Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

ASJAOLUD

alusel ning kasutavad neid oma koduna. Tartu Maakohtu menetluses on hagejate I – III hagid kostja I vastu korteriomandite üleandmiseks kohustamise ja selleks vajalike käsutustehingute tegemiseks (tsiviilasi nr 2-21-9940). Kohtutäitur on algatanud täitemenetluse täiteasjas nr 193/2021/806, milles sissenõudjaks on kostja II ja võlgnikuks kostja I. Kostja II kasuks on seatud hüpoteek. Arestimisakti kohaselt asub kohtutäitur tulenevalt ühishüpoteekidest müüma korteriomandeid ühiselt hinnaga 243 680 eurot. Kohtutäitur edastas hagejatele täitmisavalduse juurde kuuluvad Tamula Kodu OÜ ja kostja II vahelise 6. juuni 2019 lepingu, samuti kostja I ja kostja II vahelise 5. augusti 2020 laenulepingu nr 50820 (edaspidi laenuleping). Hagejatel on TMS § 222 lg 1 alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue kostjate vastu. Lisaks on hagejatel AÕS § 349 lg 1 alusel nõue kostja II vastu hüpoteegi kustutamiseks. Laenulepingu on allkirjastanud üksnes kostja II. Ka siis, kui laenuleping on allkirjastatud mõlema kostja poolt, ei ole tagatavat nõuet tekkinud – kostja II ei ole kostjale I selle laenulepingu alusel reaalselt laenu andnud. Seda on kinnitanud ka kostja II ise. Asjaolu, et kostja II on sõlminud laenulepinguid Tamula Koduga, ei ole praeguse vaidluse lahendamisel oluline. Lisaks puudub kostjate vahel ka nõuetekohane notariaalselt tõestatud tagatiskokkulepe ehk kokkulepe selle kohta, milliseid nõudeid hüpoteek tagab. Tagatav nõue peab olema määratletud. Eelneva tõttu ei taga kostja II kasuks seatud hüpoteek mistahes nõudeid ning tegemist on nn „tühja“ hüpoteegiga. Hagejal IV on hüpoteegi kustutamise nõue ka AÕS § 63 lg 5 alusel. Hüpoteek on 5. augusti 2020 kinnistamisavalduse alusel kantud sisse 18. augustil 2020. Hageja IV kasuks seatud eelmärge omandiõiguse üleandmise tagamiseks on kantud kinnistusraamatusse 12. augustil 2019, seega enne hüpoteeki. Hüpoteek kahjustab hageja IV kasuks seatud eelmärget ja täitemenetluses tehtavad käsutused on igal juhul tühised (AÕS § 63 lg 3).

MAAKOHTU OTSUS

Vaidlust ei ole selles, et kohtutäitur on algatanud täitemenetluse täiteasjas nr 193/2021/806, milles sissenõudjaks on kostja II ja võlgnikuks kostja I, nõude suuruseks on 84 873 eurot ning nõue on tagatud hüpoteegiga. Kohtutäitur arestis täitemenetluses XXXXXXXXX hoones asuvad korteriomandid nr-d 13, 16, 43 ja 52 (vt 1. detsembri 2021 arestimisakt, dtl 34 – 54). Vaidlust ei ole ka selles, et korteriomandite omanikuks on kostja I, ning korteriomanditele on seatud 300 000 euro suurune ühishüpoteek kostja II kasuks (dtl 35 – 52). Hagejad on esitanud kostja I vastu hagi omandi üleandmise kohustamiseks ja selleks vajaliku käsutustehingu tegemiseks või kahju hüvitamiseks (tsiviilasi nr 2-21-9940; peatatud). TMS § 222 lg 1 kohaselt võib kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, eriti omandiõigus või piiratud asjaõigus, esitada hagi vara arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks kohtule, kelle tööpiirkonnas sundtäitmine toimub. Kohus on eelnevalt leidnud, et hagejatel on sundtäitmise esemete (korteriomandite) suhtes sundtäitmist takistav õigus ja seega tuleb jaatada nende õigust sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamiseks (vt 4. märtsi 2022 määruse p 15). AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kohus on eelnevalt leidnud, et kuigi hagejad ei ole praegusel ajal korteriomandite omanikud, võib neil omandiõigus tekkida tsiviilasja nr 2-21-9940 menetlemise tulemusena, ning seega tuleb jaatada hagejate õigust esitada hagi AÕS § 349 lg 1 alusel (vt 4. märtsi 2022 määruse p 17). Hagejad on kolmandate isikutena esitanud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (TMS § 222 lg 1). Samuti on nad esitanud hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise hagi AÕS § 349 lg 1 alusel. Hüpoteek on seatud kostja II kasuks ning see tagab kostjate I ja II vahel sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid. Sellises olukorras tuli hagejatel põhistada, miks tegemist on nö „tühja hüpoteegiga“ ehk sellise hüpoteegiga, mis tegelikkuses ei taga reaalseid nõudeid. Kuivõrd hagejad ei ole laenulepingu pooleks, ei saa hagejatelt eeldada vastavate tõendite esitamist. Kostjatel oli seejärel võimalus põhistada ja ka tõendada, et hüpoteek tagab kostja II nõudeid kostja I vastu. Nii sundtäitmise lubamatuks tunnistamise kui ka hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise nõude juures on hagejad tuginenud sellele, et kostjad ei ole laenulepingut allkirjastanud (seega ei ole laenulepingut sõlmitud), kostja I ei ole laenu saanud, puudub nõutav notariaalselt tõestatud tagatiskokkulepe, ning seega on tegemist nö tühja hüpoteegiga. Laenulepingu allkirjastamise kohta märgib kohus järgmist. Hagejad on esitanud kohtule laenulepingu (hagiavalduse lisa nr 7; dtl 74 – 77), mille on allkirjastanud üksnes kostja II seaduslik esindaja. Samas on kostja II esitanud kohtule ka mõlema kostja allkirjastatud laenulepingu (vt kostja II määruskaebuse lisa nr 1; dtl 182 – 185). Kohtu hinnangul ei ole oluline, et kohtutäitur edastas hagejatele vaid ühepoolselt allkirjastatud lepingu. Kohtule on esitatud mõlema kostja poolt allkirjastatud laenuleping. Kuivõrd laenuleping on allkirjastatud digitaalselt, ei saa tekkida kahtlust selle allkirjastamise ajas. Eelneva tõttu ei nõustu kohus hagejatega selles, et laenulepingut ei ole sõlmitud.

Laenulepingu p 1.1.1 kohaselt annab kostja II kostjale I laenu kogusummas 148 985 eurot, mille kostja I kohustub kostjale II koos intressidega tagastama laenulepingus toodud tingimustel. Laenulepingu p 1.1.2 kohaselt kinnitab lepingu allkirjastamisega kostja I, et on laenusumma täies mahus enda kasutusse ja käsutusse saanud. Samas on kostjad praeguses asjas selgitanud, et kostja II ei ole küll kostjale I laenu andnud, kuid omandades vaidlusalused korterid, omandas kostja I ka Tamula Koduga sõlmitud laenulepingust tulenevad kohustused. Selliselt sõlmisid kostja II ja Tamula Kodu 4. juunil 2019 laenulepingu nr 30619 (vt kostja II 6. mai 2022 menetlusdokumendi lisa nr 1; dtl 360 – 362), millega kostja II andis Tamula Kodule 80 000 eurot laenu. Kohtule on esitatud ka vastav maksekorraldus (sama menetlusdokumendi lisa nr 2; dtl 364). 13. septembri 2019 ja 29. mai 2020 laenulepingu lisadega (sama menetlusdokumendi lisad nr 3 ja 5; dtl 366 ja 370) on Tamula Kodule antud laenusummat suurendatud (30 000 euro ja 25 000 euro võrra). Kohtule on esitatud ka vastavad maksekorraldused (sama menetlusdokumendi lisad nr 4 ja 6; dtl 368 ja 372 ). Kokku on kostja II andnud Tamula Kodule 135 000 eurot laenu (80 000 + 30 000 + 25 000). Kuivõrd Tamula Kodu ei olnud võimeline laenu tagastama, siis sõlmisid kostja II ja Tamula Kodu 6. juunil 2020 laenulepingu nr 60620 (kostja II 6. mai 2022 menetlusdokumendi lisa nr 7; dtl 374 – 376), millega refinantseeriti laenulepingust nr 30619 tulenevad Tamula Kodu kohustused (6. juuni 2020 seisuga 144 913 eurot). Samuti on kohtule esitatud kostja II ja Tamula Kodu vahel 4. juunil 2019 sõlmitud notariaalne kinnistu hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping (vt hagiavalduse lisa nr 6; dtl 3 – 8). Sellega seati XXXXXXXXX asuva kinnistu kohta avatud registriosa IV jao esimesele vabale järjekohale hüpoteek summas 300 000 eurot, mis tagas laenulepingust nr 30619 ja selle lisadest ning poolte vahel tulevikus sõlmitavatest lepingutest tulenevaid kostja II nõudeid. Vaidlust ei ole selles, et 5. augustil 2020 omandas kostja I Tamula Kodult hüpoteegiga koormatud korteriomandid. Kohtule on esitatud korteriomandite müügileping (kostja II määruskaebuse lisa nr 2; dtl 188 – 255). Kostjad on selgitanud, et seetõttu sõlmisidki nad

Hüpoteegi seadmise lepingu p 11.2 kohaselt leppisid kostja I ja kostja II kokku, et kehtima jääb kinnistute igakordsete omanike kohustus alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Kohtu hinnangul on kostjad praegusel juhul tõendanud, et kostja II kasuks seatud hüpoteek tagab reaalseid nõudeid, ning seega ei ole tegemist „tühja“ hüpoteegiga. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et kostja II oli andnud laenu korteriomandite esialgsele omanikule Tamula Kodule. Laenu andmist Tamula Kodule ei ole hagejad ka vaidlustanud. Siinkohal ei nõustu kohus hagejatega selles, et kostja II ja Tamula Kodu vaheline laenusuhe ei ole praeguses asjas oluline. Menetluses ei ole kostjad kordagi väitnud, et nende vahel sõlmitud laenulepingu alusel oleks laenu antud. Vastupidi, kostjad on selgitanud, et laenulepingu alusel ei ole kostja II kostjale I laenu andnud, kuid kuivõrd kostja I omandas Tamula Kodult hüpoteegiga koormatud korterid, siis võttis kostja I Tamula Kodult üle kohustused kostja II ees. Sellises olukorras tuleb kohtul arvestada ka kostja II ja Tamula Kodu vahelist laenusuhet. Praeguses asjas ei ole menetlusosalised (sh hagejad) tuginenud sellele, et Tamula Kodu oleks laenulepingust ja selle lisadest tulenevaid kohustusi kostja II ees täitnud. Kostja II on selgitanud, et Tamula Kodu ei suutnud laenukohustusi täita. Olukorras, kus Tamula Kodu ei olnud laenusuhtest tulenevaid kohustusi kostja II ees täitnud, nende kohustuste täitmise tagamiseks oli korteriomanditele seatud ühishüpoteek, ja kostja I omandas Tamula Kodult hüpoteegiga koormatud korterid, võttis kostja I üle ka Tamula Kodu kohustused kostja II ees. Kohustuste ülevõtmine nähtub kohtu hinnangul ka hüpoteegi seadmise lepingu p-st 5.3. Kohus ei nõustu hagejatega selles, et hüpoteegi seadmise lepingus puudub notariaalselt tõestatud tagatiskokkulepe ehk kokkulepe selle kohta, milliseid nõudeid hüpoteek tagab. Lepingu p-s 11.1 on märgitud, et 300 000 euro suuruse ühishüpoteegiga on tagatud kõik kostja II nõuded kostja I vastu, mis tulenevad kostjate vahel sõlmitud laenulepingust nr 50820 ja selle lisadest. Seega nähtub lepingust kokkulepe selle kohta, milliseid nõudeid hüpoteek tagab. Praeguses asjas on hagejad tuginenud sellele, et kostja I ei ole kostjalt II laenu saanud, kostja II kasuks seatud hüpoteek ei taga mingeid reaalseid nõudeid ja seega on tegemist „tühja“ hüpoteegiga. Selliselt on hagejad seisukohal, et kostjal II ei ole üldse mingit nõuet, mida täitemenetluses täita saaks. Kostja II on esitanud nõude arvestuse (vt kostja II 6. mai 2022 menetlusdokumendi lisa nr 8; dtl 376). Hagejad ei ole kostja II nõude suuruse osas vastuväiteid esitanud (sh ei ole esitanud omapoolset arvutuskäiku). Eelnevat arvestades nõustub kohus kostjaga II selles, et praeguses asjas ei pea kohus analüüsima kostja II nõude suurusega seonduvat. Kohtule on esitatud pangakonto väljavõte (kostja II 25. jaanuari 2022 menetlusdokumendi lisa nr 1, dtl 290), millest nähtuvad kolmandate isikute (notarite või ostjate) kanded kostjale II seoses XXXXXXXXX asuvate korteritega. Kostja II on selgitanud, et ühishüpoteegiga koormatud korterite võõrandamisel on kostja I nende isikute kaudu teinud makseid kostjale II, mille tulemusena on vähenenud laenulepingust tulenevad nõuded. Hagejad on seisukohal, et pangakonto väljavõte ja kolmandate isikute tehtud maksed ei tõenda laenu tagastamist (ja sellega ka laenu olemasolu). Kohus sellega ei nõustu. Pangakonto väljavõttest nähtub, et need kanded on tehtud seoses XXXXXXXXX asuvate korteritega. Kostja II on välja toonud, et need korterid olid koormatud ühishüpoteegiga, ning hagejad ei ole selles osas vastuväiteid esitanud. Ühishüpoteegiga koormatud korteri võõrandamisel on kohtu hinnangul loogiline ka see, et notar või ostja kannab osa ostuhinnast hüpoteegipidajale ehk

kostjale II, mis omakorda vähendab kostja I laenulepingust tulenevat kohustust. Laenukohustuse vähenemine nähtub ka kostja II esitatud arvestusest (vt kostja II 6. mai 2022 menetlusdokumendi lisa nr 8; dtl 376). Hagejad ei ole välja toonud ühtegi muud põhjust, miks kolmandad isikud on kostjale II selliseid kandeid teinud. Kohtu hinnangul kinnitab kostja II pangakonto väljavõte seda, et kostja I on kolmandate isikute kaudu laenu tagastanud, ning see kinnitab omakorda laenu olemasolu. Hageja IV on esitanud nõude hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ka AÕS § 63 lg 5 alusel. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Sama paragrahvi kolmanda lõike esimese lause kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. AÕS § 63 lg 5 kohaselt, kui käsutamine on 3. ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks hageja IV kasuks on kantud kinnistusraamatusse 19. augustil 2019 (vt kinnistusraamatu väljavõte; hagiavalduse lisa nr 5; dtl 69 – 72). Kohus ei nõustu hagejatega selles, et kostja II kasuks seatud hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud alles 18. augustil 2020 (pärast eelmärget). Kinnistusraamatust nähtub, et hüpoteek on kantud 11. juulil 2019 (enne eelmärget) ning 5. augusti 2020 notariaalse lepinguga üksnes muudeti tagatiskokkulepet. Sellises olukorras tuleb kohtu hinnangul lähtuda sellest, et kostja II kasuks on ühishüpoteek kantud kinnistusraamatusse enne eelmärget. Eelneva tõttu jätab kohus hagejate hagi kostjate I ja II vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 193/2021/806 rahuldamata. Samuti jätab kohus rahuldamata hagejate hagi kostja II vastu hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

tulenevad kohustused. Tegelikkuses ei saanud nimetatud asjaoludest kohustuste üleminekut tuvastada. Menetluses ei ole tõendatud lepingu olemasolu, mille alusel oleks saanud kostja üle võtta Tamula Kodu OÜ kohustused. Sellise lepingu olemasolule ei ole kostjad ka tuginenud. Maakohus jättis tuvastamata hüpoteegi tagamiskokkuleppe kehtiva sisu. Maakohus on tagamiskokkuleppe kehtiva sisu küll välja toonud, kuid jätnud sellega lahendi tegemisel arvestamata, mistõttu on järeldatav, et maakohus pidas ka varasemat tagamiskokkulepet kehtivaks. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et kostja II pangakonto väljavõttega on tõendatud, et kostjale II tagastati kostja I laenu kostja I eest. Tegelikkuses see kontoväljavõtetest vähimalgi määral ei nähtu. Otsusest pole võimalik aru saada, kas kohtu hinnangul kehtib hüpoteegi tagamiskokkulepe muudetud kujul (kuna kohus on tagamiskokkuleppe sisu lahendis esitanud) või kehtib ka algne tagamiskokkulepe, kas kohus loeb laenulepingut nr 50820 lepinguks, millega kostja I võttis üle Tamula Kodu laenu (kuna kohus luges, et kehtiva tagamiskokkuleppega on Tamula Kodu kohustused kostja II ees tagatud) või loeb kohus, et kohustused läksid üle korteriomandite müügilepingu sõlmimisega (mida kohus on lahendis korduvalt väitnud, kuigi müügilepingutes seda kokkulepet ei ole) ning kuidas kohus sellisele järeldusele jõudis, sh millistele õigusnormidele ja tõenditele tuginedes; milliste tõendite alusel jõudis kohus järeldusele, et kostjale II tagastati kostja I laenu kostja I eest, kui kostja II pangakonto väljavõttest see ei nähtu. Maakohus järeldas müügilepingu sõlmimisel piiratud asjaõiguste ja hüpoteegi kinnistusraamatusse alles jätmisest, et kostja I võttis üle Tamula Kodu laenulepingust tulenevad kohustused. Vastav järeldus on vastuolus hüpoteegi mitteaktsessoorsuse põhimõttega (AÕS § 325 lg 4) ning VÕS § 175 sätestatud kohustuste ülevõtmise või VÕS § 179 sätestatud lepingu ülevõtmise regulatsiooniga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

esitatud tõendite alusel põhjendatult, et kostja I on laenulepinguga nr 50820 võetud kohustust osaliselt täitnud. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate väitega, et maakohtu järeldus, et kostja I võttis üle Tamula Kodu kohustused on vastuolus hüpoteegi mitteaktsessoorsuse põhimõttega (AÕS § 325 lg 4) ning VÕS § 175 sätestatud kohustuste ülevõtmise või VÕS § 179 sätestatud lepingu ülevõtmise regulatsiooniga. Ringkonnakohus möönab, et asjas ei ole esitatud tõendeid Tamula Kodu kui lepinguliste kohustuste üleandja ja kostja I kui kohustuse ülevõtja ning kostja II kui lepingu teisepoole kokkuleppe kohta. VÕS § 179 kommetaaride kohaselt on säte dispositiivne, kuid sätestatust kõrvalekalduvate kokkulepete kehtivuseks on siiski üldjuhul vajalik lepingu üleandja, lepingu ülevõtja ja teise lepingupoole vahelist kokkulepet (vt. P. Varul, jt Võlaõigusseadus I kommenteeritud väljaanne, Tallinn : Juura 2016, lk 876). Ringkonnakohus leiab, arvestades konkreetse vaidluse faktilisi asjaolusid, et käesoleval juhul oleks lepingu ülevõtmine kehtiv ka juhul, kui üleandjaga kokkulepe ei ole kirjalikult vormistatud ja selle kokkuleppe puudumine ei anna alust hagejate nõudeid rahuldada.

/digitaalselt allkirjastatud/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.