Määruse tegemise aeg ja koht 18.06.2024, Tallinn Kohtuasja number
2-19-2219
Kohtuasi
Osaühingu Restwert avaldus kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.11.2023 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühingu Restwert määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja Osaühing Restwert (registrikood 10464054), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rivo Kaldvee Puudutatud isik Office Building Holding OÜ (registrikood 14300409), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Indrek Leppik ja Jana Tudelep
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu Osaühingu Restwert määruskaebemenetluses esitatud tõend.
2.Tühistada Harju Maakohtu 30.11.2023 määrus juurdepääsutasu suuruse osas. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata juurdepääsutasu suuruseks 2295 eurot aastas.
4.Parandada Harju Maakohtu 30.11.2023 määruses resolutsiooni p 7 teises lauses ilmne ebatäpsus ja lugeda määruse resolutsiooni p 7 teine lause õigeks järgmises sõnastuses: Asendada Office Building Holding OÜ tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
6.Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
7.Määruse terviklik resolutsioon:
7.1.Rahuldada avaldus osaliselt.
7.2.Määrata, et Harju maakonnas Tallinnas Narva mnt 4a asuva kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult kasutatavale Narva maanteele üle Harju maakonnas
2-19-2219 Tallinnas Narva mnt 4 asuva kinnistu (registriosa nr 1508701). Juurdepääsuõigusega koormatud ala pikkus on 35 m, laius on 3 m, pindala on 105 m2 ning selle ligikaudne asukoht on määruse lisaks nr 1 oleval plaanil tähistatud punase joonega.
7.3.Määrata kohtumääruse resolutsiooni p-s 7.2 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest Narva mnt 4 kinnistu (registriosa nr 1508701) igakordsele omanikule makstavaks tasuks 2295 eurot aastas, mis tuleb Harju maakonnas Tallinnas Narva mnt 4a asuva kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul tasuda Narva mnt 4 kinnistu igakordsele omanikule iga aasta
1.juuliks. Tasumise kohustus muutub sissenõutavaks alates käesolevas tsiviilasjas kohtulahendi jõustumisest.
7.4.Määrata, et kohtumääruse resolutsiooni p-s 7.2 nimetatud kinnistut koormava juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul.
7.5.Määrata, et Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul ning temalt kinnisasja külastamiseks nõusoleku saanud isikutel on kohustus Narva mnt 4 kinnistul (registriosa nr 1508701) paiknev värav igakordselt sulgeda.
7.6.Määrata, et Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul on õigus paigaldada Narva mnt 4 kinnistul (registriosa nr 1508701) paikneva värava avamiseks ja sulgemiseks sidevahendi ja interneti kaudu juhitav automaatikaseade. Eelnimetatud tehnilise lahenduse rajamise ja käitamisega seotud kulude kandmise kohustus on Narva mnt 4a kinnistu (registriosa nr 382701) igakordsel omanikul.
7.7.Kohustada Office Building Holding OÜ-t (registrikood 14300409) andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 1508701 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 382701 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2-19-2219 tehtud kohtulahendile.“ Asendada Office Building Holding OÜ tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.
7.8.Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud plaan.
7.9.Jätta maa- ja ringkonnakohtumenetluses kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
7.10.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse (v.a resolutsiooni p 1) peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
2-19-2219
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Restwert (avaldaja) esitas 11.02.2019 Harju Maakohtule avalduse kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks.
2.Avalduse kohaselt on avaldaja alates 05.08.2005 Tallinnas Narva maantee 4a asuva kinnistu (registriosa nr 382701) omanik, Office Building Holding OÜ (puudutatud isik I) Narva mnt 4 asuva kinnistu (registriosa nr 1508701) omanik ja Tallinna linn Narva mnt 4b asuva kinnistu (registriosa nr 7226050) omanik.
3.Narva mnt 4a kinnistu on hoonestamata ärimaa, mis on kohandatud parkimisteenuse osutamiseks ja seeläbi tulu teenimiseks. Avalikult kasutatavalt Narva maanteelt pääseb kinnistule mööda Narva mnt 4 kinnistu osa laiusega 4,0 m, pikkusega 30,4 m ja pindalaga 121,6 m2. Üle Narva mnt 4 kinnistu kulgev juurdepääsutee on kõige lühem ja kõige vähem koormavam lahendus. Nimetatud juurdepääsuteed sai avaldaja ka kasutada. Puudutatud isik paigaldas Narva mnt 4 kinnistu piirile metallpaneelaia, mis osaliselt paikneb ka avaldaja kinnistul, takistades juurdepääsu Narva mnt 4a kinnistule. Riikliku ehitisregistri andmetel piirdeaia püstitamiseks ehitusteatist esitatud ei ole. Samuti puudub piirdeaia rajamiseks kokkulepe avaldajaga. Avaldaja palub määrata enda kinnistule juurdepääsu Narva mnt 4 kinnistu kaudu ilma mistahes piiranguteta ööpäev läbi nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga.
4.Narva mnt 4 kinnistu on kogu ulatuses kaetud asfaldiga, puudutatud isik kasutab iga päev enda kinnistul olevat juurdepääsuteed ning ei ole põhjust rääkida Narva mnt 4 juurdepääsutee alla jääva maatüki kasutamise võimaluse kaotusest. Juurdepääsutee määramisel üle Narva mnt 4 kinnistu väheneks nimetatud kinnistu parkimiskohtade arv vaid 2 koha võrra.
5.Avaldaja on valmis tasuma puudutatud isikule mõistliku tasu, s.o juurdepääsutee alla jääva osa maamaksust proportsionaalselt sama juurdepääsuteed kasutavate Narva mnt 2 korterelamu korteriomandite omanikega ja korrashoiu kulu proportsionaalselt teiste kasutajatega (s.o Narva mnt 2 korterelamu, Narva mnt 2a, Narva mnt 4b, Gonsiori 3a). Tõendatud ei ole korrashoiuga seotud märkimisväärne kulude tõus. Avaldajale teadaolevalt ei maksa juurdepääsuteed kasutavad Narva mnt 2 korterelamu korteriomandite omanikud teealuse maa kasutuseelise kaotamise eest tasu. Avaldajat ei tuleks kohelda teisiti. Arvestades kohtupraktikat, on juurdepääsutee määramisel üle Narva mnt 4 kinnistu iga-aastane kasutuseelise ja omandiõiguse riivega seotud tasu põhjendatud kokku 100 eurot. Omandiõiguse riivega seotud tasu ei saa seostada tuluga, mida avaldaja oma kinnistu kasutusele andmisega teenib. Puudutatud isik ei ole esitanud kohtule tõendeid kulude, kahju vms kohta, mis kaasneksid juurdepääsutee määramisega üle Narva mnt 4 kinnistu.
6.Alternatiivselt on võimalik määrata juurdepääs, mis hõlmaks lisaks Narva mnt 4 kinnistu osale ka Narva mnt 4b kinnistu osa laiusega 4 m, pikkusega 8,6 m ja pindalaga 34,4 m2. Teine alternatiivne juurdepääs on avaldaja kinnistuga mittepiirneva Maneeži 6 kangialuse kaudu läbi kolme kinnistu: Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistu. Kolmas alternatiivne juurdepääs on avaldaja kinnistuga mittepiirneva A. Laikmaa tn 5 kangialuse kaudu läbi nelja kinnistu Narva mnt 2, Narva mnt 4, Narva mnt 4b ja A. Laikmaa tn 5. Avaldaja kinnisasjaga piirneb ka Maneeži 4 kinnistu, kuid sellelt kinnisasjalt ei ole võimalik juurdepääsutee määramine, kuna kinnistu piirneb Rahvusarhiivi maja seinaga.
2-19-2219
7.Avaldaja esitas 16.04.2019 dokumendis täiendava taotluse/nõude, milles palub kõrvaldada puudutatud isiku rajatud avaldaja kinnistule ligipääsu ja sihtotstarbepärast kasutust takistavad ning seadusega kooskõlastamata piirdeaed ja värav. Avaldaja palus kohustada puudutatud isikut korraldama piirdeaia ja värava kõrvaldamise 3 kuu jooksul peale kohtulahendi jõustumist või kandma kõrvaldamisega seotud kulud. Puudutatud isik ei ole põhjendanud, kuidas sõidukitega kinnistule sisenemine turvariski oluliselt suurendab. Olemasolev värav ja kiibisüsteem ei taga Narva mnt 4 kinnistu omanikule turvalisust, kuna ei võimalda kõiki kinnistule sisenejaid identifitseerida.
8.Narva mnt 4 kinnisasjale on juba määratud Harju Maakohtu 16.03.2022 määruse tsiviilasjas 2-19-19570 alusel juurdepääsutee Gonsiori tn 3a kinnisasjale. Muu hulgas on puudutatud isik ja Elering AS leppinud viidatud määruse resolutsiooni p 1.3.5 järgi kokku, et kinnisasjal paikneva värava ümbertõstmise või -ehitamisega seotud kulu kannab Elering AS, kui selline vajadus seoses juurdepääsu kasutamisega tekib. Puudutatud isikute seisukohad
9.Puudutatud isik Office Building Holding OÜ palub jätta avalduse rahuldamata.
9.1.Avaldaja kinnisasjal asub parkla. Puudutatud isik üüris avaldajalt parkimiskohti kuni 01.10.2018. Puudutatud isik on andnud avaldajale läbipääsukiibi, et avaldaja juhatuse liikmed pääseksid avaldajale kuuluvale kinnisasjale, sh ka autoga. Avaldaja ei nõua juurdepääsu mitte endale, vaid kolmandatele isikutele, s.o oma võimalikele klientidele.
9.2.On tõenäoline, et avaldaja parklasse suunduvad isikud pargivad ka puudutatud isiku kinnisasjale. Seega kaotaks puudutatud isik kontrolli oma kinnisasjal toimuva tegevuse üle ning järelevalve teostamisega kaasneks puudutatud isikule suur aja- ja rahakulu.
9.3.Puudutatud isik ei nõustu avaldaja soovitud juurdepääsu tingimustega.
9.4.Puudutatud isik ei ole nõus, et juurdepääsuteed võib kasutada mistahes sõidukitega. Juurdepääsuõigus annab õiguse kasutada teed ennekõike jalgsi liikumiseks.
9.5.Avaldajal tuleb hüvitada puudutatud isikule I kõik piirdeaia ja värava lammutamisega ja uuesti paigaldamisega seotud kulud.
9.6.Avaldajal tuleb juurdepääsu määramise korral tasuda puudutatud isikule I hüvitist nii omandi väärtuse vähenemise kui ka juurdepääsutee korrashoiu jm sellega seotud kulude eest. Puudutatud isiku kinnisasja korrashoiu ja haldamisega seotud kulutused tõusevad märkimisväärselt. Juurdepääsu määramine läbi puudutatud isikule kuuluva kinnisasja vähendab puudutatud isiku vara väärtust. Lisaks väärtuse langusele kaoks juurdepääsutee tõttu puudutatud isikul võimalus kasutada oma kinnistul parkimiskohti. Puudutatud isik on välja toonud kalkulatsioonid, sh mis on parkimiskohtade hind selles piirkonnas.
9.7.Avaldaja kinnisasjale on võimalik määrata juurdepääs ka üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b asuvate kinnisasjade.
10.Tallinna linn leidis, et puudub põhjendus, et miks ei võiks jätkuda seni toiminud juurdepääs avalikult kasutatavale teele läbi Narva mnt 4 kinnistu.
11.Osaühing Vara HTG (A. Laikmaa tn 5 kinnistu omanik) ei olnud nõus Narva mnt 4a kinnistu kasuks juurdepääsu seadmisega läbi A. Laikmaa tn 5 kinnistu.
2-19-2219
12.Monika Neft (Narva mnt 2 elanik) oli vastu, et avaldaja Narva mnt 2 hoovi kasutab.
13.Loca OÜ, kes omab äripinda (pontšikukohvik) Narva mnt 2 majas, rõhutas, et vaidlusalusel alal paikneb 2 klientide parkimiskohta.
14.KŽ (Maneeži 6a kinnistu omanik) toetas nägemust, et hoov tehtaks korda ja oleksid maaalused parklad ja kõigil head juurdepääsud, seega tuleks teha detailplaneering. Maakohtu määrus
15.Maakohus rahuldas 30.11.2023 määrusega avalduse osaliselt ja otsustas: − määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult kasutatavale Narva maanteele üle Narva mnt 4 kinnistu, märkides, et juurdepääsuõigusega koormatud ala pikkus on 35 m, laius 3 m, pindala 105 m2 (ligikaudne asukoht on maakohtu määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega); − määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordne omanik kohustub tasuma Narva mnt 4 kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise tasu 3060 eurot aastas; − määrata, et juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul; − määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul ja temalt kinnisasja külastamiseks nõusoleku saanud isikutel on kohustus Narva mnt 4 kinnistul paiknev värav igakordselt sulgeda; − määrata, et Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul on õigus paigaldada Narva mnt 4 kinnistul paikneva värava avamiseks ja sulgemiseks sidevahendi ja interneti kaudu juhitav automaatikaseade ja selle tehnilise lahenduse rajamise ja käitamisega seotud kulude kandmise kohustus on Narva mnt 4a kinnistu igakordsel omanikul. − kohustada puudutatud isikut andma tahteavaldus vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks ning asendas Puruplast OÜ tahteavalduse määrusega. − jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
16.Avaldaja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Vaidlust ei olnud, et avaldaja kasuks ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 alusel määratud juurdepääsuteed.
17.Juurdepääsu asukoha osas tuvastas maakohus, et lisaks avaldaja taotletud juurdepääsule üle Narva mnt 4 kinnistu (variant I), oli alternatiivselt võimalik kaaluda juurdepääsu määramist ka üle Narva mnt 4 ja Narva mnt 4b kinnistute (variant II), avalikult kasutatavale Maneeži tänavale üle Maneeži tn 6, Maneeži tn 6a ja Narva mnt 4b kinnistute (variant III) ning avalikult kasutatavale Ants Laikmaa tänavale üle Narva mnt 2 / Narva mnt 4, Narva mnt 4b ja A. Laikmaa tn 5 kinnistute (variant IV).
17.1.Maakohus asus seisukohale, et juurdepääsuõigus tuleb määrata variandi I kohaselt Narva maanteele üle Narva mnt 4 kinnistu. Juurdepääsuõiguse määramine eelnimetatud viisil riivab küll Narva mnt 4 kinnistu omanike huve, kuid nimetatud asukohas on juurdepääs kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik, kuna seal on liiklemist võimaldav tee olemas, avaldaja omandis olevale kinnistule on kõnealusel viisil pääsenud juba enam kui 15 aastat, s.t et tegemist on olemasoleva tavaga. Kõnealuse variandi rakendamisel saab koormatud vaid üks kinnistu, mille puhul on tegemist ärimaaga. Kinnistut koormab samas asukohas ka teine juurdepääsuservituut, mistõttu käesolev juurdepääsuservituut enam oluliselt täiendavat riivet ei põhjusta.
2-19-2219
17.2.Maakohus arvestas juurdepääsu asukoha määramisel ka sellega, et Narva mnt 4 kinnistu lõunaosas paiknevad parkimiskohad jääksid alles maksimaalses ulatuses, s.t juurdepääsuala alla jääb vaid üks olemasolev parkimiskoht. Selliselt on riive minimaalne.
17.3.Maakohus ei pidanud põhjendatuks avaldaja taotlust eemaldada Narva mnt 4 kinnistule paigaldatud metallist piirdeaed ja värav, kuna sellisel juhul pääseksid hoovi kõrvalised isikud, kellel puudub seos nii avaldajaga kui ka Narva mnt 4 kinnistu omanikuga või tema rentnikega. Puudutatud isiku huvi kaitsta oma vara ja territooriumi suletud väravaga kaalub üles ebamugavuse, mis avaldajale ja tema klientidele värava kasutamisega kaasneb. Maakohus pani avaldajale kuuluva kinnisasja igakordsele omanikule ning temalt kinnisasja külastamiseks nõusoleku saanud isikutele kohustuse värav igakordselt sulgeda.
17.4.Kuivõrd avaldaja huvi on enda kinnistul pakkuda avalikku parkimisteenust, on põhjendatud värava avamine sidevahendi ja interneti kaudu juhitava avamisseadmega. Kui avaldaja soovib oma kinnistule ligipääsu tagamiseks värava avamiseks kasutada autonoomset tehnoloogilist lahendust (nt vastav modem, mis on ühendatud väravaautomaatikaga ning mida on võimalik kontrollida sidevahendi abil), tuleb avaldajal vastav tehniline lahendus enda rahaliste vahenditega paigaldada ja tagada selle nõuetekohane hooldamine ja toimivus.
17.5.Maakohus määras avaldaja kinnistule juurdepääsutee viisil, et juurdepääsutee pikkusega ca 35 m kulgeb üle Narva mnt 4 kinnistu avalikult kasutatavale Narva maanteele määruse lisaks oleva plaani kohaselt. Võttes arvesse, et avaldaja soovib juurdepääsuteed kasutada ka sõidukitega, määras kohus juurdepääsutee laiuseks 3 m (veoki tavapärane laius on ca 2,5 m). Avaldaja ei põhjendanud, miks peaks juurdepääsutee laius olema 4 m. Seega on juurdepääsuala pindala 105 m2 (35 x 3).
18.Juurdepääsutasu suuruse osas selgitas maakohus, et kuivõrd Narva mnt 4 kinnistu omanik ei tõendanud omandiõiguse riivega seotud tasunõude suurust, hoolduskuludega seotud tasunõude suurust, maamaksukuluga seotud tasunõude suurust ega koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisega seotud asjaolusid, tuleks juurdepääs määrata tasuta, kuid see ei oleks kooskõlas kohtupraktikaga. Seetõttu otsustas kohus hüvitise määramise oma siseveendumuse alusel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 kohaselt. Maakohus lähtus siseveendumuse kujundamisel maa hindamise seaduse (MHS) § 81 esimesest lausest, mille kohaselt on kasutustasu 3% maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Veebilehelt https://minu.kataster.ee/ on võimalik tuvastada, et 2022 toimunud korralise maade hindamise tulemusel on Narva mnt 4 kinnistu väärtus (maksustamishind alates 01.01.2024) 1 867 082 eurot (pindala 1922 m2; ruutmeetri hind 971,43 eurot). Kinnistule jääva servituudiala pindala on 105 m2, mistõttu on kasutustasu suuruseks 3060 eurot aastas (971,43 x 105 x 3%). Maakohus ei lisanud kasutustasule hüvitist maamaksu eest (MHS § 81 teine lause), kuivõrd maamaksuga seonduvat ei ole vaatamata kohtu selgitustele esile toodud ega tõendatud.
19.Maakohus arvestas juurdepääsu tingimuste määramisel sellega, et avaldaja kinnistu on ärimaa, mida avaldaja on kasutanud ja plaanib edaspidi kasutada avaliku parkimisteenuse osutamiseks. Selleks, et tagada kinnistu sihtotstarbeline kasutamine, asus maakohus seisukohale, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. Maakohus ei pidanud vajalikuks sõidukite kaalupiirangu kehtestamist, kuivõrd pooled ei ole sellisele vajadusele selgesõnaliselt viidanud ega asjakohaseid asjaolusid tõendanud. Juurdepääsutee hooldamise kohustuse jättis maakohus avaldaja kanda.
2-19-2219 Määruskaebus
20.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, milles avaldus rahuldati osaliselt, määrati juurdepääsuala laius, tasu ja menetluskulude jaotus, ning uue määrusega rahuldada avaldus täielikult ja määrata, et juurdepääsuõigusega koormatud ala laius on 4 m ja pindala 140 m2 ja tasu 100 eurot aastas ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Lisaks palub avaldaja parandada resolutsiooni p-s 7 ebatäpsus.
21.Avaldaja ei nõustu järeldusega, et tema avaldus rahuldati osaliselt. Avaldaja taotles juurdepääsu määramist Narva mnt 4a kinnistult avalikult kasutatavale Narva maanteele üle Narva mnt 4 kinnistu ja sellise avaldaja soovi kohus sisuliselt ka rahuldas. Teisi juurdepääsuteid oli avaldaja kohustatud taotlema tulenevalt kohtupraktikast, kuna kohus peab kaaluma kõiki võimalikke juurdepääsuteid.
22.Avaldaja ei nõustu määratud juurdepääsutee laiuse ja pindalaga. Vastavalt standardi EVS 812-7:2018 „Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ p-le 14.1.4 peab Päästeametile olema tagatud kustutustööde ja päästetööde tegemiseks kinnistule juurdepääsutee minimaalselt laiusega 3,5 m, et päästeautodele oleks tagatud ligipääs kinnistule tulekahju, õnnetuse vms korral. Selline tulekahju või õnnetus võib aset leida ka avaldaja kinnistul asuvas parklas, mis on samuti ehitis. Juurdepääsutee laiuse küsimust ei arutatud 27.06.2019 ja 19.12.2022 ärakuulamistel või muul viisil, mistõttu on maakohtu vastav lahend üllatav. Kuivõrd juurdepääsutee soovitud laiuse osas ei tekkinud menetlusosaliste vahel vaidlust ega kohtul selle kohta küsimusi, siis on kohatu maakohtu etteheide, et avaldaja ei selgitanud, miks peab juurdepääsutee laius olema 4 m. Maakohus ei ole juurdepääsutee laiuse määramisel arvestanud päästesõidukite laiusega, mis on rohkem kui tavapärase veoki laius 2,5 m. Kuivõrd juurdepääsutee peaks olema vähemalt 3,5 m lai, siis peaks juurdepääsutee pindala olema vähemalt 122,5 m2. Avalduse järgi peaks juurdepääsutee olema 4 m lai ja juurdepääsutee pindala 140 m2.
23.Avaldaja ei nõustu määratud juurdepääsu tasu suurusega. Maakohus määras juurdepääsutee tasu selliselt, nagu kasutaks juurdepääsuteed üksnes avaldaja ja tema kinnistu kasutajad. Tasu määramisel tuleb arvestada asjaolu, et avaldaja kinnistule suunduv liiklus kulgeks Narva mnt 4 kinnistul mööda siiani kasutatavat sõiduteed, nagu seda kasutavad ka sõidukid, kes pargivad Narva mnt 4 kinnistul või läbivad seda kinnistut. Lisaks tuleb arvestada asjaolu, et Harju Maakohtu 16.03.2022 määruse alusel on tsiviilasjas 2-19-19570 määratud tasuline juurdepääsuala Gonsiori tn 3a kinnistule üle Narva mnt 4 kinnistu, mistõttu puudutatud isik juba saab sama juurdepääsuala eest hüvitist 6500 eurot aastas. Topelttasu määramine sama juurdepääsuala eest ei ole põhjendatud. Lisaks kasutavad Narva mnt 4 kinnistut juurdepääsuteena Narva mnt 2 kinnisasjal parkijad. Avaldaja jääb oma seisukoha juurde, et iga-aastane kasutuseelise ja omandiõiguse riivega seotud tasu, sh kulud maamaksule, hooldusele jms, on põhjendatud maksimaalselt 100 eurot aastas.
24.Maakohus on määruse resolutsioonis ekslikult asendanud vale isiku tahteavalduse kohtumäärusega.
25.Avaldaja ei nõustu menetluskulude jaotusega, kuna avaldus sisuliselt rahuldati. Õiglane ja põhjendatud oleks jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel. Maakohus selgitas, et puudutatud isik ei tõendanud menetluses oma väiteid, samuti oli puudutatud isiku taotletud ekspertiisi läbiviimine ebamõistlik ja jäi tegemata. Samas tuli avaldajal esitada täiendavaid seisukohti ja küsimusi võimalikele ekspertidele, milleks puudus tegelikult vajadus.
2-19-2219 Menetlusosaliste seisukohad
26.Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja uue tõendi vastu võtmata. Menetluse edasine käik
27.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
28.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel tühistada juurdepääsutasu suuruse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega määrab juurdepääsutasu suuruseks 2295 eurot aastas. Ringkonnakohus parandab ebatäpsuse maakohtu resolutsiooni p 7 teises lauses. Muus osas jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 654 lg 22 ja § 659 alusel esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni terviklikus sõnastuses. Ringkonnakohus jätab tervikresolutsioonist välja maakohtu korralduse määruse kättetoimetamise kohta, kuna määruse kättetoimetamise sätestab TsMS § 479 lg 2.
29.Ringkonnakohus lahendab esmalt määruskaebemenetluses esitatud taotluse tõendi vastuvõtmiseks. Avaldaja on määruskaebemenetluses esitanud täiendava tõendi – standard EVS 812-7:2018 „Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“. Esitatud tõend on TsMS § 662 lg 3 järgi lubatav. Ringkonnakohus võtab esitatud tõendi asja materjalide juurde.
30.TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse põhjal maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja esitas määruskaebuse juurdepääsutee laiuse (sh pindala) ja tasu ning menetluskulude jaotuse osas. Juurdepääsu asukoha ja muude tingimuste määramise osas ei ole määrust vaidlustatud. Seega kontrollib ringkonnakohus, kas maakohtu määratud juurdepääsutee laius ja tasu ning menetluskulude jaotus on seaduslik ja põhjendatud. Kuigi ülejäänud osas ei ole maakohtu määrust vaidlustatud, juhib ringkonnakohus tähelepanu juurdepääsu talumise kohustuse ja selle eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelisele seotusele. Riigikohtu seisukoha järgi saavad nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 11).
31.Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha juurdepääsutee laiuse osas. Avaldajale on arusaamatu, miks on maakohus määranud juurdepääsu laiuseks 3 m, kui avaldaja taotles juurdepääsu laiusega 4 m ja selle üle maakohtus ei vaieldud.
31.1.Juurdepääsu määramise avalduse lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 6181 lg 1). Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka juurdepääsu määramise menetluses hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti nende hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid, samuti nõudma vajaduse korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel. Samas ei seisne uurimispõhimõtte esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises ja tõendite otsimises.
2-19-2219
31.2.Avaldaja on juurdepääsu taotlemisel lähtunud enda kinnistu sihtotstarbest (ärimaa) ja enda äritegevuse vajadusest, s.o soovist pakkuda enda kinnistul parkimisteenust. Ka määruskaebuses ei väida avaldaja, et tema või tema kliendid ei saaks määratud juurdepääsuteed läbida selle laiuse tõttu. Määruskaebuse esitanud avaldajat on kogu menetluse vältel esindanud vandeadvokaat ja avaldajal oli võimalik põhjendada laiema juurdepääsutee vajadust. Vajadust määrata avaldaja kinnisasjale pääsemiseks 4 m laiune tee, tuleb eraldi põhjendada. Avaldaja ei ole seda vajadust põhjendanud.
31.3.Määruskaebuse lisana esitatud tõendile tuginedes väidab avaldaja, et juurdepääsutee laius peab olema 4 m, kuna vastavalt standardi EVS 812-7:2018 „Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ p-le 14.1.4 peab Päästeametile olema tagatud kustutustööde ja päästetööde tegemiseks kinnistule juurdepääsutee minimaalselt laiusega 3,5 m. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole viidatud standardi näol tegemist õigusaktiga, s.t õiguslikult siduva eeskirjaga. Kuivõrd avaldaja kinnistu on hoonestamata, ei ole põhjendatud praegusel juhul määrata ehitistet tuleohutust reguleeriva standardi tingimustele vastavat juurdepääsu.
31.4.Lisaks selgitab ringkonnaohus, et AÕS § 156 alusel ei määrata juurdepääsu päästeautodele. Juurdepääs määratakse kinnisasja omanikule, kellel puudub vajalik juurdepääs. Teenindustranspordi, sh päästesõidukite poolt eratee kasutamise vajadust ei saa lugeda mõjuvaks põhjuseks juurdepääsu tagamiseks ja määramiseks, sest päästesõidukitele on tagatud juurdepääs avaldaja hoone juurde üle puudutatud isiku kinnisasja päästeseaduse § 132 lg-te 2 ja 3 alusel (vt ka RKTKo 19.02.2014, 3-2-1-172-13, p 11; RKTKo 21.05.2008, 3-2-1-41-08, p 21). Hädaseisundis tagab puudutatud isiku kinnisasja kasutamise ka tsiviilseadustiku üldosa seadus § 141. Avaldaja väide, et tema kinnistul asuvas parklas võib tulekahju või õnnetus aset leida, on niivõrd üldsõnaline, et ei võimalda järeldada, et selleks on vaja kinnistule 4 m laiune juurdepääs määrata.
32.Järgmisena kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust määratud juurdepääsutasu osas.
32.1.AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.3 ja 15.4 ning nendes viidatud kohtulahendid).
32.2.Juurdepääsutasu on võimalik arvutada valemi järgi, mis võtab arvesse seda, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe, RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5 toodud valem). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.5 ja 15.6).
32.3.Kohus saab juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tugineda ka TsMS §-le 233, kui menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.6).
2-19-2219
32.4.Maakohus selgitas 19.02.2019 määruses juurdepääsutasu määramisega seotud Riigikohtu praktikat, samuti arutas maakohus juurdepääsutasu määramisega seotud asjaolusid 27.06.2019 ja 19.12.2022 toimunud ärakuulamistel ning tegi menetlusosalistele ettepaneku esitada kohtule tõendid, mis võimaldavad määrata õiglase juurdepääsutasu. Puudutatud isik ei avaldanud maakohtule andmeid ega tõendeid, mille alusel tasu arvutada. Puudutatud isik ei tõendanud, et taotletav juurdepääs vähendaks puudutatud isiku kinnistu väärtust, puudutatud isik kaotaks kasutuseelise või tal jääks saamata tulu (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.4). Puudutatud isik taotles küll ekspertiisi läbiviimist Riigikohtu poolt viidatud valemi alusel väljaarvutatava juurdepääsutasu leidmiseks, kuid vastava ekspertiisi läbiviimine oleks ekspertide hinnangul olnud seotud ebamõistlike raskustega. Avaldaja on olnud läbivalt seisukohal, et mõistlik juurdepääsu tasu on 100 eurot, kuid on jätnud selle kujunemise selgitamata. Seega oli ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul tegemist sellise olukorraga, kus maakohus sai otsustada juurdepääsutee talumise tasu suuruse üle siseveendumuse alusel.
32.5.Kolleegiumi hinnangul on maakohtu määratud aastatasu 3060 eurot iseenesest mõistliku suurusega, arvestades, et asjas on esile toodud, et Gonsiori 3a kinnistule on tagatud juurdepääs üle puudutatud isiku kinnistu jõustunud kohtulahendi alusel aastatasuga 6500 eurot (dtl 577) ja avaldaja taotleb juurdepääsu oma kinnistule parkimisteenuse osutamise eesmärgil, s.t avaldaja poolt planeeritav juurdepääsutee kasutamine hakkab olema intensiivne.
32.6.Samas on ringkonnakohtu arvates põhjendatud määruskaebuse väide, et juurdepääsutasu määramisel tuleb arvestada, kas juurdepääsuteed kasutavad lisaks avaldajale ka teised naaberkinnistute omanikud. Riigikohtu praktikast lähtudes tuleb olukorras, kus juurdepääsuteed kasutab mitu isikut, võtta tasu suuruse määramisel arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb eelduslikult pidada võrdseteks ja seda olenemata sellest, kas tee omanik nõuab tasu ka teistelt kasutajatelt või mitte (RKTKm nr 3-2-1-170-12, p 12; RKTKo nr 3-2-1-90-11, p 12).
32.7.Avaldaja on esile toonud, et vähemalt osaliselt kasutatakse sama juurdepääsuteed avalikult teelt ka Gonsiori 3a kinnistule pääsemiseks ning samuti kasutavad juurdepääsuala Narva mnt 2 ja Narva mnt 4 kinnistutel parkijad. Maakohus ei ole juurdepääsutasu määramisel nimetatud asjaolu arvesse võtnud. Ringkonnakohtu hinnangul saab juurdepääsutasu määramisel esile toodud ja tõendatud asjaoludel arvesse võtta, et Gonsiori 3a kinnistule on tagatud juurdepääs üle puudutatud isiku kinnistu. Asjaolu, et juurdepääsuteed kattuvad väravast Narva mnt poole jääval alal, möönab vastuses määruskaebusele ka puudutatud isik. Maakohtu määruse lisaks oleva plaani kohaselt kattub avaldaja kinnistule pääsemiseks määratud juurdepääsuala umbes pooles ulatuses Gonsiori 3a kinnistule pääsemiseks määratud juurdepääsualaga. Seega, võttes arvesse maakohtu määratud aastatasu 3060 eurot ja asjaolu, et umbes poolt juurdepääsuteest kasutab avaldaja üksinda ja poolt juurdepääsuteed kasutavad avaldaja ja Gonsiori 3a kinnistu omanik eelduslikult võrdsetes osades ühiselt, on põhjendatud aastatasu 2295 eurot (1560 + 1560/2). Avaldaja ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendanud määruskaebuses oma seisukohta, kuidas peaks kohus jõudma seisukohale, et mõistlik juurdepääsu tasu on 100 eurot aastas.
33.Avaldaja on määruskaebuses põhjendatult juhtinud tähelepanu veale maakohtu määruse resolutsioonis.
33.1.TsMS § 447 lg 2 kohaselt parandab kohus igal ajal otsuses kirja- ja arvutusvead ning ilmsed ebatäpsused, mis ei mõjuta otsuse sisu. Vead parandab kohus määrusega.
2-19-2219
33.2.Vaidlustatud määruse põhjenduste p-s 59 leidis maakohus, et Narva mnt 4 kinnistu omaniku nõusolek tuleb kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega, kuid määruse resolutsiooni p-s 7 teises lauses märkis, et asendatakse Puruplast OÜ tahteavaldus.
33.3.Tegemist on ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta määruse sisu, kuivõrd maakohus on ekslikult märkinud määruse resolutsiooni menetlusvälise isiku nime. Seetõttu parandab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni p 7 teises lauses ilmse ebatäpsuse ja loeb selle õigeks järgmises sõnastuses: „Asendada Office Building Holding OÜ tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.“
34.Avaldaja seisukoht, et tema avaldus rahuldati täielikult, ei ole põhjendatud. Maakohus määras juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnistu, kuid mitte täpselt sellisel trajektooril ja sellise tasuga nagu avaldaja taotles ning ei pidanud põhjendatuks avaldaja taotlust eemaldada Narva mnt 4 kinnistule paigaldatud metallist piirdeaed ja värav. Seega on maakohus õigesti määruse resolutsiooni märkinud, et avaldus rahuldatakse osaliselt. Avaldaja on esitanud määruskaebuse maakohtu määruse peale, kuna avaldaja ei ole määratud juurdepääsu tingimustega nõus. Ringkonnakohus pidas avaldaja määruskaebust põhjendatuks üksnes osaliselt.
35.Viimasena võtab ringkonnakohus seisukoha menetluskulude jaotuse osas.
35.1.TsMS § 172 lg 1 teine lause annab hagita menetluses kohtule ulatusliku diskretsiooniõiguse otsustamaks, kelle kanda on asjaolusid arvestades õiglane menetluskulud jätta. Ka Riigikohus on selgitanud, et hagita asja menetluse kulude jaotuse otsustab maakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel lähtudes mh õiglusest (RKTKo 11.03.2015, 3-2-1-87-14, p 29). TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamisel teeb kohus diskretsiooniotsuse, mida kõrgema astme kohus saab tühistada vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (RKTKm 13.05.2020, 2-16-5794, p 12).
35.2.Maakohus selgitas, et kuigi menetlus toimus avaldaja huvides, rahuldas kohus avalduse osaliselt ja seetõttu oli põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus nõustus eespool maakohtuga selles, et avaldus rahuldati osaliselt. Maakohtu seisukoha kujunemine on järgitav ja ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire, jättes menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
36.Ringkonnakohus leiab, et kuna määruskaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta samuti TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Kui menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda, siis puudub vajadus nende rahaliseks kindlaksmääramiseks.
37.TsMS § 178 lg 1 esimese lause järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
2-19-2219
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.