Harju Maakohus
Kohtunik
Mai Grauberg
Otsuse avalikult teatavaks
31. oktoober 2008.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-07-52309
Tsiviilasi
JMi hagi OÜ C vastu valduse üleandmisele kohustamiseks ja valduse üleandmisest keeldumise korral kostja väljatõstmiseks ruumidest.
Menetlusosalised ja nende
Hageja JM (XXX XXX), esindaja vandeadvokaat Toomas Liiva
esindajad
Kostja OÜ C (XXX XXX), esindaja vandeadvokaadi abi Veiko Parts
Kohtuistungi toimumise aeg, 29.09.2008, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja Hageja JM, esindaja vandeadvokaat Toomas Liiva osalenud isikud Kostja esindaja advokaat Veiko Parts
Jätta rahuldamata JMi hagi OÜ C vastu külas asuva farmi ehitiste (laut suurusega 888 m2, hoidla suurusega 869 m2, pumbamaja suurusega 21 m2 ning silohoidla suurusega 567 m2) valduse üleandmisele kohustamiseks ja valduse üleandmisest keeldumisel korral farmi ehitistest väljatõstmiseks. Menetluskulude jaotus Jätta OÜ C menetluskulud JMi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Nõue ja põhjendused JM on tunnistatud õigusvastaselt võõrandatud vara, mis asub Harjumaal, XXX, kinnistu nr XXX, osas õigustatud subjektiks. Sellel asuvad karjalaut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla, mis kuulusid AS-ile P.C. AS C müüs Vara 03.02.1997 notariaalse ostu-müügilepinguga OÜ-
le C. Tallinna Linnakohus otsusega nr 2/21-3024/05 rahuldas hageja tollase hagi osaliselt ja JMile kanti üle 03.02.1997 ostu-müügilepingust ostjale (OÜ C) tekkinud kõik õigused ja kohustused ja jäeti rahuldamata hagi omandi tunnustamises ja vara ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks. Otsus on jõustunud. OÜ C on praeguse hetkeni külas asuva farmi ehitiste (laut suurusega 888 m2, hoidla suurusega 869 m2, pumbamaja suurusega 21 m2 ning silohoidla suurusega 567 m2) valdaja. Rae vallaga ilmneb, et OÜ C peab ennast endiselt nimetatud vallasvara omanikuks. JM leiab, et ta on farmi ehitiste omanik alates 29.03.2007 ,so kuupäevast, mil riigikohus keeldus OÜ C kassatsioonkaebust menetlusse võtmast. Tsiviilasjas nr 2-05-1318 tehtud otsusega kanti JM'ile üle 3. veebruari 1997 ostu-müügilepingust ostjale tekkinud kõik õigused ja kohustused. 03.02.1997 notariaalse tehingu punkti 6 kohaselt loeti lepinguobjekti üleandmine ja omandiõiguse üleminek müüjalt ostjale toimunuks lepingu allakirjutamisel. Seega on JMil on kõik ostja õigused, siis on tal ka õigus omandile, mis anti üle juba 03.02.1997. Kuivõrd ühes ostja Õiguste üleandmisega anti üle ka omandiõigus, siis ei saanud ega pidanudki kohus omandiõigust eraldi tunnustama. mitte asjaõigusliku abstraktsiooniprintsiibi järgmine, mille. kohaselt ostu-müügi tehing jagatakse kahte ossa: esmalt võlaõiguslik ning seejärel asjaõiguslik. J. M ei pea nõudma müüjalt asjaõiguslepingu sõlmimist, vaid J. M on astunud ostja asemele. Müüjat enam eksisteeri (sest see on registrist kustutatud õigusjärglaseta), omand on juba üle antud, sest asjaõigusleping on juba sõlmitud. Endise ostja , kelleks on kostja OÜ C ja uue ostja (JM) vahel puudub leping, mille täitmist T. M nõuda saaks või peaks. Hageja leiab, et ta on farmi ehitiste omanik ja tal on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab; omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Hageja palub kohustada osaühingut C üle andma külas asuva farmi ehitiste (laut suurusega 888 m2, hoidla suurusega 869 m2, pumbamaja suurusega 21 m2 ning silohoidla suurusega 567 m2) valdus JM . Valduse üleandmisest keeldumisel ja kohtuotsuse mittetäitmisel tõsta OÜ C farmi ehitistest välja. Tegemist ei ole sama hagiga sama kostja vastu ja menetlus ei kuulu lõpetamisele. Tõendid: Harju Maakohtu 23.05.2006 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-05-1318/21, Tallinna Ringkonnakohtu 20.12.2006 kohtuotsus samas tsiviilasjas. Notar Sirje Velsberg'i büroos 03.02.1997 sõlmitud ostu-müügileping. Kostja vastuväited hagile Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata. Hagi on esitatud asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. AÕS § 80 kohaselt on selle nõude esitamise õigus üksnes asja omanikul. Hageja ei ole tõendanud asjaolu, et tema on vaidlusaluste ehitiste omanik. Hageja ei ole asjas esitanud ühtki tõendit, mis kinnitaks tema omandiõigust vaidlusalustele ehitistele. Harju Maakohtu 23.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 2-05-1318/21 tõendab hoopis vastupidist nimelt jäeti selle kohtuotsusega JMi hagi omandi tunnustamiseks rahuldamata. Kostja leiab, et tema on vaidlusaluste ehitiste omanik, et tema omand vaidlusalustele ehitistele tekkis 03.02.1997 notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu ja samal ajal sõlmitud nn asjaõigusliku kokkuleppe alusel ning valduse üleandmisega. Hageja ei vaidlusta, et kostja on vaidlusaluste ehituste valdaja. Hagejal puudub omand vaidlusalustele ehitistele ning seetõttu ei ole tal ka õigust esitada vaidlusaluste ehitiste suhtes vindikatsiooninõuet. Lisaks on olemas jõustunud kohtuotsuse samas asjas. Vindikatsioonihagiga taotleb hageja et kohus mh tuvastaks hageja väidetava omandiõiguse vaidlusalustele ehitistele. Kostja arvates ei ole niisuguse nõude
esitamine aga enam lubatav. Varasemas kohtumenetluses oli hagi aluseks sama juhtum, mis käesoleva hagi puhul, st et JMi ostueesõiguse teostamine seoses 03.02.1997 ostumüügilepingu sõlmimisega. Menetlus tuleb lõpetada. Harju Maakohtu 23.05.2006 otsuse põhjal, millega kanti hagejale üle 03.02.1997 ostu-müügilepingust ostjale tekkinud kõik õigused ja kohustused, saab järeldada üksnes seda, et kohtuotsuse jõustumisega tekkisid hagejal ostueesõiguslasena vaid ostja õigused ja kohustused, mis tulenevad üksnes võlaõiguslikust kokkuleppest. Sama kohtuotsuse põhjenduses märgitakse, et puudub õiguslik võimalus müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmise hagiga samaaegselt lahendada omandi tekkimisega seonduvaid asjaõiguslikke küsimusi. Omandi üleandmisega seonduv oleneb müügitehingu sisust ja selle täitmisest, samuti omandi lõppemise ja tekkimisega seonduvate asjaõiguslike eelduste olemasolust või puudumisest. Kostja leiab, et hagejal ei ole tekkinud omandit vaidlusalustele ehitistele. Kostja on vaidlusalused ehitised heauskselt omandanud. Asjaoludest tulenevalt on ilmne, et vaidlusaluste ehitiste omanik on kostja, kuivõrd tema omandi tekkimise viis on jälgitav. Kostja puhul on täidetud kõik vallasomandi tekkimise eeldused: kostja on sõlminud 03.02.1997 notariaalselt tõestatud ostumüügilepingu, on sõlminud asjaõigusliku kokkuleppe omandi üleandmiseks ning on saanud ka ehitiste valduse. Seega vaidlusaluste ehitiste omanik saab olla kostja, mitte aga hageja. Kostja omandas vaidlusalused ehitised heauskselt. Hagis ei ole väidetud ega ka tõendatud, et kostja oleks vaidlusalused ehitised omandanud pahauskselt. Kostja möönab, et hageja ostueesõigust võidi rikkuda, kuid kostja ostjana selle eest ei vastuta, kuivõrd ostumüügilepingu sõlmimise ajal kehtinud maareformi seaduse § 9 lg 8 esimese lause kohaselt oli ehitise omanik see, kelle kohustuseks oli enne ehitise võõrandamist teatada kirjalikult võõrandamise kavatsusest ja tingimustest ostueesõigust omavale isikule. OÜ C ei ole kohane kostja. Hagejal ei ole tekkinud omandit vaidlusalustele ehitistele ega saa seetõttu nõuda asja väljaandmist võõrast valdusest. Kostja arvates Harju Maakohtu 23.05.2006 otsuse alusel saab hagejal tekkida üksnes ostu-müügilepingu täitmise nõue müüja vastu. Kuna aga müüja (AS C) juriidilise isikuna on praeguseks lõppenud, siis ei ole enam isikut, kelle vastu nõuet saaks esitada. Kuivõrd hageja ja kostja vahel õigussuhe puudub, siis ei saa kostjal olla kohustusi hageja ees ning vastupidi hagejal ei saa olla nõudeõigust kostja vastu, eriti õigust nõuda kostjalt 03.02.1997 ostu-müügilepingu täitmist. Tõendid Tugines hageja tõenditele, fotod. Kohtu põhjendused Vaidlus puudub selles, et Harju Maakohtu otsusega on hagejale kantud üle 03.02.1997 müügilepingust (tõestatud notar S. Velsbergi poolt, notariaalregistri nr 469) tulenevad ostja õigused ja jäetud hageja hagi omandiõiguse tunnustamiseks müügiobjektile rahuldamata. Müügiobjektiks on vallasasi, mis koosneb 1-korrusega loomalaudast (netopind 1709 m2), allapanuhoidlast (netopind 861m2), silohoidlast (netopind 567m2), pumbamajast (netopind 13m2) ja mis paiknesid Harjumaal, Rae vallas, külas ( farm). Märgitud lepingu poolteks on müüjana AS PC ning ostjana kostja OÜ C. Müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 242 lg 1 järgi kohustub müüja ostu-müügi lepingu järgi vara üle andma ostja omandusse, ostja aga kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. Seega tulenevad müügilepingust õigused ja kohustused ostjale ja müüjale ning ostueesõiguse teostamisel, milles ostueesõiguslane astub esialgse ostja asemele, tekivad ostueesõiguslasel õigused müüja suhtes ja müüjal kohustused ostueesõiguslase suhtes. Seega on TsK § 242 lg 1 tulenevalt ostueesõiguslasel, kes on saanud endale ostja õigused, antud juhul hagejal, kellele on vastavalt jõustunud Harju Maakohtu otsusega üle kantud eelmainitud lepingu järgi ostja õigused, kohustused, õigus nõuda müügilepingust tulenevalt asja omandi üleandmist. Seega ei tekkinud iseenesest müügilepingu sõlmimisest ostjal, antud juhul hagejal omandit müüdud asjale. Müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 92 lg 1 sätestas, et vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale ning lg 3 kohaselt pidi omandi üleminekuks olema
õiguslik alus. Seega on vallasasja omandi tekke eelduseks 1) võlaõiguslik kokkulepe, 2) asjaõiguslik kokkulepe ehk kokkulepe asja üleandmiseks ja 3) asja valduse üleandmine. Vaidlus puudus selles, et vaidlusaluse müügiobjekti valduse sai müüjalt kostja. Müügilepingu p 6 järgi leppisid pooled kokku selles, et lepingu objekti üleandmine ning omandiõiguse üleminek müüjalt ostjale loetakse toimunuks lepingu allakirjutamisel. Hinnates esitatud müügilepingu p-s 6 sätestatut, leiab kohus, et vaidlusaluses lepingus on ostja ja müüja saanud kokkuleppe kohustustehingus, so ostus-müügis, kokkuleppe selles, et asi antakse üle (asjaõiguskokkulepe) ja faktiliselt on konstateeritud, et asja valdus on üle antud ostjale ning vaidlus puudus selles, et kostja ka müüdud asja valduse sai. Seega saab rääkida sellest, et vaidluses on tõendatud maakohtu otsusega nr 23.05.06 nr 2-05-1318/21 ja esitatud müügilepinguga, et hagejale on müügilepingu järgsed ostja õigused üle kantud, kuid nende õiguste ülekandmisega ei ole tekkinud hageja omandit asjale, sest valdust hageja ei ole saanud. Siinjuures ei ole õiged hageja väited, et maakohtu otsusega on hageja omandit tunnustatud seeläbi, et kohus ei pidanudki vajalikuks omandit tunnustada, kuna see oli hagejal olemas. Sellist asjaolu ei ole maakohus otsuses tuvastanud. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ja lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kuna vaidluses ei ole tõendatud, et hagejal oleks tekkinud müüdud asjale omand, ei ole tal nõudeõigust AÕS § 80 lg 1 alusel kostja vastu. Eeltoodu tõttu jääb hagi rahuldamata. Kuna hagi jääb mainitud motiividel rahuldamata, puudub vajadus anda hinnang kostja esitatud fotodele ja väidetele, et müüdud asjale on tehtud kulutusi. Kostja väited sellest, et tegemist on sama hagiga samal alusel sama kostja vastu, ei ole õige. Kohus leiab, et puudub alus menetluse lõpetamiseks TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel. Kohus nõustub siinjuures hagejaga, et hageja on käesolevas asjas esitanud asja valduse väljanõudmise hagi, märkides nõude ühe alusena, et tema on omanik, kuid tsiviilasjas nr 2-051318/21 palus hageja ostja õiguste ülekandmist ja omandi tunnustamist, seega on erinevad mõlemas tsiviilasjas esitatud nõuded e. hagi ese. Teiseks peab kohus vajalikuks märkida, et kostja viited heausksele asja omandamisele ei ole kohaldatavad sellises õigussuhtes, kus asi saadakse omanikult kehtiva lepingu alusel, vaid AÕS §-s 95 kehtestatud regulatsioon kaitseb heauskset kolmandat isikut, kes saab asja mitteomanikult märgitud sättes toodud viisidel, mida käesoleval juhul ei ole. Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel kostja menetluskulud hageja kanda.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.