19570 määratud tasuline juurdepääsuala Gonsiori tn 3a kinnisasjale üle Narva maantee 4, Tallinn kinnisasja, mistõttu Narva maantee 4, Tallinn kinnisasja omanik juba saab hüvitist selle eest, et tema kinnisasja läbib juurdepääsutee teisele kinnisasjale. Avaldaja kasutaks sama juurdepääsuteed Narva mnt-lt. Seetõttu topelttasu määramine sama juurdepääsutee ala eest, mille kaudu pääseb ka avaldaja kinnisasjale, ei ole põhjendatud. Lisaks kasutavad puudutatud isiku kinnisasja juurdepääsuteena Narva mnt 2, Tallinn kinnisasjal parkijad. Puudutatud isiku Tallinna linna seisukoht
19.Tallinna linn leiab, et puudub põhjendus, et miks ei võiks jätkuda varasemalt toiminud juurdepääs avalikult kasutatavale teele läbi Narva mnt 4 kinnistu.
20.Avaldaja on eelkõige avaldusega taotlenud juurdepääsu läbi puudutatud isiku 1 oleva kinnistu kohtule esitatud plaanil laiusega 4,0 m, pikkusega 30,4 m ja pindalaga 121,6 m2. Samuti on avaldaja toonud avalduse täienduses välja alternatiivsed juurdepääsu võimalused ja tingimused. Alternatiivne juurdepääs 1 hõlmab lisaks Narva mnt 4 kinnistut ka Narva mnt 4b kinnistut vastavalt kohtule esitatud plaanile laiusega 4 m, pikkusega 8.6m ja pindalaga 34.4 m 2. Alternatiivne juurdepääs 2 on avaldaja kinnistuga mittepiirneva Maneeži 6 kangialuse kaudu läbi kolme kinnistu Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistute ning alternatiivne juurdepääs 3 on avaldaja kinnistuga mittepiirneva A. Laikmaa tn 5 kangialuse kaudu läbi nelja kinnistu Narva mnt 2, Narva mnt 4; Narva mnt 4b ja A. Laikmaa tn 5. Puudutatud isiku hinnangul on alternatiivne juurdepääs 3 ebaotstarbekas. Alternatiivne juurdepääs 3 hõlmaks nelja erinevat kinnistut ning selline juurdepääs avalikult kasutatavale teele on avalduses esitatud variantidest eelduslikult kõige pikem kui arvestada Narva mnt 4a kinnistu ja A. Laikmaa tänava 5 kinnistul oleva kangialuse omavahelist distantsi. Kui võrrelda distantsi avalikult kasutatavale teele üle Narva mnt 4 kinnistu ja distantsi avalikult kasutatavale teele läbi alternatiivse juurdepääsu 3, siis ilmselgelt oleks juurdepääs avalikult
2-19-2219 kasutatavale teele üle Narva mnt 4 kinnistu lühem. Linnaehituslikus kontekstis on lühem juurdepääs tunduvalt otstarbekam.
21.Arvestada tuleb, et antud piirkonnas on kehtestatud Tallinna Linnavalitsuse 16.01.2019 korraldusega nr 55-k Gonsiori tn 3a kinnistu detailplaneering. Nimetatud detailplaneeringu koostamise eesmärk on jagada tootmismaa sihtotstarbega Gonsiori tn 3a kinnistu kaheks tootmismaa sihtotstarbega krundiks. Juba antud detailplaneeringu menetluses oli kaalumisel 8 erinevat juurdepääsu avalikult kasutatavale teele detailplaneeringuga moodustavatele kruntidele. Algselt esitatud detailplaneeringu eskiis hõlmas juurdepääsu moodustatavatele kruntidele läbi Narva mnt 2 ja Narva mnt 4 kinnistute. Üks võimalik juurdepääs hõlmas samuti A. Laikmaa tn 5 kangialust ning Narva mnt 2 kinnistut. Antud juhul küsiti seisukohta Korteriühistult Narva mnt 2 Narva mnt 2 ja Narva mnt 4 kinnistut hõlmava juurdepääsu võimalikkuse kohta ning Korteriühistu Narva mnt 2 oli kategooriliselt sellise juurdepääsu lahenduse vastu, mis hõlmas Narva mnt 2 kinnistut, viidates, et pakutud lahendus kitsendaks oluliselt korteriomandi omanike võimalusi ja õigusi kinnistut kasutada (eelkõige kaotaksid parkimiskohti, mida kasutavad korteriomandi omanikud ning vähenevad võimalused kasutada ala kui koduhoovina). Sellest tulenevalt võimalustega, mis hõlmasid Narva mnt 2 kinnistut, detailplaneeringus enam põhilahendusena ei arvestatud ning tõenäosus on suur, et Narva mnt 2 kinnistu korteriomandi omanikud ei ole nõus ka praeguse alternatiivse juurdepääsuga 3. Arvestada tuleb ka sellega, et A. Laikmaa tänav on tiheda liiklusega koormatud (ühistranspordipeatused, hotelli sissepääsud). Juurdepääsud ning nende kasutamisel kinnistutele jõudmine peaksid olema linnaruumiliselt lihtsasti ja loogiliselt teostatavad. Puudutatud isiku I kinnistu asub Narva mnt ääres ning lähiaadress antud kinnistul on Narva mnt 4. Avaldajale kuuluva kinnistu lähiaadress on Narva mnt 4a ning antud kinnistu asub täpselt Narva mnt 4 kinnistu taga, piirnedes Narva mnt 4 kinnistuga. Ruumiandmete seaduse (edaspidi ka RAS) § 48 lg 1 kohaselt peab kohaaadress tagama objekti leidmise geograafilises ruumis, olema minimaalselt vajaliku pikkusega, vastama kultuuritavadele ja keelenõuetele ning olema kooskõlas aadressiandmete süsteemiga. Narva mnt 4a kinnistule kõige lähem avalikult kasutatav tee on Narva maantee, ning Narva maanteele tagav ligipääs ja Narva maanteelt tulenev ligipääs tagab Narva mnt 4a (objekti) leidmise geograafilises ruumis kõige lihtsamini. Puudutatud isik II on seisukohal, et antud asjaolust tulenevalt alternatiivsed juurdepääsud 2 ja 3 on ebasobivad, sest juurdepääsud ei ole ette nähtud Narva maanteelt.
22.Linnaehituslikus kontekstis oleks ebaotstarbekas teostada alternatiivset juurdepääsu 2 ja 3, kuna need hõlmavad nii mitmeid erinevaid kinnistuid. Lisaks eelnevale asuvad Maneeži tn 6 (katastriüksuse sihtotstarbed: elamumaa 95%; ärimaa 5%), Maneeži tn 6a (katastriükuse sihtotstarve: elamumaa 100%) ja Narva mnt 2 (katastriüksuse sihtotstarbed: elamumaa 85%; ärimaa 15%) kinnistutel valdavalt elufunktsiooniga hooned, mille hoovialadele täiendava autoliikluse lisandumisega kaasnevad negatiivsed häiringud (müra, heitgaasid jms) elanikele ning nende elukeskkonna halvenemine. Kinnistusraamatu andmetel koosneb Maneezi tn 6 33 erinevast korteriomandist ning Narva mnt 2 koosneb 71 korteriomandist. Nii paljude isikute suhtes omandipõhiõiguse riivet teostada ei ole otstarbekas. Kuna tegemist on elamiseks mõeldud kinnistutega, siis elumajade hoovist juurdepääsu võimaldamine ei ole puudutatud isik II arvamusel põhjendatud. Kui juurdepääs avalikult kasutatavale teele toimiks ainult üle Narva mnt 4 kinnistu, siis koormaks see ainult ühte isikut (Narva mnt 4 kinnistu omanikku).
2-19-2219
23.Narva mnt 4b kinnistu on munitsipaalomandis ning tegemist on üldkasutatava maaga. Suurem osa kinnistust on haljastatud ning sellel asub laste mänguväljak ja õuepaviljon. Maa-ameti geoportaalist on näha, et kinnistu asfalteeritud osal on parkinud või pargivad autod. Kinnistu valitseja on Tallinna Kesklinna Valitsus (edaspidi ka valitseja), valitseja seisukoha kohaselt on see isetekkeline parkla ning kes seal pargivad, pole valitsejale teada. Kuigi Gonsiori tn 3a kinnistu detailplaneeringu lahenduse (põhijoonise) kohaselt jäädi juurdepääsu juurde, mis hõlmas Narva mnt 4b ja Narva mnt 4 kinnistut, siis antud lahenduse kasuks rääkis see, et valitseja oli põhimõtteliselt nõus juurdepääsu kavandamisega läbi Narva mnt 4b kinnistu ning Narva mnt 4 kinnistuga kokkuleppe saavutamine on tõenäolisem ja lihtsamini elluviidav, kui näiteks vastavate toimingute tegemine iga üksiku korteriomandi omanikuga. Praegusel ajal puudub valitseja nõusolek Narva mnt 4b kinnistu juurdepääsu osas. Lisaks, kuna tegemist on üldkasutatava maaga, mida kasutatakse eelkõige rekreatsioonialana, siis praegusel juhul ei saa välistada, et puudutatud isik II soovib Narva mnt 4b kinnistul rekreatsiooniala laiendada (luua alale täiendavaid vabaaja veetmise võimalusi). Sellisel juhul oleks linnaehituslikult ebaotstarbekas, et vabaaja veetmiseks olevate vahendite kõrval kulgeks aktiivne liiklus eraparklana kasutatavale kinnistule. Narva mnt 4a kinnistult juurdepääs avalikult kasutatavale teele peaks kulgema eelkõige ainult üle Narva mnt 4 kinnistu. Kuna Narva mnt 4a kinnistult juurdepääs üle Narva mnt 4 kinnistu avalikult kasutatavale teele on varasemalt toiminud (11.02.2019 avalduse p 2), siis tegemist on väljakujunenud tavaga, mida Riigikohtu praktika kohaselt juurdepääsu tee määramisel arvestada tuleks.
24.Vaadata ei saa mööda asjaolust, et Narva mnt 4 kinnistul olev värav piirab ligipääsu avalikult kasutatavale teele ka Narva mnt 4b kinnistult.
25.Narva mnt 4b kinnistule on seatud Gonsiori tn 3a kinnistu kasuks tähtajatu ja tasuta juurdepääsuservituut, mis on määratud Tallinna Linnavalitsuse 16. jaanuari 2019 korraldusega nr 55-k kehtestatud Gonsiori tn 3a kinnistu detailplaneeringu (edaspidi DP) põhijoonise järgi. Servituudi seadmise korralduse punkti 1.4.1 järgi peab Tallinna linn hoiduma igasugustest tegevustest, mis takistab juurdepääsuservituudi ala sihipärast kasutamist. Olukorras, kus avaldaja hakkab osutama enda kinnistul avalikku parkimisteenust ning Gonsiori tn 3a kinnistu omanik on ehitanud servituudi alale tee, siis selle tulemusel võidakse hakata takistama Gonsiori tn 3a kinnistul asuvat energeetikaettevõtte hoone (ehitisregistri kood 101024891) ning dispetšer talituse depoo (ehitisregistri kood 120844589) korrapärast toimimist, sest erinevad autod võivad hakata takistama Gonsiori tn 3a kinnistule ligipääsu ning Tallinna linna kohustus Narva mnt 4b kinnistu omanikuna on hoiduda igasugusest tegevusest, mis takistab servituudi ala sihipärast kasutamist (servituudi seadmise korralduse punkt 1.4.1). Selge on see, et autoga parkijad ei näe kohtumäärusega kinnitatud skeemi ning ei arvesta manöövrite teostamisel skeemis märgitud määral. Lisaks on tõenäoline, et avaldaja kinnistul parkida soovivad isikud pargivad autod ikkagi Narva mnt 4b kinnistule.
26.Olukorras, kus juurdepääs määratakse ikkagi osaliselt üle Narva mnt 4b kinnistu, siis puudutatud isik II märgib järgmist. Kuigi Narva mnt 4b kinnistule on määratud tasuta juurdepääsuservituut, palub puudutatud isik siiski alternatiivse juurdepääsu 1 realiseerimisel määrata hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel). Narva mnt 4b kinnistu on üldkasutatav maa. Suurem osa kinnistust on haljastatud ning sellel asub laste mänguväljak ja õuepaviljon. Gonsiori tn 3a kasuks seatud juurdepääsuservituut
2-19-2219 ning alternatiivne juurdepääs 1 ei ole käesoleval juhul võrreldavad. Ühel juhul seati reaalservituut ühiskondliku kokkuleppe tulemusel, sest nimetatud juurdepääsu servituut nähti ette DP-ga. Praeguse alternatiivse juurdepääsu 1 puhul on aga tegemist olukorraga, mis ei oleks saavutatud kokkuleppel ning avaldaja hakkaks juurdepääsu kasutama eelkõige selleks, et teenida tulu parkimisteenuse osutamise läbi. Selle tulemusel hakkavad avaldaja kinnistule liikuvad autod tõenäoliselt manööverdama suuremas ulatuses, kui alternatiivse juurdepääsu 1 skeemil on näidatud ning suure tõenäosusega parkima ka Narva mnt 4b kinnistule. Käesoleval ajal on linna strateegiline eesmärk vähendada Tallinnas autostumist. Kuigi eestkätt toimub selle põhimõtte rakendamine eelkõige planeeringu- ning loamenetlustest ning avaldaja kinnistu puhul on tegemist eraomandis oleva kinnistuga, ei pea siiski puudutatud isik linna arengustrateegiatega ühtivaks täiendavate parkimiskohtade loomist ning seeläbi autostumise soosimist. Mida rohkem on parkimiskohti, seda rohkem see soosib autoga liiklemist (nn. indutseeritud nõudlus) (suurem kasvuhoonegaaside heitkogus, kodanikud ei eelista jalg- ja rattateede ning ühistranspordi kasutamist). Puudutatud isik II lähtub servituutide seadmisel Tallinna Linnavolikogu 4. novembri 2010 määrusest nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord“ ning nimetatud määruse § 10 lg 1 - 2 kohaselt koormatakse linna kinnisasi servituudiga tasu eest või tasuta ning kinnisasja koormamise eest makstava tasu suurus vastab selle tasu harilikule väärtusele (turuväärtusele). 31. oktoobril 2022 avalikustas Maaamet maa korralise hindamise tulemused, mis võetakse kasutusele alates 1. jaanuarist 2024. Narva mnt 4b maa väärtus 2022 avalikustatud hindamise tulemuste järgi on 66 560 eurot ning ruutmeetri väärtuseks on 40 eurot. Tallinna Linnavaraameti praktika järgi leitakse servituuditasu läbi ehitusmaa väärtuse ning servituudi ala suuruse korrutisena. Seega alternatiivse juurdepääsu 1 puhul teeks see 40 eurot x alternatiivse juurdepääsu 1 ala, mis avaldaja 23.08.2019 seisukoha lisa 2 järgi on circa 32 m2. 40 x 32 teeb kokku 1 280 eurot. Tähtajatu perioodilise maksena jagatud 12-ga teeb see kuus circa 106,6 eurot. Alternatiivselt, kui arvestada maa väärtust 2001 aasta arvutuskäigu järgi, siis on Narva mnt 4b kinnistu väärtus kokku 57 420 eurot ning ruutmeetri väärtuseks 34,51 eurot. Kuna nimetatud arvutuskäik kehtib kuni 31.12.2023 kuupäevani, siis oleks alternatiivse juurdepääsu 1 kasutusala tasu 34,51 x 32, mis teeb kokku 1 104,32 eurot. Tähtajatu perioodilise maksena jagatud 12-ga, teeb see kuus circa 92,02 eurot.
27.Juurdepääsuks kasutamise ala korrashoiu- ja remondikohustus palub puudutatud isik II jätta avaldaja kanda. Puudutatud isiku Office Building Holding OÜ seisukoht
28.Office Building Holding OÜ palub jätta avalduse rahuldamata. Hoones asub Coop Panga peakontor. Avaldaja kinnisasjal asub parkla. Puudutatud isik üüris avaldajalt parkimiskohti kuni 01.10.2018.
29.Puudutatud isik on andnud avaldajale läbipääsukiibi, et avaldaja juhatuse liikmed pääseksid avaldajale kuuluvale kinnisasjale, sh ka autoga. Ei nõua avaldaja juurdepääsu mitte endale, vaid kolmandatele isikutele, s.o oma võimalikele klientidele. Avaldaja on kinnisasja ostnud 2005. aastal olukorras, kus kinnisajal polnud juurdepääsu avalikult kasutatavalt teel. Seetõttu pidi avaldaja sellega arvestama ka oma äritegevuse planeerimisel.
30.Avaldaja soovib oma kinnistule juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnistu selliselt, et seda saaksid kasutada kõik avaldaja kinnisasjal sõidukit parkida soovivad isikud. Seejuures
2-19-2219 nähtuvalt avaldaja pakutud juurdepääsutee asukoha variantidest soovib avaldaja, et puudutatud isiku kinnisasjal olev piirdeaed ja värav likvideeritaks ning juurdepääsutee peaks olema takistusteta.
31.On tõenäoline, et avaldaja parklasse suunduvad isikud pargivad ka puudutatud isiku kinnisasjale. Seega kaotaks puudutatud isik kontrolli oma kinnisasjal toimuva tegevuse eest ning järelevalve teostamisega kaasneks puudutatud isikule suur aja- ja rahakulu.
32.Narva mnt 4a kinnisasjale on võimalik määrata juurdepääs üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b asuvate kinnisasjade.
33.Ei nõustu puudutatud isik avaldaja poolt soovitud juurdepääsu tingimustega. Juurdepääsutee rajamisel avaldaja pakutud asukohta tuleks lammutada puudutatud isiku poolt kinnisasjale paigaldatud piirdeaed ja lükandvärav. Lisaks kaoks puudutatud isikul võimalus kasutada juurdepääsutee alla jäävat maad parkimiskohtadena. Puudutatud isik ei ole nõus, et juurdepääsuteed võib kasutada nii jalgsi kui mistahes sõidukitega. Juurdepääsuõigus annab õiguse kasutada teed ennekõike jalgsi liikumiseks. Autoga juurdepääs ei pea olema igal juhul tagatud. Puudutatud isik ei ole kohustatud taluma tema kinnistul asuva juurdepääsutee kasutamist määratlemata arvu sõidukite poolt vaid põhjusel, et avaldaja soovib sellega teenida tulu. Kui kohus peaks leidma, et avaldajal peab olema võimalik pääseda talle kuuluvale kinnisasjale ka sõidukiga, siis on puudutatud isiku hinnangul põhjendatud, kui Narva mnt 4 kinnisasjal asuvat juurdepääsu teed kasutava Narva mnt 4a kinnisasja igakordsed omanikud neile kuuluvate sõidukitega.
34.Siiani on avaldaja kinnistut kasutatud tööpäeviti ajavahemikus 9:00-17:00. Puudutatud isiku hinnangul peab juurdepääsutee kasutamine olema piiratud selliselt, et juurdepääsu on võimalik kasutada vaid tööpäeviti kellaaegadel 8:00 kuni 18:00.
35.Avaldaja ei ole avalduses märkinud, kas ja millises ulatuses on avaldaja nõus hüvitama puudutatud isikule juurdepääsu rajamise kulutusi. Nagu eespool selgitatud, siis tuleks juurdepääsutee rajamisel avaldaja pool pakutud asukohta lammutada puudutatud isiku kinnisasja asuv piirdeaed ja värav. Puudutatud isiku hinnangul tuleb avaldajal hüvitada puudutatud isikule kõik piirdeaia ja värava lammutamisega ja uuesti paigaldamisega seotud kulud. Kui aga juurdepääsutee määratakse selliselt nagu on pakkunud puudutatud isik, siis kohustub avaldaja hüvitama puudutatud isikule 50% kulutustest, mida puudutatud isik on kandnud seoses piirdeaia ja värava rajamisega, kuna edaspidi kasutab neid ka avaldaja.
36.Puudutatud isik on seisukohal, et avaldajal tuleb juurdepääsu määramise korral tasuda puudutatud isikule hüvitist nii omandi väärtuse vähenemise kui ka juurdepääsutee korrashoiu jm sellega seotud kulude eest. Puudutatud isiku kinnisasja korrashoiuga seotud kulutused tõusevad märkimisväärselt. Lisaks peab puudutatud isik märkimisväärselt täiendama oma kinnisasjal turvameetmeid arvestades eespool kirjeldatud Coop Pangale seatud nõudeid. Kulud suurenevad ka seoses värava ja kiibisüsteemi haldamisega. Seetõttu tuleb puudutatud isiku hinnangul juurdepääsu tasu määrata selliselt, et avaldaja kohustub tasuma juurdepääsu korrashoiu ja valve kulude eest iga juurdepääsu kasutava isiku igakordse puudutatud isiku kinnisasjale sisenemise eest.
2-19-2219
37.Puudutatud isik I on seisukohal, et juurdepääsu määramine läbi puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja vähendab puudutatud isiku I vara väärtust ning juhul kui kohus juurdepääsu üle puudutatud isiku I kinnisasja määrab, tuleb määrata juurdepääsu eest õiglane juurdepääsutasu. Selgitame, et lisaks väärtuse langusele kaoks juurdepääsutee tõttu puudutatud isikul I võimalus kasutada oma kinnistul parkimiskohti, samuti tekib kulusid seoses juurdepääsutee korrashoiuga ning haldamisega.
38.19.12.2022 ärakuulamisel märkis puudutatud isik, et Coop Pank enam rentnik ei ole ning need vastuväited on ära langenud. 19.03.2019 vastuse p-is 25 on puudutatud isik toonud välja, et kaasneb kinnisasja kasutamise intensiivsus ja lisaks kaotab puudutatud isik mitmeid parkimiskohti, mida avaldaja pakutud asukohta rajatud juurdepääsutee ületaks. Kalkulatsioonid, sh mis parkimiskohtade hind selles piirkonnas, on puudutatud isik välja toonud. Vaatluse ajal olnud värav on endiselt ees. Puudutatud isiku Osaühing Vara HTG seisukoht
39.Osaühing Vara HTG ei ole nõus Narva mnt 4a kinnistu kasuks juurdepääsu seadmisega läbi A. Laikmaa tn 5 kinnistu. Esmalt selgitab osaühing Vara HTG, et lisaks A. Laikmaa tn 5 paikneva hotelli (Tallink City Hotel) külastajatele, tarnijatele ja töötjatele kasutab A. Laikmaa tn 5 kangialust ka naaberkinnistu (Narva mnt 2). Projekti „Hoovid korda“ raames taotles Narva mnt 2 korteriühistu Tallinna linnalt toetust õueala heakorrastamiseks ja selle raames paigaldati 2009. aastal Narva mnt 2 hoovi sissepääsule väravad (Narva mnt 2 hoovi sissepääs külgneb A. Laikmaa tn 5 kinnistuga). Füüsiliselt paiknevad väravad tegelikult A. Laikmaa tn 5 kinnistul. Eesmärgiks oli muuhulgas Narva mnt 2 elanike turvalisuse tagamine. Alates 2004. aastast on osaühing Vara HTG andnud A. Laikmaa tn 5 kinnistu tervikuna rentniku OÜ TLG Hotell (registrikood 10952552) kasutusse. OÜ TLG Hotell kasutab rendipinda hotellina. Rendipinna kasutamise õigus on üksnes rentnikul. Rendileandja ei saa teha kolmandate isikutega kokkuleppeid rendile antud pinna suhtes, kuna see kahjustaks rentniku õigusi. Hotellis hoonesisest parklat ei ole. Ainsad parkimiskohad asuvad Tallink City Hotel hoovis. Kuna parkimiskohtade arv on piiratud, siis võimaldab hotell kasutada neid oma külastajatel tasu eest ja ainult vabade kohtade olemasolul (st parkimiskohta ette broneerida ei saa). Samuti on võimaldatud parkimiskohtade kasutamine hotelli töötajatele. Hotell peab tagama enda külaliste ja töötajate omandi kaitse ja turvalisuse. Osaühing Vara HTG selgitab, et A. Laikmaa tn 5 hoovi pääsemiseks tuleb kasutada värava läheduses paiknevat nuppu, mis loob ühenduse turvakeskusega ja põhjendatud juhul avatakse turvakeskuse vahendusel värav. Ka hotelli territooriumilt lahkumiseks peab värava avama turvakeskus.
40.Lisaks hotelli külastajatele kasutatakse Tallink City Hotel hoovi hotelli varustamiseks vajaliku kaubaga (juurdepääs tarnijatele). See tähendab, et hoovi sõidavad tihti sõiduautodest suuremad sõidukid. Kangialuse väravad avanevad üksnes ühele poole ja tee on nii kitsas, et sellel mahub korraga sõitma ainult üks sõiduk. Nii nagu ortofotodelt on nähtav ja ka paikvaatlusel pidi menetlusosalistele nähtuma on A. Laikmaa tn 5 hoovis manööverdamine kitsas nii A. Laikmaa tn 5 kinnistul parkivate kui ka naaberkinnistul (Narva mnt 2) parkivate sõidukite tõttu. Samuti on tulenevalt A. Laikmaa tn tihedast liiklusest ja jalakäijate rohkusest keeruline siseneda A. Laikmaa tn 5 hoovi. Hotelli ees paikneb lisaks taksode peatumiskohtadele mitu bussipeatust. Seega juhul kui A. Laikmaa tn 5 kangialust hakkaks kasutama senisest veelgi enam sõidukeid, siis võib juhtuda, et hotelli varustatus võib saada häiritud ning samuti võib sellega kaasneda häireid A. Laikmaa tn liikluses ja ohutuses. Hetkel niigi keeruline autodel siseneda ja väljuda A. Laikmaa tn 5 hoovist, kuna A. Laikmaa tn on tiheda liiklusega tänav nii sõidukite kui jalakäijate poolest.
2-19-2219 A. Laikmaa tn asuvad bussipeatused, mis tekitavad jalakäijate pideva voo üle hoovi viiva tee. Nii jalakäijad kui ka autojuhid peavad olema väga ettevaatlikud, et ei tekiks liiklusohtlikke olukordi ja keegi viga ei saaks. Lisaks pääseb korraga ainult üks sõiduk kas sisenema või väljuma ning see tekitab omakorda liikluses seisakuid ja liiklusohtlikke olukordi.
41.Osaühing Vara HTG leiab, et käesolevas tsiviilasjas parima lahenduse leidmiseks tuleks lähtuda muuhulgas sellest, kuidas on juurdepääsu küsimused lahendatud Narva mnt 4a kinnisasja ümbritsevate kinnisasjade osas. Vastavas kvartalis kehtib üksnes Gonsiori tn 3a kinnistu 16.01.2019 kehtestatud detailplaneering. Osaühingu Vara HTG hinnangul võib olla teiseks mõistlikuks lahenduseks juurdepääsu määramine Narva mnt 4a kinnistule Maneeži tn poolt selliselt, et see ühilduks tsiviilasjas nr 2-17-12857 määratud juurdepääsuga, kui see ei kahjusta liigselt teenivate kinnistute omanike huve. Juurdepääsutee oleks nii Narva mnt kui ka Maneeži tn kaudu oluliselt lühem võrreldes A. Laikmaa tn poolse sisenemisega. Kõige loogilisem ja lihtsamini leitav oleks Narva mnt 4a kinnisasi Narva mnt kaudu – ka Google Maps kaardirakendus juhatab nii jalgsi kui autoga liikleja Narva mnt 4a kinnistuni Narva mnt kaudu (sõltumata algpunktist juhatab Google Maps liikleja mööda nii A. Laikmaa tn poolsest kui Maneeži tn poolsest sisenemisest Narva mnt poolse sisenemiseni). Arvestades enne avaldaja ja puudutatud isiku I vahel tekkinud erimeelsusi väljakujunenud juurdepääsu (ajalugu), kinnistute praegust kasutust ja seda, et tee Narva mnt kaudu on kõige avatum (laiem) ja sellel pääseb liiklema korraga mitme sõidukiga (kahes suunas), oleks osaühingu Vara HTG hinnangul kõige vähem koormavam Narva mnt 4a kasuks juurdepääsuservituudi seadmine Narva mnt kaudu.
42.Kuna avaldaja taotleb juurdepääsu selliselt, et seda hakkaksid kasutama ka kolmandad isikud, kes ei ole määratletavad (nt avalikkusele suunatud tasulise parkla kliendid), siis senine eelpool kirjeldatud väravate avamise süsteem ei toimiks. Mõeldamatu on, et hotelli turvakeskus hakkaks avama väravaid sellistele kolmandatele isikutele. Seega peaks, kas: a) avama sissesõidu Laikmaa tn 5 kangialt – see aga võib kaasa tuua selle, et sealt hakkavad sõitma või läbi jalutama ka sellised isikud, kel ei ole huvi kasutada ei Narva mnt 4a kinnistut ega kes ei ole õigustatud ka viibima Narva mnt 2 ega A. Laikmaa tn 5 kinnistul – sellise olukorra vältimiseks peaks väravad ümber paigutama või b) võtma kasutusele muu tehnilise lahenduse, mis võimaldaks värava oma kohale alles jätta, kuid ei koormaks hotelli turvakeskust. Osaühing Vara HTG ei ole aga huvitatud kummastki variandist, kuna senine süsteem toimib ja tagab piisava turvalisuse nii hotellile kui Narva mnt 2 kinnistu omanikele.
10.Veelgi enam, ortofotodelt on näha, et juhul, kui läbipääsu tagamiseks tuleks sissepääs avada ning hotelli turvalise tagamiseks ja hoovis toimuva haldamiseks väravad ümber paigaldada sisehoovi, siis ei oleks see tehniliselt lihtne, kuna ka Narva mnt 2a kinnistul peab säilima juurdepääs enda kinnisasjale ja selline lahendus piiraks liikumist niigi kitsastes oludes veelgi. Lisaks jääks sellisel juhul Narva mnt 2 kinnistu hoov avatuks ja tooks tõenäoliselt kaasa probleeme soovimatute külalistega.
43.Osaühing Vara HTG ei avalda hetkel arvamust tasu ega kulutuste osas, kuna tehnilist lahendust A. Laikmaa tn 5 alternatiivi osas esitatud ei ole (tasu ja kulutuste suurus sõltuks suurel määral just sellest) ning osaühing Vara HTG loodab, et ka ülejäänud menetlusosalised jõuavad seisukohale, et tegemist ei oleks mõistliku lahendusega. Puudutatud isiku M. N. seisukoht
2-19-2219
44.Puudutatud isik on kategooriliselt vastu soovitud muudatustele ja juurdepääsule avaldaja poolt Narva mnt 2 hoovi ja selle kasutamisega. Puudutatud isiku Loca OÜ seisukoht
45.Loca OÜ omab äripinda (pontšikukohvik) Narva mnt 2 majas. Vaidlusaluses kohas paikneb 2 klientide parkimiskohta (endise Coop Panga vastas, teisel pool teed, pikuti parkimine), mis omavad äripinnale suurt väärtust, kliendid pargivad auto ja võtavad toitu. Lisaks ettevõttel endal ka parkimiskaardid, millega saab kohviku ees parkida. Korteriühistu kaudu saadud on parkimiskaardid. Puudutatud isiku K.Ž. seisukoht
46.Kangi alt läbi ja Narva mnt 4 a kinnistule võis olla üks juurdepääsu variant. Tagastatud maa. Toetab nägemust, et hoov tehtaks korda. Et mänguhoov saaks korda ümberkaudsete majade lastele, maa-alused parklad jms. Üleskutse teha detailplaneering, et kõigil head juurdepääsud, hoov korda, majad korda. On jäetud kangialune Maneeži 6 serva, mis teenindab hoove. Lumetraktor võib kinni jääda, kuna see on kitsas, laius ei ole üle 4 meetri.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
47.Kohus, tutvunud menetlusosaliste esitatud seisukohtade ja tõenditega, on seisukohal, et avaldus tuleb rahuldada osaliselt.
48.Puudub vaidlus, et avaldaja on Tallinnas, Narva mnt 4a asuva kinnistu (registriosa nr 382701) omanik. Puudub ka vaidlus, et avaldajale kuuluvale kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja taotleb juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale Narva maanteele üle puudutatud isiku I omandis oleva Narva mnt 4 kinnistu (registriosa nr 1508701) ning vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks nõusoleku andmiseks kohustamist. Sellise avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
49.Asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumine ja selle normi kohaldamine on võimalik ka olukordades, kus avaldajat pole takistatud avalikult kasutatavale teele pääsemisel, kuid keeldutud on tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast (Riigikohtu 28. mai 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 14), või kus muutunud asjaolude tõttu on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu, selle tingimuste või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist (Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-3304, p 23). Pooled ei vaidle, et praegu ei ole avaldaja kasuks AÕS § 156 alusel määratud juurdepääsuteed ja seda kinnistusraamatusse kantud. Samuti nähtub asja materjalidest, et menetlusosalised ei jõudnud kokkuleppele juurdepääsutee kasutamise tingimustes. Seega
2-19-2219 esitas avaldaja põhjendatult kohtule avalduse määrata kindlaks juurdepääs ja selle tingimused. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-31-17 p-s 11 märkinud, et määrates juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, tuleb esmalt arvestada juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega, milleks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18015, p 49; 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22; 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20; 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-1406, p 25; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16). Tulenevalt Riigikohtu juhistest peab kohus esmalt analüüsima, kas avaldajal puudub juurdepääs enda kinnisasjale avalikult teelt. Nähtuvalt Maa-ameti kaardiserverist ei külgne avaldaja kinnistu ühegi sellise kinnistuga, millel asuks avalikult kasutatav tee. Eeltooduga loeb kohus tuvastatuks, et avaldaja kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Juurdepääsu asukoht
50.Avaldaja taotleb juurdepääsu määramist Narva mnt 4a kinnistult avalikult kasutatavale Narva maanteele üle Narva mnt 4 kinnistu (variant I). Kohus märgib, et täiendavalt oleks käesolevas asjas võimalik kaaluda juurdepääsutee määramist Narva mnt 4a kinnistult avalikult kasutatavale Narva maanteele üle Narva mnt 4 ja Narva mnt 4b kinnistute (variant II). Lisaks tuleb kaaluda juurdepääsutee määramist Narva mnt 4a kinnistult avalikult kasutatavale Maneeži tänavale üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistute (variant III). Viimaks kaalub kohus kaaluda juurdepääsutee määramist Narva mnt 4a kinnistult avalikult kasutatavale Ants Laikmaa tänavale üle Narva mnt 2, Narva mnt 4; Narva mnt 4b ja A. Laikmaa tn 5 kinnistute (variant IV). Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega (RKTKo nr 3-2-1-42-10, p 25). Riigikohus on korduvalt väljendanud arvamust, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-1406 p-s 28 märkinud, et juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04 (RT III 2004, 11, 141)). Riigikohtu seisukohast tulenevalt on juurdepääsu nõude lahendamisel huvide kaalumine kohtu diskretsiooniotsus. Huvide kaalumisel tuleb arvestada ka väljakujunenud tavaga (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 32-1-45-04, p 16).
2-19-2219
51.Esimesena analüüsib kohus varianti I. Avaldaja ja ka mitmed teised menetlusosalised leiavad, et tegemist on kõige optimaalsema juurdepääsuga. Puudutatud isik I, kes on Narva mnt 4 kinnistu omanik, ei nõustu tema kinnistule juurdepääsuõiguse määramisega. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas tuleb juurdepääsuõigus määrata variandi I kohaselt Narva maanteele üle Narva mnt 4 kinnistu (vt määrusele lisatud kaadirakenduse väljavõte). Kohus leiab, et juurdepääsutee asukoht tuleb määrata mööda olemasolevat teed kohtumäärusele lisatud plaanil märgitud asukohas (tähistatud punase joonega). Kohus võtab arvesse, et nimetatud kinnistule juurdepääsuõiguse määramine eelnimetatud viisil küll riivab Narva mnt 4 kinnistu omanike huve, kuid kohus on seisukohal, et nimetatud asukohas on juurdepääs kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik. Nimelt on seal liiklemist võimaldav tee juba praegu olemas. Avaldaja omandis olevale kinnistule on kõnealusel viisil pääsenud juba enam kui 15 aastat, mis tähendab, et tegemist on käesoleval hetkel juba olemasoleva tavaga. Kõnealuse variandi rakendamisel saab koormatud vaid üks kinnistu, mille puhul on tegemist ärimaaga. Kinnistut koormab samas asukohas ka teine juurdepääsuservituut (vt dtl 577 jj), mistõttu käesolev juurdepääsuservituut enam oluliselt täiendavat riivet ei põhjusta. Narva mnt 4 asuva hoone rentnikuks oli varasemalt krediidiasutus, kuid menetluse kestel on kohtu ette toodud, et rentnikuks olnud krediidiasutus on hoonest lahkunud. Seega ei analüüsi kohus puudutatud isiku positsiooni, mis lähtus krediidiasutuse tegevusest ja temale kehtivatest nõuetest. Kohus määrab juurdepääsu asukoha selliselt, et Narva mnt 4 kinnistu lõunaosas paiknevad parkimiskohad jääksid alles maksimaalses ulatuses, st juurdepääsuala alla jääb vaid üks olemasolev parkimiskoht. Selliselt on riive minimaalne. Avaldaja on esile toonud, et Narva mnt 4 kinnistule on paigaldatud metallist piirdeaed ja värav, mis takistab ligipääsu avaldaja kinnistule. Avaldaja on palunud värava eemaldada. Kohus märgib, et ei pea põhjendatuks juurdepääsu määramist avaldaja taotletud viisil, millega viidatud värav lammutataks ja juurdepääs puudutatud isiku kinnistul asuva hoone sisehoovi seega püsivalt lahti hoitaks. Sellisel juhul pääseksid hoovi kõrvalised isikud, kellel puudub seos nii avaldajaga kui ka Narva mnt 4 kinnistu omanikuga või tema rentnikega. Tähtsust ei oma, kas aed ja värav on püsitatud õiguslikul alusel, kuivõrd see ei ole käesoleva kohtumenetluse esemeks. Puudutatud isiku huvi kaitsta oma vara ja territooriumi suletud väravaga kaalub üles ebamugavuse, mis avaldajale ja tema klientidele värava kasutamisega kaasneb. Kohus paneb avaldajale kuuluva kinnisasja igakordsele omanikule ning temalt kinnisasja külastamiseks nõusoleku saanud isikutele kohustuse kõnealune värv igakordselt sulgeda. Kohus leiab, et eeltoodu on põhjendatud ka olukorras, kus Narva mnt 4 hoones ei asu enam krediidiasutust. Värava sulgemise kohustus vähendab avaldaja planeeritud kasutusotstarbest tulenevat riivet ning arvestab ja tasakaalustab ka avaldaja kui koormatud kinnisasja omaniku huve. Seega ei rahulda kohus avaldaja taotlus värava lammutamiseks. Kuivõrd avaldaja huvi on enda kinnistul pakkuda avalikku parkimisteenust, tekib küsimus, kuidas tagada olemasoleva ning alles jääva värava operatiivne ja mõistlik avamine ning sulgemine. Analoogselt tsiviilasjas nr 2-17-12857 tehtud kohtulahendiga, on kohus ka käesolevas asjas seisukohal, et on põhjendatud värava avamine sidevahendi ja interneti kaudu juhitava avamisseadmega. Kui avaldaja soovib oma kinnistule ligipääsu tagamiseks värava avamiseks kasutada autonoomset tehnoloogilist lahendust (nt vastav modem, mis on
2-19-2219 ühendatud väravaautomaatikaga ning mida on võimalik kontrollida sidevahendi abil), tuleb avaldajal vastav tehniline lahendus enda rahaliste vahenditega paigaldada ja tagada selle nõuetekohane hooldamine ja toimivus. Seega määrab kohus, et avaldajal on õigus paigaldada Narva mnt 4 kinnistul paikneva värava avamiseks sidevahendi ja interneti kaudu juhitav avamisseade ning sellega seotud kulude kandmise kohustus on avaldajale kuuluva kinnistu igakordsel omanikul.
52.Kohus ei pea põhjendatuks juurdepääsu määramist teise variandi kohaselt. Nimetatud viisil juurdepääsuõiguse määramisel saaks tarbetult servituudiga koormatud Tallinna linnale kuulub üldkasutatav maa, st koormatud kinnistuid oleks kokku kaks. Olukorras, kus nimetatud kinnistu kaaskoormamine ei anna avaldajale mingit lisandväärtust, ei ole kinnistu koormamine ka mõistlik. Kohtu ette ei ole toodud mistahes mõjuvat põhjust, miks peaks lisaks Narva mnt 4 kinnistule servituudiga koormama ka Narva mnt 4b kinnistu.
53.Kohus ei põhjendatuks juurdepääsu määramist kolmanda variandi kohaselt, s.o avalikult kasutatavale Maneeži tänavale üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistute. Asjas puudub vaidlus, et seda varianti avaldaja kinnistule juurdepääsemiseks ei kasutata ega ole kunagi kasutatud. Puudub vaidlus, et viidatud kinnistutel puudub tee, mis võimaldaks avaldaja kinnistule pääseda ning et tuleks lammutada olemasolevaid rajatisi (nt piirdeaiad),. Eelviidatu aga tähendab eelduslikult märkimisväärset kulu, mis on ebamõistlik. Lisaks koormaks viidatud juurdepääsuvariant kogunisti kolme kinnistut ja on pikem kui variant I, mida ei saa asjaolusid arvestades mõistlikuks pidada. Arvesse tuleb võtta ka seda, et tsiviilasjas nr 2-17-12857 tehtud kohtumäärusega on Maneeži tn 6 kinnistu juba juurdepääsuõigusega koormatud, kusjuures viidatud juurdepääs teenindab lähedalasuvat parklat. Olukorras, kus kohus määraks ka käesolevas asjas samaotstarbeliselt kasutatavat kinnistut teenindava juurdepääsu Maneeži tn 6 kinnistu kaudu, kujuneb riive kokkuvõttes ebamõistlikult suureks. Seega ei pea kohus nimetatud varianti võimalikuks.
54.Kohus ei põhjendatuks juurdepääsu määramist neljanda variandi kohaselt, s.o avalikult kasutatavale Ants Laikmaa tänavale üle Narva mnt 2, Narva mnt 4, Narva mnt 4b ja A. Laikmaa tn 5 kinnistute. Asjas puudub vaidlus, et seda varianti avaldaja kinnistule juurdepääsemiseks ei kasutata ega ole kunagi kasutatud. Puudub vaidlus, et tuleks lammutada olemasolevaid rajatisi (nt piirdeaiad). Eelviidatu aga tähendab eelduslikult märkimisväärset kulu, mis on ebamõistlik. Lisaks koormaks viidatud juurdepääsuvariant kogunisti nelja kinnistut ja on kõige pikem variant. Arvesse tuleb võtta ka seda, et Narva mnt 2 kinnistul paikneb korterelamu ning võimalik juurdepääsuala jääks elamu sisehoovi. Pole mingil viisil põhjendatud piirata ja koormata sedavõrd suure arvu korteriomanike huve ja õigusi – riive oleks ebamõistlikult suur ning puuduvad mistahes avaldaja või Narva mnt 4 kinnistu omaniku huvid, mis riive üles kaaluks. Lisaks arvestab kohus ka A. Laikmaa 5 kinnistuomaniku tegevusvaldkonnaga (hotellindus) ja selle spetsiifikaga ning leiab, et juurdepääsu määramine asuks ebamõistlikult segama toimivat turva- ja logistikalahendust. Liiati tuleb nõustuda, et Ants Laikmaa tänava liikluskorraldus (sh ühistranspordikorraldus) võib tekitada juurdepääsuvariandi kasutamisel ohtlikke olukordi. Seega ei pea kohus nimetatud varianti võimalikuks.
55.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et avaldaja kinnistule tuleb juurdepääsutee määrata viisil, et juurdepääsutee pikkusega ca 35 meetrit kulgeb üle Narva mnt 4 kinnistu avalikult kasutatavale Narva maanteele määruse lisaks oleva plaani kohaselt. Võttes arvesse, et avaldaja soovib juurdepääsuteed kasutada ka sõidukitega, tuleb kohtu hinnangul juurdepääsutee laiuseks määrata 3 m (veoki tavapärane laius on nt ca 2,5 meetrit). Avaldaja
2-19-2219 ei ole põhjendanud, miks peaks juurdepääsutee laius olema 4 meetrit nagu on ta avalduses palunud määrata. Seega on juurdepääsuala pindala 105 m2 (35 x 3). Juurdepääsutee ligikaudne asukoht on kantud kohtumääruse lisaks olevale plaanile ning märgistatud punase joonega. Juurdepääsutasu
56.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-31-17 p-s 14 märkinud, et AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul määrata koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 42). Koormatud kinnisasja omanikul on AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust lähtudes õigus saada hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 18; 19.04.2017 määrus nr 3-2-1-27-17, p 14). Juhul aga, kui juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta. Nimetatud juhul tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes Riigikohtu määruse nr 2-1920416/41 p-des 15.5-15.6 märgitud valemist. Kohus on puudutatud isikutele läbivalt ja korduvalt selgitanud, millest juurdepääsuõiguse talumise hüvitis koosneb ning andnud menetlusosalistele ka korduvalt võimalusi selles osas asjaolusid ja tõendeid esitada. Narva mnt 4 kinnistu omanik ei ole tõendanud omandiõiguse riivega seotud tasunõue suurust, hoolduskuludega seotud tasunõue suurust ega ka maamaksukuluga seotud tasunõude suurust, mistõttu jätab kohus nimetatud väited tähelepanuta. Narva mnt 4 kinnistu omanik ei ole tõendanud ka koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisega seotud asjaolusid, mistõttu jätab kohus ka nimetatu tähelepanuta. Kohus on menetluse käigus küll rahuldanud vastava ekspertiisitaotluse, kuid suheldes valdkonnas tegutsevate riiklikult tunnustatud ekspertidega selgus, et vastava ekspertiisi läbiviimine on seotud ebamõistlike raskustega. Riigikohtu määrus nr 2-19-20416/41viitab, et tuleks hinnata kogu kinnisasja väärtus koormatisevabalt ja seejärel koormatisega. Narva mnt 4 kinnistu asukohast ja sellel paikneva hoone spetsiifikast ning saadava hindamistulemuse täpsusest tulenevalt aga ei annaks vastav ekspertiisiakt asja lahendamisele juurde, kuid kujuneks väga kulukaks. Narva mnt 4 kinnistu omanik püüdis vastavat tõendit hankida ka omal korraldamisel, kuid tähtaegselt kohtule siiski midagi ei esitatud. Seega tuleks juurdepääs määrata tasuta, kuivõrd tasu määramisega seotu on täielikult tõendamata. Eeltoodu ei ole aga kooskõlas kohtupraktikaga, mille kohaselt nõuet kitsendust taluma kohustamiseks ei saa rahuldada ilma selle eest hüvitist määramata (v.a juhul, kui kitsendust taluma kohustatud kinnisasja omanik avaldab kohtule, et ta talumiskohustuse vastu hüvitist ei soovi).
2-19-2219 Riigikohus on määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.7 märkinud, et kohus saab ka juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tugineda TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige peab kohus selleks tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatiste vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega. Kohus on ülal leidnud, et väärtuse vähenemise kindlakstegemine on seotud ebamõistlikult suure kuluga ning kinnistu spetsiifikast tulenevalt ei annaks vastav hinnang asja lahendamisele piisavalt juurde. Seega otsustab kohus hüvitise määramise oma siseveendumuse alusel TsMS § 233 kohaselt. Siiski leiab kohus, et viidatud siseveendumus ei saaks kujuneda suvaliselt n.ö kohvipaksu pealt. Kohtu siseveendumust kujundab käesoleval juhul MHS § 81 esimene lause, mille kohaselt, st kasutustasu on 3% maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Veebilehelt https://minu.kataster.ee/ on võimalik tuvastada, et 2022. a toimunud korralise maade hindamise tulemusel on Narva mnt 4 kinnistu väärtus (maksustamishind alates 01.01.2024) 1 867 082 eurot (pindala 1922 m2; ruutmeetri hind 971,43 eurot). Kinnistule jääva servituudiala pindala on 105 m2, mistõttu on kasutustasu suuruseks 3 060 eurot aastas (971,43 x 105 x 3%). Kohus ei lisa kasutustasule hüvitist maamaksu eest (MHS § 81 teine lause), kuivõrd maamaksuga seonduvat ei ole vaatamata kohtu selgitustele esile toodud ega tõendatud.
57.Riigikohus on lahendi nr 2-19-20416/41, p-is 15.7 selgitanud, et juurdepääsuteed taluma kohustatud isiku suhtes tekib tema omandiõiguse kitsendus (kohustus arvestada talumiskohustusega) sellekohase kohtulahendi jõustumisest, ning kitsenduse tekkega on ühtlasi seotud kitsenduse seadmisest tulenev hüvitise (juurdepääsutasu) tasumise kohustus. Seega peab juurdepääsu talumise tasu maksmise kohustus tekkima ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub ja juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks määratakse (st kohtulahend juurdepääsu talumise kohustuse kohta ei saa jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest määratava hüvitise üle). Avaldaja kinnistu igakordsel omanikul tuleb iga-aastane hüvitis tasuda alates kohtulahendi jõustumisest Narva mnt 4 kinnistu igakordsele omanikule hiljemalt 1. juuliks. Kohus juhib menetlusosaliste tähelepanu asjaolule, et juhul, kui juurdepääsuteega ning selle eest makstava tasuga seotud asjaolud peaksid kardinaalselt muutuma, on menetlusosalistel õigus pöörduda avaldusega kohtusse. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-41-08 p-s 21 ja lahendis nr 3-2-1-33-04 p-s 23 märkinud, et kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks olnud asjaolud on muutunud, siis on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist. Juurdepääsu tingimused
58.Kohus märgib, et juurdepääsuõigus sisaldab eelduslikult õigust kasutada teed jalgsi liikumiseks, autoga juurdepääs ei pea olema igal juhul tagatud, kuid elamiseks kasutatava kinnisasja puhul peab vähemalt üks autoga juurdepääsu võimalus olema (RKTKo 3-2-1-5805 p 22). Antud juhul ei asu avaldaja kinnistul eluruume, kuid tegemist on ärimaaga, mida
2-19-2219 avaldaja on kasutanud ja plaanib edaspidi kasutada avaliku parkimisteenuse osutamiseks. Selleks, et tagada kinnistu sihtotstarbeline kasutamine, on kohus seisukohal, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. Kohus ei pea vajalikuks sõidukite kaalupiirangu kehtestamist, kuivõrd pooled ei ole sellisele vajadusele selgesõnaliselt viidanud ega asjakohaseid asjaolusid tõendanud. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud täiendavalt reguleerida juurdepääsu kasutamise tingimusi, sh mitme ja milliste sõidukitega avaldaja juurdepääsuteed kasutada tohib, kuna juurdepääs on tarvilik avaldaja kinnistu otstarbeliseks kasutamiseks. Samuti märgib kohus, et kuivõrd puuduvad mõjuvad põhjused avaldajale juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, leiab kohus, et juurdepääs peab olema tagatud igal ajal. Kohus selgitab, et juurdepääsuõigus hõlmab eelduslikult nii kinnisasja omanikku kui ka teisi kinnisasjal elavaid või seda omaniku nõusolekul muul viisil kasutatavaid isikuid (RKTKo 3-2-1-85-05 p 21). Kohus leiab, et põhjendatud on määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukitega. Juurdepääsutee hooldamise kohustus jääb avaldaja kanda. Märkus juurdepääsuõiguse kohta
59.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-33-04 p-s 22 märkinud, et kohtulahendiga määratud juurdepääsuõiguse kehtivuseks kolmandate isikute suhtes tuleb see kanda kinnistusraamatusse märkusena. Lähtuvalt Riigikohtu seisukohast tuleb juurdepääsuõigus kanda kinnisturaamatusse märkusena. Kohus sisustab märkuse teksti avaldajast erinevalt ning leiab, et märkuse sisu on järgmine: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 382701 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2-19-22 tehtud kohtulahendile.“ Kohus ei pea vajalikuks kajastada märkuse sisuna juurdepääsuõiguse sisu ja tingimusi. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega tuleb Narva mnt 4 kinnistuomaniku nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega.
60.Kõik käesolevas määruses käsitlemata menetlusosaliste väited ja tõendid kohtu hinnangul tähtsust ei omanud. Tsiviilasja hind
61.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 122 lg 3, § 132 lg 1 ja § 477 lg 1 alusel on hagihind 7 000 eurot (s.o kokku on esitatud 2 mittevaralist nõuet - juurdepääsu ning vastava servituudi olemasolu kohta kande tegemise nõuded – seega on asja hind 2 x 3500 eurot). Menetluskulud
2-19-2219
62.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Menetlus on toimunud küll avaldaja huvides, kuid kohus on avalduse rahuldanud osaliselt. Kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu otsusega.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.