Eesti Vabariik Keskkonnaministeeriumi kaudu hagi OSAÜHING FIRMASTER vastu kinnisasja valduse vabastamise ning omandiõiguse rikkumisest tulenevates nõuetes
Tsiviilasja hind
79 820,54 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Eesti Vabariik Keskkonnaministeeriumi kaudu (registrikood 70001231, asukoht Narva mnt 7a, 15172 Tallinn, e-post [email protected]) Hageja esindaja: Maa-amet (registrikood 70003098, asukoht Mustamäe tee 51, 10621 Tallinn, tel 665 0600, e-post [email protected]), esindaja jurist KV (xxxx) ja TK) Kostja: OSAÜHING
FIRMASTER
(registrikood 10935772, asukoht Paldiski mnt 183-22, 13518 Tallinn, epost [email protected]) seaduslik esindaja D. G.)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Kohustada Osaühingut Firmaster vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma Vääna tn 2a, Tallinn asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) valdus.
3.Määrata punktis 2 nimetatud kohustuse rikkumisel kohtuotsuse täitmise viisiks Osaühingult Firmaster valduse sundkorras äravõtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt.
Mõista Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) kasutuseeliste hüvitis perioodi 01.01.2021 kuni 31.05.2022 eest summas 2668 eurot.
5.Mõista Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr
8340650) kasutuseeliste hüvitis perioodi 01.06.2022 kuni 09.05.2023 eest summas 1776,74 eurot.
6.Mõista Osaühingult Firmaster kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest Eesti Vabariigi kasuks välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni järgmiselt: 6.1 Kasutuseeliste hüvitiselt summas 2668 perioodi 01.01.2021 kuni 31.05.2022 eest arvestatakse viivist alates 22.06.2022; 6.2 Kasutuseeliste hüvitiselt alates 01.06.2022 arvestatakse viivist igakuiselt nii, et kasutuseeliste hüvitis eelmise kuu eest summas 157,58 eurot muutub sissenõutavaks järgmise kuu esimesel kuupäeval. Kui kinnistu üleandmine toimub kuu keskel, arvestatakse viivist perioodi eest kuni eelmise kuu lõpuni.
7.Mõista Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) pahauskse valdamise teel teenitud tulu alates 01.01.2021 kuni 09.05.2023 summas 16 856,04 eurot.
8.Alates 10.05.2023 kuni valduse vabastamiseni tuleb välja mõista tulu 23,20 eurot päevas.
9.Jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.
10.Jätta hageja menetluskulude rahaline suurus kulude puudumise tõttu kindlaks määramata. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.
HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.Tallinna linnas asuv Vääna tn 2a kinnisasi, katastritunnus 78401:101:2799, pindala 455 m2, sihtotstarve transpordimaa, registreeriti riigi kinnisvararegistris 28.04.2017 (objekti kood KV73115), riigivara valitseja on Keskkonnaministeerium ja volitatud asutus Maa-amet. 28.06.2017 kanti Vääna tn 2a katastriüksus kinnistusraamatusse (registriosa nr 8340650). Hageja on kinnistu omandiõiguse tõendamiseks esitanud kinnistusraamatu ja riigi kinnisvararegistri väljavõtted.
2.Vääna 2a kinnisasjal paikneb hageja sõnul kostjale kuuluv toitlustuskiosk. Hageja tuvastas 08.06.2022 toimunud paikvaatlusel, et ebaseaduslik ehitis on endiselt kinnisasjal ning toitlusteenuse osutamine jätkub. Selle tõendamiseks, et kostja on Vääna tn 2a kinnisasjal paikneva ehitise omanik ning seeläbi ka kinnisasja valdab ning kasutab, on hageja esitanud 2005. aastal kostja esitatud ehitusloa taotluse, selle alusel väljastatud ehitusloa ajutise ehitise rajamiseks (selles märgitud kavandatav ehitise kasutamise lõpp 18.05.2006) ning Google otsingumootori tulemuste väljavõtte, millelt nähtuvad fotod Hiiu Grill kiirtoidukohaga, asukoht Google kaardil, viide teenusepakkujale „Hiiu Grill/Firmaster OÜ“, aadress Vääna 2a, avamiskellaajad, kontakttelefon.
3.Hageja väitel ei ole hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkuleppeid, millest tuleneks kostjale õigus Vääna tn 2a kinnisasja kasutada, sellist õigust ei tulene kostjale ka seadusest. Kostjal puudub kinnisasja omaniku suhtes igasugune õiguslik alus kinnisasja vallata. 2(18)
4.Hageja sõnul teavitas Maa-amet esmakordselt 14.11.2017 kirjaga nr 7-1/17/9500-6 kostjat, et Vääna tn 2a kinnisasi on jäetud riigi omandisse ning ehitise omanikul on õigus ehitis teisaldada või lammutada kuni 15.03.2018. Kirjas on hageja selgitanud kostjale, et Maa-amet on ette valmistamas Vääna tn 2a kinnisasja avalikku rendile andmise enampakkumist ning viidanud, et Nõmme Linnaosa Valitsuse 22.02.2017 kirjaga nr 2.-1.3/44-2 teavitati Maaametit, et alates 1. aprillist 2017 lõpetatakse OÜ-ga Firmaster linnarajatise kaubandustegevuseks kasutusse andmise leping nr 104, asukohal Vääna tn 2.
5.Hageja märgib, et kuivõrd ehitisi ei olnud määratud tähtajaks teisaldatud ega lammutatud ning jätkuvalt toimus kioskis toitlustusteenuse osutamine, määras Maa-amet 06.11.2020 kirjaga nr 7-1/20/16262 täiendava tähtaja Vääna tn 2a kinnisasjal paikneva ehitise likvideerimiseks ja kinnisasja valduse vabastamiseks hiljemalt 31.12.2020. Ühtlasi selgitati kirjas, et riigil on kinnisasja omanikuna õigus nõuda ebaseaduslikult valdajalt välja rikkumise teel saadud kasu, mis seisneb maa kasutamise renditasus. Kirjas viitab hageja veelkord ka sellele, et linnarajatise kasutusse andmise leping lõpetati 1. aprillist 2017, kostjal puudub kinnisasja valdamiseks seaduslik alus ning seega on tema valdus omavoliline.
6.Hageja kinnitusel ei vabastanud kostja kinnisaja valdust ka täiendava tähtaja jooksul. Kuivõrd samaaegselt valduse vabastamise nõudega toimus ka ettevalmistus kinnisaja avalikul enampakkumisel müümiseks, siis teavitas Maa-amet 17.09.2021 kirjaga nr 71/20/16262-3, et on nõus pikendama valduse vabastamise tähtaega kuni kinnisasja müügihetkeni. Valduse vabastamise tähtaja pikendamisele seati järgmised tingimused: 1) maa kasutaja hüvitab riigile kui maaomanikule kasutustasu ja tasub esitatud arve tähtaegselt; 2) maa kasutaja tagab heakorra maa-alal, mida kasutab; 3) kinnisasja enampakkumise toimumise ajal tagatakse kinnisasjale juurdepääs kõigile ostmisest huvitatud isikutele; 4) kui kinnisasja uueks omanikuks osutub kolmas isik, siis kinnisasja valdus vabastatakse 10 tööpäeva jooksul vastava nõude esitamisest arvates. Hageja oli lisanud kirjale arve Vääna tn 2a kinnisasja kasutustasu tasumiseks perioodi 01.01.2021 kuni 01.11.2021 eest summas 1575 eurot tasumise tähtajaga 30.09.2021.
7.Hageja sõnul kostja arvet ei tasunud ning jätkas kinnisaja ebaseaduslikku valdamist. Maaameti peadirektori 04.11.2021 käskkirjaga nr 1-1/21/77 otsustati Vääna tn 2a kinnisasja osas läbi viia avalik elektrooniline enampakkumine, pakkumiste esitamise tähtajaga 30.11.2021 kell 11.00. Tulenevalt aga Tallinna Linnavalitsuse 23.11.2021 taotlusest Vääna tn 2a kinnisasja enampakkumisega võõrandamismenetluse lõpetamiseks ning kinnisasja Tallinna linnale võõrandamiseks, seoses vajadusega kasutada Vääna tn 2a kinnisasja avalikes huvides, otsustas Maa-ameti peadirektor 23.11.2021 korraldusega nr 1-17/21/2822 enampakkumise katkestada ning tänaseks on alustatud kinnisasja Tallinna linnale võõrandamise toimingutega. Maa-amet teavitas 26.04.2022 kirjaga nr 7-1/20/16262-6 kostjat, et kaalumisel on kinnisasja võõrandamine Tallinna linnale. Sama kirjaga andis Maa-amet kostjale veelkordse kohtuvälise võimaluse vabastada kinnisasi ning tasuda esitatud kasutustasu hüvitisarved hiljemalt 31.05.2022. Maa-ameti 26.04.2022 kirjas kostjale paluti tasuda eelmine arve summas 1575 eurot ja esitati uus arve perioodi eest 02.11.2021-31.05.2022 summas 1093 eurot, tasumise tähtajaga hiljemalt 31.05.2022. Selles kirjas juhib hageja ühtlasi ka kostja tähelepanu sellele, et pahauskselt valdajalt saab omanik võlaõigusseaduse § 1039 kohaselt nõuda ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist kasutuseeliseid ületavas osas. Kirjas rõhutatakse, et see on viimane võimalus vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks ning kui kostja tasub esitatud hüvitistasu arved hiljemalt 31.05.2022 ning kohustub hüvitama riigile saamata jäänud kasutustasu (kasutuseelise hüvitis) kuni omavolilise kasutamise perioodi lõpuni, on Maa-amet nõus 3(18)
pikendama valduse vabastamise tähtaega kuni Vääna tn 2a kinnisasja omandi üleandmiseni ja valmis läbi rääkima valduse rikkumisega saadud tulu nõudmise osas. Kirjas nõutakse, et kui kostja hüvitistasu arveid tähtaegselt ei tasu, tuleb kinnisasja valdus hiljemalt 31.05.2022 vabastada.
HAGI NÕUDED
8.Kuivõrd kostja pole kinnisasja valdust jätkuvalt vabastanud, palub hageja kohustada Osaühingut Firmaster vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) valdus (vindikatsioonihagi).
9.Võttes arvesse, et kostja ei ole hageja kohtuvälistele nõuetele reageerinud ja vabatahtlikult kinnisasja valdust vabastanud, ei pruugi kostja täita vabatahtlikult ka kohtuotsust. Hageja palub, et juhul, kui kostja kinnisasja valdust hagejale vabatahtlikult üle ei anna, määrata otsuse täitmise viisiks kostjalt kinnisasja valduse ära võtmine TMS-is ettenähtud korras kohtutäituri vahendusel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 445 lõige 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Täitemenetluse seadustiku (edaspidi TMS) § 180 annab kohtutäiturile õiguse kinnisasja valdus sundtäitmise korras ära võtta. Seega palub hageja Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks Osaühingult Firmaster valduse sundkorras ära võtmine TMS-is ettenähtud korras kohtutäituri poolt (sundtäitmise nõue).
10.AÕS-i § 85 lõike 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) §-dele 1037–1040. VÕS § 1037 lõige 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Vastavalt VÕS § 1037 lõikele 1 ei ole nõude eelduseks rikkuja süü olemasolu ehk kostja on kohustatud hüvitama hagejale tema omandi rikkumise teel saadu sõltumata sellest, kas kostja teadis või ei teadnud rikkumisest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lõige 1 sätestab, et esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Samuti on Riigikohus 22.10.2014 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14 punktis 16 leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. /.../ VÕS § 1037 lõike 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta eelkõige tema omandit või valdust, praegusel juhul eelkõige kasutamise või äratarvitamise teel, ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. Kui ebaseaduslik valdaja kasutab teise isiku asja, on rikkumise teel saaduks rikkumisega omandatud kasutuseelised. Seega tuleb kasutuseeliste nõude puhul hinnata kasu, mida kostja sai seetõttu, et ei pidanud kinnisasja rentima. Kostja on vallanud kinnisasja alates 2005. aastast, mil väljastati ehitusluba ajutise ehitise rajamiseks, ehitise kavandatava kasutamise lõpptähtajaga 18.05.2006. Vääna tn 2a kinnisasi jäeti riigi omandisse 15.03.2017 ning kostja kohustus ehitise likvideerima hiljemalt 15.03.2018. Seega saab kostjat alates viidatud hetkest pidada kinnisasja ebaseaduslikuks valdajaks ning hagejal oleks õigus nõuda kostjalt kinnisasja kasutamise eest kasutuseeliste hüvitamist. Maa-amet hoiatas 06.11.2020 kirjas kostjat, et valduse vabastamata jätmisel on hagejal õigus nõuda ebaseaduslikult valdajalt välja rikkumise teel saadud kasu. Seetõttu, kostjale vastu tulles, ei esita hageja nõuet varasema perioodi eest, vaid alates 06.11.2020
4(18)
kirjas määratud valduse vabastamise tähtajast. Seega nõuab hageja kostjalt kasutuseeliste hüvitamist alates 01.01.2021. Vastavalt riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 1 lõikele 1 toimub riigivara valitsemine riigivaraseaduse alusel. RVS-i § 1 lõike 2 kohaselt on riigivara valitsemine vara Eesti Vabariigi nimel omandamine, kasutamiseks võtmine, valdamine, kasutamine ja käsutamine. RVS-i § 8 lõikest 5 tuleneb riigivara valitsejale kohustus teha riigivaraga tehinguid kooskõlas õigusaktidega ning läbipaistvalt ja kontrollitavalt. RVS-i § 15 sätestab riigivara kasutamiseks andmise alused. RVS-i § 18 lõige 1 sätestab, et kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Sama sätte teise lause kohaselt on turupõhine kasutustasu tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. Vastavalt RVS-i § 181 lõike 2 punktile 6 on Maa-ameti õigus välja selgitada turupõhine kasutustasu turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel. Vastavalt 21.04.2022 koostatud hindamisaruandele (lisa 11) on Vääna tn 2a kinnisasja harilik väärtus turuanalüüsi tulemusena 61 425 eurot. Kasutustasu hindamisel on lähtutud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määrusest nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“, mis käsitleb turuanalüüsi teel kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamist. Turupõhine kasutustasu on leitud 3% harilikust väärtusest, millele on lisatud maamaks ehk Vääna tn 2a kasutustasu on 1891 eurot aastas. Seega perioodi 01.01.2021 kuni 31.05.2022 kasutuseeliste nõude suurus 2668 eurot (515 päeva x 5,18 eurot päev). Seega palub hageja mõista Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) kasutuseeliste hüvitis perioodi 01.01.2021 kuni 31.05.2022 eest summas 2668 eurot (kasutuseeliste hüvitamise nõue).
11.Riigikohus on 27.09.2017 otsuse tsiviilasjas nr 2-15-18478 punktis 13 leidnud, et ei ole välistatud, et kui kannatanu on esitanud rikkuja vastu hagi, nõudes rikkumise lõpetamist ning see hagi rahuldatakse, kuid rikkuja ei ole rikkumist kohtulahendi tegemise ajaks lõpetanud, siis on kannatanul õigus nõuda VÕS § 1037 lg 1 alusel hüvitist ka tulevikus tekkiva alusetu rikastumisega seoses. See tähendab, et sellisel juhul saab rikkujalt kannatanu kasuks välja mõista hüvitise ka aja eest alates kohtulahendi tegemisest kuni rikkumise lõpetamiseni. Juhul kui rikkumise teel saadakse kasutuseeliseid, võib sellisel juhul olla mõistlik rikkujalt mõista kannatanu kasuks välja hüvitis perioodiliste maksetena analoogiliselt VÕS § 136 lõikes 1 sätestatuga. Arvestades kostja senist käitumist, on hagejal põhjendatud alus arvata, et kostja kavatseb kinnisasja kasutamist jätkata ka kohtumenetluse ajal. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud mõista kostjalt välja ka kasutuseelised alates 01.06.2022 kuni kostja poolt Vääna tn 2a kinnisasja valduse vabastamiseni, arvestusega 5,18 eurot päevas (1891 eurot aastas/365 päeva). Hageja palub mõista Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja kasutuseeliste hüvitis alates 01.06.2022 kuni asjas otsuse tegemiseni arvestusega 5,18 eurot päevas ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) valduse vabastamiseni arvestusega 5,18 eurot päevas (kasutuseeliste hüvitamise nõue).
12.VÕS § 113 lõige 1 annab võlausaldajale rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral õiguse nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 113 lõige 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. VÕS § 113 lõike 1 teise lause 5(18)
kohaselt loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hageja palub kostjalt kasutuseeliste hüvitamisega viivitamise eest mõista välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras, alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Eeltoodust tulenevalt palub hageja mõista Osaühingult Firmaster kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest Eesti Vabariigi kasuks välja viivis VÕS-i § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni (viivisenõue).
13.VÕS-i § 1039 sätestab, et rikkujalt, kes teadis oma õigustuse puudumisest või pidi sellest teadma, võib õigustatud isik lisaks saadu harilikule väärtusele nõuda ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist. Seega saab pahauskselt valdajalt nimetatud sätte alusel nõuda ka kasutuseeliseid ületava rikkumise teel saadud muu tulu ehk tegelikult saadu väljaandmist (Riigikohtu 15.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, punkt 22). AÕS § 35 lõike 2 kohaselt on valdus pahauskne, kui valdaja teab või peab teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Kostja on pidanud olema teadlik, et tema valdus on ebaseaduslik hiljemalt hetkest, kui saabus Maa-ameti poolt 14.11.2017 kirjas riigi omandisse jäetud maal oleva ehitise teisaldamiseks või lammutamiseks määratud tähtaeg 15.03.2018. Nagu eelnevalt mainitud, määras Maaamet 06.11.2020 kirjaga täiendava tähtaja Vääna tn 2a kinnisasjal paikneva ehitise likvideerimiseks ja kinnisasja valduse vabastamiseks hiljemalt 31.12.2020. Kostjale on antud korduvalt teada, et tegemist on ebaseadusliku valdusega ning nõutud kinnisasja valduse vabastamist, seega saab kostjat lugeda pahauskseks valdajaks hiljemalt viidatud kuupäevast ning kostja kohustub andma välja rikkumise teel saadud tulu. VÕS § 1039 teise lause kohaselt peab rikkuja õigustatud isikule teatama, millist tulu ta rikkumisega saadust sai ehk tulu suuruse tõendamise koormus lasub pahausksel rikkujal. Hageja palub kostjal teatada kohtule pahauskse valduse perioodil, s.o alates jaanuarist 2021 kuni käesoleva ajani, Vääna tn 2a kinnisasja ebaseaduslikust kasutamisest saadud tulu summa ning esitada ka tulu suurust kajastavad tõendid. Juhuks, kui kostja ei esita kohtule andmeid tulu suuruse kohta, esitab hageja käesolevaga avalikult kättesaadava info põhjal oma hinnangu kostja võimaliku saadud tulu suuruse osas. Kostja 2021. aasta majandusaasta aruande kasumiaruandest nähtub, et 2021. aasta müügitulu oli 161 629 eurot. Viidatud majandusaasta aruande viimaselt leheküljelt nähtub, et osaühing Firmaster tegevusala on „restoranid jm toitlustuskohad“ (EMTAK kood 56101) ning 100% müügitulust on tulnud sellest tegevusalast. Avalikult kättesaadava info põhjal ei nähtu, et osaühingul oleks teisi tegevuskohti peale Vääna tn 2a asuva Hiiu Grill toitlustuskoha. Kuigi äriühingu kasum ei pruugi kajastada kogu tulu, mida kostja on kohustatud VÕS § 1039 mõttes välja andma, kajastab see summat, millest on maha arvestatud kõik äriühingu kulud. Seega saab kasumi numbrit lugeda minimaalselt selliseks rikkumisega saadud tuluks, mille osaühing Firmaster kohustub VÕS § 1039 alusel hüvitama. Majandusaasta aruande kasumiaruandest nähtub, et osaühingu Firmaster 2021. aasta kasum oli 9843 eurot. Seega on osaühing Firmaster teeninud Vääna tn 2a kinnisasja kasutamisest tulu minimaalselt 9843 eurot. Kuivõrd tulu suuruse tõendamise koormus lasub aga kostjal, siis kogu rikkumise teel teenitud tulu suurus selgub kohtumenetluse käigus kostja esitatud tõendite alusel. Hageja palub kasutuseeliseid ületavas osas osaühingult Firmaster mõista välja kogu Vääna tn 2a kinnisasja pahauskse valdamise teel teenitud tulu alates 01.01.2021 kuni valduse vabastamiseni. Hageja palub mõista Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) pahauskse valdamise teel
6(18)
teenitud tulu alates 1. jaanuarist 2021 kuni valduse vabastamiseni kasutuseeliseid ületavas osas (õiguste rikkumisest saadud tulu hüvitamise nõue).
MENETLUSE KÄIK
14.24.10.2022 taotles kostja hagile vastamise tähtaja pikendamist kompromissläbirääkimiste pidamiseks hagejaga. Kostja esitas hagejale järgmised kompromissettepanekud: 1. tühistada kioski likvideerimise otsus; 2. anda kioski tegevusõigus ja sõlmida vastav leping; 3. anda võimalus katastritunnusega 78401:101:2799 (registriosa nr 8340650) antud maatükk ära osta. Kohus andis 25. oktoobril 2022 pooltele tähtaja kompromissläbirääkimiste pidamiseks kuni 08.11.2022 ning selgitas, et kompromissläbirääkimiste nurjumise korral tuleb kostjal esitada kohtule kirjalik vastus hagile 15.11.2022. 08.11.2022 teatas hageja, et on kostjale 28.10.2022 vastanud, et on valmis kompromissi korras läbi rääkima osas, mis puudutab pahauskse valdamise teel saadud tulu väljaandmise nõuet, kuid ebaseaduslik valdus tuleb viivitamatult lõpetada ning kinnisasi vabastada, samuti kohustub kostja tasuma kinnisasja kasutamisest saadud kasutuseeliste hüvitist. 04.11.2022 vastuses kompromissettepanekule leidis kostja hageja sõnul uuesti, et kompromiss võiks seisneda kinnisasjal tegevuse jätkamises ning kasutuslepingu sõlmimises. Rahaliste nõuete osas ei ole kostja seisukohta avaldanud. Hageja märkis, et on siiski valmis ka edaspidi kostjaga kompromissi saavutamise eesmärgil läbirääkimisi pidama, eeldusel, et kostja lõpetab kinnisasja ebaseadusliku valdamise ja tasub kinnisasja kasutamisest saadud kasutuseelised. 08.11.2022 esitas kostja kohtule avalduse, milles märkis, et sai hagejalt 07.11.2022 kompromissettepanekutele vastuse, milles hageja kinnitas esitatud nõudeid. Avalduses väitis kostja, et OÜ Firmaster ettevõtte tegevuses ei ole toime pandud seaduserikkumisi ning et kohtumenetluse käigus esitatakse kohtule kõik vajalikud dokumendid ja tõendid hagi nõuete seadusele mittevastavuse tuvastamiseks.
15.Kuivõrd pooled kompromissini ei jõudnud, määras kohus istungi ning toimetas 15. detsembril menetlusosalistele kätte kutsed 22.02.2023 kell 11.00 toimuvale kohtuistungile. Kutses selgitas kohus, et menetlusosaliste istungilt puudumine ei takista asja sisulist lahendamist.
16.21.02.2023 kell 23.58 saatis kostja kohtule juhatuse liikme D. G.i poolt digitaalallkirjastatud taotluse kohtuistungi edasilükkamiseks. D. G. viitas, et on pidanud käima õlaoperatsioonil ning öösel äkitselt tugevnes valu õlgades, käed muutusid tuimaks, tervislik seisund halvenes järsult, vererõhk langes ja tekkis pearinglus. Tõenditena lisas ta perearstikeskuse töövõimetuslehe töövabaduse perioodiga 26.01.2023-09.02.2023 ja taastusravi ja füsiaatria ambulatoorse taastusravi 16.03.2023 kell 14.55 vastuvõtule broneerimise lehe koopia. 22.02.2023 hommikul kell 09.51 saatis D. G. lisaks töövõimetuslehe pikenduse perioodiks 23.02.2023-03.03.2023.
17.22.02.2023 kell 10.23 allkirjastas ning 10.28 saatis kohus kostjale istungi edasilükkamise taotluse rahuldamata jätmise määruse, pakkudes kostjale soovi korral võimalust osaleda 11.00 algaval istungil video teel. 22.02.2023 istungile ilmus hageja, kelle soovil vaatas kohus asja istungil läbi kostja osavõtuta. Kohtuistungil palus hageja, et kostja 2022. aasta tulu osas tuleks arvestada kasumit 2021. aasta majandusaruandele tuginedes, kuivõrd 2022. aasta majandusaasta aruande esitamise aeg pole veel saabunud. Viiviste osas täpsustas hageja, et peab piisavaks, kui viivist arvestatakse kuu kaupa. Kui kinnistu üleandmine toimub kuu keskel, siis soovib hageja viivist perioodi eest kuni eelmise kuu lõpuni. Kasutuseeliste nõude 7(18)
osas täpsustas hageja, et kuu kasutuseeliste summa muutub sissenõutavaks järgmise kuu esimesest kuupäevast. Hageja taotles istungil asja lahendamist sisulise otsusega. Sama päeva õhtul esitas D. G. kohtule tõendina, et kohtusse ilmumata jätmise mõjuvaks põhjuseks oli tema ootamatu haigestumine, SA Põhja-Eesti Regionaalhaigla EMO kaardi ning 2. märtsil taotluse määrata uus kohtuistung. EMO kaardilt nähtuvate mõningate tervisenäitajate tõttu uuendas 03.03.2023 kohus asja arutamise ning määras uue kohtuistungi aja. Määruses selgitas kohus üksikasjalikult esitatud nõudeid, nende eeldusi ja tõendamiskoormist. Kohus palus hagejal täiendavalt selgitada, miks kasutuseeliste määramisel on lähtutud ärimaa hinnast, kuigi kõnealuse maatüki sihtotstarve on transpordimaa.
18.Vastuseks kohtu määrusele selgitas hageja 20.03.2023 esitatud kirjalikus seisukohas, et kasutuseeliste nõue on esitatud alusetu rikastumise õiguse alusel, mis VÕSi kommenteeritud väljaande kohaselt, erinevalt kahju hüvitamise õigusest, tegeleb rikkuja poolel tekkivate varaliste tagajärgedega, küsides ümberpööratult, kas rikkuja vara hulgas on midagi „liiga palju“. Omandi rikkumine ei tohiks muutuda rikkujale kasumlikuks, st ei tohiks tekkida olukord, kus kinnisasja omanikule tekkiv kahju on väiksem kui rikkumisega saadav kasu. Seetõttu tulebki alusetu rikastumise õiguse puhul vaadata just rikkuja saadavat kasu. Kostjal tulnuks õiguspärasel kasutamisel tasuda kinnisasja eest renditasu arvestades kinnisasja ärilist kasutusotstarvet, kostja seda aga ei ole teinud, seega kostaja on säästnud (saanud kasu). Seega asjaolu, et Vääna tn 2a kinnisasja sihtotstarve on transpordimaa ei väära asjaolu, et tegelik kasutusotstarve on kostjal olnud äriline, mistõttu kostja saadud kasu on suurem kui oleks pelgalt transpordimaa rentimise puhul. Riigi kinnisvararegistris registreeritakse kõik riigivaraga seotud kasutuslepingud, kuid neid on sarnasel ärilisel eesmärgil hindamisel kasutamiseks väga vähe ning riigi tasemel erasektori kasutuslepingute (üürilepingute) infot ei koguta. Seega on riigivara valitsejal informatsiooni kättesaadavus kasutuslepingute kohta turul enamasti väga piiratud, kuid ei saa väita, et selliseid kasutuslepinguid turul ei sõlmita ehk aktiivne turg puudub. Nii turupõhise kasutustasu kui ka hariliku väärtuse hindamisel tuleb Määruse nr 79 § 1 lõigete 3 ja 4 kohaselt lähtuda hinnatava kinnisasja parimast kasutusest. Hindamisaruande kohaselt on hariliku väärtuse leidmisel analüüsitud tehingute andmebaasis sisaldunud Tallinna linnas Nõmme linnaosa sarnastes piirkondades toimunud hoonestamata ärimaa tehinguid alates 2019. aastast. Kuna kinnisasja kasutatakse hindamise hetkel ärilisel eesmärgil (toitlustuskohana), on hindamisel lähtutud ärimaa kasutusest ning leitud, et Vääna tn 2a kinnisasja harilik väärtus on turuanalüüsi tulemusena 135 €/m2 ehk 61 425 eurot. Lähtudes turuanalüüsil leitud harilikust väärtusest on leitud aastane turupõhine kasutustasu arvestusega 3% harilikust väärtusest, millele on lisatud maamaks 48 eurot. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue Vääna tn 2a kinnisasja kasutustasu osas 1891 eurot aastas ehk ca 157 eurot kuus, mis hageja hinnangul on Nõmme linnaosas hoonestamata 455 m2 äriotstarbel kasutatava maa puhul igati realistlik kasutustasu. Lisaks täiendas hageja põhjendusi VÕS § 1039 alusel nõutava tulu suuruse arvestuse osas. Hageja viitab, et Riigikohus on 07.12.2011 kohtuasjas nr 3-2-1-123-11 lahendi punktis 11 leidnud, et VÕS § 1039 järgse tulu arvestamisel on põhjendatud välja mõista rikkumisega saadud tulu, millest on maha arvestatud kulud, mis on otseselt seotud tulu teenimisega. Riigikohus on 28.09.2020 lahendi kohtuasjas nr 2-16-8751 punktis 29.4 leidnud, et Riigikohus on varem kaubamärgi rikkumisest tulenevas vaidluses leidnud, et rikkumisega saadud tuluks VÕS § 1039 tähenduses on õigusvastaselt kaubamärgiga tähistatud kaupade müügihind, millest on maha arvatud otseselt kaupade müümisega seotud kulutused, nt hind, mida rikkuja ise kaupade eest tasus, ja transpordikulud, kuid mitte üldkulud. Samas 8(18)
kohtuvaidluses asja uuel läbivaatamisel on Tallinna Ringkonnakohus otsuse punktis 20 leidnud, et ei ole põhjendatud kostja väide, et müügitulust on põhjendatud maha arvata asjassepuutuvate toodete tootmisega tegelevate töötajate palgakulu ja konkreetsete toodetega seotud turunduskulu. Kuigi tegemist on kaubamärgi vaidlusega, saab hageja hinnangul võtta kohtu seisukohti arvesse ka käesoleval juhul. Samuti viitab hageja, et ka õiguskirjanduses (Kaubamärgiõiguse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamine. Juridica VII/2012, lk 555) on avaldatud seisukoht, et rikkuja majandustegevuse üldkulud või muude toodetega seotud kulud ei puutu tulu arvestamisel asjasse. Üldkulude all mõistetakse kulusid, mis rikkujal tekkisid rikkumise toimepanemisest sõltumata, näiteks halduskulud, töötasud, reklaamikulud jne. Seega ei ole põhjendatud tulust maha arvata kõiki kostja üldkulusid, sh tööjõukulusid. Kostja majandusaasta kasumiaruandes kajastatud 2021. aasta 161 629 euro suurusest müügitulust tuleks maha arvestada üksnes kasumiaruandes toodud 87 194 eurot (kaubad, toore, materjal ja teenused) ning 12 033 eurot (mitmesugused tegevuskulud). Seega on hageja seisukohal, et 2021. aasta kostja tulu suuruseks VÕS § 1039 mõistes saab lugeda 62 402 eurot. Kostja 2022. aasta tulu osas märkis hageja, et avaliku infona on kättesaadav Maksu- ja Tolliameti poolt avaldatud tasutud maksude andmed. Avaldatud tabelitest tehtud väljavõtetest nähtub, et kostja poolt deklareeritud 2022. aasta I kvartali käive oli 37 155,77 eurot, II kvartali käive 48 025,56 eurot, III kvartali käive 54 492,94 ning IV kvartali käive 48 940,29 eurot. Samad käibe numbrid ümardatuna täisarvuks nähtuvad ka Inforegister.ee veebileheküljelt. Seega, kokku on kostja 2022. aasta käibeks Maksu- ja Tolliametile deklareerinud 188 614,56 eurot, ehk üle 25 000 euro suurem kui 2021. aastal. Seega oli 2022. aasta kostja tulu hinnanguliselt samas suurusjärgus kui oli 2021. aastal ning hageja palub kohtul tulu välja nõudmisel lähtuda 2021. aasta majandusaasta aruandes kajastatud summadest.
19.23.03.2023 toimus kohtuistung hageja ja kostja osavõtul. Istungil avaldas kostja esindaja, et osaühingu tulude kohta esitatud tõendid ei ole asjakohased, sest on toodud välja tulude kogusumma, kuhu kuulub mitmelt objektilt saadud tulu. Kostja on saanud tulu ka Vabaduse puiestee 173a, Vabaduse pst ja Rõõmu tänava ristmikul asuvast kohvikust Nairi. Kostja esitas istungil tõendina Tallinna Linna ja kostja vahelise Vabaduse pst ja Rõõmu tn ristmikul asuva rajatise üürilepingu allkirjastamata koopia kehtivusega 1. november 2022 kuni 31. oktoober 2027. Kostja sõnul alustas kohvik Nairi tegevust 01.03.2022. Kuivõrd kostja avaldas istungil, et tal on veel tõendeid tõendamaks, et tulu on saadud mitmelt objektilt, määras kohus kostjale tähtaja 30.03.2023 esitamaks kõik tõendid, millele ta kavatseb vaidluses toetuda. Kohus määras ka uue istungi aja.
20.30.03.2023 esitas kostja Vääna 2a tegevuskohast saadava tulu summa tõendamiseks kaks konto väljavõtet, üks 2021. aasta kohta, teine 2022. aasta kohta. Konto väljavõtted kajastavad kostja arvelduskonto kreeditkandeid (st laekumisi), mille selgitus sisaldab märksõna „Hiiu“. Hageja nõustus 13.04 esitatud kirjalikus seisukohas, et kostja esitatud pangakonto väljavõtted kajastavad tõe poolest Vääna tn 2a tegevuskohast saadud tulu. Kostja esitatud pangakonto väljavõtetest nähtub, et Vääna tn 2a tegevuskohaga seotud 2021. aasta kreeditkäive oli 127 291,77 eurot ning 2022. aasta kreeditkäive 139 403,97 eurot. Hageja märkis, et tal puuduvad vastuväited kostja esile toodud tulu summade osas.
21.20. aprillile määratud kohtuistungi eelõhtul kell 22.48 esitas kostja esindaja taas taotluse kohtuistungi aja edasilükkamiseks põhjendusega, et kostja esindaja D. G. viibib haiglas. Kohus asus seisukohale, et kuivõrd menetlust on juba korra edasi lükatud kostja puudumise tõttu, ei ole istungi edasilükkamine TsMS § 414 lõike 3 kohaselt põhjendatud. Kohus oli kostjale eelnevalt selgitanud, et D. G. ei olnud kohustatud isiklikult kohtusse ilmuma, et 9(18)
äriühing oleks saanud palgata endale esindaja. Istungile ilmus hageja ja kohus vaatas asja läbi. Istungil märkis hageja, et kohvik Nairi aluse maa rendileping kehtib alates 1. novembrist 2022, mistõttu ei saa seda tegevusskohta arvestada varasemalt teenitud tulu osas. Küll aga alates 1. novembrist 2022 ja aasta 2023 osas. 2022. aasta tulu osas maksuametile deklareeritu ja kostja esitatud 2022. aasta laekumiste väljavõtte andmete vahe on 49 000 eurot. Hageja möönis, et selle järgi saab oletada, et vahe võib olla teenitud mõnelt teiselt kostja objektilt. Samas jäi hageja senise tulu arvestuskäigu juurde, kuivõrd kostja ei ole esitanud Vabaduse pst ja Rõõmu tänava ristmikul asuvast tegevuskohast saadud tulu ega seal tehtud kulusid, mistõttu ei ole võimalik täpselt kulusid maha arvestada. Istungil arutas kohus hagejaga ka Tallinna Ringkonnakohtu poolt analoogses tsiviilasjas nr 2-20-4332 tehtud lahendi valguses kasutuseelise arvutamise metoodikat arvestades maasihtotstarvet. Hageja ei nõustunud viidatud ringkonnakohtu lahendiga, sest hageja nõue on alusetu rikastumise nõue, ehk tuleb vaadata, millist tulu sai ebaseaduslikult maad kasutanud isik maa kasutamise tõttu sel otstarbel, millel ta seda kasutas, ehk ärilisel otstarbel. Alusetu rikastumise puhul tuleb vaadata, millises ulatuses ebaseaduslik kasutaja rikastus. Vastasel juhul oleks tegu kahju hüvitamise nõudega, kui vaataksime seda, kui suur summa jäi hagejal saamata. Kui kostja oleks kasutanud maad sihtotstarbeliselt, ehk transpordimaana, ei oleks ta sellist tulu teeninud. Juhul kui omanikule tekkiv kahju on väiksem kui ebaseadusliku kasutaja kasu, siis jääks rikkumine rikkujale ikkagi kasumlikuks, mistõttu on nõue esitatud alusetu rikastumise sätte alusel, mis peaks võimaldama sellist olukorda vältida.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
22.Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohus esitab otsuse põhjendused neljas osas: sisulise otsuse tegemise eeldused (I), vindikatsiooninõue ja selle põhjal tehtud lahendi sundtäitmine (II), kasutuseeliste hüvitis ja viivis (III), õiguste rikkumisest saadud tulu välja andmine (IV). (I) Sisulise otsuse tegemise eeldused
23.TsMS § 414 lõike 3 kohaselt võib kohus lahendada asja sisuliselt poole osavõtuta, isegi kui pool teatab mõjuvast põhjusest kohtuistungile ilmumata jäämiseks, kui asja arutamine on poole kohtuistungilt mõjuval põhjusel puudumise tõttu juba korra edasi lükatud ning pool on saanud võimaluse esitada avaldused, väited ja tõendid kõigi asjas tähtsust omavate asjaolude kohta. Kostjal oli piisavalt aega (2022. a oktoobri lõpust 20.04.2023 toimunud istungini) hagile vastamiseks, oma seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Kostjale oli antud korduvalt tähtaeg tõendite esitamiseks lähtudes sellest, et kostja pidevalt andis lubadusi tõendeid esitada (dtl-d 73, 166-171, 191-194). Kostja osales ühel kolmest kohtuistungist (dtl-d 156-158, 191-194, 262-264). Kostja puudumise tõttu oli juba ühel korral uus istungiaeg määratud. Kohus oli kostjale selgitanud, et kostja juhatuse liige D. G. ei pea isiklikult kohtusse ilmuma, vaid võib saata esindaja. Kui D. G.il ilmnesid väidetavalt juba alates detsembri lõpust terviseprobleemid, mille tõttu ta võttis töövõimetuslehe, oli tal piisavalt aega, et korraldada enda asendamine kohtuistungil (dtl 166-171).
24.Kostja esitatud kolm tõendit on kohus vastu võtnud (dtl 262-264). Kostjal on olnud kõik võimalused enda positsiooni kaitsta, samuti pidada läbirääkimisi. Kohtu hinnangul on kostja teadlikult valinud ignoreerimise ning venitamise, seda ilmestab kasvõi seegi, et kuigi hageja on alates 2017. aastast kostjale pakkunud erinevaid lahendusi, pole kostja soovinud hagejaga koostööd teha ega lahendusi kokku leppida, jätkates selle asemel lihtsalt ilma tasu maksmata kinnistu kasutamist (dtl-d 12, 1-15, 17-18, 24-25, 77). 10(18)
25.Kuivõrd kostja on kõik menetlusdokumendid kätte saanud, tal on olnud piisavalt võimalusi enda seisukohti esitada, teda on hoiatatud, et asi võidakse sisuliselt lahendada ka tema osavõtuta, tema puudumine teiselt istungilt ei olnud põhjendatud ning hageja on taotlenud asja lahendamist sisulise otsusega, lahendab kohus hagi sisulise otsusega vaatamata sellele, et kostja ei ilmunud 20.04.2023 istungile. (II) Vindikatsioonihagi
26.AÕS § 80 lõige 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lõige 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lõige 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lõige 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kohus on hageja poolt esitatud tõendite alusel tuvastanud, et Tallinnas Vääna 2a asuv kinnistu kuulub hagejale (dtl-d 8, 9) ning seda valdab vähemalt alates 2017. aastast kostja (dtl-d 28-33, 34-39, 40). Valdamist tõendab lisaks ka kostja poolt kompromissettepanekus väljendatud soov kinnistut toitlustusteenuseks edasi kasutada (dtl 71-72). Maa-ameti 17.09.2021 kirjas nr 7-1/20/16262-3 on hageja välja toonud, et kiosk ei hõlma küll tervet Vääna tn 2a kinnisasja, kuid kiosk ja eeldatavalt kioski teenindamise jaoks rajatud tehnovõrgud koos pinnatud alaga moodustavad ühtse kasutusala (dtl 18). Hageja väitel lõppes kostja õigus kinnistut kasutada 1.04.2017 (dtl 14) ning hageja ei ole kostjaga sõlminud kinnistu valdamiseks lepinguid (dtl 3). Samuti puudub kostjal seadusest tulenev õigus kinnistut vallata (dtl 3-4). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-178-14 punktis 11 selgitanud: „Kui kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte.“ Kuivõrd kostja pole kasutanud võimalust vastuväidete esitamiseks, tuleb TsMS § 401 lõike 1 kohaselt lugeda kostja poolt omaks võetuks asjaolu, et kostjal puudub alus kinnistu valdamiseks. Kuivõrd vindikatsioonihagi eeldused on täidetud, rahuldab kohus vindikatsioonihagi. Kostjal tuleb AÕS § 80 lõigete 1 ja 2 alusel hagejale kui kinnistu omanikule vaidlusaluse kinnistu valdus tagastada. TsMS § 445 lõige 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja on palunud määrata kindlaks otsuse täitmise korra. Hageja palub Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks Osaühingult Firmaster valduse sundkorras ära võtmine TMS-is ettenähtud korras kohtutäituri poolt (sundtäitmise nõue) (dtl 6). Kohus rahuldab selle taotluse. Kohus selgitab, et juhul, kui kostja temal lasuvaid kohustusi ei täida, kuulub kohtuotsus täitmisele TMS §-des 180 jj sätestatud korras.
(III Kasutuseeliste ja viiviste hüvitamise nõue)
11(18)
27.Hageja nõuab VÕS § 1037 lõike 1 alusel kasutuseeliste hüvitist perioodi 01.01.2021 kuni 31.05.2022 eest summas 2668 eurot. Hageja nõuab kasutuseeliste hüvitist alates Maa-ameti teises kirjas määratud valduse vabastamise tähtajast (s.o. alates 01.01.2021) (dtl-d 4-5, 14). VÕS § 1037 lõige 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit või valdust kasutamisega rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Kohus on eelnevalt tuvastanud valduse rikkumise. Hageja on esitanud kostjale arved (dtl-d 19, 27), nõudes kinnistu faktilise kasutamise eest tasu. Kostja pole tõendanud, et ta oleks arved tasunud. Hageja peab kasutuseeliseks kasu, mida kostja sai seetõttu, et ei pidanud kinnisasja rentima (dtl 4). Kasu suuruse arvestamisel lähtus hageja riigivaraseaduse (edaspidi RVS) reeglitest (RVS § 18 lg 1, § 181 lg 2 p 6) ja RVS § 181 lõike 4 ja § 46 lõike 5 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määrusest nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (dtl 4). Esitatud hindamisaruandest nähtub, et maa jääkmaksumus bilansis ja maa maksustamishind on hindamisaruande kohaselt 1920 eurot, ent kinnistu hariliku väärtuse arvutamisel on aluseks võetud 135 eurot/m2 ning kinnistu harilikuks väärtuseks 61 425 eurot. Turupõhine kasutustasu on leitud 3% harilikust väärtusest, millele on lisatud maamaks ning saadud Vääna tn 2a kasutustasuks 1891 eurot aastas (157,58 eurot kuus) (dtl-d 42-45). RVS § 181 lõige 1 punkti 1 kohaselt koostab kinnisasja kasutusse andmisel turupõhise kasutustasu hindamisaruande vastava kutsetunnistusega hindaja. Hageja on tuginenud RVS § 181 lõige 2 punktile 6, mille kohaselt võib hindamisaruande koostada eeltoodut järgimata ja turupõhise kasutustasu leida turuanalüüsi tulemusel või muudel põhjendatud alustel, kui turupõhise kasutustasu on välja selgitanud Maa-amet turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel. Hindamisaruandes on aga märgitud: „Sarnaste varadega toimunud kasutamiseks antud tehingute kohta info on piiratud. Kasutamiseks andmise tehinguid tehakse väga vähe ning puudub selge ülevaade, kuidas on kasutustasud kujunenud või kas ja mil määral tasu sisaldab ka kulukomponente. Kasutustasu on leitud läbi vara hariliku väärtuse“ (dtl 41). Täiendavalt selgitas hageja, et riigi kinnisvararegistris registreeritakse kõik riigivaraga seotud kasutuslepingud, kuid neid on sarnasel ärilisel eesmärgil hindamisel kasutamiseks väga vähe ning riigi tasemel erasektori kasutuslepingute (üürilepingute) infot ei koguta. Seega on riigivara valitsejal informatsiooni kättesaadavus kasutuslepingute kohta turul enamasti väga piiratud, kuid ei saa väita, et selliseid kasutuslepinguid turul ei sõlmita ehk aktiivne turg puudub. Seetõttu kasutas hageja hariliku väärtuse leidmisel Maa-ameti tehingute andmebaasis (kuhu laekuvad notaritelt kõik kinnisvara võõrandamistehingud üle Eesti) sisaldunud Tallinna linnas Nõmme linnaosa sarnastes piirkondades toimunud hoonestamata ärimaa tehinguid alates 2019. aastast. Kuna kinnisasja kasutatakse hindamise hetkel ärilisel eesmärgil (toitlustuskohana), lähtus hageja hindamisel ärimaa kasutusest (dtl 181). Kohus nõustub hagejaga selles, et Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 9 (sätestab reeglid hariliku väärtuse hindamiseks aktiivse turu puudumisel, mis juhul tuleks hariliku väärtuse määramisel lähtuda kinnisasja jääkmaksumusest bilansis või hoonestamata maa maksustamishinnast) ei tule kohaldamisele, kuna ei saa väita, et kõnealuse kinnisasja üürimise osas aktiivne turg puuduks. Kohus võtab seejuures arvesse kostja poolt esitatud Tallinna Linnaga sõlmitud rajatise üürilepingut, mille kohaselt kostja üürib Tallinna Linnalt samuti transpordimaal asuvat rajatist, toitlustuskioskit (mis asub samuti Nõmme linnaosas, Hiiu Grilli kohvikust mõne kilomeetri kaugusel tiheda liiklusega magistraali, Vabaduse pst, ääres) (dtl 199-200). 12(18)
Kohus nõustub ka kasutuseeliste tasuga. Hageja arvestatud tasu on ühe ruutmeetri kohta 35 senti kuus (157,58 eurot : 455m2) (dtl 181). Kostja ei ole tasu suurusele vastu vaielnud. Kõnealune maatükk asub tiheda liiklusega liiklussõlme ääres, Pärnu mnt ja Vääna tn nurgal. Kinnistusraamatu järgi on tegemist transpordimaa, mitte ärimaaga (dtl 9). Hageja on samasuguse loogikaga määranud kasutustasu ka teises analoogses kohtuasjas nr 2-20-4332, milles kohus asus seisukohale, et hariliku väärtuse leidmisel ärimaa sihtotstarbest lähtumine on väär olukorras, kus kinnisturaamatu järgi pole tegemist ärimaaga. Määruse nr 79 § 1 lõike 3 kohaselt tuleb turupõhise kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamisel lähtuda kinnisasja parimast kasutusest. Lõike 4 kohaselt tuleb parima kasutuse analüüsimisel lähtuda alternatiivsest kasutusest, kui: 1) kinnisasi antakse kasutusse alternatiivsel otstarbel, mis eeldaks kasutus- ja/või sihtotstarbe muutmist; 2) tururenti ei ole olemasolevast kasutusest lähtuvalt võimalik hinnata, kuid on mõistlik eeldada kinnisasja kasutus- ja/või sihtotstarbe muutmist; 4) kinnisasi võõrandatakse teadaoleva või tõenäolise eesmärgiga võtta see kasutusse alternatiivsel otstarbel, eeldades kasutus- või sihtotstarbe muutmist ning arvestades kinnisasja arendamise võimalusi; 5) vastava kutsetunnistusega hindaja leiab, et turuväärtust ei ole olemasolevast kasutusest lähtuvalt võimalik hinnata, kuid on mõistlik eeldada kinnisasja kasutus- või sihtotstarbe muutmist; 6) vastava kutsetunnistusega hindaja hindab, et kinnisasja alternatiivne kasutus oleks majanduslikult otstarbekam. Antud juhul ei ole hageja otsustanud kinnistut üürile anda, vaid kostja teeb seda omavoliliselt ning ärilisel eesmärgil toitlustamiseks. Seetõttu on kohtu hinnangul kohane lähtuda hariliku väärtuse hindamisel määruse nr 79 § 1 lõikest 4 ning arvestada maatüki omavolilise kasutamise eest kasutuseeliste tasu alternatiivse ehk tulundusmaa, mitte kinnistu sihtotstarbelise ehk transpordimaa hinna alusel. Seda toetab asjaolu, et ka Tallinna Linn üürib transpordimaad välja äritegevuse tarbeks ning ka kõnealuse maatüki oli Tallinna Linn andnud kostjale kuni 1. aprillini 2017 linnarajatise kaubandustegevuseks kasutusse andmise lepingu alusel kasutusse (dtl 12). Kohus rahuldab hageja nõude, mõistes Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) kasutuseeliste hüvitise perioodi 01.01.2021 kuni 31.05.2022 eest summas 2668 eurot (kasutuseeliste hüvitamise nõue).
28.Hageja nõuab kasutuseeliste hüvitamist VÕS § 1037 lõike 1 alusel ka alates 01.06.2022 kuni asjas otsuse tegemiseni 5,18 eurot päeva eest (dtl 6). 01.06.2022 kuni 09.05.2023 on 343 päeva, korrutatuna 5,18 võrdub 1776,74. Kohtu eelnevatele põhjendustele tuginedes rahuldab kohus ka selle nõude, mõistes Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) kasutuseeliste hüvitise perioodi 01.06.2022 kuni 09.05.2023 eest summas 1776,74 eurot.
29.Hageja nõuab kasutuseeliste hüvitamist VÕS § 1037 lõike 1 alusel ka tulevikus tekkiva alusetu rikastumisega seoses, alates kohtulahendi tegemisest kuni rikkumise lõpetamiseni (dtl 6). Kestva rikkumise korral saab kasutuseeliseid nõuda ning kohus võib need välja mõista ka tulevikku suunatud perioodiliste maksetena kuni rikkumise lõpuni. Kuivõrd kohtulahendi päev on arvestatud juba välja mõistetavasse hüvitisse, mõistab kohus edasiulatuvalt hüvitise välja arvates kohtuotsuse tegemise päevale järgnevast päevast. Kohus arvestab hageja poolt istungil tehtud nõude täpsustust, et eelmise kuu kasutuseeliste tasu muutub sissenõutavaks järgmise kuu esimesest kuupäevast. Otsuses eelnevale tuginedes rahuldab kohus nõude, mõistes Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja kasutuseeliste hüvitise alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni Tallinna linnas Vääna tn 2a 13(18)
asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) valduse vabastamiseni arvestusega 5,18 eurot päevas (kasutuseeliste hüvitamise nõue). Kuu kasutuseeliste summa muutub sissenõutavaks järgmise kuu esimesest kuupäevast.
30.Hageja nõuab kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest VÕS § 113 lõike 1 alusel ja selles sätestatud määras viivist VÕS § 103 lõikele 2 tuginedes alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni (dtl 6). VÕS § 113 lõike 1 kohaselt saab võlausaldaja võlgnikult nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Lõike 2 kohaselt, kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi. Hagi esitati 22.06.2022 (dtl 1). Seega on kuni hagi esitamiseni arvestatud kasutuseeliste hüvitis sissenõutav alates hagi esitamisest, nagu hageja taotleb. Kuni hagi esitamiseni nõudis hageja kasutuseeliste hüvitist kahe arvega: arve Vääna tn 2a kinnisasja kasutustasu tasumiseks perioodi 01.01.2021 kuni 01.11.2021 eest summas 1575 eurot (dtl 26) ja perioodi eest 02.11.2021-31.05.2022 summas 1093 eurot, tasumise tähtajaga hiljemalt 31.05.2022 (dtl 27), kokku 2668 eurot. Viivis sellest summalt tuleb arvestada arvates 22.06.2022 kohtuotsuse täitmiseni. Perioodi eest alates 01.06.2022 hageja kostjale arvet esitanud pole, alates sellest kuupäevast edasi kasutuseeliste hüvitamise nõue sisaldub hagis. Istungil täpsustas hageja oma viivisenõuet selliselt, et kuu kasutuseeliste summa muutub sissenõutavaks järgmise kuu esimesest kuupäevast ning palus viivist arvestada kuu kaupa. Kui kinnistu üleandmine toimub kuu keskel, soovis hageja viivist perioodi eest kuni eelmise kuu lõpuni (dtl 158). Alates 01.06.2022 tuleb kasutuseeliste hüvitiselt arvestada viisist seega nii, et 01.06.202230.06.2022 kasutuseeliste hüvitis summas 157,58 muutus sissenõutavaks 01.07.2022, ning viivist sellelt summalt arvestatakse alates 01.07.2022 kuni kohtuotsuse täitmiseni. Ja nii ka iga järgneva kuu kasutuseeliste hüvitise osas. VÕS § 113 lõike 1 teise lause kohaselt loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 94 lõike 1 kohaselt on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Seega mõistab kohus, arvestades otsuse eelnevalt toodud põhjendustega, osaühingult Firmaster kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest Eesti Vabariigi kasuks välja viivise VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni järgmiselt: Kasutuseeliste hüvitiselt summas 2668 perioodi 01.01.2021–31.05.2022 eest arvestatakse viivist alates 22.06.2022; Kasutuseeliste hüvitiselt alates 01.06.2022 arvestatakse viivist igakuiselt nii, et kasutuseeliste hüvitis eelmise kuu eest summas 157, 58 eurot muutub sissenõutavaks järgmise kuu esimesel kuupäeval. Kui kinnistu üleandmine toimub kuu keskel, arvestatakse viivist perioodi eest kuni eelmise kuu lõpuni.
(IV) Pahausksest õiguste rikkumisest saadud tulu hüvitamise nõue
14(18)
31.Tuginedes kostja pahausksusele, nõuab hageja VÕS § 1039 alusel kostjalt kinnisasja pahauskse valdamise teel teenitud tulu alates 01.01.2021 kuni valduse vabastamiseni kasutuseeliseid ületavas osas (dtl 6). VÕS § 1039 kohaselt võib õigustatud isik nõuda rikkujalt, kes teadis oma õigustuse puudumisest või pidi sellest teadma (st oli pahauskne), lisaks saadu harilikule väärtusele ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist. Kannatanul tuleb tõendada nii oma õiguste rikkumine, pahauskse rikkuja poolt tulu saamine kui ka põhjuslik seos nende vahel. VÕS § 1039 kohaselt peab rikkuja õigustatud isikule teatama, millist tulu ta rikkumisega saadust sai. Õiguse rikkumine on eelnevalt tõendatud. Kohus leiab, et kostja pahausksus on tõendatud seeläbi, et hageja on kostjale saatnud alates 2017. aastast neli kirja, milles on selgelt väljendanud, et kostjal puudub õigus kinnistu valdamiseks (dtl-d 14-15, 17-18, 21-22, 2425).
32.Hageja on kostja poolt tulu saamise tõendamiseks esitanud kostja 2021. aasta majandusaasta aruande, kust nähtub, et kostja sai 2021. aastal müügitulu summas 161 629 eurot 100% ulatuses toitlustusteenusest ning kasum oli 9843 eurot (dtl-d 46-57). Kuivõrd 2022. aasta majandusaasta aruande esitamise tähtpäev pole veel saabunud ja kostja seda ka esitanud pole, palus hageja 2022. aasta ja 2023. aasta tulude arvestamise aluseks võtta samuti 2021. aasta majandusaasta aruande (dtl 183). Selle tõendamiseks, et kostja 2022. aasta tulu pole 2021. aasta tulust väiksem, esitas hageja Maksu- ja Tolliameti poolt avaldatud andmed, mille kohaselt kostja deklareeritud 2022. aasta käibeks on 188 614,56 eurot (dtl-d 184-187). Hageja hinnangul tuleb müügitulust maha arvata hageja majandusaasta aruandes välja toodud kulud summas 87 194 eurot (kaubad, toore, materjal, teenused) ja 12 033 eurot (mitmesugused tegevuskulud) (dtl 183). Majandusaasta aruandes on välja toodud veel ka tööjõukulud summas 52 559 eurot (dtl 50). Tuginedes Riigikohtu 07.12.2011 lahendile kohtuasjas nr 3-2-1-123-11, leiab hageja, et VÕS § 1039 järgse tulu arvestamisel on põhjendatud välja mõista rikkumisega saadud tulu, millest on maha arvestatud kulud, mis on otseselt seotud toodete müümisega, nt hind, mida rikkuja ise kaupade eest tasus, ja transpordikulud, kuid mitte üldkulud. Tööjõukulusid peab hageja üldkuludeks, mida ei peaks müügitulust maha arvama (dtl 182). 19. märtsil 2021. a tsiviilasjas 2-16-8751 on Tartu Ringkonnakohus, tuginedes samale Riigikohtu lahendile, leidnud, et müügitulust pole põhjendatud maha arvata asjassepuutuvate toodete tootmisega tegelevate töötajate palgatulu ja konkreetsete toodetega seotud turunduskulu. Kohus hageja seisukohaga tööjõukulude osas ei nõustu. Kohtu hinnangul ei ole tööjõukulude näol tegemist ettevõtte üldkuludega. Raamatupidamistoimkonna juhendi 2 („Nõuded informatsiooni esitusviisile raamatupidamise aastaaruandes) punktis 23 on selgitatud, et kasumiaruande skeemis 2 liigendatakse ärikulud lähtudes kulude funktsioonist ettevõttes (nt müüdud toodangu kulu, turustuskulud, üldhalduskulud). Skeemi 2 on tavaliselt keerulisem rakendada, kuna kõikide ärikulude juures on vaja otsustada, millise ettevõtte funktsiooniga on nad seotud. Teatud kulusid (nt tööjõukulud) tuleb jagada erinevate funktsioonide vahel vastavalt nende seotusele erinevate funktsioonidega. Skeem 2 alusel liigendatud kasumiaruanne annab aruande kasutajatele parema ülevaate erinevate funktsioonide kulukusest ettevõttes, samas on kulude jagamine funktsioonidele subjektiivne ning erinevate ettevõtete skeem 2 alusel koostatud kasumiaruanded ei pruugi omavahel olla võrreldavad. Kostja on majandusaasta aruandes kasutanud kasumiaruande skeemi 1, milles kulusid ei liigendata funktsioonipõhiselt. Kostja 2021. aasta majandusaasta aruandest nähtub üksnes, et tööjõukulusid on arvestatud keskmiselt kuue töötaja kohta ning et juhatuse liikmele tasu ei 15(18)
makstud (dtl-d 46-57). Kohtu hinnangul tuleneb eelviidatud raamatupidamistoimkonna juhendi punktist 23, et tööjõukulusid ei saa automaatselt käsitleda üldkuludena, vaid üksnes osa neist võib olla mitte seotud ettevõtte põhitegevuse funktsioonidega (nagu raamatupidamine, juriidiline nõustamine, kantseleitegevus). Antud juhul on kostjal keskmiselt vaid kuus töötajat (dtl 48) ning Hiiu Grilli kohta hageja esitatud Google väljavõtte kohaselt tegutseb kohvik 24 h (dtl 40), mistõttu töötavad töötajad ilmselt ka mitmes vahetuses. Seetõttu võib eeldada, et majandusaasta aruandes välja toodud tööjõukulud on siiski otseselt seotud kostja põhitegevusega. Seetõttu leiab kohus, et analoogselt toorme soetamise, transpordi jms on ka kostja tööjõukulud olnud otseselt vajalikud müügitulu teenimiseks ning tuleb seega kostja poolt saadud tulu arvestamisel müügitulust maha arvata.
33.Tsiviilasjas nr 2-16-8751 leidis Tartu Ringkonnakohus, et toodete müügist saadud tulu ei ole tingitud üksnes hageja õiguste rikkumisest (toote kohta tehtud reklaamist ega sellest tehtud muusikast, milles oli kasutatud hageja loodud muusika fragmente), vaid tulu kujunemises märgivad rolli ka muud asjaolud. Ringkonnakohus tugines seejuures Riigikohtu 2017. aasta tehtud lahendis tsiviilasjas 3-2-1-153-16 punktis 18 esitatud seisukohale, et VÕS § 1039 annab aluse nõuda siiski vaid rikkumise teel saadud tulu väljaandmist ning rikkumise teel tulu suuruse kindlakstegemiseks võib tugineda ka sellele, et kui koguteoses on hageja isikuõigusi rikutud vaid üksikute lausetega, ei ole üldjuhul alust nõuda kogu teosega saadud tulu, välja arvatud juhul, kui kannatanu tõendab, et teost on müüdud just nende lausete tõttu. Käesolevas asjas teenis kostja tulu toitlustamisega. Nagu eelnevalt märgitud, asub kõnealune kinnistu tiheda liiklusega suure ristmiku ja raudteepeatuse kõrval. Kohtu hinnangul on kõnealune asukoht kioski pidamiseks soodne, mistõttu mõjutas asukoht kindlasti tulu teenimise võimalusi soodsalt.
34.Kostja esitas istungil ka vastuväite, et kogu kostja 2021. ja 2022. aasta müügitulu ei ole saadud üksnes ühest tegevuskohast, vaid ka Vabaduse pst ja Rõõmu tn nurgal asuvast kostja kohvikust Nairi (dtl 194). Selle tõendamiseks, kui suure osa moodustas Hiiu Grilli müügitulu, esitas kostja 2021. ja 2022. aastate pangakontode väljavõtted (dtl-d 209-225, 226-242), millel on näidatud laekumised, mille selgitus sisaldab sõna „Hiiu“. Kõrvutades pangakonto 2021. aasta väljavõtet 2021. aasta majandusaasta aruande müügituluga, selgub, et kui kostja kogu 2021. aasta müügitulu oli 161 629 eurot, siis pangakonto väljavõtte järgi oli 2021. aasta laekumisi kokku summas 127 291,77 eurot (vahe 34 337, 23 eurot). Võttes ka 2022. aasta aluseks 2021. aasta majandusaasta aruande müügitulu, oleks vahe 2022. aasta laekumistega (139 403.97 eurot) 22 225,03 eurot. Ka hageja möönis, et sellest võib järeldada, et osa müügitulu teeniti teisest kohvikust, ent juhtis tähelepanu, et kostja poolt teise müügikoha tõendamiseks esitatud üürileping kehtib alates 1.11.2022, mistõttu pole tõendatud, et kostja teises müügikohas ka enne seda tegutses. Samuti leidis hageja, et kostja pole tõendanud teise müügikoha kulusid (dtl 263). Tõepoolest ei sisalda kostja majandusaasta aruanne mingit infot selle kohta, kus kostja tegutseb või mitu tegevuskohta tal on, mistõttu ka kulud pole tegevuskohtade lõikes eristatud. Kohtu hinnangul on võimalik võtta arvesse, et alates 1.11.2022 sai kostja tulu ka teisest müügikohast ning hinnata seda protsentuaalse osakaalu järgi. 2022. aasta kogu müügitulust 161 629 moodustas Hiiu Grilliga seotud müügitulu 86 % ning sama protsentuaalse osakaalu saab aluseks võtta ka tulu suuruse kindlaksmääramisel peale kulude kandmist. Kostja majandusaasta aruande järgi on ta teeninud 2021. aastal oma tegevusega puhaskasumina tulu 9843 eurot (dtl 48). 2021. aasta osas pole tõendatud, et kostja tegutses mitmes tegevuskohas. 2022 osas võtab kohus hageja taotlusel aluseks kostja 2021. aasta 16(18)
majandusaasta aruande, lugedes 2022. aastal kostja puhaskasumiks samuti 9843 eurot, ent arvestab seejuures, et sellest 86% ehk 8464,98 eurot teeniti Hiiu Grillis. 2023. aasta osas võtab kohus hageja taotlusel samuti aluseks 2021. aasta majandusaasta aruande ning arvestab, et tulu teenitakse kahes kohvikus, mistõttu 2023. aastal Hiiu Grillist saadavaks puhaskasumiks tuleb lugeda 23,20 eurot päevas (8464,98 : 365). 01.01.2023 kuni kohtuotsuse tegemiseni 09.05.2023 (129 päeva) eest oleks puhaskasum 2992,8 eurot. Alates 01.01.2021 kuni 09.05.2023 oleks eelneva põhjal arvestatud kostja puhaskasum Hiiu Grillist 21 300,78 eurot (9843 + 8464,98 + 2992,8). Arvestades puhaskasumist maha otsuses eelnevalt arvutatud kasutuseeliste hüvitiste (01.01.2021 kuni 31.05.2022 eest summas 2668 eurot ning 01.06.2022 kuni 09.05.2023 eest summas 1776,74 eurot ehk perioodi 01.01.2021 kuni 09.05.2023 eest summas 4444,74 eurot), kuulub pahauskse valdamise teel teenitud tulu väljamõistmisele summas 16 856,04 eurot (21 300,78 – 4444,74). Seega mõistab kohus Osaühingult Firmaster Eesti Vabariigi kasuks välja Tallinna linnas Vääna tn 2a asuva kinnisasja (registriosa nr 8340650) pahauskse valdamise teel teenitud tulu alates 01.01.2021 kuni 09.05.2023 summas 16 856,04 eurot. Alates 10.05.2023 kuni valduse vabastamiseni tuleb välja mõista tulu 23,20 eurot päevas.
MENETLUSKULUD
35.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuigi hageja rahaline nõue rahuldati osaliselt, siis arvestades keskset vaidlusküsimust ning asjaolu, et kohus on jätnud hagi rahuldamata osaliselt vaid osas, mis puudutas kostja pahauskse valdamise teel teenitud tulu suuruse arvestamist, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.
36.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud (TsMS § 138 lg 2). Kohtuvälised kulud on muu hulgas menetlusosaliste lepinguliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1). TsMS § 145 lg 1 alusel on Eesti Vabariik hagejana hagi esitamisel riigilõivu tasumisest vabastatud. Muid kulusid hagejal samuti ei olnud ning menetluskulude nimekirja ei ole hageja esitanud. Seega jäävad kostja kanda tema enda menetluskulud, mida kostja kohtule esitanud ei ole. Hüvitavate kulude puudumise tõttu ei ole vajadust menetluskulude rahalist suurust TsMS § 174 lg 1 kohaselt otsuses kindlaks määrata. (allkirjastatud digitaalselt) Priit Kama 17(18)
kohtunik
18(18)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.