Margaux OÜ hagi National Heritage Foundation OÜ vastu vara väljaandmise ja kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagi hind 32 805,42 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Margaux OÜ (registrikood 12606481; asukoht Suur-Kloostri tn 2-3, Tallinn 10133) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Teele Viilup (e-post [email protected]) Kostja: National Heritage Foundation OÜ (registrikood 11962765; asukoht Ahtri tn 6a-5/1, Tallinn 10151) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres (e-post [email protected])
Asja läbivaatamine
Avalik kohtuistung 02.05.2022, 05.10.2022 ja 12.12.2022, edasi kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Jätta Margaux OÜ 17.01.2023 vastuväide kohtu tegevuse peale rahuldamata.
2.Rahuldada Margaux OÜ hagi National Heritage Foundation OÜ vastu vara väljaandmiseks osaliselt.
3.Mõista söegrill Big Green Egg L ning 36 välitooli Olimpia National Heritage Foundation OÜ ebaseaduslikust valdusest Margaux OÜ seaduslikku valdusesse.
4.Jätta rahuldamata Margaux OÜ hagi National Heritage Foundation OÜ vastu 2 õuetelgi Pagoda London 3x3m-6x6m väljanõudmiseks, kuivõrd kostjal on õigus kohaldada nende esemete suhtes pandiõigust.
5.Jätta Margaux OÜ hagi National Heritage Foundation OÜ vastu kahju hüvitamiseks rahuldamata. Menetluskulud
6.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hageja Margaux OÜ esitas 09.06.2021 Harju Maakohtule hagi kostja National Heritage Foundation OÜ vastu vara välja mõistmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest (tsiviilasi nr 221-9217). Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Margaux OÜ ja National Heritage Foundation OÜ 07.02.2015 üürilepingu, millega kostja andis hageja kasutusse ruumid xxx ning hageja tasus kostjale üüripinna kasutamise eest igakuiselt tasu. Leping oli sõlmitud tähtajalisena, kuid muutus 09.07.2020 tähtajatuks ning 2020 detsembris leppisid pooled kokku, et leping lõppeb 05.01.2021. Kostja saatis 25.02.2021 hagejale nõudekirja, milles väitis ebaõigesti, et hageja ei ole üüripinnalt välja kolinud ja jätkab selle kasutamist ning nõudis hagejalt 1 564,60 euro hüvitamist 2021 jaanuari kommunaalkulude eest. Kostja väitis täiendavalt, et hageja andis kostjale üle kahjustatud seadmed, millest tingituna on kostjale tekkinud kahju summas 5 000 eurot. Lisaks esitas kostja nõude vabastada üüripind hagejale kuuluvatest asjadest, teatades samas, et rakendab kostja poolt esitatud rahalise nõude rahuldamiseni hageja omandis oleva, kuid kostja territooriumil paikneva õuetelgi suhtes üürileandja pandiõigust.
2.Hageja vastas kostjale 10.03.2021 ning selgitas muuhulgas, et hageja tagastas üüripinna valduse juba 05.01.2021. Samas 10.03.2021 kirjas avaldas hageja ühtlasi, et kostja rahaline nõue summas 5 000 eurot on põhjendamatu. Kuivõrd kostja teatas 25.02.2021 kirjas ka pandiõiguse rakendamisest kostja valduses, kuid hageja omandis oleva õuetelgi osas, selgitas hageja, et olukorras, kus telgi väärtus on hinnanguliselt 15 000 eurot + km ja telgis oleva inventari väärtus ligikaudu 5 000 eurot + km, on pandiõiguse teostamine kostja poolt avaldatud ulatuses ebaseaduslik. Hageja esitas 10.03.2021 vastuskirjas ühtlasi korduva nõude telgi valduse tagastamiseks, millest kostja on õigusvastaselt keeldunud.
3.10.05.2021 esitas kostja hagejale vara müügi teate, milles kostja ei esitanud ühtegi sisulist selgitust hageja 10.03.2021 kirjas osundatud asjaoludega seonduvalt ega täpsustanud ka üürileandja nõude suurust ning teatas, et hageja omandis oleva telgi ja köögiinventari müügiks korraldatav enampakkumine toimub 10.06.2021. Enampakkumise teatest nähtuvalt on kostja väidetava pandiõigusega hõlmatud kostja järgmised nõuded: (i) nelja vana külmiku utiliseerimiseks tehtavad kulutused, (ii) aprillikuu eest väljastatud tasumata arve, (iii) üürieseme ülevaatamise akti tellimiseks tehtud kulutuste hüvitamine, (iv) köögi. remondiks tehtavad kulutused ja puuduva seadme hüvitamine, (v) kommunaalteenuste eest väljastatud arvete tasumine. Nõude suurust kostja ei avaldanud ega esitanud ka ühtegi tõendit kostja väidetavate nõuete olemasolu kohta. Hageja rõhutab, et ka kostja poolt täiendavalt esitatud nõuded on arusaamatud, ebaõiged ega baseeru ei lepingul ega õigusaktidel.
4.27.05.2021.a. esitas hageja kostjale nõude vara väljaandmiseks, milles selgitas veelkord, et kostja väidetavad nõuded on tervikuna tõendamata. Kostja avaldas 25.02.2021 kirjas oma nõude suuruseks 6 564 eurot, millest 5 000 eurot on kostja väitel 09.02.2021 kokkuleppe alusel hageja poolt väidetavalt tähtaegselt kõrvaldamata puuduste kõrvaldamise hinnanguline maksumus ning 1 564 eurot 2021 jaanuari kõrvalkulude suurus, mille tasumise kohustus lasub kostja väitel hagejal olukorras, kus leping lõppes 05.01.2021 ning hiljemalt alates 07.01.2021 kasutas üüripinda juba kolmas isik.
5.Hageja leiab, et kostja väited väidetavate nõuete olemasolu ja suuruse kohta on vastuolulised ja tervikuna tõendamata. Olukorras, kus kostja ei ole 6 kuu jooksul suutnud esitada adekvaatseid selgitusi (rääkimata tõenditest) selle kohta, et tal oleks sissenõutavaks muutunuid
nõudeid hageja vastu, on pandiõiguse teostamine õigusvastane. Kostja on pandiõigust teostanud ebaseaduslikult Hagejal on õigus nõuda Kostja poolt ebaseaduslikult kinnipeetava vara tagastamist.
6.Hageja palub rahuldada hagiavaldus National Heritage Foundation OÜ vastu ning kohustada National Heritage Foundation OÜ-d tagastama 10 kalendripäeva jooksul alates käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtuotsuse jõustumisest Margaux OÜ-le Margaux OÜ omandis ja National Heritage Foundation OÜ valduses olev järgmine vara: 2 õuetelki Pagoda London 3x3m-6x6m, söegrill Big Green Egg L ning 36 välitooli Olimpia; jätta kõik kohtukulud National Heritage Foundation OÜ kanda ning mõista National Heritage Foundation OÜ-lt välja Margaux OÜ menetluskulud, sealhulgas Margaux OÜ kulud advokaadile.
7.Hageja Margaux OÜ esitas 21.07.2021 Harju Maakohtule hagi kostja National Heritage Foundation OÜ vastu kahju hüvitamiseks (tsiviilasi nr 2-21-11448). Hagiavalduse kohaselt Margaux OÜ ja National Heritage Foundation OÜ sõlmisid 07.02.2015 üürilepingu, millega kostja andis hageja kasutusse ruumid xxx. Lepingu kehtivusajal paigaldas hageja poolte kokkuleppel üüripinna hoovialale kaks õuetelki, mille teisaldamine lepingu lõppemise järgselt viibis, kuna miinuskraadide ja lume tõttu olid telkide detailid jäätunud ning teisaldamine seetõttu komplitseeritud. Telkide teisaldamises lepiti kokku hiljemalt veebruari lõpus.
8.Hageja sõlmis 23.02.2021 üürilepingu xxx OÜ-ga, millega kohustus telgid alates 01.03.2021 andma üürile xxx OÜ-le. Üürilepingu punkt 3.1 kohaselt kohustus xxx OÜ tasuma telkide kasutamise eest hagejale üüri 100 eurot päevas, millele lisandub käibemaks. 25.02.2021 saatis kostja hagejale kirja, milles esitas nõude vabastada üüripind hagejale kuuluvatest asjadest, teatades samas, et rakendab hageja omandis olevate, kuid kostja territooriumil paiknevate telkide suhtes üürileandja pandiõigust. Hageja vastas kostjale 10.03.2021 ning selgitas muuhulgas, et telkide valduse tagastamisest keeldumine on õigusvastane. Ühtlasi selgitas hageja, et on sõlminud telkide kasutamiseks üürilepingu, mille alusel kohustus hageja andma telgid alates 01.märtsist 2021 kolmanda isiku kasutusse. Hageja lisas, et kuna telkide valduse üleandmisest keeldumine on põhjendamatu, on hagejal õigus nõuda kostjalt hagejale tekkinud varalise kahjuna saamata jäänud tulu hüvitamist, mis 10.03.2021.a. kirja edastamise päeva seisuga moodustas 1 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja esitas 10.03.2021.a. kirjas ka korduva nõude telkide valduse üleandmiseks hagejale. 27.05.2021 esitas hageja kostjale korduva nõude hageja vara tagastamiseks AÕS § 80 alusel ning selgitas veelkord, et kuna hageja on sõlminud üürilepingu, siis tekib hagejale kostja poolse viivituse tõttu telkide valduse tagastamata jätmisel igapäevaselt kahju saamata jäänud tuluna. Kostja ei ole tänaseni tagastanud hagejale telkide valdust ega hüvitanud ka kahju. Hageja palub rahuldada Margaux OÜ hagiavaldus National Heritage Foundation OÜ vastu ning mõista National Heritage Foundation OÜ-lt Margaux OÜ kasuks välja kahjuhüvitis summas 17 160 eurot, hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis summas 188,05 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras põhinõudelt summas 17 160 eurot alates 22.07.2021 kuni kahjuhüvitise tasumiseni kostja poolt; jätta kõik kohtukulud National Heritage Foundation OÜ kanda ning mõista National Heritage Foundation OÜ-lt välja Margaux OÜ menetluskulud, sealhulgas Margaux OÜ kulud advokaadile.
9.Kohus liitis tsiviilasjad nr 2-21-9217 ja 2-21-11448 02.12.2021 määrusega ühte menetlusse.
KOSTJA VASTUVÄITED
10.Kostja vaidleb esitatud nõuetele vastu. Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid 07.02.2015 National Heritage Foundation OÜ ja Margaux OÜ üürilepingu, mille esemeks olid ruumid xxx. 09.07.2020 muutus leping tähtajatuks. 2020. aasta detsembris pooled leppisid pooled kokku, et Leping lõppeb 05.01.2021. Poolte kokkuleppe järgi pidi hageja vabastama lepingu objekti kahe nädala jooksul alates üürisuhte lõppemisest, mida hageja aga ei teinud. Nimelt nähtub hageja esindaja R Ki ja kostja esindaja A Di vahelisest sõnumivahetusest, et hageja teostas lepingujärgseid puhastustöid ka veel 25.01 ja 28.01. 01.02.2021 lasi kostja lepingu esemel
olevatele seadmetele teha põhjaliku diagnostika. Teostatud diagnostika tulemuste järgi olid pärast üürisuhte lõppemist kaheksast seadmest seitse vigased ning vajasid hooldust, puhastamist, väljavahetamist. 02.02.2021 tegi xxx OÜ hinnapakkumise nr 20210050-1 kahe ahju ja gaasipliidi remondiks ning filtri vahetamiseks, mille kohaselt on nimetatud tööde maksumuseks koos töökuluga 2 599,20 eurot. See hõlmab üksnes positsioone 1-3. 09.02.2021 sõlmisid pooled kokkuleppe seadmete parandamise ja hüvitamise kohta. Kokkuleppe järgi kohustus hageja hiljemalt 20.02.2021 parandama järgmised vead: 1) vahetama välja külmsahtikapi kummis plaadi (tööpinna); 2) puhastama kolm külmtöölaua filtrit; 3) maksma gaasipliidi parandusest 50 %; 4) parandama ventilatsiooni kaks valgustuse siini; 5) vahetama kahe ahju elektroonika; 6) asendama induktsioonipliidi; 7) tagastama puuduvad võtmed, kiibid.
11.Vigu hageja kokkulepitud ajaks ei likvideerinud, mistõttu esitas kostja 25.02.2021 esindaja vahendusel hagejale nõude kohustuste täitmiseks. Esitatud kirjas kordas kostja nõuet kahjustatud köögiseadmed parandada või välja vahetada ning kommunaalarve tasumist 2021. jaanuari eest. Vaatamata korduvatele kokkulepetele ja nõudmistele ei ole hageja endiselt töökorras köögiseadmeid tagastanud, mistõttu on kostjale tekkinud kahju.
12.Lisaks köögitehnika kahjustamisele on hageja jätnud tasumata ka kaks kommunaalarvet. Neist esimene on 2020 aprilli eest summas 1 594,52 eurot, millele lisandub viivis määraga 0,05 % päevas, s.o käesoleva vastuse esitamise seisuga 488,72 eurot. Teine tasumata kommunaalarve on 2021 jaanuari eest summas 1 564,60 eurot, millele lisandub viivis eelnevalt mainitud määras, s.o käesoleva vastuse esitamise 224,52 eurot. Kommunaalarved koos viivistega on seega kokku 3 872,36 eurot.
13.Kostja rakendas hageja vastu olevate nõuete kohase täitmiseni üürileandja seadusejärgset pandiõigust. 10.05.2021 esitas kostja hagejale teate üürileandja pandiõiguse teostamisest ja vara müügist AÕS § 293 lg 1 tähenduses, mille kohaselt pidi panditud vara müügiks korraldatav enampakkumine toimuma 10.06.2021.
14.Kostja on seisukohal, et hageja vara suhtes pandiõiguse teostamine on õiguspärane, mistõttu tuleb hagiavaldus jätta täies ulatuses rahuldamata.
15.Kostja vaidleb vastu ka kahju hüvitamise hagile ning palub selle jätta rahuldamata. Kostja leiab, et hageja kahjunõude keskne tõend on võltsitud, s.t. „lepingu“ pooled on sõlminud näiliku lepingu, mille ainsaks eesmärgiks on võimaldada hagejal esitada kostja vastu väidetavalt saamata jäänud tulu nõudeid. Hageja seaduslik esindaja on vastuoluline ärimees, keda saadavad pidevalt kahtlused. Hageja ja xxx OÜ vahel väidetavalt sõlmitud üürilepingul puudub igasugune mõistlik majanduslik sisu. Väidetavalt üüritud telk on mõeldud suveüritusteks, s.t. spetsiifiliselt välitingimustes toitlustamiseks. On arusaamatu, miks peaksid isikud sõlmima üürilepingu suvetelgi. üürimiseks 23.02.2021, kasutusperioodiga alates 01.03.2021. xxx asub xxx. Ilmselgelt sellel perioodil suveüritusi korraldada ei saa. xxx kodulehe andmetel kuulub puhkekeskuse koosseisu kolm puhkemaja, millest igaühes on võimalused ööbimiseks ja pidutsemiseks. Puudub mõistlik alus arvata, et alates 01.03.2021, 2021 kevadise koroonapuhangu tipus, peeti võimalikuks, et olemasolevatest majutus- ja meelelahutustingimustest xxx jääb väheseks ja ettevõttel tuleb tekitada täiendavat ruumi suvetelgi näol. Veebilehe teatmik.ee andmetel, mis koondab andmeid avalikest usaldusväärsetest allikatest, oli xxx 2021.a I kvartali ehk väidetava „üürilepingu“ sõlmimise aja käive umbes 13 tuhat eurot, mis oli madalam IV kvartali käibest ja umbes 5 korda madalam 2021. tippkvartali ehk III kvartali käibest. Teatmik.ee andmete kohaselt saabubki puhkekeskuse käibe tippaeg III kvartalis ja seda igal aastal. Seega puudus xxx OÜ-l igasugune majanduslik põhjus kõnealust telki üürida. Üürileping ise on kummaline ning paistab silma trafaretsete ja sisutute tingimustega. Näiteks on sisutu lepingu p 6.1., mis annab üürileandjale õiguse kontrollida lepingueseme sihipärast kasutamist, samas kui lepingu sihipärast kasutamist
pole kokku lepitud. Kostja on veendunud, et väidetava „lepingu“ sõlminud isikutel puudus tahe telgi üürimises kokku leppida.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
16.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
17.Asjas puudub vaidlus, et • Margaux OÜ ja National Heritage Foundation OÜ sõlmisid 07.02.2015 üürilepingu, millega kostja andis hageja kasutusse ruumid xxx ning hageja tasus kostjale üüripinna kasutamise eest igakuiselt tasu (I kd tl 8-10). Pooled ei vaidle selle üle, et algselt tähtaegsena sõlmitud leping muutus 09.07.2020 tähtajatuks. Samuti on pooled ühel meelel selles, et 2020 detsembris leppisid pooled kokku, et leping lõppeb 05.01.2021. •
Kostja saatis 25.02.2021 hagejale kohtuvälise nõude kohustuse täitmiseks, milles avaldas, et üürilepingu üürnik on üürileandjale üle andnud kahjustatud seadmed, ei ole neid parandanud ega asendanud ning millest tulenevalt on üürileandjale tekkinud kahju summas 5 000 eurot. Kuivõrd üürnik ei ole üüripinnalt tähtaegselt välja kolinud ja on jätkanud üüripinna kasutamist nõuab kostja hagejalt jaanuari 2021 kommunaalkulude hüvitamist summas 1 564,60 eurot. Kostja palus vabastada üüripind üürnikule kuuluvatest asjadest, hüvitada kahjustatud köögitehnika eest 5 000 eurot, tasuda 2021 jaanuari kommunaalkulud 1 564,60 eurot, anda üle internetidomeen xxx . Üürileandja avaldas, et kuni kõigi kohustuste kohase täitmiseni rakendab üürileandja pandiõigust üürileandja territooriumil paikneva õuetelgi suhtes ja on selle võtnud oma valdusse (I kd tl 11-12).
•
Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
18.Hageja palub kohtul kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda 2 õuetelki Pagoda London 3x3m-6x6m, söegrill Big Green Egg L ning 36 välitooli Olimpia. Hageja nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult. Kostja leiab, et on kohaldanud hagejal kostja ees oleva võlgnevuse tõttu hageja varale üürileandja pandiõigust. AÕS § 80 alusel esitatud vindikatsiooninõude rahuldamise välistab see, kui kostjal on õigus välja nõutavaid asju kinni pidada üürileandja pandiõiguse alusel. AÕS § 90 lg 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.
19.Vaidlust ei ole selles, et hagetavad vallasasjad kuuluvad hagejale. Oma nõude tõendamiseks on hageja esitanud õuetelkide, grilli ja välitoolide ostuarved, samuti on hageja esitanud ka maksekorraldused, millest nähtub, et viidatud arved on tasutud (I kd tl 31-34, 81-85). Kostja viidatud esemete kuuluvust hagejale kahtluse alla seadnud ei ole. Vaidlust ei ole ka selles, et viidatud vara on kostja valduses. Kostja on kinnitanud õuetelgi ja inventari suhtes pandiõiguse kohaldamist. 02.05.2022 istungil kostja esindaja kinnitas, et välitelgis on telgi kasutamisega seotud inventar ehk siis grill ja toolid (02.05.2022 prt lk 3, 00:10:26).
20.Kostja tugineb sellele, et ta on kohaldanud hageja vara suhtes üürileandja pandiõigust. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 305 lg 1 järgi on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses.
Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Kostja leiab, et ta valdab hagejale kuuluvaid esemeid õiguspäraselt. Kostjal on hageja vastu aprillikuu 2020 kommunaalteenuste arve summas 1 594,52 eurot, millele lisandub viivis 0,05% päevas; 2021 jaanuari kommunaalteenuste eest summas 1 564,60 eurot, millele lisandub viivis 0,05% päevas; kahjustatud köögitehnika hüvitamiseks summas 2 599,20 eurot. Hageja vaidleb kostja nõuetele vastu ja leiab, et kostja nõuded ei ole põhjendatud.
21.Järgmiseks kohus kontrollib, kas ja millises summas oli kostjal oma üürniku vastu mingi nõue, mille alusel ta sai pandiõigust kohaldada. Kohus märgib, et pandiga on tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded ning pandiõigus laieneb ka kõrvalnõuetele. Hüvitisnõuete raames on hõlmatud muu hulgas ka üüritud asja kahjustamisest tulenevad nõuded. Põhimõtteliselt hõlmab hüvitisnõuete mõiste kõiki üürilepingust tulenevaid hüvitisnõudeid, mida üürilepingu alusel esitada saab. Pandiõigusega võivad olla hõlmatud ka pandiõiguse teostamisega seotud kulud, sh asja äravedamise ja säilitamise kulud, kui need kulud on pandiõiguse teostamiseks vajalikud. Selline õigus tuleneb AÕS § 287 lg-st 2 koosmõjus VÕS § 305 lg-ga 4 (VÕS II, kommenteeritud väljaanne, Juura 2019, lk 316). Riigikohus on selgitanud, et „Kolleegiumi arvates võib üürileandja VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Lisaks tuleneb VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga. Lähtuvalt VÕS § 305 lg-st 4 ja AÕS § 283 lg-st 2 võib üürileandja neis piirides siiski ise valida, milliseid pandiõigusega koormatud asjadest ta oma valdusse võtab. Kokkuvõttes ei tohi üürileandja oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks“ (RKTKo 3-2-1-8-08, p 16).
22.Ka õiguskirjanduses on selgitatud, et „kuigi üürileandja pandiõigus laieneb kõikidele üüritud kinnisasjal asuvatele ja § 305 lg-s 1 sätestatud tingimustele vastavatele asjadele, saab üürileandja pandiõigust teostada üksnes juhul, kui üürnik on üürileandja suhtes võlgnevuses, st kui üürileandjal on üürniku suhtes sissenõutavaks muutunud nõudeid, mis on pandiõigusega tagatud (vt § 305 lg 1 ls 2). Muude nõuete osas üürileandja pandiõigust teostada ei saa. Samuti ei saa pandiõigust teostada nõuete osas, mis ei ole veel sissenõutavaks muutunud.“ (VÕS II, kommenteeritud väljaanne, Juura 2019, lk 324).
23.Kostja on esile toonud, et tal on hageja vastu nõudeid kokku vähemalt summas 5097,12 eurot, millele lisandub viivis. Kõigepealt kontrollib kohus kostja võlgnevuse nõuet aprillikuu 2020 kommunaalteenuste arve summas 1 564,60 osas.
24.Hageja vaidleb nõudele vastu, kuivõrd leiab, et hageja üüripinda aprillis 2020 kasutada ei saanud ning faktiliselt ka ei kasutanud. Hageja hinnangul välistab kostja nõude 2020 aprilli kommunaalkulude tasumiseks ka poolte kokkulepe, mille kohaselt ei kohustunud hageja 2020 aprilli eest tasuma ei üüri ega kõrvalkulusid. Samuti välistab kostja nõude lepingu p 9.1 ja 2.17 sisalduv „vääramatu jõu“ definitsioon. Olukorras, kus hageja ei saanud üüripinda kasutada põhjusel, mille üle hagejal puudus igasugune kontroll või mõju, on kostja nõue põhjendamatu.
25.Kohus kostjaga ei nõustu ja leiab, et kostja aprill 2020 kommunaalkulude nõue ei ole põhjendatud. Kostja on hagejale 29.03.2021 esitanud 29.03.2021 arve nr 21065 summas 1 594,52 eurot, selgitusega: vastavalt äriruumide üürilepingule nr 1, sõlmitud 09.07.2015, ruumide kasutamisega seotud maksed aprill 2020 (I kd tl 132). 12.03.2020 kuni 17.05.2020 kehtis Eestis eriolukord ning eriolukorrajuhi 14.03.2020 korralduse nr 29 24.03.2020 muutmise korraldusega kehtestati liikumisvabaduse piirang ja viibimiskeeld alates kella 22.00st toitlustusasutustes, sh restoranides, kohvikutes, baarides. Liikumisvabaduse piirang ja viibimiskeeld ei kohaldu isikule, kes viibib toitlustusasutuses, et osta toitu kaasa, või osutab toidu kojuveoteenust (RT III, 24.03.2020, 8). 24.03.2020 eriolukorrajuhi korraldusega nr 45
kehtestati liikumisvabaduse piirang ning keelati avalikus kohas viibida ja liikuda rohkem kui kahel isikul üheskoos, välja arvatud juhul, kui seda ei ole võimalik mõistlikult tagada; ja hoida siseruumides (välja arvatud isikute kodudes) ja avalikuks kasutamiseks ette nähtud kohtades, mille all mõeldakse eelkõige kauplusi, väliseid mängu- ja spordiväljakuid, randu, promenaade, tervise- ja matkaradu, parke, ühissõidukeid, teiste isikutega vähemalt kahemeetrist vahemaad, välja arvatud juhul, kui seda ei ole võimalik mõistlikult tagada (RT III, 24.03.2020, 6).
26.29.03.2020 saatis kostja seaduslik esindaja lossi ja restorani üldmeilile ekirja, milles teatas, et vastavalt valitsuse 27.märtsil tehtud otsusele oleme kuni 1. maini külastajatele suletud. KÕIK tööd lossis on peatatud alates esmaspäevast 30.märts. Kaugtööle jääb ainult xxx, kelle korraldada jääb suhtlemine jooksvate ja tulevaste klientidega, müügitöö jätkub (I kd tl 24). 12.04.2020 on kostja seaduslik esindaja edastanud restoran xxxx ja hageja seaduslikule esindajale ekirja, milles palus koristada lossi köögi ja eesruumi, ning palus ära viia halvaks läinud toiduaineid, tühja taara ja balloonid. Ühtlasi teavitas esindaja et hetkel värskendatakse restorani saali, värvitakse ja puhastatakse põrandat (I kd 151 pöördel).
27.Kostja leiab, et ei ole restorani sulgenud, vaid üksnes teavitas oma 29.03.2020 e-kirjas oma töötajaid, et piirangute tõttu lossis klientide teenindamine võimalik ei ole. Kohus kostjaga ei nõustu. Iseenesest on kostjal õigus selles, et liikumisvabaduse piirang kehtestati eriolukorra juhi korraldusega ja nii hagejal kui kostjal tuli nende piirangutega arvestada. Samas on kostja seaduslik esindaja selgelt avaldanud, et KÕIK tööd lossis on peatatud alates esmaspäevast 30.märts, seega andis üürileandja üürnikule selgelt ja üheselt märku, et ka köögis on toidu valmistamine peatatud. Kuigi 2020 aprillis võis hagejal ja hageja töötajatel olla täielik juurdepääs restorani ruumidele, ei saa kohus ei saa kuidagi teha märgitud kirjast järeldust, et vaatamata üürileandja otsusele, et KÕIK tööd lossis on peatatud, oleks üürniku suhtes kohaldatud mingeid erandeid ja hagejal oleks lubatud siiski köögis kaasamüügiks toitu valmistada. i
28.Lisaks on hageja vastu vaielnud ka kommunaalkulude arve suurusele. Üürilepingus on pooled kokku leppinud selles, et üürnik tasub elektri- ja küttekulud vastavalt hoone faktilisele tarbimisele, arvestades et üürileandja katab elektri- ja küttekulud ühes kuus summas 500 eurot, ruumide koristamise kulud kannavad pooled võrdselt 50% üürnik ja 50% üürnik. Koristamine ei sisalda üürniku kasutuses olevate köögiruumide koristamist, jäätmeveo teenuse kulud katab 100% üürnik, vee- ja kanalisatsioonikulud katavad pooled järgmiselt: 80% üürnik ja 20% üürileandja (lepingu p 6.21-6.2.5, I kd tl 9).
29.Kohtu hinnangul ei saa aprilli 2020 kommunaalkulud arvel kajastatud suuruses olla ka põhjendatud. Iseenesest on kostjal õigus ka selles, et üüripinnal olnud hageja külmutuskapid töötasid ka eriolukorra ajal ning tarbisid elektrit. Ilmselt lülitati mõnikord sisse ka üüripinna valgustus, samuti kulus elektrienergiat ja vett ka restorani saali renoveerimistöödega seonduvalt. Märtsi 2020 kommunaalkulude arve oli summas 1 552,72 eurot. Märtsis 2020 restoran töötas, lisaks külmkappidele tarbisid energiat pliidid ja muud söögivalmistamiseks kasutatavad köögiriistad, hageja tegevuse tulemusena tekkis jäätmeid ja tarbiti vett nii toiduvalmistamiseks kui nõudepesemiseks ja koristamiseks. Aprillis 2020 köök ega restoran ei töötanud, elektrikulu pidi üüripinnal olema väiksem kui märtsis, kuivõrd töötasid vaid külmikud ja pliite või köögitehnikat ei kasutatud, üürnikul jäätmeid ei tekkinud, üürnik vettega kanalisatsiooni ei kasutanud. Ka ülejäänud lossis oli töö peatatud. Seega ei ole eluliselt usutav, et aprilli 2020 kommunaalteenuste tegelik kulu sai olla samas suurusjärgus märtsi 2020 kuludega. Pelgalt külmkappidele kulunud elekter ei saa olla põhjuseks, miks küsib kostja aja eest, mil lossi töö oli peatatud ja restoran suletud ca 40 euro võrra suuremat summat, kui sama pika perioodi eest vahetult enne restorani sulgemist covid-19 piirangute tõttu. Et kostjal kulus elektrit või vett seoses sellega, et ta renoveeris endale kuuluvat vara, ei ole veel põhjus, miks seda summat hagejalt küsida. Restorani saali põranda korrastamisega parendas kostja oma vara olukorda, kulud ei tekkinud üürniku tegevusega seonduvalt ja seda tarbimist ei pea tingimata hageja kostjale hüvitama.
30.Kohus nõustub hageja positsiooniga ka selles, et kostja seaduslik esindaja on avaldanud, et aprilli 2020 eest arvet ei esitata. Hageja viitab kostja seadusliku esindaja 15.04.2020 e-kirjale, milles esindaja palus tasuda arve nr 20018, märtsi kommunaalkulude arve ja avaldas hageja seaduslikule esindajale, et aprilli eest arvet ei tule, vaatame, mis maikuust saab (I kd tl 22). Kostja leiab, et hageja seisukoht on ekslik. Kostja leiab, et viidatud meilivahetusest nähtub selgelt, et silmas peeti üüriarvet mitte kommunaalarvet.
31.Kohus kostja järeldusega ei nõustu. Eelpool märgitud 15.04.2020 ekirjaga saatis kostja seaduslik esindaja edasi S P pöördumise, et 15.04.2020 seisuga on tasumata Margaux kommunaalkulude arve. Manusena on ekirjale lisatud arve nr 20018 so märtsi kommunaalkulude arve. Kommunaalkulude arve edastamine ja selle tasuda palumine koos teatega, et aprilli eest arvet ei tule, ei võimalda kuidagi järeldada, et jutt käib üüriarvest, mitte kommunaalteenuste arvest. Meilivahetuse kontekst on seotud vaid kommunaalteenuste arvega ega puuduta poole sõnagagi üüriarvet. Seega saab kohus vaid järeldada, et kostja seaduslik esindaja on hagejale avaldanud, et ei nõua hagejalt aprilli 2020 eest kommunaalteenuste eest raha.
32.Kohus seisukohal, et kostja on 29.03.2021 aprilli 2020 arvet esitades käitunud ka vastuoluliselt jättes hagejale eelnevalt mulje, et hageja ei pea aprill 2020 eest kommunaalteenuste eest tasuma. Kohtu hinnangul on kostja VÕS § 6 lg 2 järgi oma nõudeõiguse kaotanud, sest hageja vastu nõude maksmapanemine oleks hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 1, TsÜS § 138) lähtuvalt vastuvõetamatu. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus õigustatud isik kuritarvitab oma õigusi. Tsiviilõiguse teoorias üldiselt tunnustatud seisukoha järgi kaotab võlausaldaja seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast (RKTKo nr 3-2-1-7-09, p 15). Riigikohus on selgitanud, et aegumistähtaja jooksul saab nõude maksmapanekut pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel. Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (RKTKo nr 3-2-1-128-14, p 11). Kohtu hinnangul on kostja 15.04.2020 ekirjas avaldanud, et ei kavatse hagejalt aprilli 2020 eest kommunaalteenuste eest raha küsida. Seega on kostja selles osas oma nõudeõiguse kaotanud.
33.Vaidlust ei ole selles, et aprilli 2020 kommunaalteenuste arve nr 21065 koostati ja edastati hagejale alles 29.03.2021. Arve nr 21065 maksetähtaeg oli 02.04.2021 (I kd tl 132). Kuivõrd nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist, muutus arve nr 21065 sissenõutavaks alles 03.04.2021. Eelpool kohus selgitas, et pandiõigust ei saa teostada nõuete osas, mis ei ole veel sissenõutavaks muutunud. Kuivõrd kostja kohaldas pandiõigust hageja vara suhtes 25.02.2021 ja edastas hagejale aprillikuu 2020 kommunaalteenuste arve alles 29.03.2021, ei saanud kostja selle nõude ja lisanduva viivise osas pandiõigust teostada ka juhul, kui viidatud arve oleks põhjendatud. Samuti ei saanud kostja pandiõiguse kohaldamisel arvesse võtta viivist alates 03.04.2020 nagu kostja on viidanud arvele lisatud viiviseraportis (I kd tl 133), kuivõrd arve muutus sissenõutavaks alles aasta hiljem. Kui arvet ei ole esitatud, ei saa selle aja eest ka kostjalt maksmisega viivitamise eest viivist nõuda. Seega ei saa kostja aprilli 2020 kommunaalteenuste arve alusel hageja vara osas pandiõigust kohaldada.
34.Järgmisena kontrollib kohus jaanuari 2021 kommunaalkulude nõuet summas 1 564,60 eurot. Kostja on selgitab nõuet sellega, et kuigi pooled leppisid kokku, et üürileping lõpeb 05.01.2021, siis tegelikkuses hageja kokkulepitud tähtaja jooksul ruume ei vabastanud. Kostja leiab, et seega tuleb hagejal tasuda kogu jaanuarikuu 2021 kommunaalkulude eest. Hageja vaidleb nõudele vastu ja leiab, et andis üüripinna üle lepingu lõppedes 05.01.2021.
35.VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Lepingu p 5.1 järgi ruumid, seadmed ja mööbel leotakse üle antuks üleandmisevastuvõtmiseakti allkirjastamisel. Lepingu p 5.3 kohaselt on üürnik kohustatud lepingu viimasel kehtivuspäeval ruumid üürileandjale üle andma. Ruumide üleandmise-vastuvõtmise kohta koostatakse vastav akt, kus fikseeritakse ruumide seisukord (I kd tl 8 pöördel). AÕS § 39 lg 1 järgi valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil.
36.Käesoleval juhul ruumide tagastamise kohta üleandmise - vastuvõtu akti koostatud ei ole. Kohus ei nõustu hagejaga, selles nagu oleks hageja 05.01.2021 ruumid kohaselt vabastanud. Asja materjalidest ei saa kuidagi järeldada, et hageja käitus lepinguga kooskõlas ja andis ruumid üle 05.01.2021, kui üürileping lõppes. Muuhulgas tõendab seda hageja esitatud kostja esindaja 06.01.2021 kell 19:24 ekiri hagejale, milles kostja esindaja teeb ettepaneku üle vaadata ka karastusjoogid, omahinnaga, et oleks vähem tassimist ja teha hagejale kolimine lihtsamaks (I kd 146). Seega ei olnud üüripind kindlasti 05.01.2021 vabastatud, kui kostja esindaja tegi 06.01.2021 õhtul ettepaneku üle vaadata karastusjookide varu, et lihtsustada kolimist.
37.Hageja on esile toonud, et viis nõud ja muu talle kuuluva inventari üürilepingu lõppemise kuupäevaks 05.01.2021 lossi hoovis asuvasse õuetelki. Hageja ei ole väitnud, et 05.01.2021 seisuga oli tal hagejaga saavutatud kokkulepe asjade ja telgi hoiustamiseks. Alles 19.02.2021 on kostja seaduslik esindaja avaldanud, et alates 01.03.2021 on xxx territooriumil telgi hoidmine-ladustamine tasuline. Telgi hoidmis-ladustamistasu on 25 eurot päevas. Telgi hoidmist ladustamist saab kostja võimaldada kuni 01.05.2021 (I kd tl 179). Vaidlust ei ole, et õuetelk koos selles sisalduvate esemetega oli 25.02.2021 seisuga lossi hoovis. Seega ei saa väita, et hageja oleks kõik talle kuuluvad esemed kinnisasjalt ära viinud ja üürilepingu eseme kohaselt vabastanud.
38.Samas ei heida kostja hagejale ette asjade õuetelki viimist ja telgi lossi territooriumil hoiustamist, vaid seda, et hageja ei olnud ruume piisavalt koristanud, koos üüripinnaga kasutamiseks antud köögiseadmed ei olnud lepingujärgses korras ning hageja ei andnud ka võtmeid ning väravakiipe tähtaegselt üle.
39.Hageja ei ole vastu vaielnud sellele, et üüripind võis olla halvasti koristatud. Poolte seaduslike esindajate sõnumivahetusest selgub, et hageja teatas 25.01.2021 kostja seaduslikule esindajale, et leppis koristuse kokku kolmapäevaks (so 27.01.2021) kell 10:30 (I kd tl 129). Samuti uuris kostja esindaja hagejalt 28.01.2021 mis kell köögi puhastus tuleb lõpetama (I kd tl 130). Seega ei olnud üüripind ka hageja esindaja hinnangul sellises seisus, et oleks vastanud lepingujärgsele kasutamisele, kui hageja pidas vajalikuks tellida ruumidesse koristusteenuse.
40.Et ka võtmeid ja kiipe hageja üürilepingu lõppedes koheselt ei tagastanud, on tõendatud tunnistajate ütlustega. Nii selgitas tunnistaja K B 12.12.2022 kohtuistungil, et hageja tagastas lossi võtmed veebruaris 2021 (prt lk 2, 00:10:24). Tunnistaja selgitas, et jaanuaris 2021 pidid nad /hageja töötajad/ need üleandmised tegema ja veebruaris sai kostja võtmed (prt lk 3, 00:10:32). Tunnistaja selgitas, et pärast toitlustusteenuse lõpetamist pidi hageja tegelema veel inventuuriga, koristusega ja oma asjad ära viima. Tunnistaja selgitas, et jaanuaris 2021 kasutasid hageja töötajad juurdepääsu ruumidele, et teha oma koristustöid seal, käisid kindlasti sisse-välja. Nad tegid seda oma võtmetega sest neil olid oma võtmed (prt lk 8, 00:35:25, 00:35:45). Tunnistajad K O ja I V andsid ütlusi selle kohta, et tagastasid võtmed jaanuari algul 2021 R K (prt lk 16, 1:24:18, 1:29:39, prt lk 17 1:30:06). 09.02.2021 kokkuleppes on R K hageja esindajana võtnud kohustuse tagastada puuduvad võtmed, kiibid (I k d tl 63). Seega on tuvastatud, et veel veebruari 2021 algul ei olnud hageja esindaja kostjale võtmeid ja kiipe
tagastanud. Kui 09.02.2021 seisuga oleksid võtmed olnud kohaselt kostjale tagastud, ei oleks pooled pidanud sellist kokkulepet sõlmima.
41.Hageja tugineb sellele, et ta ei kasutanud üüripinda pärast 05.01.2021, kuivõrd lõpetas jaanuari 2021 alguses üüripinnal toitlustusteenuse pakkumise ja kostja üüripinnal hakkasid toitlusteenust osutama uued kokad. Ka tunnistaja K B kinnitas, et hageja lõpetas toitlustamise osutamise jaanuaris 2021, täpset kuupäeva ei oska öelda, alguse poole pigem. (prt lk 7, 00:29:22). Tunnistajad K A ja R H kinnitasid 12.12.2022 kohtuistungil, et neile tehti kostja poolt ettepanek restorani opereerimiseks xxx, nad korraldasid jaanuarist kuni maini õhtusöögid ja pakkusid ka hommikusööke, kuid operaatorlepingu sõlmimiseni ei jõudnud. Tunnistaja K A kinnitas, et ka hommikusöökide pakkumine oli osas koostööst. Sellel perioodil, kui me olime seal, siis oli koroonaaeg, lukus-lahti asjad. Käis ainult ettetellimisega, võimalusel sai serveerida, siis käisime tegemas ettetellitud asju. Kohapeal oli tunnistaja kokku võib-olla 20 korda. Tunnistaja selgitas, et toitlustati oma väikse ettevõttega. Oli üks kelner ja kaks kokka. Esialgu suuremaid plaane ei olnud. Olime kolmekesi (prt lk 10, 00:45:57, 00:46:28). Ka hageja esitatud kostja Facebooki lehe väljavõtted kinnitavad, et alates jaanuari 2021 keskpaigast pakuti võimalust nautida lossis aegajalt privaatseid õhtusööke mille on valmistanud kokk K A ja mille kõrvale pakkus veine sommeljee R H (I kd tl 146 pöördel-147, 185-190). Seega ei saa olla vaidlust selles, et hageja pärast 05. jaanuari 2021 toitlustusteenust ei pakkunud ja aegajalt korraldasid tellitud privaatseid õhtusööke K A ja R H.
42.AÕS § 36 g 1 järgi omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. AÕS § 39 lg 1 kohaselt valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil. Kohus tuvastas, et hageja ei tagastanud üürilepingu lõppedes koheselt võtmeid, vaid alles veebruaris 2021. Kostja hinnangul enne võtmete, juurdepääsukoodide ja kiipide tagastamist ei saa lugeda üürilepingu eset tagastatuks VÕS § 334 lg 1 järgi.
43.Kohus kostjaga ei nõustu ja märgib, et valdus üürilepingu esemele võib lõppeda seeläbi, et valdaja lõpetab asja tegeliku võimu kolmandate isikute suhtes selgesti äratuntaval viisil. Käesoleval juhul on hageja üüripinnalt oma asjad ära viinud, kuigi paigutanud osad nõud ja esemed lossihoovis olevasse välitelki. Kohus leiab, et üüripinna vabastamine on antud vaidluse asjaoludest nähtuvalt samastatav lepingu eseme üürileandjale tagasiandmisega. Lossivõtmete ja kiipide enda käes hoidmine ei andnud hagejale enam tegelikku võimu asja üle. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et restorani kööki kasutasid pärast 05.01.2021 ka teised kokad hotelli klientidele hommikusöögi pakkumiseks ja ettetellitud õhtusöökide valmistamiseks. Vaatamata sellele, et hageja kätte antud lossi võtmed olid hageja käes, ei tähenda veel, et hageja teostas tegelikku võimu üüripinna üle. Lossi kööki laskis uued kokad kostja, kohtu ette ei ole toodud, et hageja oleks teinud selleks mingeid takistusi. Seega oli tegelik võim üüripinna üle pärast hageja asjade üüripinnalt äraviimist hoopis kostjal.
44.VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
45.Käesoleval juhul ei nõua kostja hagejalt mitte VÕS § 335 kohast üüri vaid jaanuari 2021 kommunaalkulude hüvitamist. Kostja selgitas oma nõude alusena, et hageja tegevuse tõttu ei saanud ta ruume uuele üürnikule üle anda ning teenida sellelt sellisel viisil tulu. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et restorani kööki kasutasid pärast 05.01.2021 ka teised kokad hotelli klientidele hommikusöögi pakkumiseks ja ettetellitud õhtusöökide valmistamiseks. Tõsi, restorani operaatorlepingut nendega ei sõlmitud ega tavapärast, igal õhtul avatud restorani lossi ruumides ei tegutsenud. Privaatseid tellitud õhtusööke asus pakkuma kokk K A, kellega kostja
soovis koostööd teha ja tulevikus ka operaatorlepingu sõlmida. Koostöö katkes halvas korras köögitehnika tõttu, mille sellepärast, et hageja ei olnud ruume kohaselt vabastanud või kostjale võtmeid/kiipe üle andnud. Tunnistaja K A ütlustest 12.12.2022 kohtuistungil selgub, et põhimõtteliselt sai kööki kasutada, kuid põhjuseks, miks operaatorlepingut ei sõlmitud oli see, et köögitehnika ei olnud korras ja seda ei saanud korda ka maiks 2021, mil K A Keila-Joa lossiga koostöö lõpetas. K A ütlustest saab teha järelduse, et restorani köögis ei olnud selliseid hagejale kuuluvaid esemeid, mis oleks takistanud restorani köögi kasutamist.
46.Kostja ei ole esile toonud, et tal oli lisaks kokk K Ale ka konkureeriv ettevõte varuks, kes oleks soovinud jaanuaris 2021 sõlmida kostja ruumide kasutamiseks üürilepingu ja asuda lossis restorani pidama. K A kostja jaanuaris 2021 üürilepingut ei sõlminud. Seega ei saa kuidagi väita, et kostja ei saanud hagejast tingituna tulu teenida. K A ütlustest tulenevalt katkes koostöö selle tõttu, et lossi omanik ei kõrvaldanud köögitehnika puudusi. Ka tuleb arvestada sellega, et detsembris 2020 ja jaanuaris 2021 hakkas taas tõusma Covid-19 nakatunute arv ning Vabariigi Valitsuse korralduse alusel suleti kõik toitlustusasutused alates 11.03.2021. Asjaolu, et kostja ei saanud üüriesemega seotud kulusid sellel perioodil kolmandatele isikutele üürilepingu alusel üle kanda, ei ole hageja põhjustatud. Kui kinnisasja omanikul ei õnnestu oma kinnisasja välja üürida, siis tulebki omanikul endal kommunaalkulud kanda ja üüri ei laeku.
47.Nagu kohus eelnevalt tuvastas, kasutas kostja ruume kokkuleppel kostjaga kokk K A. Kohtule on arusaamatu, miks peaks kokk K A poolt kasutatud kommunaalteenuste eest kostjale tasuma hageja, kui kulud tekitati kokkuleppel kostja ja K A. On kostja kontrolli alla, milliseid lepinguid ta oma koostööpartneritega sõlmib. Kohtu hinnangul puudub kostjal jaanuari 2021 kommunaalkulude hüvitamise nõudeõigus. Kuivõrd kostjal puudub jaanuari 2021 kommunaalarve tasumise kohustus, ei pea ta tasuma ka sellelt arvelt viivist.
48.Kostja tugineb ka sellele, et tal oli üürniku vastu ka nõue kahjustatud köögitehnika hüvitamiseks summas 2 599,20 eurot. Kostja selgitas, et 01.02.2021 tegi XXX OÜ köögiseadmetele diagnostika ning 02.02.2021 hinnapakkumise tekkinud puuduste kõrvaldamiseks. Hinnapakkumise kohaselt oli ahjude ja gaasipliidi puuduste kõrvaldamise kulu 2599,20 eurot, mis hõlmas ahjude elektroonika remonti ning gaasipliidi remonti. Kostja selgitas, et ajavahemikus 02.02.2021 – 09.02.2021 pidasid pooled läbirääkimisi seadmete remontimise üle ja jõudsid kokkuleppeni, mille kohaselt pidi hageja vahetama ahjude elektroonika ning tasuma 50% gaasipliidi parandusest. Need puudused pidi hageja kõrvaldama hiljemalt 20.02.2021. 10.03.2021 tasus hageja 278,40 eurot. Kuivõrd hageja ei täitnud 20.02.2021 oma kohustust vahetada ahjude elektroonika, tekkis hagejal kohustus hüvitada kostjale ahjude elektroonika vahetamisega seotud tulevikus kantavad mõistlikud kulud. Kui arvata hinnapakkumisest maha gaasipliidi remont summas 556,80 eurot, jääb ahjude elektroonika vahetamise maksumuseks (1384+ 231)*1,2=1938 eurot.
49.Hageja vaidleb nõudele vastu, kuivõrd leiab, et köögiseadmetel kõiki puudusi ei esinenud ja osaliselt on hageja puuduste kõrvaldamise hüvitanud. Hageja on selgitanud, et üüripinnal tuvastatud puudused lepingu punkt 5.4. tähenduses, mille kõrvaldamise kohustus oli hagejal, fikseeriti poolte vahel 09.02.2021.a. sõlmitud kokkuleppes. Kokkuleppe punktides 2-4 sätestatud puudused on hageja kõrvaldanud ning hageja avaldas valmidust ka punktides 1 ja 6 fikseeritud puuduste kõrvaldamiseks. Kokkuleppe punkt 5 fikseeritud puuduse tuvastamiseks palus hageja kostjal teatada sobiv ülevaatuse aeg, mida kostja teinud ei ole. Hageja selgitab, et vastavalt 09.02.2021 kokkuleppele on hageja kostjale gaasipliidi remondi 50% ulatuses hüvitanud. Arvel nr 20210050-1 on muuhulgas kajastatud kahe ahju elektroonika vahetus, mille osas hageja teatas kostjale 22.02.2021, et mõlema ahju elektroonika vahetamine ei ole otstarbekas enne, kui ahjude maaletooja xxx ja hooldaja xxx OÜ need üle kontrollib. Hageja lisas, et xx OÜ tegi ahjud 2020 novembris korda ning ei ole võimalik, et paari kuuga mõlema ahju elektroonika katki läheb. Hetkel, kui hageja üüripinna valduse tagastas, olid mõlemad ahjud töökorras. Arvestades, et ahjud olid üürilepingu lõppemise järgselt kasutuses ka kolmandate isikute poolt, ei ole usutavad kostja väited justkui tuleks ahjude elektroonika välja
vahetada. Juhul, kui ahjude elektroonika ei oleks olnud töökorras, ei oleks ahjusid kasutavad kokad mõistagi saanud õhtusööke üürilepingu lõppemise järgselt korraldada ning ilmselgelt oleks kostja elektroonika vahetuse teostanud. Kuna kostja on esitanud elektroonika vahetamiseks üksnes hinnapakkumise, siis on ilmne, et vastavaid töid teostatud ei ole ja ostja hinnapakkumiselt nähtuvate töödega seonduvalt mis tahes kulusid kandnud ei ole.
50.Üürilepingu p 5.4 järgi üürniku poolt tagastatavad ruumid, seadmed ja mööbel peavad olema üürnikule üleandmisel koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud seisundis arvestades normaalset kulumist. Üürilepingu p 7.14 kohaselt kõik üürniku tegevuse või tegevusetuse tõttu tekkinud rikked ruumide, seadmete, mööbli taastamise kulud katab üürnik (I kd tl 9 pöördel). VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 276 lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 2 teise lause järgi ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. VÕS § 336 lg 1 järgi üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada.
51.Üüriese tuleb seega üürileandjale tagastada seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele, st arvestades asja loomulikku kulumist. Selle kohustuse rikkumise korral tekib üürileandjal üürniku vastu kahju hüvitamise nõue (VÕS § 115 lg 1). Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis (§ 334 lg 1). Sellest tulenevalt eeldatakse ühtlasi, et üleandmisaktis tooduga võrreldes tekkinud muutused üürieseme seisundis tekkisid üürilepingu kehtivuse ajal. Üürnik vastutab siiski üksnes selliste tema kasutuses olnud üüriesemele tekkinud puuduste eest, mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Lepingujärgsest kasutamisest tekkinud üürieseme seisundi halvenemise ja hariliku kulumise eest üürnik § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta, sest üüritasu sisaldab ka üürieseme jooksvat amortisatsiooni.
52.Vaidlust ei ole selles, et 09.02.2021 sõlmisid poolte seaduslikud esindajad kokkuleppe, et 1) R K vahetab välja külmsahtli kapi kummis plaadi (tööpind) toode VLO 1607; 2) R K puhastab külmtöölaua filtrid 3 tk; 3) R K maksab gaasipliidi parandusest 50%, hooldab Xxx; 4) R parandab ventilatsiooni 2 valgustuse siini; 5) 2 ahju elektroonika vahetab R K; 6) R asendab induktsioonipliidi; 7) R toob tagasi puuduvad võtmed, kiibid. R parandab vead 20.02.2021 (I kd tl 16). Pooled on ühel meelel selles, et viidatud kokkuleppe sõlmis R K hageja seadusliku esindajana, mitte füüsilise isikuna (02.05.2022 prt lk 5, 00:33:45).
53.Seega on pooled sõlminud 09.02.2021 kokkuleppe üürilepingu esemel olevate puuduste kõrvaldamiseks. Kokkuleppes on pooled fikseerinud puudused, mille olemasolu on hageja esindaja nende kõrvaldamise kohustuse enda kanda võtmisega tunnistanud. Puuduste loetelu põhineb OÜ Xxx 01.02.2021 xxx köögiseadmete diagnostikal, mille alusel on Xxx OÜ koostanud 02.02.2021 koostanud hinnapakkumise puuduste kõrvaldamiseks (I kd tl 63, 131). Kohtu hinnangul ei ole tegemist ka asja tavapärase kulumisega. Katkised siinid või ahju elektroonika ei ole tavapärane kulumine VÕS § 334 lg 1 mõttes. Vaidlust ei ole selles, et hageja tasus 10.03.2021 kostjale poole gaasipliidi parandamiseks vajalikust summast so 278,40 eurot (I kd tl 152 pöördel). Kokkuleppes on viidatud ka OÜ-le Xxx, seega saab kohus teha järelduse, et hageja esindajale on OÜ Xxx diagnostika tulemusi ja hinnapakkumist kokkuleppe sõlmimisel tutvustatud ja hageja on selle tulemusega nõustunud. Iseenesest on õige hageja väide, et hageja ei osalenud OÜ Xxx 01.02.2021 tehtud ülevaatuse juures, kuid kostja ei ole ka vastupidist väitnud. Kostja on tuginenud sellele, et hageja viibis 09.02.2021 ülevaatuse ja
kokkuleppe sõlmimise juures ja sai selle juures oma arvamust avaldada ja puuduste olemasolu kontrollida.
54.Kohtule ei ole eluliselt usutav hageja esindaja väide, et tegelikkuses 09.02.2021 kokkuleppes nimetatud puudusi ei esinenud ning ahjud olid töökorras või puudused tekkisid pärast üürilepingu lõppemist. Kui puudusi ei esinenud või hageja nende eest ei vastutaks, ei oleks hageja kogenud restoraniärimehena sellisele kokkuleppele alla kirjutanud. Kokkuleppele ei ole hageja esindaja lisanud ka mingeid märkusi või reservatsioone, seega on hageja esindaja puudusi tunnistanud. Lisaks on hageja enda väidete kohaselt puudused nr 2-4 kõrvaldanud. Kohtule ei ole eluliselt usutav, et hageja esindaja oleks tasunud gaasipliidi parandamise arvest 50% või väidetavalt puhastanud filtrid ja parandanud siinid kui tegelikkuses selleks vajadus puudus. Ei ole eluliselt usutav, et tegelikkuses esinesid vaid mõned kokkuleppes mainitud puudused. Kokkuleppele on mõlemad pooled alla kirjutanud ja hagejal oli võimalik kontrollida puuduste esinemist. Et hilisemalt on hageja esindaja asunud puudusi eitama ja asunud väitma, et tegelikkuses olid ahjud töökorras ja asunud nõudma pärast kohutuse täitmise tähtaja möödumist uut ülevaatust ei oma enam tähendust. Õiguse üldpõhimõte pacta sunt servanda kehtib ka selle kokkuleppe juures.
55.Hageja ei ole ka tõendanud oma väidet, et 2020 novembris remonditi mõlemad ahjud täielikult ära ning 04.01.2021 olid mõlemad ahjud täiesti töökorras. Samuti ei ole hageja tõendanud oma väidet selle kohta, et hageja vahetas ära siinid ja puhastas külmtöölaua filtrid.
56.Lisaks andis hageja tunnistaja K A 12.12.2022 kohtuistungil ütlusi selle kohta, et köögisisustus vajas remonti, puudused olid olemas juba siis, kui nad sinna kööki läksid. Nii avaldas hageja enda tunnistaja 12.12.2022 istungil, „et terve see köök oli tegelikult põhjuseks, miks ma ei tahtnud vastu võtta. Kui me hakkasime rääkima juba mahtudest, siis mina sellises köögis ei oleks võimeline neid mahtusid tegema, kvaliteeti hoidma. See oligi põhjuseks, miks minema läksin. Köök oli väike ja kõik asjad oli katkised. Katkistega asjadega ma isegi oma kohvikus ei tegele (prt lk 10, 00:47:14). „Üks ahi tahtis kohe remonti saada, kui läksime, siis gaasipliidi põletitega oli mingi teema, ühte vist ei leitudki, paar tükki töötasid hädapäraselt aga me võtsime suurema osa enda masinapargist kaasa. Selletõttu me seal välja venitasime ka, lootuses, et kunagi tehakse seal need korda (prt lk 11, 00:49:57). OÜ Xxx diagnostika aktis viidatud puuduste kohta avaldas tunnistaja seda, et „ta ise suhtkoht nimetas, et mis vaja teha on. Need vead olid seal juba olemas“ (prt lk12, 00:55:48 ja 00:55:57). Ka see, et tunnistaja tuvastas kööki kasutades, et köögiseadmed olid puudustega ja tõi need puudused kostja esindajale esile, ei tähenda veel, et tunnistaja oleks puudused OÜle Xxx ette kirjutanud ja tegelikkuses OÜle Xxx puudusi ei tuvastanud või neid ei esinenud. Kohtul puudub igasugune alus eeldada, et OÜ Xxx on seadmete hindamise aktis nr 20210204 avaldanud valeandmeid ega ole tegelikkuses diagnostikat läbi viinud ega seadmeid hinnangud või kandnud akti selliseid puudusi, mida ei esinenud.
57.Hageja tugineb ka sellele, et kostja ei ole esitanud kuludokumente, mis tõendaksid kulutuste kandmist köögiseadmete puuduste kõrvaldamisel. Kohus märgib, et iseenesest saab kostja nõuda hagejalt VÕS § 115 lg 1 alusel köögiinventari puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-15-12, p 33). Järelikult ei ole hageja vastuväide ka selles osas põhjendatud.
58.Seega nõustub kohus täielikult kostja väidetega selles, et köögiinventari remondikulu oli põhjendatud ning tulenevalt VÕS § 334 lg-st 2 ja 09.02.2021 kokkuleppest lasus sellega seonduvate kulude hüvitamise kohustus hagejal. Vaidlust ei ole selles, et hageja tasus alles 10.03.2021 kostjale poole gaasipliidi parandamiseks vajalikust summast so 278,40 eurot. Seega oli 25.02.2021 pandiõiguse kohaldamise seisuga kostjal hageja vastu põhinõue summas
2599,20 eurot, millele lisandus viivis 0,1% päevas tähtajaks tasumata summalt (lepingu p 9.5, 25.02.2021 seisuga 13 eurot).
59.Ei ole õige hageja seisukoht, et kostja on pandiõigust teostanud ebaõigesti, kuna vara ei asu üüripinnal ega kuulunud üüripinna kasutamise juurde. Tõepoolest üürilepingu p 4.1 järgi anti üürnikule kasutamiseks ruumid xxx sees. Samas oli hagejal õigus kasutada ruume, territooriumit (lepingu p 2.15 - lossi ruumid ja lossihoov) mööblit ja seadmeid vastavalt nende sihtotstarbele ja lähtuma lossi kodukorrast (lepingu p 7.9, I kd tl 9 pöördel). Õiguskirjanduses on selgitatud, et „Pandiõigus kehtib kõikide asjade suhtes, mis kinnisasjal asuvad ning selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvad. Pandiõigus tekib sellest hetkest, mil asi üüritud kinnisasjale tuuakse. (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019, § 305, p 3.3). Vaidlust ei ole selles, et telk, grill ja õuetoolid lossihoovis so kostja kinnisasjal asuvad. Kohtu ette ei ole toodud millisel õiguslikul alusel hageja paigaldas lossihoovi oma telgi, kui lossihoovi kasutamine ei kvalifitseeru tema hinnangul üüripinna kasutamiseks. Kohus nõustub kostja poolt avaldatuga, et hageja soovis restorani kliente teenindada ka lossi hoovis ning tegi seda kokkuleppel kostjaga. On igati arusaadav, et soojal hooajal on mõistlik teenindada kliente ka välitingimustes, sest üldjuhul restorani külastajad ei soovi sumedal suveõhtul einestada siseruumides, kui on võimalik lõuna- või õhtusööki nautida looduskauni vaatega lossihoovis. Kostja on kinnitanud, et andis hagejale nõusoleku paigutada hoovi telk koos sisseseadega. Seega õuetelk, grill ja õuetoolid seonduvad igati restorani pidamise ja ruumide sihtotstarbelise kasutamisega ning nimetatud esemed on pandiõigusega hõlmatud.
60.Hageja on hagiavalduses märkinud, et hagetava vara väärtus on kokku 14 083,01 eurot. Kostja ei ole eelnevalt vara väärtuse kohta vastuväiteid esitanud. Alles 17.01.2023 menetlusdokumendis on kostja avaldanud, et ei nõustu hageja poolt välja toodud asjade väärtusega. Kohus selgitab, et jätab asja lahendamisel kõrvale kostja 17.01.2023 menetlusdokumendis esitatud uued väited, mida varasemates menetlusdokumentides esile toodud ei ole.
61.Kohus selgitab, et ei saa otsust rajada asjaoludele ja väidetele, mis on kohtu ette toodud pärast asja sisulise arutamise lõpetamist. TsMS § 402 lg 2 II lause järgi võib kohtukõnes viidata üksnes asja sisulisel arutamisel esiletoodud asjaoludele ja kohtuistungil uuritud tõenditele, seega ei saa kohtukõnes (teesides) viidata asjaoludele, mida ei ole sisuliselt arutatud. Kohtul on kohustus menetlusosalistele selgitada puuduliku tõendamisega seonduvat, kuid kohtul ei ole kohustust selgitada poolele, milliseid vastuväiteid ta menetluses esile tooma peab. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Seega jätab kohus need väited, mida kostja varasemates menetlusdokumentides esile toonud ei ole, tähelepanuta.
62.Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et kostjal oli üürniku vastu 25.02.2021 seisuga nõue summas 2 612,20 eurot, siis on kostja hageja vara 14 083,01 euro väärtuses enda valdusse võtmisega saanud märgatavalt rohkem vara, kui oli vajalik tema nõude katteks. Üürileandja pandiõiguse teostamine peab olema proportsionaalne ja üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt ainuüksi võimalike tulevaste nõuete tagamiseks. Kohtupraktikas on peetud lubatavaks olukorda, kus pandiõiguse teostamiseks peeti lubatavaks sõiduki teisaldamist ja selle kinnipidamist ka juhul, kui üürileandja nõue on märkimisväärselt väiksem kui auto väärtus, kuivõrd sõiduk ei ole osadeks jagatav. Ülemäärase pandiõiguse teostamisega seonduvalt on hagejal esmalt õigus nõuda AÕS § 80 järgi vara tagastamist.
63.Riigikohus on selgitanud, et „Auto teisaldamine pandiõiguse teostamiseks on lubatud vaid juhul, kui muud vahendid on auto äraviimise takistamiseks ilmselgelt ebapiisavad või auto valvamine ja säilitamine parkimisalal oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav. Lisaks võib auto teisaldamine olla põhjendatud ka siis, kui see on vajalik auto säilitamiseks pärast selle
valdusse võtmist pandiõiguse teostamiseks.( RKTKo 3-2-1-68-16). Vaidlust ei ole selles, et hagejale kuuluvad vallasasjad asuvad lossi territooriumil hagejale kuuluvas välitelgis. Kohus leiab, et välitelgi osas on pandiõiguse kohaldamine praegu kohane. Õuetelk kaitses telgis olevaid vallasasju ja nende säilitamine või ladustamine üürileandja ruumides oleks üürileandjale liigselt koormav. Seega tuleb õuetelgi suhtes pandiõiguse kohaldamist pidada põhjendatuks.
64.Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise summas 17 160 eurot, hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis summas 188,05 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras põhinõudelt summas 17 160 eurot alates 22.07.2021 kuni kahjuhüvitise tasumiseni kostja poolt. Kostja vaidleb nõudele vastu, kuivõrd leiab, et kahjunõude aluseks olev hageja ja xxx OÜ vahel väidetavalt sõlmitud üürileping on näilik tehing kuivõrd lepingul puudub igasugune mõistlik majanduslik sisu. Kohus leiab, et kostja vastuväide lepingu näilikkuse suhtes on oletuslik ning tõendamata. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest kohus saaks järeldada, et 23.02.2021 leping ei ole hageja ja xxx OÜ tegelik tahe. Aga kuivõrd kohus asus eelpool seisukohale, et pandiõiguse kohaldamine hageja ja xxx OÜ vahelise lepingu esemele oli põhjendatud, jätab kohus hageja kahjunõude rahuldamata. VÕS § 1045 lg 2 p 4 järgi kahju tekitamine ei ole õigusvastane kui kahju tekitaja kasutas oma õiguse teostamiseks või kaitseks õigustatult omaabi.
65.Kõige eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi osaliselt. Kostjal tuleb hagejale välja anda tema ebaseaduslikus valduses olev söegrill Big Green Egg L ning 36 välitooli Olimpia.
66.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
67.Tsiviilasja hind on TsMS § 124 lg 1, § 126 lg 1, § 133 lg 1 ja § 134 lg 1järgi 32 805,42 eurot.
VASTUVÄITE LAHENDAMINE
68.12.12.2022 kohtuistungil määras kohus pooltele kirjalike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks tähtaja 16.01.2023. Kostja esitas 16.01.2023 kell 22:43 kohtule taotluse tähtaja pikendamiseks kuni 18.01.2023. Kostja põhjendas taotlust ootamatu ja kiireloomulise töökoormuse kasvuga seoses 17.01.2023 kell 13:00 määratud kohtuistungiga väljaandmisasjas. Hageja esindaja esitas 17.01.2023 kell 01:12 seisukoha kostja taotluse suhtes ja palus selle jätta rahuldamata. Hageja hinnangul ei toonud kostja esindaja esile mõjuvat põhjust TsMS § 64 lg 1 mõttes. Hageja toob esile, et advokaatide töökoormus ongi suur ja ajaplaneerimisel tuleb alati arvestada, et võib lisanduda ja alati lisandub planeerimata tööülesandeid.
70.Hageja esitas 17.01.2023 kell 11:28 ekirjaga vastuväite kohtu tegevuse peale menetluse juhtimisel. Kostja esindaja esitas kohtu poolt määratud tähtaja hilisõhtul taotluse kohtu poolt 12.12.2022 määratud tähtaja pikendamiseks teeside esitamiseks. Mõjuvat põhjust TsMS § 64 lg 1 tähenduses Kostja esile ei toonud. Kohtuistungi määramine ka väljaandmise asjas ei selgunud 12.12.2022 hilisõhtul vahetult enne käesolevas asjas määratud tähtaja saabumist. Arvestades kostja taotluse esitamise aega on ilmselge, et taotlus ei saanud olla seotud ootamatult lisandunud töökohustustega. Juhul, kui kostja soovis teeside esitamiseks lisaaega, oleks ta pidanud vastava taotluse esitama esimesel võimalusel, mitte siis, kui avastas, et ka käesolevas asjas on saabumas menetlustähtaeg (ja kostja enda sõnul oli tal selleks hetkeks valmis vaid pool menetlusdokumenti, mis ei ole eluliselt usutav). Kohus on nõustunud tähtaja pikendamisega vastuolus TsMS § 64 lg 1 ning on mh seadnud pooled seeläbi ebavõrdsesse olukorda, kus hageja on oma teesid tähtaegselt esitanud ning kostjal on võimalik enda teeside koostamisel mh esitada seisukoht ka hageja teeside osas. Täiendavate tähtaegade määramine hagejale omakorda täiendavate seisukohtade esitamiseks oleks aga selges vastuolus TsMS §ga 2. Seega palub hageja, et kohus ei menetleks kostja poole hilinemisega esitatavaid
dokumente ega muudaks rohkem kui kuu tagasi määratud tähtaegasid. 17.01.2023 kell 13:45 ekirjas viitas hageja esindaja portaalis xxx avaldatud artiklile ning järeldas selle põhjal, et viidatud väljaandmisasjas ei ole advokaat K üleüldse esindajaks.
71.Kostja esindaja vastas hageja esindaja kirjale 17.01.2023 kell 17:55 ekirjaga, milles selgitas muuhulgas, et 17.01.2023 oli määratud kaks istungit väljaandmisasjas. Neist esimene oli I T suhtes, millest kõneleb hageja esindaja poolt lingitud artikkel. Neist teine S P suhtes, kelle kaitsjana osales kostja esindaja istungil 13:00-14:10 kriminaalasjas 1-22-7089 (saal 3017).
72.Kohus on seisukohal, et hageja esindaja vastuväide kohtu tegevuse peale menetluse juhtimisel tuleb jätta rahuldamata. Kohus lahendab vastuväite TsMS § 333 lg 1 alusel, mis sätestab, et menetlusosaline võib esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega.
73.TsMS § 64 lg 1 järgi võib kohus tema määratud menetlustähtaega põhistatud avalduse alusel või omal algatusel mõjuval põhjusel pikendada. Tähtaega võib korduvalt pikendada üksnes vastaspoole nõusolekul. Tähtaja pikendamise taotlus on menetluslik taotlus ning tähtaja pikendamine kohtu poolt on menetluslik otsustus, mis on käsitatav määrusena § 463 lg 1 järgi. Seega tuleb ka menetlustähtaja pikendamise taotlusele kohtu poolt vastuseks saadetud e-kirja, milles on märgitud, et kohus rahuldas kostja esindaja taotluse käsitada määrusena. Tähtaja pikendamise lahendas menetlusgrupi kohtuistungi sekretär, kelle pädevus tuleneb TsMS § 221 lg 3, millest tulenevalt võib kohtujurist, kohtunikuabi või muu kohtuametnik teha mh määruse tähtaja andmise ja pikendamise kohta. Kohtuistungi sekretär lahendas taotluse vastavalt kohtunikult saadud juhistele.
74.Kuivõrd tegemist ei olnud korduva taotlusega ning esmakordse tähtaja esmakordsel pikendamisel ei ole vastaspoole nõusolekut vaja, siis taotlust selleks vastaspoolele edastama ei pea. Kohus selgitab ka, et kohtu hinnangul oli kostja esindaja taotlus menetlustähtaja pikendamiseks põhistatud. Põhistatud avalduseks saab TsMS §-st 235 tulenevalt lugeda avaldust, milles sisalduvate põhjenduste õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks. Kostja esindaja tugines taotluses ootamatule ja kiireloomulisele töökoormuse kasvule seoses 17.01.2023 kell 13:00 kohtuistungiga väljaandmisasjas. Selline kohtuistungi aeg oli Harju Maakohtu istungite plaanis. Kohtule teadaolevalt kostja esindaja poolt viidatud väljaandmisasja Harju Maakohtus ka arutati ja kohtule ajakirjandusest teadaolevalt kostja esindaja kohtuistungil ka osales ( xxx) Kohus nõustub, et menetlustähtaegade järgimine on äärmiselt oluline. Samuti on hea ning piisava varuga ajaplaneerimine tähtaegadest kinnipidamiseks äärmiselt vajalik, kuid vaatamata varuga ajaplaneerimisele võib nii advokaatide (ja ka kohtu) töökorralduses esineda perioode, kus uusi ja kiireloomulisi tööülesandeid laekub rohkem, kui eest ära lahendada jõuab ja seetõttu võib eelnevalt võetud kohustuste täimine edasilükkuda.
75.Kohtule on eluliselt usutav, et kostja esindaja saatis taotluse tähtaja pikendamiseks esimesel võimalusel, kui mõistis, et vaatamata pingutustele ei jõua ta oma kirjaliku seisukohta hiljemalt 16.01.2023 kell 23:59 kohtule edastada ja seega kohtu poolt määratud tähtaega järgida. Sellele viitab taotluse edastamise aeg 16.01.2023 kell 22:43. Kohus leidis taotlust lahendades, et kohtu poolt määratud tähtaja pikendamine 48h (tegelikkuses vähem kui 24h) võrra ei pikenda ega venita menetlust ja kohtule oli kostja esindaja taotlus veenev. Kohtul ei olnud mingit põhjust eeldada, et kostja esindaja kuritarvitas oma õigusi. Täpselt sama oleks kohus otsustanud, kui hageja esindajal oleks olnud vaja tähtaega pikendada. Kohus jätab vastuväite rahuldamata.
MENETLUSKULUD
76.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte
endi kanda. Arvestades vaidluse asjaolusid on kohus seisukohal, et poolte menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson Kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 29.05.2024 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.